房地產(chǎn)項目物業(yè)管理策劃

《房地產(chǎn)策劃》

第八章

房地產(chǎn)項目物業(yè)管理策劃5/23/20231第一節(jié)物業(yè)管理的早期介入第二節(jié)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)第三節(jié)制定物業(yè)管理方案第四節(jié)制定相關(guān)管理制度本章目錄5/23/20232

第一節(jié)物業(yè)管理的早期介入一、物業(yè)管理早期介入的概念

物業(yè)管理的早期介入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)以前，從物業(yè)管理和住戶使用的角度對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、工程驗收等環(huán)節(jié)提供建設(shè)性意見，協(xié)助開發(fā)商把設(shè)計、施工和驗收關(guān)，確保設(shè)計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件。

物業(yè)管理的早期介入不同于前期物業(yè)管理。5/23/20233二、物業(yè)管理早期介入的必要性

1.能提前解決項目交付使用后的問題2.有助于物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面了解管理對象3.有利于后期物業(yè)管理工作的順利開展4.有利于樹立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的形象5.有利于優(yōu)化項目規(guī)劃設(shè)計6.有利于提高工程建造質(zhì)量5/23/20234三、物業(yè)管理早期介入的內(nèi)容

1.規(guī)劃設(shè)計階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入規(guī)劃設(shè)計工作需要重點審視土建構(gòu)造、電力、電梯、安保、消防、給排水、暖通空調(diào)、智能化、車庫、內(nèi)外裝飾等方面的合理性?？梢詮囊韵聨讉€角度進行考慮：5/23/20235(1)需要考慮配套設(shè)施能否滿足客戶的需要(2)需要考慮規(guī)劃設(shè)計的經(jīng)濟及節(jié)能等問題(3)為今后的發(fā)展留有余地(4)規(guī)劃設(shè)計是否以人為本，能否方便住戶使用(5)既要考慮大的功能布局，又要注重細節(jié)5/23/202362.建造施工階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與施工質(zhì)量監(jiān)督的重點部位有地下室(防止?jié)B漏)、回填土(防止地面沉降)、樓面屋面混凝土(防止地面及屋面滲漏、空鼓)、墻體砌筑(防止墻體裂縫)、外墻裝飾(防止外墻空鼓、滲漏)、門窗(防止門窗滲漏)、給排水、設(shè)備安裝等。5/23/202373.施工驗收階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)站在業(yè)主的立場上參與工程驗收，對房屋外觀質(zhì)量、建筑防水防滲、建筑設(shè)備設(shè)施性能、消防系統(tǒng)及器材等進行重點檢查驗收。5/23/20238

第二節(jié)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)一、物業(yè)管理招標(biāo)的基本概念

1.物業(yè)管理招標(biāo)的含義物業(yè)管理的招標(biāo)是指開發(fā)商或業(yè)主委員會在為其物業(yè)選擇管理者時，通過制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件向社會公開，由多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。前期物業(yè)管理的招標(biāo)由開發(fā)商來完成。

5/23/202392.物業(yè)管理招標(biāo)的特點(1)物業(yè)管理招標(biāo)的超前性物業(yè)管理招標(biāo)的超前性是指由于物業(yè)管理超前介入的特點，決定了物業(yè)管理招標(biāo)必須超前，即在物業(yè)動工興建之前開發(fā)商就應(yīng)進行物業(yè)管理招標(biāo)工作。(2)物業(yè)管理招標(biāo)的長期性和階段性由于物業(yè)管理工作的長期性和多階段性，對不同階段和服務(wù)內(nèi)容，招標(biāo)內(nèi)容和方式也有所不同。5/23/2023103.物業(yè)管理招標(biāo)的原則根據(jù)《招標(biāo)法》的規(guī)定，物業(yè)管理招標(biāo)活動中必須遵循公開、公平、公正及合理的原則。4.物業(yè)管理招標(biāo)的方式常用的物業(yè)管理招標(biāo)方式大致可分為公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和協(xié)議招標(biāo)等。5/23/202311二、物業(yè)管理招標(biāo)的程序

1.招標(biāo)準(zhǔn)備階段(1)成立招標(biāo)機構(gòu)(2)編制招標(biāo)文件(3)制定標(biāo)底2.招標(biāo)實施階段(1)發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書(2)組織資格預(yù)審(3)召開標(biāo)前會議(4)開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo)5/23/2023123.招標(biāo)結(jié)束階段

(1)合同的簽訂(2)合同的履行(3)資料整理與歸檔5/23/202313三、物業(yè)管理招標(biāo)文件

1.招標(biāo)文件的組成(1)投標(biāo)人為投標(biāo)所需了解并遵循的規(guī)定：包括投標(biāo)邀請書、投標(biāo)人須知、技術(shù)規(guī)范及要求。(2)投標(biāo)人必須按規(guī)定填報的投標(biāo)書格式(3)中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽訂的合同的條件具體組成要素包括：投標(biāo)邀請書、技術(shù)規(guī)范及要求、投標(biāo)人須知、合同一般條件及特殊條件、附件。5/23/202314

2.編制招標(biāo)文件的時間

大多數(shù)物業(yè)管理招標(biāo)均在物業(yè)開發(fā)建設(shè)的后期。然而，隨著開發(fā)商對物業(yè)管理的要求不斷提高，物業(yè)管理“超前招標(biāo)”已屢見不鮮?！俺罢袠?biāo)”確實有其優(yōu)點，然而過早地制定招標(biāo)文件，加之此時存在大量的不確定因素會使得招標(biāo)文件編制難度加大，可靠性降低。因此，應(yīng)注意把握招標(biāo)文件制定的時間，使編制出的招標(biāo)文件內(nèi)容既嚴(yán)密明確，又不失前瞻性。5/23/202315四、物業(yè)服務(wù)合同

1.物業(yè)服務(wù)合同的概念物業(yè)服務(wù)合同是用以標(biāo)明或界定某物業(yè)的管理業(yè)務(wù)和責(zé)任權(quán)利的法律文書，是開發(fā)商或業(yè)主委員會與負責(zé)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定的，旨在明確雙方的權(quán)利與責(zé)任的協(xié)議文件。5/23/202316

2.物業(yè)服務(wù)合同的作用(1)明確委托方和受托方的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)；(2)為物業(yè)管理過程中雙方出現(xiàn)的爭議和糾紛提供調(diào)解、仲裁直至訴訟的基本依據(jù)；(3)在約束物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營與管理行為的同時，對業(yè)主委員會也提出要求，實現(xiàn)雙方的權(quán)責(zé)利對等。5/23/202317

3.物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容(1)合同序文：說明物業(yè)的名稱、規(guī)模、坐落；定義和解釋；訂立合同的日期、地點；合同雙方的名稱、法人代表及地址等。

(2)合同正文：委托標(biāo)的的范圍與內(nèi)容；管理形式與期限；雙方的責(zé)任、權(quán)利與義務(wù)；管理費用及其支付方式；違約責(zé)任與索賠；不可抗力的界定及由此帶來的損失與責(zé)任的分攤；雙方互相協(xié)作事項；合同的期限與合同的終止；合同的糾紛與仲裁等等。5/23/202318(3)合同結(jié)尾：合同使用的文字、生效日期；合同的正副本份數(shù)；合同適用的法律；雙方的法人代表(開發(fā)商或業(yè)主委員會)簽字；公證機關(guān)公證等。(4)附件：說明本項目的特殊條件、特殊要求及在通用合同格式中未能詳細說明的內(nèi)容以及物業(yè)的平面圖、設(shè)施、設(shè)備清單、有關(guān)情況和指標(biāo)的說明等。5/23/202319

4.物業(yè)服務(wù)合同的簽署物業(yè)服務(wù)合同由物業(yè)的開發(fā)商或業(yè)主委員會在招標(biāo)決標(biāo)或選定(選聘)物業(yè)管理公司之后，在雙方談判磋商、達到基本一致的基礎(chǔ)上簽署。5.物業(yè)管理合同的執(zhí)行物業(yè)管理合同一經(jīng)雙方簽署即具有法律效力，當(dāng)事人要恪守和履行合同中規(guī)定的相關(guān)的權(quán)利和義務(wù)。5/23/202320第三節(jié)制定輩物業(yè)泡管理欄方案一、倆確定芝物業(yè)圾管理別的檔劣次首先根新?lián)飿I(yè)躺類型、握功能等夠客觀條吃件以及膨住用人茄的群體素特征和折需求等帆主觀條斬件，規(guī)除劃物業(yè)縫管理消駕費水平煩，確定刊物業(yè)管蒜理的等爭級和檔濁次。如果開縣發(fā)的物對業(yè)是寫銜字樓，軍那么相職應(yīng)的管指理服務(wù)斜標(biāo)準(zhǔn)就胳應(yīng)適應(yīng)朋物業(yè)本圍身的檔逢次，如黑果開發(fā)鹿的物業(yè)筋是住宅屋小區(qū)，綿用戶普啞遍為中旁低收入牌者，則禍應(yīng)考慮剩物業(yè)管戲理的服岸務(wù)費應(yīng)梢適合居煮民的實匙際情況餓。5/5欲/20失2321二、確定物誓業(yè)管理鳳的服務(wù)夸項目和尊標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)物幫業(yè)住用甘人的需舞要和物己業(yè)管理伯的檔次絹確定物擠業(yè)管理垮的服務(wù)隔項目和倍服務(wù)標(biāo)纖準(zhǔn)。普通母住宅跟項目階物業(yè)蟻服務(wù)壁的項違目和箏標(biāo)準(zhǔn)弓可參重照中茄國物通業(yè)管訓(xùn)理協(xié)籮會印炸發(fā)的《普通住遞宅小區(qū)挨物業(yè)管交理服務(wù)括等級標(biāo)飛準(zhǔn)》(試行)(中物擋協(xié)[2吵00副4]蜂1號)的規(guī)定抵來制定救。5/咱5/虛20籌2322三、確定緞物業(yè)舞管理蒼的收購入預(yù)度算1.物業(yè)管靠理經(jīng)費影的來源(1話)定期賊收取追物業(yè)窩服務(wù)抽費(2)物業(yè)信共用輔部位內(nèi)、共液用設(shè)溉施設(shè)隙備維晶修基序金(3)物業(yè)管亡理企業(yè)拴開展多幻玉種經(jīng)營塞的收入葵和利潤(4)政府多曾方面的揚扶持(5能)開發(fā)商輔給予的代支持5/5革/20炊23232.確定屬物業(yè)風(fēng)管理蓄收費草標(biāo)準(zhǔn)確定物篇業(yè)管理歇收費標(biāo)蹈準(zhǔn)要遵不從以下遙原則：(1)不違橡反國倦家和投地方撇政府建的有監(jiān)關(guān)收現(xiàn)費規(guī)筐定(2接)收費時標(biāo)準(zhǔn)廈要與國住用覺人的砌收入針?biāo)綕{相適鏈應(yīng)(3)優(yōu)質(zhì)加優(yōu)價顆，兼逗顧各奮方利候益(4產(chǎn))微利原弊則，收卵入扣除章支出后叉略有剩劉余(5)公平用原則5/5練/20罷23243.物業(yè)管排理的支睬出項目物業(yè)管稿理的支銜出項目心主要包貪括：(1)公共豎物業(yè)稀及配像套設(shè)界施的霧維護挺保養(yǎng)印費用(2)聘用太及管貿(mào)理人愿員的謹薪金(3種)公用蛾水電莊費的臨支出(4泄)購買或扁租賃必株需的機蓋械及器可材的支郊出(5駕)物業(yè)財含產(chǎn)保險者及各種悅責(zé)任保焰險的支怕出(6)垃圾南清理托、水鞋池清信洗及甲消毒困滅蟲脂的費完用(7瘋)清潔公蕉共地方陜及幕墻彼、墻面窮的費用5/閱5/溉20令2325(8)公共區(qū)怕域植花窯、種草衡及其養(yǎng)案護費用(9)更新盡儲備頑金，爛即物挽業(yè)配幸套設(shè)韻施的爐更新袖費用(1壓0)聘請律匠師、會殿計師等泄專業(yè)人辟士的費神用(1擺1)節(jié)日兔裝飾淹的費液用(1糧2)行政它辦公竄支出(13選)公共州電視吉接收饅系統(tǒng)奏及維湊護費狗用(14桶)其他為比管理而踏發(fā)生的猶合理支攔出(15蕩)稅金5/5邁/20協(xié)2326第四汗節(jié)制定掌相關(guān)篇管理謀制度一、物崖業(yè)服務(wù)升企業(yè)內(nèi)麥部管理爬制度1.物業(yè)籌服務(wù)末企業(yè)觸崗位粱職責(zé)包括掩總經(jīng)錢理、下副總舍經(jīng)理順、職柜能部鬼門經(jīng)柱理、羨管理堂處主查任、答管理瞞員、斯內(nèi)勤壇員、虧文員篩、出偷納、孕保安腐人員探、清復(fù)潔人脈員、邁綠化屑人員承、維元修人樸員等拼崗位疾職責(zé)泄制度拐。5/腫5/竊20助23272.物業(yè)服業(yè)務(wù)企業(yè)漂部門職緩責(zé)包括至經(jīng)理鼠室、弓辦公額室、送財務(wù)銳部門遭、各讓個管支理處心以及除各職僵能部胃門的腿職責(zé)閑制度坦。3.其他內(nèi)丑部管理于制度比如企肌業(yè)勞動賺用工制墻度、工漿資制度嗓、福利北制度、盯考勤制枯度、考矛核制度促、獎懲稿制度、持員工行幅為規(guī)范番、接待易制度、顯來信來脾訪來電筐制度、土投訴反急饋制度眾、文書喇管理制厭度、辦戶公設(shè)備掩使用管角理制度拌等。5/缸5/凝20槐2328二、秀物業(yè)蘿服務(wù)棄企業(yè)蛾外部彼管理芽制度1.物業(yè)館驗收奏與接舅管制賠度制定蒜驗收伸與接況管制渴度需矛要注祝意以維下幾甜點：(1惜)選派業(yè)拋務(wù)素質(zhì)輕好、工笑作負責(zé)催的人員揚參加驗白收(2閥)從業(yè)主瘋及物業(yè)叉維修養(yǎng)注護角度超嚴(yán)格驗妙收(3凈)對驗收擦中的問貴題記錄奏在案并梳及時督偉促修整(4)與建設(shè)販單位簽情訂保修掉合同(5南)物業(yè)擠接管旱應(yīng)辦瓣理書搞面移敵交手皮續(xù)(7鋸)應(yīng)向薯建設(shè)岸單位賤索要厭全套襪圖紙亮技術(shù)阻資料5/5部/20祝23292.樓宇入哨伙制度(1醉)入伙濤通知容書(2)入伙朵手續(xù)當(dāng)書(3)收樓須嶼知(4)住合約挺等5/5時/20薪23303.物業(yè)管湖理公約物業(yè)管間理公約惡應(yīng)該包塑括：(1即)業(yè)主奧的權(quán)崖益、障義務(wù)唇和責(zé)哪任(2法)物業(yè)開百發(fā)商應(yīng)球享有的趁權(quán)利、仰義務(wù)和代責(zé)任(3)物業(yè)澇服務(wù)缸企業(yè)紐奉的權(quán)課利、像義務(wù)蒜和責(zé)噸任(4談)對物業(yè)熊公共部愧位及公敬用設(shè)施換的管理率制度(5)對物騙業(yè)全祝部或日部分剖損壞遠無法邁正常監(jiān)使用集的規(guī)遷定(6局)管理盒費用尋