地下人防商業(yè)

地下人防商業(yè)研究報告城市地下人防商業(yè)項目一般由市政府立項，再報省人防辦審批。這類項目一般都是由投資開發(fā)商聯(lián)合市人防辦、省人防辦商量總體方案，再由省或市具備人防設(shè)施設(shè)計資質(zhì)的設(shè)計院設(shè)計。地下人防商業(yè)定義人民防空工程也叫人防工事，是指為保障戰(zhàn)時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護而單獨修建的地下防護建筑，以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時可用于防空的地下室。人防商業(yè)定義人防工程定義1地下人防商業(yè)政策支持國家稅費支持相關(guān)部門配合支持部分投資費用支持研究目的：

了解國家在政策上對地下人防商業(yè)有哪些支持，以及對地下人防商業(yè)的一些影響。人防商業(yè)政策支持國家稅費支持人防工程及配套設(shè)施免征城鎮(zhèn)土地使用稅；人防部門收取的人防工程使用費免征營業(yè)稅、所得稅；人防工程免交土地出讓金等。與城市建設(shè)相結(jié)合的人防工程及地面配套設(shè)施，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、商業(yè)網(wǎng)點費、占道費、綜合治理費。對新建、改造地下工程項目及內(nèi)部裝修和購置設(shè)備所需經(jīng)費，當?shù)劂y行根據(jù)資金力量給予貸款支持。1人防商業(yè)政策支持相關(guān)部門配合支持在該項目的拆遷和建設(shè)上給予支持,市政府協(xié)調(diào)從有關(guān)部門抽調(diào)專業(yè)人員組成拆遷工作協(xié)調(diào)配合小組，全程協(xié)助投資開發(fā)商進行拆遷補償。對在城市修建地下設(shè)施的選點、施工、出入口位置和地面配套工程等，應(yīng)積極提供方便條件。對利用地下工程設(shè)施開辦工廠和第三產(chǎn)業(yè)的單位、個人，工商管理部門應(yīng)按照規(guī)定優(yōu)先核發(fā)營業(yè)執(zhí)。11人防商業(yè)政策支持部分投資費用支持在人防結(jié)建費上給予支持。從該項目的公益性和社會性考慮，給予資金上的人防結(jié)建費支持，用于人防及公益性項目建設(shè)。與城市建設(shè)相結(jié)合的人防工程，除開辦旅館、商場、工廠的照明用電按照照明電價收費外，其他用電按非工業(yè)或工業(yè)電價收費。項目建成后，地上廣場建筑物所有權(quán)、管理權(quán)為國有，人行通道和廣場的廣告收益、有關(guān)商業(yè)促銷宣傳活動的收費權(quán)可歸投資開發(fā)商。1地下人防商業(yè)案例研究案例分析建項位置分析業(yè)態(tài)配比整合經(jīng)營模式分析研究目的：

通過對國內(nèi)現(xiàn)有的地下人防商業(yè)在位置、業(yè)態(tài)、經(jīng)營模式上進行分析，了解當前人防商業(yè)的概況，為本案的是否立項提供市場依據(jù)。浙江溫州華蓋服裝市場簡介：華蓋服裝市場的即華蓋人防隧道，位于溫州市鹿城區(qū)區(qū)政府附近的華蓋上。在不影響防空襲能力的前提下，成為城市建設(shè)、經(jīng)濟建設(shè)的一部分，產(chǎn)生良好的社會效益和經(jīng)濟效益。隧道功能：

主要用于小商品的經(jīng)營，及倉庫、停車場和納涼之地經(jīng)營種類：小飾品商店、生活用品、化妝品的商店、飾品超市等日常小商品為主。經(jīng)營模式：人防工程是國防工程的組成部分，國家投資和依據(jù)法律規(guī)定修建的人防工程，其產(chǎn)權(quán)為國家所有，經(jīng)營者則擁有經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)。佳木斯地下商業(yè)街簡介：黑龍江省佳木斯地下商業(yè)街位于城市中心繁華商業(yè)帶。是集人防、交通、商貿(mào)、食品、公用設(shè)施、游覽為一體的市內(nèi)大型商貿(mào)中心和最大的平戰(zhàn)兩用人防工程。商業(yè)布局：地下商業(yè)街呈H型布局，全長451延長米，有25個出入口，總建筑面積13301平方米，設(shè)有兩個營業(yè)大廳和70個營業(yè)室。一個精品世界和8個精品屋，共有標準柜臺1026節(jié)，現(xiàn)有集體、個體業(yè)戶1000余家。經(jīng)營種類：服裝鞋帽、家電、布匹、大小百貨、化妝品、食品等十五個大類近二萬種商品。內(nèi)部設(shè)施：四塊大型滾動電視屏幕，有進排風供熱系統(tǒng)，煙感報警、消防自動噴淋系統(tǒng)，給排水系統(tǒng)，廣播通訊系統(tǒng)等。商業(yè)特色：地下商業(yè)街商品款式新穎、品種齊全、檔次高、變化快、購售和批發(fā)規(guī)模龐大，年銷售額超億元。青海省西寧大十字地下商業(yè)街簡介：工程位于西寧市的交通中心和商業(yè)集中區(qū)，主體地下一層，呈十字型布置，東西長約745米，南北長約245米，工程主體東西大街寬度約18米，南北大街寬度約22米，主體凈高4.2m,。建筑面積約22000㎡。經(jīng)營種類：商品類別上采取以中高檔品牌服裝為主，以鞋帽、皮具、箱包、百貨為輔助類別的經(jīng)營方式。為了提高商業(yè)街的檔次，對商業(yè)街經(jīng)營客戶采取了準入制，以保證品牌的知名度和含金量。經(jīng)營面積：平均每個商鋪的營業(yè)面積達到75平方米。商鋪開間嚴格限定在7.5米以上，一些品牌店鋪的開間甚至達到22.5米，最大的商鋪開間達到37.5米，單店營業(yè)面積近500平方米。地下商業(yè)布局：包括商街室外入口、下沉廣場以及室內(nèi)大十字中心大廳、教場街大廳、商街通道、公共衛(wèi)生間、主題文化墻大十字休閑大廳大十字休閑大廳、教場街休閑大廳和下沉廣場內(nèi)，設(shè)置休閑椅凳等設(shè)施并適度進行綠化和包裝，提供冷飲、報刊、ATM機、電視等服教場街休閑大廳下沉廣場在下沉廣場西側(cè)設(shè)置積600多平方米的餐飲商務(wù)區(qū)。在東西大街和南北大街內(nèi)，選擇適合的空間設(shè)置休閑區(qū)，擺放休閑椅凳等設(shè)施。在西門口以及東、南、北盡頭出入口部位，設(shè)置小型便利店、冷飲店，經(jīng)營小百貨、飲料等商品，滿足不同顧客的購物需求。入口處商業(yè)街大廳商業(yè)街大廳文化墻設(shè)計廣州地一大道項目簡介：廣州地一大道是廣州市近年來的重點人防工程，地一大道建筑面積6萬多平方米，以十字形縱橫于廣州黃金地標站前路、站南路地下，防護等級為5級。

投資商：人和商業(yè)，成功打造了哈爾濱第一大道、鄭州地一大道、廣州地一大道、成為人防商業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)。建筑規(guī)劃：2公里長，4米寬的人行通道，分布著純使用面積達13-160平米的商鋪1200余家。

3層地下設(shè)計，3部大型垂直客貨兩用梯，18部自動扶梯，24個出入口。經(jīng)營種類：廣州地一大道主要經(jīng)營服裝批發(fā)及零售，并根據(jù)租戶經(jīng)營種類的不同，劃分為童裝街、內(nèi)衣街、時尚女裝街、外貿(mào)服裝街、靚仔街、韓國城、商務(wù)休閑男裝街、餐飲美食等。業(yè)態(tài)分布地下一層時尚女裝內(nèi)衣襪業(yè)外貿(mào)服裝地下二層各類男裝韓國服飾靚仔服裝兒童服裝時尚女裝內(nèi)衣襪業(yè)外貿(mào)服裝各類男裝韓國服飾靚仔服裝兒童服裝地下三層餐飲美食經(jīng)濟概況周邊商場經(jīng)營對比商場\費用構(gòu)成平均月租金（元）物業(yè)管理費（元/平方米/月）繳費方式出鋪率A商場1樓67050三拖一40%A商場2樓55050三拖一44%B商場750/三拖一50%C商場65050三拖一45%D商場35028三拖一42%廣州地一大道180-28020二拖一50%商場\收益平均轉(zhuǎn)租價格（元）收益率平均轉(zhuǎn)兌價格A商場1樓1500200%200萬A商場2樓1700306%85萬B商場1000144%60萬C商場1300385%20萬D商場800213%70萬廣州地一大道原始商鋪?200%原始商鋪周邊商場收益對比由于人防商業(yè)的特殊性，投資成本較低，所以租金價格相對低于其他商業(yè)，但又處于商業(yè)繁華地帶，所以商業(yè)價值較高，相比同類項目，競爭優(yōu)勢較大。投資收益分析人和商業(yè)近兩年業(yè)績（單位：億元）2008年升幅2007年升幅營業(yè)額30.57303.66130稅前溢利24.07702.77320純利19.06102.66450人和人防商業(yè)與傳統(tǒng)房產(chǎn)行業(yè)盈利對比（單位：%）萬科碧桂園人和商業(yè)200520062007200520062007200520062007毛利率34.7936.1541.9933.233.3046.073.876.677.9純利率12.8012.8013.6011.421.1023.718.329.872.8凈資產(chǎn)收益率16.2815.3916.5511.631.0040.3-24.725.2人和地一大道地下商業(yè)盈利點：商鋪的租金收入。經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的收入。廣告的收入，廣告的收入反映在所有的墻面的廣告。物業(yè)管理的收入和經(jīng)營管理服務(wù)費收入。本項目為批發(fā)市場，投資者提供很大面積的倉儲區(qū)，而且會有專業(yè)公司在里面提供物流服務(wù)。與傳統(tǒng)房產(chǎn)行業(yè)對比：人和商業(yè)近兩年收益情況：人防商業(yè)具有低風險、低成本、高投資回報率的特點，但也因為特殊商業(yè)模式，缺少土地使用權(quán)證，難以獲得銀行信貸支持，所以融資是人防商業(yè)的最大瓶頸。青島龍首山地下滲商業(yè)街簡介：青島藝市人熄防地犯下商底業(yè)街思位于長青島竊火車能站附雪近,是青盤島市末人防偉平戰(zhàn)步結(jié)合沸的“棗窗口斜”，左是全景國開掀發(fā)使菠用最尋早、拔聞名降國內(nèi)表外的百大型灘綜合掃型人蘆防平烏戰(zhàn)結(jié)左合項喝目。經(jīng)營毒種類繭：人防地站下商業(yè)識街是以顯服飾商桑場為主驚體，經(jīng)伍營店鋪400余戶，趕主要經(jīng)屯營服裝艦、鞋帽朋、皮革印制品、燭工藝制類品、小戚商品、嫁小飾品趙、文化閥藝術(shù)品鏈、家具茂等12大類20京00多種端商品涂。商業(yè)泡特色家：龍山人品防地下蕉商業(yè)街陶已躋身屋于島城魯現(xiàn)代化站商城之梁林，初帳步實現(xiàn)問了創(chuàng)建貧“品牌嚴”市場年的經(jīng)營往理念，串引領(lǐng)島禍城服飾綢時尚潮限流,并被巴青島范市市扭政府乖命名倉為為歌青島他市首算批商扁業(yè)專途業(yè)特境色街---龍山地煉下服飾相街。社會影商響：先后暢被國哥家、桂省、奴市及拴有關(guān)有部門澡授予哈“全端國人窮防平陽戰(zhàn)結(jié)績合先貫進單榨位”橋、“夢人民善防空期先進玻單位牙”、勤“全陜國文鋪明市倉場”莖、等拒榮譽勸稱號凈。青島龍山地下商業(yè)街業(yè)態(tài)有種類構(gòu)及內(nèi)西部效艦果業(yè)態(tài)奏種類正：內(nèi)部效益果：鞋類服裝包類推廣外特色龍山呆服飾途節(jié)每年的9月，都鮮會在龍忌山地下會商業(yè)街近舉行一己年一度遇的“龍嶼山服飾弦節(jié)”，謝以“引梅領(lǐng)潮流斧、炫彩刃時尚”數(shù)為主題，對該邁商業(yè)街秧進行了悉成功的圈宣傳推霉廣，同索時由于零其人防哈工程的舟意義，紗更是受撥到了政覽府的大痰力支持書及宣傳卡。提升嗓了項目娛的商業(yè)反價值。簡介蝦：鐵大街寬地下人勵防商業(yè)臘街工程嗽項目位機于包頭勞繁華的紀鋼鐵大牧街地下儲。平時誼為地下躍商業(yè)街攻，戰(zhàn)時啟為甲類恭六級戊都類物資把儲備庫尿。建筑籌規(guī)劃提：本方案價分為東畜西兩區(qū)給，東區(qū)輸為鋼鐵罪大街機濕動車道敵地下人閑防商業(yè)棄街林蔭卻路至鞍者山道段原，建筑呆面積10仿32丑3.孤70平方米罷；西區(qū)扁為鋼鐵態(tài)大街機氣動車道籮地下人健防商業(yè)屑街鞍山坦道至白碑云路段瞧，建筑個面積932旬3.8玻0平方米賢，總建逗筑面積19推64塞7.漸50平方米候。經(jīng)營種拔類：將內(nèi)雹設(shè)300余個暴商業(yè)胳精品狐店鋪衛(wèi)，包郵括服舟裝、叫飾品師、箱雁包、中鞋帽疑等，幻玉還會外有一礎(chǔ)個大引型的輔餐飲岸區(qū)。經(jīng)濟渡效應(yīng)淺：在原有受南北向蛛的人防頭商業(yè)街否的基礎(chǔ)戴上，呈駛十字型撒商業(yè)街脅，省級兩商圈潛副力，挖筑掘出更膀大商業(yè)鞠價值。包頭鋼廣鐵大街?地下人館防商業(yè)攔街工程鳥捎瞰圖地下人鳥防商業(yè)載出入口對設(shè)計工程內(nèi)女部效果絡(luò)圖項目名稱項目位置周邊商業(yè)概況項目位置共性浙江溫州華蓋服裝市場位于溫州市鹿城區(qū)區(qū)政府附近的華蓋山下周邊商業(yè)配套較好，商業(yè)氛圍比較成熟。1、城市中心或者城市交通主干道地帶。2、周邊商業(yè)氛圍濃厚、配套成熟。3、人流量較大。青島龍山地下商業(yè)街位于青島火車站附近的龍山周邊學校較多，商業(yè)配套相對成熟，且距離火車站較近。佳木斯地下商業(yè)街呈十字形分布在中山街、長安路、通江街三條商業(yè)繁華街道處于市中心最繁華的商業(yè)中心區(qū)域廣州地一大道位于廣州火車站站前路、站南路地下火車站周邊商場云集，成熟的商業(yè)氛圍青海省西寧大十字地下商業(yè)街西寧市東西大街，是該市東西向的一條主干道項目周邊商業(yè)、娛樂、辦公物業(yè)配套成熟，商業(yè)氛圍濃厚包頭鋼鐵大街地下人防商業(yè)街位于被譽有包頭市“金廊玉帶的鋼鐵街地下”周邊商業(yè)氣氛濃厚，該項目處于周邊商圈的核心地位地下人薯防商業(yè)長地理位杏置分析關(guān)鍵跟詞:城市中心/主干道周邊商業(yè)成熟人流量大地下人由防商業(yè)呆業(yè)態(tài)分鈴析浙江溫兵州華蓋束服裝市駁場業(yè)態(tài)余比例佳木斯招地下商丹業(yè)街業(yè)趨態(tài)比例服裝類僵占33白%服裝類鳥占24%青島龍秧山地下剛商業(yè)街漁業(yè)態(tài)配腹比服裝類稠占36%業(yè)態(tài)配房誠比：業(yè)態(tài)具配比余主要進以服帳裝為窮主要邪種類羽。其次為領(lǐng)鞋帽及幸小商品習占較大釣比例。經(jīng)營方紹式主要匪以零售煮批發(fā)為網(wǎng)主。項目名稱轉(zhuǎn)讓方式經(jīng)營狀況盈利模式開發(fā)方式浙江溫州華蓋服裝市場出租租金人防辦自行開發(fā)青島龍山地下商業(yè)街出租租金人防辦自行開發(fā)佳木斯地下商業(yè)街出租出讓使用權(quán)租金、廣告費用物業(yè)管理費用人防辦自行組織廣州地一大道出租出讓使用權(quán)租金、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、廣告費用、物業(yè)管理費用、倉庫費用、人和商業(yè)主導(dǎo)開發(fā)經(jīng)營青海省西寧大十字地下商業(yè)街出租出讓使用權(quán)暫未開始經(jīng)營租金、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓廣告費用西寧博翔源商貿(mào)公司主導(dǎo)開發(fā)經(jīng)營包頭鋼鐵大街地下人防商業(yè)街出租出讓使用權(quán)租金、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、廣告費用、物業(yè)管理費用宏大房產(chǎn)公司主導(dǎo)開發(fā)經(jīng)營地下人咽防商業(yè)穩(wěn)經(jīng)營模卵式分析轉(zhuǎn)讓方淺式：出租澡、出汗讓使鞏用權(quán)盈利并模式票：租金義、使草用權(quán)磨轉(zhuǎn)讓泉費用覺、廣啟告費哲用、渾物業(yè)墾管理丟費用騾、倉丘庫使遞用費差用開發(fā)方膽式：人防辦宮自行融縣資開發(fā)測及房產(chǎn)壯開發(fā)商跌投資開蓬發(fā)兩種地下人脆防商業(yè)腎總結(jié)地下閉人防糞商業(yè)迅大多滑建在鞭城市極中心/主干遙道地碌帶，緞且周墊邊商索業(yè)氛雞圍成塘熟，萌人流鮮量較奪大。扒創(chuàng)造目商業(yè)卡經(jīng)濟致的同倘時也挪承載輩著緩壞解區(qū)沒域交餅通的諷城市憂功能憂。地下人蚊防商業(yè)蓮業(yè)態(tài)主配要為服弦裝、鞋肆帽、小皮商品為蒸主體。傅經(jīng)營方挎式以零住售、批州發(fā)為主喉。人防商說業(yè)業(yè)態(tài)枕配比人防商燙業(yè)開發(fā)裝地理位肯置地下人狹防商業(yè)剩轉(zhuǎn)讓方泄式有出葵租、轉(zhuǎn)羽讓使用尋權(quán)兩種伸，主要擔盈利來說自租金正。盈利老模式略搜顯單一板。人防商絲式業(yè)轉(zhuǎn)讓泛方式政府隆鼓勵凝開發(fā)柱商投跪資人礦防商毅業(yè)，音在稅勝費上擾、施桃工建協(xié)設(shè)上蓬、各效部門霞配合承上，范給予爆了大浮力支繞持。人防商治業(yè)政策嘆支持問題梳理研究慘目的嶼：結(jié)合以表上研究腔案例，久根據(jù)人香防商業(yè)趴特點，毯通過以叨下幾個第方面霉驗證強，本澆案是蠅否適介合開漫發(fā)地挽下人糧防商宮業(yè)。本案放地塊澇位置項目推焰廣主題人防客商業(yè)擦經(jīng)營邁模式投資豈商戶茂及消檢費群科體項目交紫通：本案項充目位于跡上饒市紡區(qū)北側(cè)曠，紫陽洪大道與柜三清山哪大道交旨匯處。交通桂較為吵便捷憂，但樣并不鹽是城待市主春要干饒道，帥無法掘承載耀緩解累交通齒的作玩用。周邊涌商圈靠：地塊遠汁離城市胸中心區(qū)為域，商彎圈無法脈覆蓋到為本案地詢塊。新建捧的火惕車站尊會帶斯來較鋼大商鍬機，揭但短纖時間播無法聯(lián)形成啟成熟死的商潛圈。本案綢地塊桑區(qū)位床分析本案地窯塊位置舟遠離城輕市中心貝，且不呈處于交械通主干德道，周僚邊比較同荒蕪，唉商業(yè)配帽套比較順缺乏，趨商業(yè)氛夜圍很差例。城中心火車失站項目地塊項目南先側(cè)概況項目慌東側(cè)弱概況項目榴西側(cè)逗概況佳利商色城東湖花家園（交醫(yī)房）1、2、9地塊中航恥住宅青區(qū)今年宏啟動本案曬周邊悉在建弄項目肝相對辜較少宅，現(xiàn)疫有幾虹個項傻目剛遞完成次交房新及剛啞開工債，短鄉(xiāng)豐期內(nèi)勤無法棵形成筑較大廣的人豆流量涌，且怒無法吉吸引鬼商戶權(quán)投資惱。投資蟻商戶幕及消刷費客繭源分棒析以產(chǎn)紡業(yè)布脹局合鼓理化腰、規(guī)間模化立為指芳導(dǎo)思售想；以尊重個項目的幻玉過去和加歷史；解尊重產(chǎn)爽業(yè)的相勾鄰和銜搞接為原責則佳利嬸商城魂二期五金賠建材棉城2號地給塊陶瓷腸建材感城1號地魯塊家居裝勾飾城9號地萍塊配套數(shù)住宅港區(qū)佳利建第材家居展銷中胳心本案產(chǎn)陜業(yè)定位人防詞商業(yè)膠業(yè)態(tài)堪主要也以服塑裝、角小商態(tài)品為醬主，樂而本李案推馬廣主料題為丙建材驗市場憂、家趕居裝冒飾材照料為膀主要律產(chǎn)品鳥，與露本案咽整體挽形象程不符喜。1項目名稱轉(zhuǎn)讓方式經(jīng)營狀況盈利方式管理方式浙江溫州華蓋服裝市場出租租金人防辦管理青島龍山地下商業(yè)街出租租金人防辦管理佳木斯地下商業(yè)街出租出讓使用權(quán)租金、廣告費用物業(yè)管理費用專業(yè)的管理公司廣州地一大道出租出讓使用權(quán)租金、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、廣告費用、物業(yè)管理費用、倉庫費用、專業(yè)的管理公司青海省西寧大十字地下商業(yè)街出租出讓使用權(quán)租金、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓專業(yè)的管理公司包頭鋼鐵大街地下人防商業(yè)街出租出讓使用權(quán)租金、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、廣告費用、物業(yè)管理費用專業(yè)的管理公司經(jīng)營師模式油分析由上蔑表可下以看喉出：人防盞商業(yè)燈經(jīng)營奴模式技比較束單一房誠，要檢達到杜較高葛的出鴨租率溉，風算險較而大。盈利方霞式比較戒多樣化譯，可獲她得一定透收益，坑但需高煮質(zhì)量的木管理服皮務(wù)。經(jīng)營教狀況饑較好識的人助防商崖業(yè)，虎需要堪專業(yè)止的管絹理團擁隊，膠加大振投資大成本絹。理由闡油述：本案抱地塊閑偏離贈市中接心及姻商業(yè)婆繁華皮區(qū)域臺，商述業(yè)配棗套缺智乏，剖未形皇成成雄熟的銜商業(yè)基圈。地塊周薪邊項目索較少，貴人流量桌較少，扭缺乏相巴對應(yīng)投卻資商戶耐及消費鉛人群。本案1、2號地腐塊整亡體產(chǎn)拘業(yè)定歇位及例推廣衡形象昆以建萍材市芝場為襯主題供，地航下人食防商喬業(yè)則嘆以服提裝、敲小