南京新街口項(xiàng)目考查分析報(bào)告

京項(xiàng)目告導(dǎo)：于2007年月日對(duì)南新街目〔項(xiàng)目行，現(xiàn)形與匯報(bào)：位白區(qū)石鼓路口項(xiàng)目塊系上海龍房產(chǎn)進(jìn)展于2005年月10日過國(guó)有土拍賣方式獲得，地塊分兩塊，體參數(shù)如下：A地

C地

綜合面指標(biāo)規(guī)劃求

占地積實(shí)際出面積容積率建筑面積綠地〔米〕建筑密度建筑限高〔米〕規(guī)劃途

8909.520215.56822.118108.1612681630002087.45087.440%35%38%100商業(yè)、辦公、店式寓出讓年限其它要求

商業(yè)辦公40年，酒式寓年酒店式公寓積占比小于A地塊限高度建筑密度，平高小于米

讓〔〕樓〔/平〕

據(jù)泰龍方介紹：項(xiàng)目公司獲得地塊土地證A地塊在契繳齊后即刻辦理地證。項(xiàng)目公司算打造〝中華第一樓獲市府同〔寧府〔496，前規(guī)門落。、商圈情形分析新街口位于南京市中心，由中山東路、漢中路、王府大街、石鼓路、淮海路、洪武南路合圍而成，面積平公里，是中國(guó)第三大商業(yè)街。業(yè)密集度全國(guó)第一，共有包括新百、中央、金鷹、大洋百貨等在內(nèi)的大小商家余。新街口的核心優(yōu)勢(shì)在商業(yè)售，商業(yè)和休閑娛樂所占比重超過，日客流量萬人次節(jié)假日超過萬人次，輻射蘇浙皖三省多個(gè)地級(jí)市。年零售總額超過億，居全國(guó)商業(yè)街之首。新街口客要集在山東路、山路洪路淮路圍段—即包括中和百內(nèi)東南片商中南西的方城大洋百貨客流量略有遜，由此鐵上蓋商，流仍較可觀。與項(xiàng)目一之的鷹物廣場(chǎng)開之曾地劣人較淡，后經(jīng)多年經(jīng)營(yíng)調(diào)人成為新口度較的購場(chǎng)—要于經(jīng)營(yíng)重在多國(guó)成一的。①王府和京路。年的、房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析商業(yè)業(yè)值估商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值阻礙明顯。中央百貨、大洋百貨等知名均集中山路兩洪武側(cè)——新街口地區(qū)的要緊客流中地。本項(xiàng)目所處的為王府大街石鼓路口在口要遜色于以上各要緊商場(chǎng)，與處于主干道漢中路王府大街交匯處的金鷹購物廣場(chǎng)比，也有所遜色。依照德基萬達(dá)等型場(chǎng)的租賃形，考慮到經(jīng)前期的招商讓，商業(yè)物業(yè)建成的估量租金為元/平米天，銷售均價(jià)萬平。.

寫字樓新街口商可供參考的寫樓物業(yè)為國(guó)際融中心、商茂世紀(jì)廣金鷹國(guó)際大廈等考慮項(xiàng)的端位等形寫字樓的平均金可達(dá)到元/平米天，銷售均價(jià)元/平。.

公寓〔酒式公寓〕項(xiàng)目周邊酒店式公寓要有金鷹購物中對(duì)面的金輪國(guó)廣場(chǎng)距街口商圈米的長(zhǎng)江路號(hào)，石路的金鷹國(guó)際花園圈圍長(zhǎng)中城國(guó)、際。店公分建成的價(jià)達(dá)到元/平。.

酒店南有酒店，本目有參考價(jià)值的鼓樓、兩區(qū)的—金、南和中大店項(xiàng)的酒店分的租金為元后際租為元/平，的酒價(jià)為元。、讓價(jià)依照?qǐng)稣{(diào)到，照值項(xiàng)目商、公、酒店、寫字的比業(yè)

面元平米〕

考慮到金與，〔酒店公寓〕18000

公寓的為25——要大值。商業(yè)45000299185.7寫字樓30000180004五星酒店20202183353.5綜合22282

商業(yè)面積安排最大化——A地塊7層共31600平，C地塊4～層共13400米新街口核優(yōu)勢(shì)在商業(yè)，因此寫字安排比重并不高(23.7%)綜上本目的預(yù)期售價(jià)為元平，慮：項(xiàng)目的筑本9300元/米測(cè)算詳見附表5自有資回率低于40。那元/平附表新街口寓物業(yè)銷情形：銷售率截止售價(jià)〔元公寓盤名刻位置備注平米〕月〕

聯(lián)系金輪國(guó)際廣2006-9-2719000場(chǎng)長(zhǎng)江路號(hào)18000

金鷹購物61.43%廣場(chǎng)對(duì)面長(zhǎng)江路洪63.71%武北路

精裝標(biāo)準(zhǔn)為元平米毛坯金鷹國(guó)際花年月入〔二路二手存量住〕號(hào)房〕長(zhǎng)發(fā)中心19000城開國(guó)際15000龍臺(tái)國(guó)際15000

中山東路61.43%號(hào)白下區(qū)程81.88%閣老巷白下區(qū)中山東路與45.68%延齡巷交匯處

毛坯高，米毛坯毛坯注：據(jù)引自〝·南京樓市月刊、月差過附表新街口公物業(yè)售情形

確。租金

售價(jià)

開時(shí)刻

備注金鷹國(guó)大廈2.8

〔二手轉(zhuǎn)讓價(jià)〕

1997-6-1

租賃售茂紀(jì)廣場(chǎng)

〔始售價(jià)〔二手轉(zhuǎn)讓〕

南京非寫字網(wǎng)數(shù)據(jù)尚未租，國(guó)際金融中心員供數(shù)在售價(jià)〕據(jù)〕金輪國(guó)廣場(chǎng)15314在售價(jià)〕

銷售銷售：，注〕分據(jù)引〝·南京樓市月刊、月刊，差多

確?！病衬虾懽謽蔷W(wǎng)數(shù)差不過

確。附表商業(yè)物業(yè)租售情形開盤時(shí)刻

一層租/平米一樓價(jià)注/天〕南京萬購物2002-10廣場(chǎng)

一層已分割銷售完畢；二、層45000為沃瑪賣場(chǎng)

網(wǎng)上找資料蘇寧河

物業(yè)分出售給小主

10

租金格系蘇寧公告資料德基場(chǎng)

商鋪?zhàn)獠皇?/p>

各產(chǎn)商家還給德進(jìn)行銷售返，一線品牌返點(diǎn)約二線品牌返點(diǎn)更高注：業(yè)物租數(shù)據(jù)較難獲，以數(shù)均通過網(wǎng)上詢獲。商業(yè)部分金、售價(jià)測(cè)算樓層

與一層價(jià)格比

售價(jià)

日租金〔元平米天〕一層100%450008二層65%292505.2三層60%270004.8四層55%247504.4五層45%202503.6六層40%180003.2七層35%157502.8租金售價(jià)分塊核算A地塊C地塊單層積4514.43118.325層數(shù)7

整體售價(jià)萬元〕81259.239290.895綜合位售價(jià)27352日租〔萬元

14.46.985048綜合日租金4.9附表：位置

標(biāo)房格〔打各費(fèi)用和空折〕率后的單位租金

建成年代南京中心大店中山路號(hào)3.3南京區(qū)廣南京古南都飯12193.1州路號(hào)

年開，2002年裝修年開2003年裝修南京僑鴻日酒

南京區(qū)中路金七樓

11272.9

年開業(yè)年裝修金飯新街口中路15352.8年業(yè)號(hào)均價(jià)12903.0五星酒店論售價(jià)算日租金標(biāo)準(zhǔn)1600經(jīng)營(yíng)折扣率0.5治理費(fèi)用55%入住率80%單套面積86投資回報(bào)率7%凈租金3.35附表：算

理論銷價(jià)格