房地產(chǎn)估價(jià)師之房地產(chǎn)案例與分析資料復(fù)習(xí)打印

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單選題（共50題）1、漢字機(jī)內(nèi)碼與國標(biāo)碼的關(guān)系為：機(jī)內(nèi)碼=國標(biāo)碼+8080H。若已知某漢字的國標(biāo)碼為3456H，則其機(jī)內(nèi)碼為（）。A.B4D6HB.B536HC.D4B6HD.C4B3H【答案】A2、軟件文檔的作用不包括（）。A.有利于提高軟件開發(fā)的可見度B.有利于軟件維護(hù)和用戶使用C.有利于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和實(shí)現(xiàn)可重用D.有利于各企業(yè)之間交流技術(shù)【答案】D3、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運(yùn)營費(fèi)用約占年租賃有效毛收入的35%，報(bào)酬率為10%。問：A.30B.34C.36D.40【答案】B4、()語言不是面向?qū)ο蟮某绦蛟O(shè)計(jì)語言。A.JavaB.C++C.SmalltalkD.Fortran77【答案】D5、兩個(gè)帶符號(hào)的數(shù)進(jìn)行運(yùn)算時(shí)，在（）的情況下有可能產(chǎn)生溢出。A.同符號(hào)數(shù)相加B.同符號(hào)數(shù)相減C.異符號(hào)數(shù)相加D.異符號(hào)數(shù)相“或”【答案】A6、請(qǐng)從下列名詞中區(qū)分類和對(duì)象。其中，（）全部是類，（）全部是對(duì)象。A.電影、序列號(hào)為sw1987532的電影膠片、足球賽B.電影、足球賽、電影膠片C.影片“卡薩布蘭卡”、足球賽D.影片“卡薩布蘭卡”、序列號(hào)為sw1987532的電影膠片【答案】B7、房地產(chǎn)估價(jià)師一項(xiàng)實(shí)操性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作，是房地產(chǎn)估價(jià)師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)師，達(dá)到執(zhí)業(yè)要求，估價(jià)報(bào)告的寫作能力，是必不可少的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。A.估價(jià)對(duì)象每平方米建筑面積的價(jià)格大約在4000元左右B.該地區(qū)發(fā)展?jié)摿εc其他地區(qū)相比，不可同日而語C.從財(cái)務(wù)報(bào)告上看，該公司過去幾年的經(jīng)營業(yè)績比較理想D.這個(gè)小區(qū)的價(jià)位比附近同檔次的小區(qū)低，非常吸引【答案】C8、AWeb（）isoneofmanysoftwareapplicationsthatfunctionastheinterfacebetweenauserandtheInternet.A.displayB.browserC.windowD.view【答案】B9、Aqueryisusedtosearchthroughthedatabasetolocateaparticularrecordorrecords，whichconformtospecified（）.A.criteriaB.standardsC.methodsD.conditions【答案】A10、某種部件使用在10000臺(tái)計(jì)算機(jī)中，運(yùn)行工作1000小時(shí)后，其中20臺(tái)計(jì)算機(jī)的這種部件失效，則該部件千小時(shí)可靠度R（）。A.0.990B.0.992C.0.996D.0.998【答案】D11、HTML頁面的“title主頁/title”代碼應(yīng)寫在（）標(biāo)記內(nèi)。A.body/bodyB.head/headC.font/fontD.frame/frame【答案】B12、Firewallisa（）mechanismusedbyorganizationstoprotecttheirLANsfromtheInternet.A.reliableB.stableC.peacefulD.security【答案】D13、旅館房地產(chǎn)有其自身特點(diǎn)，對(duì)旅館房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)需結(jié)合自身特點(diǎn)選擇適宜的估價(jià)方法，進(jìn)而進(jìn)行分析、測算。A.經(jīng)營管理B.建筑結(jié)構(gòu)C.建筑類型D.建筑等級(jí)【答案】A14、因城市發(fā)展的需要，政府對(duì)某區(qū)域作出了房屋征收決定，選定甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本次評(píng)估項(xiàng)目。被征收人王某在征收范圍內(nèi)擁有兩處住房，其中A房屋辦理了權(quán)屬登記，B房屋為其10年前自行建設(shè)，未辦理相關(guān)手續(xù)。甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)只評(píng)估A房屋，B房屋以未辦理手續(xù)為由沒有進(jìn)行評(píng)估。張某對(duì)評(píng)估范圍和評(píng)估結(jié)果有異議，認(rèn)為其自建房屋未得到合理補(bǔ)償。A.收益法B.成本法C.比較法D.假設(shè)開發(fā)法【答案】C15、Oneofthebasicrulesofcomputersecurityistochangeyour（）regularly.A.nameB.computerC.deviceD.password【答案】D16、2019年8月1日，某房地產(chǎn)估價(jià)公司對(duì)××市××區(qū)××路××號(hào)的在建商業(yè)大廈進(jìn)行了抵押評(píng)估。A.原規(guī)劃審批文件B.房屋預(yù)售許可證C.房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證D.國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證【答案】D17、下列關(guān)于面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)的敘述，正確的是（）。A.對(duì)象是類的模板B.“封裝”就是生成類庫的標(biāo)準(zhǔn)C.一個(gè)類至少有一個(gè)實(shí)例D.一個(gè)類可以繼承其父類的屬性和方法【答案】D18、企業(yè)管理、電子政務(wù)、電子商務(wù)等具有()的特點(diǎn)，宜采用云計(jì)算模式。A.強(qiáng)計(jì)算、強(qiáng)流程、多交互B.強(qiáng)計(jì)算、弱流程、少交互C.弱計(jì)算、弱流程、少交互D.弱計(jì)算、強(qiáng)流程、多交互【答案】D19、在信息系統(tǒng)開發(fā)過程中，系統(tǒng)規(guī)范描述了（）。A.每一個(gè)系統(tǒng)功能的實(shí)現(xiàn)方案B.系統(tǒng)的功能和行為C.系統(tǒng)中使用的算法和數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)D.系統(tǒng)仿真需要的時(shí)間【答案】B20、為提高××機(jī)場航油保障能力，保障擴(kuò)建后的××機(jī)場航油供應(yīng)，中國航空××油料有限責(zé)任公司經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)鋪設(shè)場外輸油管線。此輸油管線將在估價(jià)對(duì)象廠區(qū)內(nèi)設(shè)置定向鉆穿越入土點(diǎn)，在地下鋪設(shè)輸油管。根據(jù)《××市民用機(jī)場航空油料管線保護(hù)辦法》管線中心線兩側(cè)各5米為保護(hù)范圍。在航油管線保護(hù)范圍內(nèi)，需建造建筑物、構(gòu)筑物的，應(yīng)當(dāng)在征得市空港辦的同意，按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。為了解相關(guān)的補(bǔ)償費(fèi)用情況，便于管理部門制訂補(bǔ)償方案，故產(chǎn)生了本項(xiàng)目的評(píng)估。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2019年4月10日。A.區(qū)分鋪建管線前、后條件下土地收益年限的影響B(tài).區(qū)分鋪建管線前、后條件下規(guī)劃限制影響C.區(qū)分鋪建管線前、后條件下凈收益減少的影響D.區(qū)分鋪建管線前、后條件下生產(chǎn)條件的影響【答案】B21、已知N個(gè)數(shù)已存入數(shù)組A[1…M]的前N個(gè)元素中（N＜M），為在A[i]（1≤i≤N）之前插入一個(gè)新數(shù)，應(yīng)先（），以挪出一個(gè)空閑位置插入該數(shù)。A.從A[i]開始直到A[l]，每個(gè)數(shù)向后移動(dòng)一個(gè)位置B.從A[1]開始直到A[i]，每個(gè)數(shù)向后移動(dòng)一個(gè)位置C.從A[i]開始直到A[N]，每個(gè)數(shù)向前移動(dòng)一個(gè)位置D.從A[N]開始直到A[i]，每個(gè)數(shù)間后移動(dòng)一個(gè)位置【答案】D22、房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買賣、交換、贈(zèng)與等。A.成本法B.收益法C.基準(zhǔn)地價(jià)修正法D.假設(shè)開發(fā)法【答案】D23、在面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)語言中，對(duì)象之間通過（）方式進(jìn)行通信。以下關(guān)于好的面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)語言的敘述中，不正確的是（請(qǐng)作答此空）。A.應(yīng)該支持被封裝的對(duì)象B.應(yīng)該支持類寫實(shí)例的概念C.應(yīng)該支持通過指針進(jìn)行引用D.應(yīng)該支持繼承和多態(tài)【答案】C24、某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載著該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價(jià)人員根據(jù)現(xiàn)場勘察的結(jié)果，發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。A.根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)B.根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場勘查結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價(jià)C.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)D.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)【答案】A25、系統(tǒng)測試計(jì)劃應(yīng)該在軟件開發(fā)的()階段制定。A.需求分析B.概要設(shè)計(jì)C.詳細(xì)設(shè)計(jì)D.系統(tǒng)測試【答案】A26、以下關(guān)于程序員職業(yè)素養(yǎng)的敘述中，不正確的是()。A.面對(duì)程序中出現(xiàn)的問題，采用的解決方式和反思的深度體現(xiàn)程序員的素養(yǎng)B.職業(yè)素養(yǎng)強(qiáng)調(diào)的不是天賦的神秘和技藝的高超，而是持續(xù)積淀的結(jié)晶C.職業(yè)素養(yǎng)高的程序員會(huì)對(duì)經(jīng)理為了趕工期而降低程序質(zhì)量的要求說"不"D.職業(yè)素養(yǎng)高的程序員對(duì)用戶提出的任何需求變更和功能調(diào)整說"是"【答案】D27、房地產(chǎn)估價(jià)師一項(xiàng)實(shí)操性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作，是房地產(chǎn)估價(jià)師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)師，達(dá)到執(zhí)業(yè)要求，估價(jià)報(bào)告的寫作能力，是必不可少的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。A.句子應(yīng)簡潔B.句子搭配要得當(dāng)C.句子邏輯性嚴(yán)密D.可運(yùn)用非標(biāo)準(zhǔn)詞匯【答案】D28、在面向?qū)ο蟮南到y(tǒng)中，對(duì)象是運(yùn)行時(shí)的基本實(shí)體，對(duì)象之間通過傳遞（請(qǐng)作答此空）進(jìn)行通信。（）是對(duì)對(duì)象的抽象，對(duì)象是其具體實(shí)例。A.對(duì)象B.封裝C.類D.消息【答案】D29、數(shù)組A[-5..5，0..8]按列存儲(chǔ)。若第一個(gè)元素的首地址為100，且每個(gè)元素占用4個(gè)存儲(chǔ)單元，則元素A[2，3]的存儲(chǔ)地址為（）A.244B.260C.364D.300【答案】B30、（）：Theprocessofidentifyingandcorrectingerrorsinaprogram.A.DebugB.BugC.FaultD.Default【答案】A31、在Windows系統(tǒng)中，通過設(shè)置文件的（），可以使其成為“隱藏”文件；如果用戶要整理D盤上的碎片，可選中D盤，（），單擊“開始整理”按鈕，在彈出的對(duì)話框中單擊“整理碎片”按鈕即可。A.雙擊鼠標(biāo)左鍵，選擇“屬性”對(duì)話框中的常規(guī)選項(xiàng)卡B.單擊鼠標(biāo)右鍵，選擇“屬性”對(duì)話框中的常規(guī)選項(xiàng)卡C.雙擊鼠標(biāo)左鍵，選擇“屬性”對(duì)話框中的工具選項(xiàng)卡D.單擊鼠標(biāo)右鍵，選擇“屬性”對(duì)話框中的工具選項(xiàng)卡【答案】D32、以下關(guān)于類和對(duì)象的敘述中，正確的是（）。A.類是對(duì)象的模板，一個(gè)類僅能生成一個(gè)對(duì)象B.對(duì)象是類的模板，一個(gè)對(duì)象僅能生成一個(gè)類C.類是對(duì)象的模板，一個(gè)類是一組對(duì)象的集合D.對(duì)象是類的模板，一個(gè)對(duì)象是一組類的集合【答案】C33、下列關(guān)于面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)的敘述，正確的是（）。A.對(duì)象是類的模板B.“封裝”就是生成類庫的標(biāo)準(zhǔn)C.一個(gè)類至少有一個(gè)實(shí)例D.一個(gè)類可以繼承其父類的屬性和方法【答案】D34、旅館房地產(chǎn)有其自身特點(diǎn)，對(duì)旅館房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)需結(jié)合自身特點(diǎn)選擇適宜的估價(jià)方法，進(jìn)而進(jìn)行分析、測算。A.客房服務(wù)是星級(jí)酒店的主要功能，客房收益可通過市場調(diào)查獲取房間單價(jià)/天.入住率.平均價(jià)格折扣率等資料，并根據(jù)客房數(shù)量求取B.星級(jí)酒店的商場一般采用出租經(jīng)營，其收益根據(jù)租金水平求取C.星級(jí)酒店出租經(jīng)營的收益可以根據(jù)租約或比較法求取D.不同功能用房應(yīng)根據(jù)其具有的不同功能及經(jīng)營狀況.收益能力分別估算其收益【答案】B35、甲公司開發(fā)建設(shè)的某工業(yè)項(xiàng)目，土地面積為20000m2，2007年11月取得建設(shè)工程許可證，規(guī)劃建設(shè)廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000m2，2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設(shè)工程施工許可證，總建筑面積為16500㎡，至2008年12月辦公樓已完成主體結(jié)構(gòu)，3幢廠房尚未完成屋架施工，此后項(xiàng)目停工至今，在此期間，2009年5月甲公司自行建設(shè)了兩間宿舍，共計(jì)500㎡，因經(jīng)營不善，甲公司現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目以償還債務(wù)，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該項(xiàng)目于2010年6月30日的市場價(jià)值。A.按照預(yù)算額計(jì)算在建工程價(jià)值B.按工程已結(jié)算額計(jì)算在建工程價(jià)值C.按綜合完成的形象進(jìn)度計(jì)算在建工程價(jià)值D.按綜合完成的形象進(jìn)度和折舊因素計(jì)算在建工程價(jià)值【答案】D36、WWW服務(wù)器與客戶機(jī)之間采用（）協(xié)議進(jìn)行網(wǎng)頁的發(fā)送和接收。A.HTTPB.URLC.SMTPD.HTML【答案】A37、（）是正確的說法。A.C語言程序必須經(jīng)過編譯才能運(yùn)行B.腳本語言程序只能在瀏覽器中執(zhí)行C.JavaScript是一種超文本標(biāo)記語言D.在可視化編程中，源程序不能被編譯【答案】A38、結(jié)構(gòu)型設(shè)計(jì)模式涉及如何組合類和對(duì)象以獲得更大的結(jié)構(gòu)，以下()模式是結(jié)構(gòu)型模式。A.AdapterB.TemplateMethodC.MediatorD.Observer【答案】A39、程序中凡是引用（請(qǐng)作答此空）對(duì)象的地方都可使用（）對(duì)象代替。A.基類B.派生類C.基本類型D.用戶定義類型【答案】A40、關(guān)于對(duì)象和類的敘述，正確的是（）。A.如果兩個(gè)對(duì)象的所有成員變量的值相同，則這兩個(gè)對(duì)象是同一對(duì)象B.編寫代碼時(shí)，不允許使用匿名類C.不同的對(duì)象一定屬于不同的類D.每個(gè)對(duì)象都有惟一標(biāo)識(shí)，以彼此區(qū)分【答案】D41、在面向?qū)ο蠓椒ㄖ?，?duì)象之間通過發(fā)送()進(jìn)行通信，當(dāng)其發(fā)送給某個(gè)對(duì)象時(shí)，包含要求接收對(duì)象去執(zhí)行某些活動(dòng)的信息。A.協(xié)作B.依賴C.消息D.封裝【答案】C42、計(jì)算機(jī)中數(shù)據(jù)輸入輸出的控制方式有多種，“中斷”方式的優(yōu)點(diǎn)不包括（）。A.I/O與CPU并行處理B.并行處理多種I/OC.實(shí)時(shí)響應(yīng)突發(fā)事件D.批量傳送數(shù)據(jù)【答案】D43、以下關(guān)于入侵檢測系統(tǒng)的描述中，錯(cuò)誤的是（）。A.入侵檢測是一種主動(dòng)保護(hù)網(wǎng)絡(luò)免受攻擊的安全技術(shù)B.入侵檢測是一種被動(dòng)保護(hù)網(wǎng)絡(luò)免受攻擊的安全技術(shù)C.入侵檢測系統(tǒng)能夠?qū)W(wǎng)絡(luò)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)視D.入侵檢測能簡化管理員的工作，保證網(wǎng)絡(luò)安全運(yùn)行【答案】A44、在程序運(yùn)行過程中，（）時(shí)可能需要進(jìn)行整型數(shù)據(jù)與浮點(diǎn)型數(shù)據(jù)之間的強(qiáng)制類型轉(zhuǎn)換。①訪問數(shù)組元素②進(jìn)行賦值運(yùn)算③對(duì)算術(shù)表達(dá)式求值④進(jìn)行遞歸調(diào)用A.②③B.①②C.①③D.②④【答案】A45、UML中關(guān)聯(lián)是一個(gè)結(jié)構(gòu)關(guān)系，描述了一組鏈。兩個(gè)類之間（47）A.不能有多個(gè)關(guān)聯(lián)B.可以有多個(gè)由不同角色標(biāo)識(shí)的關(guān)聯(lián)C.必須有一個(gè)關(guān)聯(lián)D.多個(gè)關(guān)聯(lián)必須聚合成一個(gè)關(guān)聯(lián)【答案】B46、云計(jì)算支持用戶在任意位置、使用各種終端獲取應(yīng)用服務(wù)，所請(qǐng)求的資源來自云中不固定的提供者，應(yīng)用運(yùn)行的位置一對(duì)用戶透明。云計(jì)算的這種特性就是（56）。A.虛擬化B.可擴(kuò)展性C.通用性D.按需服務(wù)【答案】A47、評(píng)價(jià)一個(gè)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)時(shí)，通常主要使用（）來衡量系統(tǒng)的可靠性，使用（）來衡量系統(tǒng)的效率。A.平均響應(yīng)時(shí)間B.平均無故障時(shí)間（MTBF）C.平均修復(fù)時(shí)間D.數(shù)據(jù)處理速率【答案】B48、某C語言程序中有表達(dá)式x%m（即x被m除取余數(shù)），其中，x為浮點(diǎn)型變量，m為整型非0常量，則該程序在（）時(shí)會(huì)報(bào)錯(cuò)，該錯(cuò)誤屬于（31）錯(cuò)誤。A.邏輯B.語法C.語義D.運(yùn)行【答案】C49、程序語言的語句從功能上大體可分為()兩大類。A.聲明語句和可執(zhí)行語句B.簡單語句和復(fù)雜語句C.順序語句和判定語句D.程序語句和注釋語句【答案】A50、房地產(chǎn)估價(jià)師一項(xiàng)實(shí)操性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作，是房地產(chǎn)估價(jià)師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)師，達(dá)到執(zhí)業(yè)要求，估價(jià)報(bào)告的寫作能力，是必不可少的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。A.句子應(yīng)簡潔B.句子搭配要得當(dāng)C.句子邏輯性嚴(yán)密D.可運(yùn)用非標(biāo)準(zhǔn)詞匯【答案】D大題（共10題）一、1、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)文書的錯(cuò)誤致估價(jià)委托人函××公司：受貴公司委托，我們對(duì)位于××市××路××號(hào)16樓辦公房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。估價(jià)目的是：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。經(jīng)過實(shí)地查勘和市場調(diào)查，遵照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》等法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師運(yùn)用收益法和比較法進(jìn)行了分析、測算和判斷，確定16樓辦公房地產(chǎn)市場價(jià)值為￥28627990萬元（人民幣貳仟捌佰陸拾貳萬七仟玖百玖拾元整），21357元/㎡，估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值為￥25638775萬元（人民幣貳仟伍佰陸拾叁萬捌仟七百七拾伍元整），19127元/m2。報(bào)告使用人在使用本報(bào)告之前須對(duì)報(bào)告全文，特別是“估價(jià)假設(shè)和限制條件”認(rèn)真閱讀，以免使用不當(dāng)，造成損失！估價(jià)的詳細(xì)結(jié)果、過程及有關(guān)說明，請(qǐng)見附后的《估價(jià)結(jié)果報(bào)告》、《估價(jià)技術(shù)報(bào)告》。××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司法定代表人：×××二〇一二年四月十九日【答案】錯(cuò)誤1：缺價(jià)值時(shí)點(diǎn)，致估價(jià)委托人函中應(yīng)寫明價(jià)值時(shí)點(diǎn)。錯(cuò)誤2：估價(jià)結(jié)果應(yīng)該披露三個(gè)價(jià)值，只披露了兩個(gè)，價(jià)值不同，必有法定優(yōu)先受償款，缺法定優(yōu)先受償款的數(shù)額。錯(cuò)誤3：缺估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章。二、李某擁有國有土地使用權(quán)證的老屋面臨征收，東邊三間是祖上留下來的，中間三間是李某買鄰居劉某的房屋，但只有土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、契稅證等房屋，由于各種原因沒有產(chǎn)權(quán)證，后因李某房屋所在區(qū)域成為商業(yè)中心，李某將中間房屋旁邊違法加蓋了廚房，開辦了燒烤店，現(xiàn)因舊城改造，李某所有房屋列入征收范圍，評(píng)估價(jià)是7480元/m2，李某不同意這個(gè)征收價(jià)格，他指出老屋附近的某一地區(qū)評(píng)估是7700元/m2；認(rèn)為找來的估價(jià)公司的評(píng)估價(jià)應(yīng)該不是唯一標(biāo)準(zhǔn)，詢問可不可以更換原估價(jià)公司，李某要求新估價(jià)公司對(duì)于自主老屋按7700元/m2價(jià)格或更高補(bǔ)償，中間三間按商業(yè)房地產(chǎn)20000元/m2補(bǔ)償，請(qǐng)你對(duì)李某的請(qǐng)求給出合理的建議并說明理由。答題需要層次，考三個(gè)問題1.房屋用途的確定、違章建筑確認(rèn)2.征收估價(jià)機(jī)構(gòu)的選擇3.征收補(bǔ)償?shù)拇_定【答案】

1.祖上留下的三間，應(yīng)由政府部門認(rèn)定為住宅用途，并進(jìn)行補(bǔ)償。中間三間，只有土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、契稅證等房屋，按有證房屋進(jìn)行補(bǔ)償。對(duì)于違章建筑經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)，不予補(bǔ)償，也可協(xié)商給予殘值補(bǔ)償。由于李某沒有辦理商業(yè)房地產(chǎn)變更手續(xù)，不能確認(rèn)其商業(yè)用途，不能按商業(yè)用途補(bǔ)償。2.估價(jià)機(jī)構(gòu)由全體被征收人協(xié)商確定，李某不能更改，如對(duì)評(píng)估結(jié)果不滿意，在規(guī)定時(shí)間提出復(fù)核評(píng)估，再不同意，提請(qǐng)專家委員會(huì)鑒定。3.征收補(bǔ)償價(jià)值，不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)價(jià)格，李某所指老屋附近的某一地區(qū)不一定是類似可比實(shí)例。舉一反三征收補(bǔ)償是問答題或單選題必考的內(nèi)容主要考查征收范圍、征收的法定流程、征收的房屋用途、面積的確定，裝修補(bǔ)償，停產(chǎn)停業(yè)損失，征收爭議等問題。三、1、××××房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告封面及目錄(略)致委托人函×××(委托人全名)：受您委托，我公司對(duì)您提供的位于××市××區(qū)××大道××號(hào)1～2層243.7m2商鋪(以下簡稱估價(jià)對(duì)象)的現(xiàn)時(shí)市場價(jià)值進(jìn)行了估價(jià)。估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)市場價(jià)值。估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用科學(xué)的估價(jià)方法。在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，經(jīng)嚴(yán)謹(jǐn)測算，確定估價(jià)對(duì)象的完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的現(xiàn)實(shí)客觀市場價(jià)值為人民幣170.41萬元(大寫：人民幣壹佰柒拾萬肆仟壹佰元整)。單位建筑面積價(jià)格人民幣6993元/m2(大寫：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整)。附函提供房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告2份?！痢痢痢练康禺a(chǎn)評(píng)估有限公司(蓋章)法定代表人：×××(簽章)2006年10月15日估價(jià)師聲明(略)【答案】1．致委托方函缺估價(jià)時(shí)點(diǎn)。2．致委托方函缺估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期。3．結(jié)果報(bào)告中土地實(shí)物狀況描述缺少土地面積(或分?jǐn)偼恋孛娣e)。4．結(jié)果報(bào)告估價(jià)方法中缺估價(jià)方法定義(或各種方法未做說明)。5．結(jié)果報(bào)告中估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期關(guān)于不負(fù)任何責(zé)任的表達(dá)錯(cuò)誤，應(yīng)為：“如果本報(bào)告超過應(yīng)用有效期還未使用，本公司不負(fù)任何責(zé)任?！?．技術(shù)報(bào)告中可比實(shí)例B、C商業(yè)土地等級(jí)與估價(jià)對(duì)象不一致，應(yīng)修正。7．比較因素欠缺，如可比實(shí)例建成年代、容積率、可收益年限等是否相近。8．缺少可比實(shí)例因素的分析說明(或缺少可比實(shí)例因素修正系數(shù)取值說明)。9．可比實(shí)例C的繁華程度修正系數(shù)取值與實(shí)際描述不符。10．市場法中可比實(shí)例B、C設(shè)施設(shè)備因素修正與實(shí)際描述不符。11．估價(jià)對(duì)象一層層高4.5m，未進(jìn)行相應(yīng)修正處理。12．技術(shù)報(bào)告中市場法缺少計(jì)算公式。13．租金收入中未考慮租賃保證金或押金的利息收入。14．10%空置率和租金損失率5%應(yīng)說明確定理由。四、因城市建設(shè)需要，張某的住宅被征收。張某委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)自己的房屋及室內(nèi)裝飾裝修的價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。張某對(duì)估價(jià)報(bào)告中房屋部分的評(píng)估結(jié)果沒有異議，但認(rèn)為室內(nèi)裝飾裝修評(píng)估結(jié)果僅為15萬元被嚴(yán)重低估，理由是他3年前裝修連同購置家具的實(shí)際費(fèi)用超過30萬元，為此向甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。<1>、如果甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)復(fù)核后認(rèn)為該房屋室內(nèi)裝飾裝修的評(píng)估結(jié)果并無差錯(cuò)，你認(rèn)為可以從哪些方面對(duì)張某的疑問進(jìn)行解釋和說明？<2>、一般而言，評(píng)估房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值主要適宜采用哪種估價(jià)方法？請(qǐng)簡要說明采用該種方法評(píng)估的主要步驟。<3>、一般而言，房屋征收估價(jià)的影響因素有哪些？【答案】1.本題考查的是房屋征收評(píng)估的相關(guān)規(guī)定。一是30萬元包含家具費(fèi)用，而15萬元僅是室內(nèi)裝飾裝修費(fèi)用；二是3年前的裝飾裝修是有折舊的，而且折舊率較高；三是3年前裝飾裝修價(jià)格與現(xiàn)在裝修的重新購建價(jià)格是不同的，如裝修材料、人工費(fèi)、機(jī)械費(fèi)等有變化，不能以3年前價(jià)格作為現(xiàn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)評(píng)估的重新購建價(jià)格。2.本題考查的是房屋征收估價(jià)方法和結(jié)果確定。成本法。主要步驟：（1）弄清該房屋室內(nèi)裝飾裝修的材料種類、規(guī)格、工程量，搜集相關(guān)資料；（2）用預(yù)算方式測算估價(jià)對(duì)象的重新購建價(jià)格；（3）測算估價(jià)對(duì)象的折舊；（4）求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。3.本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。根據(jù)《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。五、房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告估價(jià)報(bào)告編號(hào)：××估字[2015]第××號(hào)估價(jià)項(xiàng)目名稱：××房地產(chǎn)在建工程抵押價(jià)值評(píng)估估價(jià)委托人：××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：××房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：×××（注冊(cè)號(hào)××）、×××（注冊(cè)號(hào)××）估價(jià)作業(yè)日期：2015年6月14日至2015年6月19日致估價(jià)委托人函（略）目錄（略）估價(jià)師聲明（略）估價(jià)假設(shè)和限制條件（略）××房地產(chǎn)在建工程抵押估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、估價(jià)委托人【答案】本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告示例。1.封面中“估價(jià)作業(yè)日期”，應(yīng)為估價(jià)報(bào)告出具日期；2.結(jié)果報(bào)告中估價(jià)對(duì)象的概況內(nèi)容不全（缺少區(qū)位狀況的描述）；3.價(jià)值類型的表述不符合《城市房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》的要求；4.“估價(jià)原則”缺少謹(jǐn)慎原則；5.結(jié)果報(bào)告中估價(jià)結(jié)果缺少單價(jià)；6.結(jié)果報(bào)告中缺少市場價(jià)值、法定優(yōu)先受償款的披露；7.結(jié)果報(bào)告缺少風(fēng)險(xiǎn)提示；8.技術(shù)報(bào)告假設(shè)開發(fā)法選擇“業(yè)主自行開發(fā)前提”錯(cuò)誤，應(yīng)選擇“被迫轉(zhuǎn)讓前提”；9.假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式缺少銷售稅費(fèi)扣除項(xiàng)；10.收益法測算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)缺少選擇公式的理由（未說明未來收益是否變化）；11.收益法測算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)計(jì)算凈收益時(shí)不應(yīng)該計(jì)算年折舊費(fèi)用；12.假設(shè)開發(fā)法中確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的年房產(chǎn)稅計(jì)算錯(cuò)誤；13.收益法測算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)收益年限的確定錯(cuò)誤；六、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)文書的錯(cuò)誤本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。估價(jià)委托人為xx房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地查勘和市場調(diào)查時(shí)，從估價(jià)對(duì)象的施工方xx建筑安裝公司獲取了相關(guān)成本等資料。以下為該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中估價(jià)假設(shè)和限制條件內(nèi)容片斷：估價(jià)的假設(shè)條件價(jià)值時(shí)點(diǎn)2009年6月18日的房地產(chǎn)市場為公平、平等、自愿的交易市場。本報(bào)告假定估價(jià)對(duì)象在合法前提下，按設(shè)計(jì)的商業(yè)用途使用能夠產(chǎn)生最高最佳效益，并在未來可持續(xù)經(jīng)營。本次估價(jià)以xx建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提，若提供資料及數(shù)據(jù)失實(shí)，由此產(chǎn)生的估價(jià)結(jié)果失真，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。估價(jià)對(duì)象土地用途為商貿(mào)綜合用地，證載土地使用權(quán)終止日期為2053年6月19日，剩余使用年限為44年。遵循合法原則和謹(jǐn)慎原則，本報(bào)告估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)（未單獨(dú)辦理土地權(quán)屬證書），設(shè)定其土地使用權(quán)年限自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起為40年。估價(jià)對(duì)象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足其剩余使用年限內(nèi)的正常使用要求，并得到有效使用。委托人擁有估價(jià)對(duì)象完全權(quán)益，包括房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)。任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式，程序應(yīng)符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)政策等?！敬鸢浮浚?）錯(cuò)誤：本次估價(jià)以xx建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。改為：本次估價(jià)以委托人（或xx房地產(chǎn)開發(fā)公司）提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。（2）錯(cuò)誤：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起為40年。改為：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起為44年。（3）錯(cuò)誤：自本報(bào)告價(jià)值時(shí)點(diǎn)起半年內(nèi)有效。改為：自本報(bào)告出具之日起半年內(nèi)有效。（4）錯(cuò)誤：不能確認(rèn)估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地查勘的狀況保持一致。改為：假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地查勘的狀況保持一致。七、某地塊擬開發(fā)成綜合性、多功能的商務(wù)大廈。該地塊占地15000m2，總建筑面積80000m2，預(yù)計(jì)開發(fā)期為3年，大廈的出售價(jià)格為18000元/m2，建成后一年全部售出，該地塊為生地，需進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和場地拆遷，預(yù)計(jì)這部分費(fèi)用為2000元/m2，建安工程費(fèi)為5000元/m2，專業(yè)費(fèi)按建筑費(fèi)的6%計(jì)算，上述費(fèi)用假定3年均勻投入。銷售稅率和銷售費(fèi)用分別是5%和3%，利息率取11%，折現(xiàn)率14%。今用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估該地塊的出讓價(jià)格，其估算過程如下。1．計(jì)算開發(fā)完成后的價(jià)值。80000×18000/(1+14%)元=126316萬元2．建筑費(fèi)。(5000+2000)×80000元=56000萬元3．專業(yè)費(fèi)。5000×80000×6%元=2400萬元4．銷售稅與銷售費(fèi)用。126316×(5%+3%)萬元=10105萬元5．利息。[V+5000(1+6%)×80000]×3×11%=0.33V+13992萬元6．利潤。[V+(5000+2000)(1+6%)×80000]×30%=0.3V+17808萬元【答案】(1)開發(fā)完成后的價(jià)值應(yīng)為80000×18000元=144000萬元(2)專業(yè)費(fèi)應(yīng)為(5000+2000)×80000×6%元=3360萬元(3)利息應(yīng)為V×3×11%+7000(1+6%)×80000×1.5×11%=(0.33V+9794.4)萬元您可能感興趣的試題八、李某于2014年7月預(yù)購了一幢別墅（總售價(jià)為120萬元），并先后向開發(fā)商支付了114萬元。該別墅于2015年7月30日竣工后，李某付清了剩余的購房款，但對(duì)原裝修不滿意，拆除了部分原裝修設(shè)施，進(jìn)行了重新裝修，又花費(fèi)了40萬元。2015年9月為籌集資金，作其他投資，欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于2015年9月10日委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。此時(shí)同類型（指重新裝修前）別墅的正常市場售價(jià)為130萬，李某希望評(píng)估價(jià)值為2015年9月同類型別墅的正常市場售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用，即170萬元。現(xiàn)估價(jià)人員掌握的資料有：（1）李某與開發(fā)商于2015年7月30簽訂的正式合同原件；（2）李某的購房發(fā)票；（3）商品房預(yù)售許可證復(fù)印件；（4）其他市場資料。問：1.上述資料用于抵押估價(jià)是否齊全2.估價(jià)人員可否承諾按170萬元進(jìn)行估價(jià)3.可否按2015年9月的同類型別墅的正常市場售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用確定評(píng)估值為什么【答案】1.上述資料用于抵押估價(jià)尚不齊全；比如缺李某裝修花費(fèi)的證明、拆除裝修部分的成本等。2.房地產(chǎn)估價(jià)人員不能承諾按170萬元進(jìn)行估價(jià)；估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)按照獨(dú)立、客觀、公證的原則進(jìn)行估價(jià)，不能為了承攬業(yè)務(wù)而迎合估價(jià)委托人的要求，使估價(jià)結(jié)果畸高或畸低。3.不能按2015年9月同類型別墅的正常市場售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用來確定評(píng)估值，因?yàn)橹匦卵b修時(shí)會(huì)破壞原有裝修，并使原有裝修價(jià)值受損，所以裝修后的房地產(chǎn)價(jià)值并不等于簡單的成本相加，應(yīng)按別墅裝修后的社會(huì)平均成本進(jìn)行估價(jià)才是科學(xué)合理的。九、張某打算轉(zhuǎn)讓自己的餐館，現(xiàn)在請(qǐng)某房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)此餐館進(jìn)行評(píng)估，以確定該餐館的市場價(jià)值。<1>、與一般的商業(yè)房地產(chǎn)相比，餐飲房地產(chǎn)有哪些特殊性？<2>、說明對(duì)此餐館進(jìn)