物業(yè)管理節(jié)能措施及方案

節(jié)能措施及方案依據(jù)國家關(guān)于節(jié)能的法律法規(guī)、北京市地方節(jié)能通知以及學院的要求，暫定如下方案：2、在甲方能源管理部門在組織領(lǐng)導下，配合實施學校能源管理的基本任務(wù)：統(tǒng)籌、綜合、協(xié)調(diào)、管理學校的各項節(jié)能3、貫徹執(zhí)行國家、地方、行業(yè)主管部門的有關(guān)節(jié)能方針政策、法規(guī)、標準，組織制定節(jié)能管理細則、節(jié)能目標和各種有關(guān)管理標準、制度并組織實施。3、組織制定節(jié)能宣傳、教育和培訓規(guī)劃并組織實施。4、組織制定并實施規(guī)劃，節(jié)能技術(shù)改造和技術(shù)攻關(guān)計劃及年度節(jié)5、組織審定年度各類能源消耗指標和節(jié)能指標。6、檢查各項節(jié)能工作。7、組織召開節(jié)能工作例會，進行節(jié)能工作的計劃、布置、檢查、總結(jié)。二、物業(yè)管理常用節(jié)能措施及手段2、另一方面是開關(guān)控制設(shè)備的選擇，并根據(jù)物業(yè)管理的譬如：用時間繼電器開關(guān)控制；大堂門廳及會所可選擇日控制；樓梯走廊及通道可選擇白熾燈，用觸摸開關(guān)或感應(二)變頻控制系統(tǒng)在機電設(shè)備中的節(jié)能作用(三)供水系統(tǒng)的節(jié)能方法1、一方面供水開關(guān)、閘閥和水箱、水位自控制系統(tǒng)等關(guān)2、另一方面是要保持經(jīng)常巡視，及時檢測維修供水管網(wǎng)。(四)水電計量表具的量化管理定期查抄總表、分表數(shù)據(jù)，做到先計量、后分析，再如能將各種好的節(jié)能措施及手段引入質(zhì)量管理體系中，1、如何在物業(yè)管理過程中節(jié)能1.提高物業(yè)設(shè)備設(shè)施的科技含量，做好項目節(jié)能物業(yè)常用的耗電耗能的設(shè)備設(shè)施，如公用照明設(shè)施、機電設(shè)備、通風換氣設(shè)備和溫控設(shè)備等，能夠盡量采用節(jié)能省電型產(chǎn)品。盡量避免出現(xiàn)投入大量資金卻達不到預期效益的情況。2.提高物業(yè)管理者節(jié)能意識，強化管理節(jié)能對各個崗位上的員工的工作進行規(guī)范，使其樹立節(jié)約意識和成本控制意識；應落實各項管理制度，完善質(zhì)量管理控制體系；另外，還要按規(guī)定定期檢修各種設(shè)施設(shè)備，保證其長期處于良性運行狀態(tài)，從而減小磨損和浪費。能夠考慮選用有綜合調(diào)控能力的工程總監(jiān)，在節(jié)能增效上把握方向，作出正確決策。從員工日常工作入手，做好項目節(jié)能。一個完善的管理，既能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)項目的節(jié)能意圖，也有助于發(fā)掘出物業(yè)項目的節(jié)能潛力，有可能會獲得比設(shè)計更好的3.提高用戶節(jié)能意識，形成自覺節(jié)能的習慣。與甲方溝通交流，做好日常的宣傳工作。使用者的節(jié)能意識和節(jié)能積極性相對于學員比較弱。物業(yè)管理公司作為管理者，有義務(wù)做好節(jié)電、節(jié)水、節(jié)氣的宣傳工作，如在電梯或走廊內(nèi)設(shè)置與節(jié)能有關(guān)的公益廣告等。另外，物業(yè)管理人員自身也應做好節(jié)能工作，從隨手關(guān)燈、注意節(jié)水等細節(jié)做起，為用戶樹立一個好的榜樣，幫助用戶養(yǎng)成自覺節(jié)能的習慣。4、物業(yè)工程節(jié)能降耗新措施工程系統(tǒng)能源控制(水、電、氣、暖等)的管理，對供水管道設(shè)施加強檢修，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，避免因管理力度不夠造成浪費；對夏季綠化用水采取嚴格的管理制度，每一個綠化區(qū)澆水不超過30分鐘，并讓每天的值班人員進行巡視監(jiān)督；園區(qū)噴泉水池盡量減少更換次數(shù)，每天對水池內(nèi)雜物、漂浮物進行打撈，盡可能減少臟物對水的污染；用電方面，做好各用電設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)，認真巡查并做好記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時處理，將故障消除在萌芽狀態(tài)，減少不必要的設(shè)備損耗和待機損耗；鍋爐房是天然氣主要的消耗地點，也是能源消耗的重點區(qū)域，在節(jié)能降耗活動中，根據(jù)一年多來各園區(qū)鍋爐的使用情況在保證安全的前提下做到合理、實用、經(jīng)濟三項原則，從技術(shù)層面上講，節(jié)能分兩個階段。前期節(jié)能：(從設(shè)計到選用建筑材料)包括使用保溫材料，真空隔溫玻璃；屋頂、外墻面安裝太陽能光板；(物業(yè)員工可用)安裝節(jié)能燈具與設(shè)備；多載花草樹木，少做水池景觀；雨水收集池；空調(diào)的冷凝水能夠聚集起來澆花草樹木；化糞池的沼氣用來做飯；設(shè)施設(shè)備的安裝要便于后期維護等；(當前富洲在這方面做的不夠)1、根據(jù)季節(jié)變化，隨時調(diào)整路燈的開關(guān)時間。2、屋內(nèi)空調(diào)溫度不要設(shè)定過高式過低；3、加強培訓節(jié)能意識，做到人走燈關(guān)，不做無謂的浪費；4.按規(guī)定定期檢修各種設(shè)施設(shè)備，保證其長期處于良性運行狀態(tài)，從而減小磨損和浪費；5.游泳池與景觀水池的水做好二次利用而不是直接排入了市政管道；(當前富洲一期就是這樣的)6、有義務(wù)做好節(jié)電、節(jié)水、節(jié)氣的宣傳工作，如在電梯或走廊內(nèi)設(shè)置與節(jié)能有關(guān)的公益廣告等；在物業(yè)管理服務(wù)中加大管理力度，體現(xiàn)嚴格、科學的原則，以堵塞漏洞和浪費，既是物業(yè)經(jīng)營控制成本的需要，也符合業(yè)主的利益。所以，要對各個崗位上的員工工作進行規(guī)范，使其樹立節(jié)約意識和成本控物業(yè)管理常用節(jié)能措施及手段主要措施和手段：(2)、公共照明燈具采用具有節(jié)能性的燈具；(2)、樓內(nèi)公共照明燈具開關(guān)采用可控的燈具開關(guān)，隨用隨(3)、對公共娛樂場所，實施專人看管負責制，根據(jù)娛樂人(4)對停車和車庫的照明，采用分時段，進行開關(guān)；(5)、公共設(shè)施設(shè)備房照明，根據(jù)人員工作情況，進行控制，進行維修保養(yǎng)時，多開一些燈，平時少開或不開。2、變配電設(shè)備的“節(jié)能化”(1)、降低變壓器的變損。根據(jù)不同季節(jié)，調(diào)節(jié)變壓器外環(huán)境溫度(對室內(nèi)干式變壓)夏季，采用人工方法，降低外圍溫度。(外圍溫度超高，變損超多);(2)、調(diào)節(jié)三相負荷的平衡，來降低變壓器和線路的損耗；(3)、調(diào)節(jié)電容補償能力，提高用電質(zhì)量，獲得電費的補償。3、三相用電交流電機變頻的“節(jié)能化”(1)、二次供水電機變頻節(jié)能(對直接加壓式二次供水),根據(jù)用水量，采用水壓變頻方式，節(jié)省電費；(2)、電梯變頻節(jié)能，根據(jù)電梯乘坐人數(shù)，安裝牽力感應器，調(diào)節(jié)電梯牽引電機頻，節(jié)省電費。4、二次供水系統(tǒng)的“節(jié)能化”(1)、蓄水池、樓頂水箱的開關(guān)、閘門和水位自動控制保持(2)及時檢測維護供水管網(wǎng)，防止供水管網(wǎng)出現(xiàn)問題，跑水和漏水，造成浪費；(3)加強主供水管網(wǎng)總閥門的維護，防止支供水管網(wǎng)出現(xiàn)問題，不能及時關(guān)閉，造成浪費。注：供水系統(tǒng)不象供電系統(tǒng)，一旦局部出現(xiàn)問題，供水系不象供電系統(tǒng)停止供應，另外，一旦等到問題出現(xiàn)再維修，浪5、水電計量表具的量化管理?？诖蠖鄶?shù)居民用水用電是由物業(yè)公司負責抄表到戶，支付費用，給物業(yè)公司經(jīng)營帶來一定的風險。所以，做好水電平衡計算十分必要。定期查抄總表、住戶分表數(shù)據(jù)，做到先計量、后分析，再平衡，采用比差方法，及時、有效地反映水電用量，通過水、電的量化管理，迅速查出問題所在，及時處理，這樣才能規(guī)避水電虧損的風險。物業(yè)節(jié)能措施一、從提高客人節(jié)能意識入手，養(yǎng)成自覺節(jié)能的好習慣。在物業(yè)管理工作中，我們要求員工高度重視節(jié)能工作，樹少浪費。各部門層層動員，找差距，定措施，從一點一滴做起。設(shè)節(jié)能專職督察員，而且做到人走關(guān)燈、飲水機、電腦、關(guān)空二、從設(shè)備改造入手，提高物業(yè)管理的科技含量。在物業(yè)管理公司的各部門中，工程部、保潔綠化部、護衛(wèi)部是節(jié)能工作重點，我們除加強日常管理外，最重要的是從改造高耗能舊設(shè)備入手，選用節(jié)能設(shè)備，大大降低能耗、節(jié)約費第一、要有一個優(yōu)秀管理團隊做支撐。班子成員要具備綜合管理的能力和水平，特別是對各種物業(yè)的工程設(shè)備管理要非常了解，掌握現(xiàn)代化技術(shù)和最新科技動態(tài)，要有個優(yōu)秀的工程總監(jiān)，在節(jié)能增效上把握方向，作出正確決策。第二、要有若干優(yōu)良技術(shù)合作單位做支撐。第三、要有好的推廣形式做支撐，便于企業(yè)運作。在提高認識的基礎(chǔ)上，我(2)如果所管物業(yè)屬于工程設(shè)備老化、需要更新改造的，可及時列入改造計劃、向業(yè)主委員會推薦使用或更換新產(chǎn)品和節(jié)能設(shè)備、材料等，這樣就能夠從根本上解決問題，降低能耗。(3)對于物業(yè)管理中正在運行的、已采用一般節(jié)能措施運作中就有困難，業(yè)主很難一次投入大量改造資金。我們就區(qū)付30%-40%設(shè)備款，余款從更換設(shè)備以后節(jié)省的資金中分2-3年內(nèi)償還。這些節(jié)能設(shè)備投入后，在兩三年左(一)每日做好能耗記錄。要求數(shù)據(jù)準確，字體工整清楚。(二)做好能耗的統(tǒng)計分析。發(fā)現(xiàn)能耗異常及時分析報告。(三)堅守崗位認真做好園區(qū)各項巡視工作：1、專業(yè)人員重點控制園區(qū)用水系統(tǒng)有無跑、冒、滴、漏2、工程護衛(wèi)值班重點監(jiān)控樓層在無客戶時，公共區(qū)域照明是否按時關(guān)閉，晚間公共區(qū)域空調(diào)是否關(guān)閉，衛(wèi)生間照明及排風扇開閉是否符合要求，并將情況及時反饋總值班。3、專業(yè)人員及時調(diào)整衛(wèi)生間沖水閥門的使用狀態(tài)，杜絕長流水。4、全體員工有責任對浪費能源的現(xiàn)象報告、制止或糾正。(四)各專業(yè)嚴格按公司節(jié)能降耗具體措施操作，不得私自開動設(shè)備。有效控制耗電總量，減少高峰時段用電量。1、專業(yè)每日參照天氣預報溫度、檢查機房及附屬設(shè)備。2、工程部對設(shè)備運行耗電情況及不合理運行狀態(tài)提出意見，監(jiān)督節(jié)電措施的實施。3、保潔人員控制使用保潔用電設(shè)備的時間，錯開高峰用電時段，節(jié)省每一度電。4、清洗衛(wèi)生間要合理使用水源，水龍頭不可長流水。5、各部門要控制使用取暖器、空調(diào)等生活用電器，并在使用中注意錯開用電高峰時段。電是建筑用技術(shù)裝備規(guī)定使用的能源形式。人們天天無意識地、頻繁地與各式各樣的電器在打交道。大多數(shù)設(shè)備，也包括許很多多建筑用技術(shù)裝備，今天幾乎定時開關(guān)、集中控制、移動偵測控制、場景控制、按鈕制一年四季日起日落的時間都不同，加之天有不測風云的照度也不一樣。此外，靠近窗戶或幕墻的區(qū)域與遠離窗戶和幕墻的地方燈光的補償需求同樣也是不同的。所以我們依照室外陽光強度和室內(nèi)照度相結(jié)合控制電燈的開閉和調(diào)整燈光亮度。對于像北京XX大堂及XX這樣大空間的建筑區(qū)域，能夠根據(jù)日光對室內(nèi)的影響程度劃分成若干個照明區(qū)域，在每個區(qū)域內(nèi)依據(jù)照明負荷或面積分成不同的供電回路。不同回路上的燈具能夠相互交叉或者并排布置，以取得最佳效果。安裝在室外和室內(nèi)的照度傳感器信號與設(shè)定的照度指標相比較后控制電燈的開啟或閉合，同時調(diào)整燈光亮度。在這里需要注意的是室內(nèi)照度傳感器要安裝在具有代表性的位置，區(qū)域的劃分要合理，相鄰區(qū)域的燈具布置要有一定的重疊。另外，每個回路所帶的電燈不易過多，否則投資額將會增加(大功率的調(diào)光器價格很建筑物內(nèi)部的樓梯間、走道、電梯廳、廁所等公共區(qū)域的電燈能夠采用預先設(shè)定時間(段),譬如在下班時間自動變暗或關(guān)閉，或者只有在上班時間才供電。由此能夠避免人走燈明，浪費能源的現(xiàn)象。3)集中控制照明系統(tǒng)智能化集中控制，將所有的電燈都能夠在中央控制室進行集中控制，設(shè)定各種運行參數(shù)，隨意修改運行模式，智能化的面板開關(guān)能夠任意的設(shè)定、調(diào)整開關(guān)控制的區(qū)域。將傳統(tǒng)的、永遠不能改變的、僅能完成開關(guān)功能的照明系統(tǒng)改變成具有人性化設(shè)計、能夠根據(jù)不同的需求、任意的條件(定時開關(guān)，照度控制，移動檢測控制等)進行單一或組合式的控制，加之與調(diào)光器的配合更加會使得照明系統(tǒng)錦上添花，實現(xiàn)了在不降低照明標準，甚至更加豐富照明內(nèi)容的基礎(chǔ)上最大限度的節(jié)約能源，對今后北京XX的運行管理將帶來不可估量的經(jīng)濟4)移動偵測控制針對公共區(qū)域，例如電梯前室、樓梯、通道等，往往沒有人時也是燈光長明，浪費了寶貴的能源。利用智慧型移動探測器，控制電燈開啟。當有人到達時，探測器輸出信號，啟動電燈；經(jīng)過一定時間，電燈自動關(guān)閉或者轉(zhuǎn)暗。移動探測器也可以兼作可疑行動或非法入侵報警探測用。5)場景控制對于一些具有一定組合燈光效果要求，或者多種燈光效果的場所或區(qū)域，如建筑外觀照明、廣告照明等，能夠采用場景控制模式。相同場所的燈光能夠組合成若干個場景，各場景之間的切換都是平順而容易。在設(shè)置場景模式時我們能夠選擇最節(jié)約能源的方式進行組合控制，即簡化了控制，又達到了節(jié)能的目的。6)按鈕控制對于大多數(shù)公共區(qū)域的照明都能夠不設(shè)置手動面板，而是采用集中控制方式。但是對于一些局部場所，例如辦公區(qū)域、營業(yè)場所、某些特殊房間等，仍然能夠采用傳統(tǒng)的手動面板控制方式。所不同的是手動面板都是智能化的，通過軟件設(shè)置能夠任意改變面板控制的對象，而且面板開關(guān)沒有負荷容量的概念，甚至能夠一鍵多控。智能化的面板開關(guān)具備調(diào)光的功能或分段控制功能，就是在手動狀態(tài)下，也同樣能達到節(jié)能的目的。以上各種控制方式能夠單獨運行也能夠組合工作，例如：按鈕控制和移動探測控制相結(jié)合，正常工作時間采用按鈕控制，下班后自動切換到移動探測控制模式，從而保證了一天二十四小時都處于節(jié)能控制狀態(tài)下。照明系統(tǒng)智能化為今后的物業(yè)管理帶來了極大的靈活性和可操作性。2.空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能控制空調(diào)系統(tǒng)是一個大能耗系統(tǒng)，對于北京XX這樣的大型建筑，空調(diào)系統(tǒng)的控制較為復雜，如果采用一般的控制方式，即要保證環(huán)境的舒適性，就不可避免得要浪費掉大量的能源?？墒钱斘覀兪褂靡恍┫冗M的節(jié)能控制方法，使得能源的利用最大化，即滿足環(huán)境的需求，又節(jié)約了能源?？照{(diào)系統(tǒng)主要由冷源水系統(tǒng)和空氣調(diào)節(jié)風系統(tǒng)兩部分組成。1)冷源系統(tǒng)的節(jié)能控制(1)理論分析我們知道空調(diào)系統(tǒng)中冷凍水泵和冷卻水泵的容量是按照建最大設(shè)計熱負荷選定的，且留有余量，而運行情況是一年四季長期在固定的最大水流量下工作，因為季節(jié)、晝夜和客戶負荷的變化，實際空調(diào)熱負荷在絕大多數(shù)時間內(nèi)遠比設(shè)計負荷低。通過我司經(jīng)驗分析，一般樓宇水泵流量和壓力的最大設(shè)計負荷(負載率為100%),一年中，負荷率在50%以下的小時數(shù)約占全部運行時間的50%以上。一般冷凍水設(shè)計溫差為5—7℃,冷卻水的設(shè)計溫差為4～5℃,在系統(tǒng)流量固定的情況下，全年絕大多數(shù)運行時間溫差僅為1.0～3.0℃,即在低溫差、大流量情況下工作，從而增加了管路系統(tǒng)的能量損失，浪費了水泵運行的輸送能量。一般空調(diào)水泵的耗電量約占總空調(diào)系統(tǒng)耗電量的20～30%,故節(jié)約低負荷時水系統(tǒng)的輸送能量，具有很重要的意義。所以