有關(guān)城市綜合體建設(shè)發(fā)展的規(guī)劃探索

PAGEPAGE有關(guān)城市綜合體建設(shè)發(fā)展的規(guī)劃探索摘要：針對(duì)我國(guó)城市綜合體建設(shè)過(guò)熱以及認(rèn)知混亂的狀況，本文通過(guò)梳理國(guó)內(nèi)外城市綜合體發(fā)展概況及相關(guān)理論，系統(tǒng)研究了城市綜合體概念內(nèi)涵、功能構(gòu)成和適宜配比、用地規(guī)模和建設(shè)規(guī)模等；并通過(guò)定性定量研究，提出城市綜合體建設(shè)規(guī)劃的發(fā)展條件、發(fā)展總量、選址布局、用地功能、道路交通以及土地政策支持等，以期引導(dǎo)對(duì)城市綜合體的認(rèn)知共識(shí)，并對(duì)我國(guó)城市綜合體建設(shè)發(fā)展規(guī)劃提供借鑒和參考。近年來(lái)，城市綜合體在我國(guó)的建設(shè)發(fā)展呈現(xiàn)突飛猛進(jìn)之勢(shì)，政府管理部門及市場(chǎng)開(kāi)發(fā)對(duì)城市綜合體均表現(xiàn)出極大熱情。但不同地區(qū)及社會(huì)各層面對(duì)城市綜合體的內(nèi)涵、規(guī)模、建設(shè)形式等也有各種理解，同時(shí)對(duì)城市綜合體建設(shè)規(guī)劃的系統(tǒng)性研究弱缺，亟需通過(guò)相關(guān)研究來(lái)統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，為我國(guó)城市綜合體科學(xué)地建設(shè)發(fā)展規(guī)劃提供指導(dǎo)和參考。本文基于濟(jì)南市軟科學(xué)研究計(jì)劃項(xiàng)目《城市綜合體建設(shè)發(fā)展規(guī)劃研究及濟(jì)南市實(shí)踐》，對(duì)城市綜合體建設(shè)發(fā)展規(guī)劃率先進(jìn)行系統(tǒng)性研究，探索適用于我國(guó)的城市綜合體建設(shè)發(fā)展思路。1.認(rèn)知研究本文研究對(duì)象界定為在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展達(dá)到一定水平的城市中，在一個(gè)相對(duì)完整且具有一定規(guī)模的空間范圍內(nèi)，由多功能復(fù)合的建筑空間群體組成，通過(guò)相互作用組織運(yùn)行城市功能的街區(qū)實(shí)體。本文立足于城市綜合體的建設(shè)發(fā)展規(guī)劃，首先從城市綜合體的發(fā)展概況、概念內(nèi)涵、功能業(yè)態(tài)、建設(shè)容量等方面進(jìn)行認(rèn)知研究。1.1發(fā)展概況1.1.1國(guó)外國(guó)外對(duì)于城市綜合體及類似概念的研究和建設(shè)實(shí)踐主要集中于美國(guó)、西歐及日本等國(guó)家，對(duì)城市綜合體的研究?jī)?nèi)容主要集中在城市綜合體的空間創(chuàng)造、商業(yè)開(kāi)發(fā)、場(chǎng)所營(yíng)造和用地混合使用等方面。20世紀(jì)50年代，以法國(guó)巴黎拉德芳斯為代表的早期城市綜合體出現(xiàn)；60年代開(kāi)始，現(xiàn)代城市綜合體逐漸發(fā)展成熟；70年代至90年代，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和科技進(jìn)步促使城市綜合體的建設(shè)盛行；進(jìn)入21世紀(jì)初，城市綜合體的發(fā)展己開(kāi)始將建筑內(nèi)部功能與城市職能相結(jié)合，出現(xiàn)以功能體系劃分各種主題的城市綜合體。1.1.2國(guó)內(nèi)國(guó)內(nèi)關(guān)于城市綜合體的研究大多集中于建筑設(shè)計(jì)和城市設(shè)計(jì)領(lǐng)域，對(duì)其概念、功能、規(guī)模、選址布局以及空間布局的理論體系尚未完善，對(duì)城市綜合體建設(shè)發(fā)展規(guī)劃與城市管理及相關(guān)政策的具體研究相對(duì)較少。20世紀(jì)末，國(guó)內(nèi)的城市綜合體率先在北京、上海、廣州和深圳等經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的城市出現(xiàn)；進(jìn)入21世紀(jì)后，大規(guī)模的城市更新和新區(qū)建設(shè)帶動(dòng)城市開(kāi)發(fā)，出現(xiàn)了上海新天地、深圳華潤(rùn)中心等一批知名度較高的城市綜合體；眾多城市把城市綜合體作為改變城市形象、進(jìn)行城市新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城改造以及推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要載體和手段，例如杭州提出了建設(shè)20個(gè)新城、涵蓋100個(gè)城市綜合體的宏大計(jì)劃，無(wú)錫出臺(tái)相關(guān)配套政策大力推進(jìn)城市綜合體發(fā)展等。1.2概念內(nèi)涵在分析研究國(guó)內(nèi)外城市綜合體相關(guān)案例的基礎(chǔ)上，通過(guò)搜集整理百度百科、《中國(guó)城市綜合體專業(yè)研究報(bào)告》、房地產(chǎn)界及學(xué)術(shù)期刊等，對(duì)關(guān)于“城市綜合體”的相關(guān)理解進(jìn)行梳理整合，認(rèn)為其概念內(nèi)涵應(yīng)包括以下四個(gè)基本特征，即（1）功能復(fù)合并關(guān)聯(lián)協(xié)同。城市綜合體大多具備商業(yè)、辦公、居住等三種基本功能以上，各功能相互依存、相互作用、互為價(jià)值鏈，關(guān)聯(lián)協(xié)同、整體帶動(dòng)城市綜合體的價(jià)值提升。（2）地域空間相對(duì)完整。城市綜合體往往具有一定地域且相對(duì)完整的范圍，內(nèi)部有相對(duì)完整的一體化空間，不能被城市主干道、快速路、鐵路、河流、山體等進(jìn)行空間分割，以保證其用地的完整性、緊湊性。（3）空間使用高度集約化。城市綜合體地上、地下空間綜合使用，大多為高容積率、高密度的建筑群體，呈現(xiàn)出高度集約化的空間形態(tài)。（4）具有城市性的街區(qū)實(shí)體。城市綜合體是城市的一部分，同時(shí)具備相對(duì)獨(dú)立和完整的城市特征，其內(nèi)部公共空間、交通、景觀環(huán)境等元素與整個(gè)城市產(chǎn)生連續(xù)、有機(jī)的聯(lián)系，形成由多功能建筑群、地下空間、交通空間等共同組成的街區(qū)實(shí)體。綜上所述，總結(jié)城市綜合體的概念如下：城市綜合體是城市中一定地域空間范圍內(nèi)，具有一定規(guī)模，具備商業(yè)、辦公、居住等三種基本功能以上，相互依存、相互作用、互為價(jià)值鏈，空間復(fù)合集約、具有城市性的街區(qū)實(shí)體。1.3功能業(yè)態(tài)在確定城市綜合體概念內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，本文對(duì)城市綜合體的功能業(yè)態(tài)做進(jìn)一步的研究分析，通過(guò)結(jié)合國(guó)內(nèi)外城市綜合體相關(guān)案例，總結(jié)出城市綜合體的功能構(gòu)成及適宜配比。1.3.1功能構(gòu)成選取若干國(guó)內(nèi)外城市綜合體典型實(shí)例進(jìn)行匯總分析，參考已有相關(guān)研究結(jié)論，并根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心對(duì)2003年以來(lái)建成和在建的100個(gè)城市綜合體的研究成果，總結(jié)如下：城市綜合體功能構(gòu)成可分為三類，一是基本（必備）功能，包括商業(yè)、辦公、居住；二是完善功能，包括酒店、娛樂(lè)、休閑、會(huì)展等；三是附加功能，包括體育、教育、科研、旅游等。1.3.2適宜配比本文重點(diǎn)針對(duì)城市綜合體中的辦公、商業(yè)和居住三種基本功能研究適宜配比。通過(guò)選取國(guó)內(nèi)外已投入使用且運(yùn)行較為成功的城市綜合體典型案例，對(duì)其中辦公、商業(yè)和居住功能的建筑面積及占總規(guī)模的比重進(jìn)行分析，將三種基本功能所占比重值分為6個(gè)范圍區(qū)間（0～10%、10%～20%、20%～30%、30%～40%、40～50%、50%以上）。以此分析可知：城市綜合體中辦公功能占總規(guī)模的適宜比例為20%～40%；商業(yè)功能占總規(guī)模的適宜比例為10%～30%；居住功能占總規(guī)模的適宜比例為10%～30%。1.4建設(shè)容量本文從城市綜合體的適宜用地規(guī)模和建設(shè)規(guī)模兩個(gè)方面研究建設(shè)容量。通過(guò)空間范圍測(cè)算法以及容積率測(cè)算法進(jìn)行分析研究，并結(jié)合國(guó)內(nèi)外城市綜合體典型案例進(jìn)行用地規(guī)模、建設(shè)規(guī)模和容積率分析。1.4.1用地規(guī)模城市綜合體典型案例顯示，城市綜合體最大用地規(guī)模約為23公頃，最小用地規(guī)模約為5公頃。另外，本文用空間范圍測(cè)算法進(jìn)行分析研究。城市綜合體各功能之間緊密聯(lián)系，互為一體，且不被城市干道所分隔，因此可將城市干道圍合的城市綜合體視為其最大規(guī)模，將城市支路圍合的視為其最小規(guī)模。按照《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB/50220-95）中各等級(jí)道路間距的規(guī)定：快速路1500m～2500m、主干路700m～1200m、次干路350m～500m、支路150m～200m，得出城市干道圍合的規(guī)模按1000×1000m計(jì)，即100公頃；城市支路圍合的規(guī)模按150×200m計(jì)，即3公頃。綜合典型案例及空間范圍測(cè)算法，本文認(rèn)為城市綜合體的用地規(guī)模宜為3～100公頃。1.4.2建設(shè)規(guī)模城市綜合體典型案例顯示，城市綜合體的最大建設(shè)規(guī)模為190萬(wàn)平方米，最小為22萬(wàn)平方米。另外，本文用容積率測(cè)算法進(jìn)行分析研究。通過(guò)選取上海、廣州、天津、濟(jì)南等城市，對(duì)其城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定中商業(yè)、辦公、居住容積率控制指標(biāo)進(jìn)行調(diào)查得出，商業(yè)、辦公用地容積率約為1.6～6.0，居住用地容積率約為1.4～3.6。結(jié)合城市綜合體基本功能適宜配比得出，城市綜合體的平均容積率約為4.0，適宜建設(shè)規(guī)模為12萬(wàn)～400萬(wàn)平方米。綜合典型案例及容積率測(cè)算法，本文認(rèn)為城市綜合體的建設(shè)規(guī)模宜為12萬(wàn)～400萬(wàn)平方米。2.建設(shè)發(fā)展規(guī)劃研究城市綜合體的建設(shè)發(fā)展規(guī)劃需從城市全局入手，研究發(fā)展條件，確定建設(shè)發(fā)展總量，進(jìn)行選址布局，明確用地功能，組織道路交通，落實(shí)空間布局。2.1發(fā)展條件城市綜合體的建設(shè)發(fā)展與城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化等發(fā)展條件相關(guān)，其中，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市人均消費(fèi)水平是城市綜合體建設(shè)發(fā)展的兩個(gè)基本條件。首先，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是城市綜合體建設(shè)發(fā)展的核心支撐，主要通過(guò)GDP、GNP、CPI等指標(biāo)來(lái)衡量，其中，最關(guān)鍵的是決定城市綜合體發(fā)展階段的“城市人均GDP”指標(biāo)。其次，城市人均消費(fèi)水平對(duì)城市綜合體的建設(shè)發(fā)展也起著至關(guān)重要的作用。通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)城市人均消費(fèi)水平與城市綜合體發(fā)展?fàn)顩r的相關(guān)研究可知，城市居民人均年消費(fèi)支出一般在2000美元以上的城市，適宜建設(shè)發(fā)展城市綜合體。2.2發(fā)展總量通過(guò)對(duì)城市綜合體特征、功能業(yè)態(tài)等方面的研究，發(fā)現(xiàn)城市綜合體的建設(shè)發(fā)展總量與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平和城市中心體系模式密切相關(guān)。由此，本文選擇第三產(chǎn)業(yè)預(yù)測(cè)法定量研究城市綜合體的建設(shè)發(fā)展總量，并以城市商業(yè)規(guī)模遞推法對(duì)預(yù)測(cè)結(jié)果進(jìn)行校核。首先，用第三產(chǎn)業(yè)預(yù)測(cè)法對(duì)城市綜合體的建設(shè)發(fā)展總量進(jìn)行預(yù)測(cè)。通過(guò)預(yù)測(cè)規(guī)劃期末城市第三產(chǎn)業(yè)建設(shè)規(guī)模，進(jìn)而預(yù)測(cè)城市綜合體建設(shè)發(fā)展總量的方法。其次，通過(guò)城市商業(yè)規(guī)模遞推法對(duì)預(yù)測(cè)結(jié)果進(jìn)行校核。根據(jù)城市商業(yè)規(guī)模推算出城市綜合體商業(yè)規(guī)模，進(jìn)而反推出城市綜合體建設(shè)規(guī)模。2.3選址布局城市綜合體發(fā)展總量基本確定的前提下，需選取科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆椒?quán)衡比較、排查選優(yōu)，進(jìn)行選址布局。通過(guò)對(duì)區(qū)位、交通、基礎(chǔ)支撐等影響選址布局因素的分析研究，本文選擇因子分析法對(duì)城市綜合體的選址布局進(jìn)行定量比選。因子分析法是通過(guò)確定城市綜合體各重要影響因子，進(jìn)而定量評(píng)價(jià)比選其選址布局的方法。首先，結(jié)合城市綜合體重要影響因子，建立一個(gè)由目標(biāo)層（A）、準(zhǔn)則層（B）和指標(biāo)層（C）構(gòu)成的城市綜合體選址與布局評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并根據(jù)判斷矩陣標(biāo)度確定各因子權(quán)重；其次，根據(jù)影響因子權(quán)重值對(duì)各城市綜合體選址布局方案打分，并按得分值從大到小排序，進(jìn)而選取適宜的城市綜合體數(shù)量與規(guī)模。2.4用地功能為適應(yīng)城市綜合體的建設(shè)發(fā)展需要，在《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB/50137-2011）的基礎(chǔ)上，本文提出商住混合用地、商業(yè)商務(wù)混合用地、商業(yè)娛樂(lè)混合用地、商務(wù)科研混合用地和三種及三種以上功能混合用地等混合用地類型。通過(guò)對(duì)城市綜合體相關(guān)案例分析，結(jié)合提出的混合用地類型，本文研究得出城市綜合體的五種功能模式，分別為：（1）單一性質(zhì)地塊功能混合模式。指城市綜合體用地為單一性質(zhì)地塊，多為單一的商業(yè)用地，且內(nèi)部沒(méi)有城市道路將地塊劃分。（2）同一地塊用地功能混合模式。指城市綜合體用地為多種性質(zhì)混合地塊，且內(nèi)部沒(méi)有城市道路將地塊劃分。（3）不同性質(zhì)地塊組合模式。指城市綜合體用地被劃分為多個(gè)地塊，各地塊為單一性質(zhì)用地，通過(guò)各不同單一性質(zhì)地塊功能組合而成。（4）混合性質(zhì)地塊組合模式。指城市綜合體用地被劃分為多個(gè)地塊，各地塊用地性質(zhì)均為混合用地，通過(guò)各混合用地功能組合而成。（5）綜合地塊組合模式。指城市綜合體用地被劃分為多個(gè)地塊，各地塊用地性質(zhì)部分為單一性質(zhì)用地，部分為混合用地。2.5道路交通因城市綜合體具有功能復(fù)合、用地集約等特征，其道路交通往往與常規(guī)交通存在一定的差異，具有交通量大，交通空間、流線復(fù)雜，交通方式多樣，交通分布不均衡等特點(diǎn)?；谝陨咸攸c(diǎn)，本文從外部交通銜接、內(nèi)部交通組織兩方面研究城市綜合體的交通組織。首先，城市綜合體的人流、車流量巨大，對(duì)大運(yùn)量交通的依賴性較強(qiáng)，其外部交通組織應(yīng)從全局分析，在城市綜合交通規(guī)劃、道路交通體系規(guī)劃中就應(yīng)考慮輕軌、地鐵、快速公交站點(diǎn)的引入。其次，城市綜合體內(nèi)部交通主要通過(guò)地面步行體系、地下通道、空中連廊等立體化步行交通組織，以實(shí)現(xiàn)城市綜合體內(nèi)部各功能之間的聯(lián)系、轉(zhuǎn)換。2.6土地政策支持我國(guó)大部分城市現(xiàn)行的土地政策與城市綜合體發(fā)展存在一定的矛盾點(diǎn)，主要是缺少混合用地分類，相應(yīng)的缺少出讓混合用地類型。通過(guò)對(duì)城市綜合體用地構(gòu)成的研究，結(jié)合國(guó)內(nèi)外城市土地政策革新的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，本文提出適應(yīng)城市綜合體建設(shè)發(fā)展的土地政策建議如下：（1）增加混合用地分類。在提出的混合用地類型基礎(chǔ)上，土地出讓中也應(yīng)當(dāng)相應(yīng)增加混合用地類型，以適應(yīng)城市綜合體用地功能的需要。如商住混合用地、商業(yè)商務(wù)混合用地等。（2）確定混合用地比例。針對(duì)每一類混合用地，可根據(jù)城市綜合體的復(fù)合功能組成，研究確定各用地構(gòu)成比例，相應(yīng)落實(shí)到出讓土地性質(zhì)構(gòu)成。如在某同一宗混合用地中居住、商業(yè)、辦公建設(shè)量比例為4：3：3，則其出讓土地性質(zhì)構(gòu)成中