商業(yè)廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

年4月19日商業(yè)廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告文檔僅供參考榮成項(xiàng)當(dāng)前期榮成萬(wàn)隆商業(yè)廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告目錄前言、————————————————————————————————————————2第一篇、宏觀市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研分析—————————————————————————————3第二篇、榮成市中心商業(yè)調(diào)研分析————————————————————————————20第三篇、榮成市各業(yè)種、業(yè)態(tài)調(diào)查分析——————————————————————————53第四篇、酒店市場(chǎng)調(diào)研分析———————————————————————————————85第五篇、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析—————————————————————————————94第六篇、消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)查————————————————————————————————103第七篇、項(xiàng)目SWOT分析————————————————————————————————130

前言本次調(diào)查共進(jìn)行以下工作:1.對(duì)榮成市商業(yè)概貌的全面考察。2.前期準(zhǔn)備工作(問(wèn)卷表格設(shè)計(jì)、計(jì)劃制定)。本次調(diào)查共進(jìn)行以下工作:1.對(duì)榮成市商業(yè)概貌的全面考察。2.前期準(zhǔn)備工作(問(wèn)卷表格設(shè)計(jì)、計(jì)劃制定)。3.重點(diǎn)對(duì)榮成市中心范圍內(nèi)的大型集中式商場(chǎng)、臨街商鋪、商家、進(jìn)行摸底調(diào)查。4.分別進(jìn)行榮成市400份、石島80份、俚島50份的市民問(wèn)卷調(diào)查,并開(kāi)展城市居民消費(fèi)、投資特性的研討。5.調(diào)研組對(duì)榮成市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的調(diào)查,經(jīng)濟(jì)變化歷史資料的調(diào)查,經(jīng)過(guò)資料收集、整理分析,較為清晰的認(rèn)知了榮成市經(jīng)濟(jì)、文化、歷史、地理等宏觀環(huán)境概況。6.對(duì)調(diào)查資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析、制圖、報(bào)告撰寫(xiě)。第一章:城市規(guī)劃1、地理位置:榮成市位于中國(guó)山東半島最東端,與韓國(guó)、日本隔海相望,是中國(guó)沿海經(jīng)濟(jì)和口岸雙開(kāi)放城市。全市轄13個(gè)鎮(zhèn)、一個(gè)管理區(qū),863個(gè)行政村,92個(gè)居委會(huì),總面積1392平方公里,總?cè)丝?7.9萬(wàn)人。,全市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值311.75億元,財(cái)政收入17.24億元,2月26日政府工作報(bào)告上統(tǒng)計(jì):城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額達(dá)到110億元,人均存款余額16176元。

2、經(jīng)濟(jì)實(shí)力:全市第一產(chǎn)業(yè)增加值37.45億元,列全國(guó)農(nóng)業(yè)百名大縣第三位;漁業(yè),養(yǎng)、捕、加全面發(fā)展,水產(chǎn)品總產(chǎn)量123萬(wàn)噸,總收入263億元,連續(xù)20年位居全國(guó)縣(市)第一,并被國(guó)家批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)海洋綜合開(kāi)發(fā)示范區(qū)和科技興海示范基地;第二產(chǎn)業(yè)增加值184.84億元,第三產(chǎn)業(yè)日益繁榮,各類服務(wù)設(shè)施齊全,第三產(chǎn)業(yè)增加值89.46億元,列全省縣(市)第一位。3、城市基礎(chǔ)建設(shè):榮成投資環(huán)境優(yōu)越,城市日供水能力10萬(wàn)立方米;擁有各類輸變電站20座;城市集中供熱率達(dá)93%,居民小區(qū)管道液化氣普及率為62%,城市污水處理率為60%,城市綠化率為39.6%;海上交通尤為發(fā)達(dá),開(kāi)辟了香港、韓國(guó)、澳門(mén)、日本等國(guó)家和地區(qū)的航線;對(duì)外服務(wù)設(shè)施完備,擁有星級(jí)旅游涉外賓館酒店20家,醫(yī)院、體育館、博物館、影劇院等服務(wù)設(shè)施配備齊全;為方便外商投資,在市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、石島灣旅游度假區(qū)、天鵝湖旅游度假區(qū)專門(mén)設(shè)立了二十一世紀(jì)工業(yè)園、石島工業(yè)園、龍眼港出口加工區(qū)總面積6平方公里,區(qū)內(nèi)全部都達(dá)到了”六通一平”,并對(duì)入住的外商在用地、收費(fèi)實(shí)行優(yōu)惠政策,當(dāng)前已成為外商投資的熱點(diǎn)區(qū)域。4、對(duì)外開(kāi)放優(yōu)勢(shì):擁有5處國(guó)家一類、二類對(duì)外開(kāi)放港口及作業(yè)區(qū),其中龍眼港已開(kāi)通了至韓國(guó)平澤港客貨班輪,石島港也開(kāi)通了至韓國(guó)仁川港的客貨班輪,至日本博多、門(mén)司的全集裝箱班輪;獲得了國(guó)家賦予的對(duì)外經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作簽約權(quán),設(shè)立了海關(guān)、出入境商品檢驗(yàn)疫局、邊檢、外商投資服務(wù)中心等配備齊全的涉外服務(wù)管理機(jī)構(gòu);先后與世界109個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立了合作關(guān)系,建立了水產(chǎn)品、花生、水果、水貂、蔬菜、肉食品等10大農(nóng)業(yè)創(chuàng)匯群生產(chǎn)基地和輪胎、連桿、電機(jī)、抽紗制品等10大工業(yè)創(chuàng)匯群體。全年利用外資項(xiàng)目231個(gè),同比增長(zhǎng)18.5%;實(shí)際利用外資39755萬(wàn)美元,比上年增長(zhǎng)79.6%;合同利用外資99923萬(wàn)美元,同比增長(zhǎng)116.2%;出口創(chuàng)匯51640萬(wàn)美元,同比增長(zhǎng)29.5%;年內(nèi)勞務(wù)輸出人數(shù)達(dá)431人,主要分布在日本、韓國(guó)等國(guó)家和地區(qū)。第二章:宏觀經(jīng)濟(jì)1、榮成歷年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值:時(shí)間000102030405(預(yù)計(jì))國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值175.5億196.8億220.66億264.16億311.75億361.6億增長(zhǎng)率12.8%11.9%13.95%20.6%19.2%16%資料出處:各年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)匯集分析:榮成市近幾年經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展,全市生產(chǎn)總值達(dá)到311.75億元,按可比價(jià)格計(jì)算,與上年同比增長(zhǎng)19.%,—榮成市GDP持續(xù)增長(zhǎng),每年的增長(zhǎng)率都在12%以上,03/更是達(dá)到了19%,預(yù)測(cè)也有16%的增長(zhǎng)率,全市經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展趨勢(shì),為各行各業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供了強(qiáng)有力的保障,榮成市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)到了一個(gè)穩(wěn)定成熟的階段,屬于飛速發(fā)展轉(zhuǎn)型時(shí)期。

2、榮成歷年各產(chǎn)業(yè)完成增加值情況(單位:元):時(shí)間000102030405(預(yù)計(jì))第一產(chǎn)業(yè)35.14億35.5億36.36億36.86億37.45億12％35億9．6％第二產(chǎn)業(yè)91.3億103.73億121.28億151.22億184.84億59．2％220.1億60．8％第三產(chǎn)業(yè)49.06億57.57億63.02億76.08億89.46億28．6％106.5億29．4％資料出處:各年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)匯集分析:第一產(chǎn)業(yè)完成增加值37.45億元,占年計(jì)劃的101.6%,比上年增長(zhǎng)1.6%;第二產(chǎn)業(yè)完成增加值184.84億元,比上年增長(zhǎng)25.5%;第三產(chǎn)業(yè)完成增加值89.46億元,比上年增長(zhǎng)15.8%。全年完成財(cái)政總收入17.24億元,按可比口徑增長(zhǎng)37.2%,其中地方財(cái)政收入達(dá)到10.6億元,占年計(jì)劃的107%,按可比口徑增長(zhǎng)53.4%。

3、榮成歷年固定資產(chǎn)投資規(guī)模:時(shí)間000102030405(計(jì)劃)25.8億31.1億51.8億103.9億150.8億196億增長(zhǎng)率26.2%20.7%66.3%113.7%45%30%資料出處:各年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)匯集分析:從歷年的固定資產(chǎn)投資發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看,榮成市再生產(chǎn)能力強(qiáng)勁,固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)保障了榮成市的可持續(xù)發(fā)展,使得城市基礎(chǔ)建設(shè)扎實(shí)。如:全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資150.8億元,比上年增長(zhǎng),投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到49%。其中內(nèi)資1000萬(wàn)元以上、外資200萬(wàn)美元以上的項(xiàng)目共完成投資124.5億元,占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的82.5%。03－榮成工業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目有27大項(xiàng)、33個(gè)項(xiàng)目,總投資總額達(dá)166.69億元,(04－基礎(chǔ)設(shè)施及城市建設(shè)重點(diǎn)項(xiàng)目一覽表,共16大項(xiàng),28個(gè)項(xiàng)目,投資總額36.40億元。)從固定資產(chǎn)投資的比重來(lái)看,歷年來(lái)榮成較為重視第一、第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的投資力度較小,這也是造成榮成當(dāng)前第三產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè),發(fā)展緩慢的原因之一。

資料一:工業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目一覽表(27大項(xiàng),33個(gè)項(xiàng)目,投資總額166.69億元,當(dāng)年投資49.22億元)序號(hào)項(xiàng)目名稱投資總額

(萬(wàn)元)當(dāng)年投資

(萬(wàn)元)主辦單位開(kāi)工

時(shí)間完成

時(shí)間1榮成北大科技園4500010000成山集團(tuán).3.122成山集團(tuán)新上半鋼子午胎、載重胎及鋼簾線擴(kuò)建960000成山集團(tuán).1.125000050000成山集團(tuán).3.123海山機(jī)械工業(yè)園3800038000斥山水產(chǎn)集團(tuán).3.14華泰汽車擴(kuò)建10000064000華泰汽車有限公司.4.121980013000華泰汽車有限公司.3.125高溫汽冷堆核電一期工程005000清華大學(xué)

中國(guó)華能集團(tuán)

核工業(yè)建設(shè)集團(tuán)爭(zhēng)取上半年

國(guó)家發(fā)改委批復(fù)6國(guó)電榮成電廠一期工程61800010000尋山水產(chǎn)集團(tuán)

靖海實(shí)業(yè)集團(tuán)爭(zhēng)取

國(guó)家發(fā)改委批復(fù)7華力電機(jī)工業(yè)園5000047000華力集團(tuán).9.98鍛壓機(jī)床工業(yè)園11鍛壓機(jī)床有限公司.3.129小王子汽車工業(yè)園3000010000東風(fēng)汽車

(榮成)有限公司.1.12序號(hào)項(xiàng)目名稱投資總額

(萬(wàn)元)當(dāng)年投資

(萬(wàn)元)主辦單位開(kāi)工

時(shí)間完成

時(shí)間10發(fā)電廠、熱電廠10000010300山東魯能發(fā)展集團(tuán)

威海魯能海源電力

榮成高虹電力集團(tuán).1.123000025000榮能熱電有限公司.10.121500010000華鵬玻璃

斥山熱電廠.8.12136008000高虹電力集團(tuán)

威海海都食品.5.615000高虹電力集團(tuán).3.811好當(dāng)家造紙工業(yè)園2150010000好當(dāng)家集團(tuán).5.412梅林食品工業(yè)園3000010000泓達(dá)罐頭食品公司.7.1213黃海船舶修造2140016100黃海造船有限公司.3.1214雙豐海產(chǎn)品加工180006000雙豐食品有限公司.5.315特種防偽紙生產(chǎn)線改造1660013600凱麗紙業(yè)股份有限公司.4.121615萬(wàn)噸干船塢及

配套設(shè)施改造1500015000海達(dá)造船有限公司爭(zhēng)取

國(guó)家有關(guān)部門(mén)批復(fù)17雙橡集團(tuán)搬遷1500012200雙橡集團(tuán).5.6序號(hào)項(xiàng)目名稱投資總額

(萬(wàn)元)當(dāng)年投資

(萬(wàn)元)主辦單位開(kāi)工

時(shí)間完成

時(shí)間18威海六毛搬遷150008000威海建威紡織.3.1219威海二毛搬遷100005000威海華綺紡織.3.620金灘食品工業(yè)園150008000威海供銷社.3.1221西霞口船舶修造1320013200西霞口集團(tuán).11.1222三豐生物工程18000榮成三豐生物

技術(shù)有限公司.9.723惠合食品80005000威海德和永貿(mào)易公司.3.1024泰祥食品工業(yè)園擴(kuò)建100008000泰祥食品有限公司.4.1225水供華東保稅庫(kù)60006000水產(chǎn)供銷集團(tuán).3.1126加乘包裝58005800加乘包裝公司.1.727朱口轎車活絡(luò)模具50005000朱口漁業(yè)公司.5.12

4、榮成歷年消費(fèi)需求增長(zhǎng)情況資料一:歷年個(gè)體工商戶累計(jì)增加情況(單位:戶)0001020304戶數(shù)無(wú)記錄0.9萬(wàn)1.15萬(wàn)1.15萬(wàn)戶2.4萬(wàn)資料出處:各年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)匯集資料二:全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額000102030405(計(jì)劃)47.1億50.3億元55.96億元59.84億元,67.89億元76.7億增長(zhǎng)率9.0%6.8%11.3%6.9%13.4%13%資料出處:各年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)匯集分析:從歷年個(gè)體工商戶增長(zhǎng)情況來(lái)看,00－榮成的個(gè)體工商戶數(shù)量增長(zhǎng)的幅度并不大,平均每年僅為20％,而更出現(xiàn)停止增長(zhǎng)的局面,對(duì)比全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額同樣如此,增長(zhǎng)出現(xiàn)減緩,這與當(dāng)年”非典”影響不無(wú)關(guān)系;發(fā)展到,消費(fèi)形勢(shì)回暖,以上兩項(xiàng)指標(biāo)均有較大增長(zhǎng)。對(duì)比榮成歷年個(gè)體工商戶、社會(huì)消費(fèi)品零售總額發(fā)現(xiàn),盡管近年均有13％以上的增長(zhǎng),但因?yàn)榛鶖?shù)較小,絕對(duì)增長(zhǎng)的數(shù)量并不高,從而反映出榮成作為一個(gè)旅游城市、人均收入強(qiáng)市,而商業(yè)發(fā)展卻較為滯后的事實(shí)。5、榮成歷年旅游業(yè)接待中外游客數(shù)量0001020304170萬(wàn)人次200萬(wàn)人次230萬(wàn)人次220萬(wàn)次275萬(wàn)人次完成總收入10.3億12.3億14.6億12億15.6億增長(zhǎng)率30%17.6%15.0%-17.8%30%分析:從歷年統(tǒng)計(jì)看出,榮成歷年接待中外游客穩(wěn)步增長(zhǎng),旅游業(yè)發(fā)展迅速,除了受到”非典”影響,旅游收入出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)外,旅游業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。榮成市旅游創(chuàng)收15.6億元,全年共有275萬(wàn)人次來(lái)游,增長(zhǎng)30%,作為六大新興消費(fèi)熱點(diǎn)行業(yè)之一的旅游業(yè),將成為魅力榮成今后的重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目之一,如:04-全市旅游重點(diǎn)項(xiàng)目共計(jì)7個(gè),投資總額高達(dá)33.23億元,當(dāng)年投資6.78億元,預(yù)計(jì)今后數(shù)年內(nèi)榮成旅游業(yè)發(fā)展勢(shì)頭更為迅猛。資料一:04－榮成旅游方面固定資產(chǎn)投入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目:序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)內(nèi)容投資總額

(萬(wàn)元)當(dāng)年投資

(萬(wàn)元)主辦單位開(kāi)工

時(shí)間完成

時(shí)間1鳳凰湖綜合開(kāi)發(fā)占地1.5萬(wàn)畝,建設(shè)鳳凰湖游覽區(qū)、商住區(qū)、工業(yè)區(qū)。24000040000斥山水產(chǎn)集團(tuán).1.122錐山旅游開(kāi)發(fā)建設(shè)觀光索道、國(guó)際會(huì)議中心、五星級(jí)賓館、低密度休閑別墅區(qū),建設(shè)觀光索道和低密度別墅區(qū)。300008000德州賓海房地產(chǎn)

開(kāi)發(fā)有限公司.3.123聞濤度假村建設(shè)海上游樂(lè)園、農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園等,年內(nèi)建成釣魚(yú)臺(tái)及新上游艇項(xiàng)目。150007500好當(dāng)家集團(tuán).1.94福文化基地四座福文化大殿內(nèi)部裝修及海上雕塑、水中飛機(jī)建設(shè)。1西霞口集團(tuán).1.55國(guó)際游艇俱樂(lè)部王家島游艇觀光、休閑、餐飲及附屬設(shè)施。83003300加拿大威頓公司.4.106槎山旅游開(kāi)發(fā)建槎山寺1處,并對(duì)清涼頂景區(qū)進(jìn)行配套開(kāi)發(fā)。50003000靖海實(shí)業(yè)集團(tuán)

院夼實(shí)業(yè)集團(tuán).3.127法華院續(xù)建工程完成景點(diǎn)配套、道路等附屬設(shè)施的建設(shè)。24000斥山水產(chǎn)集團(tuán).1.5分析:旅游業(yè)的發(fā)展最直接的影響就是促進(jìn)了酒店產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,截止7月榮成市正規(guī)酒店共11家,床位總共1700張;未來(lái)榮成酒店業(yè)的發(fā)展,將隨著旅游資源自主開(kāi)發(fā)的趨勢(shì),同步迅猛發(fā)展。

6、榮成歷年城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額(單位:元)0001020304儲(chǔ)蓄余額70.4億81.9億89.9億101.4億110億較上年增加3.7億8.1億7.8億11.5億8.5億同比增長(zhǎng)5.6%11.0%9.4%12.8%10%資料出處:各年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)匯集資料一:威海平均每人年末儲(chǔ)蓄存款余額單位:元項(xiàng)目合計(jì)1453312691市區(qū)2340520572文登市1215910815榮成市1459612703乳山市84797315資料出處:威海統(tǒng)計(jì)年鑒資料二:威海分市區(qū)總戶數(shù)和人口數(shù)(戶籍人口)年末總戶數(shù)(戶)總?cè)丝?人)其中:非農(nóng)業(yè)人口(人)年平均人口數(shù)(人)合計(jì)男性女性文登市254345649857327237322620229239652854榮成市237175670309337363332946275576672490乳山市218077586665297659289006175766590406分析:從表上能夠看出,歷年榮成的城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額穩(wěn)步上升,排在文登、乳山前面,而且從人口數(shù)量上看榮成市也高于其它縣市,因此判斷榮成市區(qū)居民的實(shí)際收入、存款額要比平均值高出很多,顯示出該市居民前景的潛在消費(fèi)力。7、榮成歷年在崗職工平均工資:(單位:元)000102030405(計(jì)劃)平均工資800785848928101881398416316人均儲(chǔ)蓄1034312030132801507816176\工資增長(zhǎng)率\7％4％14.1%37％15%分析:從歷年年鑒數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)看出,以前榮成在崗職工的平均工資增長(zhǎng)均幅度不大,而從開(kāi)始職工收入發(fā)生較大增長(zhǎng),最高漲幅高達(dá)37％,工資增長(zhǎng)水平大大超出往年,分析認(rèn)為這首先得益于全市一二產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展,同時(shí)與國(guó)有企業(yè)改制工作的大力推進(jìn)不無(wú)關(guān)系。根據(jù)榮成市政府發(fā)展計(jì)劃,平均工資有望突破16000元,相比上年的增長(zhǎng)幅度又會(huì)有15％的較大增幅,根據(jù)全市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的100％－105％的良好完成表現(xiàn)來(lái)看,對(duì)于這一目標(biāo)榮成市政府信心同樣十足;預(yù)計(jì)之后開(kāi)始的”十一五”計(jì)劃,將是榮成經(jīng)濟(jì)與城市居民收入,雙向駛?cè)氚l(fā)展快車道的輝煌時(shí)期。8、榮成歷年城鎮(zhèn)居民人均居住面積(單位:平方米)0001020304城鎮(zhèn)居民14.51519.824.8\農(nóng)村居民2727.62828.5\分析:從表上看出,歷年來(lái)榮成城鎮(zhèn)居民的人均居住面積有著較大的增幅,城鎮(zhèn)居民人均居住面積達(dá)到24.8平米,與當(dāng)年威海地區(qū)城市居民人均居住面積15.58平方米的指標(biāo)相比,超前幅度達(dá)59％

9、榮成歷年全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額:000102030405(計(jì)劃)總額47.1億元50.3億元55.96億元59.84億元,67.89億元76.7億元增長(zhǎng)率9.0%6.8%11.3%14.2%13.4%13%資料一:歷年榮成城鎮(zhèn)居民百戶耐用消費(fèi)品擁有量:0001020304彩電131134臺(tái)136臺(tái)112臺(tái)\摩托車76輛77輛78輛70輛\電冰箱69臺(tái)69臺(tái)73臺(tái)74臺(tái)\飲水機(jī)\\\72臺(tái)\洗衣機(jī)52臺(tái)56臺(tái)58臺(tái)85臺(tái)\計(jì)算機(jī)\\1臺(tái)28臺(tái)\汽車\\1輛4輛\手機(jī)(含小靈通)\\98部124部\分析:全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成76.7億元,比上年增長(zhǎng)了13%。吃、穿、用全面增長(zhǎng),住、行和服務(wù)性消費(fèi)需求趨旺,而計(jì)劃繼續(xù)有13％的增幅;從歷年來(lái)看,全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增量穩(wěn)定,但于<歷年在崗職工平均工資>表對(duì)比后發(fā)現(xiàn):03、的消費(fèi)總量與工資增長(zhǎng)并不成比例,從而看出榮成市民消費(fèi)存在外流(威海、青島)現(xiàn)象,與民間調(diào)查反映情況有類似吻合。從全年榮成消費(fèi)市場(chǎng)呈現(xiàn)幾大亮點(diǎn):一是、大型家電的增量不明顯,反而略有回落,這與該類家電的家庭普及率很高有關(guān),新的增量基本都以新婚家庭及富裕家庭的更新?lián)Q代為主。二是、交通工具中,單車、摩托車的增量不明顯,反映這兩種一般交通工具的增量市場(chǎng)已經(jīng)很有限,而摩托車的增量重點(diǎn)將以農(nóng)村消費(fèi)為主。三是、汽車、手機(jī)、計(jì)算機(jī)、小家電的增量有較大發(fā)展,如:小汽車類擁有量比上年增長(zhǎng)300%,末城市居民手機(jī)擁有量已超過(guò)戶均一部的水平,百戶擁有量為124部。10、榮成歷年城市人口統(tǒng)計(jì)量:0001020304出生率7.13‰5.75‰6.13‰4.03‰缺省死亡率8.34‰7.74‰8.26‰8.15‰缺省自然增長(zhǎng)率-1.21‰-1.99‰-2.13‰-4.12‰缺省年末總?cè)丝?80733678837680733670309缺省比上年減少676人1896人4166人4362人缺省資料一:歷年在校學(xué)生統(tǒng)計(jì).00010203在校學(xué)生9.42萬(wàn)10.6萬(wàn)10.3萬(wàn)9.8萬(wàn)人中專學(xué)校1669人3828人3826人3828人職業(yè)中學(xué)1942人3305人4979人5973人中學(xué)生4.86萬(wàn)人5.88萬(wàn)人5.53萬(wàn)人5.14萬(wàn)人小學(xué)生4.2萬(wàn)人4.01萬(wàn)人3.83萬(wàn)人3.73萬(wàn)人分析:截止,對(duì)應(yīng)人口統(tǒng)計(jì)表與在校學(xué)生表,能夠看出榮成近年出現(xiàn)短暫的適婚人口減少現(xiàn)象,但從各職業(yè)中學(xué)、中專學(xué)校在校學(xué)生增長(zhǎng)情況從的3611人增加到的9801人,增幅較大;小學(xué)生出現(xiàn)數(shù)量減少情況,人口的持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)以及人口的逐漸壯齡化,使得未來(lái)幾年榮成的人均各項(xiàng)收益指標(biāo)都將繼續(xù)大幅度攀升。因?yàn)楦髦袑W(xué)校、職業(yè)中學(xué)學(xué)生匯集而成的學(xué)生群體,也是商業(yè)特別是服裝、IT、數(shù)碼業(yè)的潛在消費(fèi)群體,因此青年群體人數(shù)的增長(zhǎng)也為特殊行業(yè)的發(fā)展形成較大促進(jìn)。

小結(jié):從過(guò)去一年的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況看,榮成國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)已進(jìn)入了加快發(fā)展的重要時(shí)期,開(kāi)始步入景氣增長(zhǎng)階段,這將為榮成今后的超常規(guī)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與發(fā)展來(lái)看,榮成市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)較大,隨著城市旅游固定資產(chǎn)投入的加大(04、合計(jì)約30多億),有望經(jīng)過(guò)旅游更快拉動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展;另外近幾年商業(yè)與人均收入情況出現(xiàn)不協(xié)調(diào)的緩慢增長(zhǎng),商業(yè)消費(fèi)潛能較大。從居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)來(lái)看,滿足基本生存的消費(fèi)已經(jīng)變?nèi)?休閑、享受、娛樂(lè)型消費(fèi)成為主流。人民生活水平的提高有利于零售業(yè)的發(fā)展。04/政府在固定資產(chǎn)投資上的力度,以及工業(yè)、農(nóng)業(yè)、漁業(yè)、旅游業(yè)各項(xiàng)重點(diǎn)建設(shè)合作工程的啟動(dòng),未來(lái)榮成對(duì)外開(kāi)放與貿(mào)易、旅游業(yè)的發(fā)展將帶來(lái)更多的流動(dòng)人口與國(guó)內(nèi)外資金,這將使酒店與商務(wù)辦公的需求得到進(jìn)一步的提高,酒店與寫(xiě)字樓地產(chǎn)可開(kāi)發(fā)性強(qiáng)。二、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展預(yù)期目標(biāo)是全面完成”十五”計(jì)劃的最后一年,也是為”十一五”發(fā)展實(shí)現(xiàn)良好開(kāi)局奠定基礎(chǔ)的一年,榮成市政府提出的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃,主要的預(yù)期調(diào)控目標(biāo)初步安排為:市內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)16%,達(dá)到361.6億元。其中第一產(chǎn)業(yè)完成35億元;第二產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)19%,達(dá)到220.1億元;第三產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)18%,達(dá)到106.5億元。分析:總體上看,國(guó)民經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)計(jì)劃指標(biāo)安排的增長(zhǎng)幅度基本上與上年相同,繼續(xù)保持較高增幅。

第三章、宏觀政策一、土地政策1、3月30日,<關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知>規(guī)定8月31日后,不得再以歷史遺留問(wèn)題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)。而是國(guó)有土地使用權(quán)以公開(kāi)的招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式進(jìn)行。此規(guī)定有利于土地交易的公開(kāi)、公平、公正,但同時(shí)也增加開(kāi)發(fā)商投資成本。2、10月21日此次出臺(tái)的一系列土地政策將進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng),表明了中央從嚴(yán)管理土地的決心。二、金融政策10月28日,中國(guó)人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率,為了分散銀行風(fēng)險(xiǎn)及抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng),政府采取了多種金融手段。主要是為了:加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理,提高貸款門(mén)檻。控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模。提高個(gè)人購(gòu)置商品房按揭貸款門(mén)檻。利率的上調(diào)對(duì)房地產(chǎn)投資者影響比較大,打擊了的投機(jī)型客戶。相對(duì)而言,定位于高端產(chǎn)品、有固定其它收入的投資者受到的影響比較小。銀行貸款利息的上調(diào)增加了投資者的還貸壓力,特別是實(shí)力不濟(jì)的炒房者的短期投機(jī)行為將得到一定程度的抑制。有利于保障房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。對(duì)自用型購(gòu)房者來(lái)說(shuō),使其消費(fèi)更趨于理性,持幣觀望者逐漸增多。4、6月1日起,執(zhí)行國(guó)家七部委新政,對(duì)不是兩年(年含兩年)以上轉(zhuǎn)讓的要征繳個(gè)人所得稅,商業(yè)貸款的比率不得低于50%等。

三、產(chǎn)業(yè)政策1、<城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例>出臺(tái),商業(yè)地產(chǎn)更為合理化發(fā)展:鑒于全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的一些不合理的開(kāi)發(fā),為了抑制城市商業(yè)地產(chǎn)的相對(duì)過(guò)剩和結(jié)構(gòu)不合理,國(guó)家出臺(tái)的<城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例>,首次在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域引入聽(tīng)證制度。根據(jù)<條例>,建設(shè)3000平方米以上的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施項(xiàng)目必須進(jìn)行聽(tīng)證。2、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策基調(diào)是嚴(yán)格規(guī)范,促進(jìn)健康發(fā)展,打擊盲目開(kāi)發(fā)和過(guò)度投機(jī),使行業(yè)走向良性發(fā)展的軌道。這些調(diào)控措施的效應(yīng)將在逐步顯現(xiàn)。3、近兩年出臺(tái)的政策主要是來(lái)自房地產(chǎn)信貸和土地市場(chǎng)方面,簡(jiǎn)言之,就是對(duì)于房地產(chǎn)的”地根”和”銀根”進(jìn)行了雙向的緊縮,對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了較為深刻和長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響:(1)貸款利率的上調(diào)一方面加強(qiáng)了房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理,提高貸款門(mén)檻控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模;另一方面提高個(gè)人買(mǎi)房按揭貸款門(mén)檻。(2)隨著土地政策進(jìn)一步落實(shí)加強(qiáng),土地市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)更加有序,地價(jià)將會(huì)有所上漲。(3)榮成房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)之一是房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲。房地產(chǎn)的價(jià)格不但不會(huì)往下走,而且肯定會(huì)持續(xù)增長(zhǎng),作出這樣的判斷主要是基于兩個(gè)方面的因素:其一,經(jīng)過(guò)多年的蓄勢(shì)待發(fā),榮成的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善,眾多重點(diǎn)工業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)投資項(xiàng)目的集體上馬,大力改進(jìn)城市的投資、居住環(huán)境,外來(lái)資金、人才、流動(dòng)人口的大量積聚,房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求勢(shì)必處于快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。其二,近年榮成商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度不高,當(dāng)前更因?yàn)檎哒{(diào)控導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)門(mén)檻拔高,因此當(dāng)前經(jīng)過(guò)審批的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將在一段時(shí)期內(nèi)成為稀缺性產(chǎn)品,在喚醒市場(chǎng)投資潛能同時(shí),也推動(dòng)著城市商業(yè)的良性發(fā)展。其三,隨著榮成市區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展,對(duì)周邊縣鎮(zhèn)移民的吸引力更大,大量人口進(jìn)城居住、就業(yè),將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。其四,拆遷安置增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求。城市加大城市危舊住房改造力度,城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐會(huì)繼續(xù)加快,這部分需求將保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)。

第二篇:榮成商業(yè)調(diào)研為將概念清晰化,我司對(duì)榮成商業(yè)分為:市中心商業(yè)、主干道商業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)。為將概念清晰化,我司對(duì)榮成商業(yè)分為:市中心商業(yè)、主干道商業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)。一、市中心商業(yè)當(dāng)前自然形成,市民、商家所公認(rèn)的商業(yè)集中區(qū)域,界定范圍:南山北路、青山西路、沿河北街、沿河步行街。界定標(biāo)準(zhǔn):1、商業(yè)區(qū)內(nèi)主要客群來(lái)源于全市及外地客群,完全不局限于本區(qū)2、商業(yè)區(qū)的知名度與影響力是全市范圍3、商業(yè)區(qū)市場(chǎng)容量、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、商業(yè)集中程度均屬全市前列二、主干道商業(yè)城市主要居住區(qū)域內(nèi)的、交通主干道上商業(yè)較為集中的路段。界定范圍:文化中路、成山大道中路、觀海中路、明珠路中段、建業(yè)街1、商業(yè)區(qū)內(nèi)主要客群來(lái)源于所在周邊區(qū)域,外區(qū)人口來(lái)源較少2、商業(yè)區(qū)的知名度與影響力僅限區(qū)域范圍,對(duì)外區(qū)影響力較有限3、商業(yè)區(qū)市場(chǎng)容量、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、商業(yè)種類均相對(duì)集中。

榮成市中心主要商業(yè)街調(diào)查沿河北街1．1沿河北街租金、商業(yè)分布圖沿河北街(老街)沿河北街(老街)文化路沿河北街(老街)青山路友誼金店大商家、品牌店開(kāi)始出現(xiàn)服裝、水產(chǎn)、美容美發(fā)、拉面褲業(yè)、服飾、鞋業(yè)、小家電等易發(fā)商貿(mào)城電視直銷、箱包、服飾整條街最前端,20－30㎡面積,多數(shù)為小商家商業(yè)結(jié)構(gòu)多樣化,尚有其它行業(yè)插足,租金相對(duì)便宜:4－5元/㎡·天。恒源祥、杰弗雷專賣、玉石店、389褲業(yè)出現(xiàn)類似雅威特、新派一族、漂亮廣場(chǎng)等100－180㎡的服裝超市;同時(shí)積聚類似基特、摩哥、灰鼠、G-gen、金貝貝、紅豆、圣喜美等一批檔次較高的專賣店。面積15－48㎡,憑借易發(fā)商貿(mào)城的人氣帶動(dòng),該段的服裝百貨業(yè)尤為密集,沿街鋪面100％出租,單位租金為6－6.5元/㎡·天。安踏專賣、世紀(jì)金店、比比看連鎖、大紅門(mén)、菲爾專賣等1．2、該路段的共有各類店鋪115間,業(yè)態(tài)比重分布如下:業(yè)態(tài)數(shù)量(家)比率代表商家1品牌專賣服飾2017％諾曼奇、伯仙多格、基特、依米奴、灰鼠、杰弗雷、德?tīng)柣?、菲爾、森域?qū)Ｙu等2一般服飾3228％略3鞋業(yè)1613％百順鞋業(yè)、百盛鞋業(yè)、順達(dá)鞋業(yè)、韓國(guó)圣喜美鞋業(yè)4褲業(yè)98％35褲業(yè)、50元褲業(yè)、389褲業(yè)5美容美發(fā)66化妝品76％雅芳專賣7服裝大超市5雅威特、新派一族、漂亮廣場(chǎng)、大紅門(mén)、凱旋門(mén)服裝超市8箱包3黑駿馬箱包、鑫源包行9飾品3愛(ài)喲喲飾品連鎖、比比看連鎖10水產(chǎn)111餐飲212童裝1金貝貝兒童服飾專賣13小家電314玉器115音響116金店3友誼金店、世紀(jì)金店、成金行17相館1182元百貨超市1

1．3、該商業(yè)街特性分析:A、傳統(tǒng)商業(yè)老街,服裝百貨業(yè)依然是主流。由于榮成最老集中性服裝市場(chǎng)——易發(fā)商貿(mào)城的長(zhǎng)期影響,沿河北路一直都是市民百貨消費(fèi)的聚集地。盡管隨著人們消費(fèi)水平的提高,當(dāng)前易發(fā)商貿(mào)城逐漸淪落為面向周邊農(nóng)村人口消費(fèi)、低收入家庭的低檔百貨市場(chǎng),對(duì)沿河北街的商業(yè)促動(dòng)作用越來(lái)越弱,但在老百姓心目中:沿河北街已經(jīng)具有廣泛的文化根基和商業(yè)底蘊(yùn),未來(lái)依然主導(dǎo)著城市的傳統(tǒng)商業(yè)格局。B、在城市百貨商業(yè)中,商業(yè)老街享有得天獨(dú)厚的地源優(yōu)勢(shì)。由于沿河步行街本身臨街鋪位較少,加上由于缺乏管理,作為個(gè)體成衣攤點(diǎn)的新世紀(jì)商城經(jīng)營(yíng)不善、缺乏商業(yè)人氣,因此眾多商家寧愿堅(jiān)守商業(yè)老街的第一陣線。當(dāng)前這里的商鋪出租率高達(dá)98％,其中絕大多數(shù)以零散個(gè)體戶為主,也出現(xiàn)了部分品牌專賣店、服裝大超市的人氣拉動(dòng)。C、品牌服飾發(fā)展緩慢,市場(chǎng)空間極大。當(dāng)前在沿河北街的品牌服飾、專賣店僅有20家,比重僅為20％,且約60％的均為40平米以下的小型店面;即使是在沿河步行街內(nèi),除利群百貨收攏有部分品牌外,臨街專賣店的數(shù)量及品牌也是極為稀少。而根據(jù)中國(guó)城市步行街的發(fā)展趨勢(shì):品牌店、專賣店將成為個(gè)體百貨的經(jīng)營(yíng)主流,因此判斷:相比榮成市民的消費(fèi)水平,服裝品牌店、專賣店具有較大的發(fā)展前景。(注:品牌店、專賣店,并不意味著高消費(fèi)人群,品牌本身也具有針對(duì)性。)

1.4、沿河北街各大商場(chǎng)情況分析1．4．1、易發(fā)商貿(mào)城南山路南山路沿河北街內(nèi)街鋪(服裝、加上小部分布匹區(qū))服裝城內(nèi)街鋪(服裝)內(nèi)街鋪(鞋帽區(qū))內(nèi)街鋪(服裝)1－3層制衣廠,四層商場(chǎng)辦公樓沿街門(mén)面沿街門(mén)面沿街門(mén)面內(nèi)街鋪(針織品、小商品)臨街一層摩托車行,二層金猴皮鞋大賣場(chǎng),三層羽絨服、羊毛衫一層沿街通訊店一層沿街通訊店

1．4．1．1、該商場(chǎng)商業(yè)分析A、易發(fā)商場(chǎng)當(dāng)前100％滿場(chǎng)經(jīng)營(yíng),商場(chǎng)內(nèi)有小部分商家有轉(zhuǎn)租現(xiàn)象,整個(gè)商城占地約－2500平米,總建筑面積約4000平米,部分建筑為三層、四層,多數(shù)為平層或臨時(shí)鐵皮屋建筑;整體商場(chǎng)環(huán)境混亂,主要經(jīng)營(yíng)低檔服裝,價(jià)格便宜。消費(fèi)群體以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)民和打工妹為主,經(jīng)營(yíng)情況不理想。B、商家反映每年只有在將近春節(jié)的最后兩個(gè)月的服裝旺季時(shí)經(jīng)營(yíng)情況較好,基本能賺回全年的房租及經(jīng)營(yíng)費(fèi)用,另外剩余的10個(gè)月時(shí)間內(nèi)的生意就算全年利潤(rùn),商家平均經(jīng)營(yíng)情況:周一－周五,營(yíng)業(yè)額在80－100元,周六在200元左右,不開(kāi)張的情況也時(shí)有發(fā)生。C、商場(chǎng)鋪面租金根據(jù)位置好壞,從高至低分別不同,如服裝城內(nèi)鋪面一般面積在7－9平米,租金最貴的是9300元/年,鋪面位于入口處;最低的是4000元/年,鋪面位置較差,購(gòu)物人流少,整個(gè)服裝城的平均租金在5500－6000元/年,單位租金1.69-1.85元/㎡◎天。D、商場(chǎng)內(nèi)街鋪面由于整體位置相對(duì)較好,租金要求較高,鋪面面積平均13平米,租金1－15000元/年,單位租金2.56-3.2元/㎡◎天,開(kāi)放式街鋪的經(jīng)營(yíng)情況比服裝城要好。E、商場(chǎng)無(wú)國(guó)稅、地稅,只繳納工商稅,每月85元。

1．4．2、雙橋市場(chǎng)j沿河北街(老街)沿河北街(老街)崖頭河橋橋雙橋市場(chǎng)青山路美發(fā)多樂(lè)坊婚攝美容國(guó)人服飾美發(fā)近31間,空置鋪面,空置率高達(dá)86％。1．4．2．1、市場(chǎng)商業(yè)情況分析A、雙橋市場(chǎng)是開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,臨街共36間商鋪,一二層聯(lián)體銷售,局部三層,面積160－200㎡,首層面積50－60平米,二層房屋售價(jià)4000元/㎡,三層房屋3000元/㎡租金3萬(wàn)元/年,單位租金0.5元/㎡·天。B、當(dāng)前僅有靠近青山路前端的5間商鋪實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng),其它鋪位均空置,空置率高達(dá)86％。C、從31間空置商鋪內(nèi)部仍為毛胚結(jié)構(gòu),能夠看出該項(xiàng)目自建成后一直均未做過(guò)招商經(jīng)營(yíng)的管理工作,所有商鋪放任自流,加上地段較特殊,交通不便以及崖頭河污染嚴(yán)重,因此盡管商業(yè)街整體形象較好,但依然不被商家看好;對(duì)比沿河北街近98％的滿租率,可見(jiàn)該商業(yè)街的價(jià)值得不到商家的認(rèn)可。

沿河南街2．1、沿河南街租金、商業(yè)分布圖:1818－24㎡,單位租金2.4-3元/㎡·月,因?yàn)楸晃幕犯魯嗔松虡I(yè)地脈,沿河南街路口處的商家希望經(jīng)過(guò)經(jīng)營(yíng)檔次較高的品牌服飾,吸引消費(fèi)人氣。沿河南街觀海路成山大道幸福街文化路皇家數(shù)碼婚紗紅雙喜婚紗婉君婚紗30㎡雪中紅婚禮100㎡鴻泰藥業(yè)商業(yè)公司臨街鋪花王婚禮近20家餐飲,3家美容、4家?jiàn)蕵?lè)相館、花店、窗簾、美容5家品牌服飾好旺超市單位租金0.8-1元/㎡·月。商業(yè)公司宿舍,沿街商鋪只租不賣,一二層聯(lián)體商鋪,標(biāo)準(zhǔn)鋪位首層面積60㎡,年租金1.9萬(wàn)元/年,換算首層商鋪單位租金在0.7-0.9元/㎡·天。1、該路段商鋪由榮達(dá)房地產(chǎn)公司于開(kāi)發(fā),尚余部分未售出,當(dāng)前已經(jīng)成為榮成西南部較為集中的餐飲娛樂(lè)一條街。

2．2、該路段的業(yè)態(tài)分布如下:共有各類店鋪56間,其中項(xiàng)目數(shù)量比率代表商家1餐飲1934%天津溫馨火鍋城、歸心園酒樓、聚福仙酒樓、巴蜀酸菜魚(yú)、韓羅山韓國(guó)料理2娛樂(lè)43婚紗610%皇家數(shù)碼婚禮、紅雙喜婚紗攝影、婉君婚紗、雪中紅婚禮4服裝5古谷惠服飾、播服飾、漁服飾、貝貝佳、蜜雪兒5美容美發(fā)610%6IT2金色浪潮IT7地板18洗衣店19海產(chǎn)品110藥店2鴻泰藥店11超市1好旺糖煙酒超市(近200平米)12通訊113名酒專賣114照相215復(fù)印116花店217窗簾118醫(yī)療器械12．3、該商業(yè)街特性分析——餐飲業(yè)集中部分:A、該路段商鋪由榮達(dá)房地產(chǎn)公司于開(kāi)發(fā),當(dāng)前一二層聯(lián)體整棟銷售,面積從128－180㎡,未賣出物業(yè)由代理公司代銷,售價(jià)為3200元/㎡,租金100元/㎡·年,換算結(jié)果為0.3元/㎡·天;已賣出物業(yè)轉(zhuǎn)售價(jià)格3000元/㎡,租金2.5萬(wàn)元/年,約0.4元/㎡·天。B、當(dāng)前有9間鋪面空置,直觀空置率在30％左右,因此判斷該項(xiàng)目最高銷售率不超過(guò)為70％。C、該地段是榮成西南部較為集中的餐飲娛樂(lè)一條街。多數(shù)為中餐館,火鍋店、韓國(guó)料理各1家,總體經(jīng)營(yíng)情況一般,當(dāng)前尚無(wú)大型的品牌餐飲涉足,。

3、沿河步行街3．1、沿河步行街租金、商業(yè)分布情況:沿沿河北街步行街青山路立信街北大街A(3240㎡左右)B(2400㎡左右)C4500㎡利群購(gòu)物中心每層近4000㎡左右總建筑面積16000㎡小區(qū)2福地小區(qū)商場(chǎng)1今日商廈臨街鋪紡織品商城吉興商場(chǎng)新世紀(jì)商城平安保險(xiǎn)祥林大廈標(biāo)準(zhǔn)鋪位面積30㎡,租金7－8萬(wàn)元/年,單位租金6.5-7.4元/㎡·天,由于步行街口位置一般都相對(duì)較好,因此相對(duì)較高。沿街46間鋪面,空置率高達(dá)60％;上下兩層結(jié)構(gòu),面積130－230㎡.約有臨街鋪位40多間,100%出租,均為社區(qū)服務(wù)性商業(yè),如餐飲、藥店、雜貨店等。當(dāng)前僅有一層臨街鋪有少量店鋪,空置率高達(dá)95％,標(biāo)準(zhǔn)鋪位面積50平米。租金實(shí)行12－18％的扣點(diǎn)形式。D900㎡3．2、該路段的業(yè)態(tài)分布如下:除集中式商場(chǎng)外,其它臨街門(mén)店共20間,其中行業(yè)數(shù)量面積(㎡)代表商家1大型商場(chǎng)2利群、新世紀(jì)商城2中型商場(chǎng)2紡織品商城、吉興商場(chǎng)3小型商場(chǎng)2信得利、太平洋服飾廣場(chǎng)、客佳客服飾廣場(chǎng)4化妝品商行4E凈雅化妝品、夢(mèng)捷5眼鏡商行3精益眼鏡、榮興眼鏡、水晶眼鏡6箱包17美容美發(fā)28品牌服飾4愛(ài)都、好事中、范思哲品牌專賣、新郎◎希努爾9褲行110男女皮鞋111金店2鑫業(yè)珠寶、12餐飲1八戒快餐13文具1海通文具

3．3、該商業(yè)街特性分析1、超大型商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)慘淡,阻礙步行街發(fā)展。作為沿河步行街最主要的商業(yè)代表,新世紀(jì)商場(chǎng)巨大的商業(yè)體量約占50％,但由于該商場(chǎng)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)管理不善,當(dāng)前不但淪落為中低檔成衣、鞋業(yè)的集中市場(chǎng),更出現(xiàn)了大面積的場(chǎng)地空置,商業(yè)形象極差,嚴(yán)重影響了步行街商業(yè)的整體發(fā)展。2、新購(gòu)物中心出現(xiàn),取代老霸主地位。嚴(yán)格而言,利群購(gòu)物中心的地段位置并不在步行街內(nèi),但隨著該商場(chǎng)的出現(xiàn),為了依托該商場(chǎng)的人氣帶動(dòng)整條商業(yè)街的消費(fèi),沿河步行街當(dāng)前已經(jīng)能夠自由通車,失去原本步行街的意義,而整條商業(yè)街的重心位置發(fā)展改變,圍繞利群百貨形成新的中心,取代了新世紀(jì)商城的步行街領(lǐng)袖市場(chǎng)的地位。3、集中式商場(chǎng)數(shù)量多,臨街商店數(shù)量少,商業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡。整條沿河步行街,共有大中小集中性商場(chǎng)6家,占步行街總商業(yè)面積的70－80％,而臨街店面數(shù)量?jī)H為20間,與沿河北街相比數(shù)量不足1/5;臨街商業(yè)發(fā)展不成規(guī)模,是沿河步行街的規(guī)劃硬傷,未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)仍將成為制約其發(fā)展的缺陷之一。4、市中心商業(yè)輻射力有限,步行街商業(yè)面積供大于求。由于當(dāng)前榮成市中心商業(yè)是以沿河北街與青山路交叉路口為中心向外輻射,因此沿河步行街發(fā)展到利群購(gòu)物中心已經(jīng)處于商業(yè)末梢的位置,當(dāng)前商場(chǎng)一街之隔的金日商廈已經(jīng)出現(xiàn)大面積的空置率,而福地小區(qū)及西北方向的某舊商場(chǎng),空置率分別為50％和90％,進(jìn)駐商業(yè)也完全脫離步行街商業(yè)業(yè)態(tài),多數(shù)為餐飲、發(fā)廊、雜貨店、藥店等社區(qū)服務(wù)性商業(yè)。

3．4、沿河步行街各大商場(chǎng)分析3．4．1、新世紀(jì)商城沿沿河北街步行街青山路立信街A(3240㎡左右)C(4500㎡左右)B(2400㎡左右)D900㎡左右)新世紀(jì)商城3．4．1、商城情況分析1、該商城由A、B、C三座同種風(fēng)格的分體建筑嫁接組成,是沿河步行街內(nèi)最大的商業(yè)建筑群體,建筑風(fēng)格陳舊,外里面為瓷磚鐵面,年久失色,內(nèi)部裝修簡(jiǎn)單,整體呈現(xiàn)出上世紀(jì)90年代的傳統(tǒng)老市場(chǎng)形象,該商場(chǎng)的整體經(jīng)營(yíng)不善,嚴(yán)重影響和制約了商業(yè)步行街的整體形象和發(fā)展。2、A座共5層,每層建筑面積約為648平米,共3240平米;負(fù)一層關(guān)閉,一層為個(gè)體成衣行,共45家攤位,標(biāo)準(zhǔn)攤位面積10㎡,年租金16000元,免國(guó)稅,出租率100％;二層為波士登品牌為主的羽絨服大賣場(chǎng),三層為羊毛衫大超市,四層空置;當(dāng)前A座經(jīng)營(yíng)情況一般,已經(jīng)淪落為低檔成衣市場(chǎng),也是時(shí)尚女裝較為集中的商場(chǎng)。3、B座共四層,每層建筑面積約600平米,共2400平米,負(fù)一層為金猴皮鞋專賣場(chǎng),一層為成衣行,是A座一層商業(yè)的業(yè)態(tài)延續(xù),標(biāo)準(zhǔn)攤位面積10㎡,年租金1元,出現(xiàn)10％的空置率;二層定位時(shí)尚服飾,整體經(jīng)營(yíng)不善,空置率高達(dá)80％,10平米鋪位年租金僅3600元;三層空置。4、C座共三層,一層成衣行,10平米攤位年租金6600元,空置率高達(dá)70％;二、三層為家具城,面積分別在1500平米,經(jīng)營(yíng)中檔家居、辦公家具,租金15元/㎡◎月。5、D座三層,每層約300平米,全空置。

3．5、吉興商場(chǎng)3．5．1、商場(chǎng)業(yè)態(tài)分布圖羽絨服羽絨服玩具珠寶、藝術(shù)品服裝大賣場(chǎng)小家電、鐘表化妝品樓梯一樓運(yùn)動(dòng)鞋床上用品男女皮鞋箱包特價(jià)鞋體育用品二樓童裝女裝服飾四樓雅戈?duì)柶柨ǖr(shí)尚品牌男裝服飾三樓3．5．2、吉興商場(chǎng)商業(yè)分析A、吉興商場(chǎng)每層面積近900平米,四層商場(chǎng)總面積約3600平米。B、商場(chǎng)鋪貨率高,業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)完整。在沿河步行街內(nèi),除了利群商業(yè)外,吉興商場(chǎng)是為數(shù)不多經(jīng)營(yíng)狀況較好的集中式商場(chǎng)。該商場(chǎng)環(huán)境配套較好,每層均設(shè)置有自動(dòng)扶梯,商品種類多樣化,也比較注重購(gòu)物環(huán)境、氛圍的營(yíng)造,是步行街為數(shù)不多較具特色的中型百貨商場(chǎng)。C、百貨大樓結(jié)構(gòu),品牌統(tǒng)領(lǐng)業(yè)態(tài)。該商場(chǎng)各層業(yè)態(tài)劃分完全模范大型百貨商場(chǎng)的格局,采用”多業(yè)態(tài)集中經(jīng)營(yíng),同時(shí)又合理分區(qū)”的方式,而且每種業(yè)態(tài)均采取了品牌搭配雜牌的配貨方式,經(jīng)過(guò)一定數(shù)量品牌的拉動(dòng),保持商場(chǎng)的整體檔次及競(jìng)爭(zhēng)力,如:男裝:雅戈?duì)?、皮爾卡丹?女裝鞋業(yè):達(dá)夫尼、百麗等。D、吉興商場(chǎng)當(dāng)前共有石島、榮成兩家分店,但石島分店規(guī)模較小,經(jīng)營(yíng)狀況也一般,商場(chǎng)裝修、規(guī)劃、特色均較一般;該商場(chǎng)較為注重企業(yè)文化及品牌的塑造,當(dāng)前在市影劇院、公交車體上均做了有部分宣傳廣告。

3．4、紡織品商城3．4．1、商場(chǎng)業(yè)態(tài)分布圖內(nèi)衣內(nèi)衣樓梯黃金、藝術(shù)品珠寶首飾成衣、羽絨服、羊毛衫樓梯床上用品、被單、床單、窗簾布樓梯布行、綢緞少量成衣一層二層三層3．4．2、商城商業(yè)分析A、該商場(chǎng)共三層,每層約600平米,共2400平米,經(jīng)營(yíng)情況一般,B、單業(yè)態(tài)壟斷,消費(fèi)市場(chǎng)穩(wěn)定。該商場(chǎng)是當(dāng)前榮成較大型的家專營(yíng)布匹、紡織品、窗簾布、被單、中型商場(chǎng),同時(shí)也經(jīng)營(yíng)少量低檔的床上用品、布藝,當(dāng)前榮成僅有紡織品商城、青山西路的紡織品公司商店經(jīng)營(yíng)布匹業(yè)態(tài),形成具有相對(duì)壟斷的格局,因此就布匹行業(yè)及窗簾布的銷售而言,應(yīng)該經(jīng)營(yíng)狀況都不錯(cuò),C、多業(yè)態(tài)模式組合不當(dāng),經(jīng)營(yíng)狀況不佳。除去布匹業(yè)的經(jīng)營(yíng),該商場(chǎng)同樣設(shè)置了成衣行、羽絨服、首飾行、金行等其它業(yè)態(tài),但服飾業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)情況并不理想;分析原因主要是因?yàn)槿鄙僦放频膸?dòng)及自身較具競(jìng)爭(zhēng)力的特色,絕大多數(shù)服飾款式和檔次較一般,同時(shí)商場(chǎng)的老式裝修缺乏現(xiàn)代時(shí)尚購(gòu)物的氛圍,整個(gè)商場(chǎng)給人的整體感覺(jué)太一般。

3．5、利群購(gòu)物中心3．5．1、商場(chǎng)業(yè)態(tài)分布圖中庭中庭美食城熟食區(qū)超市中庭中庭中庭化妝品手表鐘表黃金珠寶冰箱小家電數(shù)碼音像洗衣機(jī)文體用品工藝品電視童裝、兒童淘氣堡女裝區(qū)毛衣、羊毛衫女裝床上用品內(nèi)衣健身器材IT襯衣男裝褲業(yè)箱包男女鞋業(yè)男裝底層一層三層二層

3．5．2、商場(chǎng)商業(yè)分析A、利群購(gòu)物中心共四層,每層面積約5000平米,總建筑面積0平米,是當(dāng)前榮成最大、最豪華、配套最齊全的集中式百貨購(gòu)物中心,成為當(dāng)前沿河步行街的核心商業(yè),成為沿河步行街的代名詞,拉動(dòng)著周邊整片商業(yè)的發(fā)展;受城市人口規(guī)模及消費(fèi)力限制,當(dāng)前商城經(jīng)營(yíng)情況一般,頂多維持收支平衡狀態(tài),商場(chǎng)盈利以12－18％的扣點(diǎn)方式為主。B、作為榮成最大的購(gòu)物中心,利群采用多業(yè)態(tài)復(fù)合經(jīng)營(yíng)的百貨商城經(jīng)營(yíng)模式,業(yè)態(tài)種類多、商品多樣化;各種業(yè)態(tài)均收錄了眾多的知名品牌作為主打經(jīng)營(yíng),無(wú)論商品種類、檔次還是室內(nèi)裝修、貨架擺放等均遵循其它城市高檔百貨商場(chǎng)的設(shè)計(jì)理念,但在榮成相對(duì)落后的商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境中,與其它中小型商場(chǎng)便以形成強(qiáng)烈對(duì)比,構(gòu)成榮成唯一一家相對(duì)中高檔商品密集的購(gòu)物商場(chǎng)。C、底層經(jīng)營(yíng)美食城、超市。美食城占地1000平米,簡(jiǎn)單裝修,主要經(jīng)營(yíng)快餐類食品、小吃,經(jīng)營(yíng)情況較好;超市占地近4000平米,是當(dāng)前市中心最大規(guī)模的超市,輻射力強(qiáng),經(jīng)營(yíng)狀況較好。D、一層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)密集,均以行業(yè)利潤(rùn)高、人氣旺的業(yè)態(tài)為主,其中大小家電約占30％的面積,手表/首飾/工藝品等占40％,化妝品占10％,體育用品10％,而IT業(yè)僅占不到1％,約40－50平米,僅有2－3個(gè)品牌,3－4個(gè)靠墻柜臺(tái);數(shù)碼產(chǎn)品專柜也不大,僅60多平米。E、二層主要定位于鞋業(yè)、箱包、男裝,三層定位于女裝、童裝、床上用品。二三層商品與其它商場(chǎng)品牌重復(fù)率少,品牌數(shù)量眾多,如:雅戈?duì)?、登喜路、都彭、船王、?mèng)特嬌、金利來(lái)、千百度、花花公子、真維斯、達(dá)夫尼、唐獅……與其它商場(chǎng)構(gòu)成檔次上的顯著區(qū)別,鎖定城市中高收入人群的消費(fèi)。

3．6、金日商廈3．6．1、商場(chǎng)業(yè)態(tài)分布圖新郎新郎◎希努爾夢(mèng)潔化妝品商場(chǎng)稱心美容美發(fā)海通文具客佳客商場(chǎng)空置鋪面540平米一層二層富利碼連鎖鞋業(yè)一二層聯(lián)體商鋪,一層60平米,標(biāo)準(zhǔn)面寬4米,進(jìn)深15-20米,約有9間空置,空置率為300－400平米。近1000平米,租金5萬(wàn)/年,0.13元/㎡·天。羽絨服今日商廈今日商廈桃園房開(kāi)物業(yè)某開(kāi)發(fā)商物業(yè)空置鋪面1100平米面積約540平米,是該品牌在榮成最大的形象店,剛開(kāi)業(yè)不到一個(gè)月時(shí)間。

3．6．2、該商場(chǎng)商業(yè)情況分析A、該商場(chǎng)分兩半,一半為金日商廈,是民間某私人老板整棟買(mǎi)下的物業(yè),每層近500平米,共五層,當(dāng)前一層有一半面積外租,客佳客商場(chǎng)是其獨(dú)資自營(yíng)的商場(chǎng),商廈三層當(dāng)前正在裝修,計(jì)劃上市出租。B、另一半建筑當(dāng)前屬于桃園房地產(chǎn)公司資產(chǎn)物業(yè),調(diào)查中無(wú)法獲取更多信息,只知道該地塊位置原為榮成市人民商場(chǎng),是拆除后重建的;當(dāng)前一樓僅有新郎◎希努爾品牌形象店進(jìn)駐一樓,面積約540平米,另外將近一半的臨街商鋪空置,也無(wú)招租告示。C、富利碼鞋城位于客佳客二樓,面積近150平米,是市中心步行街內(nèi)較大的單店鞋城,經(jīng)營(yíng)情況一般。D、二層300平米羽絨服,因?yàn)榻?jīng)營(yíng)狀況較差,預(yù)計(jì)今年8－9月份撤場(chǎng),統(tǒng)計(jì)當(dāng)前整個(gè)步行街大型商場(chǎng)的羽絨服、羊毛衫的經(jīng)營(yíng)面積超過(guò)2450平米(新世紀(jì)商城1300平米,易發(fā)商貿(mào)城300平米,利群350平米,吉興商場(chǎng)200平米等),而且現(xiàn)在尚處淡季,等到旺季時(shí)還會(huì)大幅上升,分析認(rèn)為,榮成百貨行業(yè)中的羽絨服,競(jìng)爭(zhēng)情況極為激烈。E、今日商廈四五層共1000平米,定位商務(wù)辦公,當(dāng)前均大面積空置。

3．7、福地小區(qū)等空置商場(chǎng)3．7．1、商業(yè)業(yè)態(tài)分布圖沿沿河北街步行街立信街北大街利群購(gòu)物中心福地小區(qū)一期福地小區(qū)二期某商場(chǎng)1今日商廈沿街46間鋪面,上下兩層結(jié)構(gòu),面積130－230㎡,空置率高達(dá)60％;100%出租,均為社區(qū)服務(wù)性商業(yè),如餐飲、藥店、雜貨店等。當(dāng)前僅有一層臨街鋪有少量店鋪,空置率高達(dá)95％,標(biāo)準(zhǔn)鋪位面積50平米。

3．7．2、該路段商業(yè)調(diào)查分析A、福地小區(qū),是榮成桃園房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的物業(yè),當(dāng)前小區(qū)已全部入住,沿街46間底商鋪面銷售完成近80％。當(dāng)前底商空置率嚴(yán)重,高達(dá)60％;所有商鋪上下兩層結(jié)構(gòu),面積130－230㎡,價(jià)格4000－5000元/㎡,當(dāng)前單位面積租金0.3-0.5元/㎡·天。B、某商場(chǎng)1,是榮成早年開(kāi)發(fā)的集中式商場(chǎng),該商場(chǎng)當(dāng)前處在全空置狀態(tài),每層約3000平米,共三層,總建筑面積約9000平米,當(dāng)前僅有一層臨街鋪有少量店鋪,其它全部鎖死空置,空置率高達(dá)95％,標(biāo)準(zhǔn)鋪位面積50平米,租金1萬(wàn)元/年,0.5元/㎡·天。C、以上兩處商業(yè)集中面積,盡管與利群購(gòu)物中心近在咫尺,但依然無(wú)法經(jīng)營(yíng)成功,其中福地小區(qū)底商主要是因?yàn)檎w缺乏定位以及有效的招商營(yíng)運(yùn)工作,雖然當(dāng)前經(jīng)營(yíng)不善,但多數(shù)業(yè)主當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)時(shí)都比較看好周邊一帶的商業(yè)前景;而某商場(chǎng)1因?yàn)闅v史的不明原因一直均處在荒廢的狀態(tài),當(dāng)前更因?yàn)檎w商場(chǎng)的規(guī)劃、配套、檔次以及建筑的形式限制,未來(lái)發(fā)展重振的機(jī)會(huì)更加艱難;分析認(rèn)為,假設(shè)定位在家具或電腦市場(chǎng)等行業(yè),因?yàn)閷?duì)商場(chǎng)的硬件環(huán)境要求不高,成功盤(pán)活的機(jī)會(huì)較大。

4、南山路4．1、南山北路(青山路－成山大道)4．1．1、沿街商業(yè)租金、業(yè)態(tài)分布圖南南山北路文化路青山路王華百貨成山集團(tuán)成山嘉苑新華書(shū)店大樓成山大道中信銀行電器、通訊誠(chéng)達(dá)電腦10多家通訊店餐飲休閑金雀小區(qū)蓮花商城易發(fā)商貿(mào)城6家海產(chǎn)品店大小近20家通訊店6家摩托單車新郎◎西努爾標(biāo)準(zhǔn)店面20－25㎡,租金1.5-2萬(wàn)/年,租金分布呈”兩頭高中間低”格局,單位租金1.38－2元/㎡·天。目,前是100％的滿租率。多為單棟私人房,一般為三層,首層商鋪面積30－40㎡居多,整棟出租,租金2.5－3萬(wàn)元/年。

4．1．2、南山北路路沿街商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì),各種業(yè)態(tài)共64家,其中業(yè)態(tài)數(shù)量面積比率代表商家品牌服飾1180－200平米新郎◎希努爾形象店中大型通訊店760－80平米10％移動(dòng)通信、長(zhǎng)城通訊榮成威通(中國(guó)聯(lián)通)營(yíng)業(yè)廳、世紀(jì)通訊(中國(guó)移動(dòng))大店、移動(dòng)通訊營(yíng)業(yè)廳、中國(guó)移動(dòng)快捷通信專營(yíng)店、中國(guó)移動(dòng)南山路快捷營(yíng)業(yè)廳小型通訊店2320－30平米35％海產(chǎn)品615－30海參之王、永興水產(chǎn)、老字號(hào)海產(chǎn)、海參店、華興水產(chǎn)批發(fā)家用電器1180－200TCL王牌專賣店書(shū)店1新華書(shū)店大樓摩托單車行4100－864三友實(shí)業(yè)、興海自行車商行、國(guó)貿(mào)單車行、本田摩托、宗申摩托信用社1藥店260－100豐仁堂藥店、百草堂醫(yī)藥連鎖餐飲2植物秀面、聽(tīng)雨軒酒家美容2敏娜美美容、麗姿美容美體其它雜貨店9IT1160誠(chéng)達(dá)電腦

4．2、南山南路(觀海路——成山大道)4．2．1、南山南路租金、及沿街商業(yè)分布圖南山北路南山北路東風(fēng)榮成觀海路成山大道臨街小店長(zhǎng)途汽車站某賓館威海金螞蟻五菱汽車形象店向偉美食城向偉電器商城臨街近13家小面積商店,無(wú)明顯商業(yè)特征。1、東風(fēng)榮成近20間(16平米/間)空置鋪面,整片呈現(xiàn)商業(yè)不景氣狀態(tài)。2、臨街設(shè)有<韓國(guó)現(xiàn)代汽車中國(guó)服務(wù)點(diǎn)>,粗糙的店面裝修,給人小維修點(diǎn)的印象。分布在周邊的均為快餐店、水果攤等服務(wù)乘車旅客的低級(jí)飲食業(yè)。1、分布有一家經(jīng)營(yíng)近1年的中低檔餐館(蜀風(fēng)苑),共2層,每層80多平米,屬周邊唯一一家中型餐飲店。2、威海金螞蟻公司經(jīng)營(yíng)的五金交化、陶瓷潔具商店,一層總面積月近200平米,屬城市少有的單店大商家。1、五菱形象店,占地150平米,主要經(jīng)營(yíng)整車,店后設(shè)有維修點(diǎn)、售后服務(wù)點(diǎn)。2、靠近東風(fēng)榮成公司,形成相對(duì)集中的汽車專業(yè)市場(chǎng)。1、衰落了的集中餐飲區(qū),內(nèi)部商業(yè)規(guī)劃問(wèn)題嚴(yán)重。2、盡管鎖定長(zhǎng)途車站的旅客消費(fèi),但不了解目標(biāo)客戶群的消費(fèi)習(xí)性,致使經(jīng)營(yíng)慘敗。本地較為大型的專業(yè)電器商城,知名度高,重點(diǎn)覆蓋本市及周邊縣鎮(zhèn)消費(fèi)。

4．2.2、南山路沿街商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì),各種業(yè)態(tài)共10家,分別為:信息公司、食品添加劑經(jīng)營(yíng)部、植物醫(yī)院農(nóng)藥部、巨光名片、制冷配件、家電維修、宏祥勞保、起重機(jī)鋼絲繩、婉君美發(fā)、建偉五金電器等平均面積20－30平米,租金6000元/年,換算單位面積租金:0.5元/平米◎月,房屋門(mén)面破舊不堪,經(jīng)營(yíng)情況較差。4．3、該路段商業(yè)情況分析A、南山北路作為市中心的主要商業(yè)街之一,當(dāng)前已經(jīng)形成了通訊產(chǎn)品、摩托單車、海產(chǎn)品的主要積聚地;其中約30家大小通訊店的聚集,形成了相對(duì)相對(duì)集中的專業(yè)市場(chǎng)氛圍。B、當(dāng)前該路段有三個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在售,分別是成山嘉苑、蓮花商城、金雀小區(qū),臨街商業(yè)面積供應(yīng)量總計(jì)22100㎡(成山嘉苑悅6300平米,蓮花商城15000平米,金雀小區(qū)800平米)。C、南山北路中段,隨著通訊市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展,部分在南山北路前段租不到店面的通訊商家均紛紛向這里延伸,當(dāng)前已有近10家通訊店在此成行發(fā)展,但經(jīng)營(yíng)狀況不太穩(wěn)定,當(dāng)前有近3－4家通訊店有意轉(zhuǎn)手。D、摩托車行、單車行也集中在南山北路,其中最大的三友實(shí)業(yè)公司,租下易發(fā)商貿(mào)城的沿街商鋪共864平米,經(jīng)營(yíng)多個(gè)國(guó)內(nèi)摩托車、電單車品牌,經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)。

4．4、南山路大型商業(yè)市場(chǎng)分析4．4．1、王華商場(chǎng)王華商場(chǎng)業(yè)態(tài)分布圖服裝、羽絨服、服裝、羽絨服、羊毛衫打折賣場(chǎng)鐘表床上用品服裝成衣、女裝、襯衣,兼有部分國(guó)內(nèi)小品牌服飾箱包童裝、童鞋男女皮鞋、運(yùn)動(dòng)鞋一樓二樓眼鏡

4．4．1.1、王華商場(chǎng)商業(yè)分析A、該商場(chǎng)上下兩層,總建筑面積約1600－1800㎡,預(yù)計(jì)8月份重新裝修擴(kuò)建800㎡,當(dāng)前正在進(jìn)行所有商品的打折傾銷。B、該商場(chǎng)為老式建筑結(jié)構(gòu),在硬件環(huán)境上,無(wú)論規(guī)劃、配套、裝修均與當(dāng)前的流行百貨店標(biāo)準(zhǔn)相差較大,預(yù)計(jì)整改后會(huì)有較大改進(jìn)。C、當(dāng)前商場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)商品,以中低檔、低檔及國(guó)內(nèi)的小品牌服飾商品為主,客戶群面向以低收入家庭為主;在市中心商業(yè)中處于較為尷尬的地位:與易發(fā)商貿(mào)城的低檔商品相比缺乏價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力,與其它百貨商城相比又欠缺檔次競(jìng)爭(zhēng)。

4．4．2、向偉電器城向偉電器城業(yè)態(tài)分布圖雜牌家具大賣場(chǎng)雜牌家具大賣場(chǎng)(沙發(fā)、床、柜子、茶幾等套式家具及辦公家具。)家庭影院彩電空調(diào)冰箱洗衣機(jī)鐘表數(shù)碼產(chǎn)品通訊產(chǎn)品單車小家電廚具海爾售后服務(wù)部一層二層三層IT

4.4.2.1、向偉電器城商業(yè)分析A、該商場(chǎng)每層建筑面積1400㎡,三層共5600㎡,主要以經(jīng)營(yíng)小家電、廚具和黑白大型家電為主;商品種類繁多、品牌齊全,是榮成規(guī)模最大、經(jīng)營(yíng)時(shí)間較久、知名度、輻射力較大的專業(yè)電器商場(chǎng)。B、靠近長(zhǎng)途汽車站是該商場(chǎng)的一大地利優(yōu)勢(shì),對(duì)商場(chǎng)輻射周邊縣鎮(zhèn)起到關(guān)鍵作用。

市中心其它商業(yè)街調(diào)查文化路文化路沿街租金、業(yè)態(tài)分布圖公公交總站文化路沿河北街明珠路建業(yè)街榮成電大第二高科技術(shù)學(xué)校試驗(yàn)中學(xué)財(cái)貿(mào)中專榮成一中診所、超市、書(shū)店、電腦音像店、吉她文具禮品屋眼鏡店物資大廈市總工會(huì)太平洋保險(xiǎn)公司農(nóng)行工行項(xiàng)目地塊由于文化路并非傳統(tǒng)商業(yè)干道,本身商業(yè)氣氛就較弱,另外沿街分布各中專院校、銀行、市政稅務(wù)等企事業(yè)單位眾多,導(dǎo)致沿街商業(yè)空間較少。該路段店鋪面積大多在10－25平米,個(gè)別餐飲面積在40－60平米,租金在0.4-1元/平米◎天。多數(shù)商業(yè)均已服務(wù)周邊學(xué)校為主,經(jīng)營(yíng)情況一般。

1．2、文化商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì),共80間,其中項(xiàng)目數(shù)量比率代表商家、單位服裝2婚慶1辦公用品5蛋糕店1飾品、禮品2餐飲7金穗餃子館連鎖、市政、銀行、學(xué)校、企業(yè)2835％影劇院、農(nóng)行、市總工會(huì)、一中、第二技校、榮成電大、財(cái)專等診所3眼鏡店2賓館、酒店2超市1映日蓮花超市書(shū)店、音像店6煙花鞭炮1熱水器、電器2花店1廣告設(shè)計(jì)1廚具1茶行1佛教用品1美容、美發(fā)2攝影2福利彩票站1吉她專賣1房地產(chǎn)中介1建材1士多店1衡器銷售1電腦IT1娛樂(lè)1文化路商業(yè)價(jià)值分析A、作為貫穿城市的主干道,文化路承載著將城市東部人口集中向市中心輸送的紐帶作用,因?yàn)楸亟?jīng)本項(xiàng)目,未來(lái)使得項(xiàng)目步行街商業(yè)對(duì)市中心商業(yè)進(jìn)行截流成為可能。B、文化路上分布的5大專業(yè)院校,有4所位于東段,從就近消費(fèi)的商業(yè)規(guī)律判斷,未來(lái)各院校的學(xué)生消費(fèi),有望被項(xiàng)目大部分?jǐn)r截。

成山大道中段2.1、成山大道租金、業(yè)態(tài)分布圖杏林杏林心都明珠路成山大道沿河南街臺(tái)上北街黎明路較為集中的電機(jī)門(mén)市汽修、汽配為主家家悅超市該段商鋪面積集中在30－80平米,8－15平米也占大部分,面積較大的租金在0.2-0.4元/平米◎天,較小的主要集中在0.4-1元/平米◎天,主要以汽車零配件為主。該段商鋪的面積大都在60－80㎡之間,一二層聯(lián)體,租金在0.6-1元/㎡。社區(qū)服務(wù)性商業(yè)服務(wù)性商業(yè)漸少,主要以汽車維修及零配件銷售為主,面積在40－50平米。家家悅超市建業(yè)街家家悅榮成大店,每層2700㎡,兩層共5100㎡。

2.2、成山大道的也太分布如下:共有各類店鋪159間,其中項(xiàng)目數(shù)量比率代表商家1醫(yī)藥、診所、衛(wèi)生站82企事業(yè)單位、各辦事處1710％榮成甜源果品公司、新莊集團(tuán)3餐飲2314％4機(jī)電、五金、化工、建材、配件3220％永大家電城、金泰機(jī)電5汽車美容、裝潢、零配件159％6鮮花禮品37婚紗、攝影48電線、電纜、水泵29美容、美發(fā)1110洗浴、保健、按摩411電腦IT、設(shè)計(jì)、印刷9惠普電腦專賣、清華電腦、新科電腦、中子電腦、三木電腦12服裝613電信214銀行215士多店(煙酒)416水產(chǎn)品、漁具5紀(jì)勝水產(chǎn)、雙林水產(chǎn)17超市4家家悅2家大型店、18家具、家私城119照明燈具1飛利浦照明20陶瓷121蛋糕122干洗123網(wǎng)吧1

青山路3．1、青山路租金、商業(yè)業(yè)態(tài)分布圖青山西路青山西路沿河北街明珠路建業(yè)路新世紀(jì)廣場(chǎng)中國(guó)農(nóng)行聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳數(shù)家水暖器材店前鋒娛樂(lè)城數(shù)家品牌服飾店金百合婚紗好地方西餐廳八旗火鍋城中國(guó)網(wǎng)通匯豐商行家家悅翔業(yè)鞋城數(shù)家土特產(chǎn)行該路段店鋪面積都在25－30平米之間,經(jīng)營(yíng)服裝、家電為主,經(jīng)營(yíng)情況較好,屬于商業(yè)繁華區(qū)域,租金3.8-4.5元/平米◎天。該路段店鋪少部分為一、二層聯(lián)體租賃,大部分商鋪面積是路南:30－60平米,路北10－40平米,經(jīng)營(yíng)服裝日用雜貨、土特產(chǎn)較多,租金在1.2-2.1元/平米◎月,經(jīng)營(yíng)情況一般,個(gè)別餐飲經(jīng)營(yíng)不景氣。

3．2、青山西路業(yè)態(tài)分布如下:共有各類店鋪120間,其中項(xiàng)目數(shù)量比率代表商家市政、公司、企業(yè)、銀行119％工行、服裝1815％美特斯邦威、森域?qū)Ｙu、國(guó)人西服、皇家保羅服裝、愷撒專賣、哥弟茶行1家電5匯豐焦點(diǎn)、匯豐空調(diào)城、宏達(dá)家電、奧旭小家電手機(jī)7匯豐手機(jī)、中國(guó)移動(dòng)、攝像、沖印3樂(lè)凱沖印家用雜貨、灶具、太陽(yáng)能鍋爐1613％眼鏡店2化妝品、美容、美發(fā)8友誼化妝品店金店1友誼金店飾品、美發(fā)、美容8鞋店2翔業(yè)大廈、賓館、旅館1榮資賓館、書(shū)店1摩托專賣1錦宏摩托、音像店1餐飲、休閑10八旗火鍋城、好地方西餐廳藥房、診所4迪康大藥房、士多店2

3.3、青山西路商業(yè)前景分析A、青山西路是除市中心外商業(yè)分布最為集中的商業(yè)街之一,區(qū)別于沿河北街的雜亂環(huán)境,這里具有較好的商業(yè)街區(qū)形象,極為適合發(fā)展服務(wù)于市中心的高檔餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、服裝業(yè)等。B、作為市中心唯一一條同時(shí)連接折著南山路、沿河北街、沿河步行街以及世紀(jì)廣場(chǎng)的交通干道,青山路無(wú)論白天或者夜間的人流量均較大,這為服務(wù)性行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)巨大商機(jī);當(dāng)前這里的百貨業(yè)(23家)、餐飲休閑業(yè)(10家)、美容美發(fā)(8家)業(yè)發(fā)展較為突出,如前鋒娛樂(lè)城、好地方西餐廳這類較具特色的店面均集中在青山西路上選址。C、未來(lái),隨著萬(wàn)隆商業(yè)廣場(chǎng)的投入使用,青山路作為市中心、廣場(chǎng)商業(yè)兩大商圈的連接紐帶,商業(yè)發(fā)展將具有極大空間。

建業(yè)街4．1、建業(yè)街租金、業(yè)態(tài)分布圖建建業(yè)街青山西路文化路本項(xiàng)目所在地網(wǎng)吧10間IT2間天福茶藝餐飲、美容美發(fā)大小餐飲業(yè)、休閑業(yè)約20家服飾、書(shū)店、餐飲、美容茶莊服飾、書(shū)店、餐飲、美容茶莊新世紀(jì)廣場(chǎng)1、由于立信街、環(huán)峰路/建業(yè)街東等周邊居住人口較多,加上文化路上的眾多院校學(xué)生消費(fèi),以及新世紀(jì)廣場(chǎng)的人氣積聚效應(yīng),使得這一段商業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)以服務(wù)業(yè)為主。2、該路段商鋪均為1－3層,一層大部分都在40－60平米之間,年租金1.6萬(wàn)－1.8萬(wàn),單位租金0.9-1.1元/㎡·天。3、其中網(wǎng)吧經(jīng)營(yíng)較好,部分小商店因?yàn)轶w育場(chǎng)拆遷,因急于在附近求租,故附近租金較高,現(xiàn)在租金有所下降。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)較雜亂,單位面積租金在0.7-0.9元/㎡·天。該路段餐飲、休閑業(yè)相對(duì)集中,對(duì)應(yīng)沿河南街的餐飲業(yè)以市中心居民消費(fèi)為主,建業(yè)街成為城市東部地區(qū)人口就近餐飲消費(fèi)的主要區(qū)域,面積120－160平米,多為二、三層聯(lián)體的商鋪。。

4．2、建業(yè)街業(yè)態(tài)分布如下:共有各類店鋪132間,其中項(xiàng)目數(shù)量比率代表商家餐飲23文婉公水煮魚(yú)連鎖店、仁和興燒烤、金穗餃子城、威廉古堡西餐廳、重慶香辣館、等東海海鮮城等水產(chǎn)品5網(wǎng)吧14心通網(wǎng)吧、北晨網(wǎng)吧等福彩、票務(wù)2化妝品、美容美發(fā)15歐婕娜美容、建材13電腦專賣7天利電腦超市、方正科技、清華同方、聯(lián)想電腦禮品店4藥店、診所3小商店3話吧1旅館1保健器材2書(shū)店、音像店4市政、公司、企業(yè)、銀行6市政工程公司、新華人壽、農(nóng)行服裝、勞保6體育用品1洗浴、娛樂(lè)5汽車銷售、配件、維修6旅行社2榮成旅游服務(wù)公司廣告、設(shè)計(jì)3鞋店14.3、對(duì)建業(yè)街商業(yè)具有促進(jìn)作用的——環(huán)峰路、立信街分析A、環(huán)峰路:環(huán)峰路為村里的住宅小道,沒(méi)有商鋪,全部均為住戶。B、立信街:立信街為互助在小區(qū)內(nèi)的道路,該小區(qū)共有40棟5層建筑,約192戶人家。

5、觀海中路5．1、觀海中路租金、業(yè)態(tài)分布圖觀海路觀海路臺(tái)上路黎明北路汽車裝飾、汽修、汽配等汽車產(chǎn)業(yè)、機(jī)電配件餐飲、藥店、美發(fā)、小商店等社區(qū)服務(wù)性商業(yè)快餐店、門(mén)診、小商店B段:該路段店鋪面積在25－40平米為多,個(gè)別餐飲店面積在50－60平米,多數(shù)經(jīng)營(yíng)門(mén)業(yè)、機(jī)械、機(jī)電、餐飲、經(jīng)營(yíng)情況一般,該地段相對(duì)A段要好些。A段:該路段店鋪面積在20－40平米為多,個(gè)別在60平米以上,主要經(jīng)營(yíng)汽車裝潢、汽車配件、汽車修理等,經(jīng)營(yíng)情況一般,租金0.5-1.2元/平米◎天,多為民房、平房。

5．2、觀海中路業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì),共121間,其中項(xiàng)目數(shù)量比率代表商家汽車裝潢、汽配、汽修28永豐汽配、興發(fā)汽修、錦霞汽車裝潢門(mén)業(yè)6星神防盜門(mén)、平安門(mén)業(yè)、禮儀公司1創(chuàng)銳婚慶水泵、管材3移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳1中國(guó)移動(dòng)機(jī)械、機(jī)電9企業(yè)、銀行、公司5玻璃、建材2洗浴2太陽(yáng)能、日暖2餐飲18韓陽(yáng)狗肉、德忠餃子館、水產(chǎn)品1藥房、診所6超市1摩托專賣3臺(tái)灣中裕摩托、家私城1鍋爐1佛教用品1士多店4音像、圖書(shū)3紡織品、體育用品2美容美發(fā)7廣告設(shè)計(jì)1禮品、花店2漁具1洗衣店2電腦網(wǎng)絡(luò)1娛樂(lè)1蜂產(chǎn)品1文印店1福彩站1五金店35．3、觀海中路商業(yè)分析1、相比成山大道,觀海中路的汽配、汽修、汽車裝飾業(yè)更為單一和集中,這與道路周邊的企業(yè)吉城市周邊流動(dòng)人口密集度有關(guān)。2、觀海中路路段長(zhǎng)、居住人口分布少且不均衡,因此這一帶的商業(yè)相對(duì)密度較低,呈不連續(xù)狀態(tài)。

6、明珠路新世紀(jì)新世紀(jì)廣場(chǎng)汽車站家家悅超市超市、藥方、快餐、其它美容美發(fā)、休閑、其它該路段商鋪面積在30平方米之間,個(gè)別在100－150平米之間,租金在0.6-1元/平米◎天,面積較大的在0.4-0.6元/平米◎天。1、面積大都在16－20㎡,局部有50－60㎡,個(gè)別有300㎡,租金從0.4-1元/㎡·天。2、商家稅費(fèi):工商稅80元,地稅100元,國(guó)稅200元,不同行業(yè)稍有區(qū)別。項(xiàng)目所在地飾品、快餐、自行車行、明珠路青山西路文化路榮成大酒店金百合婚紗店公共汽車總站婚紗、工藝品、餐飲、美發(fā)等……建行、人民銀行、煙草公司、工商銀行、照相館、藥房、美發(fā)80-120㎡街鋪,上下兩層40㎡左右街鋪,租金0.8-1.2元/㎡·月。面積在60－80㎡,租金在0.8-1.2元/㎡·月;因?yàn)榭拷鼜V場(chǎng)及汽車站,超市、餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)較好。

臺(tái)上北街偉偉德西路文化路臺(tái)上北街成山大道中段榮成電大士多店、摩修、按摩、五金店、文印店等……衛(wèi)生所、美發(fā)、幼兒園、牙科、餃子館等……華資地產(chǎn)榮成公有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司飲樂(lè)多營(yíng)業(yè)所分析:1、該路段店鋪多為小區(qū)內(nèi)住戶車棚打通或平房居民自建,面積大部分在10－20平米,單位面積租金在0.4－0.8元/平米◎天。2、經(jīng)營(yíng)種類無(wú)明顯特征,主要以服務(wù)周邊的商業(yè)配套,及路段低租金吸引而來(lái),由于周邊居民并不多,整體經(jīng)營(yíng)狀況一般。

HYPERLINK四、榮成個(gè)別專業(yè)市場(chǎng)分析博隆家居裝飾匯展中心1．1、博隆家居業(yè)態(tài)分布圖陶陶瓷區(qū)家具區(qū)家具區(qū)酒店銀行櫥柜區(qū)燈具區(qū)燈具區(qū)家具區(qū)陶瓷區(qū)家具家具家具家具陶瓷區(qū)陶瓷區(qū)陶瓷區(qū)玻璃加工玻璃加工WC五金油漆木板陶瓷區(qū)陶瓷區(qū)燈具區(qū)木板木板材料木板木板電動(dòng)工具一層

WCWC庫(kù)房酒店二樓辦公區(qū)家裝、裝飾辦公家具商場(chǎng)入口公共區(qū)二層

1．2、博隆家居商業(yè)分析1、當(dāng)前榮成最大的家居裝飾中心。博隆家居裝飾匯展中心,位于秀水街與觀海東路交叉路口,是經(jīng)市府批準(zhǔn)的,由博隆家居裝飾匯展有限公司投資5000多萬(wàn)興建。該市場(chǎng)占地80余畝,總建筑面積約48000平方米,是一座集家裝、家具、裝飾材料三大市場(chǎng)于一體的商場(chǎng)。另外商場(chǎng)內(nèi)還兼具賓館、銀行等一系列配套設(shè)施。2、業(yè)態(tài)豐富,高中低檔商品齊全。當(dāng)前該商場(chǎng)匯集有眾多品牌家居,主要以吉斯家具、掌上明珠家具、香港怡品源家具、福特家具、匯豐家具、米蘭家私、全友家私、廣源燈具、佛山陶瓷等。3、租金情況:另外租金方式為24元/㎡◎月,每月1－5號(hào)繳租。

五、小結(jié):榮成的商業(yè)市場(chǎng)的特征1、從整體上看,受限于城市、人口規(guī)模、消費(fèi)總量,商業(yè)發(fā)展水平較低、對(duì)周邊地區(qū)輻射力較弱。2、商業(yè)中心以沿河北街街口為中心,向四周輻射,集中式商場(chǎng)成為本地的商業(yè)主流,其次是老商業(yè)街的持續(xù)繁榮,并不斷篩選出優(yōu)勢(shì)行業(yè)進(jìn)行集中式發(fā)展,如市中心服飾百貨、通訊、摩托、電器等業(yè)態(tài)的比重逐漸加大。3、市中心商業(yè)結(jié)構(gòu)逐步升級(jí),當(dāng)前利群百貨成為商業(yè)發(fā)展龍頭,成山嘉苑商場(chǎng)、匯豐商城二大新建項(xiàng)目即將投入使用,王華百貨計(jì)劃重新裝修,老商業(yè)區(qū)的價(jià)值與地位得到進(jìn)一步鞏固。4、商業(yè)步行街發(fā)展名不副實(shí):數(shù)家集中式商場(chǎng)占據(jù)80％的臨街位置,臨街商鋪數(shù)量較少。5、市中心已形成以服裝百貨、家電為主的專業(yè)市場(chǎng),非中心區(qū)域已形成以裝飾材料、家私為主的專業(yè)市場(chǎng),個(gè)別區(qū)域形成主要、餐飲、工業(yè)機(jī)電為主專業(yè)街。6、城市居民可支配性收入逐年遞增,消費(fèi)水平、購(gòu)買(mǎi)力趨強(qiáng),民間一般性消費(fèi)以本地為主,高檔消費(fèi)習(xí)慣性向威海、青島流向,對(duì)本地商業(yè)發(fā)展構(gòu)成客觀影響。7、易發(fā)商貿(mào)城、新世紀(jì)商城為代表的部分老市場(chǎng)繼續(xù)落沒(méi),商場(chǎng)及經(jīng)營(yíng)檔次逐步降低,消費(fèi)群體逐年萎縮。

榮成市各業(yè)種、業(yè)態(tài)調(diào)查分析服裝百貨大中小型服裝百貨1．1、榮成集中式百貨商場(chǎng)類舉如下,是:面積經(jīng)營(yíng)種類經(jīng)營(yíng)狀況利群購(gòu)物中心四層,共2萬(wàn)平米百貨類,涵蓋所有業(yè)種較好吉興商場(chǎng)四層,共3600平米百貨類,除大型家電及通訊產(chǎn)品、IT外較好紡織品商場(chǎng)三層,共1800平米偏重布匹、針織品、服飾類布匹業(yè)較好,百貨類步行王華百貨1800平米偏重于服飾鞋帽類較差,8月份準(zhǔn)備整改擴(kuò)建,調(diào)整經(jīng)營(yíng)個(gè)體集中服裝商場(chǎng)2．1、榮成個(gè)體戶集中經(jīng)營(yíng)的服裝商場(chǎng)如下:面積經(jīng)營(yíng)種類經(jīng)營(yíng)狀況新世紀(jì)商城標(biāo)準(zhǔn)單店:10-15平米男女服飾、鞋業(yè),家具較差空置,有大量鋪面易發(fā)商貿(mào)城標(biāo)準(zhǔn)單店:7-9平米男女服飾、鞋業(yè),小商品、雜貨一般2.2、行業(yè)分析A、整體缺乏規(guī)劃、普遍商業(yè)檔次低。B、老市場(chǎng)的地利優(yōu)勢(shì)、人氣優(yōu)勢(shì)尚存。C、市場(chǎng)輻射力、影響力逐漸削弱,經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)逐漸喪失。D、規(guī)模較大、地段較好,整改基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)明顯。個(gè)體臨街點(diǎn)面3．1、榮成個(gè)體服裝商家集中的路段分布,如下:數(shù)量面積范圍代表商家描述沿河北街(老街)有品牌店20家,有中型服裝超市5家,散戶90家20－200平米詳看P22列表是當(dāng)前榮成個(gè)體經(jīng)營(yíng)中效益最好的街區(qū)沿河步行街多為品牌店,服裝超市30－500平米新郎◎希努爾/客佳客/太平洋服飾廣場(chǎng)大型服裝百貨商場(chǎng)最集中的街區(qū)青山路品牌店較多、散戶較少20－30平米國(guó)人西服偏離服裝集中區(qū)域,用經(jīng)營(yíng)品牌來(lái)吸引人氣/拉動(dòng)銷售文化西路總體商家少,多為體育/休閑品牌店30平米左右李寧/喬丹/安踏3．2、商業(yè)分析A、沿河北街為主,其它街道借勢(shì)發(fā)展。B、沿河北街是密集型,其它街道經(jīng)過(guò)較具檔次的品牌店、專賣店拉動(dòng)經(jīng)營(yíng)。C、青山路發(fā)展空間較大,文化路商業(yè)空間受限發(fā)展?jié)摿Σ蛔恪?/p>

鞋業(yè)4．1、榮成鞋業(yè)市場(chǎng)分布商場(chǎng)面積描述青山路翔業(yè)鞋城一二層,共600平米左右以經(jīng)營(yíng)中檔鞋業(yè)為主,種類齊全,有部分知名品牌青山路王華商場(chǎng)二層,200平米左右男女中低檔雜牌皮鞋、運(yùn)動(dòng)鞋、童鞋沿河北街易發(fā)商貿(mào)城主樓第三層,300多平米低檔鞋業(yè)、膠鞋等,金猴皮鞋專賣沿河北街新世紀(jì)商城負(fù)一層,2400平米金猴皮鞋專賣沿河步行街利群百貨二層,700平米中高檔品牌鞋業(yè)沿河步行街吉興商場(chǎng)600平米中檔鞋業(yè),有少量品牌帶動(dòng)沿河步行街富麗碼鞋業(yè)連鎖不足200平米沿河北街鞋業(yè)小店低檔鞋業(yè)或?qū)Ｙu性質(zhì)4．2、商業(yè)分析A、各主要大型商場(chǎng)均有一定面積的涉及。B、臨街店面性質(zhì)的相對(duì)較少,整個(gè)行業(yè)以中低檔為主。C、總體相對(duì)分散,但累計(jì)總量不小。

超市榮成較具規(guī)模的超市行業(yè)分布:商場(chǎng)面積業(yè)種經(jīng)營(yíng)描述沿河步行街利群購(gòu)物中心4000平米純?nèi)粘Ｉ钕M(fèi)品城市商業(yè)中心最大的超市,并設(shè)有美食餐飲區(qū),整體經(jīng)營(yíng)情況較好。成山大道家家悅1600平米純?nèi)粘Ｉ钕M(fèi)品不備有熟食區(qū),經(jīng)營(yíng)情況一般,以區(qū)域服務(wù)性為主。成山大道家家悅2二層,共5100平米有藝術(shù)品區(qū)家家悅在榮成最大的超市店,輻射整個(gè)城市東部及東南、東北部消費(fèi)。文化路映日蓮花1700平米純?nèi)粘Ｉ钕M(fèi)品備有餐飲區(qū),但經(jīng)營(yíng)不成功,整體經(jīng)營(yíng)較差,當(dāng)前以歇業(yè)/裝修偉德大道映日蓮花21000平米沿河南街好旺超市100平米糖煙酒、食品為主滿足周邊小范圍居民消費(fèi)明珠路家家悅3、600平米純?nèi)粘Ｉ钕M(fèi)品設(shè)有熟食區(qū),經(jīng)營(yíng)較好,輻射周邊路段、社區(qū)。成山大道糖煙酒超市400平