房地產(chǎn)管理房地產(chǎn)法試題

名詞(3*5)1、房地產(chǎn)法2、物業(yè)3、異產(chǎn)毗連房屋4、房屋拆遷5、土地使用權(quán)二、選擇(1*10)1、房地產(chǎn)抵押權(quán)，不是一個(gè)()A隸屬權(quán)利B對(duì)房地產(chǎn)支配權(quán)C優(yōu)先受償權(quán)D擔(dān)保物權(quán)2、當(dāng)拆遷人與被拆遷人對(duì)賠償形式和賠償金額、安置房面積和安置地點(diǎn)、搬遷過渡方式和過渡期限，經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議，由A房屋拆遷主管部門裁決B人民政府裁決C人民法院裁決D仲裁機(jī)構(gòu)裁決3、物業(yè)管理企業(yè)權(quán)利不包含()A依照物業(yè)委托協(xié)議和關(guān)于要求收取管理費(fèi)B要求業(yè)主委員會(huì)幫助管理C選聘專業(yè)企業(yè)負(fù)擔(dān)專題管理業(yè)務(wù)D制訂實(shí)施年度物業(yè)管理工作計(jì)劃4、在以下國(guó)有企業(yè)改革方式中，對(duì)劃撥土地使用鼾，能夠保留劃撥方式是()A國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)B非國(guó)有企業(yè)吞并國(guó)有獨(dú)資企業(yè)C國(guó)有企業(yè)改組為國(guó)有獨(dú)資企業(yè)D國(guó)有企業(yè)改組為有限責(zé)任企業(yè)5、國(guó)有企業(yè)改革中對(duì)劃撥土地使用權(quán)處理不論采取何種方式，都必須進(jìn)行()A轉(zhuǎn)讓登記B地價(jià)評(píng)定C規(guī)劃審批D用途管制6、物業(yè)管理委托協(xié)議生效須經(jīng)()A業(yè)主大會(huì)同意B業(yè)主委員會(huì)同意C開發(fā)商同意D業(yè)主同意7、設(shè)置房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，工商行政管理部門在進(jìn)行登記審查時(shí)，應(yīng)聽取關(guān)于主管部門意見，該主管部門是()A土地主管部門B規(guī)劃主管部門C計(jì)劃主管部門D房地產(chǎn)開發(fā)主管部門8、對(duì)于因拆除非住宅房屋而造成停產(chǎn)、停業(yè)引發(fā)經(jīng)濟(jì)損失，拆遷人應(yīng)給予()A全部賠償B賠償損失三分之一C賠償損失二分之一D適當(dāng)賠償9、在我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)管理體制下，主管土地資源、礦產(chǎn)資源、海洋資源等自然資源規(guī)劃、管理、保護(hù)與合理利用機(jī)構(gòu)是()A土地管理局B國(guó)家海洋局C建設(shè)部D國(guó)土資源部10超出出讓協(xié)議約定開工開發(fā)日期滿1年未開工開發(fā)，最高能夠征收土地閑置費(fèi)為土地使用權(quán)出讓金百分比為A10%B15%C20%D25%三、填空(1*20)1、房地產(chǎn)法律關(guān)系三要素包含：、和。2、房屋全部權(quán)是指全部些人依法對(duì)自己全部房屋享受、、和。3、征用耕地土地賠償費(fèi)為該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值至倍，每一個(gè)需要安置農(nóng)業(yè)人口安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值至倍。4、土地使用權(quán)出讓方式有、和。5、拆遷賠償方式有、和。6、抵押擔(dān)保范圍包含、、、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)費(fèi)用。7、經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)貸款最長(zhǎng)不超出年。8、以在建工程作抵押，借款人對(duì)在建工程自有投資應(yīng)達(dá)成項(xiàng)目總投資以上。四、簡(jiǎn)答(4*7)1、房地產(chǎn)交易特征是什么？2、房屋租賃當(dāng)事人權(quán)利是什么？3、房屋預(yù)售條件是什么？4、住房公積金用途是什么？五、案例分析(15+12)1、甲企業(yè)于1998年3月16日與某市土地管理局訂立土地使用權(quán)出讓協(xié)議，受讓該市某立交橋東南側(cè)土地使用權(quán)，面積為98792平方米，每平方米地價(jià)為315元。協(xié)議還要求，1998年3月底甲企業(yè)支付50%土地出讓金，4月底付清全部土地出讓金。1998年4月28日甲企業(yè)與乙企業(yè)訂立了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定：將該立交橋東南側(cè)130000平方米土地轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)，每平方米390元；甲企業(yè)于1998年7月30日前完成居民拆遷和“三通一平”工作，延誤交付土地，按月利率15‰負(fù)擔(dān)預(yù)付款利息；乙企業(yè)于協(xié)議訂立后7日內(nèi)預(yù)付80%，余款于7月31日付清，延誤付款，一天罰款5000元。協(xié)議訂立后，至1998年5月6日，乙企業(yè)陸續(xù)支付80%預(yù)付款。但甲企業(yè)到1998年7月30日，并未完成居民拆遷和“三通一平”工作，無法交付土地。1998年9月甲企業(yè)因未交足土地出讓金，所受讓土地使用權(quán)被依法收回。乙企業(yè)對(duì)此不知情，于11月8日再次催要土地，但此時(shí)甲企業(yè)早已不再進(jìn)行拆遷和“三通一平”工作。經(jīng)查，甲企業(yè)在該立交橋東南側(cè)并無其余土地使用權(quán)，其取得98792平方米土地使用權(quán)要求用途是住宅建設(shè)，而且剩下土地出讓金一分未付。問題：(1)本案中土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效？為何？(2)本案中甲企業(yè)因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)負(fù)擔(dān)哪些責(zé)任？(3)市土地管理局收回土地使用權(quán)法律依據(jù)是什么？2、某航運(yùn)企業(yè)在1987年經(jīng)縣人民政府同意，以劃撥方式取得一宗地土地使用權(quán)，同意用途為建職員宿舍。1998年11月航運(yùn)企業(yè)在該宗地上興建住宅樓。工程完工后，航運(yùn)企業(yè)公開向出售樓房，將該幢樓房賣給了某副食品企業(yè)。當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T查實(shí)情況后認(rèn)為，航運(yùn)企業(yè)公開出售自建住宅樓，屬于非法轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)行為，依法對(duì)航運(yùn)企業(yè)進(jìn)行了處罰，同時(shí)，通知購(gòu)房人補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金。購(gòu)房人認(rèn)為，繳納土地出讓金是航運(yùn)企業(yè)事。所以拒絕繳納土地使用權(quán)出讓金。請(qǐng)回答以下問題：(1)土地管理部門對(duì)航運(yùn)企業(yè)行為認(rèn)定是否正確？(2)購(gòu)房人拒繳土地使用權(quán)出讓金理由能否成立？為何？參考答案名詞解釋1、房地產(chǎn)是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系法律規(guī)范總稱。2、物業(yè)是指已建成并投入使用各類房屋、隸屬設(shè)施以及相關(guān)場(chǎng)地。3、異產(chǎn)毗連房屋是指結(jié)構(gòu)相連或具備共有、共用設(shè)備和隸屬建筑物而為不一樣全部些人共有房屋。4、房屋拆遷是指依照城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和國(guó)家專題工程遷建計(jì)劃及當(dāng)?shù)卣玫匚募鸪瓦w移建設(shè)用地范圍內(nèi)房屋及其余設(shè)施行為。5、土地使用權(quán)是指土地使用者在法律要求范圍內(nèi)對(duì)按通例土地享受占有、使用和收益權(quán)利。二、選擇1~5BADCB6~10ADDDC三、填空1、主體、客體、內(nèi)容2、占有使用收益處罰3、610464、協(xié)議出讓、招標(biāo)、拍賣5、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)賠償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)賠償相結(jié)合6、主債權(quán)、利息、違約金7、38、30%四、簡(jiǎn)答1、房地產(chǎn)交易特征是什么？答：(1)房地產(chǎn)交易對(duì)象特殊性(2)房地產(chǎn)交易形式確實(shí)定性(3)房地產(chǎn)交易是數(shù)種經(jīng)典協(xié)議稱謂(4)房地產(chǎn)交易為要式法律行為2、房屋租賃當(dāng)事人權(quán)利是什么？答：出租人權(quán)利(1)出租人有權(quán)按照房屋租賃協(xié)議約定向承租人收取房租(2)出租人有權(quán)對(duì)承租人使用房屋情況進(jìn)行監(jiān)督(3)租賃期限屆滿，承租人有權(quán)收回房屋承租人權(quán)利承租人依照租賃協(xié)議約定，對(duì)租用房屋享受占有、使用、收益權(quán)利承租人對(duì)租賃房屋享受優(yōu)先購(gòu)置權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)承租人代出租人修繕房屋，有權(quán)要求出租人支付修繕費(fèi)用。3、房屋預(yù)售條件是什么？答：(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(2)搬起石頭砸自己腳建設(shè)工程規(guī)劃許可證(3)按提供預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)成工程建設(shè)總投資額25%以上，并已經(jīng)確定訊息工期進(jìn)度和完工交付日期(4)房屋預(yù)售實(shí)施許可證制度4、住房公積金用途是什么？答：(1)職員購(gòu)置、建造、翻建和大修自住住房(2)償還職員購(gòu)房貸款本息(3)支付超出職員家庭工交收入要求百分比房租(4)職員住房公積金貸款(5)經(jīng)住房委員會(huì)同意用于購(gòu)置國(guó)債五、案例分析答：(1)本案中土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效因?yàn)樗`反了《城市房地產(chǎn)管理法》第37條強(qiáng)制性要求，不符合轉(zhuǎn)讓條件，詳細(xì)表現(xiàn)在：①?zèng)]有支付全部土地使用權(quán)出讓金②沒有取得該地塊土地使用權(quán)證書③沒有按照約定用途進(jìn)行房屋建設(shè)，完成開發(fā)投資總額25%以上。另外，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中甲企業(yè)將自己并未受其余土地也進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，侵犯了第三人土地使用權(quán)，也應(yīng)認(rèn)為無效。(2)甲企業(yè)應(yīng)該負(fù)擔(dān)兩個(gè)方面責(zé)任：①協(xié)議法上責(zé)任，協(xié)議無效，甲企業(yè)應(yīng)該返還乙企業(yè)預(yù)付款載賠償乙企業(yè)因協(xié)議無效所遭受損失②城市房地產(chǎn)管理法上責(zé)任。甲企業(yè)違法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，市土地管理局有權(quán)沒收其違法所得并能夠并處罰款(3)收回土地使用權(quán)法律依據(jù)是《城市房地產(chǎn)管理法》第15條，未按照出讓協(xié)議約定支付土地使用權(quán)出讓金，土地管理部門有權(quán)解除協(xié)議。解除協(xié)議后，當(dāng)然就要把土地使用權(quán)收回。2、答：土地局對(duì)航運(yùn)企業(yè)行為認(rèn)定是正確。因?yàn)?，航運(yùn)企業(yè)是以劃撥方式取得運(yùn)動(dòng)隊(duì)，其建造房屋屬于在劃撥土地上建筑物。房地不可分離，房屋轉(zhuǎn)讓必定包括到土地使用轉(zhuǎn)移。航運(yùn)企業(yè)未經(jīng)關(guān)于部門同意及補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，就公開向社會(huì)出