房地產(chǎn)行業(yè)2022年投資策略-政策維穩(wěn)繼續(xù)洗牌關(guān)注龍頭

房地產(chǎn)行業(yè)2022年投資策略：政策維穩(wěn)，繼續(xù)洗牌，關(guān)注龍頭1

政策：保障合理需求，維持市場穩(wěn)定2021

年，在新冠疫情持續(xù)、市場銷售下滑、個別大型房企違

約、銀行信貸收緊等因素相互疊加影響下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場信心

受挫。為穩(wěn)定市場信心，2022

年房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策預(yù)計將適度

寬松，以“房住不炒”為主基調(diào)，保障合理需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)

良性循環(huán)和健康發(fā)展。1.1

2021

年國內(nèi)房地產(chǎn)市場信心受挫2021

年，在新冠疫情、房企違約事件頻發(fā)、國內(nèi)人口增速下

降、銀行信貸收緊等因素相互疊加影響下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場信心

嚴(yán)重受挫，全國商品房銷售面積和銷售金額增速連續(xù)下降，下半

年，銷售面積和銷售金額增速均由正轉(zhuǎn)負(fù)，10

月份，全國市場延

續(xù)低溫態(tài)勢，商品房銷售面積同比下降

21.7%，銷售額同比下降

22.6%，降幅均進(jìn)一步擴(kuò)大。縱向?qū)Ρ葋砜矗?0

月份全國商品房

銷售面積為近

6

年來同期最低，銷售金額為近

3

年來同期最低。投資方面，2021

年

1-10

月，全國房屋單月新開工面積增速呈

連續(xù)下降趨勢，受疫情影響，2

月份增速高達(dá)

64%，下半年開始

同比下降，10

月份同比下降

33%；房地產(chǎn)單月投資增速全年呈下

降趨勢，2

月份高達(dá)

38%，9

月份開始負(fù)增長，10

月份降幅繼續(xù)

擴(kuò)大至

5%?？v向來看，10

月份，單月新開工面積為近

6

年最低，

市場信息明顯不足。土地購置方面，2021

年

1-10

月，全國土地購置面積

1.58

億

平方米，同比下降

11%；10

月份單月土地購置面積

2094.11

萬平

方米，同比下降

24%，為近

5

年來最低值，全年單月土地購置面

積增速呈震蕩下行趨勢。從全國

100

個大中城市看，2021

年

1-10

月，百城土地單月成交溢價率也在不斷收窄。1.2

房企資金處于

2015

年以來最緊狀況受銷售下滑影響，2021

年國內(nèi)房企單月定金及預(yù)收款增速一

路下行；購房者單月按揭貸款增速從年初的

64%下降至

7

月份的

-13%，盡管四季度按揭貸款政策有所放松，增速有所回升，但

10

月份僅增長

1%，仍處于非常低水平。

房企開發(fā)貸款

2021

年始終處于收緊態(tài)勢，國內(nèi)房企單月開發(fā)

貸款增速從

2

月份的

14%下降至

10

月份的-27%。

受此影響，國內(nèi)房企單月開發(fā)資金增速總體呈下行趨勢，7

月份增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，且降幅擴(kuò)大，10

月份受按揭貸款政策放松影

響，降幅有所緩和，但仍同比下降

9%。我們用單月籌集資金/單月投資作為國內(nèi)房企開發(fā)資金充裕

程度，2021

年

10

月該值為

1.22，為

2015

年以來同期最低值，反

映了國內(nèi)房企開發(fā)資金處于近

7

年來最緊張程度。1.3

2022

年政策“維穩(wěn)”為主

房地產(chǎn)稅展開試

點(diǎn)2021

年房地產(chǎn)行業(yè)銷售下行和部分企業(yè)資金鏈斷裂使整個

行業(yè)的信心受到較大挫折，也對國內(nèi)金融和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定造成一定影

響，因此，2022

年國內(nèi)房地產(chǎn)市場需要相對寬松的政策來穩(wěn)定信

心，房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策也以穩(wěn)為主，即“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性

循環(huán)和健康發(fā)展”，但“房住不炒”仍是整個行業(yè)政策的主基調(diào)。

貨幣政策方面，根據(jù)

2021

年中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，2022

年，貨幣政策邊際寬松已基本確立。會議刪除了“保持貨幣供應(yīng)

量和社會融資規(guī)模