房地產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)分講解

《房地產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)分》目錄緣起1、首次置業(yè)2、首次換房3、二次換房4、老年住宅PulteHomes的客戶細(xì)分：首次置業(yè)、首次換房、二次換房、活躍長(zhǎng)者四大版塊。緣起：萬(wàn)科的標(biāo)桿1、首次置業(yè)1.1邊角料、爛尾樓、城中村1.2專業(yè)化的小戶型產(chǎn)品原因：中國(guó)社會(huì)由基本居住型向享受居住型過(guò)渡，Y代人取代X代人成為消費(fèi)主力。人口年齡金字塔圖X代人與Y代人比較X代人青少年時(shí)代貧寒經(jīng)受了嚴(yán)格、正規(guī)的教育有深沉的歷史感Y代人獨(dú)生子女青少年時(shí)代相對(duì)富足教育產(chǎn)業(yè)化娛樂(lè)化的歷史觀吃苦，耐勞，為成功、財(cái)富不擇手段父母是負(fù)資產(chǎn)略有品位的暴發(fā)戶生產(chǎn)力極強(qiáng)樂(lè)觀，心胸開(kāi)闊，對(duì)明天有美好的期盼父母是正資產(chǎn)可能是未來(lái)的貴族消費(fèi)力極強(qiáng)出生在多子女家庭Y代人第一次購(gòu)房導(dǎo)致了專業(yè)化小戶型的產(chǎn)生。發(fā)展中國(guó)家小戶型比較普遍，小戶型保證了人最基本的尊嚴(yán)。1.3廉租房萬(wàn)科中低收入住宅萬(wàn)科中低收入住宅萬(wàn)科中低收入住宅2.1DINK住宅丁克：DoubleIncomeAndNoKids。

DINK住宅特點(diǎn)：

——居住與工作功能疊合，所以設(shè)備的重要性如下排列：

電腦網(wǎng)絡(luò)>家具>電視>音響；

——婦女地位提高和兩性關(guān)系重新定位

——住宅空間新的使用情況和安排決策

——書(shū)房功能得以延伸

——客廳功能弱化

——完善的配套服務(wù)

當(dāng)信息革命發(fā)生后，家庭重新又獲得了生產(chǎn)職能，產(chǎn)生了DINK住宅、LOFT住宅、SOHO住宅等新生事物。2、首次換房2.2LOFT住宅

LOFT：指位于工廠、倉(cāng)庫(kù)或其他商業(yè)或工業(yè)建筑物上層的巨大而通常未間隔開(kāi)的樓層，或是在建筑屋頂下的巨大空間?！獙痈撸焊叨雀?，不同于公寓的局促感，俯仰間產(chǎn)生

感悟?！臻g：空間大，不同于普通住宅的尺寸，通過(guò)分隔，產(chǎn)生

巨大而沉靜的空間，找尋個(gè)性的自由?！饩€：充足，頂天立地，實(shí)現(xiàn)建筑與空間的對(duì)話?！|(zhì)感：粗糙的混凝土、磚，表現(xiàn)特有的肌理，縱橫交錯(cuò)

的管線，高大的拱券，厚重的鋼桁架，帶來(lái)新的

視覺(jué)沖擊。華僑城LOFT華僑城LOFT華僑城LOFT2.3SOHO住宅律師公寓律師腐公寓設(shè)計(jì)者私宅藝術(shù)瘡家寓燈所藝術(shù)家逆寓所藝術(shù)家貞寓所藝術(shù)家合寓所音樂(lè)衣家的緒房子音樂(lè)家腹的房子音樂(lè)陳家的型房子殘疾跡人書(shū)捐房（盆庫(kù)哈音斯）殘疾人港書(shū)房（增庫(kù)哈斯埋）創(chuàng)意人圈層結(jié)構(gòu)2.工4創(chuàng)意嘉人群蟻與酷摟地理創(chuàng)意盞人群迎：（產(chǎn)顛業(yè)）酷地趨理：枝充滿煙生氣傅的街洞坊生老活（空間丹）損住家川附近的誰(shuí)戶外休慶閑最新潮牛的文化漲藝術(shù)人際關(guān)系社區(qū)配套社區(qū)生活暫時(shí)、松散、半隱居進(jìn)入與參與建設(shè)的門(mén)檻低，容易被認(rèn)同多種多樣的咖啡廳、餐館、酒吧、書(shū)店、茶室、畫(huà)廊、小劇場(chǎng)，強(qiáng)烈、高品質(zhì)、多元的生活體驗(yàn)移民、高科技、專利、人文、同性戀、夜生活社區(qū)定位自我風(fēng)格、地方品質(zhì)社區(qū)參與度創(chuàng)意社區(qū)特征深圳大芬村北京798工廠外觀北京79飼8工廠標(biāo)志膛及涂惜鴉北京798工廠商鋪及斯商品北京798工廠展覽北京798工廠作品北京79滿8工廠室內(nèi)環(huán)炕境北京798工廠另類作拒品1北京798工廠另類作月品23、二悟次換拌房：原集合略住宅駛、Tow聚nh艙ous呆e、別墅3.孩1集合住宮宅——居者有謙其屋特征時(shí)間戶型主臥（主人房＋衛(wèi)生間），（主人房＋衛(wèi)生間＋書(shū)房），玄關(guān)，凸窗，入戶花園，空中院館，情景陽(yáng)臺(tái)，一步式陽(yáng)臺(tái)，模糊空間97年外觀屋面構(gòu)架、空中花園、飄板、鮮艷的色彩、新材料98年環(huán)境會(huì)所、健身中心、大型停車(chē)場(chǎng)、公共園林、專業(yè)景觀設(shè)計(jì)99年樓型板樓、塔樓、一梯八戶、一梯六戶、一梯四戶、一梯兩戶、一梯一戶2000年科技戶式中央空調(diào)、地暖、恒溫恒濕、智能化2001年居住分異SOHO、DINK、LOFT、SUNCITY2002年生活方式5＋2生活模式、第一居所，第二居所，常居物業(yè)，渡假物業(yè)2003年二居室、三居室為主，每戶60～70m2，僅有廚、衛(wèi)，小廳大臥室，解決“平方米饑餓”，面積呈逐漸增大之趨勢(shì)面積93～96年體驗(yàn)樣板房、體驗(yàn)式購(gòu)房2004年3.1.1集合住宅的發(fā)展3.棄1.是2集合住闊宅的面糾積西方曉國(guó)家良的經(jīng)術(shù)驗(yàn)表浸明，蟲(chóng)住宅熄的面缺積、勾房型爆規(guī)模棟并非珍與經(jīng)呀濟(jì)發(fā)展、早生活齡水平孩呈線估性關(guān)冬系，宇最終驚會(huì)在化舒適刃與實(shí)湖用之家間找?guī)r到一鍬個(gè)平衡點(diǎn)。世界上丑最多的氣戶型：粱三房?jī)缮邚d兩衛(wèi)尖一廚（3LD駛KS）對(duì)“三汁大一小堆”及住堵宅面積遷的思考三大一當(dāng)?。捍蟛蹇蛷d、盜大廚房偶、大衛(wèi)初生間、休小臥室華。問(wèn)題啟：戶朗型與暫居住湯模式浮相矛鎖盾、柄客廳墨面積摧浪費(fèi)熊、客春廳與代臥室性比例失矛調(diào)。原因天：——客廳潮的變雞化客廳百看電脅視時(shí)其間減跡少，追電視棗數(shù)量互增加紫，可堵以在兄臥室看。家庭沉聚會(huì)塊減少造，聚命會(huì)由鞋家居控轉(zhuǎn)向痰社會(huì)老，由誘客廳亮轉(zhuǎn)向餐廳湯?？蛷d問(wèn)使用郊人數(shù)贏減少處?！P室的座變化臥室聚里增項(xiàng)加了鬼電視氣、網(wǎng)珠絡(luò)。臥室謹(jǐn)里配處衛(wèi)生聞間、吉儲(chǔ)物碎間、擁衣帽怒間?！翱罩兴膮捄显骸蔽粜?.1銳.3集合榨住宅投的戶攝型家庭與乒住宅的輕周期：而家庭從收組合到靈解體為30年～60年，住宅邀適應(yīng)慨的使霜用周武期為5～8年，不同的暗家庭結(jié)唉構(gòu)，在薦不同的河家庭階挑段，需諒要不同招的住宅棋。住宅要呼有適應(yīng)鉤性，如溜模糊空漢間：

水平的模糊空間：

起居型：兒童房、書(shū)房、陽(yáng)光房。

輔助型：衣帽間、工人房、儲(chǔ)藏室。

垂直的模糊空間：

垂直的模糊空間：3.1執(zhí).4集合晨住宅善與科稈技3.1索.4.架1研究證效明：一翻幢建筑個(gè)的建造啦費(fèi)用、嫁維護(hù)費(fèi)福用、運(yùn)獻(xiàn)營(yíng)費(fèi)用灶之比為1：5：20警0。中國(guó)房蓮地產(chǎn)建束設(shè)基本鉆上是粗蹲放型，丙按國(guó)際幫標(biāo)準(zhǔn)，肺當(dāng)科技語(yǔ)進(jìn)步對(duì)產(chǎn)業(yè)炒的貢滑獻(xiàn)率束超過(guò)50％時(shí)，肚視為集喪約內(nèi)涵協(xié)型發(fā)展戰(zhàn)，目前宣科技進(jìn)譜步對(duì)房地產(chǎn)譯業(yè)發(fā)展各的貢獻(xiàn)瞇率不到30％，甚釋至低于漿農(nóng)業(yè)的40％。同臭時(shí)，房地產(chǎn)建秀設(shè)工業(yè)株化程度逼低，深妙圳目前栽混凝土袖結(jié)構(gòu)房貓地產(chǎn)的涂建設(shè)周棕期約為12個(gè)月到，而執(zhí)發(fā)達(dá)攻國(guó)家拘為3個(gè)月，虜甚至1個(gè)月；子深圳建雄筑工人越平均勞動(dòng)生服產(chǎn)率袖約為30m2/人·年，發(fā)聲達(dá)國(guó)家呼為15炭0m2/人·年。MO嬸MA：紐酸約現(xiàn)燦代藝慎術(shù)博遺物館槳（Mu屋se思um抹o嬸f爸M弄od亮er恒n讀Ar億t）萬(wàn)國(guó)城MOMA共有三期（MOMA.POPMOMA.DANCEMOMA）前兩期已售罄，第三期正在設(shè)計(jì)中。MOM究A在居住液建筑中連采用了暫十大核牧心技術(shù)賀：●恒濕頂戚棚柔和川輻射冷鋼暖系統(tǒng)●恒濕全袋置換新貼風(fēng)系統(tǒng)●外墻優(yōu)景化系統(tǒng)●外遮歌陽(yáng)及址窗優(yōu)決化系頌統(tǒng)●屋面艙優(yōu)化彎系統(tǒng)●廚房及扔排水優(yōu)葬化系統(tǒng)●防噪聲京優(yōu)化系禾統(tǒng)●中央除瘋塵優(yōu)化廉系統(tǒng)●智能化殿電梯系甘統(tǒng)●水處理硬優(yōu)化系參統(tǒng)醫(yī)學(xué)幻玉研究灘證明賤：室踢內(nèi)溫笛度20～260C是人體涼最舒適尸的溫度培范圍。建筑歲中采治暖、決空調(diào)迷、通繩風(fēng)能寺耗約肆占總汽能耗狠的2/稼3?！鈮ο到y(tǒng)：外墻外保溫——外窗：外窗引起的熱損失約占建筑熱損失的50～60％，主要有兩個(gè)途徑：一是窗戶包括窗框和玻璃的傳熱；二是窗戶縫隙的傳熱。解決辦法：一是通過(guò)窗戶加層，采用傳熱系數(shù)較小的框料以及阻斷熱橋等，另一方面通過(guò)窗戶制作安裝精密、加安密封條等。MOMA采用斷橋鋁合金窗＋LOW-E中空鍍膜玻璃?！庹陉?yáng)：與內(nèi)遮陽(yáng)相比，外遮陽(yáng)可使能耗降低83～88％。外遮陽(yáng)可以形成豐富的光影變化，豐富了城市立面。輻射比訪對(duì)流有僅效。建筑層牙高3m，房泉間凈偽高2.守75遭m，樓買(mǎi)板厚驗(yàn)度為25話0m蛋m，樓板喊中埋直圓徑16～20m蝴m的水管暫，間距悲在200～300羊mm之間，尾冬天在鍵水管中注廊入28～300C的熱水潔，夏天微注入18～200C的冷聚水，弦透過(guò)泥混凝坐土樓板散瞇熱和吸域熱，再向以柔和滅的輻射賓方式使朽室內(nèi)溫返度受控屢，達(dá)到期冬天不低討于200C，夏敏天不攤高于260C。優(yōu)點(diǎn)喪：（1）系統(tǒng)淺能自急動(dòng)調(diào)窯節(jié)室腐內(nèi)溫副度。（2）輻射悔采暖和識(shí)制冷效待率高，哭溫度均衛(wèi)勻。（3）不看占用圍室內(nèi)登空間棍。（4）不會(huì)棵破壞建許筑外觀望。（5）無(wú)集風(fēng)感旗、無(wú)查噪聲筋。（6）采暖咐和制冷仰與換氣禮分離?！斉锶岷洼椛淅渑到y(tǒng)：3.1.4.3MOMA濕度控制：

空氣相對(duì)濕度在40～60％之間，人體感到舒適。

MOMA的濕度控制：夏季，相對(duì)濕度很高的新風(fēng)通過(guò)除濕、除塵后，變成相對(duì)濕度比較低的空氣，進(jìn)入室內(nèi)。冬季，加濕系統(tǒng)會(huì)使空氣的濕度達(dá)到室內(nèi)舒適范圍。新風(fēng)從室外樓面80米高處采集，經(jīng)過(guò)過(guò)濾、加濕或除濕等處理后，以每秒0.3m的低速?gòu)牡孛婢従徤仙?，最后由廚房、衛(wèi)生間頂部的排氣孔排出。全置漸換式族新風(fēng)猛系統(tǒng)蒸和頂余棚柔病和輻桌射冷寶暖系駐統(tǒng)形玻成很秘好的熊配合秩。3.1.4.4MOMA的陽(yáng)光：光影空間3.1藥.4.狐5精致的切細(xì)部踢腳著線與黑墻體技在一駛個(gè)平或面上砌。門(mén)隔命音防窯塵的缸特殊偷處理貨。后排覽式潔傳具，絕水封釋式地憐漏。交樓標(biāo)躺準(zhǔn)為精糖裝修，圖顏色可矮以選擇捧。直飲水卡，中水倉(cāng)系統(tǒng)。綠化柱防噪假音系凱統(tǒng)。1m寬的入牲戶門(mén)。3.術(shù)1.扇4.施6“MOM猛A”的故事“MOM護(hù)A”的歷史當(dāng)代萬(wàn)區(qū)國(guó)城PO字P標(biāo)MO雪MA當(dāng)代MO自MA上第MO艦MA當(dāng)代MOM筐A理念當(dāng)代MO鏡MA地面層饒次當(dāng)代MOM吧A屋面狐層次當(dāng)代MO墳MA天面層沿次當(dāng)代MOM擁A夢(mèng)幻弟影院當(dāng)代MOM祖A藝術(shù)潤(rùn)酒店當(dāng)代MO刻MA門(mén)廳當(dāng)代MOM尋A景觀當(dāng)代MOM戀A色彩當(dāng)代MOM背A合頁(yè)空榜間當(dāng)代MO襲MA燈飾上第MOM役A理念上第MOM嶄A傳承上第MO淹MA景觀上第MOM揚(yáng)A景觀上第MO兼MA景觀上第MO州MA感想現(xiàn)文程巷口與遇上厘的一株位豐泄胸秀疲容的彩美人犬，想稈著她匯突然帆深夜釀醒來(lái)倒，想些起了懇擦肩貪而過(guò)性的我牌，又鋼驀地犯動(dòng)了教那慈湊悲的味心懷扔，重科理了爭(zhēng)淡雅胖的妝希容，筍來(lái)到豎我下蚊榻的喚這家繩客棧東，輕偶斂裙鈔裾，奸拾級(jí)久而上灑，徑的直走戀到我問(wèn)的面送前，優(yōu)盈盈棉淺笑影道：“公子，艇我可以踐坐在你術(shù)的邊上仗，為你鮮翻書(shū)嗎懶？”3.感1.懷5體驗(yàn)式哪房地產(chǎn)宏：根據(jù)《體驗(yàn)示經(jīng)濟(jì)》一書(shū)的您觀點(diǎn)，廚人類將把經(jīng)歷四熟個(gè)發(fā)展菜階段：農(nóng)業(yè)經(jīng)胞濟(jì)、工波業(yè)經(jīng)濟(jì)陜、服務(wù)蔑經(jīng)濟(jì)、冒體驗(yàn)經(jīng)戰(zhàn)濟(jì)。體倚驗(yàn)經(jīng)濟(jì)除的特征個(gè)如下：麗消費(fèi)君只是舌過(guò)程撓，當(dāng)家過(guò)程乓結(jié)束滲后，乓體驗(yàn)處試憶社會(huì)長(zhǎng)督久地悼保存促在消費(fèi)者頭我腦中，擺消費(fèi)者簡(jiǎn)會(huì)愿意站為體驗(yàn)黑付費(fèi)。3.1.5.2教育的體驗(yàn)娛樂(lè)的體驗(yàn)逃避現(xiàn)實(shí)的體驗(yàn)審美的體驗(yàn)被動(dòng)主動(dòng)被動(dòng)主動(dòng)內(nèi)部（個(gè)人）外部（環(huán)境）A.娛樂(lè)的體驗(yàn)：客體通過(guò)感覺(jué)被動(dòng)地吸收，比如看電影，在房地

產(chǎn)中，比如樓盤(pán)推廣活動(dòng)，綜藝晚會(huì)，游戲抽獎(jiǎng)，美食品嘗等。B.教育的體驗(yàn)：客體吸收了對(duì)他來(lái)說(shuō)并不是清楚的事件，順馳.鳳凰城（蘇州）、潘石屹現(xiàn)代城的雕塑藝術(shù)C.逃避現(xiàn)實(shí)的體驗(yàn)：客體完全參與到一種浸入式環(huán)境之中，如旅游，東莞眾多之五星級(jí)酒店，房地產(chǎn)項(xiàng)目如橘郡。D.審美的體驗(yàn)：環(huán)境與個(gè)人的互動(dòng),如萬(wàn)科第五園。我見(jiàn)青山多嫵媚,料青山,見(jiàn)我應(yīng)如是。服務(wù)羞經(jīng)濟(jì)遼與體陡驗(yàn)經(jīng)震濟(jì)的跪區(qū)別讓：借助法信息宮化技程術(shù)，嚴(yán)大規(guī)熔模量耕身定堆制。房地產(chǎn)導(dǎo)進(jìn)入大嚷規(guī)模量仰身定制化階段，桿會(huì)產(chǎn)生透新的工談作模式素：工作就是劇泄場(chǎng)。在杰這個(gè)劇榨場(chǎng)上，助企業(yè)以傅服務(wù)為翼舞臺(tái)，驅(qū)以商品耗為道具欠，圍繞著消愁費(fèi)者創(chuàng)售造出值擇得消費(fèi)拖者回憶搖的體驗(yàn)勁。企業(yè)蒜為消費(fèi)脾者創(chuàng)造床的經(jīng)濟(jì)價(jià)銷值就弱是表湖演。中國(guó)房籃地產(chǎn)與柜西方發(fā)六達(dá)國(guó)家到房地產(chǎn)奮處在不肚同的階姨段：中國(guó)笑的房則地產(chǎn)傷在制運(yùn)造階凝段，椅以建嬌設(shè)、儀銷售歪為主呢，是棚增量攝時(shí)期副。西方防的房米地產(chǎn)予在服哲務(wù)階挑段，犯以出教租、光服務(wù)監(jiān)為主池，是買(mǎi)存量糟時(shí)期幅。英國(guó)古另德伍德拋（Go學(xué)od荒w策oo喜d）房地蟲(chóng)產(chǎn)公司跌的經(jīng)營(yíng)緩項(xiàng)目：家族農(nóng)躁場(chǎng)、賽史馬比賽絹、飛行悔學(xué)校、塊速度節(jié)頭日、摩芒托車(chē)賽腥道、公路賽愚車(chē)俱雨樂(lè)部椅、古泳德伍營(yíng)德宮撲、高叢爾夫塵球場(chǎng)佩、旅舞館。賽馬比賽飛行學(xué)校速度節(jié)日摩托車(chē)賽道家族農(nóng)場(chǎng)古德伍德宮古德伍德宮高爾夫球場(chǎng)旅館3.脅1.振5.餅4房地暴產(chǎn)之歡中國(guó)魔因素——中國(guó)人疤對(duì)土地漏與房屋佛有著無(wú)瞧比的熱昂愛(ài)之情孔，伴隨蟲(chóng)著從土爪生土長(zhǎng)到入孔土為安汪的人生播全過(guò)程拳。革命的肚過(guò)程——房子代攝表信用即體系：裁房契——房子是指養(yǎng)老保妨障體系芬。3.看2指T差ow府n罷ho債us仇e奶——離自然右很近，編距紅塵焦不遠(yuǎn)。3.2.1Townhouse簡(jiǎn)介：

Townhouse又叫聯(lián)排住宅、排屋。紐約首的豪會(huì)華To僚wn追h胳ou漿se紐約的閃豪華Tow購(gòu)nh孤ous房誠(chéng)e紐約的礦豪華Tow舒nh蔑ous陰e3.之2.星2福T體ow捷n扮ho嬌us日e物業(yè)形革態(tài)：Townhouse的閥值：180m2～360m2之間，不能太?。好娣e太小，交通空間所占比例過(guò)大；不能太大：面積太大，價(jià)格上揚(yáng)，與別墅物業(yè)重疊。面積不能太年輕：太年輕買(mǎi)不起這類物業(yè)。不能太年老：太年老上上下下不方便。業(yè)主區(qū)位離城市不能太近：否則無(wú)法找到足夠大的土地。離城市不能太遠(yuǎn)：需要城市提供配套設(shè)置。價(jià)值比集合住宅高檔（紅塵）比別墅低檔（自然）Townhouse有閥值：Townhouse是一種內(nèi)向性的住宅，是一種中間形態(tài)的住宅。3.舞2.懼3遺T累ow合n他ho耀us少e新形態(tài)脖：——中國(guó)化汁的Tow儀nh電ous杯e——芙蓉古城

芙蓉古城反映了的Townhouse物業(yè)的特點(diǎn)?！饺毓懦恰饺毓懦恰饺毓懦恰饺毓懦谴ú栉幕ú藲v史、川西飲食習(xí)俗，餐具、川西小吃等。川茶起源、茶葉制作過(guò)程展示、茶具、茶藝表演等。飲食文化建筑文化川劇文化展示、曲藝文化展示；萬(wàn)年臺(tái)表演。集川西、云南、蘇州、唐代皇家園林建筑藝術(shù)于一園。戲曲文化川西少數(shù)民族服飾展：黃包車(chē)夫、川劇服飾等。服飾文化

芙蓉古城融合了中國(guó)民間特有的川菜、川茶、川劇等傳統(tǒng)文化和生活習(xí)俗。交通習(xí)俗童趣活動(dòng)，如滾鐵環(huán)、抽陀螺等；民間習(xí)俗，如搶鴨子等。黃包車(chē)、雞公車(chē)、花轎、滑桿等傳統(tǒng)交通習(xí)俗。游藝習(xí)俗起居習(xí)俗通過(guò)各種傳統(tǒng)節(jié)日活動(dòng)展示節(jié)慶文化、生活習(xí)俗等。主要通過(guò)客棧多種風(fēng)格的套房展示中國(guó)傳統(tǒng)的起居文化。社會(huì)習(xí)俗在民俗文化博物館中收集大量的手工藝生產(chǎn)等物件。生產(chǎn)習(xí)俗成都?xì)v史上的文學(xué)藝術(shù)家生平、典故、作品等。文學(xué)藝術(shù)小津安二郎《東京物語(yǔ)》“對(duì)‘地板文化’理解最深的不是建筑師，而是一位電影導(dǎo)演——小津安二郎”

——隈吾研3.2.4住宅的文化內(nèi)涵（以日本為例）Thisthinmembranetakestheplaceofshojiandsudarescreens,andfusumadoors.“窗簾墻”住宅CurtainWallHouse（坂茂）住吉奸的長(zhǎng)悅屋住吉的抬長(zhǎng)屋住吉數(shù)的長(zhǎng)原屋層屋層屋層屋3.3別墅——公平與農(nóng)效率豪宅的錯(cuò)價(jià)格應(yīng)戴是普通保家庭年釣收入的60～80倍左業(yè)右。菊中國(guó)績(jī)普通襯住宅孝的價(jià)命格與腔家庭酬收入講之比愈在6～8倍之間色比較合丘理。20眠02年深圳朝豪宅的談標(biāo)準(zhǔn)是裁單套面柿積≥14殃0m2，價(jià)業(yè)格≥800序0元/m2，房歸均面槐積為60戚m2，房均礙居住人扣數(shù)<1.翻2人。200聰5年深治圳商挺品房扣均價(jià)叢已超地過(guò)1萬(wàn)元。紐約第五大道豪宅價(jià)格313萬(wàn)美元與普通家庭年收入之比74倍城市悉尼滾石區(qū)3億日元300萬(wàn)澳元39倍82倍東京灣2000萬(wàn)港幣101倍香港半山3.3.1豪宅的標(biāo)準(zhǔn)：

紫檀現(xiàn)象——紫園1號(hào)別墅HouseVilla物業(yè)形態(tài)House第一居所，常住型Villa第二居所，渡假型功能不能有重大缺陷瑣碎的日常生活只要有特別之處無(wú)煙火之氣要求生活在現(xiàn)實(shí)，生活在此處生活在理想，生活在彼處訴求點(diǎn)太太不打算結(jié)婚的女友形象比喻萬(wàn)科·運(yùn)河撇東1號(hào)常居駕型物莫業(yè)萬(wàn)科·城市高德?tīng)柗蚧ㄝ攬@常居+度假型婆物業(yè)萬(wàn)科·松山湖1號(hào)度假型涌物業(yè)3.3答.3住宅產(chǎn)暫業(yè)鏈：壘效率與雅公平的躲思考效率公平19901995最富的人最窮的人43%仍是最富的人49%仍是最窮的人(RawlsCriterion)4.活躍長(zhǎng)螞者4.謊1老者目將至琴的城庸市目前水，全諸球每10個(gè)人中聚，就有亮一個(gè)60歲以上剛的老人旨。到20青50年將從1：9增加到1：5。屆剝時(shí)，移西班沖牙老狼人占佩總?cè)塑?chē)口比曬例為44％，意大永利為42％，日爐本為60％。

中國(guó)老齡化速度驚人，國(guó)未富，民先老。60歲2010年12.18％2020年16.23％2030年22.34％2040年25％65歲以上8.12％11.30％15.21％20％4.廉2老年千人特拐點(diǎn)——視覺(jué)、乓聽(tīng)覺(jué)、錦觸覺(jué)、家味覺(jué)和茂嗅覺(jué)減最弱。——意念倉(cāng)形成閥及反額應(yīng)時(shí)奔間減饞弱?！∪馊箯?qiáng)度病、靈芹活性