價(jià)值雙享制度解讀

“價(jià)值雙享”制度解讀京南區(qū)域價(jià)值雙享培訓(xùn)系列“價(jià)值雙享”是什么一、成就共享獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制：作為項(xiàng)目管理者，對(duì)項(xiàng)目超額收益的分享。二、同心共享分紅機(jī)制：作為股東，與集團(tuán)共同投資，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，分享收益。1、成就共享獎(jiǎng)金計(jì)算計(jì)提條件獎(jiǎng)金發(fā)放及懲罰總結(jié)03040506預(yù)售50%、收樓30%、結(jié)算20%更快成就，更多分享（簽約凈利潤資金成本）計(jì)提比例分配比例、虧損承擔(dān)起算點(diǎn)說明考核條件0102現(xiàn)金流回正；覆蓋資金成本摘牌與支付3000萬保證金孰早1.1成就共享-起算點(diǎn)說明1、摘牌或完成股權(quán)變更2、集團(tuán)以任何形式投入或集團(tuán)其他公司代付款到位之日起算3、地塊取得前支付保證金或共管資金人民幣3000萬元以上起算最早日期支付保證金\共管資金超3000萬招拍掛項(xiàng)目：摘牌資金投入合作項(xiàng)目：股權(quán)變更注：以上判斷無延期申請(qǐng)起算時(shí)間點(diǎn)的情況1.1成就共享-起算點(diǎn)說明1、大項(xiàng)目分期開發(fā)分期參與成就共享，可按分期開發(fā)合理劃分為若干個(gè)考核單位，經(jīng)集團(tuán)總裁和主席批準(zhǔn)劃分為多個(gè)獨(dú)立考核單位的，“一年“的起算時(shí)點(diǎn)可適當(dāng)延后；2、若該保證金或共管資金在人民幣3000萬元以上，可根據(jù)實(shí)際情況向集團(tuán)申請(qǐng)遞延該起算時(shí)點(diǎn)。起算點(diǎn)延期制度規(guī)定延期前利息計(jì)算延期起算點(diǎn)之前的已投入資金均按照10%計(jì)息，起算點(diǎn)之后仍按照15%或30%注：起算點(diǎn)二次延期，分配給區(qū)域總裁，區(qū)域執(zhí)行總裁和項(xiàng)目總成就共享獎(jiǎng)金打八折，三次延期打六四折，其他人員不調(diào)整1.2成就共享-考核條件實(shí)施范圍：2011年8月1日后獲取的所有項(xiàng)目邁入門檻：規(guī)定期限自有資金投入需全額回籠（含貸款）計(jì)提條件：

1、凈利潤覆蓋資金成本：凈利潤-年化自有資金投入×資金成本>0

2、現(xiàn)金流持續(xù)為正：經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正，且將會(huì)持續(xù)為正規(guī)定期限一線城市回正時(shí)限20個(gè)月其他城市回正時(shí)限12個(gè)月資金成本資金成本15%，計(jì)提比例10%資金成本30%，計(jì)提比例20%1.3成就共享-獎(jiǎng)金計(jì)算成就共享獎(jiǎng)勵(lì)金額=(凈利潤

年化自有資金

資金占用利息)計(jì)提比例方案一：(凈利潤

年化自有資金

30%)20%（一般城市，一般項(xiàng)目）方案二：(凈利潤

年化自有資金

15%)10%

（一二線城市，高地價(jià)項(xiàng)目）凈利潤：累計(jì)簽約凈利潤，考慮內(nèi)部計(jì)息年化自有資金：自有資金投入×（占用天數(shù)/365)內(nèi)部計(jì)息：區(qū)域外項(xiàng)目提供融資抵押物，計(jì)提5%集團(tuán)內(nèi)部計(jì)息沖減凈利潤

注：高地價(jià)：土地成本大于周期總貨值的50%凈利潤>年化自有資金×45%，方案一；凈利潤<年化自有資金×45%，方案二1.3成就共享-延期回正獎(jiǎng)金計(jì)算成就共享獎(jiǎng)勵(lì)金額=(凈利潤-年化自有資金×資金占用利息)×計(jì)提比例方案一：(凈利潤-年化自有資金×30%)×20%（一般城市，一般項(xiàng)目）方案二：(凈利潤-年化自有資金×15%)×10%

（一二線城市，高地價(jià)項(xiàng)目）延期一個(gè)月延期兩個(gè)月延期三個(gè)月延期四個(gè)月18%16%12%4%8%6%4%0%方案一：方案二：注：規(guī)定期限內(nèi)資金不能回正項(xiàng)目可適當(dāng)延長回正時(shí)間，延期三個(gè)月內(nèi)不需申請(qǐng)，延期四個(gè)月需集團(tuán)總裁批準(zhǔn)1.4成就共享-獎(jiǎng)金計(jì)提預(yù)售（50%）區(qū)域完成“總包施工圖預(yù)算“取目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本孰高收樓（30%）已簽約占總可售面積的90%，且實(shí)際交房率達(dá)75%至少完成總包、裝修、園建綠化三大成本項(xiàng)初審結(jié)算（20%）獎(jiǎng)金申請(qǐng)批次整體工程完成結(jié)算已簽約面積占總可售面積的95%，且實(shí)際交房率達(dá)95%未售存貨按照調(diào)20%減凈利潤，車位按最新成本歸集分?jǐn)傊敢删凸蚕愍?jiǎng)金申請(qǐng)三階段說明注：以上比例為獎(jiǎng)金申請(qǐng)上限1.5成就共享-獎(jiǎng)金發(fā)放及懲罰成就共享獎(jiǎng)金分配比例注：現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)發(fā)放方式為每半年度回顧當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)的預(yù)售、收樓及結(jié)算情況，按銷售面積比例計(jì)算實(shí)際應(yīng)發(fā)現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。區(qū)域總裁40%區(qū)域執(zhí)行總裁30%項(xiàng)目總經(jīng)理30%員工職級(jí)占比分配比例現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)支付購股權(quán)投資團(tuán)隊(duì)20%100%100%-區(qū)域總裁80%30%-70%30%70%區(qū)域副總裁由區(qū)域總裁確定50%50%區(qū)域總裁助理由區(qū)域總裁確定50%50%項(xiàng)目總經(jīng)理由區(qū)域總裁確定50%50%項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)由區(qū)域總裁確定100%-區(qū)域團(tuán)隊(duì)由區(qū)域總裁確定100%-集團(tuán)參與團(tuán)隊(duì)8%100%-合計(jì)100%100%--虧損項(xiàng)目處理虧損處罰金額：凈虧損額×20%如果項(xiàng)目開發(fā)后期凈利潤發(fā)生重大減少，導(dǎo)致超發(fā)現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)的，將按以下順序依次扣回：①調(diào)減未行權(quán)的購股權(quán)份數(shù)；②不足以扣減的部分，由區(qū)域總裁承擔(dān)。成就更快

分享更多保證供貨時(shí)間，樓款及時(shí)回籠合理運(yùn)用貸款，減少股東資金占用嚴(yán)格控制成本，爭取最大利潤空間合理處理大宗資產(chǎn)，避免資產(chǎn)沉淀1.6總結(jié)2、同心共享獲取后15天獲取后路演強(qiáng)投、自愿跟投認(rèn)繳30天內(nèi)按股權(quán)比例投入跟投按比例返還富余資金返還現(xiàn)金流回正返本預(yù)計(jì)盈利預(yù)分紅竣工結(jié)算，去化、交樓清算分紅2.1同心共享概述實(shí)施宗旨為增強(qiáng)“管理層員工”主人翁意識(shí)，實(shí)現(xiàn)“當(dāng)家作主”的目標(biāo)“管理層”員工組成投資企業(yè)，參股項(xiàng)目，和碧桂園集團(tuán)一起，按股份比例，共同投資、共享利益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。適用范圍集團(tuán)投資開發(fā)的所有房地產(chǎn)投資項(xiàng)目凡海外項(xiàng)目和國內(nèi)北京、上海、深圳、廣州市區(qū)項(xiàng)目，均采取“一事一議”辦法審議參與人員集團(tuán)規(guī)定的強(qiáng)制跟投人須按規(guī)定足額、按時(shí)跟投區(qū)域及項(xiàng)目其他人員自愿跟投，優(yōu)先項(xiàng)目人員2.1.1前期階段-募集資金職位最低投資額（萬元）區(qū)域總裁80項(xiàng)目總經(jīng)理50區(qū)域投資負(fù)責(zé)人20區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人20區(qū)域財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人5項(xiàng)目投資跟進(jìn)人10項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人20其他區(qū)域總裁認(rèn)為需要跟投的人員。強(qiáng)制跟投人最低投資限額（最低205萬）強(qiáng)投人滿足強(qiáng)投金額后可自愿跟投區(qū)域或項(xiàng)目非強(qiáng)投人可自愿跟投自愿跟投金額以萬為單位自愿跟投優(yōu)先項(xiàng)目人員自愿跟投2.1.2前期階段-確定股權(quán)比例區(qū)域公司股權(quán)占比=認(rèn)繳金額/Max(獲得貸款前股東投入,項(xiàng)目資金峰值30%）開盤前資金來源認(rèn)繳金額(a)資金峰值（b）貸款金額(c)獲得貸款前股東投入(d)股權(quán)占比=a/max(d,b*30%)股東投入250100000100002.5%股東投入+貸款投入25010000700050005%股東投入+貸款投入25010000800020008.3%股東投入+貸款投入300100008000200010%資金峰值：開盤前累計(jì)經(jīng)營性現(xiàn)金支出的最大值，即（土地款支出（含股權(quán)收購款和合作方借款等）+開發(fā)建設(shè)支出+稅金+費(fèi)用）

路演：項(xiàng)目獲取后十五天內(nèi)完成路演，確定資金募集金額及持股比例，并在項(xiàng)目獲取后三十天內(nèi)同步跟投2.1.3前期階段-項(xiàng)目公司股權(quán)構(gòu)成碧桂園方股權(quán)比例：碧桂園集團(tuán)不低于85%，區(qū)域投資公司不高于10%，集團(tuán)投資公司不高于5%項(xiàng)目公司區(qū)域投資公司集團(tuán)投資公司強(qiáng)制跟投人代持合作方60%85%40%60%60%10%60%5%區(qū)域總一般參股員工碧桂園方碧桂園集團(tuán)2.2.1富余資金安排日常運(yùn)營資金集團(tuán)投資公司碧桂園集團(tuán)富余資金借給集團(tuán)，目前利率為8%。理財(cái)收益可以分配給個(gè)人。若項(xiàng)目實(shí)際資金峰值大于預(yù)計(jì)峰值，各股東依然須按同股同權(quán)執(zhí)行，區(qū)域投資公司應(yīng)提前安排資金跟投，否則須發(fā)起稀釋股權(quán)的流程。

若項(xiàng)目實(shí)際峰值小于預(yù)計(jì)峰值，區(qū)域投資公司可將多募集的本金退還給相應(yīng)個(gè)人。滾動(dòng)投資理財(cái)或借給集團(tuán)項(xiàng)目公司富余資金區(qū)域投資公司剩余富余資金2.2.2返本階段區(qū)域總決定是否“返還”本金到個(gè)人，對(duì)返本承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正，且將持續(xù)為正1.以員工個(gè)人已投入的本金為限，不得返還滾動(dòng)跟投資金以借款的形式操作，借款為零利率，需簽署三方借款協(xié)議4.3.2.2.2.3預(yù)分紅階段預(yù)分紅預(yù)計(jì)盈利貨值去化現(xiàn)金盈余現(xiàn)金流項(xiàng)目公司預(yù)測(cè)盈利預(yù)計(jì)盈利滿足未來現(xiàn)金支付需求后仍有盈余有現(xiàn)金盈余按貨值計(jì)算的去化率達(dá)到80%，貨值包含所有可售物業(yè)和長租物業(yè)貨值去化80%經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正，且持續(xù)為正，經(jīng)營性現(xiàn)金流不含貸款，含利息支出經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正預(yù)分紅金額=簽約凈利潤回款率區(qū)域投資公司股權(quán)比例計(jì)提比例（不高于50%）凈利潤需考慮：成就共享獎(jiǎng)金單方成本，內(nèi)部、外部融資利息，車位、綜合樓成本分?jǐn)?，未售資產(chǎn)未來虧損風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目預(yù)分紅后，利潤發(fā)生重大減少，導(dǎo)致已預(yù)分紅金額大于實(shí)際可分紅金額，需退回差額，如存在不退回的，區(qū)域總和項(xiàng)目總各承擔(dān)50%2.2.3清算分紅階段區(qū)域投資公司可申請(qǐng)?zhí)崆巴顺觯何词鄣?%存貨中，車位、車庫、銷售中心、綜合樓按成本價(jià)的50%折算；其他商品房按成本價(jià)的80%折算已竣工、已結(jié)算商品房去化95%已售交樓95%分配總利潤95%項(xiàng)目清算分配總利潤100%2.3說明：員工工作關(guān)系變動(dòng)處理員工離職：退出參與投資項(xiàng)目預(yù)測(cè)盈利退還本金及按已投入本金8%年化收益率計(jì)算的收益已預(yù)分紅小于8%收益退還本金及按8%計(jì)算收益與預(yù)分紅差額已預(yù)分紅大于8%收益多分收益不退回，由區(qū)域投資公司承擔(dān)項(xiàng)目預(yù)測(cè)虧損按投資比例計(jì)算承擔(dān)虧損金額扣減本金員工工作調(diào)動(dòng)保留股份退出股份繼續(xù)享有跟投項(xiàng)目股東權(quán)益，承擔(dān)股東義務(wù)退還本金及任職期間對(duì)應(yīng)分紅金額轉(zhuǎn)讓股權(quán)：目前中心禁止將項(xiàng)目權(quán)益轉(zhuǎn)讓給符合條件其他員工3說明：案例舉例拿地2015/12/4開盤2016/1/30經(jīng)營性現(xiàn)金流回正2016/4/28成就共享實(shí)現(xiàn)2016/5/30返本2016/4/30預(yù)分紅2016/8/30支：土地款及開發(fā)報(bào)建費(fèi)2億收：預(yù)收樓款0.8億收：預(yù)收樓款2.0億支：支付工程款0.8億收：預(yù)收樓款1.0億支：支付工程款0.5億收：預(yù)收樓款1.0億項(xiàng)目貨值：7億元項(xiàng)目利潤：0.7億元周期成就共享金額=（凈利潤-年化自有資金投入*30%）*20%=（0.7-0.66*30%）*20%=0.1億元股東投入3說明：案例舉例拿地2015/12/4開盤2016/1/30經(jīng)營性現(xiàn)金流回正2016/4/28成就共享實(shí)現(xiàn)2016/5/30返本節(jié)點(diǎn)預(yù)分紅節(jié)點(diǎn)2016/8/30支：土地款及開發(fā)報(bào)建費(fèi)2億收：預(yù)收樓款0.8億收：預(yù)收樓