桃花源客戶分析報(bào)告

XX項(xiàng)目公司/XX經(jīng)紀(jì)公司二〇一四年五月綠城·安吉桃花源項(xiàng)目客戶地圖分析桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第1頁。目錄Part1城市概況分析Part2項(xiàng)目情況分析Part3成交/意向客戶情況分析Part4財(cái)富人群、客戶地圖分析2桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第2頁。城市概況分析3桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第3頁。一、城市地理城市位置、面積、行政區(qū)域、氣候、歷史、交通等描述。注：1.需分析項(xiàng)目所在城市情況與項(xiàng)目目標(biāo)客戶相關(guān)區(qū)域城市情況（如旅游地產(chǎn)涉及多個(gè)城市）。2.以上要求適用于后續(xù)城市人口、城市經(jīng)濟(jì)等板塊。4桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第4頁。基本資料中文名稱：安吉縣外文名稱：AnjiCounty電話區(qū)號(hào)：（+86）0572地理位置：浙江省西北部車牌代碼：浙EC、浙EF、浙EM、浙ES、浙EZ行政區(qū)域行政區(qū)類別：縣所屬地區(qū)：浙江省湖州市下轄地區(qū)：遞鋪、梅溪、天子湖等13個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府駐地：遞鋪鎮(zhèn)靈芝西路1號(hào)地理信息地理坐標(biāo)：北緯30°38′，東經(jīng)119°41′面積：1886平方公里人口：45萬方言：吳語太湖片苕溪小片等氣候條件：亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候人文信息著名景點(diǎn)：龍王山，大竹海，吳昌碩故居，黃浦江源第一漂，靈峰勝境機(jī)場(chǎng)：杭州蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)火車站：湖州站其他信息郵政區(qū)碼：313300安吉名人：胡宗南、陳振孫、陳嶸等安吉特產(chǎn)：驚雷筍,山核桃,毛筍,嫩筍,杏仁等稱號(hào)中國(guó)白茶之都中國(guó)竹鄉(xiāng)中國(guó)椅業(yè)之鄉(xiāng)中國(guó)竹地板之都水電之鄉(xiāng)榮譽(yù)生態(tài)文明建設(shè)試點(diǎn)縣國(guó)家可持續(xù)發(fā)展實(shí)驗(yàn)區(qū)全國(guó)文明縣城國(guó)家衛(wèi)生縣城國(guó)家園林縣城省級(jí)森林城市中國(guó)美麗鄉(xiāng)村國(guó)家級(jí)標(biāo)準(zhǔn)化示范縣中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)全國(guó)休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游示范縣聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)基本信息城市名片據(jù)百度百科整理5桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第5頁。安吉概況地理位置：長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)迅速崛起的一個(gè)對(duì)外開放景區(qū)，東鄰湖州市；南接杭州市；西與安徽省交界；北連長(zhǎng)興縣交通條件：地處長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的幾何中心，是杭州都市經(jīng)濟(jì)圈重要的西北節(jié)點(diǎn)。目前與上海、南京和杭州、湖州等周邊大中城市分別構(gòu)成了3小時(shí)和1小時(shí)交通圈。安吉位于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的地理中心區(qū)，杭長(zhǎng)調(diào)整開通后，安吉2-3小時(shí)交通圈已覆蓋主要城市6桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第6頁。養(yǎng)生始祖彭祖歸隱之地古越國(guó)都城秦漢時(shí)期長(zhǎng)江中下游地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)文化中心之一一代宗師吳昌碩先生故里中國(guó)民間書畫之鄉(xiāng)中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)全國(guó)休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游示范縣

中國(guó)美麗鄉(xiāng)村國(guó)家級(jí)標(biāo)準(zhǔn)化示范縣中國(guó)第一竹鄉(xiāng)中國(guó)白茶之鄉(xiāng)安吉建縣于公元185年，漢靈帝取《詩經(jīng)》“安且吉兮”御賜縣名。安吉?dú)v來是一個(gè)人文豐富的地方。安吉人文歷史

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經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析城市發(fā)展規(guī)劃7桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第7頁。中國(guó)最美鄉(xiāng)村國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)縣、中國(guó)首個(gè)生態(tài)縣、中國(guó)縣域唯一榮獲聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)……安吉生態(tài)環(huán)境文字＋圖片10p以內(nèi)

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經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析城市發(fā)展規(guī)劃天賦：安吉森林覆蓋率為71.11%，遠(yuǎn)高于全國(guó)絕大部份地區(qū)。后天：當(dāng)?shù)卣L(zhǎng)期執(zhí)行較嚴(yán)格的生態(tài)保護(hù)與治理措施，視環(huán)境為第一生產(chǎn)力。結(jié)論：人類最適合居住的地方，中國(guó)最宜居城市，客觀條件上對(duì)杭州、上海客群具有吸引力。8桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第8頁。安吉優(yōu)秀的生態(tài)條件

衍生出巨大的養(yǎng)生價(jià)值與度假價(jià)值多項(xiàng)指標(biāo)堪比世界長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)巴馬縣。負(fù)氧離子（單位：個(gè)/c?）巴馬安吉一般城市世界衛(wèi)生組織標(biāo)準(zhǔn)3000-1000010000-30000100-3001000-1500森林覆蓋率巴馬安吉杭州上海全國(guó)平均56.7%71.11%64%20%18.21%安吉與百歲老人比率最高的世界長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)巴馬縣生態(tài)指標(biāo)比較注：1.安吉負(fù)氧離子數(shù)據(jù)來自2005年浙江林學(xué)院對(duì)西天目山的調(diào)查。2.安吉森林覆蓋率數(shù)據(jù)來自2011年安吉生態(tài)年鑒。安吉生態(tài)環(huán)境9桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第9頁。安吉獨(dú)特的自然生態(tài)造就了一批生態(tài)型景區(qū)，但旅游發(fā)展尚處于觀光階段，旅游深度開發(fā)不足，旅游收入總量有待提升。靈峰寺昌碩故居中南百草園安城古城遺址大竹海景區(qū)黃浦江源龍王山江南天池/藏龍百瀑天下銀坑美人風(fēng)情谷竹博園世界神秘部落村旅游景點(diǎn)產(chǎn)品類型開放時(shí)間接待游客數(shù)(萬）旅游收入(萬元）大竹海觀光旅游、影視基地2000321000黃浦江源龍王山高山生態(tài)觀光/22600靈峰寺宗教文化/16800竹博園景區(qū)竹子博覽、科普教育2000501000中南百草園觀光、戶外運(yùn)動(dòng)、漂流、動(dòng)物園、主題公園、生態(tài)工業(yè)1999805000天下銀坑觀光、影視基地200720/安吉生態(tài)觀光10桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第10頁。安吉由于地緣關(guān)系等因素，旅游市場(chǎng)以上海、蘇南、杭州游客為主，浙江省內(nèi)客戶比重相對(duì)較低。由于杭州客源可達(dá)性強(qiáng)的旅游目的地多，在安吉游客中占比顯得不高，但杭州與安吉的地緣親和度最高。安吉生態(tài)觀光11桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第11頁。安吉與周邊縣域旅游度假功能比較低端溫泉度假觀光旅游發(fā)展軸度假旅游發(fā)展軸竹觀光、漂流、拓展、影視基地、農(nóng)家樂山水風(fēng)光、戶外運(yùn)動(dòng)基本無度假項(xiàng)目高端度假項(xiàng)目山地景觀、濕地、古鎮(zhèn)高低高安吉德清臨安旅游總體發(fā)展傾向于度假方向，依托莫干山優(yōu)越的山水資源，良好的基礎(chǔ)以及后期打造的新型生態(tài)度假，目前在度假市場(chǎng)占據(jù)先機(jī)。旅游總體發(fā)展方向仍傾向于觀光型，發(fā)展山地風(fēng)情、戶外運(yùn)動(dòng)，其觀光類項(xiàng)目尤其是戶外項(xiàng)目、登山等有良好的知名度，但目前度假市場(chǎng)基礎(chǔ)薄弱。安吉規(guī)劃為中國(guó)最美麗的鄉(xiāng)村，目前發(fā)展有較多的觀光游項(xiàng)目，但是較為初級(jí)，整體經(jīng)營(yíng)并不理想；度假方面，仍以低端產(chǎn)品為主。德清—偏度假功能的江南古鎮(zhèn)臨安—以戶外運(yùn)動(dòng)為主的山地風(fēng)情小城安吉—以竹茶資源為主的江南鄉(xiāng)村小鎮(zhèn)安吉生態(tài)觀光安吉自然人文資源獨(dú)特，旅游度假產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展水平有待提高，潛力有待開發(fā)。12桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第12頁。安吉正在把全縣定位為形成一個(gè)特色鮮明的縣域大景區(qū)。安吉于2011年頒布新的安吉休閑旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃，制定了2011-2015年近期行動(dòng)計(jì)劃及2016-2020年中期發(fā)展計(jì)劃。規(guī)劃提出到2015年，年接待旅游人數(shù)達(dá)1300萬人次，年均增幅15%，旅游總收入達(dá)87億元，年均增幅20%；到2020年，年接待旅游人數(shù)達(dá)2100萬人次，年均增幅10%，旅游總收入達(dá)175億元，年均增幅15%。25公里高端休閑帶的提出，是未來安吉休閑旅游度假產(chǎn)業(yè)整體性崛起的一個(gè)契機(jī)?！斑@個(gè)休閑產(chǎn)業(yè)帶東起杭長(zhǎng)高速連接線，中間穿越縣城至靈峰旅游度假區(qū)，西至孝豐，東西長(zhǎng)約25公里、南北寬約3—5公里，密集分布著10多個(gè)、總投資額近70億元的在建高端休閑項(xiàng)目?！薄布h旅委總規(guī)劃師王正南安吉生態(tài)觀光13桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第13頁。二、城市人口

城市人口分布與特征描述。14桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第14頁。湖州地區(qū)人口最少的縣

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經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析城市發(fā)展規(guī)劃安吉人口概況行政轄區(qū)：現(xiàn)轄9個(gè)鎮(zhèn)：遞鋪、梅溪、天子湖、鄣吳、杭垓、孝豐、報(bào)福、章村、天荒坪，4個(gè)鄉(xiāng)：溪龍、皈山、上墅、山川，38個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)和169個(gè)村民委員。人口概況:截止2012年末，市區(qū)城鎮(zhèn)人口約46萬。女性初婚3323人，同比增加了70人，增幅達(dá)到2.15%。城鎮(zhèn)化水平：形成了以“優(yōu)雅竹城·風(fēng)情小鎮(zhèn)·美麗鄉(xiāng)村”為主題的城鄉(xiāng)立體建設(shè)、統(tǒng)籌發(fā)展體系。15桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第15頁?！跞丝诮Y(jié)構(gòu)：全縣常住人口為466552人，同第五次全國(guó)人口普查時(shí)的432156人相比，10年共增加34396人，安吉人口處于增長(zhǎng)同比放緩。2012年安吉出生4444人，同比2011年增加551人，增幅達(dá)到14.15％區(qū)域面積(k㎡)人口(萬)管轄遞鋪鎮(zhèn)317.511.6轄55個(gè)行政村，16個(gè)社區(qū)孝豐鎮(zhèn)191.45.3轄15個(gè)行政村，7個(gè)社區(qū)梅溪鎮(zhèn)1927轄22個(gè)行政村，3個(gè)社區(qū)報(bào)福鎮(zhèn)151.231.8轄11個(gè)行政村，1個(gè)社區(qū)杭垓鎮(zhèn)266.563.5轄27個(gè)行政村天子湖鎮(zhèn)1985.8轄20個(gè)行政村和3個(gè)社區(qū)章村鎮(zhèn)89.161.6轄9個(gè)行政村天荒坪鎮(zhèn)1102.2轄12個(gè)行政村鄣吳鎮(zhèn)49.51.1轄7個(gè)行政村溪龍鄉(xiāng)32.250.86轄6個(gè)行政村皈山鄉(xiāng)56.120.9轄6個(gè)行政村上墅鄉(xiāng)77.581.5轄12個(gè)行政村山川鄉(xiāng)46.720.6轄7個(gè)行政村安吉人口分布安吉四個(gè)大鎮(zhèn)遞鋪、梅溪、孝豐、天子湖集聚了60%以上人口16桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第16頁。區(qū)域面積(k㎡)人口(萬)遞鋪鎮(zhèn)317.511.6孝豐鎮(zhèn)191.45.3梅溪鎮(zhèn)1927報(bào)福鎮(zhèn)151.231.8杭垓鎮(zhèn)266.563.5天子湖鎮(zhèn)1985.8章村鎮(zhèn)89.161.6天荒坪鎮(zhèn)1102.2鄣吳鎮(zhèn)49.51.1溪龍鄉(xiāng)32.250.86皈山鄉(xiāng)56.120.9上墅鄉(xiāng)77.581.5山川鄉(xiāng)46.720.6安吉人口分布安吉主要人口大鎮(zhèn)分布區(qū)域安吉主要人口大鎮(zhèn)孝豐、梅溪、天子湖、天荒坪、杭垓等分布于遞鋪的北面與南面，東面主要為山區(qū)，人口量不大。17桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第17頁。安吉與湖州地區(qū)其他縣域相似，人口總量變化幅度小，顯示人口增長(zhǎng)趨勢(shì)緩慢，很難實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)的爆發(fā)式增量需求。安吉本地人口基數(shù)小，增量少，小鎮(zhèn)級(jí)大盤如需加快開發(fā)與營(yíng)銷速度，應(yīng)考慮發(fā)揮安吉當(dāng)?shù)爻錾沫h(huán)境資源優(yōu)勢(shì)與旅游度假資源優(yōu)勢(shì)，爭(zhēng)取周邊城市客源，并做出相應(yīng)的產(chǎn)品研發(fā)安排。2012年末，安吉全縣戶籍人口45.95萬人，五年來人口總數(shù)一直維持在45-46萬人之間，未能突破46萬；近五年來，安吉縣戶籍人口增長(zhǎng)率始終大于自然增長(zhǎng)率，意味著人口的增長(zhǎng)以機(jī)械增長(zhǎng)為主。但同時(shí)，人口增長(zhǎng)率始終低于0.5%，增長(zhǎng)速度非常緩慢，為房地產(chǎn)市場(chǎng)貢獻(xiàn)的需求量非常有限。安吉人口變化18桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第18頁。三、城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況與特征描述。19桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第19頁。1.從安吉縣與湖州各區(qū)縣的各項(xiàng)指標(biāo)對(duì)比來看，安吉的經(jīng)濟(jì)處于湖州的較低水平。

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經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析城市發(fā)展規(guī)劃安吉經(jīng)濟(jì)發(fā)展湖州下轄各區(qū)縣指標(biāo)對(duì)比財(cái)政收入（億元）2014年1季度2013年2012年2011年2010年2009年2008年△市區(qū)35.23105.46106.3391.2074.2266.1062.48德清縣18.7855.7050.9044.2334.5128.3825.75

長(zhǎng)興縣20.9868.1168.2054.5440.1033.8930.80

安吉縣12.1242.3936.3029.1023.5118.3114.73人均可支配收入（元）2014年1季度2013年2012年2011年2010年2009年2008年全市人均可支配收入（元）11601362203298729367256682328021604△市區(qū)11823369323356029591255722324221822德清縣11722367963337729710271502513921580長(zhǎng)興縣117573673233439

29725

260462361421605安吉縣11304352863221127750252052248420426

GDP（億元）2014年1季度2013年增長(zhǎng)率2012年增長(zhǎng)率2011年增長(zhǎng)率

△市區(qū)384.09805.579.19%737.746.92%690.0215.69%吳興區(qū)（包括開發(fā)區(qū)）105.49506.3111.59%453.726.50%426.0316.35%

南潯區(qū)65.56304.967.37%284.026.57%266.5015.52%

德清縣76.87334.348.55%308.0010.68%278.2715.87%

長(zhǎng)興縣82.18407.379.80%371.0010.94%334.4017.78%

安吉縣56.44265.438.24%245.2310.44%222.0516.79%20桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第20頁。從安吉縣與湖州各區(qū)縣的各項(xiàng)指標(biāo)對(duì)比來看，安吉的經(jīng)濟(jì)處于湖州的較低水平。

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經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析城市發(fā)展規(guī)劃安吉經(jīng)濟(jì)發(fā)展湖州下轄各區(qū)縣指標(biāo)對(duì)比固定資產(chǎn)投資總額（億元）2014年1季度同比±%2013年環(huán)比±%2012年環(huán)比±%2011年環(huán)比±%全市305.4410.81070.0510.2970.7320.6809.6520.3吳興區(qū)70.1410.4188.76-1.2203.8921.1167.9123.5南潯區(qū)35.827133.8810.6121.0116.1105.1916.4開發(fā)區(qū)25.399.498.2710.389.1318.576.5016.1德清縣59.8110.4198.0114173.7523.5140.6822.3長(zhǎng)興縣77.9710.5283.6114248.8123.2205.7220.9安吉縣27.946.5123.5811.5110.8320.191.8117△市區(qū)139.7212464.856.3437.3418.3371.4420.2社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）2014年1季度同比±%2013年環(huán)比±%2012年環(huán)比±%2011年環(huán)比±%全市200.6914.04766.2213.09703.8715.41609.8918.17吳興區(qū)57.8714.16220.7114.77170.9216.09147.2318.76南潯區(qū)29.8814.62109.8714.06103.0815.5289.2317.40德清縣26.3915.25105.2716.11104.8515.9590.4217.11長(zhǎng)興縣42.5514.57160.9416.11148.3816.49127.3817.83安吉縣26.319.78101.4614.0494.7515.3182.1716.97△市區(qū)105.4414.65398.5510.92355.8814.84309.9118.9621桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第21頁。2.近三、四年年安吉城市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況

近三、四年安吉城市商品房銷售情況分析，及本項(xiàng)目近三、四年市場(chǎng)占比分析。22桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第22頁。安吉房地產(chǎn)市場(chǎng)，從當(dāng)年銷售量與當(dāng)年供應(yīng)量之動(dòng)態(tài)比率（供求比）看，較為良好，但供求比呈下降趨勢(shì)，這種情況下，需要重點(diǎn)研究不同物業(yè)的銷售具象。商品房供求關(guān)系安吉市場(chǎng)近四年供求分析年度2010年2011年2012年2013年市場(chǎng)供求金額套數(shù)面積金額套數(shù)面積金額（億元）套數(shù)面積金額（億元）套數(shù)面積

（億元）（平方米）（億元）（平方米）（平方米）（平方米）市場(chǎng)供應(yīng)量58.5713587500431.5294739203238319247643740.94127512832市場(chǎng)銷售量54.8674981924723.6239729413925.29250833935826.183039350808供求比93%94%93%75%81%75%71%78%71%64%74%68%23桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第23頁。商品房供求關(guān)系安吉市場(chǎng)近四年銷售變動(dòng)態(tài)勢(shì)最近四年安吉成交量三項(xiàng)指標(biāo)的變動(dòng)24桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第24頁。商品房供求關(guān)系安吉市場(chǎng)近四年價(jià)格變動(dòng)及供求比最近四年安吉成交均價(jià)變動(dòng)元/㎡最近四年安吉供求比（按套數(shù)）%25桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第25頁。最近四年安吉高層住宅銷售情況高層住宅市場(chǎng)類別2010201120122013㎡套數(shù)套數(shù)㎡套數(shù)套數(shù)㎡套數(shù)套數(shù)㎡套數(shù)套數(shù)占比占比占比占比高層住宅90㎡以下1817225723.70%15796.120735%23258.729443.60%58382.8382253.55%90-144㎡59756.547944.20%37314.629850.40%41097.334851.60%85033.8968144.36%144㎡以上64392.134832.10%15936.58614.60%5920.48324.80%6416.4322.08%合計(jì)1423211084100%69047.3591100%70276.5674100%149833.121535100%26桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第26頁。最近四年安吉多層住宅銷售情況多層住宅市場(chǎng)類別2010201120122013㎡套數(shù)套數(shù)㎡套數(shù)套數(shù)㎡套數(shù)套數(shù)㎡套數(shù)套數(shù)占比占比占比占比多層住宅90㎡以下44851.7278227.70%15002.4928530.30%15617.7819824.10%16597.1821025.67%90-144㎡228220.3186666.10%70308.3461965.90%69682.1259071.80%69745.2457470.17%144㎡以上29282.051746.20%5874.04363.80%8235.65344.10%4850.29344.16%合計(jì)302354.072822100%91184.87940100%93535.55822100%91192.71818100%27桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第27頁。在2011年政策調(diào)控下，獨(dú)立式住宅去化量有較大的下降，下降幅度高達(dá)52.6%，但在2012年市場(chǎng)需求量又有了小幅回升，說明總體上需求仍然存在，但受政策影響很大。低密度住宅市場(chǎng)最近四年安吉低密度住宅銷售情況類別2010201120122013（億元）㎡套數(shù)（億元）㎡套數(shù)（億元）㎡套數(shù)（億元）㎡套數(shù)獨(dú)立式住宅8.1105858.033464.352503.681646.777672.742395.460691.523828桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第28頁。安吉商業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì)與商品房總體走勢(shì)一致，雖受宏觀調(diào)控影響出現(xiàn)較大波動(dòng)，但近兩年需求量相對(duì)平穩(wěn)，保持在600套/年的去化量，潛在購買需求較大。商業(yè)市場(chǎng)最近四年安吉商業(yè)地產(chǎn)銷售情況類別2010201120122013㎡套數(shù)㎡套數(shù)㎡套數(shù)㎡套數(shù)商業(yè)104809.6158967666.3657868608.2963746927.5341929桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第29頁。銷售總量分析最近三年安吉商品房銷售總量分析2010-2013安吉去化貨量全國(guó)縣域市場(chǎng)常態(tài)去化總套數(shù)為1000-2000套，安吉市場(chǎng)高于總體水平；2010年安吉?jiǎng)?chuàng)造去化高峰，今后幾年能否重演取決于宏觀政策和安吉與杭州的城市一體化步伐。房產(chǎn)類別2010201120122013高層住宅10845916741535多層住宅

2822940822818獨(dú)立住宅346164239238商業(yè)地產(chǎn)1589578637419總計(jì)584122732372301030桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第30頁。月123456789101112合計(jì)新推房源面積（㎡）77066221093249629434752885626138128866996434731006169841125084808059新推房源套數(shù)579104214188123842935142742517215138946534當(dāng)月預(yù)(銷)售面積（㎡）368941960713272027383229752722838950221483438731530298675270328959當(dāng)月預(yù)(銷)售

套數(shù)306163264199171225288187311280404612859商品房供求關(guān)系2013年1-12月安吉商品房供求關(guān)系2013年，安吉市場(chǎng)商品房推盤量大幅增長(zhǎng)，新推房源面積與套數(shù)均已超2011和2012年的全年推量；與此同時(shí)，成交量未見明顯放大，成交比出現(xiàn)大幅下降。面積供求比：41%套數(shù)供求比：44%31桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第31頁。商品房供求關(guān)系2013年1-12月安吉商品房供求關(guān)系2、3、4、10四個(gè)月，當(dāng)月成交量大于當(dāng)月推盤量；其他月份均為供大于求，其中5、11、12月當(dāng)月供求比均小于30%，三個(gè)月新增三千套多庫存；數(shù)據(jù)顯示，安吉市場(chǎng)進(jìn)入2013年度后，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境發(fā)生了重大變化，競(jìng)爭(zhēng)壓力大增。32桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第32頁。面積（㎡）套數(shù)（套）新推房源8080596534當(dāng)年預(yù)(銷)售3289592859新增庫存4791003675存量統(tǒng)計(jì)2013年1-12月安吉商品房新增庫存量從2013年1-12月成交趨勢(shì)看，本案在明年推盤時(shí)會(huì)遇上市場(chǎng)總體存量較大的現(xiàn)實(shí)；如果成交量沒有放大，又遇上近三年遞鋪鎮(zhèn)成交土地所釋放的商品房新量上市，存量與新量?jī)啥藬D壓，將對(duì)理性定價(jià)提出考驗(yàn)。33桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第33頁。安吉商品房房源存量：安吉商品房存量截止2013年12月，安吉商品房存量統(tǒng)計(jì)面積(萬㎡)2012年末可售房源91.62013年1-12月新增49.2合計(jì)可售房源140.8面積(萬㎡)合計(jì)可售房源140.8前三年年均去化48.4去化周期2.9（年）安吉商品房存量房源去化周期推演：安吉市場(chǎng)進(jìn)入供應(yīng)量總體大于需求量的時(shí)代，競(jìng)爭(zhēng)壓力越來越大，但相比杭州的總體存量而言，壓力要小很多；安吉是一個(gè)長(zhǎng)期由華都等準(zhǔn)本土品牌領(lǐng)導(dǎo)的相對(duì)閉合的市場(chǎng)，消費(fèi)者基本未經(jīng)受過著名品牌房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與營(yíng)銷體驗(yàn)，市場(chǎng)增長(zhǎng)空間較大；本案入市如以實(shí)現(xiàn)1/4-1/3市場(chǎng)占有率為目標(biāo)，除要合理設(shè)計(jì)適合本地化市場(chǎng)的住宅產(chǎn)品之外，還應(yīng)考慮外地客源導(dǎo)入的產(chǎn)品與配套設(shè)計(jì)，并進(jìn)行相應(yīng)的營(yíng)銷組織。（后續(xù)報(bào)告將展開產(chǎn)品微觀研究）34桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第34頁?？偨Y(jié)本階段報(bào)告主要結(jié)論成交安吉最近四年的成交總套數(shù)約為14693套其中：住宅約10273套商業(yè)約3223套本案預(yù)期年市場(chǎng)

占有量可達(dá)450套價(jià)格安吉近四年成交單價(jià)：住宅類5000-7000聯(lián)排與公寓

價(jià)格差別較小產(chǎn)品熱銷主力產(chǎn)品：144方以下高層90-144方多層250-300方聯(lián)排剛需主導(dǎo)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)型別墅主導(dǎo)存量歷史存量約137萬方（全縣）去化周期約5-6年供求比呈下降趨勢(shì)存量較大競(jìng)爭(zhēng)加劇注：以本案目標(biāo)市場(chǎng)占有率25%預(yù)測(cè)。35桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第35頁。3.杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析

近一年杭州城市商品房供應(yīng)和成交情況、銷售速度和去化周期以及銷供比和成交戶型情況分析。36桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第36頁。372013年3月-2014年3月杭州商品住宅新增供應(yīng)情況新增住宅供應(yīng)2014年3月住宅供應(yīng)市場(chǎng)恢復(fù)活力，新上市體量環(huán)比暴漲桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第37頁。382013年3月-2014年3月杭州商品住宅成交情況商品住宅成交2014年3月杭州樓市逐漸回暖，住宅成交環(huán)比雖有上升但同比降幅較大桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第38頁。392013年3月-2014年3月杭州商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖成交均價(jià)成交均價(jià)止跌啟揚(yáng)，環(huán)比漲幅近17%桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第39頁。402013年3月-2014年3月杭州市場(chǎng)銷售速度和出清周期銷售速度和去化情況住宅可售面積小幅上漲，出清周期持續(xù)延長(zhǎng)桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第40頁。412013年3月-2014年3月杭州商品住宅銷供比走勢(shì)圖住宅供銷關(guān)系除2013年6月份和2014年2月份，其他各月供過于求態(tài)勢(shì)明顯桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第41頁。422013年3月-2014年3月杭州商品住宅分面積段成交占比住宅戶型剛需市場(chǎng)份額略有下降，300以上大戶型市場(chǎng)份額增長(zhǎng)較快桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第42頁。2014年一季度杭州樓市現(xiàn)分化43雖然土地市場(chǎng)漸顯蕭條，但2014年一季度杭州的賣地收入仍創(chuàng)歷史新高。與此同時(shí)，雖有不少樓盤開盤，但杭州一手房的成交量波瀾不驚，形同溫吞水。根據(jù)浙江土地網(wǎng)的公開數(shù)據(jù)，一季度杭州市賣地64宗，出讓面積230萬平方米，可建面積619.4萬平方米，成交金額469.4億元。在歷史同期當(dāng)中，這個(gè)賣地收入是最高的。桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第43頁。出讓放緩，2014年二季度或臨淡季44賣地雖然紅火，杭州主城區(qū)3月份土地卻是零出讓。二季度杭州的賣地情況可能不甚樂觀。反觀一手房銷售，3月底的最新數(shù)據(jù)顯示，日成交約53套，相對(duì)于整個(gè)杭州市來說，還是慘淡了一些，而庫存卻莫名暴漲了2000套。桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第44頁。2014年第一季度杭州樓市成交創(chuàng)三年同期最低452014年第一季度，杭州主城區(qū)商品房成交套數(shù)5276套，創(chuàng)了近三年來同期成交套數(shù)新低，還不到去年同比的50%。在這陣陣寒風(fēng)里，什么樣的樓盤表現(xiàn)不錯(cuò)？答案是：第一個(gè)采用降價(jià)來營(yíng)銷的樓盤。作為“馬年第一降”的德信·北海公園，“以價(jià)換量”的效果非常顯著，憑借高性價(jià)比在2014年第一季度取得了188套簽約套數(shù)的驕人戰(zhàn)績(jī)。而對(duì)大部分本土房企來說，這個(gè)一季度顯得格外難過。外來大鱷已經(jīng)搶占了大部分的市場(chǎng)份額，面對(duì)存量仍然高企的市場(chǎng)，如何才能從中突圍？桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第45頁。馬年首降效應(yīng)并沒有蔓延市場(chǎng)觀望情緒嚴(yán)重46一季度的杭州樓市，缺乏亮點(diǎn)缺乏熱度。唯一的亮點(diǎn)和熱度，當(dāng)屬大橋西打響的馬年第一降。

2月18日，城北祥符板塊的德信北海公園宣布15800元/平方米清盤，緊接著，同區(qū)域的天鴻香榭里以13800元/平方米的均價(jià)應(yīng)戰(zhàn)。另外還有一些樓盤或明或暗加入了這場(chǎng)混戰(zhàn)，不過以尾房清盤和推出少量特價(jià)房居多。桃花源客戶分析報(bào)告全文共52頁，當(dāng)前為第46頁。成交榜前十位八家