房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告工業(yè)房產(chǎn)成本法

房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：******有限企業(yè)位于******房產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)定估價(jià)委托人：******有限企業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：山西同業(yè)房地產(chǎn)咨詢估價(jià)有限責(zé)任企業(yè)參加估價(jià)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：******估價(jià)匯報(bào)編號(hào)：晉同房評(píng)報(bào)字[201*]第*F***號(hào)估價(jià)匯報(bào)出具日期：二○一*年**月***日致估價(jià)委托人函******有限企業(yè)：我企業(yè)接收貴方委托，為了抵押貸款需要，恪守公認(rèn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，按照嚴(yán)謹(jǐn)估價(jià)程序，采取成本法對(duì)貴方所屬位于******，總建筑面積******平方米房產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)201*年**月***日抵押價(jià)值進(jìn)行了評(píng)定。估價(jià)目標(biāo)：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)定房地產(chǎn)抵押價(jià)值。經(jīng)評(píng)定，估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)正常市場(chǎng)價(jià)值為人民幣=4881100\*CHINESENUM2********元整（RMB:*******元）；估價(jià)對(duì)象在考慮法定優(yōu)先受償款后抵押價(jià)值為人民幣=4881100\*CHINESENUM2********元整（RMB:*******元）。詳細(xì)見(jiàn)《估價(jià)結(jié)果明細(xì)表》（下頁(yè)）。估價(jià)關(guān)于情況和說(shuō)明，請(qǐng)見(jiàn)附后估價(jià)匯報(bào)。本估價(jià)匯報(bào)使用期限至201*年**月***日止。另請(qǐng)尤其關(guān)注估價(jià)匯報(bào)中價(jià)值內(nèi)涵和假設(shè)和限制條件及變現(xiàn)能力分析。此致法定代表人：山西同業(yè)房地產(chǎn)咨詢估價(jià)有限責(zé)任企業(yè)二〇一*年**月***日

估價(jià)結(jié)果明細(xì)表房產(chǎn)證號(hào)幢號(hào)結(jié)構(gòu)用途層數(shù)建成年代建筑面積（m2）評(píng)定單價(jià)（元/m2）評(píng)定總價(jià)（萬(wàn)元）123456……共計(jì)目錄一、估價(jià)師申明……………………4二、估價(jià)假設(shè)和限制條件…………5三、估價(jià)結(jié)果匯報(bào)…………………7（一）估價(jià)委托人………………7（二）房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)構(gòu)…………7（三）估價(jià)目標(biāo)…………………7（四）估價(jià)對(duì)象…………………7（五）價(jià)值時(shí)點(diǎn)…………………9（六）價(jià)值類型…………………9（七）估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)…………………9（八）估價(jià)依據(jù)…………………10（九）估價(jià)方法…………………10（十）估價(jià)結(jié)果…………………11（十一）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師……12（十二）實(shí)地查勘日期…………12（十三）估價(jià)作業(yè)日期…………12四、估價(jià)技術(shù)匯報(bào)…………………13五、附件……………21 估價(jià)師聲明我們鄭重申明：1、我們?cè)诒竟纼r(jià)匯報(bào)中陳說(shuō)事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確。2、本估價(jià)匯報(bào)中分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)匯報(bào)中已說(shuō)明假設(shè)和限制條件限制。3、我們與本估價(jià)匯報(bào)中估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與關(guān)于當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)匯報(bào)。5、我們已對(duì)本估價(jià)匯報(bào)中估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘察。6、沒(méi)有些人對(duì)本估價(jià)匯報(bào)提供主要專業(yè)幫助。7、本匯報(bào)依據(jù)了估價(jià)委托人提供相關(guān)資料，估價(jià)委托人對(duì)提供資料真實(shí)性、完整性以及產(chǎn)生后果負(fù)責(zé)，我們僅對(duì)操作過(guò)程及采取方法公允性負(fù)責(zé)。8、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師參加估價(jià)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師姓名注冊(cè)號(hào)簽名署名日期**************************

估價(jià)假設(shè)和限制條件一、假設(shè)前提條件1、***正當(dāng)有償取得估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)，并支付關(guān)于稅費(fèi)。2、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)作為工業(yè)用途，得到最有效利用。3、在價(jià)值時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、平等、自愿交易市場(chǎng)。4、任何關(guān)于估價(jià)對(duì)象運(yùn)作方式及程序符合國(guó)家和地方關(guān)于法律、法規(guī)。5、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)未設(shè)定租賃權(quán)、抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。6、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)未設(shè)定其它法定優(yōu)先受償款。7、估價(jià)委托人提供《房屋全部權(quán)證》等資料復(fù)印件真實(shí)、正當(dāng)、有效，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)無(wú)司法機(jī)關(guān)查封、行政機(jī)關(guān)禁止轉(zhuǎn)讓情形，房地產(chǎn)權(quán)屬清楚，無(wú)糾紛。二、限制條件1、本匯報(bào)估價(jià)結(jié)果是在此次估價(jià)特定估價(jià)目標(biāo)下形成，即為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)定房地產(chǎn)抵押價(jià)值，不對(duì)其余用途和目標(biāo)負(fù)責(zé)，若改變用途或估價(jià)目標(biāo)，需對(duì)估價(jià)對(duì)象重新評(píng)定。2、本匯報(bào)估價(jià)結(jié)果是在現(xiàn)行正常市場(chǎng)情況下形成，未考慮國(guó)家宏觀調(diào)控政策發(fā)生改變、政策調(diào)整及遇有不可抗力對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值可能產(chǎn)生影響。3、此次評(píng)定估價(jià)對(duì)象建筑面積依據(jù)了估價(jià)委托人提供《房屋全部權(quán)證》（*房權(quán)證**字第*********號(hào)）上所載建筑面積，我們并未進(jìn)行實(shí)地丈量。4、本匯報(bào)必須完整使用，對(duì)僅使用匯報(bào)中部分內(nèi)容造成關(guān)于方面損失，本企業(yè)不負(fù)任何責(zé)任。未經(jīng)評(píng)定單位書(shū)面同意，本匯報(bào)全部或任一部分均不得使用于公開(kāi)文件、通告或匯報(bào)中，也不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表。5、此次評(píng)定我們已對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)真?zhèn)我约笆欠衽c估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)狀況吻合推行了必要注意義務(wù)。但估價(jià)師對(duì)影響房地產(chǎn)權(quán)屬法律和全部權(quán)問(wèn)題不負(fù)擔(dān)證實(shí)責(zé)任。6、本匯報(bào)除正式估價(jià)匯報(bào)外，其余復(fù)印、影印件均無(wú)法律效力。7、本匯報(bào)使用期為自匯報(bào)完成之日起一年（即自201*年**月***日起至201*年**月***日止）。8、本匯報(bào)由山西同業(yè)房地產(chǎn)咨詢估價(jià)有限責(zé)任企業(yè)負(fù)責(zé)解釋。三、特殊事項(xiàng)說(shuō)明1、價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)已設(shè)定抵押權(quán)?？紤]到重新設(shè)定抵押需注銷現(xiàn)有他項(xiàng)權(quán)利，故此次評(píng)定未考慮現(xiàn)有他項(xiàng)權(quán)利對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值影響。2、在估價(jià)匯報(bào)使用期內(nèi)假如估價(jià)對(duì)象本身情況或國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況發(fā)生重大改變而引發(fā)估價(jià)對(duì)象價(jià)值發(fā)生改變時(shí)，應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值重新進(jìn)行評(píng)定。3、抵押期間，抵押權(quán)人應(yīng)該關(guān)注估價(jià)對(duì)象因不可抗力原因或者其它原因造成抵押物價(jià)值改變而可能產(chǎn)生房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。4、抵押權(quán)人要定時(shí)或在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格改變較快時(shí)對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值進(jìn)行再評(píng)定。5、估價(jià)匯報(bào)使用者應(yīng)認(rèn)真閱讀并整體使用本匯報(bào)，按既定估價(jià)目標(biāo)合理使用本匯報(bào)。6、估價(jià)對(duì)象作為**用房，其價(jià)值除受本身原因（實(shí)物原因、權(quán)益原因和區(qū)位原因）影響外，還受到制度政策、經(jīng)濟(jì)原因、社會(huì)原因、交易方式等外部原因影響，尤其是抵押期限屆滿抵押權(quán)人未受清償而將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)拍賣或者變賣處置，其拍賣或者變賣價(jià)格受變現(xiàn)時(shí)間長(zhǎng)短、處置方式、營(yíng)銷策略、處置稅費(fèi)種類、數(shù)額和清償次序影響而不一樣。處置資產(chǎn)現(xiàn)通常采取快速變現(xiàn)方式，在無(wú)其它法定優(yōu)先受償款影響下，按其清償次序通常將產(chǎn)生評(píng)定費(fèi)、拍賣傭金、交易稅、契稅及按要求應(yīng)繳納其它費(fèi)用，提請(qǐng)匯報(bào)使用者注意。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果匯報(bào)一、估價(jià)委托人委托方：******有限企業(yè)地址:******聯(lián)系人：***聯(lián)絡(luò)電話：******二、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)構(gòu)估價(jià)機(jī)構(gòu)：山西同業(yè)房地產(chǎn)咨詢估價(jià)有限責(zé)任企業(yè)機(jī)構(gòu)地址：**(縣)市迎澤區(qū)迎澤南街鼎元時(shí)代廣場(chǎng)第G區(qū)28號(hào)A座十七層1704號(hào)資格證書(shū)號(hào)：【晉】房估0234法人代表：王建民聯(lián)絡(luò)電話：(0351)83902558390259三、估價(jià)目標(biāo)為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)定房地產(chǎn)抵押價(jià)值。四、估價(jià)對(duì)象（一）權(quán)益情況1、房產(chǎn)登記情況依據(jù)估價(jià)委托人提供《房屋全部權(quán)證》（*************號(hào)）顯示：房屋全部權(quán)人：******有限企業(yè)；房屋坐落：******；丘（地）號(hào)：******；產(chǎn)別：****；填發(fā)單位：******；填發(fā)日期：201*年*月***日。其余情況詳見(jiàn)下表： 幢號(hào)房號(hào)結(jié)構(gòu)房屋總層數(shù)所在層數(shù)建筑面積（m2）設(shè)計(jì)/規(guī)劃用途123456……共計(jì)******2、他項(xiàng)權(quán)利情況（未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利）依據(jù)估價(jià)委托人提供關(guān)于資料，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未設(shè)定抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。（已設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利）依據(jù)估價(jià)委托人提供關(guān)于資料，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)已設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利（他項(xiàng)權(quán)利人：*********，他項(xiàng)權(quán)利金額：***萬(wàn)元，他項(xiàng)權(quán)利期限：20**年*月**日起至20**年*月**日止）。（二）實(shí)物情況1、區(qū)域位置估價(jià)對(duì)象位于。東、南、西、北四至。2、交通情況（交通便利）估價(jià)對(duì)象*臨***路（街），（東/南/西/北）距***路（街）約***米（公里），附近分布有***路（街）、***路（街）等道路，通有***路、***路、***路等公交線路，距**高速公路**出入口約***公里，距**火車站約***公里，交通便利。（交通通常）估價(jià)對(duì)象*臨***路（街），附近分布有***路（街）等道路，通有城鎮(zhèn)公交車，交通通常。（交通不便）估價(jià)對(duì)象*臨***（支路），（東/南/西/北）距***路（街）約***米，未通有公交線路，交通不便。3、區(qū)域特征（產(chǎn)業(yè)集聚程度較高）估價(jià)對(duì)象位于******園（開(kāi)發(fā)）區(qū)，園（開(kāi)發(fā)）區(qū)概況，周圍分布有******、******、******等企業(yè)，產(chǎn)業(yè)集聚程度較高。（產(chǎn)業(yè)集聚程度通常）估價(jià)對(duì)象位于***（鄉(xiāng)）鎮(zhèn)，（鄉(xiāng)）鎮(zhèn)概況，區(qū)域內(nèi)分布有******、******等部分企業(yè)，產(chǎn)業(yè)集聚度通常。（產(chǎn)業(yè)集聚程度低）待估宗地所處區(qū)域?yàn)檗r(nóng)村，區(qū)域內(nèi)工業(yè)企業(yè)分散，產(chǎn)業(yè)集聚度低。4、估價(jià)對(duì)象基本概況幢號(hào)設(shè)計(jì)/規(guī)劃用途結(jié)構(gòu)層數(shù)層高（m）建成年代建筑面積（m2）裝修及設(shè)施情況123456……共計(jì)******納入此次評(píng)定范圍估價(jià)對(duì)象為位于************幢，總建筑面積******平方米。各幢詳細(xì)情況詳見(jiàn)下表：五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)二○一*年**月***日六、價(jià)值類型此次估價(jià)采取價(jià)值類型為房地產(chǎn)抵押價(jià)值。房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)置法定優(yōu)先受償權(quán)利下市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉法定優(yōu)先受償款。七、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（一）基本標(biāo)準(zhǔn)1、獨(dú)立、客觀、公正標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)立、客觀、公正標(biāo)準(zhǔn)要求站在中立立場(chǎng)上，實(shí)事求是、公平正直地評(píng)定出對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理價(jià)值或價(jià)格。2、正當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)正當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定估價(jià)對(duì)象情況下價(jià)值或價(jià)格。3、價(jià)值時(shí)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值時(shí)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)要求估價(jià)結(jié)果是在依照估價(jià)目確實(shí)定某一特定時(shí)間價(jià)值或價(jià)格。4、代替標(biāo)準(zhǔn)代替標(biāo)準(zhǔn)要求估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對(duì)象類似房地產(chǎn)在同等條件下價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)。5、最高最好利用標(biāo)準(zhǔn)最高最好利用標(biāo)準(zhǔn)要求估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最好利用情況下價(jià)值或價(jià)格。（二）特殊標(biāo)準(zhǔn)慎重標(biāo)準(zhǔn)慎重標(biāo)準(zhǔn)是評(píng)定房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)該恪守一項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，它要求在存在不確定性原因情況下作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)該保持必要慎重，充分估量抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到限制、未來(lái)可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估假設(shè)未設(shè)置法定優(yōu)先受償權(quán)利下價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉法定優(yōu)先受償款。八、估價(jià)依據(jù)1、《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)定法》（中華人民共和國(guó)主席令第46號(hào)）2、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》3、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》4、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》5、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291－）6、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》7、《房屋全部權(quán)證》（*房權(quán)證**字第*********號(hào)）8、估價(jià)委托人提供關(guān)于資料9、估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查所取得資料10、估價(jià)方所掌握和搜集房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)于資料九、估價(jià)方法依照估價(jià)對(duì)象詳細(xì)情況和估價(jià)目標(biāo)，此次評(píng)定采取成本法進(jìn)行評(píng)定。成本法是求取估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值方法。十、估價(jià)結(jié)果經(jīng)評(píng)定，******有限企業(yè)所屬位于************幢房產(chǎn)，總建筑面積******平方米，在現(xiàn)時(shí)情況下于價(jià)值時(shí)點(diǎn)201*年*月***日評(píng)定總價(jià)為******萬(wàn)元(詳見(jiàn)《估價(jià)結(jié)果明細(xì)表》)。估價(jià)結(jié)果明細(xì)表房產(chǎn)證號(hào)幢號(hào)結(jié)構(gòu)用途層數(shù)建成年代建筑面積（m2）評(píng)定單價(jià)（元/m2）評(píng)定總價(jià)（萬(wàn)元）123……共計(jì)估價(jià)結(jié)果匯總表幣種：人民幣估價(jià)方法相關(guān)結(jié)果成本法測(cè)算結(jié)果總價(jià)（萬(wàn)元）：?jiǎn)蝺r(jià)（元/m2）：評(píng)定價(jià)值總價(jià)（萬(wàn)元）：?jiǎn)蝺r(jià)（元/m2）：房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)定結(jié)果匯總表幣種：人民幣估價(jià)對(duì)象項(xiàng)目及結(jié)果估價(jià)對(duì)象1.假定未設(shè)置法定優(yōu)先受償權(quán)下價(jià)值總價(jià)（萬(wàn)元）：?jiǎn)蝺r(jià)（元/m2）2.估價(jià)師知悉法定優(yōu)先受償款總價(jià)（萬(wàn)元）：2.1已抵押擔(dān)保債權(quán)數(shù)額總價(jià)（萬(wàn)元）：2.2拖欠建設(shè)工程價(jià)款總價(jià)（萬(wàn)元）：2.3其余法定優(yōu)先受償款總價(jià)（萬(wàn)元）：3.抵押價(jià)值總價(jià)（萬(wàn)元）：?jiǎn)蝺r(jià)（元/m2）十一、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師參加估價(jià)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師姓名注冊(cè)號(hào)簽名署名日期**************************十二、實(shí)地查勘日期二○一*年**月***日至二〇一*年**月***日 十三、估價(jià)作業(yè)日期二○一*年**月***日至二〇一*年**月***日房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)匯報(bào)一、個(gè)別原因分析（一）權(quán)益情況同結(jié)果匯報(bào)。（二）實(shí)物情況同結(jié)果匯報(bào)。二、區(qū)域原因分析（一）區(qū)域位置同結(jié)果匯報(bào)。（二）交通情況同結(jié)果匯報(bào)。（三）區(qū)域特征同結(jié)果匯報(bào)。三、最高最好利用分析 房地產(chǎn)估價(jià)以房地產(chǎn)最高最好利用為前提，是估價(jià)對(duì)象一個(gè)最可能、最經(jīng)濟(jì)用途，能使估價(jià)對(duì)象利益最大化。依照估價(jià)對(duì)象周圍環(huán)境及整體布局，估價(jià)對(duì)象作為**用房，符合最高最好利用標(biāo)準(zhǔn)。四、市場(chǎng)背景分析**(縣)市作為山西省省會(huì)，是山西省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和交通樞紐，也是中央政府確定內(nèi)陸開(kāi)放城市之一。至底，**(縣)市常住人口逾470萬(wàn)。近年來(lái)，受國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，**(縣)市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行雖有下滑，但總體態(tài)勢(shì)良好，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)尤其是道路交通建設(shè)方面成效顯著，伴隨經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展和人口不停增加，作為城市建設(shè)主力房地產(chǎn)業(yè)也得到了快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍。3月在第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)第四次會(huì)議上，政府工作匯報(bào)中指出，房地產(chǎn)政策將以推進(jìn)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展為重點(diǎn)。當(dāng)年棚戶區(qū)住房改造600萬(wàn)套,要提升棚改貨幣化安置百分比。完善支持居民住房合理消費(fèi)稅收、信貸政策，滿足住房剛性需求和改進(jìn)性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存。隨之，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)公布了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策關(guān)于問(wèn)題通知》，通知明確，在不實(shí)施“限購(gòu)”方法城市，居民家庭首次購(gòu)置普通住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，標(biāo)準(zhǔn)上最低首付款百分比為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)人民銀行、住房城鎮(zhèn)建設(shè)部、財(cái)政部也聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于完善職員住房公積金賬戶存款利率形成機(jī)制通知》，決定自2月21日起，將職員住房公積金賬戶存款利率，由現(xiàn)行按照歸集時(shí)間執(zhí)行活期和三個(gè)月存款基準(zhǔn)利率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定時(shí)存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鎮(zhèn)建設(shè)部三部門(mén)亦于2月19日聯(lián)合公布了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易步驟契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策通知》，對(duì)個(gè)人購(gòu)置家庭唯一住房，面積為90平方米及以下，減按1%稅率征收契稅；面積為90平方米以上，減按1.5%稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)置家庭第二套改進(jìn)性住房，面積為90平方米及以下，減按1%稅率征收契稅；面積為90平方米以上，減按2%稅率征收契稅。受國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)眾多利好政策影響，預(yù)計(jì)今后一段時(shí)間內(nèi)，**(縣)市房地產(chǎn)將繼續(xù)朝著健康平穩(wěn)方向發(fā)展。五、估價(jià)方法依照估價(jià)對(duì)象詳細(xì)情況和估價(jià)目標(biāo)，此次評(píng)定采取成本法進(jìn)行評(píng)定。成本法是求取估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值方法。六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程（一）原理及公式:成本法是求取估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值方法。公式：評(píng)定價(jià)值=重置成本×成新率重置成本=建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（二）成新率確實(shí)定成新率是依照房屋建筑物耐用年限、已使用年限，并依照現(xiàn)場(chǎng)勘察實(shí)際完損程度，參考原城鎮(zhèn)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》（試行）綜合給予評(píng)定。（1）理論成新率=尚可使用年限/耐用年限×100%（2）勘察成新率=完損等級(jí)評(píng)定共計(jì)參考《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》，確定其綜合成新率?！斗课萃険p等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》完損等級(jí)新舊程度評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)完好房100%新建、完整、堅(jiān)固、無(wú)變形、使用良好、裝修粉刷有鮮感90%新建、完整、堅(jiān)固、無(wú)變形、使用良好、但微見(jiàn)稍損傷80%新建、完整、堅(jiān)固、無(wú)變形、使用良好、油化粉刷色澤尚好基本完好房70%結(jié)構(gòu)整齊、色澤不鮮、內(nèi)外粉刷少許剝落60%結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)完好、有少許損壞、裝修局部剝落及使用不便50%房屋完整、結(jié)構(gòu)有損、使用不靈、粉刷風(fēng)化酥松通常損壞房40%結(jié)構(gòu)較多損壞、強(qiáng)度有減、屋面漏水、裝修損壞、變形、粉刷剝落嚴(yán)重?fù)p壞房30%以下地基顯著沉降、承重構(gòu)件開(kāi)變、漏雨、起砂、門(mén)窗使用不靈活、內(nèi)外粉刷嚴(yán)重剝落（三）測(cè)算過(guò)程：（若為單幢）/（若為多幢）以第**幢為例（1）建設(shè)成本：建設(shè)成本指在取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要直接費(fèi)用、稅金等。主要包含：建筑安裝工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)、和前期工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其余工程費(fèi)等。①建筑安裝工程費(fèi)包含建造房屋及隸屬工程所發(fā)生土建工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、裝飾裝修工程費(fèi)用等。參考《山西省建設(shè)工程計(jì)價(jià)依據(jù)（）》、《山西省建設(shè)工程投資估算指標(biāo)》和近期類似工程造價(jià)資料，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)勘察和估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，綜合確定建筑安裝工程費(fèi)為****元/平方米。②勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)及開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)：包含可行性研究、工程勘察、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、建設(shè)工程招投標(biāo)、施工通水、通電、通路、場(chǎng)地平整及暫時(shí)用房等開(kāi)發(fā)項(xiàng)現(xiàn)在期工作必要支出；稅費(fèi)包含關(guān)于稅收和地方政府或關(guān)于部門(mén)收取費(fèi)用，如綠化建設(shè)費(fèi)、人防工程費(fèi)等。通常按建安工程費(fèi)一定百分比測(cè)算。此次取建安工程費(fèi)*%。則：勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)及開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)=****×*%=****（元/平方米）（保留兩位）③基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：包含城市規(guī)劃要求配套道路、給排水（給水、雨水、污水、中水）、電力、電信、燃?xì)狻崃?、有線電視等設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。依照當(dāng)?shù)卣P(guān)于文件要求，此處基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)取**元/平方米（保留兩位）。④公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：包含城市規(guī)劃要求配套教育（如幼稚園）、醫(yī)療衛(wèi)生（如醫(yī)院）、文化體育（如文化活動(dòng)中心）、小區(qū)服務(wù)（如居委會(huì)）、市政公用（如公共廁所）等非營(yíng)業(yè)性設(shè)施建設(shè)費(fèi)用?？紤]估價(jià)對(duì)象為工業(yè)用房實(shí)際情況，此項(xiàng)費(fèi)用不予計(jì)取。⑤其余工程費(fèi)：包含工程監(jiān)理費(fèi)、完工驗(yàn)收費(fèi)等。調(diào)查**（縣）市現(xiàn)在工程監(jiān)理費(fèi)及完工驗(yàn)收費(fèi)用情況，通常為建安造價(jià)*%。則其余工程費(fèi)=****×*%=****（元/平方米）（保留兩位）建設(shè)成本為①-⑤項(xiàng)共計(jì)：****+****+****+0+****=****（元/平方米）（保留兩位）（2）管理費(fèi)用：是指業(yè)主為組織和管理房屋開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必要支出，包含人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。調(diào)查**（縣）市現(xiàn)在開(kāi)發(fā)企業(yè)管理費(fèi)用情況，此次管理費(fèi)用取建設(shè)成本*%：管理費(fèi)用=****×*%=****（元/平方米）（保留兩位）（3）銷售費(fèi)用：是指預(yù)售未來(lái)開(kāi)發(fā)完成房地產(chǎn)或者銷售已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成房地產(chǎn)必要支出，包含廣告費(fèi)、銷售資料制作費(fèi)、樣板房或樣板間建設(shè)費(fèi)、售樓處建設(shè)費(fèi)、銷售人員費(fèi)用或者銷售代理費(fèi)等?？紤]到估價(jià)對(duì)象本身實(shí)際情況。此次評(píng)定此項(xiàng)費(fèi)用不予計(jì)取。（4）投資利息：是指在開(kāi)發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生全部必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算利息。建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用都應(yīng)計(jì)算利息。依照估價(jià)對(duì)象詳細(xì)情況，確定建設(shè)期為1（2）年，依據(jù)中國(guó)人民銀行12月24日公布貸款利率，取一年以內(nèi)（一至五年）期銀行貸款利率4.35%（4.75%）作為資金利息率，按單（復(fù)）利計(jì)算，其計(jì)息基數(shù)為前三項(xiàng)費(fèi)用之和。（單利）（****+****+0）×4.35%×1/2=****+****V（元/平方米）（保留兩位）（復(fù)利）（****+****+0）×[(1+4.75%)2/2-1]=****+****V（元/平方米）（保留兩位）（5）銷售稅費(fèi)：是指銷售已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成房地產(chǎn)或者預(yù)售未來(lái)開(kāi)發(fā)完成房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳納稅費(fèi)。包含“兩稅（營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅）一費(fèi)（教育費(fèi)附加）”及其余銷售稅費(fèi)（印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等）。則：考慮到估價(jià)對(duì)象本身實(shí)際情況。此次評(píng)定此項(xiàng)費(fèi)用不予計(jì)取。（6）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是指開(kāi)發(fā)業(yè)主正常回報(bào)。調(diào)查**（縣）市同類型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)平均水平，此次評(píng)定按建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息之和10%計(jì)取。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=（****+****+0+****+****V）×10%=****+****V（元/平方米）（保留兩位）（7）房屋重置成本（V）V=（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）=（略）=****（元/平方米）（保留兩位）（8）成新率確定估價(jià)對(duì)象建成于****年，結(jié)構(gòu)為**結(jié)構(gòu)，耐用年限為**年，距價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)已使用**年，則理論成新率=（計(jì)算過(guò)程略）估價(jià)人員經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘察，估價(jià)對(duì)象使用維護(hù)情況良好/很好/通常，為****房，勘察成新率為**%，綜合確定估價(jià)對(duì)象成新率=理論成新率×**%+勘察成新率×**%=**%（9）估價(jià)對(duì)象房屋單價(jià)估價(jià)對(duì)象房屋單價(jià)=重置單價(jià)×成新率=****×**%=****(元/平方米)（結(jié)果取整）估價(jià)對(duì)象房屋總價(jià)=****×（建筑面積）=****（萬(wàn)元）（結(jié)果取整）經(jīng)過(guò)以上測(cè)算過(guò)程，估價(jià)對(duì)象評(píng)定總價(jià)為****萬(wàn)元。詳細(xì)見(jiàn)《評(píng)定測(cè)算明細(xì)表》。評(píng)估測(cè)算明細(xì)表表-1序號(hào)房屋總層數(shù)結(jié)構(gòu)層高（m）用途建筑安裝工程費(fèi)（元）勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)及開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)（元）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（元）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（元）其余工程費(fèi)（元）建設(shè)成本（元）AB=A×*%CDE=A×*%F=A+B+C+D+E表-2序號(hào)建筑面積（平方米）建設(shè)成本（元）管理費(fèi)（元）銷售費(fèi)用（元）投資利息（元）稍售稅費(fèi)（元）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（元）重置單價(jià)（元/平方米）成新率（%）評(píng)定單價(jià)（元/平方米）評(píng)定總價(jià)（萬(wàn)元）FG=F×*%HI=(F+G+H)××4.35%×1/2/（單利）[(1+4.75%)2/2-1]（復(fù)利）JK=(F+G+H+I)×10%（15%）L=F+G+H+I+J+K共計(jì)（四）法定優(yōu)先受償款確實(shí)定（如已設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利）經(jīng)估價(jià)人員調(diào)查并結(jié)合估價(jià)委托人提供關(guān)于資料，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)已設(shè)定抵押權(quán)，不存在其余法定優(yōu)先受償款。考慮到重新設(shè)定抵押需注銷現(xiàn)有他項(xiàng)權(quán)利，故此次評(píng)定未考慮他項(xiàng)權(quán)利對(duì)評(píng)定價(jià)值影響，估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款為零。（如未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利）經(jīng)估價(jià)人員調(diào)查并結(jié)合委托方提供關(guān)于資料，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)未設(shè)定抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，不存在其余法定優(yōu)先受償款。故估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款為零。（五）估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)抵押價(jià)值確實(shí)定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)抵押價(jià)值=假定未設(shè)置法定優(yōu)先受償權(quán)利下價(jià)值-法定優(yōu)先受償款=*****-0=*****（萬(wàn)元）七、估價(jià)結(jié)果經(jīng)評(píng)定，******有限企業(yè)所屬位于************幢房產(chǎn)，總建筑面積******平方米，在現(xiàn)時(shí)情況下于價(jià)值時(shí)點(diǎn)201*年*月***日評(píng)定總價(jià)為******萬(wàn)元(詳見(jiàn)《估價(jià)結(jié)果明細(xì)表》)。估價(jià)結(jié)果明細(xì)表房產(chǎn)證號(hào)幢號(hào)結(jié)構(gòu)用途層數(shù)建成年代建筑面積（m2）評(píng)定單價(jià)（元/m2）評(píng)定總價(jià)（萬(wàn)元）123……共計(jì)估價(jià)結(jié)果匯總表