屋頂分布式光伏項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)及談判要點(diǎn)

屋頂分布式光伏項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)及談判要點(diǎn)屋頂分布式光伏電站的主要法律風(fēng)險(xiǎn)及《合同能源管理協(xié)議》談判要點(diǎn)一、主要風(fēng)險(xiǎn)（一）房屋建設(shè)手續(xù)不合法，房屋產(chǎn)權(quán)不清晰1、房屋建設(shè)手續(xù)不合法，致使房屋存在被拆除或禁止使用情形依據(jù)相關(guān)法律，面臨被拆除或被禁止使用的幾種情形：1）未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)；2）未經(jīng)消防驗(yàn)收或消防驗(yàn)收不合格；3）建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過程中存在違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為。對策及建議：項(xiàng)目立項(xiàng)及協(xié)議簽署前，應(yīng)要求合作方提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證、竣工驗(yàn)收證明、消防驗(yàn)收證明等證明文件，以證明擬使用的建筑本身的合法性。2、產(chǎn)權(quán)不清晰，或無法提供完整、合法的產(chǎn)權(quán)證明，致使屋頂使用存在權(quán)屬爭議或權(quán)利瑕疵對策及建議：項(xiàng)目立項(xiàng)及協(xié)議簽署前，應(yīng)要求合作方提供擬使用屋頂所屬房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書（或提供房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證）。3、房屋本身存在被抵押、查封等情形影響屋頂租賃及使用的限制性因素根據(jù)相關(guān)法律，發(fā)生以下兩種情形，屋頂租賃合同將無法履約：1）在簽署屋頂租賃協(xié)議前，房屋已經(jīng)被抵押。債務(wù)到期，屋頂業(yè)主（抵押人）還未清償債務(wù)，債權(quán)人對其拍賣、變賣導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生變化；2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。對策及建議：1）承租方在簽訂屋頂租賃協(xié)議前，前往當(dāng)?shù)氐牟粍?dòng)產(chǎn)登記部門對出租方提供房屋、土地的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查，了解房屋、土地上是否存在抵押權(quán)；2）在屋頂租賃協(xié)議或能源管理協(xié)議中增加因抵押權(quán)人實(shí)行抵押權(quán)的特別賠償條款，或者與抵押權(quán)人約定在其行使抵押權(quán)后繼續(xù)維持租賃合同效力；3）為避免屋頂租賃合同簽署后，發(fā)生的抵押、查封等情形影響屋頂租賃合同的實(shí)施，建議在屋頂租賃合同簽署后向有關(guān)房產(chǎn)管理部門辦理屋頂租賃合同的登記備案。（二）屋頂租賃合同的簽署主體是否適格根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，居民樓屋頂屬于建筑物的共有部門分，由全體業(yè)主共有并共同使用。由于產(chǎn)權(quán)較為分散，其屋頂?shù)某鲎?、利用需要按照業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則，經(jīng)過合法有效的民主決策程序后方可進(jìn)行租賃。對策及建議：1）事先做好建筑物產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的調(diào)查，規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)；2）對于已設(shè)立業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)的居民小區(qū)，應(yīng)按照業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則，就租賃使用屋頂建設(shè)屋頂分布式光伏電站事宜履行民主決策程序。原則上，上述事宜需經(jīng)與屋頂相關(guān)的業(yè)主同意，并經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。建議由業(yè)主委員會(huì)作為屋頂?shù)某鲎夥?，由業(yè)主委員會(huì)召集業(yè)主大會(huì)，取得合法有效的業(yè)主大會(huì)的民主決策決議，決議上需附有業(yè)主的簽字及手印，且需體現(xiàn)同意利用屋頂建設(shè)屋頂分布式光伏電站，并同意委托業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主簽署屋頂租賃及利用協(xié)議：3）對于未設(shè)立業(yè)主委員會(huì)的居民小區(qū)，應(yīng)就租賃利用屋頂建設(shè)分布式光伏電站事宜征得屋頂相關(guān)業(yè)主同意及專有部分占修建物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并同意委托物業(yè)公司簽訂屋頂租賃及利用協(xié)議，且物業(yè)公司的后續(xù)變換不影響租賃合同的效力，應(yīng)由變換后物業(yè)公司繼續(xù)履行租賃合同。（三）屋頂租賃合同租賃期限根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，租賃合同期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。分布式光伏項(xiàng)目一般運(yùn)營期限為25年，租賃合同期限不能滿足分布式光伏項(xiàng)目的運(yùn)營期限。對策及建議：在合同中約定租賃期限為20年，同時(shí)約定協(xié)議到期之后，雙方對該協(xié)議以補(bǔ)充協(xié)議形式續(xù)簽5年。（四）革新及拆遷風(fēng)險(xiǎn)因場地革新等出租方或場地提供方原因?qū)е码娬拘璨鸪?，如能提供其他安裝場地的，需賠償安裝期間的發(fā)電喪失及拆裝、裝卸等喪失；如無法提供安裝場地的，需賠償運(yùn)營期內(nèi)發(fā)電收益及拆除、運(yùn)輸?shù)葐适?。因政府拆遷行為造成電站需要拆除的，應(yīng)由電站所有權(quán)人與政府有關(guān)部門溝通拆遷補(bǔ)償事宜，因電站所得的全部拆遷補(bǔ)償均歸屬于電站所有權(quán)人。對策及建議：1、投資前需核實(shí)計(jì)劃期內(nèi)是否存在革新、拆遷的可能性及風(fēng)險(xiǎn)；2、在合同中對革新、拆遷等景遇發(fā)生后的賠償事宜進(jìn)行明確約定。（五）合同期限屆滿后的處理步伐合同期限屆滿后，對于電站資產(chǎn)的處理簡單成為后續(xù)的爭議核心，處理不當(dāng)不但會(huì)增加成本，還簡單引發(fā)訴訟等風(fēng)險(xiǎn)。對策及建議：建議在合同中明確合同期限屆滿后，是自行拆除還是以特定價(jià)格或評估價(jià)格轉(zhuǎn)讓方合作方，避免因履行不能產(chǎn)生爭議。（六）其他風(fēng)險(xiǎn)1、建筑物設(shè)計(jì)、屋頂荷載、屋頂結(jié)構(gòu)不滿足分布式電站建設(shè)要求得風(fēng)險(xiǎn)對策及建議：建議在投資前請求合作方提供修建物的所有設(shè)計(jì)及建設(shè)資料，對是否滿足電站建設(shè)請求的前提繼續(xù)擰評價(jià)和分析，必要時(shí)應(yīng)及時(shí)尋求第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)意見。2、在建設(shè)及運(yùn)營期內(nèi)，經(jīng)常發(fā)生因工程施工不規(guī)范、設(shè)備故障、設(shè)備毀損及丟失以及其他重大不利因素造成的人員或財(cái)產(chǎn)損失，給公司造成財(cái)產(chǎn)和名譽(yù)損失。對策及建議：1、制定及完善工程施工、運(yùn)行維護(hù)工作中的安全操作章程，加強(qiáng)內(nèi)部安全培訓(xùn)及實(shí)操，增強(qiáng)自身及委托的第三方人員的安全防范意識(shí)；2、完善分布式光伏電站設(shè)計(jì)及施工規(guī)范，確保設(shè)計(jì)及施工符合國家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)規(guī)范，避免違章作業(yè)、低標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)所造成的安全隱患；3、建議在建設(shè)及運(yùn)營期內(nèi)，為光伏項(xiàng)目投保如下保險(xiǎn)：安裝工程一切險(xiǎn)及第三者責(zé)任險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)、營業(yè)中斷險(xiǎn)、機(jī)器設(shè)備損壞險(xiǎn)和公眾責(zé)任險(xiǎn)，以規(guī)避和轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。二、合同能源管理協(xié)議（居民樓屋頂分布式）談判要點(diǎn)序號(hào)12標(biāo)題合同要點(diǎn)項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱、地點(diǎn)、建設(shè)規(guī)模、屋頂面積、運(yùn)營期限、產(chǎn)權(quán)證書編號(hào)、屋頂結(jié)構(gòu)等項(xiàng)目設(shè)計(jì)、1、項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)；施行及驗(yàn)收2、項(xiàng)目的施行；3、項(xiàng)目的驗(yàn)收。項(xiàng)目發(fā)電量1、計(jì)量裝置及發(fā)電量計(jì)量；及節(jié)能效益2、節(jié)能效益分享：確定電價(jià)優(yōu)惠的基準(zhǔn)（牢固電價(jià)、分時(shí)分享電價(jià)、消納比例）和標(biāo)準(zhǔn)（固定比例、浮動(dòng)比例）。3、節(jié)能效益的分享期限：原則上分享期限為25年，具體以滿足投資收益率的分享期限為準(zhǔn)。電費(fèi)及結(jié)算1、電費(fèi)的計(jì)算公式；2、電費(fèi)的結(jié)算方式。甲方的權(quán)力1、優(yōu)先、全額消納項(xiàng)目所發(fā)電能；義務(wù)2、提供屋頂租賃及使用手續(xù)（特別是業(yè)主大會(huì)決議、屋頂租賃及使用協(xié)議）合法、有效；3、提供協(xié)議場地的合法建設(shè)手續(xù)；4、配合辦理電網(wǎng)及其他手續(xù)；5、運(yùn)營期內(nèi)不能擅自消除合同，否則應(yīng)賠償喪失；6、協(xié)助申請補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)或其他優(yōu)惠；7、不得擅自拆解、移除、更換或移動(dòng)項(xiàng)目任何設(shè)備或隸屬設(shè)施，否則應(yīng)予賠償；8、確保項(xiàng)目資產(chǎn)安全，防止毀損、遺失及偷盜發(fā)生；9、因屋頂改造影響電站運(yùn)行的，應(yīng)賠償移除及安裝費(fèi)及停運(yùn)期間的電費(fèi)損失，改造后，屋頂仍能滿足項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營，否則應(yīng)賠償喪失；10、因甲方及產(chǎn)權(quán)人原因?qū)е滦枰鸪娬厩覠o法提供其他安裝場地的，甲方應(yīng)給予不少于120日的拆除時(shí)間，并賠償損失；11、負(fù)責(zé)屋頂?shù)木S護(hù)、保養(yǎng)、檢查及修復(fù)，并承擔(dān)有關(guān)費(fèi)用；12、不得擅自進(jìn)入屋頂作業(yè)或從事其他影響光伏電站安全額行為；13、按時(shí)支付電費(fèi)；14、其他條目。乙方的權(quán)利1、電站的所有權(quán)歸屬乙方，甲方不得干涉乙方獨(dú)立自主經(jīng)和義務(wù)營的權(quán)利，不得對電站進(jìn)行任何處分，并應(yīng)提供相關(guān)協(xié)助義務(wù)；2、按約定收取電費(fèi)；3、各自所有的修建物、設(shè)備及設(shè)施由各自承擔(dān)維護(hù)、保養(yǎng)34567項(xiàng)目更改8違約責(zé)任91011合同消除其他事項(xiàng)附件義務(wù)并承擔(dān)有關(guān)費(fèi)用；4、項(xiàng)目補(bǔ)貼歸乙方所有；5、負(fù)責(zé)電站的各項(xiàng)批文辦理、電站的運(yùn)營維護(hù)，甲方提供相應(yīng)協(xié)助；6、因政府原因需對承載屋頂進(jìn)行拆遷的，拆遷方案應(yīng)由甲方、乙方和業(yè)主方配合確定，屋頂光伏電站拆遷由乙方與政府有關(guān)部分溝通，與電站有關(guān)的補(bǔ)貼及賠償歸屬乙方，相應(yīng)設(shè)備及設(shè)施由乙方自行拆走。7、碳排放指標(biāo)歸屬乙方；8、乙方有權(quán)出租、托管或讓渡項(xiàng)目，同等前提下甲方享有優(yōu)先權(quán)；9、甲方及屋頂業(yè)主出讓承載屋頂?shù)姆课莸?，乙方有?yōu)先購買權(quán)。乙方不購買的，甲方應(yīng)確保本合同繼續(xù)履行不受影響，否則應(yīng)賠償運(yùn)營期間的收益及損失；10、甲方逾期繳納電費(fèi)滿一定期限，乙方有權(quán)暫停供電和分享節(jié)能收益；11、其他條款。1、項(xiàng)目建設(shè)期間因不可預(yù)料情況導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施方案需要修改的，乙方有權(quán)修改實(shí)施方案；2、項(xiàng)目運(yùn)行期間，乙方有權(quán)優(yōu)化項(xiàng)目方案，但應(yīng)提交甲方備案，所有改造費(fèi)用由乙方承擔(dān)。1、甲方單方消除合同或請求拆除光伏電站的，甲方應(yīng)賠償乙方運(yùn)營期內(nèi)的發(fā)電收益、建設(shè)施工費(fèi)、拆除、裝卸及運(yùn)輸費(fèi)等喪失；2、未按期足額繳納電費(fèi)的違約金，以及嚴(yán)重逾期的處置措施。消除前提及消除后的處理步伐運(yùn)營期屆滿后，分布式光伏電站的處置措施：以固定價(jià)格轉(zhuǎn)讓、自行拆除。營業(yè)執(zhí)照、房屋所有權(quán)證、土地利用權(quán)證、光伏電站資產(chǎn)清單、業(yè)主大會(huì)決議3、合同能源管理協(xié)議（高速公路屋頂分布式）的談判要點(diǎn)序號(hào)1標(biāo)題合作內(nèi)容及期限合同要點(diǎn)1、合作內(nèi)容：乙方免費(fèi)提供屋頂及其他場地，甲方作為補(bǔ)償給予乙方電費(fèi)優(yōu)惠；2、電站的用電模式選擇，發(fā)電量與用電量的婚配（發(fā)電不足、用電不足）及不匹配的處理；3、合同期限：建設(shè)期、運(yùn)營期限、合作期限；4、乙方用電消納比例及補(bǔ)償。1、場地的位置、面積；2、場地的交付；23協(xié)議場地提供電站建設(shè)3、場地使用期限及到期自動(dòng)續(xù)期約定；4、乙方保證場地具有完整所有權(quán)、不存在被查封、抵押等限制、運(yùn)營期內(nèi)不發(fā)生任何影響電站運(yùn)營的不利情形。1、甲方或甲方委托第三方負(fù)責(zé)電站的設(shè)計(jì)、采購、施工內(nèi)容，并遵守有關(guān)工程建設(shè)與安全生產(chǎn)方面的法令法規(guī)及操作規(guī)程等；2、乙方應(yīng)為甲方電站建設(shè)提供各種所需的便利前提。1、電站所有權(quán)歸屬于甲方，乙方不得擅自拆解、移除，否則應(yīng)予以賠償；2、產(chǎn)權(quán)分界點(diǎn)的設(shè)置及產(chǎn)權(quán)、運(yùn)維及管理責(zé)任歸屬；3、因乙方管理不善、未盡維護(hù)保養(yǎng)任務(wù)給甲方設(shè)備設(shè)施形成損害的應(yīng)予賠償喪失；4、甲方負(fù)責(zé)電站的安全運(yùn)營維護(hù)管理，運(yùn)行維護(hù)方案得到乙方同意后施行，甲方對電站設(shè)備進(jìn)行的維護(hù)、檢查，需提前通知乙方；5、電力系統(tǒng)故障及緊要搶修時(shí)的處理。1、乙方負(fù)責(zé)協(xié)議場地的維護(hù)和保養(yǎng)，維護(hù)保養(yǎng)前需提前通知甲方并取得甲方同意；2、乙方不得未經(jīng)甲方同意進(jìn)入?yún)f(xié)議場地作業(yè)、將協(xié)議場地提供給第三方、對協(xié)議場地進(jìn)行改造拆除以及其他可能影響協(xié)議場地安全的活動(dòng)；3、乙方承擔(dān)協(xié)議場地破損或漏水的修補(bǔ)及維護(hù)責(zé)任，并承擔(dān)有關(guān)費(fèi)用；4、因革新、拆遷等原因需拆除電站的處理步伐；5、合作期限屆滿后電站的處置措施。1、計(jì)量裝置的安裝及電量計(jì)量；2、電能計(jì)量異常處理步伐。1、電費(fèi)優(yōu)惠比例；2、電費(fèi)結(jié)算公式；3、電費(fèi)支付方式及收費(fèi)賬戶。1、按約定用途利用協(xié)議場地；2、負(fù)責(zé)電站