北京房地產(chǎn)一級開發(fā)程序流程

目錄一、土地一級開發(fā)的概念土地一級開發(fā)是指政府通過下屬的土地儲躲機(jī)構(gòu)或者托付具備開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)按照土地利用總體規(guī)劃、都市總體規(guī)劃及操縱性具體規(guī)劃和年度土地儲躲開發(fā)方案，對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等根底設(shè)施建設(shè)的行為。對存量國有建設(shè)用地，土地一級開發(fā)的要緊內(nèi)容是組織拆遷和市政根底設(shè)施建設(shè)等；對征用農(nóng)村集體土地，土地一級開發(fā)的要緊內(nèi)容是征地、拆遷和市政根底設(shè)施建設(shè)等。二、土地一級開發(fā)的實(shí)施方式依據(jù)一級開發(fā)實(shí)施主體的不同，能夠分為以下三種方式：1、政府下屬的土地儲躲機(jī)構(gòu)直截了當(dāng)負(fù)責(zé)一級開發(fā)的，能夠由儲躲機(jī)構(gòu)自行組織實(shí)施，也能夠通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)具體治理，目前以儲躲機(jī)構(gòu)自行組織為主。如馬上進(jìn)市交易的北京化工三廠、溫泉D1/D2地塊就屬于這一類型。2、托付開發(fā)企業(yè)實(shí)施一級開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、工程核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。在選擇企業(yè)的方式上，目前以政府確定一級開發(fā)企業(yè)為主，估計2006年下半年開始，將逐漸開始實(shí)施通過招標(biāo)確定一級開發(fā)企業(yè)的方法。如通州將運(yùn)河北岸土地一級開發(fā)托付給北運(yùn)河土地開發(fā)治理，朝陽將CBD核心區(qū)的一級開發(fā)托付給北京商務(wù)中心區(qū)開發(fā)有限責(zé)任公司。關(guān)于符合458號文的經(jīng)營性工程用地，831協(xié)議出讓大限沒過，由原建設(shè)單位接著完成一級開發(fā)工作，這也是政府托付企業(yè)實(shí)施一級開發(fā)的一種特例〔短暫時期〕。如遠(yuǎn)洋山水東區(qū)、銀港工程。3、關(guān)于局部具備條件的國有工業(yè)用地，由原用地點(diǎn)〔工廠〕組織搬遷，到達(dá)三通一平后直截了當(dāng)進(jìn)市交易?，F(xiàn)在年8月1日成交的清河毛紡廠用地屬于這一類型。本報告要緊針對第二種方式，即托付開發(fā)企業(yè)實(shí)施一級開發(fā)，包括招標(biāo)選擇、直截了當(dāng)確定和458號文工程三種形式，其中又以招標(biāo)選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施一級開發(fā)為主。三、土地一級開發(fā)本鈔票和收益本鈔票構(gòu)成：1、征地、拆遷補(bǔ)償及有關(guān)稅費(fèi)；2、收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；3、市政根底設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；4、招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；5、貸款利息；6、土地儲躲開發(fā)需求過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)及經(jīng)同級財政和土地主管部門核準(zhǔn)的其它支出。收益：托付開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)一級開發(fā)具體治理的，開發(fā)企業(yè)的治理費(fèi)不高于一級開發(fā)本鈔票的2%，主體依然土地儲躲中心。托付開發(fā)企業(yè)直截了當(dāng)實(shí)施一級開發(fā)的，開發(fā)企業(yè)的利潤不高于估計本鈔票的8%，主體是企業(yè)。關(guān)于招標(biāo)工程，本鈔票構(gòu)成、收益要求由開發(fā)企業(yè)在競標(biāo)文件中提出方案，作為評標(biāo)參考。四、一級開發(fā)的土地范圍1、政府通過收回、收購、置換、征收等方式儲躲的土地，需出讓土地使用權(quán)的；2、由區(qū)縣政府選擇投資開發(fā)者進(jìn)行危舊房改造或其他成片開發(fā)，需轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；3、企業(yè)改制、破產(chǎn)、兼并等緣故需轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，或以劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行聯(lián)建、合作開發(fā)房地產(chǎn)的；4、協(xié)議出讓土地首次轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；5、政府規(guī)定的其他土地使用權(quán)交易；6、托付人托付交易市場進(jìn)行公開交易的其他土地使用權(quán)交易。五、一級開發(fā)涉及政府職能部門在土地一級開發(fā)時期要緊涉及的政府部門有：國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委等相關(guān)政府部門。1、國土局要緊負(fù)責(zé)土地一級開發(fā)預(yù)審；確定土地一級開發(fā)單位，并就土地開發(fā)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、工程進(jìn)度、監(jiān)理、驗(yàn)收、違約責(zé)任、爭議的解決方式以及開發(fā)費(fèi)用、收益分配等內(nèi)容以合同形式與土地一級開發(fā)單位進(jìn)行約定；下達(dá)土地一級開發(fā)批復(fù)；負(fù)責(zé)一級開發(fā)土地的征地批復(fù)；會同有關(guān)部門進(jìn)行土地一級開發(fā)的驗(yàn)收和開發(fā)本鈔票的審核等工作。2、發(fā)改委要緊負(fù)責(zé)一級開發(fā)土地的立項(xiàng)核準(zhǔn)工作。3、規(guī)委要緊負(fù)責(zé)一級開發(fā)土地規(guī)劃意見書的批復(fù)工作。4、建委要緊負(fù)責(zé)針對具體工程從資質(zhì)、注冊資金、工程資本金等方面對一級開發(fā)企業(yè)提出要求，對局部重點(diǎn)工程提出建設(shè)意見，以及拆遷許可證的批復(fù)工作。六、一級開發(fā)土地進(jìn)進(jìn)公開市場交易的審查內(nèi)容1、依據(jù)土地儲躲開發(fā)聯(lián)審會議（國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委、交通委、環(huán)保局、園林局、文物局、綠總指、市規(guī)劃院）確認(rèn)需要完成交通評價、名木古樹處理、古都風(fēng)貌保衛(wèi)及文物保衛(wèi)處理、環(huán)境評價等工作的，須按有關(guān)要求在土地進(jìn)市交易前完成。2、屬于新增建設(shè)用地的，提交征地〔農(nóng)轉(zhuǎn)用〕政府批文及征地結(jié)案文件；3、屬于存量劃撥建設(shè)用地的，提交國有土地使用權(quán)證或其他權(quán)屬證實(shí)文件；4、涉及拆遷的，提交拆遷許可證及拆遷結(jié)案文件；5、有上級主管單位的，應(yīng)提交其上級主管單位的批準(zhǔn)文件。其中：屬于中心在京單位的，應(yīng)提交國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)治理局或中直機(jī)關(guān)事務(wù)治理局批準(zhǔn)文件；屬于軍隊(duì)的，應(yīng)遞交解放軍總后勤部或武警總部主管部門批準(zhǔn)文件。6、有效的規(guī)劃意見書和其他規(guī)劃文件。要求規(guī)劃意見書公示的，須先進(jìn)行公示。7、原那么上，進(jìn)市公開交易的土地〔含：符合458號文工程、由開發(fā)企業(yè)和儲躲中心完成一級開發(fā)的工程〕應(yīng)該到達(dá)宗地外通路、通電、通上水、通訊、通下水及宗地內(nèi)場地平坦〔簡稱“五通一平〞〕，實(shí)行市政供熱和供氣的地區(qū)還應(yīng)該到達(dá)宗地外通燃?xì)?、通熱力〔簡稱“七通一平〞〕，并到達(dá)市政綜合，取得所有的管線圖。8、關(guān)于能夠獨(dú)立出讓的國有企業(yè)搬遷騰退用地及其他可獨(dú)立出讓的土地，周邊已具有相應(yīng)的市政根底設(shè)施條件，可在取得市政相關(guān)主管部門的市政接用方案并完成建筑〔構(gòu)筑〕物撤除后進(jìn)市交易。9、本鈔票審核和確認(rèn)原建設(shè)單位在申請土地進(jìn)市交易前，土地開發(fā)本鈔票應(yīng)通過托付有資質(zhì)的土地評估單位進(jìn)行評估或托付專業(yè)審計機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計后，由市國土資源局會同有關(guān)部門進(jìn)行審核確認(rèn)。七、土地一級開發(fā)一般工作程序〔參見附圖1〕本程序依據(jù)?北京市土地一級開發(fā)及經(jīng)營性工程用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓流程示意圖〔試行〕?并經(jīng)咨詢相關(guān)部門后制定，適用于通過招標(biāo)托付開發(fā)企業(yè)進(jìn)行一級開發(fā)這一方式〔目前尚未開始實(shí)施，據(jù)有關(guān)人士介紹將于2006年下半年開始啟用〕。其中程序三、程序四、程序五、程序六、程序七具體依據(jù)市土地儲躲開發(fā)聯(lián)席會意見辦理，程序三至九順序可調(diào)整。程序一：確定土地一級開發(fā)工程政府主管部門：市國土局、市土地儲躲開發(fā)聯(lián)席會〔國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委、交通委、環(huán)保局、園林局、文物局、綠總指、市規(guī)劃院等部門〕要緊工作內(nèi)容：1、原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門同意后向市國土局提出土地一級開發(fā)申請〔危改工程向市危改辦提出申請，綠化隔離帶工程向市綠隔總指揮部提出申請〕；2、市國土局在進(jìn)行一級開發(fā)工程建設(shè)用地進(jìn)行預(yù)審；3、市國土局托付市、區(qū)縣土地儲躲機(jī)構(gòu)編制一級開發(fā)實(shí)施方案；4、市國土局〔或市危改辦、市綠隔總指揮部〕將工程提交市土地儲躲開發(fā)聯(lián)席會議討論〔平均兩個月召開一次〕，聯(lián)席會對一級開發(fā)實(shí)施方案提出原那么意見。程序二：確定一級開發(fā)單位政府主管部門：市國土局、市建委等部門要緊工作內(nèi)容：1、市國土局會同相關(guān)部門直截了當(dāng)托付土地儲躲機(jī)構(gòu)實(shí)施土地一級開發(fā)或者通過招標(biāo)選擇具備相應(yīng)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地一級開發(fā)，關(guān)于開發(fā)企業(yè)實(shí)施的一級開發(fā)工程，由市建委從資質(zhì)、注冊資金、工程資本金〔一般不低于單期投資的35%〕等方面提出建設(shè)意見，市國土局據(jù)此確定招標(biāo)條件；2、下達(dá)土地一級開發(fā)批復(fù)；3、簽訂土地一級開發(fā)合同。程序三：辦理建設(shè)意見〔依據(jù)聯(lián)席會要求辦理〕關(guān)于局部重點(diǎn)工程，需依據(jù)聯(lián)席會議要求到市建委辦理建設(shè)意見。程序四：辦理交通評價文件審批〔依據(jù)聯(lián)席會要求辦理〕以下工程需要辦理交通妨礙評價：〔1〕規(guī)劃市區(qū)內(nèi)，建筑規(guī)模超過2萬平方米的大型公建工程及超過5萬平方米的居住類工程；〔2〕邊緣集團(tuán)、衛(wèi)星城及重點(diǎn)地區(qū)，建筑規(guī)模超過5萬平方米的大型公建工程及超過10萬平方米的居住類工程；〔3〕其他地區(qū)，建筑規(guī)模超過10萬平方米的大型公建工程及超過20萬平方米的居住類工程；〔4〕交通樞紐、大型停車場等都市交通設(shè)施工程；〔5〕上述公建和都市交通設(shè)施工程的改建擴(kuò)建；〔6〕其他需要進(jìn)行交通妨礙評價的工程。政府主管部門：市規(guī)委根底設(shè)施處、市交通委員會要緊工作內(nèi)容：托付市交委認(rèn)可的專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)編制交通妨礙評估報告〔要緊包括工程全然情況，周邊工程情況，區(qū)域交通現(xiàn)狀，工程交通量猜測、交通評價等內(nèi)容〕，提交至市規(guī)委根底設(shè)施處，由市規(guī)委轉(zhuǎn)至市交委，交委組織會議討論，并形成會議紀(jì)要轉(zhuǎn)交市規(guī)委，由市規(guī)委下發(fā)給一級開發(fā)單位。程序五:辦理古樹處理意見〔依據(jù)聯(lián)席會要求辦理〕樹齡在100年以上的為古樹，其中，樹齡超過300年的為一級古樹，其他的為二級古樹。凡在工程用地范圍內(nèi)有古樹、且施工將對古樹造成妨礙的需要辦理避讓古樹名木措施審批意見，或者辦理古樹名木移植許可?！k理避讓古樹名木措施審批意見政府主管部門：市園林局監(jiān)督檢查處審查標(biāo)準(zhǔn)：1、申辦人提出的申請符合申請條件，提交的申請材料齊全，符合法定形式；2、凡申請避讓保衛(wèi)古樹名木的申請人必須按申請書所列欄目認(rèn)真填寫，字跡清晰；3、樹種、規(guī)格、數(shù)量、標(biāo)牌號依次排列。每株古樹名木只填一格。所需文件資料：1、北京市園林局避讓保衛(wèi)古樹名木措施申請表。申請內(nèi)容包括申請人；聯(lián)系；申請避讓保衛(wèi)古樹名木的具體地點(diǎn)；申請樹種、規(guī)格、數(shù)量、標(biāo)牌號、緣故；申報單位意見〔蓋章〕；古樹名木產(chǎn)權(quán)業(yè)主單位意見〔蓋章〕；2、規(guī)劃意見書及附圖；3、避讓保衛(wèi)古樹名木措施〔含具體避讓保衛(wèi)方案〕。辦理時刻：20個工作日——辦理避讓古樹名木移植許可政府主管部門：市園林局都市綠化處審查標(biāo)準(zhǔn)：1、是否屬于因特殊情況必須移植的；2、古樹名木移植方案是否符合要求；3、申辦人提出的申請符合申請條件，申報材料是否齊全、標(biāo)準(zhǔn)、有效；4、如進(jìn)行聽證的，符合聽證筆錄的要求。所需文件資料：1、北京市園林局古樹名木移植申請書。申請內(nèi)容包括申請單位名稱或個人姓名；聯(lián)系；單位綠化面積總況；申請樹種、規(guī)格、數(shù)量、緣故；申報單位意見（蓋章）；產(chǎn)權(quán)業(yè)主單位意見（蓋章）；2、北京市園林局綠地指標(biāo)審核簽圖意見；3、規(guī)劃意見書及附圖；4、工程工程樹位平面圖。在施工平面圖上標(biāo)明樹位、樹種、規(guī)格、占用綠地的面積；5、古樹名木移植方案。辦理時刻：12個工作日程序六:辦理文物保衛(wèi)意見〔依據(jù)聯(lián)席會要往辦理〕工程用地內(nèi)存在文物的，按照市土地聯(lián)席會議意見處理。程序七:辦理環(huán)境評價文件審批〔依據(jù)聯(lián)席會要求辦理〕環(huán)境評價文件包括三類：環(huán)境妨礙報告書，適用于占地10萬平米及以上且位于敏感區(qū)、建筑面積5萬平米以下、且位于敏感區(qū)的工程；環(huán)境妨礙登記表，適用于建筑面積2萬平米以下且位于非敏感區(qū)的工程；環(huán)境妨礙報告表，適用于其他工程。政府主管部門：市政府或市發(fā)改委審核的工程在市環(huán)保局環(huán)境妨礙評價治理處辦理，區(qū)縣工程在區(qū)縣環(huán)保局環(huán)境妨礙治理科辦理。審查標(biāo)準(zhǔn)：1、符合?北京市為保衛(wèi)環(huán)境禁止建設(shè)工程、禁止建設(shè)地區(qū)和嚴(yán)格操縱建設(shè)地區(qū)的名錄?的要求；2、符合國家產(chǎn)業(yè)政策；3、符合都市功能區(qū)劃和環(huán)境保衛(wèi)規(guī)劃；4、要合理利用自然資源，防止環(huán)境污染和生態(tài)破壞；5、采納的技術(shù)與裝備政策須符合清潔生產(chǎn)的要求；6、污染物排放不得超過國家和北京市規(guī)定的環(huán)境保衛(wèi)排放標(biāo)準(zhǔn)；7、滿足國家和地點(diǎn)規(guī)定的污染物總量操縱要求；8、建成后須能維持地區(qū)環(huán)境質(zhì)量，符合環(huán)境功能區(qū)要求。9、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承諾在工程投進(jìn)使用前向利害關(guān)系人如實(shí)講明該地區(qū)的環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀及擬采取的防護(hù)措施。10、能造成重大妨礙，需要編制環(huán)境妨礙報告書的建設(shè)工程，需提交論證會、聽證會或采取其他方式征求有關(guān)單位、專家和公眾意見的結(jié)果，但按國家規(guī)定需要保密的情形除外；11、離輻射防護(hù)與輻射源平安全然標(biāo)準(zhǔn)？［GB18871-2002〕和？電磁本輻射防護(hù)規(guī)定?〔GB8702-88〕及其導(dǎo)出標(biāo)準(zhǔn)中的強(qiáng)制性規(guī)定。12、地區(qū)環(huán)境質(zhì)量超標(biāo)，建設(shè)單位應(yīng)采取必要的防護(hù)措施，以減少外環(huán)境對本工程的妨礙；13、圍產(chǎn)生污染的工業(yè)工程維持一定的防護(hù)距離；14、軌道交通、高速公路、都市快速路、都市主干路、機(jī)場等情形時，應(yīng)符合都市規(guī)劃部門劃定的防噪聲距離，并按照國家聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和民用建筑隔聲設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計；所需文件資料：1、并加蓋單位印章的?建設(shè)工程環(huán)境治理申請登記表?。2、環(huán)境妨礙評價文件：〔1〕書面文檔2份及電子文檔各1份；〔2〕涉及水土維持的建設(shè)工程，還必須有經(jīng)水行政主管部門審查同意的水土維持方案;〔3〕環(huán)境妨礙報告書須符合?關(guān)于進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境妨礙評價工作的通知?〔環(huán)辦[2002]88號〕的要求。3、擬建工程實(shí)施地點(diǎn)地形圖，圖上應(yīng)標(biāo)出擬建工程四周情況；〔環(huán)境妨礙報告書〔表〕工程為1/2000或1/500圖紙，要能夠反映建設(shè)工程四周關(guān)系，并要求按人4〔豎向〕裝訂；環(huán)境妨礙登記表工程能夠提交示意圖〕。4、工程用地預(yù)審意見；5、土地一級開發(fā)批復(fù)。6、對環(huán)境可能造成重大妨礙，需要編制環(huán)境妨礙報告書的建設(shè)工程及按照要求需要征求四周居民意見的建設(shè)工程，需提交論證會、聽證會或采取其他方式征求有關(guān)單位、專家和公眾意見的結(jié)果，但依照規(guī)定需要保密的情形除外；辦理時刻：報告書60日、報告表30日、登記表15日。程序八:辦理規(guī)劃意見書政府主管部門：規(guī)委〔市規(guī)委建設(shè)用地治理處或區(qū)縣規(guī)劃分局建設(shè)用地治理科〕審查標(biāo)準(zhǔn)：1、實(shí)體審查〔1〕符合各類都市規(guī)劃〔?都市規(guī)劃法?和?北京市都市規(guī)劃條例?〕。〔2〕新征〔占〕用地的建設(shè)工程，市方案主管部門對工程建議書的批復(fù)文件原件1份（中心和部隊(duì)在京工程,為市建設(shè)主管部門的批復(fù)文件）;自有用地的建設(shè)工程，需有建設(shè)單位〔個人〕的用地權(quán)屬文件。2、形式審查〔1〕環(huán)保部門批準(zhǔn)的環(huán)境妨礙評價文件?！?〕無線電主管部門對產(chǎn)生無線電波輻射和可能對無線電臺〔站〕造成有害干擾的建設(shè)工程的審查同意意見；〔3〕播送電視主管部門對擬搬遷播送電視設(shè)施的建設(shè)工程及在已有播送電視信號空中專用傳輸通路內(nèi)的建設(shè)工程審查同意意見；所需文件資料：1、申請書；2、用地講明書；3、地形圖3份(1：500，1:2000,1:10000)；4、平面設(shè)計圖1份；5、環(huán)評、交評審批意見；6、普測或釘柱成果報告書〔電子版〕；7、地質(zhì)災(zāi)難危險性認(rèn)定書〔通過預(yù)審的工程免交，分批次的工程免交〕；8、一級開發(fā)批復(fù)；9、產(chǎn)生無線電波輻射和可能對無線電臺〔站〕造成有害干擾的建設(shè)工程，需要有無線電主管部門的審查同意意見；10、遷播送電視設(shè)施的建設(shè)工程及在已有播送電視信號空中專用傳輸通路內(nèi)建設(shè)的工程，需要有播送電視主管部門的審查同意意見；11、其他材料。辦理時刻：20個工作日程序九：辦理土地一級工程立項(xiàng)核準(zhǔn)政府主管部門：先向區(qū)縣發(fā)改委固定資產(chǎn)投資科提交申請，經(jīng)同意后再向市發(fā)改委固定資產(chǎn)投資處申請〔目前，市發(fā)改委仍受理中心、市屬企業(yè)的立項(xiàng)核準(zhǔn)申請〕。審查標(biāo)準(zhǔn)：1、工程申請報告由具備相應(yīng)工程咨詢資格的機(jī)構(gòu)編制；2、工程符合國家法律法規(guī)；3、工程符合國民經(jīng)濟(jì)和社會開展規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)和土地利用總體規(guī)劃；4、工程符合國家宏看調(diào)控政策；5、地區(qū)布局合理；6、要緊產(chǎn)品未對國內(nèi)市場形成壟斷；7、未妨礙我國經(jīng)濟(jì)平安；8、合理開發(fā)并有效利用了資源；9、生態(tài)環(huán)境和自然文化遺產(chǎn)得到有效保衛(wèi)；10、未對公眾利益，特殊是工程建設(shè)地的公眾利益產(chǎn)生重大不利妨礙；11、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)證實(shí)文件；12、工程申報單位具有擔(dān)當(dāng)相應(yīng)工程建設(shè)的能力。所需文件資料：1、由具備相應(yīng)工程咨詢資格的機(jī)構(gòu)編制的工程申請報告一式5份〔要緊內(nèi)容包括：工程申報單位情況，擬建工程情況，建設(shè)用地與相關(guān)規(guī)劃，資源利用和能源耗用分析，生態(tài)環(huán)境妨礙分析，經(jīng)濟(jì)和社會效果分析等〕；2、一級開發(fā)批復(fù)；3、工程用地預(yù)審意見；4、征地補(bǔ)償安置初步協(xié)議；5、法人資格證書〔開發(fā)企業(yè)〕；6、中外合營工程，合營各方簽署的合作意向書；7、環(huán)評、交評審批意見；8、其他材料。辦理時刻：區(qū)縣發(fā)改委20個工作日，市發(fā)改委20個工作日程序十：取得征地批復(fù)（實(shí)施征地）新增集體土地需要辦理征地手續(xù)，然后再實(shí)施征地。政府主管部門：向工程所在區(qū)縣國土分局征地科提出申請，經(jīng)區(qū)縣分局同意后，再向市國土局征地處提出申請。所需文件資料：1、申請書；2、?規(guī)劃意見書?及附圖；3、釘柱測量成果報告書；4、一級開發(fā)工程立項(xiàng)核準(zhǔn)文件；5、征地補(bǔ)償安置協(xié)議書；6、一級開發(fā)批復(fù)和建設(shè)工程用地預(yù)審意見；7、擬占用土地1：1萬土地利用現(xiàn)狀圖；8、補(bǔ)充耕地位置圖；9、地質(zhì)災(zāi)難危險性認(rèn)定書〔通過預(yù)審的工程免交，分批次的工程免交〕；10、建設(shè)工程總平面圖或線形工程平面圖；11、一書四方案〔用地工程呈報講明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地點(diǎn)案、征用土地點(diǎn)案、代地點(diǎn)案〕原件〔由區(qū)國土局提供〕；12、〔占〕地情況調(diào)查表；13、建設(shè)擬征〔占〕地土地權(quán)屬情況匯總表；14、是否占壓礦床證實(shí)〔通過預(yù)審的免交，分批次的免交〕；15、土地利用總體規(guī)劃局部調(diào)整方案及土地利用總體規(guī)劃局部復(fù)印件〔符合土地利用總體規(guī)劃的免〕。辦理時刻：分局30個工作日，市局30個工作日程序十一：辦理拆遷許可證〔實(shí)施拆遷〕一級開發(fā)工程用地內(nèi)涉及拆遷的，需要辦理拆遷許可證，完成拆遷，并辦理拆遷結(jié)案表前方可進(jìn)市。關(guān)于工廠搬遷，簽訂搬遷協(xié)議，并完成廠房騰空即可。政府主管部門：所在區(qū)縣建委〔或房地局〕拆遷科所需文件資料：1、申請書；2、?規(guī)劃意見書?及附圖；3、一級開發(fā)批復(fù)和建設(shè)工程用地預(yù)審意見；4、一級開發(fā)工程立項(xiàng)核準(zhǔn)文件；5、拆遷實(shí)施方案；6、安置房屋或者拆遷補(bǔ)償資金的證實(shí)文件；7、其他材料。辦理時刻：30個工作日程序十二：編制市政根底設(shè)施實(shí)施方案政府主管部門：市規(guī)委市政處、各市政專業(yè)部門要緊工作內(nèi)容：1、到市自來水公司編制上水方案；2、到北京四方市政技術(shù)公司編制雨污水方案；3、到市熱力集團(tuán)編制熱力方案〔市政供熱范圍內(nèi)〕：4、到燃?xì)夤揪幹迫細(xì)夥桨浮彩姓細(xì)夥秶鷥?nèi)〕；5、到市供電局編制供電咨詢方案；6、到市電信局編制電信方案；7、請市規(guī)委市政處組織各口進(jìn)行大市政工程綜合。程序十三：組織驗(yàn)收，評估土地本鈔票政府主管部門：市國土局會同有關(guān)部門要緊工作內(nèi)容：1、一級開發(fā)單位托付有資質(zhì)的土地評估單位就土地開發(fā)本鈔票及土地市場價格進(jìn)行評估或托付專業(yè)審計機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計；2、市國土局組織有關(guān)部門對土地一級開發(fā)工作進(jìn)行驗(yàn)收；3、市國土局內(nèi)部〔土地儲躲中心、市場處、利用處、土地利用中心等〕對一級開發(fā)本鈔票進(jìn)行預(yù)審；4、市國土局和市發(fā)改委審核土地一級開發(fā)本鈔票，鑒定土地本鈔票的有效性。程序十四：納進(jìn)土地儲躲庫或直截了當(dāng)進(jìn)市交易政府主管部門：市國土局會同有關(guān)部門要緊工作內(nèi)容：完成一級開發(fā)后的土地納進(jìn)土地儲躲庫，依據(jù)年度土地需求方案出讓或者直截了當(dāng)進(jìn)市交易〔目前以直截了當(dāng)進(jìn)市交易為主〕。納進(jìn)儲躲庫的，由市國土局依據(jù)托付合同和本鈔票審核結(jié)果支付相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)或治理費(fèi)；直截了當(dāng)進(jìn)市交易的，由受讓方支付土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)。在進(jìn)市交易前，開發(fā)企業(yè)要提供相關(guān)材料，協(xié)助市國土局編制進(jìn)市交易文件，同時，國土局應(yīng)會同有關(guān)部門確定進(jìn)市交易底價，具體步驟如下：1、市國土局和市發(fā)改委依據(jù)評估機(jī)構(gòu)評估的市場價格提出土地進(jìn)市交易底價初步建議；2、市國土局組織由市發(fā)改、規(guī)劃、建設(shè)、財政等相關(guān)部門和有關(guān)專家組成的地價評審委員會進(jìn)行審議；3、市國土局會同市發(fā)改委依據(jù)審議意見確定底價，特殊情況與市發(fā)改委共同報市政府批準(zhǔn)。按照目前的運(yùn)作模式，土地在進(jìn)市交易前還要再上一次市聯(lián)系會議討論，但全然都能通過。今后土地需求方案和儲躲開發(fā)方案完善后，估計此步驟可省往。八、直截了當(dāng)確定開發(fā)企業(yè)的一級開發(fā)工程程序〔參見附圖2〕當(dāng)前，土地一級開發(fā)工程招標(biāo)治理方法尚未出臺，由企業(yè)實(shí)施的一級開發(fā)工程以政府直截了當(dāng)確定開發(fā)企業(yè)為要緊方式。具體如下：程序一：確定土地一級開發(fā)工程政府主管部門：工程所在區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或原土地點(diǎn)上級主管部門，市國土局土地儲躲中心、分中心要緊工作內(nèi)容：1、擬進(jìn)行一級開發(fā)企業(yè)征得原土地點(diǎn)、工程所在區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或原土地點(diǎn)上級主管部門同意，并與原土地點(diǎn)簽訂土地一級開發(fā)意向書；2、集體土地向所在區(qū)縣土地儲躲分中心提出一級開發(fā)申請，經(jīng)同意后由分中心向市儲躲中心分中心治理部提出申請；國有土地直截了當(dāng)向市儲躲中心一級開發(fā)部提出申請。市儲躲中心初步同意的，將工程提交市土地儲躲聯(lián)席會議討論。危改工程向市危改辦提出申請，由市危改辦提交聯(lián)席會議討論。綠化隔離帶工程向市綠隔總指揮部提出申請，由市綠隔總指揮部提交聯(lián)席會議討論。程序二：取得市土地儲躲聯(lián)席會意見政府主管部門：市土地儲躲開發(fā)聯(lián)席會〔國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委、交通委、環(huán)保局、園林局、文物局、綠總指、市規(guī)劃院等部門〕所需文件資料：1、一級開發(fā)申請書〔原件蓋章1份〕；2、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照〔復(fù)印件蓋章2份〕；3、法定代表人證實(shí)書〔原件蓋章2份〕；4、法定代表人身份證〔復(fù)印件2份〕；5、授權(quán)托付書〔原件2份〕；6、代理人身份證〔復(fù)印件2份〕；7、該宗地的情況講明〔包括：宗地四至范圍、宗地權(quán)屬介紹、宗地面積、用途、地上物情況講明〕〔2份〕；8、工程所在區(qū)域控規(guī)〔復(fù)印件蓋章2份〕；9、1：2000或1：500地形圖〔原件2份〕；10、無抵押、無法院查封等他項(xiàng)權(quán)利限制講明〔原件蓋章2份〕；11、國有土地使用證或權(quán)屬證實(shí)文件〔驗(yàn)原件、留蓋章復(fù)印件2份〕；12、原土地點(diǎn)同意進(jìn)行一級開發(fā)的意見；13、工程所在區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或原土地點(diǎn)上級主管部門同意進(jìn)行一級開發(fā)的意見；14、演示文稿〔電子版〕；15、其他資料。程序三：簽訂土地一級開發(fā)合同一級開發(fā)工程經(jīng)聯(lián)席會議同意后，由市國土局對一級開發(fā)企業(yè)下達(dá)土地一級開發(fā)批復(fù)，雙方簽訂一級開發(fā)合同。程序四：辦理建設(shè)工程用地預(yù)審政府主管部門：擬進(jìn)