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房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法題庫(kù)檢測(cè)模考A卷附答案
單選題(共100題)1、新建房地產(chǎn)的土地取得成本為600萬(wàn)元,建設(shè)成本為500萬(wàn)元,管理費(fèi)用為40萬(wàn)元,銷售費(fèi)用為20萬(wàn)元,投資利息為30萬(wàn)元,銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6.5%,直接成本利潤(rùn)率為20%,該房地產(chǎn)的價(jià)值為()萬(wàn)元。A.1508.02B.1520.86C.1527.27D.1619.05【答案】A2、房地產(chǎn)估價(jià)中,遵循獨(dú)立客觀公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在()的立場(chǎng)上,評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都公平合理的價(jià)值。A.委托人B.估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者C.管理部門D.中立【答案】D3、在特定的房地產(chǎn)上,既有物權(quán)又有債權(quán)的,應(yīng)優(yōu)先保護(hù)()。A.債權(quán)B.物權(quán)C.二者皆可D.二者皆不【答案】B4、現(xiàn)評(píng)估一個(gè)半年前停工的在建工程價(jià)值,經(jīng)測(cè)算,完成全部工程的建造費(fèi)用為1500元/m2,其中主體工程900元/m2,安裝及裝飾裝修工程費(fèi)為600元/m2。該在建工程主體部分已完成,未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計(jì)要求在1年內(nèi)完成,未完成部分的費(fèi)用均勻投入。若折現(xiàn)率為15%,則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的續(xù)建費(fèi)用為()元/m2。A.486.52B.521.74C.559.50D.1398.76【答案】C5、手三陰經(jīng)均走出于A.肩胛部B.口唇C.咽部D.腋下【答案】D6、假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)在選取估價(jià)對(duì)象最佳開(kāi)發(fā)利用方式時(shí),其中最重要的是選?。ǎ.最佳用途B.最佳規(guī)模C.最佳集約度D.最佳開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)【答案】A7、亞當(dāng)·斯密是古典經(jīng)濟(jì)學(xué)最著名的代表、古典經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系的建立者,于1776年出版了著名的()。A.《賦稅論》B.《國(guó)民財(cái)富的性質(zhì)和原因的研究》C.《資本論》D.《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》【答案】B8、下列收益乘數(shù)法中,考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率,但未考慮運(yùn)營(yíng)費(fèi)用差異的是()。A.毛租金乘數(shù)法B.潛在毛收入乘數(shù)法C.有效毛收入乘數(shù)法D.凈收益乘數(shù)法【答案】C9、三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu),能承接的估價(jià)業(yè)務(wù)是()。A.在建工程抵押估價(jià)業(yè)務(wù)B.公司上市估價(jià)C.該機(jī)構(gòu)執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)D.司法鑒定估價(jià)【答案】A10、土地價(jià)值不包含地上()的價(jià)值。A.裝修工程B.物業(yè)C.建筑物D.物產(chǎn)【答案】C11、采用定基價(jià)格指數(shù)時(shí),進(jìn)行市場(chǎng)狀況修正的公式:可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×價(jià)值時(shí)點(diǎn)的定基價(jià)格指數(shù)÷()=可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。A.某個(gè)固定日期的定基價(jià)格指數(shù)B.成交日期的定基價(jià)格指數(shù)C.當(dāng)年年底定基價(jià)格指數(shù)D.當(dāng)年年初定基價(jià)格指數(shù)【答案】B12、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2,使用面積為132m2,應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e為23m2,按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為7500元/m2,則該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為()元/m2。A.5893B.6387C.6473D.7016【答案】C13、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫(xiě)字樓,開(kāi)發(fā)完成后銷售均價(jià)為3000元/m2,已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/m2,建設(shè)成本和管理費(fèi)用為1200元/m2,建設(shè)成本和管理費(fèi)用在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入,開(kāi)發(fā)完成后即開(kāi)始銷售,銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的2%,銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的5.5%,開(kāi)發(fā)期為1.5年,年利率為10%。該幢寫(xiě)字樓的銷售利潤(rùn)率為()。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【答案】B14、在某幢建筑面積3000m2的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中,某開(kāi)發(fā)企業(yè)花費(fèi)280萬(wàn)元用于支付征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi),并支付了20萬(wàn)元的貸款利息和行政事業(yè)性收費(fèi)。假定該項(xiàng)目需交納的有關(guān)稅金按開(kāi)發(fā)成本的4%計(jì),管理費(fèi)率和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率執(zhí)行國(guó)家有關(guān)規(guī)定,這幢經(jīng)濟(jì)適用住房的最高基準(zhǔn)價(jià)格為()。A.1067元/m2B.1070元/m2C.1084元/m2D.1141元/m2【答案】C15、假設(shè)某住宅重置成本為500萬(wàn)元,建筑物已使用10年,目前剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年,殘值率為10%,土地剩余使用年限為25年。此時(shí)該住宅的每年折舊額是()萬(wàn)元。A.12.9B.14.3C.11.25D.15【答案】C16、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè),現(xiàn)狀為超市,年凈收益為18萬(wàn)元,預(yù)計(jì)改為服裝店后的年凈收益為20萬(wàn)元,除此無(wú)其他更好的用途,則根據(jù)()應(yīng)按服裝店用途進(jìn)行估價(jià)。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則D.替代原則【答案】B17、征收集體土地的土地成本中,相關(guān)稅費(fèi)不包括()。A.征地管理費(fèi)B.耕地占用稅C.安置補(bǔ)助費(fèi)D.耕地開(kāi)墾費(fèi)【答案】C18、收益遞增遞減原理揭示的第二種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做()。A.規(guī)模收益B.收益遞增原理C.均衡原理D.適合原理【答案】A19、假設(shè)某住宅重置成本為500萬(wàn)元,建筑物已使用10年,目前剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年,殘值率為10%,土地剩余使用年限為25年。此時(shí)該住宅的每年折舊額是()萬(wàn)元。A.12.9B.14.3C.11.25D.15【答案】C20、高熱后,皮膚干燥,或肌膚甲錯(cuò)并有皮膚瘙癢的病機(jī)是A.津停氣阻B.氣隨液脫C.津枯血燥D.津虧血瘀【答案】C21、某宗土地成本為1000萬(wàn)元,開(kāi)發(fā)成本為1500萬(wàn)元,管理費(fèi)用為75萬(wàn)元,銷售費(fèi)用為35萬(wàn)元,投資利潤(rùn)率為12%,則開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為()萬(wàn)元。A.180.0B.300.0C.309.0D.313.2【答案】D22、評(píng)估某住宅2014年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格,在其附近收集公證機(jī)關(guān)的某可比實(shí)例的有關(guān)資料如下:成交價(jià)格為4000元/m2,成交日期為2014年5月1日,成交價(jià)格比正常價(jià)格低2%,房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.087,已知從2014年5月1日到10月1日該類住宅價(jià)格平均每月比上月上漲1%,則對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行校正、調(diào)整得到的價(jià)格最接近于()元/m2。A.3790B.4238C.4658D.4663【答案】D23、投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值()該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格,是其投資行為(或交易)能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。A.小于B.大于C.小于或等于D.大于或等于【答案】D24、在靜態(tài)分析法中,投資利息和()都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái),在動(dòng)態(tài)分析法中這兩項(xiàng)都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái),而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中。A.投資利潤(rùn)B.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)C(jī).投資收益D.銷售稅【答案】B25、真實(shí)假虛證治則A.扶正兼祛邪B.祛邪兼扶正C.祛邪D.扶正【答案】C26、滋陰以制陽(yáng)的治法屬于A.陽(yáng)病治陰B.陰病治陽(yáng)C.陰中求陽(yáng)D.陽(yáng)中求陰【答案】A27、價(jià)值時(shí)點(diǎn)通常的表示方法是()。A.時(shí)、分、秒B.公歷年、月、日C.陰歷年、月、日D.進(jìn)行估價(jià)時(shí)的時(shí)間【答案】B28、長(zhǎng)期趨勢(shì)法是運(yùn)用預(yù)測(cè)科學(xué)的理論和方法,特別是(),對(duì)房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格作出推測(cè)、判斷的方法。A.指數(shù)平滑分析B.趨勢(shì)擬合分析C.時(shí)間序列分析D.相關(guān)分析【答案】C29、從綜合效應(yīng)看,房地產(chǎn)價(jià)格與利率因素呈()。A.正相關(guān)B.負(fù)相關(guān)C.不相關(guān)D.行政因素影響【答案】B30、當(dāng)成本法求得的價(jià)值()市場(chǎng)法或收益法求得的價(jià)值時(shí),說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣。A.低于B.高于C.等于D.無(wú)法確定【答案】B31、“大骨氣勞,短肌,心氣抑”是由于A.味過(guò)于酸B.味過(guò)于苦C.味過(guò)于咸D.味過(guò)于辛【答案】C32、關(guān)于成本估價(jià)中土地取得費(fèi)用、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用估算的說(shuō)法,正確的是()。A.應(yīng)按它們?cè)谶^(guò)去實(shí)際發(fā)生時(shí)點(diǎn)的實(shí)際水平來(lái)估算B.應(yīng)按它們?cè)谶^(guò)去實(shí)際發(fā)生時(shí)點(diǎn)的正常水平來(lái)估算C.應(yīng)按它們?cè)谖磥?lái)預(yù)計(jì)發(fā)生時(shí)點(diǎn)的正常水平來(lái)估算D.應(yīng)按它們?cè)趦r(jià)值時(shí)點(diǎn)的正常水平來(lái)估算【答案】D33、某成交實(shí)例成交總價(jià)為24萬(wàn)元,分三期付款,首期付8萬(wàn)元,6個(gè)月后支付8萬(wàn)元,余款于一年后付清,假設(shè)年利率為5%,則該實(shí)例的實(shí)際價(jià)格是()萬(wàn)元。A.24B.23.42C.23.43D.22.86【答案】C34、在居住區(qū)附近有一鐵路,那么最可能造成居住區(qū)房?jī)r(jià)降低的因素是()。A.心理因素B.交通因素C.噪聲因素D.衛(wèi)生因素【答案】C35、下列估價(jià)工作中,宜首先進(jìn)行的是()。A.制訂估價(jià)作業(yè)方案B.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象C.確定估價(jià)結(jié)果D.撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告【答案】A36、關(guān)于估價(jià)資料歸檔的說(shuō)法,錯(cuò)誤的是()。A.估價(jià)師和相關(guān)工作人員不得將估價(jià)資料據(jù)為己有或者拒不歸檔B.估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況記錄、估價(jià)報(bào)告、估價(jià)委托合同、實(shí)地查勘記錄、估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核記錄等應(yīng)歸檔C.估價(jià)檔案自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算滿10年的,即可銷毀D.估價(jià)機(jī)構(gòu)終止的,其估價(jià)報(bào)告及相關(guān)資料應(yīng)移交當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門或者其指定的機(jī)構(gòu)【答案】C37、某宗房地產(chǎn)土地面積300m2,建筑面積250m2,建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過(guò)時(shí),有待拆除重建,估價(jià)拆遷費(fèi)用每平方米建筑面積300元,殘值每平方米建筑面積50元,則該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額為()元。A.62500B.62000C.61000D.61500【答案】A38、某幢沒(méi)有電梯的舊寫(xiě)字樓的建筑面積為2500m2,凈租金為730元/m2·年,空置率為15%。周邊有電梯的同類寫(xiě)字樓的凈租金為803元/m2·年,空置率為10%?,F(xiàn)單獨(dú)增加電梯的必要費(fèi)用為380萬(wàn)元,而重置該寫(xiě)字樓時(shí)隨同增加電梯的必要費(fèi)用為200萬(wàn)元,若該寫(xiě)字樓剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年,報(bào)酬率為7.5%,則該寫(xiě)字樓因沒(méi)有電梯造成的功能折舊額為()萬(wàn)元。A.78B.102C.180D.302【答案】B39、每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的()。A.1~2倍B.2~4倍C.4~6倍D.6~8倍【答案】C40、某待開(kāi)發(fā)土地,其土地取得費(fèi)為每畝36萬(wàn)元,土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為1.5億元/km2。假設(shè)開(kāi)發(fā)周期為2年,其中第一年和第二年投資分別占總投資的60%和40%。銀行貸款年利息為8%,該土地的投資利息為()元/m2。A.50.02B.103.22C.109.63D.114.82【答案】B41、某年1月30日購(gòu)買某房地產(chǎn)的價(jià)格為1000美元/m2,首付款為20%,余款半年末一次性支付,月利率為0.6%。當(dāng)年,該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%,人民幣兌美元的匯率1月30日為6.59∶1,9月30日為6.46∶1。下列關(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說(shuō)法,不正確的是()。A.該房地產(chǎn)的名義交易價(jià)格為人民幣6590元/m2B.該房地產(chǎn)的實(shí)際交易價(jià)格為人民幣6404元/m2C.該房地產(chǎn)于該年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格為1052美元/m2D.該類房地產(chǎn)在該年1月30日至9月30日期間以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月上漲幅度大于1%【答案】D42、某幢寫(xiě)字樓,建筑物重新購(gòu)建成本為2000萬(wàn)元,經(jīng)濟(jì)壽命為50年,有效年齡為10年。其中,門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬(wàn)元;裝修的重置成本為200萬(wàn)元,平均壽命為5年,有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為4年;設(shè)備的重置成本為250萬(wàn)元,平均壽命為15年,有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率為零,則該幢寫(xiě)字樓的物質(zhì)折舊額為()萬(wàn)元。A.400B.628C.656D.700【答案】B43、估價(jià)報(bào)告經(jīng)內(nèi)部審核合格并完成有關(guān)簽字、蓋章等手續(xù)后,估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定或與委托人約定的方式,及時(shí)將估價(jià)報(bào)告交給()。A.估價(jià)師B.委托人C.地方性審查機(jī)構(gòu)D.地方級(jí)政府【答案】B44、分布于下肢外側(cè)前緣的經(jīng)脈是A.足陽(yáng)明胃經(jīng)B.足少陽(yáng)膽經(jīng)C.足太陽(yáng)膀胱經(jīng)D.足少陰腎經(jīng)【答案】A45、某人承租了一商業(yè)房地產(chǎn),租期為3年,每年年末支付租金。該房地產(chǎn)在3年租期內(nèi)的凈租金為50萬(wàn)元/年,同期市場(chǎng)凈租金為65萬(wàn)元/年,報(bào)酬率為7%,該承租人權(quán)益價(jià)值為()萬(wàn)元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58【答案】A46、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫(xiě)字樓,開(kāi)發(fā)完成后銷售均價(jià)為3000元/m2,已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/m2,開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用為1200元/m2,開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入,開(kāi)發(fā)完成后即開(kāi)始銷售,銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的2%,銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的5.5%,開(kāi)發(fā)期為1.5年,年利率為10%。該幢寫(xiě)字樓的銷售利潤(rùn)率為()。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【答案】B47、在房地產(chǎn)損害賠償和保險(xiǎn)理賠案件中,通常價(jià)值時(shí)點(diǎn)為_(kāi)_____,估價(jià)對(duì)象為_(kāi)_____狀況下的情形。()A.現(xiàn)在,過(guò)去B.現(xiàn)在,現(xiàn)在C.過(guò)去,現(xiàn)在D.將來(lái),現(xiàn)在【答案】A48、某類房地產(chǎn)的歷史價(jià)格變動(dòng)時(shí)高時(shí)低,但整體上呈上升趨勢(shì),現(xiàn)在要預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格,應(yīng)選用的預(yù)測(cè)方法()。A.平均發(fā)展速度法B.平均增減量法C.數(shù)學(xué)曲線擬合法D.中位數(shù)法【答案】C49、某企業(yè)開(kāi)發(fā)某土地,土地重新取得成本為1000元/m2,正常開(kāi)發(fā)成本為1500元/m2,管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%,投資利息占直接成本的5%,銷售費(fèi)用為100元/m2,直接成本利潤(rùn)率為6%,則開(kāi)發(fā)后地價(jià)為()元/m2。A.1840B.2840C.2966D.3000【答案】D50、氣血關(guān)系的失調(diào)主要指A.氣滯血瘀B.氣血兩虛C.氣血不榮經(jīng)脈D.氣和血互根互用的功能失調(diào)【答案】D51、估價(jià)對(duì)象是一套不帶車位的住宅,選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為86萬(wàn)元,含有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為8萬(wàn)元的車位和一套全新?tīng)顟B(tài)下價(jià)值為3萬(wàn)元的家具,家具為八成新。該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價(jià)格為()萬(wàn)元。A.75.00B.75.60C.83.60D.86.00【答案】B52、在采用數(shù)學(xué)方法求出一個(gè)綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上,估價(jià)師還應(yīng)考慮一些不可量化的價(jià)值影響因素,同時(shí)可聽(tīng)取有關(guān)專家的意見(jiàn),對(duì)該結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)?shù)模ǎ亩_定最終的估價(jià)結(jié)果。A.調(diào)整B.取整C.認(rèn)定該結(jié)果,作為最終的估價(jià)結(jié)果D.調(diào)整或取整或認(rèn)定該結(jié)果【答案】D53、某地區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)的正常費(fèi)用分?jǐn)偟矫科椒矫淄恋厣希謩e為道路20元,燃?xì)?8元,供水14元,排水16元,熱力12元,供電25元,通信8元,場(chǎng)地平整15元,則該地區(qū)“五通一平”的正常費(fèi)用為()元/m2。A.98B.102C.108D.116【答案】A54、某公司5年前與一辦公樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同,租用其中建筑面積1000m2的寫(xiě)字樓,約定租賃期限為20年,第一年租金為24萬(wàn)元,以后每年租金在上年租金基礎(chǔ)上增加1萬(wàn)元,第8年以后每年租金與第8年租金相同。目前市場(chǎng)上類似辦公樓的年租金為360元/m2(建筑面積)。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%,目前該承租人權(quán)益價(jià)值為()萬(wàn)元。A.39.48B.40.67C.41.81D.46.84【答案】B55、采用年限法求取建筑物折舊時(shí),建筑物有關(guān)適用合理的是()。A.已使用年限、耐用年齡、殘值率B.有效年齡、預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命、殘值率C.已使用年限、預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命、殘值率D.有效年齡、耐用年齡、殘值率【答案】B56、采用長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)時(shí),決定直線趨勢(shì)法公式y(tǒng)=a+bX中的常數(shù)a、b的因素應(yīng)是()。A.房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料B.房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格資料C.房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格資料D.房地產(chǎn)的歷史、現(xiàn)時(shí)和未來(lái)價(jià)格資料的總和【答案】A57、增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降,對(duì)收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō),開(kāi)征()會(huì)減少房地產(chǎn)凈收益,從而會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。A.房產(chǎn)稅B.契稅C.營(yíng)業(yè)稅D.土地增值稅【答案】A58、城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)用途、建筑容積率的限制,屬于房地產(chǎn)權(quán)益中的()。A.房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)利B.受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利C.受到其他各種限制的房地產(chǎn)權(quán)利D.房地產(chǎn)的額外利益收益【答案】C59、中熱嗌干,善溺心煩,甚則舌卷卵上縮是指A.太陽(yáng)B.少陽(yáng)終者C.少陰終者D.厥陰終【答案】D60、在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格時(shí),當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升的,并且各期上升的幅度大致接近,宜選用()測(cè)算。A.指數(shù)修勻法B.平均增減量法C.平均發(fā)展速度法D.二次拋物線趨勢(shì)法【答案】C61、銷售期是從開(kāi)始銷售已開(kāi)發(fā)完成或未來(lái)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)之日起至()的日期。A.房屋驗(yàn)收合格B.房屋可使用C.將其售出D.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束【答案】C62、下列建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限中,正確的是()。A.居住用地為40年,工業(yè)用地為50年,教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年,商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為70年,綜合或者其他用地為70年B.居住用地為50年,工業(yè)用地為50年,教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為40年,商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為50年,綜合或者其他用地為50年C.居住用地為70年,工業(yè)用地為50年,教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年,商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為40年,綜合或者其他用地為50年D.居住用地為70年,工業(yè)用地為40年,教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年,商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為50年,綜合或者其他用地為40年【答案】C63、一般物品的價(jià)格是()的外在表現(xiàn)。A.勞動(dòng)B.價(jià)值C.利息D.地租【答案】B64、五志過(guò)極均可傷A.心B.肝C.肺D.腎【答案】A65、頭脹頭痛、甚則嘔血、昏厥,屬于A.怒則氣上B.驚則氣亂C.悲則氣消D.恐則氣下【答案】A66、估價(jià)對(duì)象為一舊廠房改造的超級(jí)市場(chǎng),該廠房建設(shè)期為2年,建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù),土地使用期限為40年,土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無(wú)償收回土地上建筑物。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為0,采用直線法計(jì)算建筑物折舊時(shí),年折舊率為()。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.5%【答案】C67、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的動(dòng)態(tài)分析法估價(jià)時(shí),無(wú)需做的是()。A.估算后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期B.估算后續(xù)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)支出、收入C.估算后續(xù)開(kāi)發(fā)各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生D.估算投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)【答案】D68、身以前皆寒栗,胃中寒則脹滿可見(jiàn)于A.足陽(yáng)明氣不足B.足陽(yáng)明氣盛C.少陰氣血衰極D.太陰終者【答案】A69、在城市房屋征收中,征收補(bǔ)償實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換房屋為期房的,在對(duì)所調(diào)換房屋進(jìn)行估價(jià)時(shí),估價(jià)對(duì)象狀況如:期房區(qū)位、用途、面積、建筑結(jié)構(gòu)等,應(yīng)當(dāng)以()為準(zhǔn)。A.征收人與被征收人在征收安置補(bǔ)償協(xié)議中的約定B.征收人與被征收人的口頭約定C.被征收人的要求D.征收人的要求【答案】A70、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2,套內(nèi)使用面積為132m2,應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9m2,按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為3500元/m2,該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為()元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599【答案】C71、價(jià)格指數(shù)中如果是以上一時(shí)期作為基期的,稱為()。A.前期價(jià)格指數(shù)B.定基價(jià)格指數(shù)C.長(zhǎng)期價(jià)格指數(shù)D.環(huán)比價(jià)格指數(shù)【答案】D72、在房屋征收中,評(píng)估被征收房屋價(jià)值的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為()。A.房屋征收決定公告發(fā)布起一周內(nèi)任一時(shí)點(diǎn)B.房屋征收決定公告之日C.房屋征收委托之日D.房屋征收完畢之日【答案】B73、奇經(jīng)八脈中,交于目?jī)?nèi)眥、主左右之陰陽(yáng)、司眼瞼開(kāi)合、司下肢運(yùn)動(dòng)的是A.沖脈B.任脈C.陰、陽(yáng)蹺脈D.陰、陽(yáng)維脈【答案】C74、直接成本利潤(rùn)率=()/(土地成本+建設(shè)成本)。A.銷售收入B.投資收益C.土地利潤(rùn)D.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)【答案】D75、某估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象為寫(xiě)字樓在建工程,采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法求取其價(jià)值時(shí),開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值同時(shí)采用了比較法和收益法求??;采用成本法求取其價(jià)值時(shí),土地采用了基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取。該估價(jià)報(bào)告求取寫(xiě)字樓在建工程的價(jià)值,實(shí)質(zhì)上采用了()。A.假設(shè)開(kāi)發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法兩種方法B.假設(shè)開(kāi)發(fā)法和成本法兩種方法C.假設(shè)開(kāi)發(fā)法、市場(chǎng)法、收益法和成本法四種方法D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法、市場(chǎng)法、收益法、成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法五種方法【答案】B76、對(duì)運(yùn)用各種估價(jià)方法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值的要求不包括()。A.估價(jià)方法選用恰當(dāng)B.估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和技術(shù)參數(shù)選取準(zhǔn)確,依據(jù)或理由充分C.計(jì)算公式和計(jì)算過(guò)程正確無(wú)誤D.各種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果一致【答案】D77、直接成本利潤(rùn)率=()/(土地成本+建設(shè)成本)。A.銷售收入B.投資收益C.土地利潤(rùn)D.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)【答案】D78、威廉﹒阿朗索的在任意區(qū)位處的地租計(jì)算公式中,Pc表示()。A.單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量B.市場(chǎng)上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格C.生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本D.向市場(chǎng)運(yùn)輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本【答案】B79、氣機(jī)失調(diào)可概括為虛實(shí)兩個(gè)方面,屬虛的有A.氣滯B.氣逆C.氣閉D.氣陷【答案】D80、政府因救災(zāi)需要而征用某房屋,半年后返還,下列項(xiàng)目中,不應(yīng)作為補(bǔ)償項(xiàng)目的是()。A.征用期間導(dǎo)致房屋毀損的價(jià)值損失B.征用造成的家具、物資等動(dòng)產(chǎn)搬遷費(fèi)用C.征用期間租賃經(jīng)營(yíng)損失D.征用期間市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的增值差價(jià)【答案】D81、公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來(lái)劃分的,總高度超過(guò)()m的為高層。A.12B.20C.24D.48【答案】C82、房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是()。A.土地的總量有限B.房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性C.房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二性D.房地產(chǎn)的價(jià)值量大【答案】B83、某在建工程,土地使用權(quán)年限為50年,自取得權(quán)證日起開(kāi)工。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建成后的建筑面積為17500m2,年凈收益為350萬(wàn)元。目前該項(xiàng)目已建設(shè)2年,估計(jì)至項(xiàng)目建成還需2.5年。已知市場(chǎng)同類房地產(chǎn)報(bào)酬率為7%,假設(shè)折現(xiàn)率為10%,則評(píng)估該項(xiàng)目續(xù)建完成時(shí)的總價(jià)值為()萬(wàn)元。A.3758.57B.3942.03C.3966.10D.4769.85【答案】D84、評(píng)估某宗房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值,選取了甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例:甲可比實(shí)例的成交價(jià)格為8000元/m2,比正常價(jià)格低2%;乙可比實(shí)例的賣方實(shí)收價(jià)格為7800元/m2,交易稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān),當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%;丙可比實(shí)例的成交價(jià)格為8300元/m2,其裝修標(biāo)準(zhǔn)比估價(jià)對(duì)象的裝修標(biāo)準(zhǔn)高200元/m2。假設(shè)不考慮其他因素影響,三個(gè)可比實(shí)例比較價(jià)值的權(quán)重依次為0.4、0.2、0.4,該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為()元/m2。A.8157.60B.8158.91C.8163.57D.8164.88【答案】D85、針對(duì)不同的估價(jià)目的所采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn),可以分為兩類()。A.主觀合理價(jià)值和公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值B.主觀合理價(jià)值和非公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值C.主觀合理價(jià)值和客觀合理價(jià)值D.公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值和非公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值【答案】D86、在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中,三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的比較價(jià)格分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2,根據(jù)可比性綜合評(píng)估得到的三個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測(cè)算最終的比較單價(jià),則前者與后者的差值是()元/m2。A.-100B.-50C.50D.100【答案】B87、房地產(chǎn)的()特性,是房地產(chǎn)的最重要的特性。A.不可移動(dòng)B.供給有限C.價(jià)值量大D.用途多樣【答案】A88、下列各類房地產(chǎn)中,特別適用于成本法估價(jià)的是()。A.某標(biāo)準(zhǔn)廠房B.某體育場(chǎng)館C.某待出讓土地D.某寫(xiě)字樓【答案】B89、下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中,會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的因素是()。A.控制土地供應(yīng)量B.增加城鎮(zhèn)居民可支配收入C.增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收D.提高城市化水平【答案】C90、越接近()的發(fā)展速度對(duì)估價(jià)更為重要。A.客觀情況B.市場(chǎng)供求C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)D.現(xiàn)在【答案】C91、下列估價(jià)工作中,宜首先進(jìn)行的是()。A.制訂估價(jià)作業(yè)方案B.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象C.確定估價(jià)結(jié)果D.撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告【答案】A92、下列對(duì)某宗房地產(chǎn)狀況的描述中,屬于房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述的是()。A.建筑密度大小B.房型設(shè)計(jì)C.臨路狀況D.公共配套設(shè)施情況【答案】B93、在某舊城改造的房屋拆遷中,因有的房屋登記的是使用面積,有的房屋登記的是建筑面積,所以在對(duì)可比實(shí)例建立比較基準(zhǔn)時(shí)應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是()。A.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍B.統(tǒng)一付款方式C.統(tǒng)一價(jià)格單位D.統(tǒng)一市場(chǎng)狀況【答案】C94、某寫(xiě)字樓的剩余收益年限為38年,預(yù)計(jì)5年后售出時(shí)價(jià)格將上漲20%,銷售稅費(fèi)率為6%,已知持有期內(nèi)年有效毛收入為400萬(wàn)元,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%,報(bào)酬率中無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%,風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25%,則該寫(xiě)字樓目前的收益價(jià)格為()萬(wàn)元。A.5286.72B.7552.45C.9939.23D.14198.90【答案】A95、當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好程度增加時(shí),該種房地產(chǎn)的需求會(huì)()。A.減少B.不變C.增加D.無(wú)法確定【答案】C96、在房地產(chǎn)估價(jià)中,長(zhǎng)期趨勢(shì)法運(yùn)用的假設(shè)前提是()。A.過(guò)去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來(lái)仍然存在B.市場(chǎng)上能找到充分房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料C.房地產(chǎn)在過(guò)去無(wú)明顯的季節(jié)變動(dòng)D.政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)政策不會(huì)影響房地產(chǎn)的歷史價(jià)格【答案】A97、下列屬于按照房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)分類的房地產(chǎn)是()。A.房地產(chǎn)的局部B.工業(yè)房地產(chǎn)C.部分產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)D.在建工程【答案】A98、將一辦公樓的舊電梯更換為功能先進(jìn)的新電梯,需要2萬(wàn)元的拆除費(fèi)用,可回收殘值3萬(wàn)元,安裝新電梯需要120萬(wàn)元,比在建造同類辦公樓時(shí)隨同安裝新電梯多花20萬(wàn)元。該舊辦公樓的重建成本為2050萬(wàn)元,舊電梯的重置成本為50萬(wàn)元,已提折舊40萬(wàn)元。則該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價(jià)值為()。A.2011B.2021C.29D.2030【答案】B99、某綜合樓的土地取得成本為1000萬(wàn)元,建設(shè)成本為800萬(wàn)元,管理費(fèi)用為60萬(wàn)元,投資利息為140萬(wàn)元,銷售稅金及附加和其他銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的5.6%和2%,契稅稅率為4%,直接成本利潤(rùn)率為25%。該綜合樓的價(jià)值為()萬(wàn)元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49【答案】A100、房地產(chǎn)被人民法院查封,從而其處分受到限制,屬于()。A.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利B.受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素限制的情況C.受其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的情況D.額外的收益或好處【答案】B多選題(共40題)1、評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)值,估價(jià)方法的選用主要取決于()。A.估價(jià)對(duì)象B.估價(jià)師對(duì)估價(jià)方法的熟悉程度C.委托人D.估價(jià)機(jī)構(gòu)資料庫(kù)中可用資料情況E.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況【答案】A2、關(guān)于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說(shuō)法,錯(cuò)誤的有()。A.對(duì)不同用途房地產(chǎn)的價(jià)格,房地產(chǎn)區(qū)位因素的影響方向都是一致的B.比較調(diào)整的內(nèi)容或因素越多,調(diào)整后的比較價(jià)值就越準(zhǔn)確C.根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況差異進(jìn)行比較調(diào)整D.可比實(shí)例狀況比估價(jià)對(duì)象狀況好的,應(yīng)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行減價(jià)調(diào)整E.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括租賃、查封、拖欠稅費(fèi)因素【答案】ABC3、基本完好房的成新度可以是()。A.九成B.八成C.七成D.六成E四成【答案】CD4、關(guān)于抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱比較的說(shuō)法,錯(cuò)誤的是()。A.標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱B.熟地通常比生地或毛地變現(xiàn)能力弱C.小商鋪通常比大商鋪?zhàn)儸F(xiàn)能力弱D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)住宅的變現(xiàn)能力弱E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱【答案】ABC5、從理論上講,將多個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比較價(jià)格綜合成一個(gè)最終比較價(jià)值的方法有()。A.平均數(shù)B.隨機(jī)數(shù)C.眾數(shù)D.中位數(shù)E.概率分析【答案】ACD6、在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負(fù)擔(dān)狀況時(shí),房地產(chǎn)正常的成交價(jià)格等于()。A.賣方實(shí)際得到的價(jià)格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)B.賣方實(shí)際得到的價(jià)格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)C.買方實(shí)際付出的價(jià)格-應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)D.應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)/應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率E買方實(shí)際付出的價(jià)格/(1-應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)【答案】ACD7、成本法估價(jià)中,征收集體土地的土地征收補(bǔ)償費(fèi)用的內(nèi)容包括()。A.土地補(bǔ)償費(fèi)與安置補(bǔ)助費(fèi)B.地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)C.征地管理費(fèi)D.安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)E.場(chǎng)地平整費(fèi)【答案】ABD8、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中,屬于外部因素的有()。A.經(jīng)濟(jì)因素B.區(qū)位因素C.權(quán)益因素D.人口因素E.心理因素【答案】AD9、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的說(shuō)法,正確的有()。A.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格B.房地產(chǎn)估價(jià)是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價(jià)C.房地產(chǎn)估價(jià)是為委托人提供價(jià)格保證D.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差,但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)E.房地產(chǎn)估價(jià)既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)【答案】AD10、【2012年真題】在估價(jià)報(bào)告中合理且有依據(jù)地說(shuō)明估價(jià)假設(shè),其主要作用有()。A.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)B.保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)C.使評(píng)估價(jià)值更接近實(shí)際成交價(jià)格D.告知和提醒估價(jià)報(bào)告使用人注意有關(guān)事項(xiàng)E.使委托人能得到其預(yù)期的估價(jià)結(jié)果【答案】ABD11、下列選項(xiàng)中,屬于房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況的有()。A.房地產(chǎn)使用管制B.異議登記C.設(shè)立了抵押權(quán)D.住宅帶有上學(xué)指標(biāo)E.被人民法院查封【答案】AB12、某宗房地產(chǎn)的價(jià)格并不是由其開(kāi)發(fā)建設(shè)成本決定的,因此運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)該注意的內(nèi)容包括()。A.應(yīng)采用客觀成本,而不是實(shí)際成本B.應(yīng)采用實(shí)際成本,而不是客觀成本C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整D.應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)供求狀況對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整E.應(yīng)結(jié)合估價(jià)委托人的要求,對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整【答案】ACD13、房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化,可能是由于()等引起。A.交通建設(shè)B.外部配套設(shè)施C.人口素質(zhì)變化D.地區(qū)衰落E.城市建設(shè)【答案】ABD14、關(guān)于重新購(gòu)建價(jià)格的說(shuō)法,正確的有()A.重新購(gòu)建價(jià)格是指重新開(kāi)發(fā)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的實(shí)際支出B.重新購(gòu)建價(jià)格相當(dāng)于賬面價(jià)值C.重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的重新購(gòu)建價(jià)格D.建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新?tīng)顩r的建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格E.土地的重新購(gòu)建價(jià)格是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價(jià)格【答案】CD15、一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)具備()。A.扎實(shí)的估價(jià)理論知識(shí)B.良好的社會(huì)關(guān)系C.良好的職業(yè)道德D.深厚的語(yǔ)言文字表述功底E.豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)【答案】AC16、在路線價(jià)法中,不做交易情況修正和交易日期修正的原因有()。A.求得的路線價(jià)已是正常價(jià)格B.在求取路線價(jià)時(shí)沒(méi)有收集非正常交易實(shí)例C.該路線價(jià)所對(duì)應(yīng)的日期與待估宗地價(jià)格的日期一致D.該路線價(jià)與待估宗地的價(jià)格都是現(xiàn)在的價(jià)格E.路線價(jià)是標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均水平價(jià)格【答案】AC17、對(duì)于同一房地產(chǎn),關(guān)于開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率大小的說(shuō)法,錯(cuò)誤的有()。A.銷售利潤(rùn)率小于投資利潤(rùn)率B.投資利潤(rùn)率小于成本利潤(rùn)率C.成本利潤(rùn)率小于直接成本利潤(rùn)率D.直接成本利潤(rùn)率小于銷售利潤(rùn)率E.年利潤(rùn)率小于總利潤(rùn)率【答案】BD18、最高最佳使用同時(shí)符合()標(biāo)準(zhǔn)。A.無(wú)任何風(fēng)險(xiǎn)B.法律上許可C.技術(shù)上可能D.經(jīng)濟(jì)上可行E價(jià)值最大化【答案】BCD19、關(guān)于房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的說(shuō)法,正確的有()。A.特殊廠房通常比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱B.大型商場(chǎng)通常比小店鋪的變現(xiàn)能力弱C.在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱D.熟地通常比毛地的變現(xiàn)能力弱E.房地產(chǎn)在賣方市場(chǎng)下通常比在買方市場(chǎng)下的變現(xiàn)能力弱【答案】ABC20、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳,可以幫助房地產(chǎn)估價(jià)師確定估價(jià)對(duì)象的()。A.最佳規(guī)模B.最佳經(jīng)營(yíng)手段C.最佳集約度D.最佳管理方式E.最佳投資渠道【答案】AC21、下列制度政策的調(diào)整,在其他因素不變的情況下,會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的有()。A.提高購(gòu)房最低首付款比例B.在賣方市場(chǎng)的情況下,增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收C.在買方市場(chǎng)的情況下,減少賣方的稅收D.減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的供應(yīng)量E.建立嚴(yán)格的交易管理制度遏制房地產(chǎn)投機(jī)【答案】AC22、補(bǔ)地價(jià)是指需要補(bǔ)交給政府的一筆地價(jià)或土地使用權(quán)出讓金、土地收益等。()是需要補(bǔ)地價(jià)的主要情形。A.出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期B.建設(shè)用地使用權(quán)出讓之后變更容積率C.轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的房地產(chǎn)D.改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓時(shí)規(guī)定的用途E.拍賣土地使用權(quán)【答案】ABD23、房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要,包括()。A.增加抵押貸款B.抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款D.處置抵押房地產(chǎn)E.租賃抵押房地產(chǎn)【答案】ABCD24、房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法是()。A.假設(shè)開(kāi)發(fā)法B.路線價(jià)法C.市場(chǎng)法D.成本法E.收益法【答案】CD25、下列房地產(chǎn)特性中,決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的特性有()A.獨(dú)一無(wú)二B.壽命長(zhǎng)久C.供給有限D(zhuǎn).價(jià)值量大E.保值增值【答案】AD26、中國(guó)目前的房地產(chǎn)權(quán)利主要包括()。A.所有權(quán)B.建設(shè)用地使用權(quán)C.地役權(quán)D.抵押權(quán)E.永租權(quán)【答案】ABCD27、就收益性而言,為合理選用或確定其凈收益并客觀評(píng)估其價(jià)值,往往要求估價(jià)師對(duì)其凈收益同時(shí)給出()。A.較樂(lè)觀的估計(jì)值B.較保守的估計(jì)值C.過(guò)高的估計(jì)值D.過(guò)低的估計(jì)值E.可能的估計(jì)值【答案】AB28、估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括()等。A.估價(jià)測(cè)算過(guò)程B.估價(jià)基本事項(xiàng)C.估價(jià)結(jié)果確定D.市場(chǎng)背景描述與分析E.估價(jià)方法適用性分析【答案】ACD29、收益法估價(jià)中求取凈收益時(shí),通常不作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用扣除的有()。A.電梯折舊費(fèi)B.租賃保證金利息C.房地產(chǎn)稅D.企業(yè)(個(gè)人)所得稅E.房屋保險(xiǎn)費(fèi)【答案】BD30、一份完整的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常包括封面、致估價(jià)委托人函、目錄及()A.估價(jià)師聲明B.估價(jià)假設(shè)和限制條件C.估價(jià)特殊說(shuō)明D.估價(jià)技術(shù)報(bào)告E.估價(jià)結(jié)果報(bào)告【答案】ABD31、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中,選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途,而最佳用途的選擇要考慮土地位置的()。A.可接受性B.保值增值性C.現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度D.未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)E固定性【答案】ACD32、下列估價(jià)目的中,對(duì)已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)的有()。A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)B.房屋征收評(píng)估C.房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)E.房地產(chǎn)投資信托基金估價(jià)【答案】BC33、用比較法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí),需要對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行()的修正和調(diào)整。A.交易過(guò)程B.交易情況C.市場(chǎng)狀況D.交易價(jià)格E.房地產(chǎn)狀況【答案】BC34、甲地塊臨街深度為100英尺,臨街寬度為15英尺,形狀為矩形,總價(jià)為100萬(wàn)元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”下列關(guān)于乙地塊價(jià)格的表述中,正確的有()。A.若乙地塊臨街深度為25英尺,則其總價(jià)為25萬(wàn)元B.若乙地塊臨街深度為50英尺,則其總價(jià)為50萬(wàn)元C.若乙地塊臨街深度為75英尺,則其總價(jià)為90萬(wàn)元D.若乙地塊臨街深度為100英尺,則其總價(jià)為110萬(wàn)元E.若乙地塊臨街深度為150英尺,則其總價(jià)為117萬(wàn)元【答案】C35、在房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)中應(yīng)遵循的技術(shù)性原則主要有()。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則D.替代原則E應(yīng)急原則【答案】ABCD36、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳,可以幫助房地產(chǎn)估價(jià)師確定估價(jià)對(duì)象的()。A.最佳規(guī)模B.最佳經(jīng)營(yíng)手段C.最佳集約度D.最佳管理方式E.最佳投資渠道【答案】AC37、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒ㄓ?)。A.按建筑物價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)侭.按房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)侰.按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)侱.按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)侲按樓面地價(jià)進(jìn)行分?jǐn)偂敬鸢浮緽CD38、引起建筑物物質(zhì)折舊的因素包括()。A.地震B(yǎng).電梯數(shù)量不夠C.酸雨D.單行道E.門窗的自然破損【答案】AC39、假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估待開(kāi)發(fā)土地價(jià)值時(shí),選取最佳的開(kāi)發(fā)利用方式包括選取最佳的()。A.區(qū)位B.用途C.檔次D.周圍環(huán)境E.建筑規(guī)?!敬鸢浮緽C40、關(guān)于評(píng)估帶租約房地產(chǎn)的說(shuō)法,錯(cuò)誤的有()。A.合同租金與市場(chǎng)租金的差異程度對(duì)無(wú)租約限制條件下的評(píng)估價(jià)值有影響B(tài).抵押估價(jià)、轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值C.在其他條件相同時(shí),無(wú)租約限制條件下的評(píng)估價(jià)值大于有租約限制條件下的出租人權(quán)益價(jià)值D.房屋征收評(píng)估應(yīng)評(píng)估無(wú)租約限制價(jià)值E.只要合同約定租金不變,市場(chǎng)租金下跌或上漲時(shí),承租人權(quán)益價(jià)值始終不變【答案】ABC大題(共20題)一、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格,選取了三個(gè)可比實(shí)例,有關(guān)資料如下:(1)可比實(shí)例及其交易情況見(jiàn)下表。假設(shè)美元與人民幣的市場(chǎng)匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣,2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣;人民幣與港幣的市場(chǎng)匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣,2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格。【答案】(1)建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1)建筑面積=60m2/0.72=83.33m22)房地產(chǎn)價(jià)格=含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格-非房地產(chǎn)成分的價(jià)值=112萬(wàn)元-3.5萬(wàn)元=108.5萬(wàn)元可比實(shí)例B1)統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬(wàn)美元=109.065萬(wàn)元人民幣2)統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi))=109.065萬(wàn)/(1-7%)=117.274萬(wàn)元人民幣可比實(shí)例C1)統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬(wàn)元港幣÷1.2=95.833萬(wàn)元人民幣(解釋:因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的,取實(shí)際成交日的匯率)二、某宗出租的房地產(chǎn),建筑面積為40000m2,容積率為4,土地使用期限為40年,自2005年10月1日起計(jì)算,約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),于2007年10月1日建成,可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知,2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2,年平均空置率為20%,平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬(wàn)元,出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%,該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2,土地報(bào)酬率為8%,建筑物報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。(8分)【答案】具體計(jì)算過(guò)程如下:(1)總有效毛收入:A=40000×0.7×(1-20%)×40×12=1075.2(萬(wàn)元);(2)總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用:C=30×12+1075.2×8%=446.02(萬(wàn)元);(3)年凈收益:a=A-C=1075.2-446.02=629.18(萬(wàn)元);或a=4×0.7×(1-20%)×40×12×(1-8%)-30×12=629.18(萬(wàn)元);(4)土地總價(jià):L=40000/4×2100=2100(萬(wàn)元);(5)年土地凈收益:aL=2100×8%/[1-1/(1+8%)40-5]=180.19(萬(wàn)元);(6)年建筑物凈收益:aB=a-aL=629.18-180.19=448.99(萬(wàn)元);(7)建筑物總價(jià):B=448.99/10%×[1-1/(1+10%)40-5]=4330.13(萬(wàn)元);(8)房地產(chǎn)價(jià)值:V=L+B=2100+4330.13=6430.13(萬(wàn)元)。三、某商場(chǎng)的建筑面積6000m2,土地使用期限40年,從2008年10月1日起計(jì),不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款,貸款金額600萬(wàn)元,貸款期限10年,貸款年利率6%(貸款期間貸款利率不變),每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成,現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知,現(xiàn)在附近類似商場(chǎng)較樂(lè)觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬(wàn)元、560萬(wàn)元和500萬(wàn)元。該商場(chǎng)除上述貸款外無(wú)其他法定優(yōu)先受償款,房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場(chǎng)條件下帶抵押合同的購(gòu)買價(jià)格(分別計(jì)算以下兩種購(gòu)買方式下的購(gòu)買價(jià)格:一是購(gòu)買者購(gòu)買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù);二是購(gòu)買者一次性償還剩余貸款后購(gòu)買)。(10分)【答案】(1)求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值-已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額-其他法定優(yōu)先受償款=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值-(已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù))-其他法定優(yōu)先受償款1)2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場(chǎng)價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則,在用收益法評(píng)估時(shí),年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬(wàn)元,收益期限為40年-5年=35年,利用公式:V=A/Y×[1-1/(1+Y)n],可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值為:V=500/8%×[1-1/(1+8%)35]=5827.28(萬(wàn)元)2)求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/(1+6%)7]=455.08(萬(wàn)元)3)2013年10月1日再次抵押價(jià)值=5827.28-(455.08/0.5)=4917.12(萬(wàn)元)四、某商場(chǎng)的建筑面積6000m2,土地使用期限40年,從2008年10月1日起計(jì),不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款,貸款金額600萬(wàn)元,貸款期限10年,貸款年利率6%(貸款期間貸款利率不變),每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成,現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知,現(xiàn)在附近類似商場(chǎng)較樂(lè)觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬(wàn)元、560萬(wàn)元和500萬(wàn)元。該商場(chǎng)除上述貸款外無(wú)其他法定優(yōu)先受償款,房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場(chǎng)條件下帶抵押合同的購(gòu)買價(jià)格(分別計(jì)算以下兩種購(gòu)買方式下的購(gòu)買價(jià)格:一是購(gòu)買者購(gòu)買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù);二是購(gòu)買者一次性償還剩余貸款后購(gòu)買)。(10分)【答案】(1)求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值-已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額-其他法定優(yōu)先受償款=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值-(已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù))-其他法定優(yōu)先受償款1)2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場(chǎng)價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則,在用收益法評(píng)估時(shí),年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬(wàn)元,收益期限為40年-5年=35年,利用公式:V=A/Y×[1-1/(1+Y)n],可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值為:V=500/8%×[1-1/(1+8%)35]=5827.28(萬(wàn)元)2)求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/(1+6%)7]=455.08(萬(wàn)元)3)2013年10月1日再次抵押價(jià)值=5827.28-(455.08/0.5)=4917.12(萬(wàn)元)五、某幢寫(xiě)字樓,土地面積4000㎡,總建筑面積為9000㎡,建成于2002年10月1日,土地使用權(quán)年限為2007年10月1目~2047年10月1日。現(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡,建筑物重建成本為3000元/㎡,建筑物自然壽命為60年,有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下:(1)門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬(wàn)元,裝修的重置價(jià)格為82.5萬(wàn)元,平均壽命為5年,有效年齡為4年,空調(diào)系統(tǒng)功能落后,必須更換,舊系統(tǒng)已提折舊80萬(wàn)元,拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬(wàn)元,可回收殘值30萬(wàn)元,重新構(gòu)建價(jià)格(不含安裝費(fèi))為130萬(wàn)元,安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬(wàn)元,除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元。平均壽命為15年,經(jīng)過(guò)年數(shù)為9年。(2)該幢寫(xiě)字樓由于層高過(guò)高和墻體隔熱保溫性差,導(dǎo)致與同類寫(xiě)字樓相比,每月增加能耗800元。(3)由于寫(xiě)字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn),區(qū)域環(huán)境受到一定的污染,租金將長(zhǎng)期受到負(fù)面影響,預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬(wàn)元。(4)該類寫(xiě)字樓的報(bào)酬率為10%,銀行貸款年利率為5%,土地報(bào)酬率為8%。(5)假設(shè)除空調(diào)以外,殘值率均為零。試求該寫(xiě)字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。【答案】六、某宗房地產(chǎn)占地2000m2,容積率為3.0。土地是在2009年5月通過(guò)出讓方式取得的,出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的,經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查,現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格是500元/m2,同類建筑物重置價(jià)格是1000元/m2。通過(guò)估價(jià)師對(duì)該建筑物觀察鑒定,對(duì)門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬(wàn)元,裝修重置價(jià)格30萬(wàn)元,經(jīng)濟(jì)壽命5年;設(shè)備的重置價(jià)格50萬(wàn)元,經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零,報(bào)酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場(chǎng)價(jià)格。(10分)【答案】七、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析,有下列兩種可能的利用方案:方案一:改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售,需補(bǔ)繳地價(jià),取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán),已知改造期為1年,改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元;在改造完成前半年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用,該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金3元/m2天,可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)查,10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為2.5%,批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍,轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%,房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二:改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià),取得70年居住用地土地使用取,增加建筑面積17600m2;預(yù)計(jì)改造期為1.5年,整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元;在改造完成前1年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用,該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%;改造完成后即可完全售出,售價(jià)為每平方米建筑面積8500元;銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查,該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2;容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%,居民用地樓面地價(jià)下降2%;補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購(gòu)買該舊廠房均需繳納4%的契稅,折現(xiàn)率為15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料,求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格(1年按365天計(jì))?!敬鸢浮考僭O(shè)開(kāi)發(fā)法方案一:(舊廠房-批發(fā)市場(chǎng))第一年凈租金收益=3×365×26400×60%×(1-25%)=1300.86(萬(wàn)元)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值V1=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/(7.5%-2.5%)[1-(1+2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=8572.35+0.32V1V1=12606.39(萬(wàn)元)(改造期1年,出租期10年,11年后才能轉(zhuǎn)售)補(bǔ)地價(jià)=4500×26400-1500×12500=10005萬(wàn)元報(bào)課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)(),正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅=(補(bǔ)地價(jià)+舊廠房?jī)r(jià)值V0)×4%=400.2+0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用=1000×26400/(1+15%)0.5=2461.87萬(wàn)元營(yíng)銷費(fèi)用=1300.86×0.5/(1+15%)0.75=585.71萬(wàn)元八、某宗出租的房地產(chǎn),建筑面積為40000m2,容積率為4,土地使用期限為40年,自2005年10月1日起計(jì)算,約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),于2007年10月1日建成,可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知,2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2,年平均空置率為20%,平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬(wàn)元,出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%,該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2,土地報(bào)酬率為8%,建筑物報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。(8分)【答案】具體計(jì)算過(guò)程如下:(1)總有效毛收入:A=40000×0.7×(1-20%)×40×12=1075.2(萬(wàn)元);(2)總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用:C=30×12+1075.2×8%=446.02(萬(wàn)元);(3)年凈收益:a=A-C=1075.2-446.02=629.18(萬(wàn)元);或a=4×0.7×(1-20%)×40×12×(1-8%)-30×12=629.18(萬(wàn)元);(4)土地總價(jià):L=40000/4×2100=2100(萬(wàn)元);(5)年土地凈收益:aL=2100×8%/[1-1/(1+8%)40-5]=180.19(萬(wàn)元);(6)年建筑物凈收益:aB=a-aL=629.18-180.19=448.99(萬(wàn)元);(7)建筑物總價(jià):B=448.99/10%×[1-1/(1+10%)40-5]=4330.13(萬(wàn)元);(8)房地產(chǎn)價(jià)值:V=L+B=2100+4330.13=6430.13(萬(wàn)元)。九、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析,有下列兩種可能的利用方案。方案一:改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售,需補(bǔ)繳地價(jià),取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán),已知改造期為1年,改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元;在改造完成前半年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用,該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金3元/m2·天,可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)查,10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為2.5%,批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍,轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%,房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二:改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià),取得70年居住用地土地使用取,增加建筑面積17600m2;預(yù)計(jì)改造期為1.5年,整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元;在改造完成前1年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用,該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%;改造完成后即可完全售出,售價(jià)為每平方米建筑面積8500元;銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查,該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2;容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%,居住用地樓面地價(jià)下降2%;補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購(gòu)買該舊廠房均需繳納4%的契稅,折現(xiàn)率為15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料,求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格(1年按365天計(jì))【答案】假設(shè)開(kāi)發(fā)法方案一:(從舊廠房到批發(fā)市場(chǎng))從第2-11年,每年逐年遞增的凈租金,第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益=3×365×26400×60%×(1-25%)=1300.86(萬(wàn)元)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值V1=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/(7.5%-2.5%)×[1-(1+2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=8572.35+0.32V1V1=12606.39(萬(wàn)元)(改造期1年,出租期10年,11年后才能轉(zhuǎn)售。)補(bǔ)地價(jià)=4500×26400-1500×12500=10005萬(wàn)元契稅=(補(bǔ)地價(jià)+舊廠房?jī)r(jià)值V0)×4%=400.2+0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用=1000×26400/(1+15%)0.5=2461.81萬(wàn)元營(yíng)銷費(fèi)用=1300.86×0.5/(1+15%)0.75=585.71萬(wàn)元舊廠房的價(jià)值V0=12606.39-10005-400.2-0.04V0-2461.87-585.71V0=-813.83(萬(wàn)元)一十、某幢寫(xiě)字樓,土地面積4000㎡,總建筑面積為9000㎡,建成于2002年10月1日,土地使用權(quán)年限為2007年10月1目~2047年10月1日?,F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡,建筑物重建成本為3000元/㎡,建筑物自然壽命為60年,有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下:(1)門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬(wàn)元,裝修的重置價(jià)格為82.5萬(wàn)元,平均壽命為5年,有效年齡為4年,空調(diào)系統(tǒng)功能落后,必須更換,舊系統(tǒng)已提折舊80萬(wàn)元,拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬(wàn)元,可回收殘值30萬(wàn)元,重新構(gòu)建價(jià)格(不含安裝費(fèi))為130萬(wàn)元,安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬(wàn)元,除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元。平均壽命為15年,經(jīng)過(guò)年數(shù)為9年。(2)該幢寫(xiě)字樓由于層高過(guò)高和墻體隔熱保溫性差,導(dǎo)致與同類寫(xiě)字樓相比,每月增加能耗800元。(3)由于寫(xiě)字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn),區(qū)域環(huán)境受到一定的污染,租金將長(zhǎng)期受到負(fù)面影響,預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬(wàn)元。(4)該類寫(xiě)字樓的報(bào)酬率為10%,銀行貸款年利率為5%,土地報(bào)酬率為8%。(5)假設(shè)除空調(diào)以外,殘值率均為零。試求該寫(xiě)字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值?!敬鸢浮恳皇弧⒛硨?xiě)字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),層高4.8m,沒(méi)有電梯,建筑面積為30000m2,經(jīng)濟(jì)壽命為60年,有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知,現(xiàn)重新建造該類全新?tīng)顩r的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2(含裝修、設(shè)備費(fèi)),專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%,管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%,銷售費(fèi)用為重新購(gòu)建價(jià)格的3%,年利率為6%,建設(shè)期為2年,建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年內(nèi)均為均勻投入,銷售稅費(fèi)為重新購(gòu)建價(jià)格的6.5%,投資利潤(rùn)率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬(wàn)元;裝修的重置價(jià)格為500萬(wàn)元,平均壽命為5年,已使用3年;設(shè)備的重置價(jià)格為200萬(wàn)元,平均壽命為10年,已使用3年;殘值率為零。由于該寫(xiě)字樓沒(méi)有電梯,其出租率僅為80%,月租金為30元/m2,但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類似寫(xiě)字樓,則需要的電梯購(gòu)置費(fèi)用為180萬(wàn)元,安裝費(fèi)用為60萬(wàn)元;而市場(chǎng)上類似有電梯寫(xiě)字樓的出租率為85%,正常月租金為32元/m2,由于該寫(xiě)字樓的層高較正常層高要高,使其能耗增加,經(jīng)測(cè)算,正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi);同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化,該寫(xiě)字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬(wàn)元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。(12分)【答案】(1)計(jì)算重新購(gòu)建價(jià)格C總:方法一:首先,計(jì)算單價(jià)①建筑安裝成本:1200元/m2;②專業(yè)費(fèi)用:1200×8%=96(元/m2);③管理費(fèi)用:(1200+96)×3%=38.88(元/m2);④銷售費(fèi)用:C×3%;⑤投資利息:(1200+96+38.88+3%C)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(1200+96+38.88+3%C)×40%×[(1+6%)0.5-1]=88.93+0.2%C;⑥銷售稅費(fèi):C×6.5%;⑦投資利潤(rùn):(1200+96+38.88+3%C)×35%=467.208+1.05%C;⑧每平方米重新購(gòu)建價(jià)格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次,計(jì)算總價(jià)①建安成本:1200×30000=3600(萬(wàn)元);②專業(yè)費(fèi)用:3600×8%=288(萬(wàn)元);一十二、某宗房地產(chǎn)占地2000m2,容積率為3.0。土地是在2009年5月通過(guò)出讓方式取得的,出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的,經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查,現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格是500元/m2,同類建筑物重置價(jià)格是1000元/m2。通過(guò)估價(jià)師對(duì)該建筑物觀察鑒定,對(duì)門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬(wàn)元,裝修重置價(jià)格30萬(wàn)元,經(jīng)濟(jì)壽命5年;設(shè)備的重置價(jià)格50萬(wàn)元,經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零,報(bào)酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場(chǎng)價(jià)格。(10分)【答案】一十三、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析,有下列兩種可能的利用方案。方案一:改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售,需補(bǔ)繳地價(jià),取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán),已知改造期為1年,改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元;在改造完成前半年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用,該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金3元/m2·天,可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)查,10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為2.5%,批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍,轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%,房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二:改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià),取得70年居住用地土地使用取,增加建筑面積17600m2;預(yù)計(jì)改造期為1.5年,整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元;在改造完成前1年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用,該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%;改造完成后即可完全售出,售價(jià)為每平方米建筑面積8500元;銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查,該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2;容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%,居住用地樓面地價(jià)下降2%;補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購(gòu)買該舊廠房均需繳納4%的契稅,折現(xiàn)率為15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料,求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格(1年按365天計(jì))【答案】假設(shè)開(kāi)發(fā)法方案一:(從舊廠房到批發(fā)市場(chǎng))從第2-11年,每年逐年遞增的凈租金,第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益=3×365×26400×60%×(1-25%)=1300.86(萬(wàn)元)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值V1=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/(7.5%-2.5%)×[1-(1+2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=8572.35+0.32V1V1=12606.39(萬(wàn)元)(改造期1年,出租期10年,11年后才能轉(zhuǎn)售。)補(bǔ)地價(jià)=4500×26400-1500×12500=10005萬(wàn)元契稅=(補(bǔ)地價(jià)+舊廠房?jī)r(jià)值V0)×4%=400.2+0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用=1000×26400/(1+15%)0.5=2
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