房地產(chǎn)估價(jià)師之房地產(chǎn)案例與分析模擬考試題型匯編帶答案

房地產(chǎn)估價(jià)師之房地產(chǎn)案例與分析模擬考試題型匯編帶答案

單選題（共100題）1、在面向?qū)ο蠓椒ㄖ?，（）定義了父類和子類的概念。子類在原有父類接口的基礎(chǔ)上，用適合于自己要求的實(shí)現(xiàn)去置換父類中的相應(yīng)實(shí)現(xiàn)稱為（45）。A.封裝B.繼承C.覆蓋（重置）D.多態(tài)【答案】C2、在軟件開發(fā)過程中，（）。A.增加更多的程序員可以加快軟件開發(fā)速度B.只有對目標(biāo)的一般描述還不能立即開始編碼C.若項(xiàng)目需求有變化，應(yīng)先在編碼中進(jìn)行處理以不耽誤開發(fā)進(jìn)度D.程序的質(zhì)量只能在用戶使用之后才能進(jìn)行評估【答案】B3、動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)流機(jī)最突出的特點(diǎn)是（）。A.需要程序記數(shù)器來實(shí)現(xiàn)B.數(shù)據(jù)流令牌無標(biāo)號C.令牌帶上標(biāo)號D.同步由門(Latch)寄存器來實(shí)現(xiàn)【答案】C4、因城市發(fā)展的需要，政府對某區(qū)域作出了房屋征收決定，選定甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本次評估項(xiàng)目。被征收人王某在征收范圍內(nèi)擁有兩處住房，其中A房屋辦理了權(quán)屬登記，B房屋為其10年前自行建設(shè)，未辦理相關(guān)手續(xù)。甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)只評估A房屋，B房屋以未辦理手續(xù)為由沒有進(jìn)行評估。張某對評估范圍和評估結(jié)果有異議，認(rèn)為其自建房屋未得到合理補(bǔ)償。A.委托其他評估機(jī)構(gòu)另行評估B.向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估C.向當(dāng)?shù)卦u估專家委員會申請鑒定D.向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟【答案】B5、關(guān)于對象封裝的敘述，正確的是（）。A.每個(gè)程序模塊中都封裝了若干個(gè)對象B.封裝可實(shí)現(xiàn)信息隱藏C.封裝使對象的狀態(tài)不能改變D.封裝是把對象放在同一個(gè)集合中【答案】B6、以下關(guān)于軟件測試的敘述中，不正確的是()。A.軟件開發(fā)工程化使自動(dòng)化測試完全代替人工測試成為必然趨勢B.開發(fā)時(shí)應(yīng)注重將質(zhì)量構(gòu)建進(jìn)產(chǎn)品，而不是在產(chǎn)品出來后再測試C.測試人員應(yīng)與開發(fā)人員密切合作，推動(dòng)后續(xù)開發(fā)和測試規(guī)范化D.軟件測試的目的不僅要找出缺陷，還要隨時(shí)提供質(zhì)量相關(guān)信息【答案】A7、王某于1999年在某城市中心城區(qū)購買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經(jīng)營，于2004年初進(jìn)行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估該大廈的市場價(jià)值，評估結(jié)果為800萬元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價(jià)值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄妹倆達(dá)成書面協(xié)議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。A.該房屋租賃關(guān)系不能對抗已登記的抵押權(quán)B.如未通知承租人，則該抵押合同效力待定C.如不辦理抵押登記，該抵押合同無效D.如處置該抵押物，該租賃合同對受讓人依然有約束力【答案】D8、A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)通過出讓方式取得了一塊土地的使用權(quán)，在簽訂的土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定，此土地按照城市規(guī)劃為住宅用地，需進(jìn)行商品住宅建設(shè)。B公司通過調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)將臨街的部分土地用于商業(yè)將更具市場潛力，同時(shí)也會對其后的商品樓帶來升值作用，遂向規(guī)劃部門提出建設(shè)二層商業(yè)中心的申請，申請最終得到批準(zhǔn)?，F(xiàn)開發(fā)公司已完成商業(yè)中心的建設(shè)，住宅已建至地上10層，欲以該在建工程申請抵押貸款，委托C二級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，進(jìn)行了在建工程評估。A.符合房地產(chǎn)估價(jià)合法的原則B.需要向房地產(chǎn)主管部門申請C.向建設(shè)管理部門提出部分改變土地使用性質(zhì)的申請D.需要向土地和規(guī)劃部門申請，并補(bǔ)繳由住宅用途變?yōu)樯虡I(yè)用途的出讓金，方可獲得審批【答案】D9、為了提高易讀性，源程序內(nèi)部應(yīng)加功能性注釋，用于說明()。A.模塊總的功能B.程序段或語句的功能C.模塊參數(shù)的用途D.所有的【答案】B10、甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受乙公司委托，對其擁有和經(jīng)營的××酒樓的市場價(jià)值進(jìn)行評估。該酒樓位于××市繁華商業(yè)區(qū)，是該市著名的老字號餐飲店。根據(jù)乙公司提供的經(jīng)營資料，該酒樓年總經(jīng)營收入為5320萬元，其中老字號品牌帶來的收入占8%；年主營業(yè)務(wù)成本和稅金為2260萬元，管理費(fèi)用為130萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為250萬元，市場推廣及銷售費(fèi)用為210萬元。根據(jù)市場調(diào)查，該市餐飲業(yè)的平均年利潤率為10%。該酒樓歸屬于房地產(chǎn)的年經(jīng)營收入為（）萬元。A.4362.40B.4788.00C.4894.40D.5320.00【答案】A11、UML中關(guān)聯(lián)是一個(gè)結(jié)構(gòu)關(guān)系，描述了一組鏈。兩個(gè)類之間（47）A.不能有多個(gè)關(guān)聯(lián)B.可以有多個(gè)由不同角色標(biāo)識的關(guān)聯(lián)C.必須有一個(gè)關(guān)聯(lián)D.多個(gè)關(guān)聯(lián)必須聚合成一個(gè)關(guān)聯(lián)【答案】B12、用戶界面設(shè)計(jì)的原則不包括（）。A.將用戶界面置于用戶控制之下B.減少用戶的記憶負(fù)擔(dān)C.用戶界面上應(yīng)使用統(tǒng)一的IT術(shù)語D.保持界面簡潔和平衡【答案】C13、如果模塊A的三個(gè)處理都對同一數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)操作，則模塊A的內(nèi)聚類型是（49）。A.邏輯內(nèi)聚B.時(shí)間內(nèi)聚C.功能內(nèi)聚D.通信內(nèi)聚【答案】D14、（）是正確的敘述A.解釋方式比編譯方式更適用于規(guī)模較大的程序B.解釋方式下生成的目標(biāo)代碼長，編譯方式下生成的目標(biāo)代碼短C.解釋方式下不生成源程序的目標(biāo)代碼D.解釋方式只能用于批處理【答案】C15、源程序中的（）與程序的運(yùn)行結(jié)果無關(guān)。A.注釋的多少B.變量的取值C.循環(huán)語句的執(zhí)行次數(shù)D.表達(dá)式的求值方式【答案】A16、面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)語言提供的（）機(jī)制可以實(shí)現(xiàn)發(fā)送一個(gè)通用的消息而調(diào)用不同類的方法。A.函數(shù)調(diào)用B.多態(tài)C.封裝D.繼承【答案】B17、函數(shù)調(diào)用采用“（）”方式時(shí)，系統(tǒng)將實(shí)參的地址傳遞給形式參數(shù)。A.傳值調(diào)用B.引用調(diào)用C.宏調(diào)用D.內(nèi)部調(diào)用【答案】B18、為提高××機(jī)場航油保障能力，保障擴(kuò)建后的××機(jī)場航油供應(yīng)，中國航空××油料有限責(zé)任公司經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)鋪設(shè)場外輸油管線。此輸油管線將在估價(jià)對象廠區(qū)內(nèi)設(shè)置定向鉆穿越入土點(diǎn)，在地下鋪設(shè)輸油管。根據(jù)《××市民用機(jī)場航空油料管線保護(hù)辦法》管線中心線兩側(cè)各5米為保護(hù)范圍。在航油管線保護(hù)范圍內(nèi)，需建造建筑物、構(gòu)筑物的，應(yīng)當(dāng)在征得市空港辦的同意，按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。為了解相關(guān)的補(bǔ)償費(fèi)用情況，便于管理部門制訂補(bǔ)償方案，故產(chǎn)生了本項(xiàng)目的評估。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2019年4月10日。A.倉儲用地土地減損價(jià)值、建（構(gòu)）筑物價(jià)值、設(shè)備及貨物搬遷費(fèi)、經(jīng)營收益損失補(bǔ)償B.倉儲用地土地價(jià)值、10幢建筑物價(jià)值C.倉儲用地土地價(jià)值、10幢建筑物價(jià)值、倉儲用地的經(jīng)營收益D.倉儲用地土地減損價(jià)值、建（構(gòu)）筑物價(jià)值、設(shè)備及貨物搬遷費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償【答案】D19、關(guān)于對象和類的敘述，正確的是（）。A.如果兩個(gè)對象的所有成員變量的值相同，則這兩個(gè)對象是同一對象B.編寫代碼時(shí)，不允許使用匿名類C.不同的對象一定屬于不同的類D.每個(gè)對象都有惟一標(biāo)識，以彼此區(qū)分【答案】D20、An（）statementcanperformacalculationandstoretheresultinavariablesothatitcanbeusedlater.A.executableB.inputC.outputD.assignment【答案】D21、下列標(biāo)準(zhǔn)代號中，（）表示國際標(biāo)準(zhǔn)。A.GJB.IEC.GB/TD.ANSI【答案】B22、甲公司2013年3月以1000萬元購買了一宗工業(yè)用地及其廠房，其中，地價(jià)占到了60%，隨后甲公司辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，又花費(fèi)了100萬用于構(gòu)建以該公司產(chǎn)品商標(biāo)為原型的雕塑。A.首先繳納土地使用權(quán)出讓金B(yǎng).首先支付銀行貸款C.首先支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用D.首先支付所欠職工工資及養(yǎng)老保險(xiǎn)等費(fèi)用【答案】C23、Firewallisa（）mechanismusedbyorganizationstoprotecttheirLANsfromtheInternet.A.reliableB.stableC.peacefulD.security【答案】D24、InClanguage，（）areusedtocreatevariablesandaregroupedatthetopofaprogramblock.A.declarationsB.dimensionsC.commentsD.descriptions【答案】A25、商務(wù)辦公樓是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營活動(dòng)的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地。商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價(jià)都有其特殊之處。A.多為現(xiàn)代化的高層建筑B.所處區(qū)位好C.自營為主D.功能齊全.配套設(shè)施完善【答案】C26、程序中的局部數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)測試通常在（）階段進(jìn)行，而全局?jǐn)?shù)據(jù)結(jié)構(gòu)測試通常在（）階段進(jìn)行。A.單元測試B.集成測試C.確認(rèn)測試D.系統(tǒng)測試【答案】A27、需編譯運(yùn)行的程序，其（）錯(cuò)誤在編譯時(shí)不能發(fā)現(xiàn)。A.邏輯B.語法C.括號不匹配D.關(guān)鍵字拼寫【答案】A28、在某高校教學(xué)管理系統(tǒng)中，有院系關(guān)系D(院系號，院系名，負(fù)責(zé)人號，聯(lián)系方式)，教師關(guān)系T(教師號，姓名，性別，院系號，身份證號，聯(lián)系電話，家庭住址)，課程關(guān)系C(課程號，課程名，學(xué)分)。其中，“院系號”唯一標(biāo)識D的每一個(gè)元祖，“教師號”唯一標(biāo)識T的每一個(gè)元組，“課程號”唯一標(biāo)識C中的每一個(gè)元組。假設(shè)一個(gè)教師可以講授多門課程，一門課程可以有多名教師講授，則關(guān)系T和C之間的聯(lián)系類型為（請作答此空）。假設(shè)一個(gè)院系有多名教師，一個(gè)教師只屬于一個(gè)院系，則關(guān)系D和T之間的聯(lián)系類型為（）。關(guān)系T（），其外鍵是（）A.1:1B.1：nC.n:1D.n:m【答案】D29、Oneofthegreatestfeaturesofahome（）istheabilitytoshareoneInternetconnectionsimultaneouslyovertwoormorecomputers.A.computerB.deviceC.networkD.work【答案】C30、CPU主要由運(yùn)算單元（ALU）、控制單元（CU）、寄存器和時(shí)序電路組成，對指令進(jìn)行譯碼的功能是由（）實(shí)現(xiàn)的。A.運(yùn)算單元B.控制單元C.寄存器D.時(shí)序電路【答案】B31、甲公司于2008年5月購得一幢登記用途為辦公的兩層臨街房屋，首層建筑面積為2000m2，二層建筑面積為1500m2，該房屋于2010年1月出租給乙公司，租賃期限為10年，乙公司承租后將該房屋裝修改造成酒樓，并在二層頂部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以該房屋申請了3年期抵押貸款，丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2011年接受委托，對房屋進(jìn)行了抵押估價(jià)。A.由于該房屋已出租，抵押人甲公司未告知銀行，所以抵押價(jià)值中不考慮租賃的影響B(tài).雖然該房屋已出租，若甲公司不能按期還貸，在處置抵押房地產(chǎn)時(shí)，該租賃合同對新的受讓人沒有約束C.該房屋的抵押建筑面積應(yīng)為3500m2D.該房屋的抵押建筑面積應(yīng)為4000m2【答案】C32、以下關(guān)于C/C++程序變量的敘述中，錯(cuò)誤的是（）。A.變量實(shí)際上是存儲位置的名字B.變量都具有類型屬性C.變量必須先聲明，然后才能引用D.除了賦值運(yùn)算，其他運(yùn)算都不能改變變量的值【答案】D33、著作權(quán)法中，計(jì)算機(jī)軟件著作權(quán)保護(hù)的對象是（）。A.硬件設(shè)備驅(qū)動(dòng)程序B.計(jì)算機(jī)程序及其開發(fā)文檔C.操作系統(tǒng)軟件D.源程序代碼【答案】B34、詞法分析的作用是識別源程序中的（）。A.字符串B.單詞C.標(biāo)識符D.語句【答案】B35、以下文件擴(kuò)展名中，（）不是視頻文件格式。A.MPEGB.AVIC.VOCD.RM【答案】C36、按照ISO/IEC9126軟件質(zhì)量模型的規(guī)定，軟件的適應(yīng)性是指（）。A.軟件運(yùn)行于不同環(huán)境中的故障率B.軟件運(yùn)行于不同環(huán)境中的安全等級C.將一個(gè)系統(tǒng)耦合到另一個(gè)系統(tǒng)所需的工作量D.軟件運(yùn)行于不同環(huán)境中的能力【答案】D37、網(wǎng)絡(luò)中某些用戶只能接收但不能發(fā)送Email，此時(shí)管理員應(yīng)檢查（）。A.Email服務(wù)器是否與網(wǎng)絡(luò)連通B.連接客戶端與Email服務(wù)器之間的路由器端口的訪問控制列表是否進(jìn)行了denySMTP設(shè)置C.連接客戶端與Email服務(wù)器之間的路由器端口的訪問控制列表是否進(jìn)行了denyany設(shè)置D.連接客戶端與Email服務(wù)器之間的路由器端口的訪問控制列表是否進(jìn)行了denypop3設(shè)置【答案】B38、結(jié)構(gòu)型設(shè)計(jì)模式涉及如何組合類和對象以獲得更大的結(jié)構(gòu)，以下()模式是結(jié)構(gòu)型模式。A.AdapterB.TemplateMethodC.MediatorD.Observer【答案】A39、在面向數(shù)據(jù)流的軟件設(shè)計(jì)方法中，一般將信息流分為（）。A.變換流和事務(wù)流B.變換流和控制流C.事務(wù)流和控制流D.數(shù)據(jù)流和控制流【答案】A40、在面向?qū)ο蠹夹g(shù)中，抽象類是（）。A.接口B.沒有方法的類C.沒有子類的類D.至少有一個(gè)未定義消息的類【答案】D41、在程序運(yùn)行過程中，（）時(shí)可能需要進(jìn)行整型數(shù)據(jù)與浮點(diǎn)型數(shù)據(jù)之間的強(qiáng)制類型轉(zhuǎn)換。①訪問數(shù)組元素②進(jìn)行賦值運(yùn)算③對算術(shù)表達(dá)式求值④進(jìn)行遞歸調(diào)用A.②③B.①②C.①③D.②④【答案】A42、（）：Alocationwheredatacanbetemporarilystored.A.AreaB.DiskC.BufferD.File【答案】C43、不同的對象收到同一消息可以進(jìn)行不同的響應(yīng)，并且會產(chǎn)生完全不同的結(jié)果，這種現(xiàn)象稱為多態(tài)，其實(shí)現(xiàn)由()支持。多態(tài)分為多種，(請作答此空)多態(tài)是指同一個(gè)名字在不同上下文中可代表不同的含義。A.參數(shù)B.包含C.過載D.強(qiáng)制【答案】C44、在一系統(tǒng)中，不同類對象之間的通信的一種構(gòu)造稱為(請作答此空)，一個(gè)對象具有多種形態(tài)稱為()。A.屬性B.封裝C.類D.消息【答案】D45、類（）之間存在著一般和特殊的關(guān)系。A.汽車與輪船B.交通工具與飛機(jī)C.輪船與飛機(jī)D.汽車與飛機(jī)【答案】B46、從下列名詞中區(qū)分類和對象。其中，（）全部是類，（）全部是對象。A.電影、序列號為sw1987532的電影膠片、足球賽B.電影、足球賽、電影膠片C.影片“卡薩布蘭卡”、足球賽D.影片“卡薩布蘭卡”、序列號為sw1987532的電影膠片【答案】D47、Oneofthebasicrulesofcomputersecurityistochangeyour（）regularly.A.nameB.computerC.deviceD.password【答案】D48、軟件的易使用性反映了用戶學(xué)習(xí)、使用該軟件以及為程序準(zhǔn)備輸入和解釋輸出所需的工作量。按照ISO/IEC9126軟件質(zhì)量度量模型定義，一個(gè)軟件的易使用性不包括（）。A.易理解性B.易操作性C.易改變性D.易學(xué)性【答案】C49、修改現(xiàn)有軟件系統(tǒng)的設(shè)計(jì)文檔和代碼以增強(qiáng)可讀性，這種行為屬于（50）維護(hù)。A.正確性B.適應(yīng)性C.完善性D.預(yù)防性【答案】C50、隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，金融資本與房地產(chǎn)業(yè)資本結(jié)合的趨勢越來越明顯。銀行信貸資金已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)最主要的資金來源渠道。現(xiàn)甲房地產(chǎn)開發(fā)商擬向乙銀行申請貸款，乙銀行委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對甲提供的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行評估。A.綜合性B.科學(xué)性C.專業(yè)性D.特殊性【答案】B51、甲公司2013年3月以1000萬元購買了一宗工業(yè)用地及其廠房，其中，地價(jià)占到了60%，隨后甲公司辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，又花費(fèi)了100萬用于構(gòu)建以該公司產(chǎn)品商標(biāo)為原型的雕塑。A.收益法B.比較法C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法【答案】C52、（）不是我國著作權(quán)法所保護(hù)的對象。A.計(jì)算機(jī)程序B.計(jì)算機(jī)保護(hù)條例C.計(jì)算機(jī)文檔D.Flash軟件制作的動(dòng)畫【答案】B53、在軟件開發(fā)過程中，（）。A.增加更多的程序員可以加快軟件開發(fā)速度B.只有對目標(biāo)的一般描述還不能立即開始編碼C.若項(xiàng)目需求有變化，應(yīng)先在編碼中進(jìn)行處理以不耽誤開發(fā)進(jìn)度D.程序的質(zhì)量只能在用戶使用之后才能進(jìn)行評估【答案】B54、從模塊獨(dú)立性角度看，以下幾種模塊內(nèi)聚類型中，()內(nèi)聚是最好的。A.巧合B.邏輯C.信息D.功能【答案】D55、WWW服務(wù)器與客戶機(jī)之間采用（）協(xié)議進(jìn)行網(wǎng)頁的發(fā)送和接收。A.HTTPB.URLC.SMTPD.HTML【答案】A56、Everyvalidcharacterinacomputerthatuseseven（）mustalwayshaveanevennumberor1bits.A.parityB.checkC.testD.compare【答案】A57、WWW服務(wù)器與客戶機(jī)之間采用（）協(xié)議進(jìn)行網(wǎng)頁的發(fā)送和接收。A.HTTPB.URLC.SMTPD.HTML【答案】A58、若某二叉樹的先序遍歷序列和中序遍歷序列分別為PBECD、BEPCD，則該二叉樹的后序遍歷序列為（）。A.PBCDEB.DECBPC.EBDCPD.EBPDC【答案】C59、在Windows系統(tǒng)中，通過設(shè)置文件的（），可以使其成為“隱藏”文件；如果用戶要整理D盤上的碎片，可選中D盤，（），單擊“開始整理”按鈕，在彈出的對話框中單擊“整理碎片”按鈕即可。A.類型B.格式C.屬性D.狀態(tài)【答案】C60、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方。現(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運(yùn)營費(fèi)用約占年租賃有效毛收入的35%，報(bào)酬率為10%。問：A.30B.34C.36D.40【答案】B61、UML中有4種事物：結(jié)構(gòu)事物、行為事物、分組事物和注釋事物。類、接口、構(gòu)建屬于（）事物；依附于一個(gè)元素或一組元素之上對其進(jìn)行約束或解釋的簡單符號為（請作答此空）事物。A.結(jié)構(gòu)B.行為C.分組D.注釋【答案】D62、估價(jià)對象為工業(yè)房地產(chǎn)，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，由于位于區(qū)級中心區(qū)，企業(yè)經(jīng)過裝修改造改為商業(yè)用房，自主經(jīng)營服裝生意。A.該企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤可視作年凈收益B.按當(dāng)?shù)赝惿虡I(yè)地產(chǎn)的正常經(jīng)營利潤水平核算得到的該商業(yè)的年利潤可視作年凈收益C.該商業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤減當(dāng)?shù)赝惿虡I(yè)的正常商業(yè)利潤可視作年凈收益D.根據(jù)該商業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤、建筑物折舊和財(cái)務(wù)費(fèi)用，并考慮未來變動(dòng)情況，扣減當(dāng)?shù)赝惿虡I(yè)的正常商業(yè)利潤后的所得可視作年凈收益【答案】D63、為了公共利益的需要，政府對某小區(qū)作出了征收決定，甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)被選定為征收評估機(jī)構(gòu)。被征收人王某在征收范圍內(nèi)有一處住房。A.3B.5C.10D.15【答案】C64、評價(jià)一個(gè)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)時(shí)，通常主要使用（）來衡量系統(tǒng)的可靠性，使用（）來衡量系統(tǒng)的效率。A.平均響應(yīng)時(shí)間B.平均無故障時(shí)間（MTBF）C.平均修復(fù)時(shí)間D.數(shù)據(jù)處理速率【答案】B65、UML中有4種事物：結(jié)構(gòu)事物、行為事物、分組事物和注釋事物。類、接口、構(gòu)建屬于（請作答此空）事物；依附于一個(gè)元素或一組元素之上對其進(jìn)行約束或解釋的簡單符號為（）事物。A.結(jié)構(gòu)B.行為C.分組D.注釋【答案】A66、若信息為32位的二進(jìn)制編碼，至少需要加（）位的校驗(yàn)位才能構(gòu)成海明碼。A.3B.4C.5D.6【答案】D67、治療漏肩風(fēng)兼有氣滯血瘀者，可配穴為A.合谷、條口B.合谷、風(fēng)池C.足三里、氣海D.內(nèi)關(guān)、合谷【答案】D68、以下關(guān)于軟件測試的敘述中，不正確的是()。A.軟件測試的目的是為了發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤B.成功的測試是能發(fā)現(xiàn)至今尚未發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤的測試C.測試不能用來證明軟件沒有錯(cuò)誤D.當(dāng)軟件不存在錯(cuò)誤時(shí)，測試終止【答案】D69、估價(jià)對象為工業(yè)房地產(chǎn)，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，由于位于區(qū)級中心區(qū)，企業(yè)經(jīng)過裝修改造改為商業(yè)用房，自主經(jīng)營服裝生意。A.建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局B.建筑層高C.集聚程度D.裝飾裝修【答案】C70、從模塊獨(dú)立性角度看，以下幾種模塊內(nèi)聚類型中，()內(nèi)聚是最好的。A.巧合B.邏輯C.信息D.功能【答案】D71、張某在2004年10月購買了一個(gè)剛建成的精裝修店面。同時(shí)租出，租客是王某。當(dāng)時(shí)市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。A.剩余3年租期的月租金為200元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和C.該店面在2006年10月的正常市場價(jià)格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價(jià)格D.剩余3年租期的正常市場租金與180元/m2條件下的差額于2006年10月的現(xiàn)值之和【答案】D72、患兒男，7歲，智力正常，平素好動(dòng)，注意力不集中，記憶力差，學(xué)習(xí)成績差，兼見躁擾不寧，脾氣暴躁，動(dòng)輒出手打人，胸中煩熱，便秘尿赤，舌質(zhì)紅，苔黃膩，脈滑數(shù)。該患兒針灸治療宜首選的經(jīng)穴是A.任脈、手厥陰經(jīng)、手足少陰經(jīng)穴B.督脈、手足厥陰經(jīng)、手少陰經(jīng)穴C.任脈、手少陰、手足厥陰經(jīng)穴D.任脈、督脈、手少陰經(jīng)穴【答案】B73、在軟件正式運(yùn)行后，一般來說，()階段引入的錯(cuò)誤需要的維護(hù)代價(jià)最高。A.需求分析B.概要設(shè)計(jì)C.詳細(xì)設(shè)計(jì)D.編碼【答案】A74、評價(jià)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)性能時(shí)，MIPS是衡量（）的一種單位。A.時(shí)鐘頻率B.運(yùn)算速度C.系統(tǒng)可靠性D.系統(tǒng)失效率【答案】B75、以下關(guān)于軟件工程的敘述中，錯(cuò)誤的是（）。A.軟件工程是開發(fā)、運(yùn)行、維護(hù)軟件的系統(tǒng)方法B.軟件工程把系統(tǒng)的、規(guī)范的、可度量的途徑應(yīng)用于軟件開發(fā)、運(yùn)行、維護(hù)過程C.軟件工程將工程技術(shù)、工程管理和工程經(jīng)濟(jì)融入軟件開發(fā)過程D.軟件工程就是以工業(yè)流水線生產(chǎn)方式開發(fā)軟件的過程【答案】D76、（）語言可以編寫Applet并通過Script程序調(diào)用執(zhí)行。A.FORTRANB.C++或C.HTMLD.JAVA【答案】D77、為了公共利益的需要，政府對某小區(qū)作出了征收決定，甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)被選定為征收評估機(jī)構(gòu)。被征收人王某在征收范圍內(nèi)有一處住房。A.由征收部門對備選估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜合評分，根據(jù)評分結(jié)果確定B.由被征收人推選的代表對備選評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜合評分，根據(jù)評分結(jié)果確定C.由征收部門與被征收人協(xié)商，協(xié)商不成的，由征收部門采取公開方式確定D.由被征收人協(xié)商，協(xié)商不成的，由征收部門組織被征收人投票以得票多的當(dāng)選或采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定【答案】D78、系統(tǒng)測試計(jì)劃應(yīng)該在軟件開發(fā)的()階段制定。A.需求分析B.概要設(shè)計(jì)C.詳細(xì)設(shè)計(jì)D.系統(tǒng)測試【答案】A79、甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受乙公司委托，對其擁有和經(jīng)營的××酒樓的市場價(jià)值進(jìn)行評估。該酒樓位于××市繁華商業(yè)區(qū)，是該市著名的老字號餐飲店。根據(jù)乙公司提供的經(jīng)營資料，該酒樓年總經(jīng)營收入為5320萬元，其中老字號品牌帶來的收入占8%；年主營業(yè)務(wù)成本和稅金為2260萬元，管理費(fèi)用為130萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為250萬元，市場推廣及銷售費(fèi)用為210萬元。根據(jù)市場調(diào)查，該市餐飲業(yè)的平均年利潤率為10%。該酒樓歸屬于房地產(chǎn)的年經(jīng)營收入為（）萬元。A.4362.40B.4788.00C.4894.40D.5320.00【答案】A80、在高級程序設(shè)計(jì)語言中，對程序員來說，數(shù)據(jù)類型限定了（）。A.變量的值域和操作B.變量的存取方式C.數(shù)據(jù)的存儲媒體D.過程中參數(shù)的傳遞方式【答案】A81、無符號二進(jìn)制數(shù)11001000所表示的十進(jìn)制數(shù)為（）。A.104B.148C.172D.200【答案】D82、如果計(jì)算機(jī)斷電，則（）中的數(shù)據(jù)會丟失。A.ROMB.EPROMC.RAMD.回收站【答案】C83、以下關(guān)于類繼承的說法中，錯(cuò)誤的是（）。A.通過類繼承，在程序中可以復(fù)用基類的代碼B.在繼承類中可以增加新代碼C.在繼承類中不能定義與被繼承類（基類）中的方法同名的方法D.在繼承類中可以覆蓋被繼承類（基類）中的方法【答案】C84、()語言不是面向?qū)ο蟮某绦蛟O(shè)計(jì)語言。A.JavaB.C++C.SmalltalkD.Fortran77【答案】D85、骨度分寸為6寸的是A.兩乳之間B.兩肩胛內(nèi)緣之間C.兩肩胛岡之間D.兩肩胛下角之間【答案】B86、UML中有4種事物：結(jié)構(gòu)事物、行為事物、分組事物和注釋事物。類、接口、構(gòu)件屬于()事物。A.結(jié)構(gòu)B.行為C.分組D.注釋【答案】A87、為在網(wǎng)上搜索內(nèi)容而輸入關(guān)鍵詞時(shí)，?？赡艽蝈e(cuò)別字。當(dāng)系統(tǒng)顯示沒有匹配項(xiàng)后，有些系統(tǒng)還會向你推薦某些關(guān)鍵詞。為實(shí)現(xiàn)這種推薦，采用（54）方法更有效。A.聘請一批專家，對每個(gè)常用關(guān)鍵詞給出一些易錯(cuò)成的詞B.聘請一批專家，對每個(gè)常輸錯(cuò)的關(guān)鍵詞給出糾正后的詞C.查閱有關(guān)的詞典，對每個(gè)常用的關(guān)鍵詞找出易錯(cuò)成的詞D.利用系統(tǒng)內(nèi)記錄的用戶操作找出用戶糾錯(cuò)詞的對應(yīng)關(guān)系【答案】D88、以下關(guān)于C/C++程序變量的敘述中，錯(cuò)誤的是（）。A.變量實(shí)際上是存儲位置的名字B.變量都具有類型屬性C.變量必須先聲明，然后才能引用D.除了賦值運(yùn)算，其他運(yùn)算都不能改變變量的值【答案】D89、在“Excel2000”表處理中，假設(shè)A1=2，A2=2.5，選擇A1:A2區(qū)域，并將鼠標(biāo)指針放在該區(qū)域右下角填項(xiàng)充柄上，拖動(dòng)至A10，則A10=（），SUM（A1:A10）=（）。A.30B.42.5C.46.5D.48.5【答案】B90、Insufficient（）cancauseaprocessortoworkat50%orevenmorebelowitsperformancepotential.A.mouseB.I/OC.documentD.memory【答案】D91、甲公司于2008年5月購得一幢登記用途為辦公的兩層臨街房屋，首層建筑面積為2000m2，二層建筑面積為1500m2，該房屋于2010年1月出租給乙公司，租賃期限為10年，乙公司承租后將該房屋裝修改造成酒樓，并在二層頂部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以該房屋申請了3年期抵押貸款，丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2011年接受委托，對房屋進(jìn)行了抵押估價(jià)。A.選用辦公用途的三個(gè)可比實(shí)例B.選用酒店用途的三個(gè)可比實(shí)例C.收益法和比較法的價(jià)格差可以大于1.2倍D.本著謹(jǐn)慎原則，應(yīng)優(yōu)選比較法【答案】A92、無符號二進(jìn)制數(shù)100110.101轉(zhuǎn)換成的十進(jìn)制數(shù)為（）。A.38.625B.42.315C.48.625D.68.815【答案】A93、從5本不同的書中任意取出兩本，結(jié)果有（）種。A.10B.14C.20D.25【答案】A94、以下關(guān)于專業(yè)程序員知識和技能的敘述中，不正確的是()。A.了解編譯原理有助于快速根據(jù)編譯錯(cuò)誤和警告信息修改代碼B.了解開發(fā)工具知識有助于直接用工具開發(fā)軟件而無須任何編程C.了解OS底層運(yùn)行機(jī)制有助于快速找到運(yùn)行時(shí)錯(cuò)誤的問題根源D.了解網(wǎng)絡(luò)協(xié)議的原理有助于分析網(wǎng)絡(luò)在哪里可能出現(xiàn)了問題【答案】B95、在“Excel2000”表處理中，假設(shè)A1=2，A2=2.5，選擇A1:A2區(qū)域，并將鼠標(biāo)指針放在該區(qū)域右下角填項(xiàng)充柄上，拖動(dòng)至A10，則A10=（），SUM（A1:A10）=（）。A.30B.42.5C.46.5D.48.5【答案】B96、常見的軟件開發(fā)模型有瀑布模型、演化模型、螺旋模型、噴泉模型等。其中，（）適用于需求明確或很少變更的項(xiàng)目，（）主要用來描述面向?qū)ο筌浖_發(fā)過程。A.瀑布模型B.演化模型C.螺旋模型D.噴泉模型【答案】D97、以下關(guān)于軟件文檔的敘述中，不正確的是()。A.撰寫規(guī)范的文檔有助于傳授經(jīng)驗(yàn)，降低風(fēng)險(xiǎn)B.開發(fā)過程文檔化的目標(biāo)是易于據(jù)此重建項(xiàng)目C.由代碼生成文檔的全自動(dòng)工具軟件現(xiàn)已成熟D.過時(shí)的文檔比沒有文檔更糟，會誤導(dǎo)使用者【答案】C98、下列關(guān)于面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)的敘述，正確的是（）。A.對象是類的模板B.“封裝”就是生成類庫的標(biāo)準(zhǔn)C.一個(gè)類至少有一個(gè)實(shí)例D.一個(gè)類可以繼承其父類的屬性和方法【答案】D99、在面向?qū)ο蠓椒ㄖ校?請作答此空)定義了超類和子類的概念，子類在原有父類接口的前提下，用適合于自己要求的實(shí)現(xiàn)去置換父類中的相應(yīng)實(shí)現(xiàn)稱為()。A.繼承B.覆蓋C.封裝D.多態(tài)【答案】A100、欲知8位二進(jìn)制數(shù)（b7b6b5b4b3b2b1b0）的b2是否為1，可將該數(shù)與二進(jìn)制數(shù)00000100進(jìn)行（）運(yùn)算，若運(yùn)算結(jié)果不為0，則此數(shù)的b2必為1。A.加B.減C.與D.或【答案】C大題（共20題）一、張某打算轉(zhuǎn)讓自己的餐館，現(xiàn)在請某房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對此餐館進(jìn)行評估，以確定該餐館的市場價(jià)值。<1>、與一般的商業(yè)房地產(chǎn)相比，餐飲房地產(chǎn)有哪些特殊性？<2>、說明對此餐館進(jìn)行評估的技術(shù)路線?！敬鸢浮?.本題考查的是餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)。餐飲房地產(chǎn)屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，其估價(jià)特點(diǎn)及其價(jià)格影響因素與商業(yè)房地產(chǎn)基本類似，但餐飲房地產(chǎn)在以下方面有其特殊性：（1）地段選擇的差異性。餐飲房地產(chǎn)與商業(yè)房地產(chǎn)在地段的選擇上既有相似之處，又有很大不同。地處繁華地段的餐飲房地產(chǎn)的價(jià)值較高，這一點(diǎn)與一般商業(yè)房地產(chǎn)相同，但有些特色的餐飲店地處偏僻一隅，照樣門庭若市。此外，在城市的一些城郊結(jié)合部，往往建有一些經(jīng)營規(guī)模非常大的酒樓，其經(jīng)營規(guī)?？梢赃_(dá)到上千平方米，并且配備有足夠車位的停車場，生意非常紅火。（2）營業(yè)收入的差異性。餐飲房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，其收入主要來自其經(jīng)營收入。影響餐飲房地產(chǎn)收入的因素主要有地段、環(huán)境、經(jīng)營特點(diǎn)、菜式品種、經(jīng)營品牌等，不同地段、環(huán)境帶來不同的收益，這部分收入主要由房地產(chǎn)帶來，而經(jīng)營特點(diǎn)、菜式品種、經(jīng)營品牌等往往會給餐飲房地產(chǎn)帶來更大的收入差異。2.本題考查的是餐飲房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。由于餐飲房地產(chǎn)的經(jīng)營性特點(diǎn)，其收入既有房地產(chǎn)所貢獻(xiàn)的，更有非房地產(chǎn)因素貢獻(xiàn)的，故利用收益法估價(jià)時(shí)，凈收益的測算中需要?jiǎng)冸x非房地產(chǎn)帶來的收益。方法之一是通過商業(yè)利潤進(jìn)行剝離，商業(yè)利潤包括平均商業(yè)利潤和超額商業(yè)利潤；即當(dāng)估價(jià)對象獲取的利潤率高于社會平均商業(yè)利潤率時(shí)，兩者之差為其獲取的超額利潤率，此時(shí)在凈收益的求取時(shí)既扣除平均商業(yè)利潤也扣除超額利潤。方法之二是利用平均商業(yè)利潤測算估價(jià)對象的客觀收益，剝離非正常經(jīng)營收入。二、估價(jià)報(bào)告是估價(jià)機(jī)構(gòu)提供給委托人的“產(chǎn)品”，房地產(chǎn)估價(jià)師必須能夠動(dòng)手寫作估價(jià)報(bào)告。<1>、估價(jià)報(bào)告在寫作時(shí)應(yīng)滿足哪些文字要求？<2>、一份完整的估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括哪些內(nèi)容？<3>、對估價(jià)報(bào)告進(jìn)行內(nèi)部審核是保證估價(jià)報(bào)告質(zhì)量和防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線。估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核時(shí)，主要應(yīng)審核哪些內(nèi)容？【答案】1.本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作的文字要求。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作的文字要求主要包括對詞義的要求、對語句的要求以及要防止錯(cuò)別字和錯(cuò)漏。（1）對詞義的要求：用詞準(zhǔn)確；語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可；用詞不可帶有較強(qiáng)烈的感情色彩；用詞簡練、標(biāo)準(zhǔn)，不堆砌、不生造。（2）對語句的要求：句子簡潔，概括性強(qiáng)；搭配得當(dāng)；邏輯嚴(yán)密。2.本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的構(gòu)成要素。估價(jià)報(bào)告應(yīng)采取書面形式，一份完整的敘述式估價(jià)報(bào)告通常由以下八個(gè)部分構(gòu)成：（1）封面；（2）致估價(jià)委托人函；（3）目錄；（4）估價(jià)師聲明；（5）估價(jià)假設(shè)和限制條件；（6）估價(jià)結(jié)果報(bào)告；（7）估價(jià)技術(shù)報(bào)告；（8）附件。對特定目的的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告如房地產(chǎn)抵押貸款前估價(jià)報(bào)告，還應(yīng)包括估價(jià)對象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示。此外，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告根據(jù)估價(jià)委托人的需要或有關(guān)要求，還可在完整的估價(jià)報(bào)告的基礎(chǔ)上形成估價(jià)報(bào)告摘要。3.本題考查的是估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表。估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核主要針對技術(shù)報(bào)告，圍繞影響估價(jià)結(jié)果的幾大方面展開，審核重點(diǎn)主要包括以下幾方面：（1）估價(jià)報(bào)告的完整性；（2）估價(jià)假設(shè)和限制條件；（3）估價(jià)目的及價(jià)值定義；（4）估價(jià)對象的界定、描述和分析；（5）市場背景描述與分析；（6）最高最佳利用分析；（7）估價(jià)方法選用；（8）數(shù)據(jù)來源與確定、參數(shù)選取與運(yùn)用及計(jì)算過程；（9）估價(jià)結(jié)果確定及結(jié)論表述；（10）估價(jià)報(bào)告的規(guī)范性、文字表述；（11）審核結(jié)論。三、下表中，第一行依次列出了0.00，0.01，0.02，0.03，…，0.99，共100個(gè)數(shù)據(jù)；對第一行的每個(gè)數(shù)據(jù)采用方法1處理后形成第二行數(shù)據(jù)；對第一行的每個(gè)數(shù)據(jù)采用方法2處理后形成第三行數(shù)據(jù)。方法1是對末位數(shù)字采用4舍5入處理，即末位數(shù)字是4或4以下時(shí)舍去，若末位數(shù)字是5或5以上，則進(jìn)1。方法2對4舍5入法做了如下修改：如果末位數(shù)字是5，則并不總是入，而需要根據(jù)前一位數(shù)字的奇偶性再?zèng)Q定舍入：如果前一位數(shù)字是偶數(shù)，則將5舍去；如果前一位數(shù)字是奇數(shù)，則進(jìn)1。例如，0.05將舍入成0.0；0.15將舍入成0.2。通過對這三行數(shù)據(jù)分別求算術(shù)平均值，可以看出：在處理一批正數(shù)時(shí)，方法1（通常的4舍5入法）與方法2（修改后的4舍5入法）相比，（）?！敬鸢浮繂渭兘獯鸨绢}并不難。第一行100個(gè)數(shù)據(jù)都是正數(shù)，均勻地列出了2位小數(shù)的各種可能，其平均值為49.50。經(jīng)方法1處理后的100個(gè)數(shù)據(jù)的平均值為50.00，可以看出，方法1產(chǎn)生了偏高結(jié)果：經(jīng)方法2處理后的100個(gè)數(shù)據(jù)的平均值為49.50，可以看出，方法2改進(jìn)了方法1。本題的意義是：對處理大批正數(shù)而言，4舍5入方法比較簡單實(shí)用，但也比較粗略，會產(chǎn)生略微偏高的結(jié)果。在需要更精確要求的應(yīng)用領(lǐng)域，采用方法2更好些。實(shí)際工作中采集的數(shù)據(jù)大多是正數(shù)，而且大多是近似值，小數(shù)點(diǎn)后太多的位數(shù)沒有實(shí)際意義。為了使計(jì)算結(jié)果精確到小數(shù)點(diǎn)后某一位，原始數(shù)據(jù)就應(yīng)在小數(shù)點(diǎn)后多取1位。計(jì)算完成后，常需要對小數(shù)點(diǎn)后最末一位數(shù)字進(jìn)行舍入處理。人們通常使用4舍5入法對最末位數(shù)字進(jìn)行舍入處理。4以下的數(shù)字則舍去。5以上的數(shù)字則靂要進(jìn)I。這種做法確實(shí)簡單實(shí)用，但從下表可以看出，平均而言，舍的量略低于入的量。其中，0.4舍的量與0.6入的量可以相抵，0.3舍的量與0.7入的量可以相抵……。正數(shù)4舍5入的偏差來自尾數(shù)為5的量都要進(jìn)位，從而產(chǎn)生偏高結(jié)果。為平衡起見，應(yīng)將尾數(shù)為5的情況分裂成兩種情況：有一半的可能需要舍，有一半的可能需要入。方法2規(guī)定，經(jīng)舍入后應(yīng)保持新的尾數(shù)為偶數(shù)，這有一半的可能。當(dāng)然，如果規(guī)定新的尾數(shù)應(yīng)成為奇數(shù)，也是可以的。但在同一個(gè)問題的計(jì)算過程中，總是要有統(tǒng)一的規(guī)定。保持偶數(shù)比保持奇數(shù)對進(jìn)一步計(jì)算（例如再分半）會更有利些，所以人們選用方法2來改進(jìn)方法1。在銀行利息計(jì)算中，采用粗略的方法還是采用更精細(xì)的方法可能會有較大一筆錢的出入。對于正負(fù)數(shù)對稱分布的情況，則4舍5入法不會產(chǎn)生偏差。因?yàn)檎龜?shù)的舍（引起減少）與負(fù)數(shù)的舍（引起增加）相抵，正數(shù)的入（引起增加）與負(fù)數(shù)的入（引起減少）相抵。從本題也可以看出，在信息處理領(lǐng)域人們不但要學(xué)會使用數(shù)據(jù)處理的軟件，更需要研究數(shù)據(jù)處理領(lǐng)域本身的技術(shù)。四、估價(jià)報(bào)告是估價(jià)機(jī)構(gòu)提供給委托人的“產(chǎn)品”，房地產(chǎn)估價(jià)師必須能夠動(dòng)手寫作估價(jià)報(bào)告。<1>、估價(jià)報(bào)告在寫作時(shí)應(yīng)滿足哪些文字要求？<2>、一份完整的估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括哪些內(nèi)容？<3>、對估價(jià)報(bào)告進(jìn)行內(nèi)部審核是保證估價(jià)報(bào)告質(zhì)量和防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線。估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核時(shí)，主要應(yīng)審核哪些內(nèi)容？【答案】1.本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作的文字要求。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作的文字要求主要包括對詞義的要求、對語句的要求以及要防止錯(cuò)別字和錯(cuò)漏。（1）對詞義的要求：用詞準(zhǔn)確；語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可；用詞不可帶有較強(qiáng)烈的感情色彩；用詞簡練、標(biāo)準(zhǔn)，不堆砌、不生造。（2）對語句的要求：句子簡潔，概括性強(qiáng)；搭配得當(dāng)；邏輯嚴(yán)密。2.本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的構(gòu)成要素。估價(jià)報(bào)告應(yīng)采取書面形式，一份完整的敘述式估價(jià)報(bào)告通常由以下八個(gè)部分構(gòu)成：（1）封面；（2）致估價(jià)委托人函；（3）目錄；（4）估價(jià)師聲明；（5）估價(jià)假設(shè)和限制條件；（6）估價(jià)結(jié)果報(bào)告；（7）估價(jià)技術(shù)報(bào)告；（8）附件。對特定目的的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告如房地產(chǎn)抵押貸款前估價(jià)報(bào)告，還應(yīng)包括估價(jià)對象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示。此外，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告根據(jù)估價(jià)委托人的需要或有關(guān)要求，還可在完整的估價(jià)報(bào)告的基礎(chǔ)上形成估價(jià)報(bào)告摘要。3.本題考查的是估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表。估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核主要針對技術(shù)報(bào)告，圍繞影響估價(jià)結(jié)果的幾大方面展開，審核重點(diǎn)主要包括以下幾方面：（1）估價(jià)報(bào)告的完整性；（2）估價(jià)假設(shè)和限制條件；（3）估價(jià)目的及價(jià)值定義；（4）估價(jià)對象的界定、描述和分析；（5）市場背景描述與分析；（6）最高最佳利用分析；（7）估價(jià)方法選用；（8）數(shù)據(jù)來源與確定、參數(shù)選取與運(yùn)用及計(jì)算過程；（9）估價(jià)結(jié)果確定及結(jié)論表述；（10）估價(jià)報(bào)告的規(guī)范性、文字表述；（11）審核結(jié)論。五、閱讀以下說明和C函數(shù)，填補(bǔ)代碼中的空缺，將解答填入答題紙的對應(yīng)欄內(nèi)。[說明]函數(shù)removeDuplicates(chai*str)的功能是移除給定字符串中的重復(fù)字符，使每種字符僅保留一個(gè)，其方法是：對原字符串逐個(gè)字符進(jìn)行掃描，遇到重復(fù)出現(xiàn)的字符時(shí)，設(shè)置標(biāo)志，并將其后的非重復(fù)字符前移。例如，若str指向的字符串為"aaabbbbscbsss"，則函數(shù)運(yùn)行后該字符串為"absc"。[C代碼]voidremoveDuplicates(char*str){inti,len=strlen(str);/*求字符串長度*/if(______)return;/*空串或長度為1的字符串無需處理*/for(i=0;i＜len;i++){intflag=0;/*字符是否重復(fù)標(biāo)志*/intm;for(m=______;m＜len;m++){if(Str[i]==str[m]){______;break;}}if(flag){intn,idx=m;/*將字符串第idx字符之后、與str[i]不同的字符向前移*/for(n=idx+1;n＜len;n++)if(Str[n]!=str[i]){str[idx]=str[n];______;}str[______]='\0';/*設(shè)置字符串結(jié)束標(biāo)志*/}}}【答案】len＜2或len＜=1或等價(jià)表示i+1或等價(jià)表示flag=1或給flag賦值為任何一個(gè)不是0的值idx++或idx=idx+1或等價(jià)表示idx或等價(jià)表示六、房地產(chǎn)估價(jià)師王某接受委托對某房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評估。<1>、王某可通過哪些渠道獲得估價(jià)所需資料？<2>、抵押估價(jià)報(bào)告的結(jié)果報(bào)告中需要進(jìn)行變現(xiàn)能力分析，變現(xiàn)能力分析應(yīng)該說明哪些內(nèi)容？<3>、估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)說明哪些內(nèi)容？【答案】1.本題考查的是估價(jià)作業(yè)方案。王某可通過以下途徑獲得估價(jià)所需資料：（1）請委托人提供；（2）估價(jià)人員實(shí)地查勘；（3）詢問中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人及其親朋、鄰居等知情人士；（4）查閱估價(jià)機(jī)構(gòu)自己的資料庫；（5）查閱政府有關(guān)部門的資料；（6）查閱有關(guān)報(bào)刊或登陸有關(guān)網(wǎng)站等。2.本題考查的是估價(jià)對象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示。估價(jià)對象變現(xiàn)能力分析主要包括：（1）估價(jià)對象的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開發(fā)程度、價(jià)值大小以及房地產(chǎn)市場狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對變現(xiàn)能力的影響；（2）假定估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與其市場價(jià)值或市場價(jià)格的差異程度；（3）變現(xiàn)的時(shí)間長短以及費(fèi)用、稅金的種類和清償順序。3.本題考查的是估價(jià)技術(shù)報(bào)告的寫作。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）估價(jià)對象描述與分析；（2）市場背景描述與分析；（3）估價(jià)對象最高最佳利用分析；（4）估價(jià)方法適用性分析；（5）估價(jià)測算過程；（6）估價(jià)結(jié)果確定。七、設(shè)有一個(gè)關(guān)系EMP（職工號，姓名，部門名，工種，工資），若需查詢不同部門中擔(dān)任“鉗工”的職工的平均工資，則相應(yīng)的SELECT語句為：SELECT部門名，AVG(工資)AS平均工資FROMEMPGROUPBY（）HAVING（）將職工號為“23115”、姓名為“李軍”、部門名為“硬件測試部”的元組插入EMP關(guān)系中的SQL語句為：Insert（）【答案】本題考查應(yīng)試者對SQL語言的掌握程度。試題（60）（61）的正確答案分別是選項(xiàng)C和A。因?yàn)楦鶕?jù)題意查詢不同部門中擔(dān)任“鉗工”的職工的平均工資，需要先按“部門名”進(jìn)行分組，然后再按條件工種=‘鉗工’，進(jìn)行選取，因此正確的SELECT語句如下：SELECT部門名，AVG（工資）AS平均工資FROMEMPGROUPBY部門名HAVING工種=‘鉗工’，試題（62）的正確答案是選項(xiàng)D，因?yàn)椴迦胝Z句的基本格式如下：INSERTINTO基本表名（字段名[，字段名]…）VALUES（常量[，常量]…）；查詢語句由上可見，選項(xiàng)A和B是不正確的。選項(xiàng)C也是不正確的，因?yàn)榘凑誗ELECT語句的語法，字符串插入時(shí)，需要用單引號括起，可在選項(xiàng)C中“李軍”和“硬件測試部”明顯是字符串，但是卻沒有用單引號括起。八、某城市房管部門直管公房，產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1500m2，占地2900m2，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)?，F(xiàn)政府?dāng)M將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其市場價(jià)值。經(jīng)過調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價(jià)格為2萬元/m2，商品住宅銷售均價(jià)為1.2萬元/m2。據(jù)此，估價(jià)師擬定了以下兩種估價(jià)思路：1.以商品住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)；2.以商業(yè)用途土地價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)。<1>、上述兩種估價(jià)思路中哪種較合適？并說明理由。<2>、針對你所選的估價(jià)思路，描述其估價(jià)技術(shù)路線?！敬鸢浮勘绢}考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。若轉(zhuǎn)讓后允許改變用途，則以商業(yè)用途價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)較合適，或若轉(zhuǎn)讓后不允許改變用途，則以住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)較合適。理由：估價(jià)對象處于繁華商業(yè)區(qū)，根據(jù)最高最佳利用原則應(yīng)以商業(yè)用途價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)?；蚬纼r(jià)對象證載用途為住宅，根據(jù)合法原則，應(yīng)以住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)。本題考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。估價(jià)技術(shù)路線：（1）選擇估價(jià)方法，（2）方法運(yùn)用中的具體處理，（3）確定估價(jià)結(jié)果。九、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤（本題10分，錯(cuò)處不超過4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分。本題最多扣至0分。請?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò)）本次估價(jià)背景情況如下：××投資有限公司于2017年12月通過拍賣方式購置了12000m2的辦公寫字樓，并于2018年1月開始裝修，在完成吊頂、墻面裝修后，公司資金周轉(zhuǎn)困難，于是和××銀行協(xié)商，欲將此辦公樓抵押給銀行，并委托了××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司評估，估價(jià)公司2018年3月28日-4月10進(jìn)行了估價(jià)作業(yè)，完成估價(jià)報(bào)告。致估價(jià)委托人函××銀行：受貴銀行委托，我們對位于××市××區(qū)××路××號的××辦公房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了估價(jià)。估價(jià)目的是：為銀行提供價(jià)格參考依據(jù)而估價(jià)房地產(chǎn)市場價(jià)值。價(jià)值時(shí)點(diǎn)是：2018年3月28日。經(jīng)過實(shí)地查勘和市場調(diào)查，遵照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》等法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，選用收益法和比較法進(jìn)行了分析、測算和判斷，確定××辦公房地產(chǎn)在現(xiàn)有裝修完成后的價(jià)值為人民幣240000000元，大寫金額人民幣貳億肆仟萬元整。報(bào)告使用人在使用本報(bào)告之前須對報(bào)告全文，特別是“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”認(rèn)真閱讀，以免使用不當(dāng)，造成損失！估價(jià)的詳細(xì)結(jié)果、過程及有關(guān)說明，請見《估價(jià)結(jié)果報(bào)告》、《估價(jià)技術(shù)報(bào)告》。××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司（公章）法定代表人：×××（手簽）二〇一八年三月二十四日【答案】1.錯(cuò)處：致函對象為××銀行錯(cuò)誤，改為：“××房地產(chǎn)投資公司”。屬于委托人錯(cuò)誤2.錯(cuò)處：估價(jià)目的：為銀行提供價(jià)格參考依據(jù)而估價(jià)房地產(chǎn)市場價(jià)值錯(cuò)誤改為：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而估價(jià)房地產(chǎn)抵押價(jià)值。3.錯(cuò)處：確定××辦公房地產(chǎn)在現(xiàn)有裝修完成后的市場價(jià)值改為：確定××辦公房地產(chǎn)在現(xiàn)狀裝修下（或價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀況下）的市場價(jià)值。4.錯(cuò)處：致函落款日期為：二〇一八年三月二十四日改為：致函落款日期為：二〇一八年四月十日。致函日期或估價(jià)報(bào)告完成日期為致委托人函落款日期。一十、設(shè)有一個(gè)關(guān)系EMP（職工號，姓名，部門名，工種，工資），若需查詢不同部門中擔(dān)任“鉗工”的職工的平均工資，則相應(yīng)的SELECT語句為：SELECT部門名，AVG(工資)AS平均工資FROMEMPGROUPBY（）HAVING（）將職工號為“23115”、姓名為“李軍”、部門名為“硬件測試部”的元組插入EMP關(guān)系中的SQL語句為：Insert（）【答案】本題考查應(yīng)試者對SQL語言的掌握程度。試題（60）（61）的正確答案分別是選項(xiàng)C和A。因?yàn)楦鶕?jù)題意查詢不同部門中擔(dān)任“鉗工”的職工的平均工資，需要先按“部門名”進(jìn)行分組，然后再按條件工種=‘鉗工’，進(jìn)行選取，因此正確的SELECT語句如下：SELECT部門名，AVG（工資）AS平均工資FROMEMPGROUPBY部門名HAVING工種=‘鉗工’，試題（62）的正確答案是選項(xiàng)D，因?yàn)椴迦胝Z句的基本格式如下：INSERTINTO基本表名（字段名[，字段名]…）VALUES（常量[，常量]…）；查詢語句由上可見，選項(xiàng)A和B是不正確的。選項(xiàng)C也是不正確的，因?yàn)榘凑誗ELECT語句的語法，字符串插入時(shí)，需要用單引號括起，可在選項(xiàng)C中“李軍”和“硬件測試部”明顯是字符串，但是卻沒有用單引號括起。一十一、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)文書的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分，本題最多扣至零分，請?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò)）本次估價(jià)背景情況如下：（一）估價(jià)對象：本次估價(jià)對象為位于××市××路1號××園××座101房的一宗房地產(chǎn)，建筑面積為353.54平方米，土地使用權(quán)面積為679.6平方米。估價(jià)目的：為法院確定房地產(chǎn)市場價(jià)值提供參考依據(jù)。（三）價(jià)值時(shí)點(diǎn)：20××年11月14日，為委托評估之日。（四）價(jià)值類型：為房地產(chǎn)的市場價(jià)值。（五）估價(jià)方法：本次評估選取的估價(jià)方法為比較法及成本法。（六）估價(jià)結(jié)果：估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，仔細(xì)考察估價(jià)對象的建筑特征及使用維護(hù)情況，經(jīng)過全面細(xì)致的測算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對影響價(jià)值因素具體分析，最終確定估價(jià)對象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的評估價(jià)值為人民幣柒佰零柒萬零捌佰元整（￥7，070，800元）。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的內(nèi)容片段：估價(jià)假設(shè)和限制條件一、估價(jià)假設(shè)（一）一般假設(shè)1.市場供應(yīng)關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定，未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變?！敬鸢浮垮e(cuò)誤1：如果有特殊買家需要認(rèn)真考慮特殊買家的附加出價(jià)。改正：不考慮特殊買家的附加出價(jià)。錯(cuò)誤2：若實(shí)際面積與本次評估所依據(jù)的面積不符，不再調(diào)整評估價(jià)值。改正：若實(shí)際面積與本次評估所依據(jù)的面積不符，則需相應(yīng)調(diào)整評估價(jià)值。錯(cuò)誤3：本次估價(jià)需要考慮已抵押、擔(dān)保等因素對其價(jià)值的影響。改正：本次估價(jià)未考慮已抵押、擔(dān)保等因素對其價(jià)值的影響。錯(cuò)誤4：并未考慮市場波動(dòng)、稅費(fèi)率的變化、但充分考慮了國家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對估價(jià)對象價(jià)值的影響，改正：并未考慮市場波動(dòng)、稅費(fèi)率的變化、國家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對估價(jià)對象價(jià)值的影響，改錯(cuò)題相對較容易，是常遇到的錯(cuò)誤。本套題難點(diǎn)設(shè)在了指錯(cuò)題，相對較少見，但大家在考試中只能學(xué)會適應(yīng)，并在平時(shí)增加嚴(yán)格錯(cuò)誤的指出。通過真題，希望大家：第一，要學(xué)會把題放在一起來考核自己。第二，培養(yǎng)一下題感，明確一下考試難度和試題題量。第三，把握一下時(shí)間，進(jìn)行合理的做題時(shí)間分配。一十二、設(shè)有一個(gè)關(guān)系EMP（職工號，姓名，部門名，工種，工資），若需查詢不同部門中擔(dān)任“鉗工”的職工的平均工資，則相應(yīng)的SELECT語句為：SELECT部門名，AVG(工資)AS平均工資FROMEMPGROUPBY（）HAVING（）將職工號為“23115”、姓名為“李軍”、部門名為“硬件測試部”的元組插入EMP關(guān)系中的SQL語句為：Insert（）【答案】本題考查應(yīng)試者對SQL語言的掌握程度。試題（60）（61）的正確答案分別是選項(xiàng)C和A。因?yàn)楦鶕?jù)題意查詢不同部門中擔(dān)任“鉗工”的職工的平均工資，需要先按“部門名”進(jìn)行分組，然后再按條件工種=‘鉗工’，進(jìn)行選取，因此正確的SELECT語句如下：SELECT部門名，AVG（工資）AS平均工資FROMEMPGROUPBY部門名HAVING工種=‘鉗工’，試題（62）的正確答案是選項(xiàng)D，因?yàn)椴迦胝Z句的基本格式如下：INSERTINTO基本表名（字段名[，字段名]…）VALUES（常量[，常量]…）；查詢語句由上可見，選項(xiàng)A和B是不正確的。選項(xiàng)C也是不正確的，因?yàn)榘凑誗ELECT語句的語法，字符串插入時(shí)，需要用單引號括起，可在選項(xiàng)C中“李軍”和“硬件測試部”明顯是字符串，但是卻沒有用單引號括起。一十三、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)文書的錯(cuò)誤本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。估價(jià)委托人為xx房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地查勘和市場調(diào)查時(shí)，從估價(jià)對象的施工方xx建筑安裝公司獲取了相關(guān)成本等資料。以下為該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中估價(jià)假設(shè)和限制條件內(nèi)容片斷：估價(jià)的假設(shè)條件價(jià)值時(shí)點(diǎn)2009年6月18日的房地產(chǎn)市場為公平、平等、自愿的交易市場。本報(bào)告假定估價(jià)對象在合法前提下，按設(shè)計(jì)的商業(yè)用途使用能夠產(chǎn)生最高最佳效益，并在未來可持續(xù)經(jīng)營。本次估價(jià)以xx建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提，若提供資料及數(shù)據(jù)失實(shí)，由此產(chǎn)生的估價(jià)結(jié)果失真，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。估價(jià)對象土地用途為商貿(mào)綜合用地，證載土地使用權(quán)終止日期為2053年6月19日，剩余使用年限為44年。遵循合法原則和謹(jǐn)慎原則，本報(bào)告估價(jià)對象為商業(yè)房地產(chǎn)（未單獨(dú)辦理土地權(quán)屬證書），設(shè)定其土地使用權(quán)年限自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起為40年。估價(jià)對象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足其剩余使用年限內(nèi)的正常使用要求，并得到有效使用。委托人擁有估價(jià)對象完全權(quán)益，包括房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)。任何有關(guān)估價(jià)對象的運(yùn)作方式，程序應(yīng)符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)政策等?！敬鸢浮浚?）錯(cuò)誤：本次估價(jià)以xx建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。改為：本次估價(jià)以委托人（或xx房地產(chǎn)開發(fā)公司）提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。（2）錯(cuò)誤：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起為40年。改為：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起為44年。（3）錯(cuò)誤：自本報(bào)告價(jià)值時(shí)點(diǎn)起半年內(nèi)有效。改為：自本報(bào)告出具之日起半年內(nèi)有效。（4）錯(cuò)誤：不能確認(rèn)估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地查勘的狀況保持一致。改為：假定估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地查勘的狀況保持一致。一十四、某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格?，F(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測算估價(jià)對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元；依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價(jià)對象房地產(chǎn)的年凈收益。<1>、這樣的做法有哪些錯(cuò)誤？<2>、若估價(jià)對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價(jià)對象的年凈收益？【答案】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。錯(cuò)誤如下：（1）由于三個(gè)交易實(shí)例經(jīng)營規(guī)模不同，其中與估價(jià)對象房地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模差異較大的交易實(shí)例不宜作可比實(shí)例；（2）未說明三個(gè)交易實(shí)例的凈收益是否屬于客觀收益；（3）不應(yīng)采用年總凈收益，而應(yīng)采用單位面積的年凈收益；（4）不應(yīng)選用350萬元作為估價(jià)對象的年凈收益（或應(yīng)采用三個(gè)可比實(shí)例的平均值作為估價(jià)對象的年凈收益）。本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。具體可選擇過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法，未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法，或未來數(shù)據(jù)資本化公式法確定。一十五、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)文書的錯(cuò)誤估價(jià)對象現(xiàn)狀為一空置廠房，土地面積4000㎡，總建筑面積6000㎡，分析其所在區(qū)位特點(diǎn)和周邊環(huán)境，適宜裝修改造成純辦公樓出租；裝修改造方案獲得政府主管部門批準(zhǔn)后，補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù)、補(bǔ)交了土地價(jià)款，土地使用期限自2017年10月1日起50年，總建筑面積不變?，F(xiàn)需評估估價(jià)對象在2017年10月1目的市場價(jià)格（購買總價(jià)和單價(jià)）。有關(guān)資料如下：1.預(yù)計(jì)估價(jià)對象裝修改造的工期為1年，裝修后即可全部租出，可出租面積為建筑面積的87％。經(jīng)調(diào)查，附近同檔次辦公樓可出租面積平均為建筑面積的85％，可出租面積的平均年租金經(jīng)預(yù)測穩(wěn)定在3000元/㎡，空置和租金損失率為10％，出租成本及稅費(fèi)為年租金收入的25％。2.預(yù)計(jì)裝修改造費(fèi)用（含管理費(fèi)用）為每平方米建筑面積1000元，假設(shè)費(fèi)用在裝修改造期間均勻投入。3.折現(xiàn)率為12％，銷售費(fèi)用及銷售稅費(fèi)率為7％（與銷售同時(shí)發(fā)生），購買現(xiàn)廠房的稅費(fèi)為3％。估價(jià)測算如下（節(jié)選）：一、估算凈收益。凈收益＝3000×6000×85％×（1－10％）×（1－25％）＝1032.75（萬元）二、測算報(bào)酬率Y。采用市場提取法，通過調(diào)查類似辦公用途房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，根據(jù)公式V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]采用試算法推算報(bào)酬率（具體計(jì)算過程略），計(jì)算得到報(bào)酬率為8.5％。三、估算裝修改造后的辦公樓總價(jià)值。辦公樓總價(jià)值=1032.75/8.5%×[1-1/（1+8.5%）50]/（1+12%）=11944.37/（1+12%）=10664.61萬元四、裝修改造費(fèi)用總額?！敬鸢浮?.凈收益測算錯(cuò)誤，應(yīng)采用估價(jià)對象的可出租面積比例為87％凈收益＝3000×6000×87％×（1－10％）×（1－25％）＝1057.05萬元2.裝修改造后的辦公樓價(jià)值測算錯(cuò)誤，收益年限應(yīng)為49年裝修改造后的辦公樓價(jià)值＝1057.05/8.5%×[1-1/（1+8.5%）49]/（1+12%）=10899.57萬元3.裝修改造費(fèi)用的計(jì)算錯(cuò)誤，折現(xiàn)率應(yīng)為12％。裝修改造費(fèi)用：1000×6000÷（1＋12％）0.5＝566.95萬元一十六、張某打算轉(zhuǎn)讓自己的餐館，現(xiàn)在請某房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對此餐館進(jìn)行評估，以確定該餐館的市場價(jià)值。<1>、與一般的商業(yè)房地產(chǎn)相比，餐飲房地產(chǎn)有哪些特殊性？<2>、說明對此餐館進(jìn)行評估的技術(shù)路線?！敬鸢浮?.本題考查的是餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)。餐飲房地產(chǎn)屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，其估價(jià)特點(diǎn)及其價(jià)格影響因素與商業(yè)房地產(chǎn)基本類似，但餐飲房地產(chǎn)在以下方面有其特殊性：（1）地段選擇的差異性。餐飲房地產(chǎn)與商業(yè)房地產(chǎn)在地段的選擇上既有相似之處，又有很大不同。地處繁華地段的餐飲房地產(chǎn)的價(jià)值較高，這一點(diǎn)與一般商業(yè)房地產(chǎn)相同，但有些特色的餐飲店地處偏僻一隅，照樣門庭若市。此外，在城市的一些城郊結(jié)合部，往往建有一些經(jīng)營規(guī)模非常大的酒樓，其經(jīng)營規(guī)?？梢赃_(dá)到上千平方米，并且配備有足夠車位的停車場，生意非常紅火。（2）營業(yè)收入的差異性。餐飲房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，其收入主要來自其經(jīng)營收入。影響餐飲房地產(chǎn)收入的因素主要有地段、環(huán)境、經(jīng)營特點(diǎn)、菜式品種、經(jīng)營品牌等，不同地段、環(huán)境帶來不同的收益，這部分收入主要由房地產(chǎn)帶來，而經(jīng)營特點(diǎn)、菜式品種、經(jīng)營品牌等往往會給餐飲房地產(chǎn)帶來更大的收入差異。2.本題考查的是餐飲房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。由于餐飲房地產(chǎn)的經(jīng)營性特點(diǎn)，其收入既有房地產(chǎn)所貢獻(xiàn)的，更有非房地產(chǎn)因素貢獻(xiàn)的，故利用收益法估價(jià)時(shí)，凈收益的測算中需要?jiǎng)冸x非房地產(chǎn)帶來的收