房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法押題練習備考題帶答案

房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法押題練習備考題帶答案

單選題（共100題）1、夏季的主氣是A.熱B.暑C.風D.火【答案】B2、臟腑之氣的功能中屬陰的部分是A.溫煦、推動、興奮B.涼潤、寧靜、抑制C.構成臟腑的基本物質D.推動和調節(jié)人體生長、發(fā)育和生殖機能【答案】B3、估價上的折舊注重的是（）。A.原始取得價值的減價調整B.原始取得價值的攤銷與回收C.重置價值的攤銷與回收D.價值的減價調整【答案】D4、在消費者收入增加時，反倒會減少對（）的需求。A.正常商品B.炫耀性物品C.高檔商品D.低檔商品【答案】D5、下列土地狀況中，不屬于土地權益狀況的是（）。A.土地使用期限B.土地使用管制C.土地面積大小D.土地權利性質【答案】C6、“腎者，胃之關也”，是指A.腎藏精B.腎主水C.腎主納氣D.腎主生殖【答案】B7、待開發(fā)的土地一般不適用（）來估價。A.比較法B.收益法C.成本法D.假設開發(fā)法【答案】C8、具有貯藏精氣的作用A.膽B(tài).小腸C.大腸D.胃【答案】D9、某待開發(fā)土地，其土地取得費為每畝36萬元，土地開發(fā)費為1.5億元/km2。假設開發(fā)周期為2年，其中第一年和第二年投資分別占總投資的60%和40%。銀行貸款年利息為8%，該土地的投資利息為（）元/m2。A.50.02B.103.22C.109.63D.114.82【答案】B10、衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞，最常見、最簡單的是()。A.位置B.外部配套設施C.環(huán)境景觀D.交通【答案】D11、下列對房地產(chǎn)的不可移動性的說法，錯誤的是（）。A.不可移動特性是指房地產(chǎn)的位置不可移動B.房地產(chǎn)的不可移動性決定了其受制其所在的空間環(huán)境C.房地產(chǎn)市場是一個全球性的市場D.房地產(chǎn)市場按照地域可分為若干個子市場【答案】C12、在估價中選取4個可比實例，甲成交價格為4800元/m2，建筑面積為100m2。首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價格為5000元/m2，建筑面積為120m2，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價格為4700元/m2，建筑面積為90m2，成交時一次付清；丁成交價格為4760元/m2，建筑面積為110m2，成交時支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個可比實例實際單價的高低排序為（）。A.甲＞乙＞丙＞丁B.乙＞丁＞甲＞丙C.乙＞丙＞甲＞丁D.丙＞乙＞?。炯住敬鸢浮緾13、估價對象由（）決定。A.委托人B.估價目的C.委托人和估價目的雙重D.估價機構【答案】C14、若價值時點的房地產(chǎn)市場狀況是公開、平等、自愿的交易市場，要求估價對象在較短時間內(nèi)達成交易，則評估價值應是（）。A.謹慎價值B.市場價值C.快速變現(xiàn)價值D.投資價值【答案】C15、如果房地產(chǎn)價格時間序列的逐期增減量大致相同，最適宜用（）來進行測算趨勢值。A.數(shù)學曲線擬合法B.平均增減量法C.平均發(fā)展速度法D.移動平均法【答案】B16、衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞，最常見、最簡單的是()。A.位置B.外部配套設施C.環(huán)境景觀D.交通【答案】D17、在采用假設開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法進行房地產(chǎn)估價時，一般不計息的項目是()。A.未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值B.投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費C.銷售稅費D.開發(fā)成本、管理費用和銷售費用【答案】B18、下列敘述反映“陽陽偏盛”的是A.“重寒則熱，重熱則寒”B.“陽虛則外寒，陰虛則內(nèi)熱”C.“陰勝則陽病，陽勝則陰病”D.“陰陽離決，精氣乃絕”【答案】C19、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應分攤的公共部分建筑面積為9m2，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為3500元/m2，該套住宅按建筑面積計算的價格為()元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599【答案】C20、關于明確估價目的的說法，正確的是（）。A.估價目的由價值類型決定B.估價目的根據(jù)估價師的經(jīng)驗確定C.估價目的由委托人的估價需要決定D.估價目的根據(jù)估價對象和價值時點綜合確定【答案】C21、人們常用距離來衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞，下列距離中越來越受重視的是()。A.空間直線距離B.交通路線距離C.交通時間距離D.至市中心距離【答案】C22、某在建工程在假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值為6000萬元，房地產(chǎn)估價師知悉該項工程尚拖欠到期應付的工程款為1000萬元，同時還有一筆抵押率為50%，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為（）萬元。A.2500B.3000C.3500D.4000【答案】B23、關于建筑物重新購建價格求取方法的說法，錯誤的是（）。A.單位比較法需要將估價對象的實際建筑安裝工程費修正為可比實例建筑物的實際建筑安裝工程費B.分部分項法應結合各個構件或分部分項工程的特點使用計量單位C.工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建價格D.指數(shù)調整法主要用于檢驗其他方法的測算結果【答案】A24、關于房地產(chǎn)互補品的說法，正確的是（）。A.商業(yè)用房與工業(yè)用房是互補品B.新建商品房與存量房是互補品C.經(jīng)濟適用住房與普通商品住房是互補品D.郊區(qū)住宅與連接它和市區(qū)的高速公路收費是互補品【答案】D25、下列哪項不是治標與治本的運用方法A.急則治其標B.緩則治其本C.標本兼治D.先安未受邪之地【答案】D26、下列影響一套住房價格的因素中，不屬于實物因素的是（）。A.朝向B.保溫C.隔音D.戶型【答案】A27、某寫字樓的建筑面積為540m2，年有效毛收入為108萬元，年運營費用與建筑物凈收益之和為400元/m2，土地資本化率為10.8%，假設收益年期無限。該寫字樓用地的價格為（）萬元。A.500B.750C.800D.1000【答案】C28、采用收益法測算房地產(chǎn)價格時，公式V＝A/Y＋b/Y2表示（）。A.房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增B.房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減C.房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增D.房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減【答案】A29、最早在一個國家內(nèi)建立起來的馬克思主義政黨是A.共產(chǎn)主義者同盟B.德國社會民主工黨C.俄國社會民主工黨（布）D.中國共產(chǎn)黨【答案】B30、關于確定估價時點與得出評估價值的先后次序的說法，正確的是（）。A.確定估價時點在先，得出評估價值在后B.得出評估價值在先，確定估價時點在后C.確定估價時點與得出評估價值應同時進行D.確定估價時點與得出評估價值沒有先后關系，誰先誰后都可以【答案】A31、某市于2015年對市中心一平房區(qū)進行拆遷改造，該市2010年出臺的城市房屋拆遷補償指導價格在該區(qū)為4000元/m2，并且一直沒有變動；2015年該區(qū)同類建筑物的重置成本達到2000元/m2，房地產(chǎn)市場交易價格為6000元/m2；重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價預計為9000元/m2；則最合理的拆遷補償價格應以（）元/m2為基礎進行修正。A.4000B.5000C.6000D.9000【答案】C32、相似的房地產(chǎn)之間之所以價格相互牽掣、相互接近，是因為相似的房地產(chǎn)之間具有（）。A.異質性B.排他性C.替代性D.互補性【答案】C33、下列關于“整體觀念”的內(nèi)容敘述不正確的是A.人自身是一個統(tǒng)一的整體B.人與自然環(huán)境是一個統(tǒng)一整體C.自然環(huán)境是一個有機整體D.人與社會環(huán)境是一個統(tǒng)一整體【答案】C34、“利小便，實大便”是哪個臟腑出現(xiàn)問題時的治法A.小腸泌別清濁B.肺的宣發(fā)C.脾胃運化D.腎的蒸化【答案】A35、某套建筑面積為100m2的住宅，含家電家具的成交價格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清，假設年利率為8%，家電家具價值為5萬元，現(xiàn)將該交易實例作為可比實例，評估類似住宅不含家電家具的市場價格，可比單價為（）元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887【答案】B36、頭痛、項強、鼻塞、咽癢、咳嗽的病邪是A.熱B.寒C.風D.火【答案】C37、采用成本法估價，要求在運用成本法時注意“逼近”，其中有要（）。A.區(qū)分實際成本和客觀成本B.正確估計正常花費和實際花費C.同時考慮升值與貶值因素D.考慮功能折舊【答案】A38、選取了可比實例之后，應先對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使其成交價格之間的口徑一致、（），為進行后續(xù)的比較修正建立共同的基礎。A.客觀合理B.有根有據(jù)C.基礎相當D.相互可比【答案】D39、房地產(chǎn)需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其（）之間的關系。A.價格B.供給量C.開發(fā)成本D.開發(fā)價值【答案】A40、下列關于濕邪的說法不正確的是A.濕性類水，故為陰邪B.陰勝則陽病，尤以損傷脾陽為著C.濕為陰邪，具有寒冷、凝結、收引的特性D.氣機升降失常，則導致胸悶、脘痞、二便不爽【答案】C41、某銀行存款利息方式采用單利，假設某一年期存款的年利率為6%，為吸引3年期的儲戶，則其3年期存款的單利年利率應大于（）。A.6.37%B.6.12%C.6.02%D.6%【答案】A42、買者和賣者的數(shù)目都必須相當多才不至于使買者或賣者的個別情況影響價格，其形成的價格才可能是（）。A.評估價格B.正常成交價格C.市場價格D.交換價格【答案】B43、建筑式樣、風格和色調屬于房地產(chǎn)價格影響因素中的（）。A.環(huán)境因素B.自身因素C.視覺因素D.人口因素【答案】B44、下列估價工作中，宜首先進行的是（）。A.制訂估價作業(yè)方案B.實地查勘估價對象C.確定估價結果D.撰寫估價報告【答案】A45、一般來講，隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價格總的趨勢是（）。A.上升B.下降C.保持相對穩(wěn)定D.先上升后下降【答案】A46、現(xiàn)實中土地的使用、支配權要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于（）方面的制約。A.建筑技術B.土地權利設置C.相鄰關系D.土地使用管制【答案】D47、下列對報酬資本化的相關表述正確的是（）。A.報酬資本化法的所有公式均假設未來各期的凈收益相對于價值時點發(fā)生在期中B.報酬資本化公式中估價對象對未來各期的凈運營收益可以每期不變，也可以按一定規(guī)律變動C.報酬資本化公式中的未來各期的凈運營收益、報酬率、持有期單位可以不同，計算結果后再相互轉化D.在實際估價時，報酬率可以根據(jù)實際情況的變化而變化【答案】B48、年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的預期經(jīng)濟壽命、有效年齡或（）之間關系的基礎上的。A.建筑物的歷史價值B.建筑物的文化價值C.建筑的預期剩余經(jīng)濟壽命D.建筑物的功能是否時興【答案】C49、在估價假設和限制條件說明中，當無理由懷疑建筑物的結構存在安全隱患時，應（）。A.假定建筑結構是安全的B.肯定建筑物是安全的C.強調建筑結構安全須進行相關專業(yè)鑒定D.說明建筑結構安全難以確定【答案】A50、某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為3000元/m2，已知取得土地時樓面地價為1000元/m2，開發(fā)成本和管理費用為1200元/m2，開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（）。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【答案】B51、下列關于房地產(chǎn)職業(yè)道德的主要內(nèi)容的說法中，不正確的是（）。A.房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構應積極接受與自己、近親屬、關聯(lián)方及其他利害關系人有利害關系的房地產(chǎn)估價業(yè)務B.房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務C.房地產(chǎn)估價師應對估價委托人提供的估價所依據(jù)的資料應進行審慎檢查D.房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構不得允許其他個人和單位以自己的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務【答案】A52、評估城市商業(yè)區(qū)內(nèi)上面有建筑物的土地的價格，沒有可參照的土地交易實例，但存在著大量的房屋出租、商業(yè)經(jīng)營行為，這時宜采用（）評估。A.市場法估價B.成本法C.土地剩余技術D.假設開發(fā)法【答案】C53、一般的無形資產(chǎn)主要是權益的價值。下列選項中，不屬于無形資產(chǎn)的是（）。A.專利權B.專有技術C.商標權D.房地產(chǎn)【答案】D54、房地產(chǎn)估價之所以要遵守價值時點原則，是因為（）。A.影響房地產(chǎn)價格的因素是不斷變化的B.房地產(chǎn)自身狀況會發(fā)生變化C.必須確定一個價值所對應的時間D.房地產(chǎn)經(jīng)濟活動通常有確定的發(fā)生時間【答案】A55、關于比較法的說法，錯誤的是（）。A.測算結果容易被人們理解、認可、接受B.測算結果有時并不一定是合理、真實的C.需要估價師對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情有足夠的把握D.每個影響因素對可比實例成交價格的影響程度都可采用定量分析予以量化【答案】D56、久吐久下病人的治療中加補氣藥的生理基礎是A.氣能生津B.氣能行津C.津能生氣D.津能載氣【答案】A57、某估價機構于2018年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進行了評估，價值時點為2018年6月15日。因估價結果有爭議，2018年8月15日進行復估，則復估的價值時點為（）。A.2018年6月15日B.2018年8月15日C.簽訂估價委托合同之日D.估價人員與委托人商定的某日【答案】A58、公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來劃分的，總高度超過（）m的為高層。A.12B.20C.24D.48【答案】C59、“……陽氣衰竭于上，面焦，發(fā)鬢頒白……”是指A.男子，五八B.男子，六八C.女子，五七D.女子，六七【答案】B60、甲、乙兩宗相鄰地塊，甲宗地價值為70萬元，乙宗地價值為50萬元。合并后的房地產(chǎn)價值為150萬元。若乙宗地土地權利人購買甲地塊，下列最合理要價是（）萬元。A.70B.80C.90D.100【答案】C61、久吐久下病人的治療中加補氣藥的生理基礎是A.氣能生津B.氣能行津C.津能生氣D.津能載氣【答案】A62、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔。該房地產(chǎn)的凈收益為（）萬元。A.245B.275C.315D.345【答案】D63、壯水之主，以制陽光的治法是A.瀉其陽盛，治熱以寒B.滋陰以制陽C.損其陰盛，治寒以熱D.扶陽以制陰【答案】B64、下列不屬于構筑物的是（）。A.儲藏室B.水塔C.隧道D.道路【答案】A65、下列關于路線價法的表述中，不正確的是（）。A.路線價法實質是比較法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理B.路線價法適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的估價C.運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊D.路線價法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段，設定標準臨街深度，選取若干標準臨街宗地并求其平均價格【答案】D66、由房地產(chǎn)凈收益求取房地產(chǎn)價值的公式屬于凈收益與（）相匹配的內(nèi)容。A.資本化率B.實際報酬率C.名義報酬率D.自有資金報酬率【答案】A67、某商品住宅項目的土地成本、建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%，則成本利潤率為（）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%【答案】B68、某成片荒地面積1km2，進行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉讓，開發(fā)成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年。上述費用均勻投入，可轉讓土地面積比率為65%，該地塊可轉讓土地的應計成本是（）元/m2。A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77【答案】C69、按照謹慎原則，運用收益法評估房地產(chǎn)的抵押價值時，當估計未來收益可能會高也可能會低時，一般應采用保守的較低的收益估計值，相比之下，一般的房地產(chǎn)價值評估采用的是（）的收益估計值。A.較高B.較低C.居中D.最低【答案】C70、購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數(shù)為6%，自有資本要求的資本化率為9%，則該類房地產(chǎn)的資本化率為（）%。A.6.0B.6.9C.8.8D.9.0【答案】B71、折現(xiàn)率是在采用動態(tài)分析法時需要確定的一個重要參數(shù)，應等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的（），它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤兩部分。A.平均報酬率B.利潤率C.回報率D.報酬率【答案】A72、在一塊土地上投資建造寫字樓，當樓高為5層時，預期投資利潤率為4.36%；在5～20層時，每增高一層，投資利潤率上升0.18%；而在20～30層時，每增高一層，投資利潤率下降0.14%。那么，（）層應該是這座大樓的經(jīng)濟高度。A.5B.20C.30D.31【答案】B73、一般地說，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設成本，從而會推動房地產(chǎn)價格______；相反，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會使房地產(chǎn)價格______。（）A.下降；下降B.下降；上升C.上升；下降D.上升；上升【答案】C74、壯水之主，以制陽光的治法是A.瀉其陽盛，治熱以寒B.滋陰以制陽C.損其陰盛，治寒以熱D.扶陽以制陰【答案】B75、某房地產(chǎn)正常年收益為5000萬元，當前銀行利率為6%，購買年為8年，房地產(chǎn)價格應為()元。A.32000B.40000C.48000D.83333【答案】B76、估價資料保存的目的是建立資料庫和備案，以方便今后的估價及管理工作。保存估價資料的主要作用不包括（）。A.有助于估價機構和估價師展現(xiàn)估價業(yè)績B.有助于解決日后可能發(fā)生的估價糾紛C.有助于保持估價機構工作的連續(xù)性D.有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機構進行資質審查和考核【答案】C77、采用成本法估價時，關于投資利息的表述中，正確的是（）。A.投資利息指的是借款部分的利息支出和相關手續(xù)費B.從估價的角度看，自有資金應獲得的利息可以算作開發(fā)利潤C.投資利息的應計息項目包括土地成本.建設成本.管理費用.銷售費用和銷售稅費D.投資利息計算時一般采用價值時點的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率【答案】D78、下列表述中不正確的是（）。A.在實際估價中，不同的估價方法將影響估價結果B.在實際估價中，不同的估價時點將影響估價結果C.在實際估價中，不同的估價目的將影響估價結果D.在實際估價中，不同的估價作業(yè)期將影響估價結果【答案】D79、有一宗房地產(chǎn)交易實例，其成交總價為40萬元，其中首付10%，余款在半年和一年后分兩次平均支付，假設月利率為0.5%，則在成交日期一次付清的價格為（）萬元。A.37.91B.38.25C.38.42D.50.00【答案】C80、生產(chǎn)資料是由A.勞動者和勞動對象構成的B.勞動對象和勞動資料構成的C.勞動者和勞動資料構成的D.勞動者、勞動對象、勞動資料構成的【答案】B81、某住宅的建筑面積為100m2，買賣合同約定成交價為20000元/m2，價款分兩期支付，于成交日期支付100萬元，余款于一年后支付，交易稅費均由賣方承擔。已知買方應繳納的稅費為3萬元，賣方應繳納的稅費為8萬元，并在支付合同余款時繳納。若將該交易實例作為可比實例，年折現(xiàn)率為6%，則對其建立比較基礎后的總價為（）萬元。A.201.89B.186.79C.191.51D.197.17【答案】C82、最簡單且最容易理解的一種臨街深度價格遞減率是（）。A.蘇慕斯法則B.霍夫曼法則C.四三二一法則D.哈柏法則【答案】C83、心病及肝屬于A.母病及子B.子病及母C.反克D.倍克【答案】B84、用收益法評估某宗房地產(chǎn)的價格時，除有租約限制的以外，應選取（）凈收益作為估價依據(jù)。A.類似房地產(chǎn)的客觀B.類似房地產(chǎn)的實際C.類似房地產(chǎn)的最高D.類似房地產(chǎn)的最低【答案】A85、房地產(chǎn)被人民法院查封，從而其處分受到限制，屬于（）。A.擁有的房地產(chǎn)權利B.受房地產(chǎn)權利以外因素限制的情況C.受其他房地產(chǎn)權利限制的情況D.額外的收益或好處【答案】B86、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，會導致房地產(chǎn)價格下降的因素是（）。A.控制土地供應量B.增加城鎮(zhèn)居民可支配收入C.增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收D.提高城市化水平【答案】C87、下列關于房地產(chǎn)職業(yè)道德的主要內(nèi)容的說法中，不正確的是（）。A.房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構應積極接受與自己、近親屬、關聯(lián)方及其他利害關系人有利害關系的房地產(chǎn)估價業(yè)務B.房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務C.房地產(chǎn)估價師應對估價委托人提供的估價所依據(jù)的資料應進行審慎檢查D.房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構不得允許其他個人和單位以自己的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務【答案】A88、下列經(jīng)脈屬于奇經(jīng)八脈的是A.督脈B.任脈C.帶脈D.陰維脈【答案】A89、下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對較強的是（）。A.用途專業(yè)的房地產(chǎn)B.價值較大的房地產(chǎn)C.獨立使用的房地產(chǎn)D.不可分割的房地產(chǎn)【答案】C90、某房地產(chǎn)價格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個月末一次付清，當時月利率為1%。該房地產(chǎn)的實際價格為（）萬元。A.87B.124C.130D.134【答案】B91、認識的最終目的是A.指導實踐、改造世界B.達到理性認識C.認識事物的本質和規(guī)律D.抓住矛盾的主要方面【答案】A92、在估價假設和限制條件說明中，當無理由懷疑建筑物的結構存在安全隱患時，應（）。A.假定建筑結構是安全的B.肯定建筑物是安全的C.強調建筑結構安全須進行相關專業(yè)鑒定D.說明建筑結構安全難以確定【答案】A93、下列不屬于由賣方繳納的稅費的是（）。A.增值稅B.契稅C.教育費附加D.土地增值稅【答案】B94、癆病肺腎陰虛之咳嗽，治以滋養(yǎng)肺腎，屬于A.緩則治本B.急則治標C.標本兼治D.未病先防【答案】A95、張景岳認為腫脹的標是哪個臟腑功能的失常A.小腸泌別清濁B.肺的宣發(fā)C.脾胃運化D.腎的蒸化【答案】B96、某幢建筑物由于人為方面的原因發(fā)生了火災，估算采用最優(yōu)修復方案使其恢復到新的或相當于新的狀況所必需的費用作為折舊額，這種折舊屬于（）。A.物質折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟折舊D.設備折舊【答案】A97、運用假設開發(fā)法中的動態(tài)分析法估價時，無需做的是（）。A.估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期B.估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入C.估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生D.估算投資利息和開發(fā)利潤【答案】D98、某商品房在建工程已完成工程的正常建設期為1年，實際建設期為1.5年，現(xiàn)該在建工程被人民法院強制拍賣，辦理有關變更等交接手續(xù)的正常期限為0.5年，通過市場調查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項目的正常建設期為3年。在強制拍賣下評估該在建工程的市場價值時，后續(xù)建設期應為（）年。A.1.0B.1.5C.2.0D.2.5【答案】D99、()，建設部制定了《城市房屋拆遷估價指導意見》，使得拆遷估價問題有了參考依據(jù)。A.2003年1月1日B.2004年1月1日C.2004年12月1日D.2003年12月1日【答案】D100、在房地產(chǎn)估價要素中，（）限制了估價報告的用途。A.估價原則B.估計時點C.估價目的D.估價對象【答案】C多選題（共40題）1、下列關于基準地價修正法的說法中，正確的有（）。A.本質上是比較法B.需要做交易情況修正C.需要做市場狀況調整D.需要做土地狀況調整E.估價結果的準確性取決于基準地價的準確性和調整系數(shù)體系的完整和合理性【答案】ACD2、引起房地產(chǎn)價格上漲的原因有多種，對房地產(chǎn)本身進行投資改良的內(nèi)容包括（）。A.政府進行道路建設B.農(nóng)用地轉為建設用地C.改進物業(yè)管理D.裝飾裝修改造E.更新或添加設施設備【答案】CD3、以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉讓的，現(xiàn)需房地產(chǎn)估價，()。A.私有住宅轉讓后仍用于居住的B.辦理了出讓手續(xù)，變劃撥土地為出讓土地，由受讓方繳納出讓金C.按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的D.是不改變土地劃撥性質，對轉讓方征收土地收益金E轉讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的【答案】BD4、下列房地產(chǎn)中，通常適用比較法估價的有（）。A.標準廠房B.行政辦公室C.寫字樓D.房地產(chǎn)開發(fā)用地E.在建工程【答案】ACD5、下面()引起的房地產(chǎn)價格上升是房地產(chǎn)的保值，不是真正的房地產(chǎn)自然增值。A.更新或添加設施、設備，重新進行裝飾裝修，改進物業(yè)管理B.政府進行道路、地鐵等交通建設，修建廣場、公園、公共綠地，調整城市發(fā)展方向，改變城市格局等C.經(jīng)濟發(fā)展和人口增長帶動房地產(chǎn)需求增加D.將農(nóng)用地轉為建設用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蛏虡I(yè)用途，增加容積率E通貨膨脹【答案】A6、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過（）來實現(xiàn)。A.充公權B.管制權C.征稅權D.征收權E.出讓權【答案】ABCD7、運用市場法時，估價人員根據(jù)基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎，主要包括()等。A.統(tǒng)一采用總價B.統(tǒng)一采用單價C.統(tǒng)一幣種和貨幣單位D.統(tǒng)一面積內(nèi)涵E統(tǒng)一付款方式【答案】BCD8、某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費、物業(yè)管理費由承租人負擔，水費、供暖費、房地產(chǎn)稅由出租人負擔。由該租金減去運營費用求取該寫字樓的凈收益，應減去的運營費用包括（）。A.電費B.物業(yè)管理費C.水費D.供暖費E.房地產(chǎn)稅【答案】CD9、一個估價項目通常只有一個估價目的，估價目的決定其（）。A.估價委托人B.估價師C.價值類型D.估價對象E.估價結果【答案】CD10、基本完好房的成新度可以是()。A.九成B.八成C.七成D.六成E四成【答案】CD11、房地產(chǎn)所有權劃分中，所有權的種類包括（）。A.區(qū)分共有B.區(qū)分所有C.公有D.獨有E.共有【答案】BD12、下列房地產(chǎn)中，難以采用市場法估價的有（）A.房地產(chǎn)開發(fā)用地B.學校C.在建工程D.別墅E.特殊廠房【答案】BC13、某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費、物業(yè)管理費由承租人負擔，水費、供暖費、房地產(chǎn)稅由出租人負擔。由該租金減去運營費用求取該寫字樓的凈收益，應減去的運營費用包括（）。A.電費B.物業(yè)管理費C.水費D.供暖費E.房地產(chǎn)稅【答案】CD14、在傳統(tǒng)方法中，正確測算投資利息需要把握（）等幾個方面。A.應計息項目B.預售、預租和延遲銷售情況C.計息周期D.計息期E.計息方式【答案】ACD15、下列估價假設中，屬于背離事實假設的有（）。A.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設其未被查封B.未進入被征收房屋內(nèi)實地勘察，估價中對其內(nèi)部狀況進行的合理設定C.受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業(yè)鑒定，假設其是安全的D.估價對象已出租，征收估價中假設其無租約限制E.受托對估價委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進行評估，對可能的容積率等指標進行的合理設定【答案】AD16、運用路線價法評估某路線價區(qū)段內(nèi)標準宗地以外的宗地價格時，應進行修正調整的有（）。A.土地形狀B.容積率C.土地使用期限D.土地市場狀況E.土地開發(fā)程度【答案】ABC17、在V＝A／Y×[1－1／（1＋Y）n]的情況下，采用市場提取法求取資本化率時采取的方法有（）A.試錯法B.移動平均法C.曲線擬合法D.線性內(nèi)插法E.指數(shù)修勻法【答案】AD18、由于具有（）特性，房地產(chǎn)是一種良好的用于擔保債務履行的財產(chǎn)。A.保值增值B.價值量大C.不可移動D.壽命長久E.獨一無二【答案】ABCD19、估價對象為一宗熟地，對選取的可比實例進行實物狀況調整的內(nèi)容有（）。A.土地形狀B.土質狀況C.土地使用年限D.土地開發(fā)程度E.容積率【答案】ABD20、某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成，預計建筑物剩余自然壽命為20年，房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎上減少2萬元，報酬率為8%，則（）。A.該房地產(chǎn)的收益價格為136.73萬元B.該房地產(chǎn)的收益價格為143.89萬元C.以第一年凈收益為依據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價格，凈收益乘數(shù)為5.14D.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為15年E.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為20年【答案】BCD21、應用路線價法需要進行（）等修正。A.臨街深度B.土地形狀C.交易日期D.交易情況E.臨街寬度【答案】AB22、評估一套單元式住宅的抵押估價，若未做特別說明，應包含在估價對象范圍內(nèi)的有（）。A.二次裝修時所鋪的木地板B.可拆卸的水凈化處理設備C.嵌入式固定衣柜D.隨建筑配置的中央空調系統(tǒng)E.擺放在室內(nèi)的沙發(fā)【答案】CD23、下列房地產(chǎn)估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運營費用水平C.預測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度D.對可比實例進行市場狀況調整E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進行評估【答案】BD24、完好房的成新度可以有（）。A.六成B.七成C.八成D.九成E.十成【答案】CD25、下列關于房地產(chǎn)估價本質的說法中，正確的有（）。A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格B.房地產(chǎn)估價是替相關當事人為房地產(chǎn)定價C.房地產(chǎn)估價是為委托人提供價格保證D.房地產(chǎn)估價會有誤差，但誤差應該在合理范圍內(nèi)E.房地產(chǎn)估價是一門科學也是一門藝術【答案】AD26、下列估價假設中，屬于背離事實假設的有（）。A.受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業(yè)鑒定，假設其是安全的B.未進入被征收房屋內(nèi)實地查勘，估價中對其內(nèi)部狀況進行的合理設定C.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設其未被查封D.估價對象已出租，征收估價中假設其無租約限制E.對估價委托人提供的所有資料未進行核實，在估價假設中設定為這些資料均為真實合法有效的【答案】CD27、下列與房地產(chǎn)有關的稅種中，屬于具有普遍調節(jié)功能稅種的有（）。A.企業(yè)所得稅B.個人所得稅C.印花稅D.增值稅E.契稅【答案】ABCD28、關于假設開發(fā)法中的動態(tài)分析法運用的說法，正確的有（）。A.各項收入、支出均為價值時點房地產(chǎn)市場狀況下的值B.在抵押估價中一般采用“被迫轉讓前提”’C.不需要單獨計算投資利息D.不考慮預售和延遲銷售的影響E.測算后續(xù)開發(fā)利潤時，要求利潤率與其計算基數(shù)相匹配【答案】BC29、關于投資價值和市場價值的說法，正確的有（）。A.市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值B.投資價值與市場價值在采用收益法評估時，折現(xiàn)率取值相同C.在凈收益方面，評估投資價值時通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅D.國有建設用地使用權招標、拍賣、掛牌出讓時，有意購買者委托評估其能承受的最高購買價格，是一種投資價值評估E.在對某房地產(chǎn)進行抵押價值評估時，不用考慮債務人或債權人對該房地產(chǎn)投資價值的評估【答案】ACD30、影響房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素有()。A.建筑規(guī)模B.臨路狀況C.樓層D.繁華程度E建筑容積率【答案】BD31、對某房地產(chǎn)轉讓價格進行評估時，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)將其裝修改造后能獲得最大收益，這時應遵循的估價原則有（）。A.替代原則B.謹慎原則C.合法原則D.最高最佳利用原則E.價值時點原則【答案】ACD32、房地產(chǎn)的實物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，可以進一步分為（）。A.該實體組合完成的功能B.該實體的質量C.相應的配套的基礎設施D.立體空間E.有形的實體【答案】AB33、關于假設開發(fā)法的動態(tài)分析法中預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的說法，正確的有（）。A.通常是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應的價值B.通常是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在價值時點房地產(chǎn)市場狀況下的價值C.通常是未來開發(fā)完成之時房地產(chǎn)市場狀況下的價值D.不宜將類似房地產(chǎn)的市場價格直接“平移”過來作為測算結果E.不能采用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值【答案】AD34、比較法估價中，對可比實例成交價格進行權益狀況調整的內(nèi)容包括（）A.租賃權限制情況B.交易稅費負擔轉嫁情況C.已抵押擔保債權情況D.地役權設立情況E.利用方式限制情況【答案】ACD35、房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（）引起的。A.裝飾裝修改造B.通貨膨脹C.需求增加D.改進物業(yè)管理E.周圍環(huán)境改善【答案】C36、假設開發(fā)法評估在建工程價值時，采用投資利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應得利潤，計算基數(shù)應包括（）。A.待開發(fā)在建工程價值B.已完工程建設成本C.取得在建工程的稅費D.后續(xù)開發(fā)的投資利息E.銷售稅金【答案】AC37、下列法律法規(guī)和標準中，應作為同有土地上房屋征收估價依據(jù)的有（）。A.《中華人民共和國物權法》B.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》C.《國有土地上房屋征收評估辦法》D.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》E.《中華人民共和國擔保法》【答案】ABCD38、評估一套單元式住宅的抵押估價，若未做特別說明，應包含在估價對象范圍內(nèi)的有（）。A.二次裝修時所鋪的木地板B.可拆卸的水凈化處理設備C.嵌入式固定衣柜D.隨建筑配置的中央空調系統(tǒng)E.擺放在室內(nèi)的沙發(fā)【答案】ACD39、根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產(chǎn)()時，便為最高最佳使用。A.與外部環(huán)境最協(xié)調B.達到規(guī)模遞增C.內(nèi)部構成要素的組合最適當D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關聯(lián)E外部環(huán)境要素為最適當?shù)慕M合【答案】AC40、市場法中權益狀況調整的內(nèi)容包括（）。A.土地使用期限B.容積率C.土地開發(fā)程度D.房屋空間布局E.地役權設立【答案】AB大題（共20題）一、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）二、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)調查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設備的重置價格50萬元，經(jīng)濟壽命15年。殘值率假設均為零，報酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】三、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值?！敬鸢浮克?、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）五、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）六、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）?！敬鸢浮考僭O開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設工程教育網(wǎng)（），正保遠程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元七、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）?！敬鸢浮考僭O開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設工程教育網(wǎng)（），正保遠程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元八、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；九、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值?！敬鸢浮恳皇⒛匙诔鲎獾姆康禺a(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。一十一、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）一十二、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。一十三、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑