房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法自我檢測備考題帶答案

房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法自我檢測備考題帶答案

單選題（共100題）1、足陽明與足少陽經(jīng)過A.肩胛部B.口唇C.咽部D.氣街【答案】D2、拍賣保留價由人民法院參照（）確定。A.應(yīng)價B.評估價C.成交價D.起拍價【答案】B3、房地產(chǎn)價格與家具、機器設(shè)備等一般商品的價格，既有共同之處，又有不同之處。其共同之處不包含（）。A.都是價格，用貨幣來表示B.都有波動，受供求因素的影響C.都是按質(zhì)論價D.形成的時間都較長【答案】D4、某宗房地產(chǎn)的交易總價款為80萬元，其中首期付款為20%，余款于半年后和一年后分期平均支付。假設(shè)季利率為1.2%，則在成交日期時一次付清的價格為()萬元。A.50B.79.43C.78.87D.77.75【答案】D5、判斷誤差大小或者準確性，實際中是將（）進行比較。A.評估價值與真實價值B.評估價值與合格的估價師的重新估價結(jié)果C.真實價值與合格的估價師的重新估價結(jié)果D.真實價值與其他估價師的重新估價結(jié)果【答案】B6、在人流量很小的地方建造商場，無論誰來建造該商場，都需要花費很多成本，但該商場卻不會有那么高的價值，這說明了（）。A.應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進行調(diào)整B.應(yīng)結(jié)合估價委托人的要求，對成本法估價進行調(diào)整C.應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址.規(guī)劃設(shè)計等分析進行調(diào)整D.應(yīng)在實際成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址.規(guī)劃設(shè)計等分析進行調(diào)整【答案】C7、中國目前的契稅是在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的時候，向（）征收的一種稅收。A.權(quán)利人B.使用人C.承受人D.農(nóng)民【答案】C8、用距離來評價某宗房地產(chǎn)的交通便捷程度時，一般不宜采用的距離是（）。A.空間直線距離B.交通路線距離C.交通時間距離D.經(jīng)濟距離【答案】A9、下列關(guān)于地租的表述中，錯誤的是（）。A.農(nóng)產(chǎn)品的市場總價格是土地上生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量與每個產(chǎn)品市場價格的乘積B.土地中已投入資本的利息包括該土地價值的資本利息C.生產(chǎn)成本是以社會平均水平或一般水平計算的D.經(jīng)營利潤是按照全部預付資本的社會一般利潤率計算的【答案】B10、超過估價報告應(yīng)用有效期使用估價報告的，相關(guān)責任由（）承擔。A.政府主管部門B.估價機構(gòu)C.使用者D.注冊房地產(chǎn)估價師【答案】C11、運用比較法評估某套住宅的現(xiàn)時市場價格，選取的可比實例建成時間與估價對象建成時間相同，2年前公開掛牌出售，成交日期與價值時點相差1年，該類住宅因使用損耗導致每多使用一年價格下降1%，如果不考慮其他因素，則該可比實例成交價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為（）。A.100/101B.100/100C.100/99D.100/98【答案】A12、影響某套住房價格的實物因素不包括（）。A.裝修B.戶型C.層高D.樓層【答案】D13、起于足踝下是A.督脈B.任脈C.陰維脈D.陰蹺脈【答案】D14、某宗土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為1300萬元，管理費用為80萬元，銷售費用為25萬元，銷售稅費為15萬元，投資利息為18萬元，開發(fā)利潤為400萬元。則其投資利潤率為()。A.16.41%B.16.53%C.16.63%D.16.81%【答案】C15、某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價格為每平方米1000元，成新率為70%，房地產(chǎn)年凈收益為每平方米140元，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該房地產(chǎn)的價格為（）元/m2。A.1700B.2000C.2100D.2400【答案】C16、面色白，肢冷，倦臥，面紅，煩熱，口渴，脈大無根的病機是A.陰偏勝B.亡陽C.陽偏衰D.陰陽格拒【答案】D17、下列哪項不屬于緩則治本A.癆病肺腎陰虛之咳嗽，應(yīng)滋養(yǎng)肺腎B.氣虛自汗，應(yīng)補氣C.新感已愈而轉(zhuǎn)治宿疾D.大出血的病人，應(yīng)緊急止血【答案】D18、收益法中的運營費用率是指（）。A.運營費用與潛在毛收入之比B.運營費用與總收益之比C.運營費用與凈收益之比D.運營費用與有效毛收入之比【答案】D19、某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設(shè)的，現(xiàn)按要求補辦了土地出讓手續(xù)，出讓年限為50年，已知該辦公樓建筑物在建設(shè)時所投入費用255萬元，現(xiàn)時重新購建成本為350萬元，經(jīng)濟壽命為60年，殘值率為3%，則采用直線法計算其建筑物的折舊總額為（）萬元。A.61.84B.78.35C.84.88D.173.17【答案】C20、1984年11月8日，原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部發(fā)布了（），同年12月12日發(fā)布了《經(jīng)租房屋清產(chǎn)估價原則》。A.《房屋損壞等級評定標準》B.《房屋完損等級評定標準》C.《房屋自然損壞評定標準》D.《房屋維修等級評定標準》【答案】B21、在成本法求取折舊中，采用()更符合實際情況。A.有效經(jīng)過年數(shù)B.實際經(jīng)過年數(shù)C.剩余經(jīng)過年數(shù)D.自然經(jīng)過年數(shù)【答案】A22、某幢建筑物由于人為方面的原因發(fā)生了火災(zāi)，估算采用最優(yōu)修復方案使其恢復到新的或相當于新的狀況所必需的費用作為折舊額，這種折舊屬于（）。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟折舊D.設(shè)備折舊【答案】A23、行政劃撥的土地當作有償出讓的土地來估價，違反了（）。A.合法原則B.最高最佳利用原則C.估價時點原則D.替代原則【答案】A24、在會計上，歷史成本與累計折舊額的差被稱（）。A.資產(chǎn)的賬面價值B.資產(chǎn)的剩余價值C.資產(chǎn)的現(xiàn)實價值D.資產(chǎn)的市場價值【答案】A25、下列房地產(chǎn)估價活動中，價值時點為過去，估價對象為過去狀況的估價是（）。A.因抵押貸款需要，對擬抵押房地產(chǎn)價值進行評估B.因保險賠償需要，對房地產(chǎn)因火災(zāi)造成的價值損失進行評估C.因定罪量刑需要，對受賄案中受賄時的房地產(chǎn)價值進行評估D.因司法拍賣需要，對擬拍賣房地產(chǎn)價值進行評估【答案】C26、滋陰以制陽的治法屬于A.陽病治陰B.陰病治陽C.陰中求陽D.陽中求陰【答案】A27、孔子指出，“君子和而不同，小人同而不和”。下列對“和”與“不同”的理解正確的是A.“和”是指主要矛盾，“不同”是指次要矛盾B.“和”是指矛盾的主要方面，“不同”是指矛盾的次要方面C.“和”是指矛盾的同一性，“不同”是指矛盾的斗爭性D.“和”是指矛盾的對立統(tǒng)一，“不同”是指矛盾的特殊性【答案】D28、建筑物的經(jīng)過年數(shù)有實際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)，它們之間的關(guān)系為（）。A.有效經(jīng)過年數(shù)等于實際經(jīng)過年數(shù)B.有效經(jīng)過年數(shù)短于實際經(jīng)過年數(shù)C.有效經(jīng)過年數(shù)長于實際經(jīng)過年數(shù)D.有效經(jīng)過年數(shù)可能短于或長于實際經(jīng)過年數(shù)【答案】D29、對價格的定義，第一種“是為獲得一種商品或服務(wù)所必須付出的東西”講的是現(xiàn)象，第二種“是商品價值的貨幣表現(xiàn)”講的是本質(zhì)。對于房地產(chǎn)估價來說，主要是從（）上把握房地產(chǎn)價格的“數(shù)量”。A.貨幣支付B.價值C.現(xiàn)象D.本質(zhì)【答案】C30、補中益氣湯最好在什么時間服A.早上B.晚上C.氣候寒冷慎用寒藥D.人體肌膚疏松而多汗，慎用辛溫【答案】A31、適用于陽盛格陰的真熱假寒證治法A.熱因熱用B.寒因寒用C.寒者熱之D.熱者寒之【答案】B32、對于不同類型的房地產(chǎn)，例如商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等類房地產(chǎn)，同一因素或者其變化引起房地產(chǎn)價格變動的方向()。A.相同B.不相同C.可能相同，也可能不同D.單邊波動【答案】B33、下列哪項不屬于陰陽學說在中醫(yī)學說明人體組織結(jié)構(gòu)的應(yīng)用A.就大體部位來說，上部為陽，下部為陰；體表屬陽，體內(nèi)屬陰B.就其背腹四肢內(nèi)外側(cè)來說，則背屬陽，腹屬陰；四肢外側(cè)為陽，四肢內(nèi)側(cè)為陰C.以臟腑來分，五臟屬里，藏精氣而不瀉，故為陰；六腑屬表，傳化物而不藏，故為陽D.“陰勝則陽病，陽勝則陰??；陽勝則熱，陰勝則寒”【答案】D34、下列購買某宗房地產(chǎn)付款方式中，對買方而言最經(jīng)濟的是（假定年折現(xiàn)率是6%）（）。A.現(xiàn)在按9.5折一次性支付B.一年后一次性支付C.現(xiàn)在首付30%，余款在未來3年內(nèi)分年等額支付D.現(xiàn)在首付50%，余款在未來10年內(nèi)分年等額支付【答案】D35、某期房預計兩年后竣工交付使用，目前與其類似的房地產(chǎn)現(xiàn)房價格為5000元/m2，出租的年末凈收益為500元/m2。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%，風險補償估計為現(xiàn)房價格的3%，則該期房目前的價格為（）元/m2。A.3473B.4365C.3958D.4635【答案】C36、胃氣虛的形成原因是A.持久或反復地飲食失節(jié)B.稟賦素虛C.久病元氣不復D.以上均是【答案】D37、在某宗房地產(chǎn)估價中，三個可比實例房地產(chǎn)對應(yīng)的比準單價分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可比實例對應(yīng)的比準單價的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終的比準單價，則前者與后者的差值是()元/m2。A.-100B.50C.50D.100【答案】B38、下列不屬于土地權(quán)屬證書的是（）。A.《國有土地使用證》B.《集體土地所有證》C.《土地他項權(quán)利證明書》D.《房地所有權(quán)證書》【答案】D39、（）有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機構(gòu)和估價師開展有關(guān)檢查，有助于解決之后可能發(fā)生的估價爭議，有助于估價機構(gòu)和估價師展現(xiàn)估價業(yè)績。A.交付估價報告B.保存估價資料C.確定估價結(jié)果D.選定估價方法計算【答案】B40、威廉·阿朗索的在任意區(qū)位處的地租計算公式Pc（t）＝N[Pc－C－kc（t）]中，N表示（）。A.單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量B.市場上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價格C.生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本D.向市場運輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本【答案】A41、某建筑物的有效年齡為10年，預計可能再使用30年，殘值率為4％，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。A.68％B.74％C.76％D.82％【答案】C42、運用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價時，無須做的是（）。A.估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期B.估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入C.估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生D.估算開發(fā)期中的利息和利潤【答案】D43、循行特點為“離、合、出、入”的是A.十二經(jīng)脈B.奇經(jīng)八脈C.十二經(jīng)別D.十五別絡(luò)【答案】C44、男子腎氣衰，發(fā)墮齒槁是A.四七B.三七C.三八D.五八【答案】D45、某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬元，年出租總費用為1萬元。建筑物重置成本為100萬元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為（）萬元。A.43B.112.5C.123.3D.150【答案】C46、甲、乙、丙三宗土地的單價分別為每平方米946元、860元、800元，建筑容積率分別為5.5、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇()。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙兩宗土地任選其一【答案】D47、評判一個評估價值是否正確，很重要的一點是檢查估價機構(gòu)和估價師是否遵循了應(yīng)遵循的（）。A.估價原則B.價值規(guī)律C.市場情況D.估價方法【答案】A48、路線價法主要適用于()。A.城市街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價B.舊建筑物的估價C.新建筑物的估價D.拆遷房屋的估價【答案】A49、陰維脈與任脈在相會于A.肩胛部B.口唇C.咽部D.兩眼下部的中央【答案】C50、大面積燒傷后，形瘦骨立，大肉盡脫，毛發(fā)枯槁，手足震顫，肌肉瞤動，舌光紅無苔或少苔，是指A.亡陰B.亡陽C.脫液D.傷津【答案】C51、對于應(yīng)遵循（）但確因情況特殊而未采用相同的估價方法或?qū)Υ绞竭M行估價的，應(yīng)在估價報告中說明并陳述理由。A.替代原則B.合法原則C.一致性原則D.一貫性原則【答案】C52、關(guān)于收益法中收益期確定的說法，正確的是（）。A.在正常市場和運營條件下估價對象未來可獲取收益的時間B.在正常市場和運營條件下估價對象過去和未來可獲取收益的時間C.自估價對象竣工投入使用時起至未來不能獲取收益時止的時間D.自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間【答案】D53、某房地產(chǎn)重新購建成本中，建安工程費為4000萬元，專業(yè)費用為建安工程費的10%，管理費用為建安工程費與專業(yè)費用之和的3%，銷售費用為重新購建成本的4%，投資利息為240萬，房地產(chǎn)開發(fā)成本利潤率為20%，銷售稅費為重新購建成本的6%，該房地產(chǎn)的重置價值為（）萬元。A.6280B.6365.92C.6419.73D.6817.14【答案】C54、某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價格為4000元/m2，對應(yīng)的報酬率為7%?，F(xiàn)假定報酬率為9%，該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價格最接近于（）元/m2。A.3275B.3287C.3402D.41375【答案】C55、荀子在《勸學篇》中說：“不積跬步，無以至千里；不積小流，無以成江海?！边@里強調(diào)的是A.質(zhì)變和量變相互滲透B.量變是質(zhì)變的前提C.質(zhì)變體現(xiàn)量變的結(jié)果D.質(zhì)變?yōu)樾碌牧孔冮_辟道路【答案】B56、下列哪項不是暑邪的致病特點A.暑為陽邪，其性炎熱B.暑性升散，耗氣傷津C.暑多夾濕D.暑熱易生風動血【答案】D57、房地產(chǎn)作價入股估價應(yīng)當采用（）標準。A.謹慎價值B.投資價值C.市場價值D.快速變現(xiàn)價值【答案】C58、價格指數(shù)中如果是以某個固定時期作為基期的，稱為（）。A.固定價格指數(shù)B.定基價格指數(shù)C.長期價格指數(shù)D.環(huán)比價格指數(shù)【答案】B59、路線價法與一般的比較法主要的不同點不包括（）。A.利用路線價法求取街道兩側(cè)的土地價值時不進行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”和“市場狀況調(diào)整”，僅進行“交易情況修正”B.利用路線價法求取街道兩側(cè)的土地價值時不進行“交易情況修正”和“市場狀況調(diào)整”，僅進行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”C.先對多個“可比實例價格”進行綜合，然后再進行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”，而不是先分別對每個“可比實例價格”進行修正和調(diào)整，然后再進行綜合D.利用相同的“可比實例價格”即路線價，同時評估出許多“估價對象”即街道兩側(cè)的所有土地的價值，而不是僅評估出一個估價對象的價值【答案】A60、某在建商城的建設(shè)用地使用權(quán)于2年前以出讓方式取得，土地使用期限40年，不可續(xù)期。預計尚需1.5年建成，總建筑面積為50000m2，可供出租的面積為總建筑面積的80%；經(jīng)市場調(diào)查，目前當?shù)卦擃惿坛堑氖袌鲎饨馂槊吭?0元/m2，空置率為10%；預測該商城建成后當?shù)卦擃惿坛堑氖袌鲎饨馂槊吭?00元/m2，空置率為15%，運營費用率為30%。報酬率為10%，折現(xiàn)率為12%，該商城開發(fā)完成后的現(xiàn)值為（）萬元。A.22253B.23352C.26488D.27796【答案】B61、對于不同類型的房地產(chǎn)，例如商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等類房地產(chǎn)，同一因素或者其變化引起房地產(chǎn)價格變動的方向()。A.相同B.不相同C.可能相同，也可能不同D.單邊波動【答案】B62、對于成套住宅抵押估價報告、住宅房屋征收分戶估價報告，可以采用（）。A.敘述式報告B.口頭報告C.書面報告D.表格式報告【答案】D63、在實物形態(tài)上，土地與建筑物合成一體時根據(jù)需要也可只評估其中建筑物的價格，如（）。A.出讓土地使用權(quán)上的房地產(chǎn)抵押估價B.商品房售價C.劃撥土地使用權(quán)上的房屋征收作補償D.房屋火災(zāi)保險【答案】D64、某工廠經(jīng)所在街道負責人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用途的沿街廠房改造為若干個小商鋪出租，某估價機構(gòu)接受委托以實際用途為估價前提對該房地產(chǎn)的抵押價值進行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應(yīng)滿足條件中的（）。A.技術(shù)上可能B.財務(wù)上可行C.價值最大化D.法律上允許【答案】D65、運用假設(shè)開發(fā)法中的靜態(tài)分析法估價，采用直接成本利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤時，計算基數(shù)不包括（）。A.待開發(fā)房地產(chǎn)價值B.后續(xù)的建設(shè)成本C.后續(xù)的管理費用D.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費【答案】C66、某套住宅建筑面積為100m2，可使用面積為80m2，分攤的共有面積系數(shù)為10%，套內(nèi)建筑面積下的價格為2600元/m2，該套住宅建筑面積下的價格為（）元/m2。A.2080B.2288C.2340D.2392【答案】C67、某辦公樓的建筑面積為20000m2，土地面積為10000m2，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前該辦公樓的市場價格為5200元/m2，土地重新購置價格為4800元/m2，建筑物重置價格為3200元/m2，建筑物自然壽命為50年，殘值率為2%，建筑物折舊總額為（）萬元。A.800B.878C.896D.1129【答案】A68、某商場是6年前一幢已使用5年的舊廠房改變用途并簡單裝修而成，同時補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，出讓合同約定建設(shè)用地使用期限屆滿時建筑物的殘余價值應(yīng)給予相應(yīng)補償。建筑物經(jīng)濟壽命為60年，殘值為零，采用直線法計算該商場建筑物目前的成新率為（）。A.75.56%B.81.67%C.85.00%D.86.67%【答案】B69、關(guān)于收益遞增遞減原理揭示的規(guī)模報酬規(guī)律，假定以相同的比例來增加所有的投入量（即規(guī)模的變化），則下列說法正確的是（）。A.產(chǎn)出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例B.產(chǎn)出量的增加比例一定大于投入量的增加比例C.產(chǎn)出量的增加比例一定小于投入量的增加比例D.難以確定【答案】A70、房地產(chǎn)所有權(quán)有單獨所有、共有和（）三種。A.建筑物區(qū)分所有權(quán)B.建筑物區(qū)分共有權(quán)C.建筑物區(qū)分共用權(quán)D.私有權(quán)【答案】A71、生產(chǎn)資料是由A.勞動者和勞動對象構(gòu)成的B.勞動對象和勞動資料構(gòu)成的C.勞動者和勞動資料構(gòu)成的D.勞動者、勞動對象、勞動資料構(gòu)成的【答案】B72、房地產(chǎn)交換代價的價格，在經(jīng)濟學上稱為（）。A.交換價格B.交換價值C.源泉價格D.市場價格【答案】C73、當消費者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增加時，該種房地產(chǎn)的需求會（）。A.減少B.不變C.增加D.無法確定【答案】C74、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于商務(wù)辦公和需求減少，估計未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為10000m2，運營費用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生（）萬元的貶值。A.548.19B.558.15C.567.39D.675.40【答案】C75、報酬率的求取方法中，可以利用與估價對象具有相同或相似收益特征的可比實例的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報酬資本化法公式，反求出報酬率的是（）。A.投資報酬率排序插入法B.累加法C.市場提取法D.對比法【答案】C76、相似的房地產(chǎn)之間之所以價格相互牽掣、相互接近，是因為相似的房地產(chǎn)之間具有（）。A.異質(zhì)性B.排他性C.替代性D.互補性【答案】C77、某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方和買方繳納的稅費分別為正常負擔下的價格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常負擔下的價格為（）萬元。A.27.6B.28.2C.29.0D.29.9【答案】B78、李某購買的商品房交付后，經(jīng)檢測室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標準。預計李某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運營費用占有效毛租金的15%。若月報酬率為0.5%，則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標準給李某造成的損失為（）元。A.5000B.12574C.12650D.13911【答案】B79、某成交實例成交總價為24萬元，分三期付款，首期付8萬元，6個月后支付8萬元，余款于一年后付清，假設(shè)年利率為5%，則該實例的實際價格是（）萬元。A.24B.23.42C.23.43D.22.86【答案】C80、“清氣在下，則生飧泄；濁氣在上，則生脹”說明哪種臟腑的紊亂A.心B.肝C.脾D.肺【答案】C81、由于房地產(chǎn)的不可移動，不可隱藏，難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來制度、政策等變化的影響。這是由于（）的特性。A.不可移動B.用途多樣C.相互影響D.易受限制【答案】D82、房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是（）的結(jié)合體。A.實體、權(quán)益、區(qū)位B.實物、權(quán)益、區(qū)位C.實物、權(quán)利、位置D.實物、權(quán)益、位置【答案】B83、某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過預測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報酬率為8％，則該宗房地產(chǎn)的收益價格最接近于（）萬元。A.280B.285C.290D.295【答案】A84、對于商業(yè)用房來說，朝向和樓層相比較，通常情況下，（）A.樓層對價格的影響更大B.朝向?qū)r格的影響更大C.兩者同樣重要D.因人而異【答案】A85、某幢應(yīng)用中央空調(diào)而沒有用中央空調(diào)的寫字樓，重建價格3000萬元，現(xiàn)增設(shè)中央空調(diào)的成本是280萬元，假設(shè)現(xiàn)在建寫字樓時一同安裝中央空調(diào)只需200萬元。則該寫字樓因沒有中央空調(diào)而引起的折舊后的價值為（）萬元。A.2720B.2800C.2920D.3000【答案】C86、按照房地產(chǎn)的不同用途分類，賓館屬于（）。A.商業(yè)房地產(chǎn)B.娛樂房地產(chǎn)C.旅館房地產(chǎn)D.綜合房地產(chǎn)【答案】C87、某類房地產(chǎn)的歷史價格變動時高時低，但整體上呈上升趨勢，現(xiàn)在要預測該類房地產(chǎn)的未來價格，應(yīng)選用的預測方法（）。A.平均發(fā)展速度法B.平均增減量法C.數(shù)學曲線擬合法D.中位數(shù)法【答案】C88、買者和賣者的數(shù)目都必須相當多才不至于使買者或賣者的個別情況影響價格，其形成的價格才可能是（）。A.評估價格B.正常成交價格C.市場價格D.交換價格【答案】B89、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中位置因素的是（）。A.朝向B.樓層C.方位D.交通條件【答案】D90、下列會導致房地產(chǎn)的價格偏高的情況是()。A.政府協(xié)議出讓土地B.購買相鄰房地產(chǎn)C.賣方不了解行情D.設(shè)立抵押的房地產(chǎn)【答案】B91、評估甲別墅的市場價值，選取了乙別墅為可比實例，乙別墅的成交價格為8000元/m2，裝修標準為1000元/m2（甲別墅的裝修標準為800元/m2），因位置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比準價格為（）元/m2。A.7020B.7091C.7380D.8580【答案】B92、評估某住宅2014年10月1日的正常市場價格，在其附近收集公證機關(guān)的某可比實例的有關(guān)資料如下：成交價格為4000元/m2，成交日期為2014年5月1日，成交價格比正常價格低2%，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.087，已知從2014年5月1日到10月1日該類住宅價格平均每月比上月上漲1%，則對該可比實例成交價格進行校正、調(diào)整得到的價格最接近于（）元/m2。A.3790B.4238C.4658D.4663【答案】D93、夏季的主氣是A.熱B.暑C.風D.火【答案】B94、關(guān)于收益遞增遞減原理揭示的規(guī)模報酬規(guī)律，假定以相同的比例來增加所有的投入量（即規(guī)模的變化），則下列說法正確的是（）。A.產(chǎn)出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例B.產(chǎn)出量的增加比例一定大于投入量的增加比例C.產(chǎn)出量的增加比例一定小于投入量的增加比例D.難以確定【答案】A95、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟因素的是()。A.房地產(chǎn)投機B.物價變動C.財政收支狀況D.居民收入水平【答案】A96、關(guān)于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是（）。A.凈收益包括有形收益和無形收益B.運營費用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費C.通常只有客觀收益才能作為估價依據(jù)D.應(yīng)同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值【答案】B97、“……三陽脈衰于上，面皆焦，發(fā)始白……”是指A.男子，六八B.男子，七八C.女子，六七D.女子，七七【答案】C98、對運用各種估價方法測算估價對象價值的要求不包括（）。A.估價方法選用恰當B.估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和技術(shù)參數(shù)選取準確，依據(jù)或理由充分C.計算公式和計算過程正確無誤D.各種估價方法的測算結(jié)果一致【答案】D99、房地產(chǎn)所有權(quán)有單獨所有、共有和（）三種。A.建筑物區(qū)分所有權(quán)B.建筑物區(qū)分共有權(quán)C.建筑物區(qū)分共用權(quán)D.私有權(quán)【答案】A100、收益法的雛形是（）。A.地租資本化法B.報酬資本化法C.早期購買年法D.直接資本化法【答案】C多選題（共40題）1、影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素主要有()。A.經(jīng)濟發(fā)展狀況、儲蓄、消費、投資水平B.社會發(fā)展狀況、房地產(chǎn)投機和城市化C.財政收支及金融狀況、利率D.物價、匯率、居民收入E人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入【答案】ACD2、【2012年真題】在估價報告中合理且有依據(jù)地說明估價假設(shè)，其主要作用有（）。A.規(guī)避估價風險B.保護估價師和估價機構(gòu)C.使評估價值更接近實際成交價格D.告知和提醒估價報告使用人注意有關(guān)事項E.使委托人能得到其預期的估價結(jié)果【答案】ABD3、關(guān)于投資價值與市場價值異同點的說法，正確的有（）。A.市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應(yīng)相同D.用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不相同E.投資價值的評估結(jié)果一般大于市場價值的評估結(jié)果【答案】AB4、關(guān)于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法，錯誤的有（）。A.對不同用途房地產(chǎn)的價格，房地產(chǎn)區(qū)位因素的影響方向都是一致的B.比較調(diào)整的內(nèi)容或因素越多，調(diào)整后的比較價值就越準確C.根據(jù)價值時點的可比實例與估價對象的房地產(chǎn)狀況差異進行比較調(diào)整D.可比實例狀況比估價對象狀況好的，應(yīng)對可比實例價格進行減價調(diào)整E.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括租賃、查封、拖欠稅費因素【答案】ABC5、下列關(guān)于明確房地產(chǎn)估價時點的表述中，正確的有()。A.對當前的價值進行評估，一般以實地查勘估價對象期間或估價作業(yè)期內(nèi)的某個日期為估價時點B.城市房屋拆遷估價，估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日C.分期實施的房屋拆遷，應(yīng)以房屋拆遷公告之日為估價時點D.房地產(chǎn)估價人員可以假定估價時點E對原估價結(jié)果有異議而引起的復核估價，應(yīng)以申請復核之日為估價時點【答案】AB6、成本法主要適用于評估房地產(chǎn)的類型有（）。A.新開發(fā)的B.重新開發(fā)C.正在開發(fā)建設(shè)D.計劃開發(fā)建設(shè)E.危險房【答案】ABCD7、運用假設(shè)開發(fā)法估價的效果，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟環(huán)境，包括（）。A.透明、穩(wěn)定及具可預見性的房地產(chǎn)政策B.一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī)C.一個公平交易的房地產(chǎn)信息資料庫D.一個公平競爭的市場環(huán)境E.一個全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫【答案】AB8、甲地塊臨街深度為100英尺，臨街寬度為15英尺，形狀為矩形，總價為100萬元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”下列關(guān)于乙地塊價格的表述中，正確的有（）。A.若乙地塊臨街深度為25英尺，則其總價為25萬元B.若乙地塊臨街深度為50英尺，則其總價為50萬元C.若乙地塊臨街深度為75英尺，則其總價為90萬元D.若乙地塊臨街深度為100英尺，則其總價為110萬元E.若乙地塊臨街深度為150英尺，則其總價為117萬元【答案】C9、市場法估價中需要建立價格可比基礎(chǔ)，主要包括()等。A.統(tǒng)一采用總價B.統(tǒng)一面積單位和內(nèi)涵C.統(tǒng)一付款方式D.統(tǒng)一幣種和貨幣單位E統(tǒng)一采用單價【答案】BCD10、在求取土地的重新購建成本時，通常是假設(shè)該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均維持不變，再采用（）等求取該土地的重新購置價格。A.比較法B.收益法C.假設(shè)開發(fā)法D.基準地價修正法E.長期趨勢法【答案】AD11、關(guān)于收益法中求取房地產(chǎn)未來凈收益估價值的說法，正確的有（）。A.評估投資價值可選用較樂觀的估計值B.評估抵押價值應(yīng)選用較保守的估計值C.評估期房市場價格應(yīng)選用最高的估計值D.評估買賣價格應(yīng)選用最可能的估計值E.評估保險價值應(yīng)選用最低的估計值【答案】ABD12、某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設(shè)用地使用權(quán)，類似工業(yè)用地的重新購建價格為200萬元，重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為300萬元，管理費用為15萬元，銷售費用為20萬元，銷售稅費為50萬元。正常建設(shè)期為1.5年，假設(shè)土地取得費用在建設(shè)期初一次性投入，其他費用在建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生，年利率為6.31%，投資利潤率為12%，土地報酬率為6%。下列運用成本法評估該房地產(chǎn)市場價值中的有關(guān)說法，正確的有（）。A.評估對象土地取得成本為196萬元B.應(yīng)計算利息項目的總金額為535萬元C.土地取得成本的計息期為1.5年D.土地取得成本之外其他計息項目應(yīng)計投資利息總額為15.73萬元E.開發(fā)利潤為64.20萬元【答案】ACD13、關(guān)于收益法中求取房地產(chǎn)未來凈收益估價值的說法，正確的有（）。A.評估投資價值可選用較樂觀的估計值B.評估抵押價值應(yīng)選用較保守的估計值C.評估期房市場價格應(yīng)選用最高的估計值D.評估買賣價格應(yīng)選用最可能的估計值E.評估保險價值應(yīng)選用最低的估計值【答案】ABD14、一般人通常對土地最直觀的認識是()。A.建筑物B.水域C.田地D.大氣層E地面【答案】C15、房地產(chǎn)估價報告中專門列出估價的假設(shè)和限制條件的目的是（）。A.說明估價報告的合法性、真實性B.說明估價的獨立、客觀、公正性C.規(guī)避估價風險D.保護估價報告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求【答案】CD16、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的動態(tài)分析法中預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的說法，正確的有（）。A.通常是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價值B.通常是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在價值時點房地產(chǎn)市場狀況下的價值C.通常是未來開發(fā)完成之時房地產(chǎn)市場狀況下的價值D.不宜將類似房地產(chǎn)的市場價格直接“平移”過來作為測算結(jié)果E.不能采用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值【答案】AD17、對房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價值進行評估時，應(yīng)遵循的估價原則有（）。A.合法原則B.價值時點原則C.替代原則D.最高最佳利用原則E.謹慎原則【答案】ABC18、按經(jīng)營使用方式劃分，房地產(chǎn)的類型主要有（）。A.現(xiàn)房B.出售C.出租D.自用E.自營【答案】BCD19、下列（）屬于房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德范疇。A.專業(yè)勝任能力B.公平競爭C.勤勉盡責D.誠實守信E.知難而進【答案】ABCD20、下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合合法原則要求的有（）。A.將學校用于教學的辦公樓假設(shè)可改變?yōu)樯虅?wù)辦公樓進行估價B.對已依法公告列入征收范圍內(nèi)的房屋，按抵押價值進行估價C.對已抵押房地產(chǎn)進行再次抵押估價，不扣除已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額D.對在建工程進行抵押估價，不扣除承包人因為發(fā)包人違約造成的損失E.對劃撥土地的房地產(chǎn)進行抵押估價，扣除相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金【答案】D21、在假設(shè)開發(fā)法估價中，為確定估價對象的最佳開發(fā)利用方式，應(yīng)確定的主要內(nèi)容有（）。A.用途B.區(qū)位C.建筑規(guī)模D.建筑檔次E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)【答案】ACD22、“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了通路、（）等設(shè)施或條件以及場地平整。A.給水B.排水C.電力D.通信E.熱力【答案】ABCD23、下列房地產(chǎn)估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運營費用水平C.預測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度D.對可比實例進行市場狀況調(diào)整E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進行評估【答案】BD24、【2012年真題】下列估價目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來估價的有（）。A.房地產(chǎn)抵押估價B.房屋征收評估C.房地產(chǎn)司法拍賣估價D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價E.房地產(chǎn)投資信托基金估價【答案】BC25、下列各價值類型中，屬于基本價值類型的有（）。A.市場價值B.評估價值C.投資價值D.抵押價值E.現(xiàn)狀價值【答案】AC26、建筑物實物因素包括（）。A.建筑規(guī)模B.建筑結(jié)構(gòu)C.朝向D.設(shè)施設(shè)備E.裝飾裝修【答案】ABD27、下列房地產(chǎn)估價活動中，符合職業(yè)道德的行為有（）。A.某估價機構(gòu)承接了該機構(gòu)某股東財產(chǎn)的司法鑒定評估B.某估價機構(gòu)在承接估價業(yè)務(wù)時，涉及特殊構(gòu)筑物估價，主動聘請有關(guān)專家提供專業(yè)幫助C.房地產(chǎn)估價師保守在執(zhí)業(yè)活動中知悉的國家秘密.當事人商業(yè)機密D.估價委托人對估價結(jié)果提出了明確要求，某估價機構(gòu)按其要求完成了估價E.某估價師臨時接到出差任務(wù)，實際負責估價業(yè)務(wù)的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告【答案】BC28、下列房地產(chǎn)交易中，需要進行交易情況修正的有（）。A.以正常市場價格成交的交易B.急于出售的交易C.以協(xié)議方式進行的房地產(chǎn)交易D.受迷信影響的交易E.相鄰房地產(chǎn)的合并交易【答案】BD29、關(guān)于專業(yè)房地產(chǎn)估價的說法，正確的有（）。A.應(yīng)由專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員完成B.應(yīng)經(jīng)過審慎判斷并提供專業(yè)意見C.出具的結(jié)果具有證明效力D.應(yīng)收取一定的服務(wù)費用E.咨詢性估價無需承擔法律責任【答案】ABCD30、對某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格進行評估時，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)將其裝修改造后能獲得最大收益，這時應(yīng)遵循的估價原則有（）。A.替代原則B.謹慎原則C.合法原則D.最高最佳利用原則E.價值時點原則【答案】ACD31、中國目前的房地產(chǎn)權(quán)利主要包括（）。A.所有權(quán)B.建設(shè)用地使用權(quán)C.地役權(quán)D.抵押權(quán)E.永租權(quán)【答案】ABCD32、下列房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于用益物權(quán)的有()。A.土地使用權(quán)B.所有權(quán)C.地役權(quán)D.典權(quán)E租賃權(quán)【答案】AC33、估價假設(shè)應(yīng)說明的內(nèi)容包括（）。A.背離事實假設(shè)B.不相一致假設(shè)C.一般假設(shè)D.未定事項假設(shè)E.真實合理假設(shè)【答案】ABCD34、與動態(tài)分析法不同的是，在靜態(tài)分析法中（）都單獨顯現(xiàn)出來。A.銷售費用B.后續(xù)的開發(fā)成本C.投資利息D.開發(fā)利潤E.管理費用【答案】CD35、長期趨勢法主要有()等方法。A.數(shù)學曲線擬合法B.衰減曲線法C.平均增減量法D.平均發(fā)展速度法E指數(shù)修勻法【答案】ACD36、下列屬于杜能地租理論的有（）。A.研究了距離城市不同位置的地租問題B.區(qū)分了“田莊的收入”和“土地的收益”C.田莊提供的收入并不完全來自土地D.肯定了亞當·斯密關(guān)于地租的計算E.地租等于剩余勞動借以體現(xiàn)的剩余產(chǎn)品【答案】ABC37、影響房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素有()。A.建筑規(guī)模B.臨路狀況C.樓層D.繁華程度E建筑容積率【答案】BD38、房地產(chǎn)的獨一無二特性導致了（）。A.難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給B.房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭C.房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式D.房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響E.房地產(chǎn)價值量大【答案】ABCD39、下列估價目的中，對已出租的房地產(chǎn)應(yīng)考慮租約影響的有（）。A.房地產(chǎn)抵押估價B.房屋征收評估C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價D.房地產(chǎn)火災(zāi)保險估價E.房地產(chǎn)司法拍賣估價【答案】ACD40、下面()引起的房地產(chǎn)價格上升是房地產(chǎn)的保值，不是真正的房地產(chǎn)自然增值。A.更新或添加設(shè)施、設(shè)備，重新進行裝飾裝修，改進物業(yè)管理B.政府進行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等C.經(jīng)濟發(fā)展和人口增長帶動房地產(chǎn)需求增加D.將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蛏虡I(yè)用途，增加容積率E通貨膨脹【答案】A大題（共20題）一、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎(chǔ)可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）二、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設(shè)備的重置價格50萬元，經(jīng)濟壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】三、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）?！敬鸢浮考僭O(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元四、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。五、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設(shè)備的重置價格50萬元，經(jīng)濟壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】六、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）七、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）八、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）?！敬鸢浮考僭O(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元九、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）一十、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；一十一、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎(chǔ)可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）一十二、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值?！敬鸢浮恳皇⒛硨懽謽菫殇摻罨炷两Y(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投