房地產(chǎn)銷售流程的內容探討

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一是房地產(chǎn)銷售的成本探討

1銷售流程優(yōu)化銷售流程貫穿于銷售的整個過程中，只有每個環(huán)節(jié)都做到快速運作、毫不脫節(jié)，才會真正地提高生產(chǎn)效益。房地產(chǎn)銷售流程中主要環(huán)節(jié)包括：承接銷售項目、項目整體策劃、銷售預備、銷售策劃、公開銷售、簽署買賣合同、合同處理、執(zhí)行合同、辦理售樓手續(xù)等大項。而每一個大項又包含5個以上的小項，假如包括產(chǎn)權辦理，就更為繁復。每一個項目連接的好壞，或辦事效率的`高低，都會徑直影響到整個流程的效率。為此，要想進一步完善整個銷售流程，需要留意以下兩個方面的問題。

1.1模板型與時效型并舉工業(yè)化的大生產(chǎn)，其效率絕對高于手工操作。而工業(yè)化大生產(chǎn)的精髓就是規(guī)范化操作與標準化生產(chǎn)，即在流水線上按模板化程序進行操作，而這個程序是經(jīng)過很多優(yōu)秀的公司或很多年的優(yōu)秀閱歷提煉而出的，它必定代表著當時最先進的生產(chǎn)流程。銷售部門同樣可以推行模板化程序，即建立一整套ISO質量體系，并根據(jù)質量體系進行常規(guī)運作與管理。這就象要做木桶的每一塊木板，就需要做一個標準的模子一樣。它是整個企業(yè)的基礎建設，這部分的投入特別須要。建立起了一整套比較完善的體系，把每個流程模式化出來，這只等于是出了個粗坯。這個粗坯，肯定要經(jīng)過打磨才能變得精細而完滿。這就要剔除一些影響效率并無關大局的不須要部分，才能加速流程，節(jié)省資源。對銷售部門來說，即在銷售流程中強調對事負責，而不是對人負責，常規(guī)處理過多次的事務，就按標準程序辦事，不用事事請示。而且更要減削不須要的繁文縟節(jié)。就如人們常說的警察多了會塞車一樣，中間環(huán)節(jié)過多，就會滋生相互推委責任，勁往幾處使等等流程痼瘤，長此以往必定象癌變一樣影響到企業(yè)的每一個單元，而對整個企業(yè)產(chǎn)生致命的打擊。為此，銷售流程需要是模式型與時效型并舉的。不講時效，死搬硬套的模式，是僵化的模式，非但提不高效率，反而會給自己套上層層枷鎖而透不過氣來。但假如只講時效，不講模式，就會如脫韁野馬，跑了很多冤枉路，而達不到既定目標。

1.2均衡進展，共同提高在銷售流程中的每個崗位都是互動的，某一個崗位功力較弱，都會影響到整個流程的效率。也正如經(jīng)濟學中所論述的“木桶效應”一樣，需要要調動一切資源去加長那個短的木板，以避開“水土流失”。這就要求在銷售流程中著重每個崗位的均衡進展，實現(xiàn)銷售流程的共同優(yōu)化。

2節(jié)省人力資源成本實踐上，個別房地產(chǎn)的人力資源成本超過了總成本的50%。為此，一些企業(yè)曾嘗試以裁員或減薪來降低成本，但能達到預期效果的卻很少。在更多的狀況下卻是工作績效受到了損害，而且還不斷有職員對所承受的壓力及工作負擔發(fā)出埋怨。

2.1著重職位設計，把好人員聘請“入口”關現(xiàn)代管理之父杜拉克曾談到撤消、調整工作乃是削減成本的最有效方法，而且是惟一可能通過其自身變革來產(chǎn)生長久效果的成本節(jié)省方法。房地產(chǎn)銷售部門流程繁復、崗位多，一個崗位的設置是否合理，都會影響到企業(yè)的經(jīng)營效益。為此在崗位的設置上，一是要防止以人定崗，以避開機構快速臃腫。

二是如前文所述，要盡可能地減削中間環(huán)節(jié)。假如等“胖了”再減肥，不僅難度很大，而且后患無窮。房地產(chǎn)銷售部門徑直面對市場，工作壓力大，對“績效”的要求特別高，同時，也是流淌性最大的一個部門。特別是銷售管理及營銷策劃人員，更要求具有較高的個人素養(yǎng)及良好的團隊