房地產(chǎn)投資投資風(fēng)險

房地產(chǎn)投資投資風(fēng)險分析

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本章要點本章的學(xué)習(xí)目的：掌握風(fēng)險分析方法的基本理論知識熟悉風(fēng)險分析方法的具體方法能運用參數(shù)進行風(fēng)險的測度重點:風(fēng)險指標(biāo)的計算和風(fēng)險的規(guī)避難點:風(fēng)險指標(biāo)的計算思考題2第一節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險概述

一般來說,風(fēng)險與收益是成正比的。但在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中，進行房地產(chǎn)投資分析乃至其他產(chǎn)業(yè)項目投資分析時，風(fēng)險因素一般并未系統(tǒng)地考慮進去，特別是在中國，風(fēng)險問題在投資分析中處于“極不顯眼的位置”。本章將總結(jié)國內(nèi)外投資分析中成熟的風(fēng)險分析方法，介紹這一領(lǐng)域的最新進展，并將這些方法運用到房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析中。3第一節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險概述一、風(fēng)險的含義

風(fēng)險是指在人類社會中，由于各種難以預(yù)測因素的影響，使得行為主體的期望目標(biāo)與實際狀況之間發(fā)生差異，給行為主體造成經(jīng)濟損失的可能性。風(fēng)險是“可測定的不確定性”，而不可測定性才是真正意義上的不確定性。這表明風(fēng)險是可通過一定的途徑、方法手段計量和測定的。4二、風(fēng)險的基本特征

風(fēng)險具有以下特征：（一）風(fēng)險存在的客觀性風(fēng)險是獨立于人類意識之外的，不以人的意識為轉(zhuǎn)移的客觀存在。（二）風(fēng)險事項的發(fā)生具有隨機性任何一具體風(fēng)險事項，發(fā)生的時間、地點以及具體表現(xiàn)形式，都是隨機的。5（三）風(fēng)險具有相對性考察的對象不同，時空條件不同，則風(fēng)險的含義也不同。（四）風(fēng)險事項具有可測可控性所謂可測性是指可以根據(jù)過去的統(tǒng)計資料來判斷某種風(fēng)險發(fā)生的頻率與風(fēng)險造成經(jīng)濟損失的程度。（五）風(fēng)險與收益相伴而生風(fēng)險越大，收益越高，人們可根據(jù)對風(fēng)險的認(rèn)識和把握，選擇適當(dāng)?shù)氖侄?，實現(xiàn)其收益。6三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的分類

房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指由于隨機因素的影響所引起的房地產(chǎn)投資收益偏離預(yù)期收益的程度。由于固有的周期長、投資額大、影響因素復(fù)雜等特性，房地產(chǎn)投資面臨的風(fēng)險因素也特別復(fù)雜，風(fēng)險因素引起的后果也特別嚴(yán)重，所以對風(fēng)險因素的判斷與分析在房地產(chǎn)投資分析中顯得十分必要。

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房地產(chǎn)投資風(fēng)險，按不同標(biāo)準(zhǔn)可分為不同類別。下面介紹主要的幾類。（一）按風(fēng)險的來源分類

1.國家風(fēng)險

2.市場風(fēng)險

3.自然風(fēng)險

4.企業(yè)風(fēng)險8（二）按房地產(chǎn)壽命周期劃分

1．投資前期的風(fēng)險

房地產(chǎn)投資前期的風(fēng)險是指投資計劃實施前期的風(fēng)險，如選址風(fēng)險、市場定位風(fēng)險、投資方案決策風(fēng)險等。

2．開發(fā)建設(shè)期間的風(fēng)險

開發(fā)建設(shè)期間的風(fēng)險是指從房地產(chǎn)正式動工到交付使用這一階段的風(fēng)險，如按時完工風(fēng)險、成本控制風(fēng)險、工程質(zhì)量風(fēng)險等。9３．經(jīng)營階段的風(fēng)險房地產(chǎn)經(jīng)營階段的風(fēng)險包括兩部分內(nèi)容：一是投資經(jīng)營的風(fēng)險，如由于投資計劃安排不當(dāng)、融資計劃考慮不周帶來的資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險；二是指房地產(chǎn)市場營銷風(fēng)險，如由于市場定位及定價和營銷措施不力等致使?fàn)I銷業(yè)績不佳。４．管理階段的風(fēng)險管理階段的風(fēng)險是指房地產(chǎn)工程竣工、交付使用后的的物業(yè)管理階段的風(fēng)險。10（三）按風(fēng)險的內(nèi)容１．政治風(fēng)險

政治風(fēng)險是指由于政治條件發(fā)生變化而帶來的投資風(fēng)險。

２．環(huán)保風(fēng)險

房地產(chǎn)投資無論在規(guī)劃設(shè)計階段，還是在施工建設(shè)階段，都會遇到相關(guān)環(huán)保問題，如綠化要求、污水處理要求、施工的外在效應(yīng)等等。３．金融風(fēng)險

金融風(fēng)險主要表現(xiàn)在利率風(fēng)險和匯率風(fēng)險以及金融政策風(fēng)險三個方面。11

４．市場風(fēng)險

市場風(fēng)險如前所述，是由市場供求關(guān)系、競爭關(guān)系、資源條件、市場購買力水平等因素變化而帶來的風(fēng)險。

５．信用風(fēng)險

信用風(fēng)險是指項目投資參與者與項目有關(guān)的各方之間信用結(jié)構(gòu)及信用履行責(zé)任上存在的風(fēng)險。任何一個房地產(chǎn)項目的投資開發(fā)，必然要涉及開發(fā)商、金融機構(gòu)、承包商、材料及設(shè)備供應(yīng)商等眾多的機構(gòu)和公司，這些部門間的合作依靠有效的信用結(jié)構(gòu)支撐著。

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６．財務(wù)風(fēng)險

財務(wù)風(fēng)險指房地產(chǎn)融資、資金運用等財務(wù)管理方面的風(fēng)險。其中，融資帶來的風(fēng)險占主要比重。如果過度舉債、資金運用不當(dāng)，不僅會增加融資成本、減少投資收益，還有可能因無法按期清償債務(wù)而失去抵押物或使企業(yè)面臨破產(chǎn)危險。７．經(jīng)營風(fēng)險經(jīng)營風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理決策失誤造成的風(fēng)險。例如，承包形式的決策、承包方的選擇、營銷渠道的選擇等經(jīng)營決策上與管理決策上存在的風(fēng)險。13第二節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險的測度

由于風(fēng)險表現(xiàn)為投資收益的未來的可能值與期望值之間的偏離性，因此，可以使用投資收益的標(biāo)準(zhǔn)差、標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)來測度投資風(fēng)險的大小。這里先講述單個房地產(chǎn)投資風(fēng)險的測度，在此基礎(chǔ)上再介紹多個房地產(chǎn)投資總風(fēng)險的測度。14一、單個房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的測度

經(jīng)過科學(xué)的分析和預(yù)測，總能掌握房地產(chǎn)投資風(fēng)險的分布規(guī)律，盡管它的出現(xiàn)具有隨機性?？赏ㄟ^計算房地產(chǎn)投資的期望、方差、標(biāo)準(zhǔn)差、標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)，以標(biāo)準(zhǔn)差和標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)作為測度風(fēng)險的工具。15

（一）期望值

根據(jù)概率及數(shù)理統(tǒng)計知識，一個變量的期望值為：

n

Ｅ（Ｘ）＝∑ＰiＸii=116

（二）方差與標(biāo)準(zhǔn)差

方差通常用σ２Ｘ表示，標(biāo)準(zhǔn)差σＸ用表示。隨機變量Ｘ的方差為：

n

σ2Ｘ=∑Ｐi［Ｘi-E（Ｘ）］2

i=1

隨機變量的標(biāo)準(zhǔn)差是其方差的平方根：

nσx＝σ２x＝∑Pi［Xi－E（X）］２

i=117

（三）標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)通常用Vσχ表示，它是標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比。隨機變量X的標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)為：

Vσχ=σχE（X）*100%18二、多個房地產(chǎn)項目總風(fēng)險的測度

當(dāng)投資主體從事兩個或兩個以上的房地產(chǎn)項目時，需要考慮多個投資項目的總風(fēng)險，即整個開發(fā)項目組合的風(fēng)險。

（一）兩個開發(fā)項目組合的風(fēng)險測度假設(shè)投資于兩種房地產(chǎn)：A與B，報酬率分別為XA和XB。并假設(shè)項目A占總投資的百分比是a，其余的投資（1-a）放在項目B上。則這個開發(fā)項目組合的總報酬率為：

XP=aXA+（1-a）XB19則其期望值為：

E(XP)=aE(XA)+(1-a)E(XB)

方差（或稱為變異系數(shù)）和標(biāo)準(zhǔn)差分別為：

σ2(XP)=a2σ2XA+(1-a)2σ2XB+2a(1-a)σAB

σ(XP)=a2σ2XA+(1-a)2σ2XB+2a(1-a)σAB20（二）堵多個開技發(fā)項目畝組合的把風(fēng)險測尚度在現(xiàn)亡實中健，可朽供選惕擇的暖項目寬不只須兩個層。所君以，錢把前丹述的臨討論掀延伸冊到多律個開窩發(fā)項喝目的景組合球。假改設(shè)投施資者藝選了n個項降目來繁組成撐開發(fā)希項目醋組合柜，則聞其開科發(fā)項豪目組麻合的奪期望澆值為裕：nE(XP)=瞎∑aiE(Xi)i=1n偏n寫n躺nσ2(Xp)=∑糾ai2σ2xi+∑吸aj2σ2xj+∑煌∑企aiajσij(i及≠j嫩)i=臟1哲j落=1當(dāng)i=縣1j嗚=121第三金節(jié)稈房引地產(chǎn)選投資碗風(fēng)險牢的處跑置房地產(chǎn)扎投資風(fēng)俊險具有脹兩面性行：可能睛趨向好梁的方面花，使投抖資主體除增加收櫻益；也偽可能趨插向壞的賢方向，拆使投資著主體遭杜受損失僚。房地產(chǎn)構(gòu)投資風(fēng)貿(mào)險處置廈，大體播上有兩桶種途徑守：一是桌在損失直發(fā)生前朽，采取件各種預(yù)童控手段味，力求壩免除、揮消除或激減小風(fēng)態(tài)險；二賭是在損唱失發(fā)生積之后，決采取一帝定措施震對損失課進行及巾時補償腔。總而塞言之，值有風(fēng)險駝回避、止平衡交所易、資盛產(chǎn)組合飯、風(fēng)險補轉(zhuǎn)移等白方略。22一、風(fēng)柄險回避風(fēng)險旦回避糧，即欲選擇來風(fēng)險鋪較小章的投膠資項就目或僑者放尾棄那狠些風(fēng)患險較削大的代投資蓮項目祝。這傅是一攤種相想對徹鳥底的茂處理杠房地變產(chǎn)投仇資風(fēng)雙險的接方法儲，能枝夠?qū)濓L(fēng)險承概率鎮(zhèn)保持枯為0。這種島策略的參一個不崖良后果昂是，得敘到高額音利潤的傷機會也鳴減少了以。預(yù)期得收益值竄隨著風(fēng)營險的大挺小而增沿降是純禍粹市場欺經(jīng)濟中原的一個戒規(guī)律。23二、平打衡交易平衡溫交易紅是證奏券市育場中券運用效較為拼普遍尤的一泳種做萬法，貪在房究地產(chǎn)蜂市場要中同風(fēng)樣適賴用。房地誕產(chǎn)市務(wù)場中黑一個域較普胡遍的王平衡掉交易敵方式件是購他買期曲權(quán)，心例如季在國廣外，松當(dāng)考施慮一適個投達資項撒目時瓶，開黎發(fā)商暖可以宿通過造購買軍期權(quán)抱的辦愚法來江置辦錢可供掏選擇梳的位閱置。伯這可胡為開扯發(fā)商育贏得照制定你投資短規(guī)劃春、獲紋取必睬需的蹲許可艷證書吩及融死通足緊夠的鐮資金熄等所需需的掘時間業(yè)。24三、資撒產(chǎn)組合資產(chǎn)困組合泳的主惱要功雷能是侮分散硬風(fēng)險捆?！叭f不要慈把所登有的枝雞蛋飯放在木一個班籃子墾里”爪已成京為廣打為接閘受的鹿投資幻玉理念動?，F(xiàn)紡實中蠢，開頭發(fā)項樂目組墾合有亦無數(shù)阻種方達式，抗從大假類上羅講，挽至少工包括靜不同熔種類群房地污產(chǎn)、則房地側(cè)產(chǎn)與芒其他戴資產(chǎn)孕，不共同地版域的階、不霉同時剝間的攏開發(fā)拿項目墾組合責(zé)方式勁，而航每種權(quán)方式冬的風(fēng)舉險程替度是炎判若盯云泥府的。25假定出市場傭上的蛾投資墻者可餡以分讓成下狀述三皂類：（1）風(fēng)險否趨避者鵝，即投聚資者中贈認(rèn)為風(fēng)旱險增加奧帶來負(fù)卡效用者社；（2）中性微風(fēng)險者牢，即投炸資者中院認(rèn)為風(fēng)慘險增加浙或減少徹不影響的效用者邪；（3）風(fēng)險專喜好者桑，即投德資者中汽認(rèn)為風(fēng)晚險增加悅帶來正售效用者合。一般足投資者威屬于風(fēng)路險趨避姜者，對訓(xùn)其而言斯，收益父是好的歡，而風(fēng)賓險是不鵲好的。26四、風(fēng)替險轉(zhuǎn)移風(fēng)險轉(zhuǎn)帝移即投翁資主體轎將其損下失有意潑識地轉(zhuǎn)飛嫁給與扁其相互姑經(jīng)濟利尋益關(guān)系傲的另一秀方承擔(dān)成，包括墾非保險顧型轉(zhuǎn)移補和保險乓型轉(zhuǎn)移榴兩種。（一）亮非保險兵型轉(zhuǎn)移這種適方式船是，驢投資攤者通忙過合遺同將萌風(fēng)險眠損失拴轉(zhuǎn)由聯(lián)另一粘方承瘦擔(dān)和徑賠償兇。（二?。┍Ｘ滊U型尿轉(zhuǎn)移保險型頂轉(zhuǎn)移即創(chuàng)通過參繩加保險齡，以小尼數(shù)額的挑保費為競代價，紙避免所發(fā)承受的避風(fēng)險。27五、風(fēng)杰險自留風(fēng)險蒸自留斜，是敘指投疫資者獎預(yù)期別某些南風(fēng)