房地產(chǎn)前期策劃三

第三部分房地產(chǎn)前期策劃故策之而知得失之計(jì)房地產(chǎn)策劃概念的厘清此次課程所探討的房地產(chǎn)前期策劃，是指土地已經(jīng)獲得而規(guī)劃設(shè)計(jì)尚未完成前的策劃工作，其策劃的核心在于”指導(dǎo)開發(fā)“。在土地購買前的對(duì)土地投資機(jī)會(huì)評(píng)價(jià)，是另一套專業(yè)工作方式與思路，策劃的核心在于”指導(dǎo)投資決策“；而規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)完成甚至施工已經(jīng)開始后的營銷策劃，其核心則是在產(chǎn)品已經(jīng)確定基礎(chǔ)上的”指導(dǎo)銷售“。前期核心工作目標(biāo)是保證在企業(yè)戰(zhàn)略與自身地塊屬性的基礎(chǔ)上，產(chǎn)品設(shè)計(jì)切實(shí)滿足消費(fèi)需要，能夠贏得市場競爭，能夠?qū)崿F(xiàn)最佳財(cái)務(wù)目標(biāo)。項(xiàng)目市場（供應(yīng)與需求）客戶產(chǎn)品資金客戶策略產(chǎn)品策略開發(fā)策略盈利發(fā)現(xiàn)平衡點(diǎn)開發(fā)商前期策劃的分析部分：宏觀中觀與微觀的關(guān)鍵點(diǎn)周邊環(huán)境與開發(fā)條件–項(xiàng)目適合性目標(biāo)客戶–產(chǎn)品創(chuàng)新性……宏觀市場分析中觀市場分析微觀市場分析政策、經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃影響–項(xiàng)目可塑性前期策劃的分析部分：宏觀中觀與微觀的關(guān)鍵點(diǎn)市場走勢

–項(xiàng)目發(fā)展性區(qū)域供應(yīng)與需求–項(xiàng)目競爭性前期策劃的基本結(jié)構(gòu)第一階段可行性第二階段系列研究第三階段系列策略第四階段銷售推進(jìn)可行性研究價(jià)格定位開發(fā)周期銷售周期經(jīng)濟(jì)效益分析營銷計(jì)劃推廣方案項(xiàng)目研究市場定位客戶定位產(chǎn)品定位地塊產(chǎn)品方案具象化反思調(diào)整本體研究前期策劃報(bào)告的簡潔邏輯框架發(fā)展策略資源挖掘機(jī)會(huì)分析形象定位價(jià)格定位客戶定位產(chǎn)品定位案例研究模式借鑒項(xiàng)目定位物業(yè)發(fā)展建議總體規(guī)劃功能配比建筑風(fēng)格園林風(fēng)格配套設(shè)施項(xiàng)目資源產(chǎn)品研究客戶喜好市場分析客戶研究市場發(fā)展水平研究背景研究項(xiàng)目價(jià)值的研判宏觀經(jīng)濟(jì)背景城市規(guī)劃研究個(gè)案研究潛在客戶挖掘潛在客戶需求特征項(xiàng)目本體分析分析策略第四部分針對(duì)性的房地產(chǎn)市場分析“有的放矢”

為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？

評(píng)估項(xiàng)目所處的市場環(huán)境尋找項(xiàng)目潛在的市場機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場定位推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議評(píng)估開發(fā)商目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性……市場分析是對(duì)市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。需求市場分析：目標(biāo)客戶需求分析預(yù)測需求的大小、來源以及客戶需求點(diǎn)主要考慮以下因素：確定目標(biāo)消費(fèi)人口、家庭和客戶特征統(tǒng)計(jì)目標(biāo)消費(fèi)者收入、支付能力和購買力遷居和交通方式目標(biāo)客戶的消費(fèi)價(jià)值趨向（偏好）等通過城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及市場調(diào)研數(shù)據(jù)獲取。供給市場分析：競爭項(xiàng)目市場分析供給分析主要考慮以下關(guān)鍵因素：現(xiàn)有物業(yè)的供應(yīng)類型和各供應(yīng)面積空置率和空置物業(yè)的特點(diǎn)近期物業(yè)的吸納情況，包括購買和出租的情況在建或者正在籌建、擬建的項(xiàng)目租金或者售價(jià)，以及不同位置和品質(zhì)的物業(yè)租金或售價(jià)的波動(dòng)現(xiàn)有和擬建項(xiàng)目的特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢分析（核心競爭力）市場分析的落腳點(diǎn)：必須回答的三個(gè)核心問題本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶是誰？目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好是怎樣的？本項(xiàng)目面對(duì)競爭市場的機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里？項(xiàng)目未來在市場中的地位如何？房地產(chǎn)市場分析的思路三個(gè)層次區(qū)域市場、相關(guān)物業(yè)市場、項(xiàng)目針對(duì)性物業(yè)市場兩個(gè)方面市場的供給、市場的需求三個(gè)時(shí)段過去、現(xiàn)在與未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項(xiàng)目市場分析區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項(xiàng)目市場處于何種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場分析的步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場分析根據(jù)對(duì)市場潛力、競爭對(duì)手及目標(biāo)客戶的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場占有率。房地產(chǎn)市場分析的方法

區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過去變化趨勢進(jìn)行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析：基本內(nèi)容數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo)：GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)等2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)房地產(chǎn)市場分析的方法

區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析：基本資料的獲得人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場分析的方法

區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析：市場發(fā)展?fàn)顩r重要指標(biāo)房地產(chǎn)發(fā)展周期理論，判斷區(qū)域市場發(fā)展階段市場典型表現(xiàn)開發(fā)商策略復(fù)蘇直接使用人帶動(dòng)市場發(fā)展，現(xiàn)樓價(jià)格大于期樓無法判斷是否真正復(fù)蘇，所以地價(jià)低，沒有人買地發(fā)展地價(jià)和房價(jià)開始同步上升，期樓和現(xiàn)樓價(jià)格相近，長期投資者開始進(jìn)入市場最佳策略：土地儲(chǔ)備；而銷售策略是：分期賣樓危機(jī)頂點(diǎn)附近、期樓遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)樓地價(jià)上升完全不合理，用家退出市場，市場里的人完全是投資者一次性賣樓蕭條地價(jià)下跌比房價(jià)下跌幅度快，市場動(dòng)力是信息不完備者最優(yōu)策略：繼續(xù)賣樓，觀望將會(huì)付出更大的代價(jià)房地產(chǎn)周期理論階段價(jià)格階段：復(fù)蘇發(fā)展危機(jī)蕭條判斷因素：GDP增速人均GDP增速房地產(chǎn)發(fā)展程度異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系房地產(chǎn)市場分析的方法

區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析：市場發(fā)展?fàn)顩r重要指標(biāo)分類說明適用范圍典型全國性指數(shù)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)動(dòng)態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)（如商業(yè)、住宅和工業(yè)）價(jià)格變動(dòng)及其總體價(jià)格平均變動(dòng)趨勢和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。應(yīng)用于微觀領(lǐng)域，例如房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等中房指數(shù)、全國35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、戴德梁行指數(shù)房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)根據(jù)一定的原則選取包括房地產(chǎn)價(jià)格在內(nèi)的多種反映房地產(chǎn)市場景氣或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，采用一定的綜合方法（如合成指數(shù)法或擴(kuò)散指數(shù)法）對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)綜合，得到一個(gè)綜合景氣指數(shù)多用于進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析、宏觀行業(yè)分析等國房指數(shù)中國當(dāng)前幾種主要的房地產(chǎn)指數(shù)房地產(chǎn)市場分析的方法

區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析：市場發(fā)展?fàn)顩r重要指標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格側(cè)爾系背數(shù)與悲住房輝支出葉比重課的國梳際衡愿量標(biāo)倘準(zhǔn)＝食物烈支出金培額/總支出崇金額北京上海天津重慶成都武漢西安鄭州人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%34.5%20譯04年我國抄各主要僻城市的匯恩格爾束系數(shù)房地溉產(chǎn)市管場分關(guān)析的懶方法區(qū)域蜻經(jīng)濟(jì)貝環(huán)境映和市虹場分抽析：侍市場顆發(fā)展遮狀況栗重要躁指標(biāo)房價(jià)秒收入碎比——衡量堡城市語住房根可支只付能街力高不低、其反映禁房地桿產(chǎn)市欄場總救體狀沒況的浴指標(biāo)某個(gè)住段宅市場勉上某個(gè)怠指定時(shí)專期內(nèi)銷雨售的住男宅的自脂由市場脊價(jià)格中抗位數(shù)（歇或平均垮數(shù)）和牙該市場翻上家庭荷年收入矩中位數(shù)割（或平巨均數(shù)）啦的比值基。國際伶上的大基多數(shù)組睜織使用鐵中位數(shù)撐定義，蜓而我國帝的房價(jià)素收入比彈定義屬瞞于平均吐數(shù)定義更。來源：類綜合聯(lián)科合國可恐持續(xù)發(fā)紫展委員陰會(huì)、聯(lián)叫合國人很類住區(qū)吼（生境?。┲行纳?、世界念銀行對(duì)劣房價(jià)收姿入比的勤定義房價(jià)藍(lán)收入指比＝懸平均郊房價(jià)/平均家園庭年收立入平均務(wù)房價(jià)抄＝面深積單材價(jià)×面積指氏標(biāo)平均譯家庭睬年收藥入＝桃平均易個(gè)人動(dòng)年收鞋入×計(jì)算輝人口層數(shù)定義計(jì)算方帶法及缺曲陷各指標(biāo)巴的取值染不同，塑算出的鼻房價(jià)收凈入比結(jié)兼果相差摟是非常肆大的面積勵(lì)單價(jià)冬：經(jīng)撥濟(jì)適鈴用房構(gòu)面積舅單價(jià)芬、商井品房怎面積村單價(jià)劇、新繭舊房鵲折合畢單價(jià)面積指園標(biāo)：60平方米捐、80平方燭米、休人均批建筑元面積×平均家猶庭人口平均個(gè)環(huán)人年收雙入：工騙資收入劇、工資準(zhǔn)收入及豪修正、網(wǎng)可支配壟收入計(jì)算樣人口邪數(shù)：碑雙職開工假峰設(shè)、盞平均今家庭杯人口“4～6倍”是起從市場柏經(jīng)濟(jì)國溉家歸納與得出的援結(jié)論，絮不能不肉加修改辣的應(yīng)用焰到我國渡。房地產(chǎn)肯市場分讓析的方誦法對(duì)每一盡個(gè)可能忽影響項(xiàng)碧目競爭套性能的值特征一糟一進(jìn)行貼分析和棋評(píng)價(jià)。法律特喘性：土絹地使用樓權(quán)年限睡、規(guī)劃案條件、蘿建筑標(biāo)付準(zhǔn)……經(jīng)濟(jì)怪特性伙：價(jià)簽格、愿付款播方式……自然旦特性防：地身塊面貼積、極形狀屠、高腦度、抬景觀孟、區(qū)不位……關(guān)聯(lián)性窩：通達(dá)慚性、可抹視性項(xiàng)目某自身兼資源角條件僑分析競爭對(duì)確手分析目標(biāo)劇客戶餅分析現(xiàn)有逮、潛恨在競亡爭項(xiàng)裁目的樓競爭誤特點(diǎn)平、市級(jí)場反趣應(yīng)目標(biāo)越客戶剝的數(shù)誕量、滅收入木水平暮、家撲庭結(jié)妨構(gòu)、歷消費(fèi)業(yè)偏好修、生獎(jiǎng)活方配式、箱心理嫌特征鴿、行牛為模謀式找出蟻項(xiàng)目坐的目第標(biāo)客瘋戶目標(biāo)客雹戶置業(yè)悼的需求程與心理趣訴求找出項(xiàng)增目面對(duì)涼競爭市般場的機(jī)易會(huì)點(diǎn)房地窮產(chǎn)市汁場分諒析的怠方法草：微蒙觀層雙面地產(chǎn)突市場挎分析雙的一堆些誤趙區(qū)針對(duì)性挎不強(qiáng)，歪內(nèi)容太里泛沒有樸充分絲式挖掘昏區(qū)域齊資源候；大般環(huán)境蟻看好甜，項(xiàng)貓目的帥小環(huán)脖境就庫一定既不錯(cuò)過分蹈倚重司宏觀蚊資料翠來論哥證項(xiàng)稿目，淡只關(guān)怨注外壺圍共零性，偶忽視府項(xiàng)目使差異戲性過于撓偏重瓦對(duì)“膠二手矩資料棕”的遠(yuǎn)應(yīng)用以前奧什么惑賣得做好，緣瑞現(xiàn)在錫就做鍋什么別人專做什頃么賣扶得好端，我比們做語也會(huì)藍(lán)賣得換好25第五部喇分對(duì)撓項(xiàng)目開勉發(fā)條件蔽的分析房地夾產(chǎn)開鴿發(fā)項(xiàng)愉目的守區(qū)位兄條件悔分析區(qū)位憶與房列地產(chǎn)呆價(jià)值房地產(chǎn)子開發(fā)項(xiàng)享目的區(qū)鏟位分析區(qū)位選她擇要注贈(zèng)意的問停題區(qū)位粒與房興地產(chǎn)爺價(jià)值區(qū)位哄的重鍛要性區(qū)位綠是指劫特定淡地塊察所處塑的空念間位抄置及龜其相干鄰地牛塊間植的相么互關(guān)儀系。區(qū)位，積從大的獎(jiǎng)方面來筍說，指伯項(xiàng)目所誤在區(qū)域鎖；從小市的方面歉來說，顧指的是絲式項(xiàng)目開列發(fā)場地盼。區(qū)位淋的含創(chuàng)義區(qū)位與礎(chǔ)房地產(chǎn)忙價(jià)值對(duì)位置喝的兩種融理解狹義的忘位置指府的是某旅一具體拳投資項(xiàng)欺目的場盼地在城才市中的因地理位舌置。對(duì)位竟置的戶廣義挖理解貍，除廁了其壁地理禮位置劣外，抬往往坦還包州括該貝位置考所處豪的社腿會(huì)、烘經(jīng)濟(jì)招、自挎然環(huán)億境或饅背景若。對(duì)位置無的廣義銜理解，掃還應(yīng)包民括在該肚位置進(jìn)濁行房地抄產(chǎn)開發(fā)奏投資所山需支付脖的成本況高低和威所面臨摔的競爭列關(guān)系。對(duì)位需置的爆把握結(jié)應(yīng)有秋動(dòng)態(tài)獲的發(fā)掘展的圖眼光區(qū)位并與房患地產(chǎn)繪價(jià)值第一豬、商訂業(yè)區(qū)商業(yè)怖區(qū)按錯(cuò)其功念能從趴高到晃低可風(fēng)分為迫中央棋商業(yè)王區(qū)、楊城區(qū)沒商業(yè)按區(qū)和輪街區(qū)龍商業(yè)示區(qū)。區(qū)位射與城酬市功諸能分唱區(qū)現(xiàn)代涌城市樸土地輛利用糠在過收去自律發(fā)利刑用的拉基礎(chǔ)槳上，蠟通過果土地枝利用其規(guī)劃潛自覺排地進(jìn)火行區(qū)黎位選涼擇，絮形成滿了明塞顯的炒功能警分區(qū)鑒，一員般分曾為商艙業(yè)區(qū)躁、居場住區(qū)肚、工聚業(yè)區(qū)菊等若幕干功撐能區(qū)毒。區(qū)位與坊房地產(chǎn)貞價(jià)值工業(yè)渴區(qū)根據(jù)雹各種才工業(yè)戴的特原點(diǎn)（末如污滔染狀例況、仆占地雖面積須等）音，可聲以將洞工業(yè)永分成套內(nèi)圈面工業(yè)滔區(qū)、瘋外圈碎工業(yè)幸區(qū)和些遠(yuǎn)郊捧工業(yè)鏈區(qū)。居住區(qū)居住區(qū)撲是人們鼓生活、京休息的敲場所。糊一般位穗于中央誘商業(yè)區(qū)肢與內(nèi)圈撓工業(yè)區(qū)仿之間，剖或內(nèi)圈壇工業(yè)區(qū)鴿與外圈哭工業(yè)區(qū)豆之間。區(qū)位賊與房稍地產(chǎn)爪價(jià)值區(qū)位傭與房蹲地產(chǎn)歇投資墾價(jià)值夠的關(guān)衛(wèi)系房地編產(chǎn)的蟲區(qū)位枯優(yōu)勢追可以刃給投骨資者筑帶來辛區(qū)位踢利潤己。區(qū)物位利妻潤越路高，惱房地早產(chǎn)投株資價(jià)韻值越沉大。要想讓訊區(qū)位帶貴來較高圣的房地脊產(chǎn)投資幟價(jià)值，乓在選擇晝時(shí)區(qū)位撒時(shí)應(yīng)該教重視以擺下問題距：注意區(qū)條位升值墳潛力的朵分析。選擇區(qū)喇位要有豎超前意味識(shí)，特估別注意歷交通、區(qū)服務(wù)網(wǎng)芝點(diǎn)等公朵共設(shè)施過的深層隔次分析獎(jiǎng)。房地比產(chǎn)開剪發(fā)項(xiàng)混目的材區(qū)位報(bào)分析影響雄房地紅產(chǎn)開純發(fā)項(xiàng)遠(yuǎn)目區(qū)炸位選虛擇的奮因素棍分析第一葡、地火域因榴素的傘分析肝與選爐擇地域補(bǔ)因素壓的分覺析與慕選擇挨是戰(zhàn)催略性倦選擇宅，是栗對(duì)項(xiàng)觸目宏討觀區(qū)騰位條歌件的惜分析煩與選姑擇，筆主要竹考慮穿項(xiàng)目恢所在戀地區(qū)換的政賤治、蘿法律績、經(jīng)故濟(jì)、捉文化捐教育典、自華然條陜件等近因素協(xié)。房地完產(chǎn)開霞發(fā)項(xiàng)櫻目的儲(chǔ)區(qū)位膜分析第二婦、具鏟體地饒點(diǎn)的仿分析打與選牙擇它是擾對(duì)房國地產(chǎn)舞項(xiàng)目劃坐落岸地點(diǎn)碎和周舍圍環(huán)部境、促基礎(chǔ)繭設(shè)施音條件住的分韻析與就選擇示，主聯(lián)要考臘慮項(xiàng)毀目所雁在地蒸點(diǎn)的羨臨街溜狀況恨、建皇設(shè)用散地的崗大小患、利澤用現(xiàn)碧狀、中交通真、城俗市規(guī)盟劃、序土地穗取得固代價(jià)根、拆云遷安常置難伙度、據(jù)基礎(chǔ)敗設(shè)施睜完備堂程度錘以及吹地質(zhì)鎮(zhèn)、水春文、嫌噪聲庫、空嫁氣污鎖染等步因素幟。房地產(chǎn)市開發(fā)項(xiàng)述目的區(qū)用位分析第三、工開發(fā)潛逮力分析房地產(chǎn)絕開發(fā)應(yīng)賢追求最就高最佳欺利用，地也就是我說在技剃術(shù)可行濱、規(guī)劃蓋許可且務(wù)財(cái)力允穗許的前孩提下達(dá)經(jīng)到最有什效利用孔。第四、她土地使妨用權(quán)獲火取方式住分析從目局前國害內(nèi)獲殿取土嗽地使們用權(quán)餐的途株徑和晶方式戴來看掛，有殊通過割政府垮土地爸出讓涌和從護(hù)當(dāng)前重土地派使用隔者手蘭中轉(zhuǎn)笨讓等店兩種選途徑顯。房地產(chǎn)經(jīng)開發(fā)項(xiàng)潮目的區(qū)忙位分析具體承的影獎(jiǎng)響因狼素城市規(guī)霧劃方面吸的因素自然特淘性市政基模礎(chǔ)設(shè)施綿條件交通姜通達(dá)遍程度停車條秒件環(huán)境條傅件公共配盜套服務(wù)籮設(shè)施完厭備情況當(dāng)前土診地使用淹者的態(tài)曬度土地謝價(jià)格供求關(guān)死系不同類質(zhì)型的房玩地產(chǎn)項(xiàng)濫目對(duì)區(qū)哨位的要噴求：第一疏、居氧住項(xiàng)目目居住用闖地的區(qū)翻位選擇獵，一般門應(yīng)考慮英以下主梢要因素兵：市政且公用緊和公蘇建配伏套設(shè)蟻施完相備的內(nèi)程度公。公共交選通便捷逆程度。環(huán)境葛因素仙。居民人織口與收教入。房地產(chǎn)脆開發(fā)項(xiàng)晝目的區(qū)喊位分析房地摔產(chǎn)開根發(fā)項(xiàng)酒目的汗區(qū)位抖分析第二、汗寫字樓聰項(xiàng)目影響寫兼字樓項(xiàng)朵目位置哈選擇的鬧特殊因畝素包括天：與其錦他商茂業(yè)設(shè)酬施的設(shè)接近啄程度州。周圍喉土地故利用稀情況你和環(huán)注境。易接近煮性。第三鼻、零巡壽售商至業(yè)項(xiàng)韻目商業(yè)泛項(xiàng)目離的區(qū)僅位選米擇，責(zé)應(yīng)該寸有利趙于實(shí)博現(xiàn)它勿的最層大利盤潤。剩所以素它的舟選擇辣原則砌有以慰下幾慰條：最短時(shí)扣間原則區(qū)位易能達(dá)性原咽則接近句購買膚力原叛則滿足消冤費(fèi)心理步原則接近CB鬧D原則房地消產(chǎn)開輪發(fā)項(xiàng)崖目的剪區(qū)位美分析第四、按工業(yè)項(xiàng)淡目工業(yè)壟項(xiàng)目削場地心的選部擇須進(jìn)考慮陵的特耳殊因窩素包皆括：廚當(dāng)?shù)刈嫣峁┓吨饕獞]原材粗料的精可能下性，痰交通遮運(yùn)輸個(gè)是否借足夠陣方便鏈以有該效地哀連接劫原材宴料供屈應(yīng)基熱地和盾產(chǎn)品孔銷售型市場如，技偷術(shù)人據(jù)才和勇勞動(dòng)約力供鼠給的慣可能禮性，去水、綢電等逃資源辨供給囑的充夏足程雄度，蕩控制恥環(huán)境及污染勾的政磨策等定。房地產(chǎn)避開發(fā)項(xiàng)構(gòu)目的區(qū)泄位分析區(qū)位選揚(yáng)擇要注病意的問美題過分強(qiáng)化調(diào)區(qū)位妖或地段絡(luò)的作用毫?xí)a(chǎn)生虎對(duì)開發(fā)把投資者澤的誤導(dǎo)來自規(guī)望劃、法膏律方面脫的約束剝可能在霉增加鄰區(qū)影足響可能門會(huì)面臨哲改變對(duì)于艇項(xiàng)目跌的選躬擇要院和區(qū)柏位的洲性質(zhì)謹(jǐn)相配休套區(qū)位猛選擇讓要注不意的督問題下圖迅是對(duì)魚上述麗分析唯的一塘個(gè)總靜結(jié)。拒它說剖明了道區(qū)位碌價(jià)值雜的轉(zhuǎn)彼移過淺程：區(qū)位區(qū)位上的物業(yè)適合市場投資價(jià)值圖：區(qū)充位價(jià)值歸的轉(zhuǎn)移挖過程因此用，不炮是區(qū)政位本研身，鹽而是晌區(qū)位微上的躁物業(yè)肌適合律了市姐場的紡話，粱才能爪帶來擴(kuò)價(jià)值牲。第六叮部分關(guān)于SW進(jìn)OT分析關(guān)于揀項(xiàng)目隨定位關(guān)于定他位與規(guī)熄劃設(shè)計(jì)顆的關(guān)系定位脊與初絕步方換案設(shè)太計(jì)中款財(cái)務(wù)燥的作染用STOW內(nèi)部創(chuàng)因素外部因深素SWO晉T分析SWO還T戰(zhàn)略箭工具風(fēng)（項(xiàng)撥目+環(huán)境+競爭）SWO取T分析赴的價(jià)思值因鴨素針對(duì)一臨個(gè)地塊店的價(jià)值喬因素包朽括：地段而因素——地段/片區(qū)認(rèn)逆知度/周邊孤配套百（商血業(yè)/教育漁）/交通等舅（可總撓結(jié)為便掘利性/成熟度/知名添度）環(huán)境妖因素——自然啦環(huán)境/四至景叼觀/社會(huì)疾人文為環(huán)境麻（噪亞音）貌等（春可判怪定資搶源的鉆程度療：稀煩缺、臟良好鴿還是接匱乏詳）地塊般因素——地形地腦貌/規(guī)模/技術(shù)只經(jīng)濟(jì)鹿指標(biāo)滔等（掏可判主斷產(chǎn)芳品的下可發(fā)悅揮空踢間）開發(fā)簽商要菠素——目標(biāo)/開發(fā)商年品牌/可利逼用資袍源等針對(duì)一壯個(gè)即將嶄銷售的既項(xiàng)目與患地塊的耳主要差貪別在于免增加了端產(chǎn)品因趁素：產(chǎn)品因仰素——產(chǎn)品/戶型/自身配急套/昭示騙性等對(duì)于一沃個(gè)大盤召的后續(xù)冠階段，寧需要增五加項(xiàng)目煩因素的軌判斷：項(xiàng)目復(fù)因素——口碑/人氣/項(xiàng)目循知名年度/客戶鳥群體/前期售屈價(jià)/前后掙產(chǎn)品泥差異限性/物業(yè)外管理等O/T（機(jī)兔會(huì)/威脅拜）的稠價(jià)值會(huì)因素宏觀要爭素——經(jīng)濟(jì)形績勢（宏耐觀政策灘）/重大城喇市變革中觀稀要素——行業(yè)形穩(wěn)勢（一斯、二、欄三級(jí)市呀場）/城市規(guī)菊劃（交膽通、市菠政配套女、開發(fā)頁重點(diǎn)、赴熱點(diǎn)等伏）微觀傅要素——市場競刊爭（片伐區(qū)、樓纏盤、戶剖型）/客戶流書向通常對(duì)眾于銷售動(dòng)中后期鈔的項(xiàng)目款，宏觀敘要素相后對(duì)失效政；反之挺，對(duì)于愚一個(gè)遠(yuǎn)柳期的大疲盤，微挺觀要素蟲相對(duì)次名要。S/W（優(yōu)凳勢/劣勢樓）的際價(jià)值腿因素地段織要素環(huán)境胖要素地塊/產(chǎn)品要秀素開發(fā)雷商/項(xiàng)目菌要素前兩財(cái)個(gè)為步被動(dòng)仔性要?jiǎng)∷?，鏟后兩懲個(gè)為漲主動(dòng)股性要請(qǐng)素SW秋OT分析的漸價(jià)值因韻素SWO榮T分析的丟核心本池質(zhì)項(xiàng)目戰(zhàn)例略發(fā)揮優(yōu)優(yōu)勢，搶西占機(jī)會(huì)利用機(jī)那會(huì)，克寄服劣勢減少拒劣勢搜，避規(guī)免威德脅發(fā)揮該優(yōu)勢墨，轉(zhuǎn)矩化威團(tuán)脅優(yōu)勢S機(jī)會(huì)O威脅T劣勢W前期策梯劃的完設(shè)整過程案例之退一：廣變東清遠(yuǎn)棒地王項(xiàng)欣目用地燃面積交：323閘79.厲68m衫2容積率咱：約5.堤5-燃6.段5清遠(yuǎn)概禮述珠三角蘋邊緣緊鄰縮慧廣州歷史悠速久足球吩基地溫泉、病漂流經(jīng)濟(jì)既增長“地王注”項(xiàng)目銅，將成培為清遠(yuǎn)想沿江高無品質(zhì)的漂高層景塘觀社區(qū)用地圣性質(zhì)撒：住往宅用扮地占地面職積：32災(zāi)37色9.跨68命m2地價(jià)云：3.5億元容積孝率：本約5.滾5-嚴(yán)6.然5總建筑娃面積：遇約17案.8鑄-2填1萬m2物業(yè)餡類型筒：以煎高層職或者炸超高妻層為包主項(xiàng)目用源地圖北江未來營，項(xiàng)斥目周考邊區(qū)楚域?qū)㈠N成為店清遠(yuǎn)適新興俘的行章政文觀化中擺心傳統(tǒng)特剩色綜合變區(qū)現(xiàn)代居葵住綜合展區(qū)行政菠商務(wù)突文化精區(qū)現(xiàn)代居定住綜合羅區(qū)生態(tài)觀陪光區(qū)現(xiàn)代居鎖住綜合聰區(qū)辦公商狗務(wù)綜合牧區(qū)現(xiàn)代淘居住盈綜合車區(qū)服務(wù)綜壁合區(qū)未來霸城市柜發(fā)展詳方向項(xiàng)目清遠(yuǎn)嘴的經(jīng)鵲濟(jì)結(jié)維構(gòu)：GD艱P增長主嫂要以投富資拉動(dòng)清遠(yuǎn)市劃近年固碗定資產(chǎn)琴投資總裳量和GDP綜合喜圖表固定傻資產(chǎn)慰投資與占據(jù)GD死P的主蒸導(dǎo)地嘉位，07年達(dá)到GDP的81過.5伸%。且盼固定夕資產(chǎn)言投資愧額持耗續(xù)高擔(dān)速增訓(xùn)長，烏近5年增戴速平呢均超懼過50禁%。

清遠(yuǎn)肇慶韶關(guān)惠州中山佛山東莞深圳廣州固定資產(chǎn)投資487.1293.4217.61372.4396.31089.7841.113451863.3GDP597.4616.6482.52466.21210.73588.531516765.47050.8固定投資占比81.5%47.6%45.1%55.6%32.7%30.4%26.7%19.9%26.4%數(shù)據(jù)病來源蟻：廣筒東省默統(tǒng)計(jì)陽局?jǐn)?shù)據(jù)來翅源：清臂遠(yuǎn)統(tǒng)計(jì)獎(jiǎng)年鑒200愁7年廣臨東省似主要井城市從固定繩資產(chǎn)毯投資伯總量/G宇DP值（竹億元孝）從經(jīng)崇濟(jì)結(jié)貧構(gòu)的葉發(fā)展飛規(guī)律貍看，悼清遠(yuǎn)棟的經(jīng)喉濟(jì)尚加處在維經(jīng)濟(jì)擁發(fā)展校的初辰期階席段。清遠(yuǎn)的象房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)泄出處兇：《統(tǒng)計(jì)牛局房陷地產(chǎn)氣數(shù)據(jù)根分析》與珠殿三角厘同級(jí)觀城市諒相比晶，清飾遠(yuǎn)整顆體的悲房地毀產(chǎn)市厚場容桐量較腐小。20錦06年開櫻始，傘房地臉產(chǎn)市耳場容史量猛霸增，研當(dāng)年種預(yù)售慰面積質(zhì)增長153％，銷饅售面積哈增長166％。供應(yīng)濁量相融對(duì)較章大，像供應(yīng)游：銷古售比鋒值基扒本維統(tǒng)持在2－1.5輛:1。

佛山肇慶江門惠州湛江河源清遠(yuǎn)成交面積（萬㎡）764491.47260.68321．9799.0396.3420320厚07年清軍遠(yuǎn)與伸珠三淹角同翅級(jí)城坑市成話交情挽況對(duì)蟻比席（蟻單位疼：萬m2）20玻03起-2拉00逆7清遠(yuǎn)塔房地潤產(chǎn)供墾求比鳳較（塞單位相：萬m2）房地產(chǎn)竭價(jià)格剛擱性，泡汁沫較少自20砍04年以來望，清遠(yuǎn)印房價(jià)穩(wěn)觀步增長鵲，（以承清城區(qū)喚價(jià)格為盜計(jì)算對(duì)熄象）年輛增長率歷達(dá)到了31釀%。20那07年清輩遠(yuǎn)的纏房價(jià)/收入比強(qiáng)約7.8左右立，處勺于中基國范貞圍內(nèi)趕的理臣性水嬸平，基整體偏價(jià)格閉水平蘿較為注剛性慚，抗晶風(fēng)險(xiǎn)攀能力正較強(qiáng)購。

北京上海廣州武漢西安清遠(yuǎn)商品住宅均價(jià)（元/㎡）10792123618912466437183450人均可支配收入（元/年）219892362322469143581266211827房價(jià)/收入比13.114.010.68.67.87.820扇07年清遠(yuǎn)錯(cuò)及主要傅對(duì)比城述市房價(jià)農(nóng)情況20搞02－200趨7年清遠(yuǎn)軍市房地抵產(chǎn)均價(jià)指情況（松元/㎡）數(shù)據(jù)出獄處：《統(tǒng)計(jì)手局房罩地產(chǎn)漲數(shù)據(jù)屠分析》這是K開發(fā)企益業(yè)具有船戰(zhàn)略意殖義的項(xiàng)勁目這是清遠(yuǎn)房地產(chǎn)最有份量的項(xiàng)目之一地價(jià)創(chuàng)下清遠(yuǎn)土地市場天價(jià)，在清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場極具影響力。這是K開發(fā)企怕業(yè)跨出己福州市乎場，初括涉清遠(yuǎn)卷市場的取項(xiàng)目。窄在這個(gè)畜緊鄰珠短三角腹然地的市竄場中，紋一旦通堵過項(xiàng)目偶成功樹編立企業(yè)侮在市場認(rèn)中的品彩牌形象洪，未來戲的發(fā)展埋潛力是攝無窮的貌。從初繪步的嘆市場戴判斷濫，對(duì)神項(xiàng)目雞的認(rèn)獸知這是樹立清遠(yuǎn)清城區(qū)品質(zhì)標(biāo)竿的項(xiàng)目區(qū)位條件稀缺、用地條件出眾，項(xiàng)目有條件且必須樹立清遠(yuǎn)市場的品質(zhì)標(biāo)竿。在初步刮判斷之飼下的項(xiàng)芳目思考項(xiàng)目戚以住烤宅為皇主體率，是娃否有妥條件軌引入敵商業(yè)鄉(xiāng)豐、酒德店公悲寓等朗高價(jià)南值物柳業(yè)類靠型，飾使得郊項(xiàng)目歉整體共收益筍提升胖？住宅車市場緣瑞特別隱是高素端市舍場容馳量、處競爭鞠狀況貴、客慣戶需連求如儉何？險(xiǎn)項(xiàng)目率應(yīng)該燃采取滔什么甚樣的通市場瓦策略瘦？商暈業(yè)和碑酒店駝公寓肢的市脖場機(jī)遼會(huì)如竊何？整體扁市場膛定位兄和物詢業(yè)定童位如客何？無產(chǎn)品慈發(fā)展川的原島則和駁方向換、以暫及隨迎之帶種來的京收益擠狀況棟如何受？大型住催區(qū)開發(fā)鍬發(fā)展策糖劃工作案例之肝二：金油地荔湖師城項(xiàng)目用地面霉積：329運(yùn).2公頃容積率末：約1.0金地酬荔城倍湖廣園掀快速萬路廣州墨核心叨區(qū)金地荔博湖城：澇距廣州冰核心區(qū)1小時(shí)燙車程鴉的大跌盤適中米的容信積率麥促使爹項(xiàng)目押具有努打造恭多種路復(fù)合混物業(yè)上的可怖能地理位竭置的特日殊性導(dǎo)恥致項(xiàng)目紐奉針對(duì)的研主力客俘源具有槽多種可猜能性新新公路余家莊水庫用地季面積船：329貴.2公頃朝，49宣38畝建筑面答積：31想2萬平方蹤蝶米容積率哨：0.9盯47項(xiàng)目開友發(fā)條件如分析山林植被高爾夫球場余家莊水庫采石場原有村落山林植被山林植被山林植被新新公路資源封：山鹽水生態(tài)柴環(huán)境＋累荔湖高雜爾夫球代場分為醒東、骨南、伴西三狡個(gè)地鴿塊，主地塊己原為期自然賽山林月地塊唇，外沸環(huán)連核綿起每伏的單群山竊，內(nèi)劇繞千路畝清香幽明容澈的蔽余家曉莊水挑庫，矩南望遞林木惕蔥郁皂的南化香山京西麓鳥，與獅萬頃棗綠茵27洞荔趕湖高輸爾夫加隔水盜相望扛。項(xiàng)目外哄環(huán)連綿朱起伏的刑自然山窄系，內(nèi)旅繞千畝爺清幽明執(zhí)澈的余表家莊水唯庫，南貢望林木辨蔥郁的犬南香山追西麓，窮與萬頃玩綠茵27洞