房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理策劃二

《房地產(chǎn)策劃》

第八章

房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理策劃5/26/20231物業(yè)管理成項(xiàng)目升值重要指標(biāo)、品牌開發(fā)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力購房人在買房時(shí)唯一不能詳細(xì)考察的是樓盤的物業(yè)管理。但是，購房是一時(shí)的行為，而物業(yè)管理卻伴隨購房人終生，直接影響著購房人的未來生活。因此，物業(yè)管理直接影響到樓盤的未來價(jià)值，是房地產(chǎn)保值增值的重要因素。購房者對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)消費(fèi)意識(shí)日益強(qiáng)化物業(yè)管理是房地產(chǎn)的第二次開發(fā)品牌開發(fā)商關(guān)注物業(yè)管理北京青年報(bào)，2009年11月；中華工商時(shí)報(bào)，2009年12月5/26/20232第一節(jié)物業(yè)管理概述第二節(jié)物業(yè)管理的早期介入第三節(jié)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)第四節(jié)制定物業(yè)管理方案第五節(jié)制定相關(guān)管理制度本章目錄5/26/20233

第一節(jié)物業(yè)管理概述一、物業(yè)管理的概念

1.定義

物業(yè)管理是指由業(yè)主選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

5/26/202342.物業(yè)管理的特點(diǎn)

（1）物業(yè)管理的社會(huì)化。物業(yè)管理將分散的社會(huì)分工匯集起來統(tǒng)一管理，諸如房屋、水電、清潔、保安、綠化等，猶如業(yè)主的“總管家”。業(yè)主只面對(duì)物業(yè)管理公司就可將日常事宜辦妥。（2）物業(yè)管理的專業(yè)化。物業(yè)管理公司可以設(shè)置不同的職能部門分管相應(yīng)管理業(yè)務(wù)，也可分包給專業(yè)服務(wù)企業(yè)，如設(shè)備維修、保安、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生等。

（3）物業(yè)管理的企業(yè)化。

（4）物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)性。物業(yè)管理提供有償服務(wù)，經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是保本微利、量入為出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過多種經(jīng)營(yíng)，使物業(yè)的管理定于“以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展”。5/26/202353.物業(yè)管理的模式

根據(jù)開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不同管理，可分為：（1）委托管理模式。這是最典型、最基本的管理模式。由開發(fā)商或業(yè)主采用招投標(biāo)或協(xié)議的方式選聘專業(yè)的物業(yè)公司，按照合同約定，提供服務(wù)的管理方式。（2）自主經(jīng)營(yíng)模式。開發(fā)商或業(yè)主不是將自有的物業(yè)委托給專業(yè)的物業(yè)管理公司，而是由自己?jiǎn)挝粌?nèi)部設(shè)立的物業(yè)管理部門來管理。按照業(yè)主對(duì)物業(yè)的使用和經(jīng)營(yíng)方式不同又可分為：◆自有自用型。這種類型大多是收益性物業(yè)，如商場(chǎng)、賓館、度假村、廠房、倉庫等。業(yè)主自己在內(nèi)部設(shè)立不具法人資格的部門來管理。◆自有出租型。業(yè)主與物業(yè)公司合二為一，來經(jīng)營(yíng)管理自己的出租物業(yè)，這實(shí)質(zhì)上是一個(gè)擁有自己物業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

5/26/202364.物業(yè)管理的內(nèi)容

物業(yè)管理的對(duì)象范圍相當(dāng)廣泛，幾乎包括各類建筑，如高層與多層住宅區(qū)、綜合辦公樓、商業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、倉庫、停車場(chǎng)。盡管物業(yè)類型不同，但其內(nèi)容基本是一致的。按照服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式，物業(yè)管理內(nèi)容可分為：（1）常規(guī)性的公共服務(wù)。以住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，公共服務(wù)通常包括：◆房屋公共部位和場(chǎng)地的維護(hù)與管理；◆房屋各類共用設(shè)施、設(shè)備的日常運(yùn)營(yíng)、保養(yǎng)、維修與更新；◆房屋裝飾裝修管理；◆環(huán)境衛(wèi)生管理；◆保安和公共秩序維護(hù)；◆消防管理；◆車輛道路管理；◆公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)，如為業(yè)主代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)等。◆物業(yè)檔案資料的管理。

5/26/20237（2）針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)。物業(yè)公司事先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目，并將服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布，當(dāng)業(yè)主需要這種服務(wù)時(shí)，可自行選擇，也是物業(yè)公司開展多種經(jīng)營(yíng)的主要渠道?！羧粘Ｉ铑悾菏湛p制衣物、代購日常用品、室內(nèi)保潔、代購車船機(jī)票、接送小孩上下學(xué)等；◆商務(wù)服務(wù)類：開辦小型商場(chǎng)、美發(fā)廳、修理店等；◆文化、教育、衛(wèi)生、體育類；◆金融服務(wù)類：代辦各種保險(xiǎn)業(yè)務(wù)等；◆經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)類：物業(yè)銷售、租賃、評(píng)估、公證等；◆提供帶有社會(huì)福利性質(zhì)的各項(xiàng)服務(wù)工作等。

（3）委托性的特約服務(wù)。

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第二節(jié)物業(yè)管理的早期介入一、物業(yè)管理早期介入的概念

物業(yè)管理的早期介入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)以前，從物業(yè)管理和住戶使用的角度對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、工程驗(yàn)收等環(huán)節(jié)提供建設(shè)性意見，協(xié)助開發(fā)商把設(shè)計(jì)、施工和驗(yàn)收關(guān)，確保設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件。

有些開發(fā)商已經(jīng)提出：“物業(yè)管理應(yīng)從圖紙開始?！睘楸ＷC實(shí)效，有些開發(fā)商規(guī)定：“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案沒有物業(yè)公司的簽字不能實(shí)施，施工結(jié)算沒有物業(yè)公司的簽字不能付款?！痹缙诮槿肽芊袢缭?、介入的時(shí)機(jī)、介入的程度均取決于開發(fā)企業(yè)。5/26/20239

物業(yè)管理的早期介入雖然是越早越好，但并不意味著各個(gè)階段的介入程度是相同的。注意：物業(yè)管理的早期介入不同于前期物業(yè)管理。

前期物業(yè)管理是指房屋自售出之日至業(yè)主管理委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理階段。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)從住宅區(qū)開始入住前6個(gè)月開始自行或者委托物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行前期管理，管理費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位自行承擔(dān)。”5/26/202310二、物業(yè)管理早期介入的必要性

1.能提前解決項(xiàng)目交付使用后的問題2.有助于物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面了解管理對(duì)象3.有利于后期物業(yè)管理工作的順利開展4.有利于樹立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的形象5.有利于優(yōu)化項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)6.有利于提高工程建造質(zhì)量5/26/202311三、物業(yè)管理早期介入的內(nèi)容

1.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入規(guī)劃設(shè)計(jì)工作需要重點(diǎn)審視土建構(gòu)造、電力、電梯、安保、消防、給排水、暖通空調(diào)、智能化、車庫、內(nèi)外裝飾等方面的合理性?？梢詮囊韵聨讉€(gè)角度進(jìn)行考慮：(1)需要考慮配套設(shè)施能否滿足客戶的需要，如教育設(shè)施。(2)需要考慮規(guī)劃設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)、節(jié)能等問題(3)對(duì)于水、電、網(wǎng)絡(luò)、停車位等設(shè)施要充分留有余地(4)規(guī)劃設(shè)計(jì)是否以人為本，能否方便住戶使用，如道路沒有遵循就近原則。(5)既要考慮大的功能布局，又要注重細(xì)節(jié)。比如小區(qū)指示標(biāo)牌、休憩座椅、垃圾收集設(shè)施等是否合理設(shè)置，小區(qū)內(nèi)各個(gè)角落是否都在治安監(jiān)控范圍內(nèi)，各種消防死角是否配備了足夠的消防滅火設(shè)備等。5/26/2023122.建造施工階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與施工質(zhì)量監(jiān)督的重點(diǎn)部位有地下室(防止?jié)B漏)、回填土(防止地面沉降)、樓面屋面混凝土(防止地面及屋面滲漏、空鼓)、墻體砌筑(防止墻體裂縫)、外墻裝飾(防止外墻空鼓、滲漏)、門窗(防止門窗滲漏)、給排水、設(shè)備安裝等。5/26/2023133.施工驗(yàn)收階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上參與工程驗(yàn)收，對(duì)房屋外觀質(zhì)量、建筑防水防滲、建筑設(shè)備設(shè)施性能、消防系統(tǒng)及器材等進(jìn)行重點(diǎn)檢查驗(yàn)收。如果工程質(zhì)量問題不在驗(yàn)收完成之前發(fā)現(xiàn)并解決，一方面將給物業(yè)公司帶來成本負(fù)擔(dān)，另一方面維修工作也不如在施工階段方面。5/26/202314

第三節(jié)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)一、物業(yè)管理招標(biāo)的基本概念

1.物業(yè)管理招標(biāo)的含義物業(yè)管理的招標(biāo)是指開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)在為其物業(yè)選擇管理者時(shí)，通過制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件向社會(huì)公開，由多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)投，從中選擇最符合條件的競(jìng)投者，并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。前期物業(yè)管理的招標(biāo)由開發(fā)商來完成。

5/26/2023152.物業(yè)管理招標(biāo)的特點(diǎn)(1)物業(yè)管理招標(biāo)的超前性物業(yè)管理招標(biāo)的超前性是指由于物業(yè)管理超前介入的特點(diǎn)，決定了物業(yè)管理招標(biāo)必須超前，即在物業(yè)動(dòng)工興建之前開發(fā)商就應(yīng)進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)工作。(2)物業(yè)管理招標(biāo)的長(zhǎng)期性和階段性由于物業(yè)管理工作的長(zhǎng)期性和多階段性，對(duì)不同階段和服務(wù)內(nèi)容，招標(biāo)內(nèi)容和方式也有所不同。5/26/2023163.物業(yè)管理招標(biāo)的原則根據(jù)《招標(biāo)法》的規(guī)定，物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)中必須遵循公開、公平、公正及合理的原則。4.物業(yè)管理招標(biāo)的方式常用的物業(yè)管理招標(biāo)方式大致可分為公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和協(xié)議招標(biāo)等。5/26/202317二、物業(yè)管理招標(biāo)的程序

1.招標(biāo)準(zhǔn)備階段(1)成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)(2)編制招標(biāo)文件(3)制定標(biāo)底2.招標(biāo)實(shí)施階段(1)發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書(2)組織資格預(yù)審(3)召開標(biāo)前會(huì)議(4)開標(biāo)、評(píng)標(biāo)與定標(biāo)5/26/2023183.招標(biāo)結(jié)束階段

(1)合同的簽訂(2)合同的履行(3)資料整理與歸檔5/26/202319三、物業(yè)管理招標(biāo)文件

1.招標(biāo)文件的組成(1)投標(biāo)人為投標(biāo)所需了解并遵循的規(guī)定：包括投標(biāo)邀請(qǐng)書、投標(biāo)人須知、技術(shù)規(guī)范及要求。(2)投標(biāo)人必須按規(guī)定填報(bào)的投標(biāo)書格式(3)中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽訂的合同的條件具體組成要素包括：投標(biāo)邀請(qǐng)書、技術(shù)規(guī)范及要求、投標(biāo)人須知、合同一般條件及特殊條件、附件。5/26/2023202.編制邁招標(biāo)膚文件獨(dú)的時(shí)勸間大多諸數(shù)物跑業(yè)管叔理招零標(biāo)均盈在物然業(yè)開墓發(fā)建量設(shè)的梳后期寒。然亂而，哈隨著膨開發(fā)桑商對(duì)橋物業(yè)箏管理度的要綱求不鬼斷提患高，攀物業(yè)判管理俱“超吉前招差標(biāo)”劫已屢駐見不彩鮮?！俺皬恼袠?biāo)”飾確實(shí)有胸其優(yōu)點(diǎn)紅，然而露過早地潤(rùn)制定招幸標(biāo)文件放，加之衰此時(shí)存青在大量稿的不確突定因素純會(huì)使得耐招標(biāo)文湯件編制棒難度加膝大，可叮靠性降疼低。因此，替應(yīng)注意延把握招既標(biāo)文件參制定的方時(shí)間，倆使編制繳出的招炊標(biāo)文件朵內(nèi)容既棒嚴(yán)密明誓確，又司不失前頓瞻性。5/5接/20巨2321四、物莫業(yè)服務(wù)脖合同1.物業(yè)服艦務(wù)合同疾的概念物業(yè)飛服務(wù)括合同臘是用互以標(biāo)尿明或螺界定史某物鳥業(yè)的虹管理學(xué)業(yè)務(wù)島和責(zé)凳任權(quán)飛利的烘法律便文書慌，是獄開發(fā)充商或兩業(yè)主套委員蚊會(huì)與簡(jiǎn)負(fù)責(zé)典物業(yè)凡服務(wù)細(xì)業(yè)務(wù)拳的物犬業(yè)服附務(wù)企扎業(yè)簽或定的鏈，旨吧在明罰確雙氧方的善權(quán)利顛與責(zé)亂任的手協(xié)議吵文件底。5/5戚/20舅23222.物業(yè)服臣務(wù)合同給的作用(1)明確易委托膀方和紗受托端方的真權(quán)利擱、責(zé)店任和圣義務(wù)恒；(2)為物剩業(yè)管襲理過絡(luò)程中佛雙方凳出現(xiàn)懷的爭(zhēng)鹿議和雅糾紛研提供溉調(diào)解元、仲駝裁直俊至訴俯訟的嶄基本穿依據(jù)盆；(3)在約技束物萍業(yè)服譯務(wù)企鼓業(yè)經(jīng)鑰營(yíng)與圣管理李行為仿的同階時(shí)，誓對(duì)業(yè)串主委旦員會(huì)孟也提扣出要型求，爆實(shí)現(xiàn)射雙方鑒的權(quán)似責(zé)利習(xí)對(duì)等澡。5/長(zhǎng)5/傷20山23233.物業(yè)服遮務(wù)合同副的內(nèi)容(1壇)合同序旱文：說明怕物業(yè)影的名厘稱、明規(guī)模蟻、坐犬落；沫定義唉和解野釋；群訂立積合同末的日轎期、衫地點(diǎn)鞠；合蓋同雙盛方的倡名稱世、法我人代痛表及挪地址手等。(2)合同燙正文穩(wěn)：委托標(biāo)竟的的范丑圍與內(nèi)塊容；管相理形式戰(zhàn)與期限遼；雙方換的責(zé)任留、權(quán)利浙與義務(wù)枕；管理化費(fèi)用及成其支付員方式；芬違約責(zé)慌任與索降賠；不攻可抗力福的界定犁及由此需帶來的耐損失與掏責(zé)任的肢分?jǐn)?；墊雙方互山相協(xié)作撇事項(xiàng)；滑合同的趴期限與男合同的竿終止；句合同的膝糾紛與漫仲裁等藥等。5/誓5/攔20傷2324(3透)合同結(jié)岸尾：合同至使用踩的文雀字、掩生效鬧日期道；合壁同的隸正副溫本份親數(shù)；快合同粉適用驕的法午律；群雙方意的法摸人代堆表(開發(fā)商殲或業(yè)主某委員會(huì))簽字；龍公證機(jī)再關(guān)公證旅等。(4營(yíng))附件：說明鐮本項(xiàng)陶目的獻(xiàn)特殊盡條件摟、特槳殊要顯求及邁在通洲用合晝同格溫式中亡未能盯詳細(xì)悲說明瘡的內(nèi)啞容以月及物萌業(yè)的智平面抖圖、討設(shè)施裹、設(shè)顯備清倒單、倍有關(guān)范情況車和指陡標(biāo)的騎說明猛等。5/哄5/呢20灣23254.物業(yè)雁服務(wù)策合同虹的簽餅署物業(yè)銳服務(wù)乳合同轉(zhuǎn)由物悄業(yè)的禾開發(fā)愛商或選業(yè)主陰委員讀會(huì)在憂招標(biāo)金決標(biāo)徐或選扛定(選聘)物業(yè)擔(dān)管理虛公司西之后景，在衣雙方麻談判撫磋商萬、達(dá)綁到基珠本一滿致的壺基礎(chǔ)呼上簽雀署。5.物業(yè)管音理合同椒的執(zhí)行物業(yè)庫管理錫合同至一經(jīng)惕雙方羅簽署廉即具撐有法語律效個(gè)力，哥當(dāng)事例人要搬恪守晨和履衰行合膚同中艦規(guī)定膛的相撈關(guān)的浪權(quán)利辮和義練務(wù)。5/雜5/導(dǎo)20品2326第四節(jié)制定謙物業(yè)車管理竊方案一、剛確定融物業(yè)祥管理她的檔令次首先漂根據(jù)扮物業(yè)蚊類型遭、功法能等付客觀覆條件往以及續(xù)住用追人的蹤蝶群體駐特征亞和需荷求等礙主觀服條件疾，規(guī)內(nèi)劃物狀業(yè)管濃理消愈費(fèi)水傷平，憤確定釀物業(yè)輩管理修的等捉級(jí)和泰檔次節(jié)。如果街開發(fā)緣瑞的物鍵業(yè)是韻寫字弦樓，胳那么秤相應(yīng)差的管組理服親務(wù)標(biāo)孟準(zhǔn)就靈應(yīng)適唇應(yīng)物料業(yè)本銷身的帆檔次呆，如偷果開稀發(fā)的傷物業(yè)朝是住炮宅小鞋區(qū)，罷用戶智普遍付為中順低收歲入者樣，則肉應(yīng)考確慮物亡業(yè)管販理的殃服務(wù)巨費(fèi)應(yīng)摔適合洞居民膜的實(shí)越際情悟況。5/旋5/亡20告2327二、確定訪物業(yè)石管理螺的服袍務(wù)項(xiàng)積目和跟標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)物騾業(yè)住用胸人的需喘要和物艦業(yè)管理汗的檔次煩確定物愛業(yè)管理括的服務(wù)魯項(xiàng)目和暖服務(wù)標(biāo)藥準(zhǔn)。普通住礎(chǔ)宅項(xiàng)目嚷物業(yè)服近務(wù)的項(xiàng)祥目和標(biāo)員準(zhǔn)可參舊照中國(guó)族物業(yè)管灶理協(xié)會(huì)督印發(fā)的《普通住追宅小區(qū)丈物業(yè)管者理服務(wù)反等級(jí)標(biāo)慨準(zhǔn)》(試行)(中物協(xié)[20礙04]域1號(hào))的規(guī)定頁來制定廣。5/5穩(wěn)/20搶2328三、確定物飛業(yè)管理驚的收入嗚預(yù)算1.物業(yè)降管理甚經(jīng)費(fèi)寇的來庫源(1廁)定期收朋取物業(yè)熄服務(wù)費(fèi)(2稠)物業(yè)年共用毯部位掉、共史用設(shè)跨施設(shè)軍備維匆修基今金(3肥)物業(yè)踩管理輪企業(yè)狹開展多多種辭經(jīng)營(yíng)挺的收獻(xiàn)入和福利潤(rùn)(4犁)政府支多方滅面的勁扶持輕，如蒜稅收稱優(yōu)惠(5植)開發(fā)簡(jiǎn)商給突予的潛支持5/5酬/20桃23292.確定告物業(yè)姓管理攔收費(fèi)存標(biāo)準(zhǔn)確定極物業(yè)努管理捉收費(fèi)很標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)要遵淋從以徑下原敞則：(1)不違反晴國(guó)家和踩地方政秧府的有剖關(guān)收費(fèi)級(jí)規(guī)定(2凳)收費(fèi)此標(biāo)準(zhǔn)遺要與認(rèn)住用階人的光收入蠻水平音相適理應(yīng)(3)優(yōu)質(zhì)優(yōu)帶價(jià)，兼真顧各方替利益(4)微利原飾則，收旺入扣除白支出后肆略有剩化余(5丸)公平蝦原則料。如膝大廈洲底層燥電梯拜用戶逼所繳塵納的榜管理盛費(fèi)用縣應(yīng)該完較少作。5/5放/20副23303.物業(yè)跨管理原的支謙出項(xiàng)忘目物業(yè)撤管理街的支貌出項(xiàng)蠟?zāi)恐餍忠怖ǎ?1)公共垮物業(yè)雙及配淚套設(shè)靠施的縱維護(hù)供保養(yǎng)爭(zhēng)費(fèi)用(2糖)聘用及瘋管理人叫員的薪倚金(3)公用拾水電魄費(fèi)的秀支出(4欺)購買為或租懶賃必菌需的仇機(jī)械司及器宿材的悼支出(5等)物業(yè)財(cái)豪產(chǎn)保險(xiǎn)濃及各種虎責(zé)任保跌險(xiǎn)的支暗出(6)垃圾清鳴理、水鎖池清洗漸及消毒路滅蟲的瓜費(fèi)用(7今)清潔吵公共種地方逃及幕屢墻、類墻面充的費(fèi)椅用5/飾5/敵20范2331(8錫)公共豆區(qū)域迅植花胃、種業(yè)草及波其養(yǎng)機(jī)護(hù)費(fèi)脾用(9)更新幅儲(chǔ)備冬金，嘗即物延業(yè)配給套設(shè)預(yù)施的巨更新辛費(fèi)用(10勾)聘請(qǐng)律樣師、會(huì)苦計(jì)師等罩專業(yè)人嘉士的費(fèi)羨用(1縱1)節(jié)日裝惱飾的費(fèi)狀用(12深)行政鏈辦公出支出(1聞3)公共電風(fēng)視接收您系統(tǒng)及廟維護(hù)費(fèi)眾用(1逢4)其他為灑管理而櫻發(fā)生的確合理支唱出(15滑)稅金5/5雹/20癥2332第五節(jié)制定秧相關(guān)脖管理頂制度一、物暈業(yè)服務(wù)任企業(yè)內(nèi)福部管理墊制度1.物業(yè)叫服務(wù)竹企業(yè)丘崗位固職責(zé)包括總水經(jīng)理、擾副總經(jīng)睡理、職棕能部門麥經(jīng)理、往管理處浸主任、蠻管理員糠、內(nèi)勤顆員、文寶員、出聲納、保描安人員帽、清潔慶人員、罰綠化人假員、維犧修人員支等崗位股職責(zé)制杏度。5/愛5/烏20考23332.物業(yè)值服務(wù)扭企業(yè)格部門種職責(zé)包括經(jīng)刮理室、新辦公室蜓、財(cái)務(wù)后部門、狂各個(gè)管姜理處以夫及各職派能部門搬的職責(zé)尚制度。3.其他內(nèi)轟部管理救制度比如企詞業(yè)勞動(dòng)遼用工制哲度、工霸資制度兼、福利菜制度、禮考勤制氏度、考激核制度哪、獎(jiǎng)懲抗制度、燈員工行亦為規(guī)范共、接待托制度、富來信來培訪來電悼制度、帥投訴反厲饋制度卸、文書芝管理制栗度、辦湊公設(shè)備括使用管塌理制度區(qū)等。5/5法/20尾2334二、物占業(yè)服務(wù)運(yùn)企業(yè)外役部管理囑制度1.物業(yè)驗(yàn)探收與接態(tài)管制度制定多驗(yàn)收丟與接孝管制幅度需要要注喊意以勁下幾旦點(diǎn)：(1肅)選派業(yè)快務(wù)素質(zhì)啊好、工探作負(fù)責(zé)浮的人員框參加驗(yàn)退收(2)從業(yè)主衰及物業(yè)雪維修養(yǎng)消護(hù)角度責(zé)嚴(yán)格驗(yàn)方收(3番)對(duì)驗(yàn)收福中的問歌題記錄溜在案并看及時(shí)督誓促修整(4山)與建設(shè)綁單位簽淚訂保修遮合同(5際)物業(yè)接危管應(yīng)辦千理書面烏移交手浸續(xù)(7串)應(yīng)向淺建設(shè)淹單位禮索要叔全套件圖紙易技術(shù)袋資料5/5厘/20冬23352.樓宇留入伙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