樓盤整體規(guī)劃與樓盤價(jià)值創(chuàng)新培訓(xùn)

培訓(xùn)：樓盤整體規(guī)劃與樓盤價(jià)值創(chuàng)新

房地產(chǎn)的開發(fā)過(guò)程是資源利用和整合的過(guò)程。能利用的資源包括：資金、物流、技術(shù)、制造、產(chǎn)銷、人才、環(huán)境、文化等。歸根結(jié)底是整合一個(gè)價(jià)值鏈。開發(fā)商是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的主體—可稱為主腦。價(jià)值鏈上的專業(yè)團(tuán)隊(duì)—可稱為外腦。當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)商必須學(xué)會(huì)整合外腦為我所用。其中策劃和設(shè)計(jì)是兩個(gè)重要的外腦分支，他們是項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品定型的共同塑造者。從某種意義上講：策劃創(chuàng)意和設(shè)計(jì)整合是鎖定樓盤的鏈條。策劃設(shè)計(jì)一、開發(fā)+策劃+設(shè)計(jì)同奏一首歌

（一）策劃師如同詞作家。做詞者，以簡(jiǎn)單、明確、生動(dòng)、優(yōu)美的語(yǔ)言，或抒發(fā)某種情感、或彰顯某種事物的內(nèi)涵、或表達(dá)實(shí)現(xiàn)某種訴求的愿望，從而感召人們的心靈，振奮人們的精神。策劃師，以“出謀劃策”的方式，從戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)的角度，分析產(chǎn)品的定位和營(yíng)銷，優(yōu)化實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的途徑，從而喚起消費(fèi)者的購(gòu)買欲望。在房地產(chǎn)開發(fā)中可稱謂“謀士”也，在一般情況下，他們往往是開發(fā)項(xiàng)目的“開篇詞”或“序曲”的始作俑者。（二）設(shè)計(jì)師如同作曲家。作曲家為詞譜曲，只用七個(gè)用音符（元素）組成樂(lè)曲，但賦予曲調(diào)的高與低、強(qiáng)與弱、快與慢的無(wú)窮變化。設(shè)計(jì)師則是用無(wú)數(shù)的元素組成建筑實(shí)體空間，形成空間的大與小、疏與密、收與放的各種差異。以滿足不同功能和不斷變化的消費(fèi)需求。（三）開發(fā)商如同指揮家。指揮家要把詞曲有聲有色的演奏出來(lái)，需要對(duì)詞曲有深刻的理解，需要總體的配器，更需要精心指揮排練合成，他必須富有創(chuàng)作的激情和豐富的想象，讓創(chuàng)新的靈感得到不斷升華。開發(fā)商實(shí)際上是在譜寫一首首洋溢著現(xiàn)代生活的空間暢想曲，同樣需要具備把握全局全過(guò)程的能力，不衰的激情和豐富的想象力。他需要把一部完整的作品盡可能完美的交給觀眾。二、策劃(營(yíng)銷)學(xué)的支點(diǎn)

一位學(xué)者曾經(jīng)說(shuō)：經(jīng)濟(jì)學(xué)主要關(guān)注如何以最少的成本取得最大的利益，其支點(diǎn)是價(jià)值生產(chǎn)；政治學(xué)關(guān)注如何分配那些業(yè)已由經(jīng)濟(jì)活動(dòng)生產(chǎn)出來(lái)的利益，其支點(diǎn)是價(jià)值的分配；倫理學(xué)則關(guān)注所分配的利益是否公正，其支點(diǎn)是價(jià)值的評(píng)估。椐此我們延伸出：策劃(營(yíng)銷)學(xué)關(guān)注的是獲取利益的至勝法則，其支點(diǎn)是價(jià)值的創(chuàng)新。研究居住區(qū)的規(guī)劃和房屋的功能，從本質(zhì)上講是在研究居住的空間及空間的價(jià)值。三、中國(guó)的居住特色

1、高密度控制下的居住環(huán)境；2、相對(duì)封閉的大區(qū)域型管理；3、多空間的集合式住宅群體；4、多種交往空間的相互滲透；5、多種分散的配套服務(wù)業(yè)態(tài)；1、高密度控制下的居住環(huán)境（1）合理、統(tǒng)籌的控制密度至關(guān)重要。影響到項(xiàng)目的直接成本和利潤(rùn)，影響到項(xiàng)目基礎(chǔ)投資的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。三大密度綜合控制：

A建筑面積毛密度(容積率)

B建筑密度

C套密度（2）選擇獲取產(chǎn)品最終的價(jià)值最大化的開發(fā)模式；2、相對(duì)封閉的大區(qū)域型管理

（1）合理地劃分管理區(qū)域，提升社區(qū)的品質(zhì)價(jià)值。（2）選擇成本相對(duì)低，安全度相對(duì)高的防管體系框架，獲取遠(yuǎn)期的管理價(jià)值。3、多空間的集合式住宅群體；

（1）有效地利用多空間特點(diǎn)，使社區(qū)空間形態(tài)的塑造趨于多樣化和特色化。（2）選擇優(yōu)化的空間框架，將空間價(jià)值發(fā)揮到及至。4、多種交往空間的相互滲透（1）建立必須的社區(qū)交往空間和合理的交往流線。（2）活躍和發(fā)揮社區(qū)的人文價(jià)值。彰顯人與人，人與社會(huì)，人與環(huán)境自然和諧的本質(zhì)。5、多種分散的配套服務(wù)業(yè)態(tài)

（1）合理的分部社區(qū)配套設(shè)施和場(chǎng)所。（2）盡可能的集中發(fā)揮公共產(chǎn)品的服務(wù)增值功能。

四、策劃創(chuàng)意與設(shè)計(jì)整合

1、策劃創(chuàng)意是造勢(shì)之“源”，設(shè)計(jì)整合是入實(shí)之“根”，兩者都順應(yīng)住宅潮流的變化。在這方面，我們不但要分析市場(chǎng)的營(yíng)銷所帶來(lái)的種種效應(yīng)。也要從居住的角度去改變策劃的創(chuàng)意，從理念創(chuàng)新入手挖掘設(shè)計(jì)的價(jià)值。

2、價(jià)值創(chuàng)新是產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略的基石。價(jià)值不是價(jià)格，價(jià)值是客戶得到的，而價(jià)格是客戶付出的。創(chuàng)新正是為了不斷滿足客戶的需求，創(chuàng)造出新的客戶滿意度和新的市場(chǎng)空間。創(chuàng)新是價(jià)值提升的有效途徑。3、開發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)上以同等價(jià)格供給已有的產(chǎn)品及服務(wù)，這不能叫創(chuàng)新，因?yàn)樗皇菍?duì)別的開發(fā)企業(yè)已經(jīng)創(chuàng)造出的客戶群體進(jìn)行瓜分，并沒創(chuàng)造新的客戶。因此，想取得新的價(jià)值就要打破價(jià)值和成本間的取舍關(guān)系，創(chuàng)造新的市場(chǎng)空間。

4、創(chuàng)新不僅僅是在技術(shù)上，同時(shí)也要在價(jià)值上創(chuàng)新，關(guān)鍵是看是否獲利，因此，價(jià)值創(chuàng)新不一定非要花樣翻新，也不是非采用很高的科技含量才能奏效，只要能給予客戶新的滿意度和更高層次的服務(wù)。低科技含量的創(chuàng)新，獲勝的機(jī)會(huì)更多，效益更大。學(xué)會(huì)在危難中行走并踏出有旋律的音符！如果想這樣，只有改變思維方式！五、策劃與設(shè)計(jì)思維方式的拓展

(一)在市場(chǎng)取勝的樓盤無(wú)非有三種：第一不戰(zhàn)而勝的樓盤（正向思維）第二以進(jìn)取勝的樓盤（遞進(jìn)思維）第三以退取勝的樓盤（逆向思維）分析這三種樓盤取勝的經(jīng)驗(yàn)，會(huì)告訴我們：策劃創(chuàng)意和設(shè)計(jì)融合所帶來(lái)的營(yíng)銷路數(shù)的改變，首先是思維方式和設(shè)計(jì)理念的改變。(二)創(chuàng)新思維方法（1）邏輯思維:（2）非邏輯思維:

1、收斂思維；1、發(fā)散思維；

2、有序思維；2、靈感思維；

3、類比思維；3、直覺思維；

4、演繹思維；4、聯(lián)想思維；

5、歸納思維；5、想象思維；（三）培養(yǎng)價(jià)值創(chuàng)新技能（四）創(chuàng)新產(chǎn)品的開發(fā)流程北京狹星河餓灣的罷逆向拍思維1、不以笑區(qū)位定座豪宅，塘一反周策邊樓盤范的定位阻，異軍系突起。2、適當(dāng)?shù)纸档腿葑姆e率，刃一反北糊京高追厚容積率協(xié)的做法耀。3、不仙封陽(yáng)朱臺(tái)，戒一反陽(yáng)北京貨封閉射陽(yáng)臺(tái)燙的習(xí)洗慣做吉法。4、精裝釋修房，魚一反北系京高層興高檔住快宅大都供出售毛材坯房的溫做法。5、優(yōu)士化環(huán)啦境在盲先，串銷售素在后肅，一書反北頓京銷攀售在噴先優(yōu)止化環(huán)狹境在眼后的長(zhǎng)做法暑。六診、康思維朽方式烘與價(jià)貌值創(chuàng)貪新（一）障策劃聰實(shí)際是騎在不斷然的對(duì)比仗和否定源的過(guò)程挪中完成襪的。策洞劃不是癢靜態(tài)的趴，始終常是動(dòng)態(tài)資的。策劃圾的意秘義不楊是為沈了炒綱作，未它是果為消稀費(fèi)者船提供扣產(chǎn)品槍的信寨息、柴服務(wù)剖的信闊息和挎理性桌的引吸導(dǎo)，飼從而惱引起源消費(fèi)尸者的現(xiàn)共鳴披和購(gòu)臉買欲娃望。當(dāng)今策俘劃的思王路和運(yùn)茶作方式讀已發(fā)生螞了顯著威的變化別。純廣號(hào)告式的衰、純概看念式的都、純市浴調(diào)式的失、純標(biāo)罷準(zhǔn)文本美式、編肆故事式陸的策劃垃已落伍樓。建筑檔設(shè)計(jì)梅的圖惑形產(chǎn)涼品最讀終將準(zhǔn)轉(zhuǎn)化躁成有代型的艇空間獻(xiàn)產(chǎn)品稀。這翁個(gè)空粗間是挖否給奶人帶榴來(lái)舒姑適和肌安全,能否使旁人感到顯清新和有愉悅,完全望取決應(yīng)于空憲間組禍成元織素是遍否被霞有效奮的激毅活。泊而那券些被薦激活姓的部梯位正處是策愿劃的對(duì)亮點(diǎn)!因此,設(shè)計(jì)的稍創(chuàng)新,造就了律產(chǎn)品的宏更新?lián)Q輛代,同時(shí)干也反諒過(guò)了緣瑞作用蠟于產(chǎn)筐品策亦劃“核心競(jìng)舒爭(zhēng)力”的提陷高上財(cái)。顯然,“策劃設(shè)綠計(jì)一體圓化”是以講產(chǎn)品冰特征俱、產(chǎn)渠品定厭位、畫產(chǎn)品繩細(xì)化英對(duì)接桃與市瞞場(chǎng)氛緣瑞圍，昨體現(xiàn)逆產(chǎn)品疤商業(yè)河亮點(diǎn)咬和技喊術(shù)進(jìn)搬步雙點(diǎn)重價(jià)膜值的堪新式烏策劃鋼思路,更具有基吸引力,更具實(shí)怒戰(zhàn)性,更容聽易被臘開發(fā)踩企業(yè)州和消赴費(fèi)者州所接榮受。（二嚼）企傾業(yè)戰(zhàn)各略選雀擇的敲階梯美國(guó)礦貝恩淚公司倆戰(zhàn)略砌階梯（三）形目前產(chǎn)作業(yè)中企撞業(yè)的春戰(zhàn)略觀毫點(diǎn)有兩袍種:1.結(jié)構(gòu)葵主義:把戰(zhàn)略矮的重點(diǎn)懲放在相移對(duì)于對(duì)繪手的庫(kù)優(yōu)勢(shì)上亡。選擇讀一個(gè)與哀其內(nèi)部愧系統(tǒng)和長(zhǎng)能力相準(zhǔn)配的獨(dú)棄特成本仍定位或衡差異位.來(lái)抗擊釀競(jìng)爭(zhēng)對(duì)士手。2.重建主風(fēng)義:把策略律的重點(diǎn)亮從競(jìng)爭(zhēng)除轉(zhuǎn)到價(jià)峰值創(chuàng)新計(jì)上。力列求系統(tǒng)電的跨越率現(xiàn)有競(jìng)強(qiáng)爭(zhēng)邊戲界開發(fā)魯新的需憶求。將息不同的胳現(xiàn)有元搜素重新棍排序，討構(gòu)建新偶的市場(chǎng)繁空間，盜從而創(chuàng)殲造新的訂價(jià)值。擴(kuò)寬章視覺忍，才撿能見做到另腥外的宣市場(chǎng)躁空間租！否則只鉆能在眼至前的天連地中存奪活?。ㄋ氖ⅲ┦嘘?duì)場(chǎng)元肢素尋澤求和磚激活1.元素的菊收集；業(yè)（思維賭的發(fā)散搭）2.元素逆的創(chuàng)圓新；(選擇市罰場(chǎng)接受礎(chǔ)的突出裂切入點(diǎn)婦）3.元素郊的重買組能；(縱向及晌橫向排桑列分析)4.元素半的改付變；(運(yùn)用元臣素的增蚊、減、芹替等手神段打開向創(chuàng)意之昏門）5.元素“聚集框”的鎖定指；（后焦距—銷售棟的熱瘦點(diǎn)、燦景深—產(chǎn)品的蒜邊界)元素閘的收們集90平方米貌戶型變定化元素廉的重柔組七、喝設(shè)計(jì)截的價(jià)它值取違向1.規(guī)劃脊設(shè)計(jì)北的價(jià)既值-是策劃顯的源泉都，反映得環(huán)境空旦間價(jià)值蒙；2.住宅息的戶煙型價(jià)遠(yuǎn)值-包括乏功能鳥價(jià)值慶和空犧間價(jià)餐值；3.住宅劉的裝坊備價(jià)洲值-反映叉產(chǎn)業(yè)睬化技撿術(shù)的詢集成口水平薯，給撓予商駝品住渠宅更侵多的襖附加判值；4.住宅的糾景觀再麥造價(jià)值-提升環(huán)麗境質(zhì)量原，轉(zhuǎn)化雅居住區(qū)戲價(jià)位區(qū)桑的關(guān)鍵斤所在；5.住宅的李性能價(jià)微值-關(guān)系蘆到住璃宅的板全壽鴨命周流期，踩綜合訂反映爸住宅查的品魂質(zhì)。采暖隆地區(qū)紹和夏于熱冬倡冷地億區(qū)十改二項(xiàng)太推廣愈技術(shù)1、外墻救外保溫詢技術(shù)（醒復(fù)合墻謝體）2、太陽(yáng)匹能應(yīng)用比技術(shù)（快供熱水棍、采暖唯供、供坐電）3、窗外箭遮陽(yáng)技餃術(shù)4、新挽風(fēng)置蕩換技劇術(shù)5、再鎮(zhèn)生水書回用剖技術(shù)6、有躍機(jī)垃擠圾生廳化處盾理技巷術(shù)7、地夫源求水源從熱泵托應(yīng)用宴技術(shù)8、水體兩生態(tài)凈稀化技術(shù)9、屋偷頂綠嘩化及蔑隔熱靜技術(shù)10、產(chǎn)業(yè)趴化裝修冬成套技因術(shù)11、輻辭射采販暖技乎術(shù)12、采暖嘩計(jì)量技捐術(shù)To餅p晉10讀S腸ci廣en罪ti法fi莊c-撞te淚ch搞no纖lo蒙gi寇ca樂(lè)l院Sy捷st伏em十大另科技冤系統(tǒng)地源僵熱泵毀系統(tǒng)——營(yíng)造能從量守恒畫空間混凝頭土頂談棚輻號(hào)射制引冷制牽熱系薪統(tǒng)——知冷知冶熱的家職能新們風(fēng)系統(tǒng)——換風(fēng)窯無(wú)痕洗清勒新常歲在外墻耽系統(tǒng)——層層數(shù)到位外窗港系統(tǒng)——雙向木阻熱矮隔腹出新踩天地外遮桐陽(yáng)系睬統(tǒng)——自如節(jié)挽能屋頂?shù)睾蛎嫦到y(tǒng)——住在“控溫室”中隔噪隔頃音系統(tǒng)——相安無(wú)伐聲排水違噪聲綢處理巷系統(tǒng)——隔層漏偏水隱患隔和管道濃一起隱崗形吸塵遞排污服系統(tǒng)——廢物櫻一吸酒而光八、居申住空間連的創(chuàng)造鋼手法在居糾住空枯間創(chuàng)叼造中稻，歸械屬空篩間的科限定冶和鄰蒼里交連往空資間的修設(shè)定套是極長(zhǎng)為重塞要的蛾，其毛中涉剪及到澤容量昆、尺撓度、助場(chǎng)所踐、時(shí)誤度這傭些構(gòu)蔥成元拜素。踩在設(shè)諷計(jì)手納法上結(jié)可采紹用圍廉合、夾穿插侍、錯(cuò)子動(dòng)、木重復(fù)狹、重?cái)?shù)疊等輔方式頭，讓膊空間遵變的島有層皺次、厘有特裝征,這也是綁空間的悼?jī)r(jià)值所釋在。無(wú)往論是室耽內(nèi)空間網(wǎng)還是室鴨外空間厭都會(huì)要徒系統(tǒng)性滔地將各稿種元素早組織起氧來(lái),使產(chǎn)功品向顏更高骨的附攔件值數(shù)轉(zhuǎn)化.這即是比個(gè)戰(zhàn)略黎問(wèn)題,也是假個(gè)戰(zhàn)韻術(shù)問(wèn)文題。(一)圍合成都遠(yuǎn)大都市風(fēng)景中山萬(wàn)科城市風(fēng)景成都萬(wàn)科金色家園(二)穿插上海月光流域上海未來(lái)灣(三)錯(cuò)動(dòng)成都鋒博瑞籮光華挎新項(xiàng)升目上海寶地東花園4沈陽(yáng)新攏洲上海誤花園天津藍(lán)疫欣水岸(四)疊加成都纖萬(wàn)科衡金色完家園韓國(guó)居益住小區(qū)長(zhǎng)沙圣法爵菲斯飾小區(qū)(五)重組成都普羅旺斯構(gòu)架重根組合肥奧林匹克