房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文復習房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文第一章房地產(chǎn)投資概述一.房地產(chǎn)的概念二.房地產(chǎn)的種類三.房地產(chǎn)的特征四.房地產(chǎn)投資的形式五.房地產(chǎn)投資的利弊六.房地產(chǎn)投資的風險房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文一.房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)是房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)的總稱。地產(chǎn)可視為實物、權益和區(qū)位三者的結合。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文1.實物從實物角度上看，房地產(chǎn)有三種存在的形態(tài)：（1）土地（2）建筑物（3）房地房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文2.權益

房地產(chǎn)可視為由多種權利構成的權利束，而完整的權利束為房地產(chǎn)產(chǎn)權?；緳嗬校赫加袡?、使用權、收益權、處分權；派生權利，如：典權、抵押權、地役權等。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文3.區(qū)位

區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間方位，除了房地產(chǎn)的地理坐標位置外，還包括房地產(chǎn)與其它地方往來的便捷性、周圍環(huán)境、在城市中的地位等。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文二.房地產(chǎn)的種類按開發(fā)程度劃分

土地房地產(chǎn)在建工程建成后的物業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文1.土地(1)按土地的權屬劃分

國有土地集體土地(2)按土地的開發(fā)程度劃分（P27）

生地毛地熟地房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文三.房地產(chǎn)的特征1.不可移動性2.獨一無二性3.壽命長久性4.數(shù)量有限性5.用途多樣性6.相互影響性7.易受限制性8.保值增值性9.價值高大性10.難以變現(xiàn)性

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文五.房地產(chǎn)投資的利弊1.相對較高的收益水平（注意財務杠桿運用的條件）2.能夠得到稅收方面的好處（正確理解其涵義）3.易于獲得金融機構的支持4.能夠抵御通貨膨脹的影響5.能提高投資者的資信等級6.投資數(shù)額巨大7.變現(xiàn)性差8.投資回收期較長9.需要專門的知識和經(jīng)驗弊利房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文六.房地產(chǎn)投資的風險1.系統(tǒng)風險(1)通貨膨脹風險(2)市場供求風險(3)周期風險(4)變現(xiàn)風險(5)利率風險(6)政策風險(7)政治風險(8)或然損失風險房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文2.個別風險(1)收益現(xiàn)金流風險(2)未來經(jīng)營費用風險(3)資本風險(4)比較風險(5)時間風險(6)持有期風險房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文第二章房地產(chǎn)投資分析基本知識一.房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量及構成二.資金的時間價值及計算公式三.房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果評價指標房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文一.房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量及構成1.房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量及構成(1)房地產(chǎn)投資中的現(xiàn)金流量(2)房地產(chǎn)投資中現(xiàn)金流量的構成

投資、成本經(jīng)營收入利潤、稅金房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文(3)現(xiàn)金流量圖的構成和畫法

1.繪一水平軸線向右延伸表示時間的延續(xù)，軸上每一刻度表示一個計息周期，標上計息周期數(shù)。圖中上一期的期末即為下一期的期初。

2.用垂直箭線表示現(xiàn)金流量。向上的箭線表示現(xiàn)金流入，向下的箭線表示現(xiàn)金流出。

3.箭線的長短與現(xiàn)金流量的大小成正比，在箭線上方（或下方）注明現(xiàn)金流量的數(shù)值。

0123n-2n-1n現(xiàn)金流量的三要素：現(xiàn)金流量的大小（資金數(shù)額）方向（流入或流出）作用點（資金發(fā)生的時間點）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文3.經(jīng)營收入、利潤和稅金（1）經(jīng)營收入銷售收入、出租收入、自營收入。（2）利潤

經(jīng)營利潤、稅前利潤、稅后利潤、可分配利潤。（3）稅金

銷售稅金（兩稅一費：營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加）、土地使用稅和房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文二.資金的時間價值及計算公式1.利息與利率（1）利息與利率（2）單利與復利（3）名義利率、周期利率、實際利率房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文2.資金的時間價值計算公式（1）現(xiàn)值與終值的關系（2）現(xiàn)值與年金的關系（3）終值與年金的關系房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文3.計算實例要會畫現(xiàn)金流量圖，重點掌握：例5－4P160例5－7P162會用計算器進行計算房地產(chǎn)秤開發(fā)經(jīng)者營與管純理澡譚茹報文第三章映房地榨產(chǎn)開發(fā)篩的程序爽與管理一.房地拖產(chǎn)開竭發(fā)的渣主要企程序二.土地使登用權的查獲取三.城市陜規(guī)劃脅對房喂地產(chǎn)音開發(fā)配的影揭響四.政府熱對房該地產(chǎn)示市場溜的干獅預房地產(chǎn)彈開發(fā)經(jīng)費營與管占理哥譚茹圓文一.房地碌產(chǎn)開射發(fā)的召主要鐵程序一般包攜括四個智階段、8個步驟抗：投資機孟會尋找投資致機會水選擇王與決廈策分唇析稈投淹資機州會篩削選可行括性研慚究獲取刺土地劇使用光權前期菊工作脈規(guī)劃搶設計擋與方冊案報嗎批簽署績有關加合作呈協(xié)議建設階華段怠施利工建設命與竣工長驗收租售階疑段底市贊場營銷像與物業(yè)謹管理房地狗產(chǎn)開介發(fā)經(jīng)葡營與制管理燙譚茹釣文前期貿工作城的主飽要內啊容(1抽)對擬咬開發(fā)員項目群作進鑰一步羅分析(2)獲取土貫地使用御權(3昌)征地、憲拆遷、膜安置、斑補償(4宣)規(guī)劃河設計反及建涼設方欲案制慮定(5)獲取規(guī)跪劃許可(6)施工現(xiàn)遷場三通乒一平(7)市政隙配套費設施魚談判它與協(xié)堂議(8晶)安排皇短期脅和長陷期信宮貸(9紗)尋找預餓租（售鼻）客戶(10局)對市馳場作浙進一尊步分谷析，奧確定掉目標(11吹)對開鼠發(fā)成夕本作項進一井步測啦算(1弦2)對承包篇商的選暴擇提出晌建議(13鍬)開發(fā)量項目乞保險夏事宜幼洽談房地產(chǎn)編開發(fā)經(jīng)遭營與管碑理執(zhí)譚茹忘文二.土地使呢用權的獄獲取1.開發(fā)狹商獲罰取土迎地使星用權攜的方廈式（1）在諒一級訂土地吳市場踢上獲尾取國吊有土簽地使流用權1）劃撥棵方式2）出頃讓方杏式（2）在貝二級濟土地拉市場尤上購拾入國但有土遣地使浩用權1）購趙入已野經(jīng)完鳴成開武發(fā)的販熟地高。2）購入愿一項房懲地產(chǎn)，罵拆除原敞建筑物貢，重新伴開發(fā)。3）購蔥入半閘成品皺（在律建工除程）攝，繼亞續(xù)開暑發(fā)。（3）合作輔開發(fā)房地產(chǎn)研開發(fā)經(jīng)桿營與管旬理懼譚茹懼文2.國有土匹地使用技權的出芒讓和轉守讓（1）國有鍵土地使球用權的境出讓出讓方稅式：拍定賣、招緣瑞標、協(xié)擔議、掛各牌（2）國有憑土地使虧用權的術轉讓（3）土柳地使堡用權線使用勺年限（4）土地伸使用權岸出讓金（5）毛秋地價（6）熟地宴價（弄清合毛地價栽與熟地燙價的區(qū)伏別）房地產(chǎn)奔開發(fā)經(jīng)惠營與管俘理爭譚茹臨文3.舊城晴區(qū)房崇地產(chǎn)遮開發(fā)昏的特沫點（1）比鳥較適瓦合作陜?yōu)樯碳{業(yè)、旺辦公徑、旅敢游、素娛樂、餐據(jù)飲等類原型的開街發(fā)項目巡壽。（2）由于嘗舊城區(qū)警人口密駛度及建威筑密度訊高，土地開疊發(fā)成本瓦高。（3）建設德項目規(guī)小劃條件劣較為苛滿刻。房地產(chǎn)汁開發(fā)經(jīng)蕉營與管淹理鄭譚茹襯文4.新區(qū)房洽地產(chǎn)開上發(fā)的特鞏點（1）比語較適民合建豈造高遭級住白宅和緞公寓（2）土地湖開發(fā)成繳本較低（3）城旱市規(guī)陽劃條筋件限馬制較澇少（4）不完替全具備者開發(fā)項收目的配郊套設施（5）綠地鴨和代征垃地的攤五派較多房地必產(chǎn)開贈發(fā)經(jīng)娛營與球管理底譚茹溜文三.城市疑規(guī)劃普對房同地產(chǎn)右開發(fā)太的影弟響1.開發(fā)項松目規(guī)劃洞設計方以案中的滴主要技其術經(jīng)濟持指標融（P36獨-37）(1席)居住區(qū)裹開發(fā)項巨目技術付經(jīng)濟指夠標(2)非居住藏區(qū)開發(fā)批項目技伯術經(jīng)濟騰指標重點掌罪握規(guī)劃驚建設用盼地面積吼、居住鳴建筑用地豎面積社、居吳住建臣筑面修積、殃居住稻建筑她密度冬、容積率貝、建筑洗容積率猛、層數(shù)地、層高麻等指標融。房地產(chǎn)撕開發(fā)經(jīng)般營與管保理諷譚茹巨文(2尋)房地芬產(chǎn)開揭發(fā)過演程中效的規(guī)筆劃管配理1)開發(fā)項拋目選址拴、定點膜審批階拜段。2)申請《建設用土地規(guī)劃壩許可證》階段鈴。3)規(guī)劃翻設計講條件待審批茄階段勤。4)設計方擺案審批磁階段。5)核發(fā)《建設工袋程規(guī)劃東許可證》階段。6)竣工得驗收閱階段構。房地產(chǎn)母開發(fā)經(jīng)秋營與管若理父譚茹盆文四.政府對糾房地產(chǎn)趟市場的箏干預1.政府劈燕制定婆干預盼房地唉產(chǎn)市丟場政舍策的茫原則(1話)目標的憑確定性(2)政策的然連續(xù)性繼與協(xié)調昌性(3北)政策君的針耕對性贏和導聚向性(4)政策的剝公平性居和效率房地產(chǎn)悲開發(fā)經(jīng)融營與管鉤理覺譚茹舍文2.房地產(chǎn)踏市場的西宏觀調臭控宏觀放調整貓手段帝主要長有：(1)土地秧供應治計劃案的調然整(2)城市答規(guī)劃旁的指貌導(3)地價調柜整(4)房地語產(chǎn)稅行收政苦策(5侵)金融杠呢杠(6)住房瞞政策(7施)租金霜調整房地斷產(chǎn)開湖發(fā)經(jīng)傾營與掏管理旁譚茹焰文3.房地嶄產(chǎn)市饑場行非為的脆規(guī)范(1)資質至審查對進入著市場的老主體資卵格進行碌規(guī)范(2層)產(chǎn)權登姻記對市場祥交易對伐象進行推規(guī)范(3態(tài))建立房行地產(chǎn)價榨格評估綠制度對市場鋼交易價鑰格進行便規(guī)范(4翻)交易狡程序偷的規(guī)溝范化對市旨場交辛易過榮程進枝行規(guī)魂范房地產(chǎn)贊開發(fā)經(jīng)斯營與管欄理宿譚茹銹文第四伴章富房地僅產(chǎn)及慌其運嫌行規(guī)出律一.房地注產(chǎn)市系場的板總體紐奉結構二.房地產(chǎn)蝦市場的享分類三.房地產(chǎn)胸市場的燦特征與堡功能四.房地產(chǎn)笛市場運絨行的一螞般規(guī)律房地綿產(chǎn)開餡發(fā)經(jīng)暖營與秋管理攻譚茹促文一.房地留產(chǎn)市公場的嗽總體轉結構征地市拼場一級土捧地市場架動憂遷市場土地投祥資、疊土地水使用立權出寒讓市午場交易市箭場二級土恐地市場們（土地袖使用權詞轉讓市耽場）建筑川施工珠市場一級房庭產(chǎn)市場房產(chǎn)交束易市場二級房程產(chǎn)市場房地產(chǎn)遺開發(fā)經(jīng)津營與管吊理拿譚茹肚文二.房地鬧產(chǎn)市期場的凱分類1.按地糞域范蘿圍劃若分2.按房地著產(chǎn)用途儀和等級朗劃分3.按房鍛地產(chǎn)百交易從形式屑劃分4.按房閘地產(chǎn)升購買擾目的顯劃分5.其他劃粘分方式房地產(chǎn)劉開發(fā)經(jīng)減營與管巾理歪譚茹棄文三.房地產(chǎn)潤市場的羊特征與鎮(zhèn)功能1.房地產(chǎn)塑市場的料特征(1)分散的勁地區(qū)性販市場(2努)準市場(3裙)權益僑的轉堅讓市尖場(4)專業(yè)化釘?shù)氖袌?5)易于碑出現(xiàn)沉市場焦的不得均衡蔽和壟栽斷房地產(chǎn)稠開發(fā)經(jīng)賠營與管面理缺譚茹刺文2.房地產(chǎn)坑市場的讓功能（1）配置做存量房血地產(chǎn)資央源和利陳益（2）顯示靈房地產(chǎn)膝市場需旗求的變粘化（3）指導鳴供給以層適應需摔求的變敢化（4）指譽導政握府制絹定科駱學的遍土地秩供應棵計劃（5）引導芬需求適在應供給膚條件的焰變化房地產(chǎn)旁開發(fā)經(jīng)儲營與管融理奮譚茹爪文四.房地踩產(chǎn)市噸場運匆行的龜一般切規(guī)律1.房地產(chǎn)卡使用市療場和房虎地產(chǎn)投快資市場兩個市堆場有兩茂個結合鄰點：第一，唱房地產(chǎn)飼使用市異場確定寄的租金猾水平資貨產(chǎn)需只求的妥中心贈。第二，坡兩個市財場在房夾地產(chǎn)開掩發(fā)部分累有連接挺。如衫果房勵地產(chǎn)救開發(fā)免量增沈加，菜房地搶產(chǎn)的供給量全也隨著絡增加，鑄這不僅初會使房藍地產(chǎn)投資市場促價格下孔滑，而前且也會孝使房地私產(chǎn)使用市場的加租金水未平下調減。房地釘產(chǎn)開垮發(fā)經(jīng)效營與奔管理既譚茹辯文2.房地產(chǎn)懂市場的估周期循鍋環(huán)（1）房度地產(chǎn)更市場宴的自悔然周鑰期P6籌2（2）房端地產(chǎn)枯市場渠的投闊資周捉期AEDCB長期平均空置水平下降上升供給增長率=需求增長率圖2-7房地產(chǎn)景氣循環(huán)的各個階段要求：能恥對房宏地產(chǎn)陜市場織進行葵一定減的分飛析房地產(chǎn)術開發(fā)經(jīng)伯營與管蒜理鉤譚茹非文第五孩章段房地斬產(chǎn)開有發(fā)項淹目的垃可行易性研嘗究一.可行紡性研得究的機含義發(fā)、目向的和覆作用二.可行把性研捆究的添工作危階段三.可行甚性研具究的且內容四.房地慌產(chǎn)開鉆發(fā)項撕目投幫資與芳收入啄估算五.房地基產(chǎn)開鋒發(fā)項斬目財罩務評籠價六.房地產(chǎn)章開發(fā)項宴目評估侄的不確耕定性分拘析房地產(chǎn)怠開發(fā)經(jīng)浸營與管壇理版譚茹厭文一.可行性也研究的嫁含義、釣目的和培作用1.可行性逼研究的宜含義可行性狗研究是算在投資從決策前蠅，對建往設項目進唇行全申面的托技術聰經(jīng)濟鴉分析星、論陪證的荷科學所方法。2.可行態(tài)性研檢究的虧目的可行性爬研究的剛根本目巾的是實虧現(xiàn)項目耕決策的科學疤化、民帆主化，盛減少或紫避免投隊資決策頌的失誤，莖提高項腔目開發(fā)輪建設的臉經(jīng)濟、宮社會和籌環(huán)境效益濁。房地倒產(chǎn)開膛發(fā)經(jīng)湯營與垃管理尚譚茹打文3.可行魚性研質究的邀作用（1）是局項目娛投資貞決策琴的依喚據(jù)。（2）是馬籌集蒼建設議資金饞的依華據(jù)。（3）是六開發(fā)摔商與遵有關獨合作每部門暗簽訂明協(xié)議訴、合啊同的尾依據(jù)晌。（4）是編浪制下一蘇階段規(guī)搖劃設計堅方案的票依據(jù)。房地產(chǎn)易開發(fā)經(jīng)烏營與管袋理黨譚茹炮文3.可行性炕研究的族精度（1）投資狼機會研廁究：±3埋0%（2）初螞步可覆行性缺研究放：±鄰20舒%（3）詳倍細可宵行性扔研究來：±1奸0%（4）項知目評隊估與深決策秀：±1稍0%房地員產(chǎn)開烏發(fā)經(jīng)伏營與司管理縱譚茹睡文五.房地絕產(chǎn)投廳資經(jīng)詢濟效山果評桌價指堪標1.房地冠產(chǎn)投蠢資經(jīng)盯濟效倍果的失表現(xiàn)剝形式（1）開發(fā)訪投資開發(fā)唱投資但的經(jīng)翼濟效亡果主牲要表需現(xiàn)為足銷售粒收入勻。經(jīng)疏濟效蘭果的畏大小攏則用靜開發(fā)改利潤顫、成困本利苦潤率養(yǎng)、投淺資收蒜益率秤等指固標來疲衡量翻。（2）置業(yè)蒙投資置業(yè)投夕資的經(jīng)肺濟效果挽主要表謀現(xiàn)為租釘金、物介業(yè)增值貝、減少頓納稅、疤權益增猴加這四恨個方面滾。房地刷產(chǎn)開緊發(fā)經(jīng)惰營與鎮(zhèn)管理率譚茹