某房地產(chǎn)前期策劃報告

XX項目策劃報告初稿

世聯(lián)地產(chǎn)

2002年7月11日目錄

第一部分市場調(diào)查（略）第二部分項目分析第三部分物業(yè)定位第四部分物業(yè)發(fā)展建議（略）第五部分項目營銷策略建議項目分析本項目后海海濱后海半島花園招商海月花園蛇口小區(qū)N相關(guān)技術(shù)參數(shù)總占地總面積:1.3萬平方米總建筑面積:3.25萬平方米容積率：2.5層數(shù)：16層總戶數(shù)：352戶低覆蓋率用地規(guī)劃圖用地規(guī)劃

戶型（共352戶）

3房2廳2衛(wèi)1花園126平米~130平米144套

4房2廳2衛(wèi)1花園157平米~162平米144套單房+1機動房35平米64套既非多口實用型，也非豪華舒適型大戶型卻誰是我們的細(xì)分市場戶型的差異性突出總套數(shù)不多易于尋找細(xì)分市場項目SWOT分析【優(yōu)勢】后海片區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢：高尚海濱生活社區(qū)形象蛇口片區(qū)的生活氛圍擬建的南山商業(yè)文化中心區(qū)的輻射科技園區(qū)的人文背景地段優(yōu)勢：看海的花園小區(qū)產(chǎn)品的優(yōu)勢：低密度花園小區(qū)空中花園式的戶型設(shè)計

總戶數(shù)不多，銷售壓力不大片區(qū)差異化明顯產(chǎn)品差異化突出【劣勢】小區(qū)規(guī)模相對于后海大盤較小，不易形成集約化規(guī)模優(yōu)勢戶型的面積跨度較大，以收入的多寡整合目標(biāo)客戶困難目前該位置的周邊配套不十分成熟，交通是一個障礙

廣告投入須謹(jǐn)慎能否以“品位”細(xì)分市場美好前景須要描繪

【機會】深圳后花園南山的近期整體規(guī)劃深港數(shù)碼港的建設(shè)【威脅】未來海岸線的繼續(xù)開發(fā)招商海月花園的直接競爭威脅后海片區(qū)大規(guī)模的住宅項目上馬

競爭優(yōu)勢快打還是慢跑？戰(zhàn)略方針戰(zhàn)略分析圖戰(zhàn)略分析圖S:后海片區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢：區(qū)域的高尚海濱生活社區(qū)形象、蛇口片區(qū)的生活氛圍、科技園區(qū)的人文背景、擬建的南山商業(yè)文化中心區(qū)的輻射地段優(yōu)勢：看海的花園小區(qū)產(chǎn)品的優(yōu)勢：低密度、花園小區(qū)、空中花園式的戶型空間設(shè)計

總戶數(shù)不多，銷售壓力不大:小區(qū)規(guī)模相對于后海大盤較小，不易形成規(guī)模優(yōu)勢戶型的類型跨度較大，不易整合目標(biāo)客戶目前該位置的周邊配套不充分，交通是一個障礙T:未來海岸線的繼續(xù)開發(fā)招商海月花園的直接競爭威脅后海片區(qū)大規(guī)模的住宅項目上馬

SWOT戰(zhàn)略分析O:深圳后花園南山的近期整體規(guī)劃深港數(shù)碼港的建設(shè)；1．

總體競爭戰(zhàn)略發(fā)掘產(chǎn)品特色，創(chuàng)造差異化優(yōu)勢借助片區(qū)形象，實現(xiàn)低成本推廣W戰(zhàn)略分解A.[發(fā)掘產(chǎn)品特色，創(chuàng)造差異化優(yōu)勢]

空中院落的戶型特色——分享陽光

低密度濱海小區(qū)——分享海風(fēng)藍(lán)調(diào)鄉(xiāng)村田園櫥衛(wèi)套餐附送——分享草的味道。。。。。。。。。。B.[借助片區(qū)形象，實現(xiàn)低成本推廣]

借助后海片區(qū)的片區(qū)推廣的力度，與鳳共舞搶占頭號路牌廣告，作好導(dǎo)示系統(tǒng)都是我的錯“看板看漲”！物業(yè)定位【我們擁有：】

異域風(fēng)情蛇口片區(qū)，國際化標(biāo)準(zhǔn)南山中心后海海岸線的獨特資源充分接納陽光的院落式戶型設(shè)計總戶數(shù)為352戶，其中三房以上為288戶，單房為64戶，不可多得深圳充斥著一群對生活素質(zhì)有著較高追求、膜拜大自然給予的激情和創(chuàng)意的菁英貴族生活品抬味是定迫位的出于發(fā)點[形象晌定位]SH手AR箱E——船SH債AR閥E撿S店UN巴SH存IN牧IN岔G——S袍HAR只E愉SEE景BRE薦EZE。。娃。。掛。。長。后海吹灣畔犁綠色布狂飆或后海雖灣畔生清態(tài)豪庭[物業(yè)類刮型定位]主打崖廣告歲語愛上這里的范天空賣給誰挽？【SAS鞏SY謬論】他們前最大杏的特骨點也斑許是嫁：靠美才能留吃飯象，學(xué)旁習(xí)能賭力是莊他們?nèi)畲舐沟母偙疇幜B，自揉然是糊他們筋創(chuàng)造拌力的曲不碣既之源他們以渴求駁住所仇和他暮們一伴樣應(yīng)妹融化蛇在追辮求中向。。穩(wěn)。。適。。主力蝴客戶朵群：向往蛇薦口的生儉活氛圍血的高素飾質(zhì)的菁家英貴族絞，他們秘一般分訊布在福獵田、南寸山區(qū)高藏新科技蛋園區(qū)等轉(zhuǎn)。南山區(qū)而本地欲以二次置齒業(yè)的換君房一族鐵。他們晶的年堵齡在35歲~45歲之學(xué)間次主力陪客戶群秩：向往蛇強口的生日活氛圍疾的高素很質(zhì)的菁材英單身史貴族，搞他們一壓般分布船在福田星、南山圍區(qū)高新牧科技園謙區(qū)等，還他們的封年齡在25歲~3摸5歲之福間。本地迷欲投感資置辭業(yè)，逮看中親升值清潛力怪的投抬資一圈族。價格脈策略目前被：本片區(qū)舉住宅均繳價450席0—5洽