房地產(chǎn)規(guī)劃設計及建筑工程基礎知識

房地產(chǎn)規(guī)劃設計與建筑工程基礎知識

第一節(jié)城市規(guī)劃管理一、城市規(guī)劃概述 （一）城市規(guī)劃的基本概念

城市規(guī)劃是指為了實現(xiàn)一定時期內城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，確定城市性質、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調城市空間布局和各項建設的綜合部署和具體安排。城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內因城市建設和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。

城市規(guī)劃管理是指城市人民政府按照法定程序編制和審批城市規(guī)劃，并依據(jù)國家和各級政府頒布的城市規(guī)劃管理的有關法規(guī)和具體規(guī)定，對批準的城市規(guī)劃，采用法制的、行政的、經(jīng)濟的管理辦法，對城市規(guī)劃區(qū)內的各項建設進行統(tǒng)一的安排和控制，使城市的各項建設用地和建設工程活動有計劃、有秩序地協(xié)調發(fā)展，保證城市規(guī)劃的順利實施。

（二）與房地產(chǎn)有關的城市規(guī)劃的內容和圖紙及文件

城市規(guī)劃包括總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃和詳細規(guī)劃。 1、總體規(guī)劃總體規(guī)劃是一個遠景規(guī)劃，短的15年，長的30年，一般為20年。城市總體規(guī)劃由同級人民政府負責編制。總體規(guī)劃圖是房地產(chǎn)開發(fā)公司在一個城市進行投資開發(fā)決策的重要依據(jù)之一。3、詳細規(guī)劃詳細規(guī)劃又可分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃?？刂菩栽敿氁?guī)劃使城市總體規(guī)劃與詳細規(guī)劃有機地銜接起來。修建詳細規(guī)劃是在城市分區(qū)的局部地區(qū)所進行的城市空間構成的規(guī)劃。

二、城市規(guī)劃的實施和監(jiān)督檢查 （一）城市規(guī)劃的實施 城市規(guī)劃的實施管理主要是報建審批管理和批后管理兩部分內容。報建審批管理主要包括對建設項目選址審批核發(fā)項目選址意見書，對城市用地審批核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證，對建筑工程審批核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。批后管理主要是按照規(guī)劃實施監(jiān)督檢查體系對違章占地和違章建設的查禁工作。

第二節(jié)居住區(qū)規(guī)劃設計與技術經(jīng)濟指標一、居住區(qū)的組成和規(guī)模（一）居住區(qū)的組成居住區(qū)的組成有用地和工程構成。按居住區(qū)內用地性質劃分：

1、居住建筑用地； 2、公共建筑用地； 3、道路廣場用地； 4、公共綠地和體育場地 5、其它用地。

居住區(qū)的工程構成：1、建筑工程；2、市政基礎設施；3、環(huán)境工程。

（二）居住區(qū)的規(guī)模居住區(qū)的規(guī)模主要是指人口規(guī)模和用地規(guī)模，其中以人口規(guī)模為主要指標。

（三）居住區(qū)的規(guī)劃結構

我國居住區(qū)的規(guī)劃結構通常分為居住區(qū)、居住小區(qū)、住宅組團三個等級。

二、居住區(qū)規(guī)劃設計的內容控制性詳細規(guī)劃著重解決各類用地界限、建筑密度、建筑高度、容積率、道路紅線位置、斷面、控制點座標和標高、工程管線走向、管徑和用地范圍等控制指標；修建性詳細規(guī)劃是根據(jù)建筑、綠化和空間要求布置平面圖，進行道路、建筑、工程管線的規(guī)劃設計，進行豎向設計和土石方工程設計、編制工程概算。修建性詳細規(guī)劃主要包括：居住建筑規(guī)劃、公共建筑規(guī)劃、道路規(guī)劃和綠地規(guī)劃。

（一）居住建筑規(guī)劃1、住宅建筑群體的平面布置形式基本有四種：（1）行列式；（2）周邊式；（3）混合式；（4）自由式。2、住宅的選型（1）住宅層數(shù)；（2）進深和面寬；（3）長度和體型；（4）層高；（5）戶室比。（二）公共建筑規(guī)劃規(guī)劃設計應滿足適當集中、縮短服務半徑、符合人流走向、不干擾住戶的基本要求。居住小區(qū)內道路不能四能八達，而是要“順而不穿，通而不暢”。

（五）建筑設計

建筑設計一般分初步設計和施工圖設計兩個階段。居住建筑設計的內容包括： 1、住宅建筑設計的平、立、剖面設計； 2、住宅結構設計； 3、住宅建筑裝修和室內設備的設計； 4、住宅設計的工程概算和預算。

三、居住區(qū)的各類技術經(jīng)濟指標 （一）居住區(qū)用地控制指標表（表4-3）

居住規(guī)模住宅層數(shù)大城市中等城市小城市（鎮(zhèn)）居住區(qū)多層16-2116-2216-25高多層12.5-1513-1613-16小區(qū)低層20-2520-2520-30多層15-1915-2015-22高多層11-1412.5-15-高層10-1210-13-（二）居住區(qū)用地平衡表（表4-4）

用地構成

規(guī)模等級居住區(qū)小區(qū)居住區(qū)用地100%12.5-25平方米/人100%10-30平方米/人1住宅用地45%-60%-55%-65%-2公建用地20%-32%-18%-22%-3道路用地8%-15%-7%-13%-4公共綠地7.5%-15%-5%-12%-

（三）居住區(qū)規(guī)劃方案的技術經(jīng)濟指標1、居住區(qū)總用地（ha），其中包括居住用地，公共建筑用地，道路用地，綠化用地；2、居民每人占地（㎡/人），其中包括人均居住用地、公共建筑用地、道路用地、綠化用地；3、居住區(qū)總建筑面積（㎡），其中包括居住建筑面積、公共建筑面積； 4、總戶數(shù)、總人口、平均每戶人口（口/戶）；5、平均每戶居住面積（㎡）；

6、居住建筑密度，是指住宅建筑對居住用地的覆蓋率。即：（%）；7、居住面積密度：（㎡/ha）；

8、容積率（居住建筑面積密度）：（㎡/ha）；

9、人口毛密度，是指居住總人口和總用地之比：（人/ha）；

10、人口凈密度，是指居住總人口與居住建筑用地面積之比：（人/ha）；

11、平均層數(shù)，是指住宅總面積與住宅基底總面積之比：；

12、高層比例，一般七層以上為高層住宅，即高層住宅占總建筑面積的比例：（%）；

13、住宅間距（m）；

14、偉居住區(qū)歇平均造園價：（元/什㎡）；15、燭停車為委個數(shù)，董是指在氏規(guī)劃用貍地范圍傘內設置和的地面拆和地下板停車位徹的個數(shù)鞋；16誤、建字設周襖期，盒是指郊自工處程開剖工至償全部吊工程抓完工狂之間完的持爺續(xù)時們間。第三節(jié)什基寬礎設施新建設一、城吧市基礎肢設施的控內容和彎特點（一萬）城陜市基洲礎設所施的巴內容1、能掘源系統(tǒng)2、運給水敏、排肅水系昏統(tǒng)3、伸道路仿交通扶系統(tǒng)4、郵賤電、通擁訊系統(tǒng)5、再環(huán)境折系統(tǒng)6、自安全府系統(tǒng)7、土趕地平整愉工程“七通澡”是指注通道路鴨、通自其來水、免通電信云、通排得水、通諷煤氣、個通熱力密、通電洗力。“一平抽”即平孩整場地密，按照高豎向規(guī)挖劃進行賽土方工說程。二、居狡住區(qū)基級礎設施你建設（二）宴基礎設平施與住拐宅建設防的比例鞠關系1、實牛物量比樂例關系實物量飽比例關先系是指揮每平方江米住宅催建筑面疫積需要差提供的尾水、電醒、熱、戲氣等相染應配套糞設施的學具體數(shù)杜量。2、沫價值量序比例形關系該比罪例關矩系通銳常用悉基礎酒設施呈投資辯與住龍宅建羞設投拘資的畫比例矩和每趴平方失米住陽宅建躲筑面姨積基鏟礎設疤施投牌資量仰來表般示。（四焰）管隊線綜佩合3、地另下管線姨的排列糖次序一決般從建吳筑物外挪排起，最近鍵的是斯煤氣制管，弊然后釘依次吸為給便水、撿污水蛾及雨頃水管棒等。自道拌路紅濤線向尊道路淚中心罰線方罷向平幟行布市置各慎種管毫線的桿次序概，要身根據(jù)偉管線附的性松質，應埋深案確定掙。一般次億序是電多力電纜森、電信蛇電纜、掏煤氣、綠熱力、岡給水、繭雨水和塑污水管止道。第四節(jié)勿建分筑工程寨基礎知蚊識一、建即筑構造進與結構（一尿）建驅筑物諷的用同途和御分類建筑陷物按索照使睡用性背質（勇即用濤途）紹，通討常分奔為生述產(chǎn)性滑建筑峰，即古工業(yè)百建筑編、農唯業(yè)建缺筑等翻；非撤生產(chǎn)妻性建顧筑，鬧即民此用建鏟筑。1、按嫁建筑物邀的用途役分類（1）驕居住建芳筑（2赤）公甩共建谷筑①生活歉服務性英建筑；②文教猜建筑；③托幼狐建筑；④科士研建追筑；⑤醫(yī)療隸建筑；⑥商業(yè)顆建筑；⑦體蜘育建臥筑；⑧文狀娛建疲筑；⑨交通戒、郵電逗建筑；⑩其憲他建割筑。2、按建筑捏物的結半構類型損和材料攔分類（1）稼磚木結鋒構建筑（2繡）磚瓶混結暗構建短筑（3）利鋼筋混致凝土結堂構建筑（4）羊鋼結構倆建筑3、按轎建筑物氧的層數(shù)桿分類（1）伙低層建誤筑一般件是指一至載三層的房屋（2翅）多斯層建彎筑一般彼是指四至七擾層的房薦屋（3滲）高誦層建疼筑第一岡類，小高范層，險層數(shù)充8-爸16兆層，房屋偵的高度疏在25m-序50乒m之間，垮其結構兵形式一碎般為鋼豈筋混凝遠土框架凱結構；第二類捏，中高向層，功層數(shù)螞在1算7-逆25宅層，最高瘡達75m；第三左類，高高左層，送層數(shù)瞧26專-4勾0層，最技高達掏10鎮(zhèn)0m高；層數(shù)在顏40層固以上，背高度超鳥過10促0m，稱為嗎超高組層建巾筑。（三）餃建筑設送計的主絲式要內容1、建士筑平面掀設計用以港滿足槐建筑勇的使倦用功據(jù)能的媽平面豎要求采，包候括設啦計建默筑物竊的內濾部使孩用空狹間和漢交通杰聯(lián)系深空間費的設授計，鍵是建奏筑平府面設足計的納一個犯重要脫內容焰。2、建府筑剖面臂設計建筑剖誼面設計汪主要分嚷析建筑愿物各部咐分應有愧的高度卸，建筑思物層數(shù)虛、建筑淡空間的怨組合和得利用，丸以及建英筑結構孔、構造陳關系等平。3、即建筑露體型崖和立計面設腫計建筑必體型濤和立圖面設們計是眼建筑當師充墓分發(fā)灑揮其社想象深力和江創(chuàng)造侮力的餅地方雁，也務是開氧發(fā)商劇表示留所開鴨發(fā)的局項目盒品質半、思設想的動重要罵方面圣。（四）犬建筑識把圖一套領完整布的建極筑施曬工圖饞包括儲建筑斗總平緊面圖撕、建摟筑施筐工圖辣、結倦構施創(chuàng)工圖階、暖棕通及我空調沿施工閘圖、俱給排掙水施波工圖拳（通受常暖盟通空隆調、霜給排鋤水作扣為一接套圖殖紙）絲式、電掙氣施寄工圖遲等。肉各工奸種的撈施工姑圖又堤分為訴基本速圖和滲詳圖策兩部玻分。1、建以筑制圖獄的基本糞規(guī)定幅面代號01234B×l841×1189594×841420×594297×420210×297C10101055A2525252525AiA0A1A2A3A4（2）屋圖標和稠會簽欄設計單位全稱（同濟大學建筑設計研究院）工程名稱（瑞虹新城）項目（主樓項目）審定

圖名（首層平面圖或結構擴初說明）設計號（03-12）校核

圖別（建施）設計

圖號（10）制圖

日期（03.10）（3）枕比例尺陵的選用一個勁圖形交一般竟只采條用一贏種比擠例尺趁。結僚構施羨工圖咱一般顧不注救比例蠢尺，塌允許悲一個濱圖形撐使用驚兩種載比例穴尺。塌結構銹施工嬌圖在尋施工紫中以叉所注診尺寸恨為準堤。圖名常用比例總平面圖1：500，1：1000，1：200基本圖1：50，1：100，1：200，1：300詳圖1：1，1：2，1：5,1:10,1:20,1:25,1:50（4）唯軸線施工慶圖中兆的軸昏線是場施工廢中定行位、潤放線側的重忙要依詠據(jù)。軸線榴用點稠劃線春表示揉，端垃部劃勾圓圈翼，圓轉圈內株注明棒編號刻。水終平方鉛向用晴阿拉病伯數(shù)醉字由專左至伴右編蓋號，掛垂直得方向素用英阻文字蒸母由柱下而松上編量號。（5）渡尺寸及叛單位總圖相以米技為單眠位，具其余浸均以綱毫米根為單銀位。醬尺寸榨的數(shù)解字后梁面可溝不寫塔單位低。（6）惕標高注到小馬數(shù)點后伍面第三投位。標高分斤絕對標針高和相掃對標高麗兩種。（7）減索引號索引異號的頃用途宗是索適引2、騾建筑忽施工澤圖建筑忍施工痰圖是容根據(jù)悔正投霜影原偽理繪志制出尊來的名，用躍立面候圖及銷屋頂如平面琴圖表求示建門筑物讓的外估部，犯用總失平面離圖表策示建控筑物求的位肥置，限用平隔面圖寺及剖漸面圖反表示駛其內頁部，呆用大條樣圖蹤蝶表示叛其細瘋部作惡法的旬一套杏圖紙銜。（1們）建筑踩總平祥面圖用來說謊明建筑叔物所在異具體位秀置和其引周圍環(huán)偵境關系端的平面京圖。（2映）建筑逼平面陡圖它不僅隆反映了拴建筑的宏使用空梳間、裝匪修等情味況，而教且是其睛他各工印種圖紙挪設計的低基礎。熔還是室感內外裝因修設計桐的重要攔依據(jù)。（3援）建筑言立面弊圖立面致圖主佩要表藝示建營筑物膝的外廁觀形擦狀，遇是做險外部盞裝修洗的主憶要依餡據(jù)。（4身）建筑毒剖面縫圖剖面笨圖主痰要用綁以簡壯要表角示建扯筑物奪的內逢部結智構形罰式、沒空間畝關系講。3、結構叫施工搭圖結構施瞞工圖主內要表明姜建筑結鏟構的專冒業(yè)設計替內容，誓同時反末映建筑裝、給排蓄水、暖督通、電愁氣等專把業(yè)對結由構的要浴求。4、給棋排水施傘工圖5、采肉暖施工挎圖6、通航風施工樓圖7、電鋒氣施工搶圖（五但）建副筑構圾造1、建酷筑物的飾基本構嘗造和設頃計時須獻考慮的譜因素房屋早建筑專一般立由基鬧礎、紅墻、必柱、球梁、穿板、夜屋架歐、門惡窗、監(jiān)屋面吼（包滑括隔虛熱、出保溫獨和防桌水層姿）、訓樓梯蝴、陽趙臺、蛛雨篷另、樓清地面漲等部街分組慮成。2、房茅屋的建粒筑等級（1）趁建筑物墳耐久性雖（年限柴）的等業(yè)級（2灑）建隔筑物骨的耐封火等吸級（3達）建噸筑物笛的重職要性株等級3、建邊筑物的共常用基低礎形式按基姓礎的臺構造餅特點趁不同捐，基僅礎可早分為飼五種倚基本祥類型啄。（1）硬條形基跟礎（2）現(xiàn)獨立基例礎（3者）筏范板基戀礎（4）歡箱形基夾礎（5刪）樁搭基礎4、蝕墻體底的構協(xié)造（2孩）磚董墻的偉厚度墻厚名稱實際尺寸墻厚名稱實際尺寸半磚墻（12墻）115一磚半墻（37墻）3653/4磚墻（18墻）178二磚墻（49墻）490一磚墻（24墻）240二磚半墻（62墻）6155、鋼雄筋混凝心土柱、序梁、板低的構造6、屋各頂?shù)臉嫐q造7、駱樓梯食的類袖型與底構造8、凈房屋問門窗偶的類噸型二、建乘筑裝飾競材料（一毅）建耕筑材截料與宰建筑吼裝飾丘材料建筑口材料徹是一匯切建褲筑工遭程的儀物質鴨基礎濾，是早建造產(chǎn)建筑哨物所征使用乘的各云種材及料的初總稱暫。主要枯包括：房屋飯結構估材料論、墻餅體材咬料、笑屋面需材料課、隔寫熱、佩隔聲同材料玻、內懶外墻幻玉裝飾崇材料罰等。（二碑）建革筑裝澆飾材做料的茄分類1、壤按化去學成障分分隔類（1非）金剃屬材央料（2）項非金屬騙材料（3）訪復合材摧料2、崖按建毅筑裝柜飾的含部位騙分類（1）鉆外墻裝盾飾材料（2）勻內墻裝存飾材料（3刻）地壓面裝膛飾材尋料（4殺）吊犯頂裝搏飾材抗料（5寇）室昆內裝峽飾用甘品及倘配套做設備（6）炊其他裝打飾材料（三）墾建筑裝彼飾材料酬使用效撇果評價1、裝肯飾效果評價裝碼飾效果皇主要考袋察：（1）掌建筑物敲外部色爹彩（2）瘡建筑物夫內部色閘彩2、耐哈久性3、嶼經(jīng)濟眼性4、智環(huán)保沖性（四）蘿建筑材士料的主捆要種類慣和用途材料類型材料具體內容主要用途石材大理石、花崗巖、人造大理石、人造花崗巖、人造瑪瑙、人造玉石大型高檔建筑內外飾面建筑石膏裝飾石膏板、紙面石膏板、嵌裝式裝飾石膏板、藝術裝飾石膏制品建筑物室內裝飾建筑陶瓷釉面轉、墻地磚、陶瓷錦磚（馬賽克）、玻璃制品建筑物內外貼面水泥硅酸鹽水泥、白色硅酸鹽水泥、彩色硅酸鹽水泥配置混凝土、水泥漿等混凝土重混凝土、普通混凝土、輕混凝土、裝飾混凝土承重、防輻射、裝飾等砂漿砌筑砂漿、抹面砂槳、裝飾砂槳、（水刷石、干粘石、水磨石等）特種砂漿砌筑、飾面等金屬材料建筑鋼材、鋼材建筑施工用料建筑玻璃平板玻璃、裝飾玻璃（鋼化/夾絲/夾層/壓花/磨花/彩色/金屬/水晶/鐳射/熱反射/吸熱等玻璃）、中空玻璃/玻璃幕墻等。光控、溫控、節(jié)能、降低噪音、裝飾等木材針葉樹（松、杉、柏等）、闊葉樹（水曲柳、榆木、柞木等）制作門窗、內部裝飾等建筑塑料外墻、內墻、地面涂料（清油/清漆/厚漆/調和漆/磁漆/乳膠漆/透明漆等）建筑表面防護、裝飾建筑織物地毯（純毛/化纖/混紡等）、墻面裝飾織物等室內裝飾三、押建筑笑設備（一）塞建筑給架水給水系休統(tǒng)分為粘生活、選生產(chǎn)、象消防等丹三種。（二葬）建顏筑排牲水排水恩系統(tǒng)嗚分為生活傘污水徒、生幫產(chǎn)廢許水、翻雨水三類。（三）勻建筑采獻暖（四）誘建筑通麥風與空句調（五查）建撈筑電岔氣（六）燒住宅小摟區(qū)智能季化系統(tǒng)1、住出宅小區(qū)煩智能化候的含義所謂住宅小宗區(qū)智能趴化就是斧利用4C(即計算緞機、通也訊與網(wǎng)壘絡、自纖控、IC卡)技鋪術，通耍過有疾效的銳傳輸盆網(wǎng)絡席，將德多元構信息踢服務套與管斜理、次物業(yè)嗽管理自與安必防、判住宅腿智能糖化系臺統(tǒng)集剛成為性住宅臨小區(qū)隊的服巷務與腔管理吃提供則高技中術的墓智能圍化手傍段，婦以期揮實現(xiàn)肥快捷佛高效銳的服截務與唐管理征，提胳供安誼全舒納適的廣家居舟環(huán)境歸。四、珠工程丙造價（二濫）工蓬程造晨價的福定義禮和特新性工程炸造價是指建到設工程第的建造歐價格。冒它有兩種躍含義，一是魔指建設氏一項工輝程的預期開取支或實際惡開支的全部固誕定資產(chǎn)堵投資費難用；二是指吉工程價拼格，即崇為建饅成一跌項工凝程、與預期鑒在土泉地市饅場、己技術釘和設島備市篇場、哨勞務臥市場腳以及林工程泥承包芝市場曾等交趣易活翠動中若所形牽成的裙建筑縣安裝催工程堵價格繭或建嚇設項洗目總串價格暮。通常又蔑把工程命造價的栽第二種侍含義稱哲為工程由承發(fā)包緒價格。工程造吩價的第殖一種含奪義是從垂投資者蹲(業(yè)主睜)的角