養(yǎng)老地產(chǎn)專題二

養(yǎng)老地產(chǎn)專題研究MakethemostvaluablerealestateservicesintheChinaMakethemostvaluablerealestateservicesintheChinaMakethemostvaluablereal養(yǎng)老地產(chǎn)的定義:對于養(yǎng)老地產(chǎn)的概念，目前業(yè)內(nèi)并未形成共識，更無明確的界定。借鑒商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等復合型地產(chǎn)的概念，顧名思義，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)當是用以養(yǎng)老的地產(chǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機會挖掘:人口老齡化和城市空巢家庭比例加劇，市場需求增加。國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)供應(yīng)量不足。政府政策的支持。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的8大核心戰(zhàn)略問題：創(chuàng)新核心：在于適老化設(shè)計!養(yǎng)老配套和服務(wù)是關(guān)鍵！養(yǎng)老地產(chǎn)的運作模式和運營成本應(yīng)精心測算!國家提出的“居家養(yǎng)老”政策！迅速尋找項目的核心競爭力!有彈性的設(shè)置土地開發(fā)控制模式!認識入市風險并設(shè)定相應(yīng)的解決方案!在成本及溢價平衡間選擇物業(yè)組合!研究框架：part1：養(yǎng)老地產(chǎn)概論part2：市場研究part3：產(chǎn)品打造part4：發(fā)展前景分析part5：風險評估part1：養(yǎng)老地產(chǎn)概論1.養(yǎng)老地產(chǎn)概念養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該定義為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務(wù)三者的有機結(jié)合體，可以稱為房地產(chǎn)混合開發(fā)模式。養(yǎng)老地產(chǎn)接近于高端住宅產(chǎn)品，但又有所不同，養(yǎng)老地產(chǎn)的標準更高，功能和設(shè)施更全，可以根據(jù)老年人的需要，從居住、餐飲、護理、醫(yī)療、康復等方面量身設(shè)置。住宅地產(chǎn)服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)混合開發(fā)模式2.與一般住宅的差異性消費群的專一性——它是“針對老年人提供的住宅產(chǎn)品”；產(chǎn)品設(shè)計的特殊性——住宅樓、醫(yī)療看護、交通線路、配套設(shè)施等符合老人的生理特點；社區(qū)活動的廣泛性——在娛樂、學習、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。所以，它又被稱為“銀色住宅”、“樂齡住宅”、“關(guān)懷住宅”。3.養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展老年公寓：“專供老人集中居住的，采用居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)相結(jié)合模式的住宅。是由社會投資按照市場化運作的商品住宅。養(yǎng)老社區(qū)：與一般住宅小區(qū)相同之處是都是一般大小不等的住宅小區(qū)。不同之處是，老年社區(qū)主要入住的是老年人。醫(yī)護型養(yǎng)老院：因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓在床等，就可以申請住醫(yī)護型養(yǎng)老院。普通型養(yǎng)老院：老年人年老體衰，身邊又無親人，較多的愿意或都被“社會工作者”動員住進養(yǎng)老院。養(yǎng)老院代表案例：日本醫(yī)護型養(yǎng)老院小規(guī)模多功能服務(wù)站中，配備有日托護理、上門服務(wù)、短期居住和長期居住等老年人基本服務(wù)功能，面向所有老年群體。日本老年居住和服務(wù)設(shè)施分類詳細，全面覆蓋了各類人群的需求。幼兒園與養(yǎng)老院結(jié)合老年公寓代表案例：臺灣老年公寓房屋樣式經(jīng)營項目獨立半獨立單間套房門診健康咨詢餐飲娛樂等租貸式、產(chǎn)權(quán)式產(chǎn)權(quán)帶租式運營方式臺灣老年公寓養(yǎng)老社區(qū)代表案例：美國CCRC社區(qū)CCRC（continuingretirmentcommunity)中文翻譯為：持續(xù)性照顧退休社區(qū)美國相對歐洲及其他發(fā)達國家而言，其老齡化程度較輕，與中國當前的老齡化階段較為接近。美國ccrc社區(qū)采取自費的模式，依住民與其簽定的契約內(nèi)容，提供各種型態(tài)的住屋、住民的服務(wù)和健康服務(wù)。CCRC區(qū)域劃分：獨立生活區(qū)協(xié)助生活區(qū)專業(yè)護理區(qū)老年癡呆照顧區(qū)CCRC社區(qū)參考點：CCRC居民住院照顧方面天數(shù)短、次數(shù)少一般保守老人比較平均價格貴、次數(shù)多時間長在護理之家照顧方面次數(shù)、天數(shù)多在護理之家照顧方面次數(shù)、天數(shù)少在機構(gòu)式照顧方面居住天數(shù)較多、花費較少在機構(gòu)式照顧方面居住天數(shù)較少、花費較多雖然CCRC住民在住入護理之家，所花費的醫(yī)師照顧費用遠高于傳統(tǒng)社會族群。但在門診上花費的，卻比傳統(tǒng)社區(qū)老人低許多。此外CCRC居民對自己的壽命有較高期望，其死亡率也低于一般人口死亡率。①.國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式居家養(yǎng)老專業(yè)化的養(yǎng)老護理員志愿者隊伍候鳥養(yǎng)老度假養(yǎng)老基地老人公寓日托護理中心護工上門服務(wù)住院照顧護理之家照顧機構(gòu)式照顧異地養(yǎng)老旅游養(yǎng)老度假養(yǎng)老回原籍養(yǎng)老居住護理之家CCRC社區(qū)模式詮釋產(chǎn)品4.產(chǎn)品形態(tài)“候鳥式”養(yǎng)老廣東邦家公司也正在廣州、長沙、海南、青島等地選址，擬大批量購買別墅群，籌建“候鳥式高端社區(qū)養(yǎng)老院”?！倍燃兖B(yǎng)老基地“模式超凡生態(tài)農(nóng)業(yè)園占地1.1萬畝，可按照一定的比例劃分，彼此間既有不同，又有關(guān)聯(lián)。其中3000畝用于生態(tài)農(nóng)業(yè)，4000畝山坡地用于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，另4000畝用于綜合開發(fā)。超凡生態(tài)農(nóng)業(yè)對這部分物業(yè)持有運營，出售使用權(quán)。老人冬季:南方過冬夏季:北方度假開發(fā)商開發(fā)旅游產(chǎn)業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)觀光、娛樂設(shè)施餐飲、旅館醫(yī)療機構(gòu)等業(yè)主購買房屋的使用權(quán)分享綜合服務(wù)區(qū)的相關(guān)服務(wù)價格較低適用于老年群體典型案例居家養(yǎng)老形式經(jīng)過專業(yè)培訓的服務(wù)人員上門為老年人開展照料服務(wù)社區(qū)創(chuàng)辦老年人日間服務(wù)中心為老年人提供日托服務(wù)

9：00~18：00

日托護理服務(wù)站

19：00專車送回家8：00專車從家接走典型案例居家養(yǎng)老以家庭為核心、以社區(qū)為依托、以專業(yè)化服務(wù)為依靠，為居住在家的老年人提供以解決日常生活困難為主要內(nèi)容的社會化服務(wù)。例如：日本以社區(qū)為基本單元，在生活區(qū)域內(nèi)提供所有服務(wù)，讓老年人能夠就近、便捷地享受各種服務(wù)。一站式，日托、上門服務(wù)、短期入住、長期居住等服務(wù)在一個服務(wù)體內(nèi)集中解決，同時有助于保持護理的連續(xù)性，可以與其他服務(wù)機構(gòu)拼設(shè)，如老人公寓、幼兒園等。國內(nèi)的CCRC社區(qū)典型案例三亞海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)——國內(nèi)的CCRC社區(qū)產(chǎn)業(yè)定位：休閑產(chǎn)業(yè)+養(yǎng)生（養(yǎng)老）產(chǎn)業(yè)+健康產(chǎn)業(yè)

形成多元產(chǎn)業(yè)集群構(gòu)筑復合型社區(qū).整體功能設(shè)計包括：CCRC社區(qū)、養(yǎng)生（酒店）公寓、主題

酒店（會所）、養(yǎng)生運動中心；主題養(yǎng)生谷；

養(yǎng)生文化學院、養(yǎng)生博物館等經(jīng)營模式：向客戶出售物業(yè)產(chǎn)權(quán);出售會員卡通過返本銷售入住、反向抵押貸款、

房屋置換、出租原有房屋租住社區(qū)等方式。②.桑國內(nèi)擔養(yǎng)老拴地產(chǎn)苗的盈陳利模蚊式國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式長期持有出售與持有相結(jié)合單純租用部分進行銷售滿足老人租用度假之用開發(fā)資金回籠快速一氣呵成開發(fā)資金回籠較慢資金循環(huán)開發(fā)資金回籠一般長期運營出售單純銷售典型案例歉：出售與片持有相宿結(jié)合盈五利模式北京太掏陽城國吹際老年純公寓就饒是較早拐采取了檢這一模研式。同鉗時還采肆取了“反按偶揭”炭方法沫和“茫置換磁”方法?！胺窗礇_揭”即部老人同個意后，諷將老人者原有房畜屋出租冶，以租巖金收入蕩入住(以租造換租)。”置換蒸“即將也原有的牧住房與險之進行圖等價換里房，到記老人去祖世后，芬將原置毛換的房伐產(chǎn)折價盆返還繼滿承人。③.住協(xié)宅建設(shè)栽與社區(qū)嶺管理建菊設(shè)相結(jié)物合模式住宅建設(shè)與社區(qū)管理建設(shè)相結(jié)合住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合的經(jīng)營模式住宅建設(shè)與社區(qū)管理相分離的經(jīng)營模式優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢立體的開發(fā)經(jīng)營模式利潤來源不止是住宅產(chǎn)品配套服務(wù)為物業(yè)增值效應(yīng)資金投入大、回收期較長投資風險、經(jīng)營管理風險大對開發(fā)商專業(yè)要求高完成銷售即可收回投資獲取利潤風向投資小收益比”相結(jié)合“模式少對開發(fā)商專業(yè)要求低5.目標客戶攪群階段階段：絕大鹽多數(shù)的會老年人酸在退休登后就成壯為純消梅費者。時限遺特征：老齡純消健費人口根比低齡杠純消費夢人口有厚著更加瓶漫長的栽純消費缸年數(shù)。行為特排征：自主消孟費思想特從征：消費貢觀較炕為成震熟，沖坦動型幅熱情鉤消費偏和目代的不注明的經(jīng)盲目帶消費噴少。質(zhì)量特妖征：老腥年消費席對商品付質(zhì)量和桂服務(wù)質(zhì)揚量的要叉求高于稠一般消液費。內(nèi)在基特征勤：休閑傷性消尼費與糟服務(wù)桂性消友費所裂占比匠例大。目標懸客戶寒群的針消費近特征“以租熔換租”的形式螞社區(qū)幫孝助老年眼人將原遣有住房徑出租，船所得租炸金來支鏡付老年減人租住組獨立型央老年公母寓的費死用；“以舊定換新”的形式笨即老年域人的現(xiàn)楊有住房謙與老年責公寓的銀住房進播行交換咬，如果功老年人姓去世之嘴后，收潔回公寓遣住宅再塞將原置潔換房折引舊返還鼓其子女菜。利用洪這些“差價養(yǎng)培老”的方式煤，老年求人不僅弦可以實簽現(xiàn)人住幫，還能朽為自己此或后代悠提供了括一定的艙社會保擾障，可節(jié)謂一舉閣兩得?！暗拱唇摇痹诎l(fā)達晝國家中是一蟲種普披遍的墓做法灘。退撒休后秀的老析年夫痕妻買泡下或滑者用島原有打住宅輔交換畢老年達公寓亞中的兩住宅筒后，攜與銀甜行與顏保險累公司千簽訂掩一份揮合同舉，在顯相關(guān)怠機構(gòu)嬌評估泡公寓全價值犯和測駕算人衰均壽居命之碼后，萄銀行狹與保銜險公浴司每科月支坡付老份年夫籠妻一倡定的崖生活橡費，騙直到學其故扶世，件屆時帳，該詞住宅涼歸銀殲行等春處置拐。這種“倒按揭”的做法筒實際上謀還含有匙人壽保釣險的意踐義。目標?？蛻魧幦旱南M方皂式6.俱融資問題非營利性組織私募基金REITS投資商國際哨養(yǎng)老擾地產(chǎn)滔的投條資商斧主要牛有三熟類：REI翠Ts作為上脂市公司康更關(guān)注內(nèi)租金收壯益的穩(wěn)尤定性，統(tǒng)強調(diào)資俱產(chǎn)的長扔期持有韻；私募踏基金則主要宰面向機涌構(gòu)投資野人，更肌關(guān)注資淋產(chǎn)升值餅的收益移，強調(diào)果物業(yè)資壞產(chǎn)的低泰買高賣貝；非盈旗利性貍組織主要利朗用捐贈庫資金和火政府補芬貼為低磁收入群糖體提供書社區(qū)養(yǎng)戒老。國內(nèi)目前譜的融閣資機瞇構(gòu)多斯為商敘業(yè)銀劈燕行，驢一級第城市延目前屈已經(jīng)愁出現(xiàn)默房地卸產(chǎn)基襲金、鼠房地蹤蝶產(chǎn)投鄰資信改托等統(tǒng)新型爽的金硬融工岸具。par趴t2：種國內(nèi)養(yǎng)框老地產(chǎn)拆市場分裹析有少畏量相宅關(guān)政銀策，但還缺盈少政策育支持。與大型澤醫(yī)院合懂作設(shè)立紙護理醫(yī)扎療中心擦、家政胡服務(wù)中念心、老鳴人再就續(xù)業(yè)中心襲、旅游職服務(wù)、砍房屋置可換服務(wù)疾、婚介登中心。商業(yè)銀很行、房地漏產(chǎn)基愉金、房地產(chǎn)賠投資信幻玉托國內(nèi)專贈業(yè)機構(gòu)己較少，國外恥較多哭：美國升SA鞋SA駐KI凍設(shè)計尚公司重、美國K拉.J.乖A建筑胞事務(wù)所董、丹麥煩KAB興集團。1.養(yǎng)狂老地產(chǎn)市場環(huán)境分析融資機構(gòu)規(guī)劃緊設(shè)計資暮源政策環(huán)境社區(qū)服務(wù)資貨源2.我國老籮年人口的發(fā)興展狀取況我國生19小99階年成葉為老良年型頓的國幸家，是世店界上正老年別人口評最多機、增戒長最鼠快的里國家溪之一。20搖世紀飯80教年代芳以來奮，60歲以上顧的老郵年人蛇口平省均每谷年以3%的千速度持雖續(xù)增長，更降為突機出的豎是，80歲以上高奶齡老人他已高達肥110伶0萬，推并以年亮均5%駕的速介度遞邁增。本叢世紀飾中葉挺，6近0歲悲以上巖的老諸年人剝口將領(lǐng)達到討4.柴4億疊左右基，約具占亞龍洲老榨年人輕口總鴉數(shù)的厚36巨%，小占世供界老猜年人成口總肌數(shù)的御22例.3摔%。中國老悼年人口紐奉規(guī)模之絨大，老靠齡化速限度之快棕，高齡越人口之苗多，都答是世界裕人口發(fā)鑒展史上統(tǒng)前所未陡有的。資料來鴿源：《那人口研篩究》3.國內(nèi)老靠年人的居住巨模式B、購洗買房治屋居候住A、自行數(shù)建房居獨住C、租收房居住資料來抖源：《筐人口研沒究》4.我栽國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀現(xiàn)有的么開發(fā)模阿式：按建逗設(shè)經(jīng)令營者歉劃分奸為三酸種模青式政府福利跳型政府收益輕性企業(yè)盈利縫型北京香嫂山老年圍公寓山東究威海你老年接公寓鄉(xiāng)鎮(zhèn)紙單位姐主辦葛，海慰淀區(qū)淹民政究局直吩接領(lǐng)杏導和筋管轄山東省起標準最桿高的、按規(guī)模最分大的社挪會福利菊服務(wù)機疾構(gòu)由企業(yè)麻投資開端發(fā)建設(shè)旺運營北京菌太陽產(chǎn)城福利型叮養(yǎng)老院盈利倚型型益養(yǎng)老橋院，防老年埋公寓老年公委寓，養(yǎng)汽老社區(qū)目前處于老年住宅第二階段，多為商業(yè)贏利性老年住宅受眾群體有限建設(shè)投資額巨大，資金回收期長，贏利風險大現(xiàn)有老年住宅未形成規(guī)模效應(yīng)，服務(wù)、設(shè)施差——現(xiàn)有老年公寓具有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點，基本屬于商業(yè)范疇——僅有部分發(fā)達城市的個別發(fā)展商開發(fā)了老年住宅，但都是資金實力非常雄厚的發(fā)展商——現(xiàn)有老年公寓僅為中高經(jīng)濟實力的老年客戶提供個性居住條件和人性化服務(wù)——我國社會保障體系不完善，無足夠資金發(fā)展老齡事業(yè)，老年住宅未形成“產(chǎn)業(yè)化、社會化、規(guī)范化”。——無真正針對老年人生活、消費習慣、心理特點等方面研究、服務(wù)人員素質(zhì)不高、社區(qū)管理、設(shè)施亟待完善。我國老年住宅現(xiàn)狀特點景：企敲業(yè)贏脹利性磚初級烤老年泊社區(qū)虹，僅趟為中恥高經(jīng)橋濟實本力老首年群徐體打菌造，性投資罵額大愈，開舟發(fā)周校期長養(yǎng)老堤地產(chǎn)蘋開發(fā)密現(xiàn)狀1、大斑都市色郊外狠模式爺：以上員海、旺北京裁、深捧圳、跌成都猜為代屈表的呆大城篇市，豆近郊勿開發(fā)緒模式狀成熟哲，市鴿場潛丈力巨嚷大。2、古鎮(zhèn)區(qū)開發(fā)模叼式以周莊桶、同里近等江南掏古鎮(zhèn)及薪麗江等歐西南古敵鎮(zhèn)為代喂表。3、山余地養(yǎng)亞老模稠式以黃濁山、姓武夷卡山、聲廬山蕉為代秘表。4、熱帶嚷、亞熱專帶避寒侵模式：三亞獨勢特的模晚式。主要鞋分布樓區(qū)域挑：目前既，以明北京芹、上口海的脫養(yǎng)老漠地產(chǎn)謹發(fā)展躬最為已成熟小結(jié)惜：企殿業(yè)營潛利性堪養(yǎng)老夫地產(chǎn)挪項目葡少、蠶具低據(jù)密度全、產(chǎn)沃品類桶型多京樣特院點、通以租材售方酬式為譯主企業(yè)營源利型養(yǎng)篩老地產(chǎn)辟開發(fā)現(xiàn)襖狀：目前國淺內(nèi)開發(fā)蝕的養(yǎng)老繩地產(chǎn)項葛目較少完，且開材發(fā)比較郊成功的墨更是鳳燈毛麟角國內(nèi)養(yǎng)老樓地產(chǎn)的物業(yè)株管理方獨式根據(jù)國濤內(nèi)老年謀人的特飾殊性，育物業(yè)管流理要包矮括社區(qū)榆醫(yī)療護散理中心圍、家政茫服務(wù)中咳心、老盡人再就昆業(yè)中心躺、旅游逆服務(wù)、繩房屋置雪換服務(wù)逼以及婚霧介中心魂等。社區(qū)服務(wù)的供應(yīng)或管理社區(qū)文化的營造常規(guī)管理物業(yè)管理基本操翠作模式：將服詠務(wù)內(nèi)超容外詞包給嘉引進視社區(qū)猜的專版業(yè)機禽構(gòu)，竟也可北以采景用物國業(yè)管拉理公湊司與秀專業(yè)莊機構(gòu)揚合作仁的方蒸式來盡進行鞏。老年住宅物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu)日常物業(yè)管理費家政服務(wù)費配套設(shè)施使用費特殊護理費其它費5.奶養(yǎng)老尼地產(chǎn)智的發(fā)展趨勢規(guī)模化痰：隨著市狹場的進逆一步發(fā)蝕展，質(zhì)高黎價低身的大型想老年童社區(qū)眠應(yīng)運取而生厚，老懷年住傭宅產(chǎn)魯品呈膨現(xiàn)規(guī)剖?；＝紖^(qū)贏化：滿足階對環(huán)贈境的極高要裙求，核也為呼了減瞇低成虎本降杯低入吩住的羨門檻叼，未挖來老碑年住載宅的享選址艦將會老遠離期城市巨，但非是同進時會生顧及縱交通泡的便博捷性棵，以捕方便霜家人之朋友驚的探慈訪的傭郊區(qū)臉?？萍蓟瘔|：為老患年人掘提供腫更細訂致的葵照顧蔥；智組能化辛的應(yīng)夢用，鑄帶來慘更方房誠便、異安全僵的全蟲方位載保障小。建筑多夢樣化：隨著捆市場滴的日澡趨成糕熟，圓產(chǎn)品濫推陳耳出新勢，建坡筑呈徐現(xiàn)多銀樣化瞧。在會建筑溉設(shè)計鞠上，么住宅艱健康剃性、旺使用板的多專功能否化、扛增強洲鄰里轉(zhuǎn)溝通關(guān)的將凡是未碗來產(chǎn)制品的誰競爭艷焦點讓。功能閱豐富澇化：融養(yǎng)延老和描家庭手悠閑泉于一俘體社區(qū)服榮務(wù)專業(yè)油化：社區(qū)室服務(wù)尸在不急斷細考化、壁豐富竄的過處程中言向?qū)：驑I(yè)化結(jié)發(fā)展訓。產(chǎn)品趨勢規(guī)?；萍蓟ㄖ鄻踊紖^(qū)化社區(qū)服務(wù)專業(yè)化功能豐富化適合中恒國養(yǎng)老酬地產(chǎn)發(fā)呆展的創(chuàng)油新手段從：6.養(yǎng)伐老地產(chǎn)績的發(fā)展創(chuàng)新創(chuàng)新手緩段房屋置誼換、兩吃代買、以房養(yǎng)侄老、分幣時度假拐、私募基總金、房單地產(chǎn)投糞資信托詠基金(既REI岔Ts)托、上市、痕信貸、企業(yè)梅債、財政府饞債part4：發(fā)展前景分析中國巧的養(yǎng)壞老設(shè)叨施傳隱統(tǒng)上扯是民葡政機跌構(gòu)社毫會福犯利的擴一部發(fā)分，蒙最初程以為賽三無勻老人持服務(wù)與的社厭會救駕濟為殼主，遙近年菜來逐悅步走齡向了辭社會坊化，閑但仍熱然是以非營扭利社會鹽福利為搭主體。無疑先，養(yǎng)老抖地產(chǎn)是幸相當有例前景的稼，市場牧需求也滲是不可鳳抑制的落。發(fā)展前景機會禽點一老齡人雁口增長燙速度快旺，城市全空巢家狡庭比例酒增加過承快，對籍養(yǎng)老地呈產(chǎn)的需帶求增加寧。數(shù)據(jù)來番源：20擦00年全豈國第刪五次材人口脈普查駱報告誦；201霧0年全國促第六次潮人口普糕查報告全國老拋齡人口暖統(tǒng)計表201覽0年至秧205持0年，緩中國6珠0歲以錘上的人及口將由套現(xiàn)在的盞12.申3%上蚊升到3督1.1駁%，到飼201毛5年的譜未來5堪年，中澡國老年互人口將辮達2億阻，占總秀人口的總15%匙。在廣掏州，6鈔0歲以跑上老人碗在20胡07年突突破了做100列萬大關(guān)救。機會蘋點二老年消家費者收禮入提高亭，消費語能力增漢強。隨著經(jīng)理濟的發(fā)星展，未秀來具有嬌高消費縫能力的鉛老年群虜體將會小凸現(xiàn)；隨著搶收入地結(jié)構(gòu)洗的多裙元化軍，未緩來老淺年人除的收鉆入將辣不再慣是過被去單肥一的罵退休憂補貼凳，投熱資、哄保險底等收睜益也俊將納拖入老參年人魔收入名構(gòu)成譯中去宣。未來老迅年人收附入水平虛的提高置，為老舉年住宅迅產(chǎn)品提餐供了強租大的消伙費支持。機會隱點三國內(nèi)養(yǎng)躁老地產(chǎn)梢的開發(fā)壇供應(yīng)量鍵不足福利性鑄養(yǎng)老地尚產(chǎn)供應(yīng)篩不足，20宰10年，居帶住在福示利性質(zhì)叢的養(yǎng)老舍機構(gòu)人如數(shù)不足鄰高齡人烏口總數(shù)品的0.巖54讀%。營利祝性養(yǎng)和老地蝴產(chǎn)供理應(yīng)不樓足:國內(nèi)開如發(fā)的養(yǎng)柄老地產(chǎn)夫較少，鹿做得成但功的更膏是鳳毛拘麟角。數(shù)據(jù)軋來源廈：策夫略研懷究周肝報機會亞點四政策詞的支惑持，撐“適般居養(yǎng)趟老”撐概念否的提羞出財政悶部和秀稅務(wù)預(yù)總局《關(guān)于汽對老買年服測務(wù)機戴構(gòu)有深關(guān)稅裁收政陷策問犁題的潮通知》（財也稅〔2剛00份0〕貞97號）耍；20濤06年頒發(fā)聽的《國務(wù)胞院辦槽公廳素轉(zhuǎn)發(fā)崇全國測老齡煙委辦肝公室保和發(fā)都展改持革委咬等部姿門關(guān)蕩于加昏快發(fā)鞋展養(yǎng)獨老服逼務(wù)業(yè)籃意見麥的通儉知》（國辦廉發(fā)〔2裕00棄6〕劃6號）雀；海南政厚協(xié)提案《關(guān)于大時力推進詠我省異目地養(yǎng)老桑度假項龍目建設(shè)快的建議》?！笆刀鍎偂币?guī)蚊劃綱燈要提棕出，堵鼓勵暗社會租資本擱興辦各具有脫護理閘功能宮的養(yǎng)桃老服榆務(wù)機突構(gòu)，企提倡蒜'適窯居養(yǎng)呈老'竭概念建"市場不元成熟，商業(yè)躺模式私仍需顧探索，創(chuàng)新暢贏得先意機。機會點罰五：養(yǎng)老勤地產(chǎn)這種創(chuàng)唯新型的賊地產(chǎn)產(chǎn)局品，租頌售方式飼將比普撲通住宅舌更為復躁雜。從磨更長遠五的層面羨來看，仗對于大徹多數(shù)開桂發(fā)商來超說，受逆限于資擁金壓力蹈，開發(fā)商資采取“望銷售+習持有運駐營”的臟方式運才作更為匪現(xiàn)實。比如沙康乃馨待，二期奸10萬米平米療庸養(yǎng)型精脊裝公寓樂和養(yǎng)生帝型住宅蜓已全面鹽啟動，粱在這一耍公寓中連，有帶找租約銷凈售的商舊務(wù)公寓挎，也可推以直接犬采取租條賃方式酒。“未墳來養(yǎng)筑老社茫區(qū)模四式一石定是蜜多元帳的?！崩钪貥疟硎景夏耆鐓^(qū)房杏產(chǎn)可能商會采取肌出租、揮賣產(chǎn)權(quán)幣和直接魔買斷等篇方式進紀行。而分更具體租的問題稀，則是喬醫(yī)療機卡構(gòu)是否潮能夠滿堵足社區(qū)蠟老人護哪理需要療。而這軍，或許刃也是未色來是否雜能夠持爪續(xù)生存婦的關(guān)鍵批所在。part3：產(chǎn)品打造①.構(gòu)建估開發(fā)股商、熟投資乞商、攤運營征商角精色分挑離的猶金融殊生態(tài)中國腿養(yǎng)老窗地產(chǎn)田持有巷經(jīng)營榮要考嫩慮資綠金風掏險，詞經(jīng)營責收益姿不足膽10屆%，開發(fā)史與經(jīng)辛營的岸截然冬分開嘉勢在之必行。其發(fā)展惹需要把開曠發(fā)商消、投漏資商撿、運移營商揮的角稻色進辦行分悅離，框促使煎養(yǎng)炸老地揪產(chǎn)金咳融生善態(tài)的捷發(fā)育不，并鵝逐步棟構(gòu)建鳴這一倆生態(tài)饅鏈資返金成細本最鉆低、敘規(guī)模罪化速俊度最獄快、傍抗沖門擊能飲力最咐強的籃優(yōu)勢朱。問題購的核巨心是仿如何嬌對養(yǎng)奔老地頑產(chǎn)的鍬風險鞭收益賤進行般合理割分配蛛，實省現(xiàn)整樂個系過統(tǒng)的界低成汪本平幟穩(wěn)運謝行。美國養(yǎng)碰老地產(chǎn)廁金融生竭態(tài)中風英險收益志分解與炕匹配1.如秒何打造成功的楊養(yǎng)老地隸產(chǎn)②.六撥大核心爆要素，杯打造成獅功養(yǎng)老相地產(chǎn)室內(nèi)設(shè)計規(guī)劃設(shè)計項目選址單體設(shè)計戶型設(shè)計6大核心要素色彩規(guī)劃項目選照址：環(huán)境表良好邊，交垂通便寇捷，妄場地幼周邊括活動領(lǐng)安全普，生撿活氣欄息濃兔郁。規(guī)劃喬設(shè)計蹲：應(yīng)該楊從老每年住載宅的查特點薄出發(fā)癥，滿菊足自咳然環(huán)泄境、鵝人文伏環(huán)境發(fā)、生幸活環(huán)滑境等灶方面代需求孕。單體取設(shè)計師：單體年設(shè)計餡以別和墅、叫多層懲為主泳，主狐要是孫從老織年人尼行動戴不便泊的生稻理特怠征考砌慮。色彩即規(guī)劃雄：穩(wěn)重液和諧估，但振忌過錢于沉若悶；不同組貪團應(yīng)采裙用不同陣的色彩渾，利于濁老人辨永認。戶型思設(shè)計悔：保證氣有良嫌好的兵采光鞭、通恰風，禮為老壇年人莖提供渡一個映健康纖的生術(shù)活環(huán)師境；室內(nèi)色設(shè)計稠：從墻地殿面裝修倡、廚衛(wèi)述產(chǎn)品選久擇到色拒彩設(shè)計般、電器固照明設(shè)濃計，乃股至門窗脂的選擇商等等細幻玉節(jié)上都醉應(yīng)體現(xiàn)湖出對居駝住者的餓細膩關(guān)需懷。③.產(chǎn)甲品設(shè)計斷原則心理：環(huán)境思行為攏心理炮學的愛角度陽出發(fā)螺，考黎慮大揀多數(shù)重老年功人常漁年形縮慧成的居住理習慣，提稍供傳蕩統(tǒng)形祖式的零室內(nèi)伶空間癢。設(shè)計押：從空莊間（編消除結(jié)室內(nèi)殘高差臨）、粘裝置勢（設(shè)就置扶側(cè)手、寸地面唇防滑命）、犬設(shè)備豪（緊紗急通收報系魚統(tǒng)、服安全楚電熱廚源）輛、管百理員鉤或護冊理人組員等且方面對應(yīng)厚老年內(nèi)人日忽常生招活中善的安迫全性球，做尿到緊裝急時蛾刻可窄立即俘采取兵措施坡；交流洽：盡可能檔在樓內(nèi)事外為老寄年人提蝦供各種鄰里壘交流惕、人斬際交脫流的公共緞交往空點間和環(huán)剝境；建筑：從建舅筑人已類工植程學量的觀父點出估發(fā)，猛在家負具、位衛(wèi)生名器具杠的尺州寸方結(jié)面符合己老年伐人的換身體賀特征；交流建筑設(shè)計心理產(chǎn)品設(shè)計原則區(qū)位：北京順劉義區(qū)潮鈔白河畔定位：“世擊界級極的高饒尚退平休社撐區(qū)”芹、“康全新碎退休鍛生活黑的領(lǐng)雜跑者風”規(guī)模秘：總建筑那面積70萬平傳方米物業(yè)憲類型漫：獨棟別唱墅、聯(lián)為排別墅耳、中式?jīng)r四合院縱、公寓客戶來匹源：主要崇來源告北京2.典畜型案例北京太秒陽城：長國內(nèi)最肝成功的燈老年社縫區(qū)之一別墅別墅四合院公寓公寓成功烏點之1：針對立不同人密群，設(shè)惜計較為斃豐富的示住宅物事業(yè)形態(tài)①東捎方太根陽城獅醫(yī)院交（一鞠級綜糧合性陳醫(yī)院斗）②東方嘉吹賓國際腎酒店，爹五星級午標準③大型超哥市進駐貞，商業(yè)槍一條街④康體壁中心僚，各腰類球農(nóng)館、鵲溫泉置游泳鑒池⑤5萬平愉米太嫂陽會勢所，誰商務(wù)桑會議洋，餐底飲休悔閑⑥匯佳幼盡兒園成功點2：六重占成品配香套滿足革各大需閉求①荒約20支00畝潮琴白河②近10萬株盯原生傳樹③近20萬平米炒社區(qū)生野態(tài)湖④7形5萬平米貍運動休牧閑綠地⑤節(jié)能環(huán)筐保的水買源／地少源熱泵放系統(tǒng)⑥高達40扒00個/立方畏厘米想負離趣子含甜量，茂綠色刊生態(tài)蔬系統(tǒng)職，可懸比海它濱、黃森林翅開放成功點3：良好膜的自然良環(huán)境太陽城悄醫(yī)院：專業(yè)醫(yī)姻師和設(shè)殼備、由支北京市河老人病誤研究中高心選派木、定期銅體檢，徑提出?？冀∮媱澠?、專業(yè)父急救中泛心、全來覆蓋的飲應(yīng)急呼逃叫系統(tǒng)教。老年大稍學：北京器第一僑家社口區(qū)申焰辦的貢老年河大學狂，開蔬設(shè)多憤重課犁程，驕如芭姓蕾、渠陶藝購、書家法、描雕刻荷等，俯部份寨課程頑由社來區(qū)老停人擔診任教框師社區(qū)承農(nóng)莊球：在社區(qū)抄內(nèi)開辟該可以耕拌種的農(nóng)逝莊，每線塊地管撤理費低傘廉，一烏年中可再以在地裳塊中耕柴作，很泄多老人狐非常喜酒歡這種紫農(nóng)家樂妥的感覺成功遷點4：針罵對老辟年人傅需求促建設(shè)恰的社匪區(qū)醫(yī)蚊院、壤康體櫻中心什、老脾年大存學、驢自助電農(nóng)莊闊等音樂億會合漂唱團太極湊俱樂仰部活雹動棋牌俱楚樂部國際隔風箏白文化棵節(jié)舉辦藏過3屆國容際風畫箏節(jié)舉行策了3次新年嫩音樂會社區(qū)組鳥織的俱敗樂部乒乓球篇俱樂部功、太極陰俱樂部陵、棋牌涂俱樂紋部、糾釣魚斷俱樂死部業(yè)主自它發(fā)的俱籠樂部太極長俱樂宅部、伯音樂攜沙龍渴、健身嗽俱樂移部等成功腐點5蓄：多娃彩的回精神祥文化磁生活養(yǎng)老地鹽產(chǎn)要配售套完整艇的，可鏈應(yīng)對緊土急情況鏈的醫(yī)療識服務(wù)系獻統(tǒng)。要擁有曬豐富的殊、滿足棚不同需淡求的康嶄復運動催和娛樂涉配套設(shè)男施。具有復筑合精神遍和價值卡需求的途老年人哭服務(wù)功勝能，滿濁足自我創(chuàng)價值的頌實現(xiàn)。針對漸養(yǎng)老栗客戶宋的無惹障礙個設(shè)計瓣。養(yǎng)生跟吹養(yǎng)老相貢結(jié)合。小結(jié)：part5：風險評估“銀狂發(fā)經(jīng)草濟”橫的龐酒大市攻場預(yù)播示著休中國猾“夕初陽產(chǎn)不業(yè)”財正在簡成為便蒸蒸側(cè)日上冒的朝屋陽產(chǎn)敲業(yè)。然而，利因為缺茄乏配套牢政策和戒監(jiān)管，槐持有經(jīng)占營要考免慮資金鋼風險，訪經(jīng)營收音益不足鵲10%，開發(fā)圣與經(jīng)杏營的嗓截然阻分開剃勢在煮必行，養(yǎng)忠老地辣產(chǎn)面上臨著率很大蹈風險。風險評估新興機市場好不穩(wěn)維定風險評差估一老年地袋產(chǎn)作為螞一個新翼興的市請場自然詞要面對槐新興市污場所要照面對的茂風險。討由于人名們多這葛一產(chǎn)業(yè)杠還不熟媽悉，所胞以可能愚需要一待個適應(yīng)目期，再攜加上老待年人風泳險意識團很強，宿行事謹憂慎等原券因，是老年捐地產(chǎn)悉的投輛資者身可能盟出現(xiàn)殿面對頸著巨凱大的井消費閉群體紛卻賣害不出畫房子蠟的風桿險。政策優(yōu)唇惠無保議障由于老掏年地產(chǎn)通的帶有雄一定的夕社會福兔利性質(zhì)騎，所以政府的桑政策扶兇持對老綢年地產(chǎn)論的發(fā)展趨至關(guān)重首要，也是而老年而地產(chǎn)趁的投菜資者伙首要局考慮踩的問雁題之閃一。一般柔來說哈，政接府會往在稅竭收、屢土地卻的取忠得、敏貸款亡政策炸等方餅面給