房地產(chǎn)行業(yè)專題探究近期土地市場的機遇東風(fēng)將至待時而動

房地產(chǎn)行業(yè)專題：探究近期土地市場的機遇，東風(fēng)將至，待時而動1.土地市場低迷，銷售與融資疲軟抑制復(fù)蘇節(jié)奏隨著近期商品房市場逐步回溫，房地產(chǎn)行業(yè)基本面的復(fù)蘇已越來越明晰；當(dāng)前更具前瞻性的判斷，我們認為應(yīng)回到公司本身，挖掘哪些房企在下輪周期中會得到更好的發(fā)展。本文旨在通過觀察土地市場近期變動，發(fā)掘行業(yè)的整體變化，以及未來潛在的獲益標的。通過觀察中指研究院的300城數(shù)據(jù)及22個集中供地城市，我們發(fā)現(xiàn)隨著部分房企參拍熱度下降，土地市場也逐步出現(xiàn)超出以往的利潤空間和布局機遇。一方面在土地市場轉(zhuǎn)冷后，供給端政府在主動下調(diào)的土地價格并放寬了土拍規(guī)則，另一方面需求端的競爭壓力也有所降低，當(dāng)前在土地市場獲取的土地成本更低，獲取優(yōu)質(zhì)土地的機會也提升，行業(yè)的競爭格局和房企的盈利能力都迎來變局。1.1全國土地市場熱度低迷，邊際有轉(zhuǎn)暖跡象全國主要城市土地市場的供求總量從2021年起開始下行，邊際觀察近期土地市場已達低位并有回暖跡象，從供求兩端觀察，土地成交量較供應(yīng)量更為低迷。年度口徑：2021年300城推出土地對應(yīng)建筑面積同比增速-8%，成交土地對應(yīng)建筑面積同比增速-17%，2022年二季度推出建筑面積同比增速-43%，成交同比增速為-51%，從季度口徑來看增速已低于2014年低位，較一季度小幅回升；月度口徑：2022年1-5月推出建筑面積持續(xù)為單月負增速，但2-6月已呈現(xiàn)底部復(fù)蘇跡象，6月數(shù)據(jù)雖不及4月，但同比增速較5月低點小幅回升12個百分點至-42%；成交建筑面積同樣持續(xù)為負增速，6月同比增速-48%，較5月提升13個百分點。近期土地出讓金同比增速位于負增長通道內(nèi)，2022年上半年月度表現(xiàn)有邊際好轉(zhuǎn)，地價下行背景下土地出讓金下降幅度高于成交建筑面積口徑。年度口徑：2020年后土地出讓金同比增速進入下行通道，2021年同比增速為7%，2022年二季度較2021年同期減少51%，較一季度提升8個百分點；月度口徑：2022年1-6月土地出讓金單月增速持續(xù)為負，5月土地出讓金單月同比增速回落后，6月重新從底部回升至同比增速-40%，較上月增加29個百分點，為年內(nèi)單月同比增速最高位。成交及推地樓面價出現(xiàn)負增速，導(dǎo)致土地出讓金同比負增速幅度高于土地出讓及成交建筑面積。年度口徑：樓面價供應(yīng)與成交端增速由探底轉(zhuǎn)負后回升轉(zhuǎn)正，2021年推出樓面價同比增長23%，成交價同比增長19%；2022年二季度供應(yīng)與成交價分別同比增加9%、0.1%，較一季度增加10個百分點、增加6個百分點；月度口徑：樓面價在2022年4月同比增速觸底反彈后持續(xù)上行，結(jié)束1-4月持續(xù)下行趨勢，2022年6月供應(yīng)樓面價同比增長60%，成交樓面價同比增長58%。高能級城市供應(yīng)節(jié)奏是樓面價波動的部分成因。不同于銷售市場，土地市場并非連續(xù)成交，而是由間隔出讓的地塊決定市場特征，樓面價會受到市場情緒和供應(yīng)兩方面影響；從供應(yīng)及成交結(jié)構(gòu)來看，2022年二季度隨著一二線城市供應(yīng)占比回升，樓面價同步出現(xiàn)上行，結(jié)束了一季度一二線城市低占比導(dǎo)致的樓面價負增速；

月度口徑來看，一線供應(yīng)及成交比例在2022年4月后開始回升，樓面價隨之回升。土地市場熱度處于歷史低位，但市場邊際有所回升。年度口徑：2021年平均溢價率10.4%，2022年二季度溢價率進一步下行至4.46%，平均溢價率較一季度（近十年低位）小幅提升；2021年流拍率14.12%，2022年二季度流拍率為17.48%，流拍率小幅增加，但較一季度有所回落；月度口徑：2022年后土地市場有轉(zhuǎn)暖跡象，平均溢價率由2021年底后開始觸底平緩回升，流拍率則在2021年底觸頂后快速下行，二季度較一季度整體略有降低；流拍率下行而溢價率同樣下行，表明低溢價成交地塊占比提升，但流拍地塊減少，此前市場不看好而流拍的地塊能夠以低溢價成交，市場熱度有所回暖。1.2不同能級城市間呈現(xiàn)熱度分化為了進一步解構(gòu)土地市場，我們觀察不同能級、不同區(qū)位的土地市場的特點。我們使用土地成交總價對土地市場的規(guī)模和價格變動進行觀測，從而簡化觀測口徑，使用溢價率與流拍率觀察土地市場的熱度。供應(yīng)量下行背景下，各能級城市土地出讓金成交總量均在2022年一季度出現(xiàn)較大幅度下行，二季度后一二線城市土地出讓金同比增速觸底反彈，三四線城市走平：一線城市：近3年年度口徑下土地成交總價始終保持上行，2022年一季度受供應(yīng)減少拖累土地出讓金出現(xiàn)大幅下降至-49%，二季度市場復(fù)蘇，土地出讓金同比增速大幅回升至-34%，市場熱度有所改善，土地出讓金與起拍價同比增速相近也表明市場整體比較理性；

二線城市：2021年土地成交價同比增速為-6%，土地出讓金規(guī)模下行，2022年二季度同比增速為-51%，起始價同比增速為-38%，分別較一季度提升11個百分點、10個百分點，二者同比增速相差13個百分點，需求端相對疲軟；三四線城市：2021年土地成交價同比增速為-15%，土地出讓金規(guī)模下行，2022年二季度同比增速-59%，起始價同比增速為-41%，與上季度基本持平，二者差值為18個百分點，土地市場需求熱度較二線城市更為冷淡。不同能級城市間土地市場熱度分化較明顯，高能級城市流拍率明顯低于低能級城市，各城市間的溢價率表現(xiàn)相對穩(wěn)定，趨勢來看流拍率有所下行，溢價率有回升：流拍率：高能級城市流拍率顯著低于低能級城市，近期三四線流拍率開始回落；

2021年-2022年一季度不同能級城市間的流拍率差值開始走闊，進入二季度后城市間差距開始收窄，2022年二季度一線城市流拍率4.4%，較上季度增加2.4個百分點；二線城市11.9%，較上季度減少0.7個百分點，但仍位于歷史高位、三四線城市22.2%，較上季度減少5.8個百分點位于歷史高位；溢價率：各能級城市溢價率均進入歷史低位且溢價水平差異較小，低溢價成交成為常態(tài)，近期有小幅回升；2022年二季度一線城市溢價率4.4%，較2022年一季度增加1.5個百分點；二線城市4.3%，較上季度回落1.2個百分點；三四線城市4.9%，較2022年一季度增長1.7個百分點位；截止至二季度累計同比口徑來看，市場較2021年全年呈下行，但主要因年度口徑下，2021年上半年市場較熱，拉高2021年全年市場熱度；從月度及季度的邊際變化來看，當(dāng)前土地市場熱度雖低，但在各能級城市均已出現(xiàn)溢價率回升、流拍率下降的復(fù)蘇跡象。1.3銷售弱勢下房企資金緊張，土地市場復(fù)蘇受制當(dāng)前房企拿地的條件尚不充分，導(dǎo)致土地市場熱度一般。房地產(chǎn)開發(fā)屬于高杠桿業(yè)務(wù)，開發(fā)商拿地的需求產(chǎn)生自拿地的資金支出可以在一定時間內(nèi)產(chǎn)生符合預(yù)期的收益，因此開發(fā)商拿地動作需要三個前置條件：充足的資金是保證房企擁有拿地能力的根本：若房企資金緊張，則出于企業(yè)穩(wěn)定、現(xiàn)金流健康的角度，房企往往采取收縮防御策略，減少拿地支出；

當(dāng)前和未來良好的項目收益是房企產(chǎn)生拿地意愿的主觀原因：若市場處于下行周期，導(dǎo)致房企對未來項目利潤收益預(yù)期不高，房企