濟(jì)南人防商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)初步調(diào)研報(bào)告

目錄城市概況商圈分析濟(jì)南人防商業(yè)發(fā)展分析項(xiàng)目選址分析售價(jià)初步估算2023/5/261上海浦商投資管理有限公司01城市概況Citystatus2023/5/262上海浦商投資管理有限公司濟(jì)南簡介濟(jì)南，中國環(huán)渤海地區(qū)南翼和黃河中下游地區(qū)中心城市，國家重要的政治、軍事、文化中心，區(qū)域性金融中心，副省級城市，山東省省會。濟(jì)南歷史文化底蘊(yùn)深厚，有著4600余年的建城史，素有“天下泉城”、“世界泉水之都”美譽(yù)，是象征中華文明起源的龍山文化發(fā)祥地之一，國家歷史文化名城、國家創(chuàng)新型城市、中國軟件名城、全國重要的交通樞紐和物流中心。2013年濟(jì)南將舉辦第十屆中國藝術(shù)節(jié)，并成為2015年“第二十二屆國際歷史科學(xué)大會”的主辦城市，為濟(jì)南加速建設(shè)國際大都市注入了新的活力。2023/5/26上海浦商投資管理有限公司行政區(qū)劃2023/5/26上海浦商投資管理有限公司4濟(jì)南市現(xiàn)轄7個(gè)市轄區(qū)、3個(gè)縣，代管1個(gè)縣級市：濟(jì)南市市轄區(qū)：市中區(qū)、歷下區(qū)、天橋區(qū)、

槐蔭區(qū)、歷城區(qū)、高新區(qū)、長清區(qū)；縣：平陰縣、濟(jì)陽縣、商河縣；縣級市：章丘市。

人口概括根據(jù)《濟(jì)南市2010年第六次全國人口普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)》，全市常住人口為681.40萬人。濟(jì)南市是中國東部散雜居少數(shù)民族人口較多的省會城市，有49個(gè)少數(shù)民族，人口109299人，占全市總?cè)丝?.84%。其中回族占少數(shù)民族人口的88.79%，居住著回族、滿族、蒙古族、哈尼族、朝鮮族、苗族、壯族、維吾爾族、彝族、藏族等十個(gè)少數(shù)民族占濟(jì)南市少數(shù)民族人口的98.42%。2023/5/26上海浦商投資管理有限公司5經(jīng)濟(jì)發(fā)展2011年，全市完成生產(chǎn)總值4406.3億元，比2007年增長58%，人均64331元；實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政一般預(yù)算收入325.4億元，比2007年增長107.3%；社會消費(fèi)品零售總額2023.1億元，比2007年增長83.4%；固定資產(chǎn)投資1934.3億元，比2007年增長106.2%。2023/5/26上海浦商投資管理有限公司6，加快金融、信息服務(wù)、商貿(mào)物流、文化旅游和商務(wù)會展五大區(qū)域性服務(wù)業(yè)中心建設(shè)，服務(wù)業(yè)占生產(chǎn)總值比重達(dá)到53.1%，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)占服務(wù)業(yè)比重達(dá)到46.9%，分別比2007年提高4.3個(gè)和5.5個(gè)百分點(diǎn)。金融支撐作用明顯增強(qiáng)，2011年末人民幣存貸款余額分別達(dá)到8275.8億元和6893.7億元，比2007年增長103.7%和87.4%。2023/5/26上海浦商投資管理有限公司7濟(jì)南是山東的文化、教育中心。這里有國家教育部985工程、211工程的重點(diǎn)大學(xué)山東大學(xué)以及山東師范大學(xué)等一系列本、?？圃盒?，每年為國家和地方輸送人才。濟(jì)南總共有44所高校，文化氛圍極其濃郁，書店三五步之內(nèi)必有一個(gè)，種類豐富齊全。近年來隨著高校擴(kuò)招趨勢的展開，市區(qū)高校規(guī)模已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能容納眾多的來濟(jì)學(xué)子，自2000年左右，各高校開始擴(kuò)建校區(qū)，距今為止已經(jīng)興建了長清大學(xué)城和章丘大學(xué)城。2023/5/26上海浦商投資管理有限公司8小結(jié)從宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看，結(jié)合該地區(qū)人口密度及人均收入水平，濟(jì)南是適合投資開發(fā)地下人防商業(yè)的。2023/5/26上海浦商投資管理有限公司902商圈分析Circleanalysis2023/5/2610上海浦商投資管理有限公司商圈描述2023/5/2611目前濟(jì)南市具有城市級影響力的商圈有：老商圈：泉城路、經(jīng)四路為龍頭；西市場為輔新興主力商圈：花園路商圈、英雄山商圈專業(yè)商圈：濼口服裝批發(fā)商圈、北園家居建材商圈、山大路科技商圈。濟(jì)南市商業(yè)發(fā)展分析2023/5/26上海浦商投資管理有限公司12作為省會城市，濟(jì)南文化底蘊(yùn)濃厚，整體商業(yè)檔次不高，現(xiàn)代商業(yè)成熟期出現(xiàn)，商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?；商業(yè)布點(diǎn)明顯，集中在八大商圈，分布均勻；八大商圈專業(yè)性市場占據(jù)一半，有洛口服裝商圈、北園家居商圈、山大路科技商圈、西市場小商品商圈；集休閑、購物、娛樂為一體的綜合性商圈只有泉城路商圈、英雄山路商圈和改造中的經(jīng)四路商圈。現(xiàn)代商業(yè)體量和氛圍不夠。除八大商圈外，區(qū)域性的城市副級商圈欠缺，特別是集休閑、購物、娛樂、商務(wù)為一體的整合性區(qū)域商圈不足，有極好的發(fā)展空間；濟(jì)南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策性強(qiáng)，政府規(guī)劃對商業(yè)發(fā)展有很大的影響力，如花園路商圈、英雄山美食街和魯商廣場，隨著濟(jì)南“東西兩翼布局”和“整體網(wǎng)點(diǎn)推進(jìn)”發(fā)展策略的加快，區(qū)域性商業(yè)將雨后春筍般涌現(xiàn)。03濟(jì)南市人防發(fā)展概況2023/5/2613上海浦商投資管理有限公司濟(jì)南市人防發(fā)展概況2023/5/26上海浦商投資管理有限公司14炫街區(qū)經(jīng)四路人防槐蔭廣場英雄山人防南門人防商城2023/5/26上海浦商投資管理有限公司15人防商城名行政區(qū)劃歸屬地址所屬商圈經(jīng)四路人防商城市中區(qū)經(jīng)四路（緯二路至順河高架路段）大觀園商圈英雄山人防商城市中區(qū)經(jīng)十一路（英雄山路至體育中心路段）體育中心商圈南門人防商城歷下區(qū)濼源大街與南門街交匯口泉城路商圈炫街區(qū)天橋區(qū)北園大街與濟(jì)洛路交匯口洛口商圈槐蔭廣場槐蔭區(qū)經(jīng)七路（省立醫(yī)院南）西市場商圈濟(jì)南市人防商城分布經(jīng)四路人防商城總建筑面積18000平米（地下一層）鋪位數(shù)量約1300個(gè)鋪位面積6-20平米/鋪鋪位形式柜臺（2.2米--3.3米/組）精品屋（6-20平米/鋪）經(jīng)營業(yè)態(tài)服飾、工藝品、婚紗、小吃、網(wǎng)吧、美容客群分布濟(jì)南市中西部西部客戶、學(xué)生、中檔收入客戶等年輕客群經(jīng)營模式市人防辦持有，委托經(jīng)營公司經(jīng)營,散租，一年起租租金水平柜臺：4-7萬/年；精品屋：10-30元/平米·天年租金漲幅約20%--40%最早經(jīng)營時(shí)間1999年配套設(shè)施自動(dòng)噴淋、煙感；中央空調(diào)；字幕機(jī)及監(jiān)控系統(tǒng)項(xiàng)目運(yùn)營啟示步行街總長度800-1000米，連通大觀園和振華商廈，實(shí)現(xiàn)了兩個(gè)商業(yè)軟點(diǎn)的鏈接，長度適中有效吸引了客群。針對龐大的客群，以及其消費(fèi)欲望強(qiáng)烈但消費(fèi)水平有限的特點(diǎn)，突出個(gè)性化差異，以小飾品、個(gè)性服飾和小吃作為主營業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)客戶的聚攏效應(yīng)。有梯度的租金增長。低價(jià)吸引商戶，通過有效的管理和商業(yè)運(yùn)營，逐步提高租金，實(shí)現(xiàn)利潤收益。總建筑面積一、二期3.5萬平米，三期3.4萬平米鋪位數(shù)量一、二期約1200個(gè)鋪位面積8-22平米鋪位形式柜臺、精品屋經(jīng)營業(yè)態(tài)服裝、小飾品、小吃、兒童服裝、鞋帽、音像制品、桌球、電玩城客群分布周邊企事業(yè)單位職工，高校學(xué)生經(jīng)營模式前期返租的形式培養(yǎng)商業(yè)氣氛，成熟后采用常規(guī)的商業(yè)租賃模式，年度合同，付款方式為季付市防辦持有租金水平6-10元/平米·天年租金漲幅約15%最早經(jīng)營時(shí)間2005年10月1日配套設(shè)施停車場、ATM機(jī)、消防噴淋、廣播及液晶電視展示英雄山人防商城項(xiàng)目運(yùn)營啟示連通八一銀座和體育中心商圈，貫穿經(jīng)十一路美食城，將購物、餐飲、娛樂、健身、停車等有效的整合在一起。前期通過返租、減免租金的方式來培養(yǎng)人氣，目前商鋪只短租、不銷售，鋪位供不應(yīng)求。吸取了經(jīng)四路人防的成功經(jīng)驗(yàn)，在業(yè)態(tài)定位，招商運(yùn)營的方向上把握正確，符合區(qū)域消費(fèi)特征，并在娛樂休閑上有所升級?？偨ㄖ娣e4500平米鋪位數(shù)

300余個(gè)店鋪，柜臺100余個(gè)鋪位面積8-15平米鋪位形態(tài)精品屋經(jīng)營業(yè)態(tài)韓國服裝、小首飾、小吃、箱包客群分布年輕職員、自由職業(yè)者等中檔消費(fèi)客群經(jīng)營模式散租，一年起租租金水平5-18元/平米·天，轉(zhuǎn)讓費(fèi)2-4萬元年租金漲幅約20%最早經(jīng)營時(shí)間2001年配套設(shè)施中央空調(diào)、消防噴淋、廣播系統(tǒng)南門人防商城項(xiàng)目運(yùn)職營啟示南門廳人防滋商城便作為犬泉城既路/泉城鐵廣場-銀座蘆商廈肯路徑嫁中必沃經(jīng)的嗽路口落，敏暈銳的息把握摸了商焰業(yè)空拋白地丸帶，梁實(shí)現(xiàn)偷了人改流的草入。結(jié)合資市中遵心核握心商引圈的創(chuàng)客群去層次夕，是蛙濟(jì)南光市人堤防商黃城中意定位旨最高據(jù)的，游主打掀充滿伏時(shí)尚膠氣息里的“韓國”牌，差噸異化定答位帶來慌成功的做商業(yè)段模式。將路口準(zhǔn)處地面攏人行道忌取消，雷人行過凈路口虛必經(jīng)地警下商城桌，確證保了人醉流的數(shù)緒量，也儀帶動(dòng)了度過街通篩道中鋪歐位的價(jià)某格提諒升?？偨ㄖ娣e5800平米鋪位數(shù)322個(gè)經(jīng)營模式銷售價(jià)格最早經(jīng)營時(shí)間3.35平米-45平米（公攤45%）鋪位形式精品屋經(jīng)營業(yè)態(tài)服裝、小商品、小吃客群分布主要針對外來差旅客戶以及周邊商戶經(jīng)營模式區(qū)人防辦開發(fā)統(tǒng)一招商，一次性轉(zhuǎn)讓50年使甠權(quán)，提供代租服務(wù)，收取一個(gè)月的房租作為代租服務(wù)費(fèi)。部分大面積商鋪提供包租服務(wù)，直接返5年租金，年回報(bào)率7%。銷售價(jià)格以及租金均價(jià)：2萬元/平米（1.8萬-2.4萬元/平米），代租均價(jià)為7元/㎡*天（建筑面積），物業(yè)費(fèi)17.1元/㎡*月。項(xiàng)目現(xiàn)狀銷售完成率95%以上，開始交房并進(jìn)行裝修（2010年7月更新），預(yù)計(jì)2010年十一開業(yè)配套設(shè)施中央空調(diào)、消防噴淋、液晶電視展示系統(tǒng)、語音廣播。炫街區(qū)項(xiàng)目皺運(yùn)營昆啟示有效利少甠長途曠汽車站較的客流窗優(yōu)勢，糾作為北很園商圈銜和洛口茅商圈的陡有效過遞渡，依筆托中恒騰小商品緣瑞市場蒜，迅速臺培養(yǎng)商乓業(yè)氣氛挨。借勢09年火村爆的秤市熔場，寄一次議性出妻售50年使墳甠權(quán)廣，讓惠利袍的同摘時(shí)，何快速鑄的收濕回了角投資突。但倒是租仁金制急定的索過高冒，不站利商依鋪的泥短期測出租震和長禁期經(jīng)戰(zhàn)營。與?？桃?guī)商桑業(yè)項(xiàng)惕目形臂成差啄異化逝，主螞打“小面積待、低總布價(jià)的炕核心優(yōu)跑勢，實(shí)棗現(xiàn)項(xiàng)售目的高如關(guān)注度見。更是犁借鑒了牽常規(guī)項(xiàng)樂目蓄卡尸開盤的站營銷瘦模式?；笔a廣球場項(xiàng)目地宜址：槐鄭蔭己經(jīng)七但緯八霜路交省匯處詞（省最立醫(yī)陵院南冶鄰）項(xiàng)目螺性質(zhì)：地下生商業(yè)人俱防工程項(xiàng)目規(guī)舟模：占滿地面籍積2.7公頃，岸建筑面萬積450礦00平方浸米，椒綠化抬率為46%，停車目位40竹0-栗50忙0個(gè)；建筑嗚結(jié)構(gòu)：B2賤-B喊1，B1商業(yè)，B2停車場季，東北印、西南虧角附屬B1商業(yè)授。裝修書風(fēng)格匪：夢幻天替空主題熔的頂棚余（濟(jì)南慮第一家泰）。硬件設(shè)翻施：中央空軍調(diào)、新奇風(fēng)系統(tǒng)布、兩主輛入口上坦下扶梯劣、步梯層高：B2池\B純1樓板凈獎(jiǎng)高5.1橡m樓層刑布局陶：B2：停車事場1.5萬㎡學(xué)，東虎北角桑超市蒙，西丟南角賓時(shí)尚膝服飾15銜00河㎡，鋪位面瓦積：待樓定。業(yè)蓮態(tài)：時(shí)尚服牙飾、化眼妝品、明飾品、勻童裝、睬餐飲主力偉店：華聯(lián)超都市1.5萬㎡削）、KFC開發(fā)商：濟(jì)標(biāo)南三粒誠匯芹鼎置浙業(yè)有首限公訊司；開盤時(shí)飯間：待午定銷售梅模式：產(chǎn)權(quán)寄或使用襪權(quán)模式麗未定。銷售威價(jià)格：商倦鋪均胳價(jià)2萬每燭平方伯，201冷0年1月份開歲始出售vi成p卡，交桂兩萬低3萬，漏總房犧款再鐵打97折。經(jīng)營英現(xiàn)狀：項(xiàng)焰目整找體運(yùn)淚營不泊佳項(xiàng)目點(diǎn)尼評：屬陜居民叔基本睬生活餃配套定類商薦業(yè)，毫輻射兼周邊雀社區(qū)戰(zhàn)以及冰商業(yè)河。但服周邊躬的省盯立醫(yī)女院和漆豐富僻的居烈民區(qū)縣可以籮提供學(xué)足夠話的消淋費(fèi)力酬。人防濁商城狹項(xiàng)目捕運(yùn)營酒要點(diǎn)親啟示1區(qū)域、描規(guī)模3經(jīng)營地業(yè)態(tài)2運(yùn)營宋模式連通菌兩個(gè)謀商業(yè)純中心羅點(diǎn)（過不低秤于城毫市二字級商圍圈標(biāo)昌準(zhǔn)）抗，實(shí)幼現(xiàn)“滾兩進(jìn)恭兩出承”的威人流蹲動(dòng)線授，避堤免循稅環(huán)動(dòng)冬線和尚“死殊角”賴的出證現(xiàn)；聯(lián)步行餃長度箏不宜即超過100柱0米。超過10御00以上必宇須要有武有效吸零引客流林的商家榨進(jìn)行銜爸接。業(yè)態(tài)定澤位以中刻低端為質(zhì)主，不臣宜定位乓于高端別；業(yè)態(tài)潔以小飾茄品、服裝、疼餐飲罷和娛掌樂（服電玩孩、桌否球、奮網(wǎng)吧啟等）渠為主期；可摔考慮香通過約商業(yè)續(xù)運(yùn)營西管理輪公司事引入嫩品牌攪店鋪超，快酬速拉餡動(dòng)人畢氣。。出售使漆用權(quán)（盈長期租報(bào)賃合同景）可實(shí)辨現(xiàn)投資善的有效早回收，槐但業(yè)態(tài)曠分布和哪甄選不秤可控，府商業(yè)價(jià)遇值的提愉升周期撤較長，朝租金的繪溢價(jià)能竄力弱;需要有愚獨(dú)立經(jīng)襲營或委紙托專業(yè)塵商業(yè)運(yùn)轟營管理息公司經(jīng)誼營，可畜有效控晶制業(yè)態(tài)以分布及跑經(jīng)營模乳式，使惰商業(yè)價(jià)鼓值迅速沙體現(xiàn)，憶但投資擠的收回戀周期較際長；。04項(xiàng)目痛選址站分析Sit凍es眾ele佳cti淹on20碰23斷/5膽/626上海撤浦商法投資散管理追有限氣公司選址犬條件主要磚參考嘆因素租金水圍平：目牙標(biāo)開發(fā)槍地塊現(xiàn)頸有租金基應(yīng)在5元/天·㎡水岸平以只上，郵為售扎價(jià)提獻(xiàn)供支逝撐的誕同時(shí)黃，也艙為銷萄售加校速增魯加籌溪碼。施工條掃件：因釀地下步產(chǎn)行街需熱根據(jù)規(guī)保范，按躁照消防掠分區(qū)設(shè)扶置上下潛出入口這，因此秤，選址艱需參考托地面出揭入口施木工可行坐性。商業(yè)逮在售狀供應(yīng)可量：廣開發(fā)襪片區(qū)暴的商粱業(yè)在魄售、啟招商君供應(yīng)疾量的錘多寡畫，直澇接對汽開發(fā)扎項(xiàng)目蔥形成短競爭露，也財(cái)制約增著銷嚇售價(jià)疑格的失浮動(dòng)儲。202翅3/5仁/6上海躍浦商柳投資潑管理塵有限側(cè)公司27洪樓濾廣場洪樓朱廣場帶占地間面積迷約15胞00昆0平米為，可勺以開爛挖建釋設(shè)地縫下一晴層，庫增加15爭00粘0平米人錢防工程葬，平時(shí)攤作為商蒸業(yè)使用稿，增加封城市150如00平米避的商汁業(yè)面嘴積及狀，可腸解決弓近兩腸千人貨就業(yè)址。地士處花孕園路蒸城市質(zhì)核心臥商圈猴，客途流量耀充足疼，地辮塊較醒為方冊正，跨有利洪于日盒后的移運(yùn)營筐規(guī)劃梯。202殊3/5凡/6上海娃浦商傻投資釋管理餅有限近公司28洪樓廣場20流23代/5凡/6上海扇浦商說投資做管理捕有限著公司29廣場現(xiàn)貿(mào)狀廣場欲位于啦城市揪核心愿，缺睛點(diǎn)是仇無明鐵晰的獵主題限，周椅邊新姿開發(fā)息項(xiàng)目煎形式咐不明廟朗。20據(jù)23根/5鑰/6上海擺浦商濤投資誘管理膛有限污公司30洪樓逝廣場俱周邊浮現(xiàn)場僻實(shí)景山大象路：山大路謀地處濟(jì)飽南核心年科技商充圈，同糕時(shí)毗鄰駛花園路觀中心商帥圈，沿罵街科技程類產(chǎn)品泛集中，牲餐飲服工飾業(yè)發(fā)駁達(dá)，周執(zhí)邊租金謎水平較黃好，具獎(jiǎng)備人防案開發(fā)條籃件。山大路東路繁華太路段為23鴿00米左右快，從花堪園路至摸解放路概路止，肉長度適號宜，周部邊商業(yè)劍發(fā)達(dá)，相可有利稈支撐售品價(jià)。202孤3/5馬/6上海浦防商投資租管理有瞎限公司3120怎23漢/5中/6上海銷浦商烏投資艘管理緞?dòng)邢薹使?2山大聚路現(xiàn)永場實(shí)京景小結(jié)總體左來看員，濟(jì)超南市肉開發(fā)號人防迫地下瓣商業(yè)間的分潛析如嬸下