丁福如與石磊房屋買賣合同糾紛案

丁福如與石磊房屋買賣協(xié)議糾紛案【裁判摘要】房屋行政主管部門對未經審批而改建、重建房屋，可因現(xiàn)實情況與不動產登記簿記載權利情況不一致，將其認定為附有違法建筑并結構相連房屋并限制交易。怎樣認定這類房屋買賣協(xié)議效力，實踐中存在分歧。善意買受人依照不動產登記公告公信標準，確信登記權利狀態(tài)與現(xiàn)實狀態(tài)相一致，此信賴利益應予保護；依照區(qū)分標準，房屋因附有違法建筑而無法過戶屬協(xié)議推行范圍，不應影響協(xié)議效力。所以，這類協(xié)議如不具備《協(xié)議法》第52條無效情形，應該認定有效。出賣人負有將房屋恢復至原登記權利狀態(tài)并消除行政限制義務。在買受人同意按現(xiàn)實狀況交付并自愿負擔恢復原狀義務情況下，出賣人應按老實信用標準將房屋交付買受人，并于買受人將房屋恢復原狀、消除行政限制后幫助完成過戶手續(xù)。原告（反訴被告）：丁福如（DINGFURU），男，48歲，新加坡國籍，住上海市長寧區(qū)虹梅路。被告（反訴原告）：石磊（STONESHI），男，62歲，美國國籍，住上海市長寧區(qū)水城路。原告（反訴被告，以下簡稱原告）丁福如因與被告（反訴原告，以下簡稱被告）石磊發(fā)生房屋買賣協(xié)議糾紛，向上海市長寧區(qū)人民法院提起訴訟。原告丁福如訴稱，原、被告于10月7日訂立買賣協(xié)議，約定被告石磊將上海市長寧區(qū)龍溪路189號801幢房屋（以下簡稱涉訟房屋）出賣給原告，建筑面積661.96平方米，占用范圍內土地使用權面積2052.90平方米，價款人民幣（下同）5600萬元；雙方應于11月8日前至房地產交易中心辦理過戶，不然被告應按原告已付房款日萬分之五支付違約金至實際過戶交房之日。上述協(xié)議訂立后，原告依約向被告支付首期房款2100萬元，第二期房款3500萬元于雙方辦理過戶后支付。但因涉訟房屋附有違法建筑，房地產交易中心不予辦理過戶登記，故原告要求被告拆除違法建筑，恢復涉訟房屋原狀并辦理過戶，未果。原告認為，雙方訂立房屋買賣協(xié)議正當有效，被告拒絕拆除涉訟房屋上違法建筑，造成無法辦理過戶組成違約，應負擔對應法律責任?，F(xiàn)原告請求判令：1.被告拆除涉訟房屋上違法建筑，恢復原狀，并辦理過戶手續(xù)；2.被告支付原告從11月9日起計至實際過戶交房之日止違約金（計算方式：2100萬元×萬分之五×天數(shù)）。原告丁福如提供以下證據(jù)：1.《上海市房地產買賣協(xié)議》及《公證書》，用以證實原、被告之間就涉訟房屋買賣關系；2.房地產權證及房地產登記信息，用以證實被告石磊系涉訟房屋產權人；3.收款收據(jù)，用以證實原告丁福如已按約支付購房款。被告石磊辯稱：上海市長寧區(qū)龍溪路189號801幢房屋系其與前妻王慧敏于11月購置產權房，因存在設計結構與質量問題無法居住，長久空置。，王慧敏與其妹王慧莉在未征得被告同意、且未辦理審批手續(xù)情況下，委托工程隊將上述房屋及地基全部拆除，開挖近600平方米地下室，最終建成涉訟房屋，現(xiàn)有面積1917平方米。與王慧敏離婚后，涉訟房屋歸被告全部，但被告對拆除、重建并不知情。涉訟房屋系被告在中國大陸地域唯一居住用房，作為美籍臺灣同胞，在不知道違法建筑不能出售情況下與原告丁福如訂立買賣協(xié)議，現(xiàn)長寧區(qū)土地管理局于10月18日對涉訟房屋作出行政查封，不予辦理過戶等手續(xù)。原告明知涉訟房屋系違法建筑，仍誘使被告進入房地產買賣程序。因原建筑已滅失，現(xiàn)在存在是違法建筑，原、被告訂立買賣協(xié)議屬無效協(xié)議，故不一樣意原告訴訟請求，并反訴請求確認房屋買賣協(xié)議無效。被告石磊提供以下證據(jù)：1.房地產權證及房屋買賣協(xié)議，用以證實被告石磊為涉訟房屋產權人，當初訂立買賣協(xié)議時，產權證上登記661.96平方米建筑已不存在；2.上海東湖物業(yè)管理企業(yè)明苑別墅管理處證實，用以證實拆除原有建筑重建非被告石磊所為，系被告前妻妹妹所為。3.照片，用以證實涉訟房屋現(xiàn)在情況；4.原建筑設計圖及現(xiàn)建筑設計圖，用以證實原建筑已不存在。5.房地產登記信息，用以證實涉訟房屋因附有違法建筑并結構相連被上海市長寧區(qū)房屋土地管理局限制辦理房地產轉移手續(xù)。原告丁福如對反訴辯稱：原、被告交易是產權證上記載房屋，被告石磊將房屋恢復原狀后即可推行，即使買賣協(xié)議不能推行亦不能就此認定協(xié)議無效。所以，不一樣意被告反訴請求。上海市長寧區(qū)人民法院依法組織了質證。被告石磊對原告丁福如提交證據(jù)真實性均無異議，但認為訂立《上海市房地產買賣協(xié)議》時涉訟房屋已不存在，且被告實際收到購房款只有100萬元。原告丁福如對被告石磊提交證據(jù)1、5真實性無異議，但對被告證實目標存異議，認為建筑物并未滅失，被告只需恢復原狀即可過戶。原告對證據(jù)3中現(xiàn)在房屋照片及證據(jù)4中原建筑設計圖真實性無異議，對證據(jù)2、證據(jù)3中原房屋照片及被告自行制作證據(jù)4中現(xiàn)建筑設計圖真實性有異議，且認為搭建行為發(fā)生在被告與其前妻婚姻關系存續(xù)期間，被告是否實際參加搭建與本案無關。上海市長寧區(qū)人民法院一審查明：被告石磊系涉訟房屋產權人，該房屋登記建筑面積661.96平方米，類型為花園住宅，土地總面積2052.9平方米。10月7日，原、被告訂立房屋買賣協(xié)議，約定原告丁福如受讓被告石磊涉訟房屋及該房屋占用范圍內土地使用權，被告房地產權證號為長002091，房屋類型花園住宅，建筑面積661.96平方米，該房屋占用范圍內土地使用權2052.9平方米，轉讓價款共計5600萬元；被告應于12月18日前騰出該房屋并通知原告進行驗收交接；11月8日前，雙方共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續(xù)；被告如未按約定期限將上述房屋交付（包含房地產交接及房地產權利轉移）給原告，應該向原告支付違約金，違約金按原告已付款日萬分之五計算，自協(xié)議約定交付日至實際交付日止；雙方應在訂立本協(xié)議并申請辦理公證手續(xù)后當日，經過上海中原物業(yè)顧問有限企業(yè)部分首期房價款100萬元，于10月10日支付剩下首付款萬元（該款項由中原企業(yè)代為保管至雙方進交易中心后轉付被告），尾款100萬元由中原企業(yè)暫為保管；原告以貸款方式支付剩下3500萬元。上述買賣協(xié)議經上海市東方公證處公證，公證處于10月7日經過房地產信息查詢系統(tǒng)向上海市房地產登記機構查詢，該房屋無抵押及其余權利受限制登記統(tǒng)計。被告石磊按約支付房款。10月18日，上海市長寧區(qū)房屋土地管理局向上海市長寧區(qū)交易中心發(fā)出附有違法建筑并結構相連房屋認定通知單，依照《上海市住宅物業(yè)管理要求》第四十二條第三款要求，不予辦理房地產轉移以及抵押登記手續(xù)。涉訟房屋所屬上海東湖物業(yè)管理企業(yè)明苑別墅管理處于11月10日證實涉訟房屋于被王慧敏（被告石磊前妻）妹妹王慧莉和她丈夫何建新拆除并重建，被告未參加這次違章拆建全過程。原、被告確認自雙方協(xié)商、達成協(xié)議至訴訟期間，涉訟房屋情況未發(fā)生過改變。訴訟期間，原告丁福如表示被告石磊可按現(xiàn)在現(xiàn)實狀況交付房屋，由原告自行恢復至房地產權證登記狀態(tài)，并負擔恢復費用，被告在房屋恢復后幫助原告辦理產權變更手續(xù)，并表示清楚現(xiàn)在行政機關對涉訟房屋產權轉移限制，也愿負擔對應風險，仍要求繼續(xù)推行買賣協(xié)議。上海市長寧區(qū)人民法院一審認為：本案爭議焦點有三：1.買賣協(xié)議是否有效；2.買賣協(xié)議能否繼續(xù)推行；3.怎樣認定被告石磊違約責任。涉訟買賣協(xié)議對標物坐落位置、建筑面積、房屋類型等約定，與不動產登記簿記載內容一致。該不動產登記簿記載內容具備公告、公信效力，首先表明被告為涉訟房屋登記權利人，依法享受該房屋全部權和土地使用權；另首先表明涉訟房屋登記信息具備權利正確性推定效力，可推定登記權利狀態(tài)、范圍與現(xiàn)實客觀狀態(tài)相符，善意相對人因信賴該登記正確性而與登記權利人訂立協(xié)議，該協(xié)議效力不因登記錯誤或權利內容狀態(tài)而受影響。原、被告訂立買賣協(xié)議時，即使房屋現(xiàn)實狀況已與登記信息不一致，但雙方在協(xié)議中記載仍是登記房屋情況，且被告石磊未舉證證實其于訂立買賣協(xié)議時，已將涉訟房屋現(xiàn)實狀況與登記信息不符事實如實通知原告丁福如。所以，原告對于本案糾紛發(fā)生無過失，應屬善意信賴不動產登記信息協(xié)議當事人，法律應該保護原告此種信賴利益，此亦系強化不動產公告、公信效力要求。即使涉訟房屋被行政機關限制交易，買賣協(xié)議推行可能存在障礙，但依照我國《物權法》區(qū)分標準，轉讓不動產協(xié)議，除法律另有要求或協(xié)議另有約定外，自協(xié)議成立時生效，未辦理無權登記，不影響協(xié)議效力，所以，不能因涉訟房屋過戶存在障礙就否定其買賣協(xié)議有效性。原、被告就涉訟房屋訂立買賣協(xié)議，不具備我國《協(xié)議法》第52條要求無效情形，應屬有效。關于涉訟買賣協(xié)議能否繼續(xù)推行問題。即使行政機關對涉訟房屋權利轉移作出限制，但物權未滅失，不能就此認定買賣協(xié)議法律上或實際上推行不能。行政機關限制交易目標在于督促違法行為人糾正違法行為，推行法律手續(xù)；被告即使未出售房屋，也應按照行政機關要求進行整改，使房屋恢復至正當狀態(tài)，恢復原狀系被告應盡行政法上義務。被告石磊明知涉訟房屋附有違法建筑仍予出售，應依老實信用標準全方面推行協(xié)議義務；對于涉訟房屋存在違法狀態(tài)，應自行采取對應方法給予消除后交付原告。經法院釋明，原告丁福如同意被告按現(xiàn)實狀況交付房屋，并自愿代替被告負擔恢復原狀義務，原告意思表示不違反法律、行政法規(guī)禁止性要求，亦符合行政機關執(zhí)法目標，法院給予準許。原告在恢復原狀時，房屋四至、外觀形狀、層高等應與登記內容一致，質量應符合國家要求建筑標準。被告應于原告恢復原狀、經過行政機關審查認可并撤消交易限制后再幫助原告辦理產權手續(xù)。現(xiàn)被告石磊未能按協(xié)議約定向原告丁福如交付涉訟房屋，應負擔對應違約責任。涉訟房屋被行政機關限制辦理產權轉移登記，原告明知此風險仍選擇繼續(xù)推行協(xié)議并自愿負擔恢復原狀義務，所以被告能否實現(xiàn)權利交付取決于涉訟房屋恢復情況及行政機關行政審查限制，故被告逾期交房違約責任應計算至實際交付房屋時止。原告所支付款項中萬，由中原企業(yè)代為保管至雙方進交易中心后再轉交被告，現(xiàn)原告已按約推行該付款義務，但因現(xiàn)在無法辦理過戶登記，中原企業(yè)向被告轉交條件還未成就，故違約金計算基數(shù)應以被告實際收到數(shù)額為標準。綜上，原告丁福如訴訟請求具備事實和法律依據(jù)，依法給予支持；被告石磊反訴請求于法無據(jù)，依法不予支持。據(jù)此，上海市長寧區(qū)人民法院依照《中華人民共和國協(xié)議法》第六條、第四十四條、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條之要求，于9月8日判決：一、被告石磊將涉訟房屋交付原告丁福如；二、被告石磊支付原告丁福如逾期交房違約金，以人民幣100萬元為本金，從11月9日至實際交付房屋時止，按每日萬分之五計算；三、被告石磊應于原告丁福如將涉訟房屋恢復至產權登記狀態(tài)且行政機關撤消上述房屋房地產轉移登記限制后幫助原告丁福如辦理上述房屋房地產權變更登記手續(xù)；四、原告丁福如支付被告石磊剩下購房款人民幣3500萬元；五、駁回被告石磊反訴請求。石磊不服一審判決，向上海市第一中級人民法院提起上訴，請求撤消原判，依法改判。主要理由是：1.一審判決認定事實有誤，被上訴人明知建筑物已被推倒重建，仍以產權登記內容為準與上訴人訂立協(xié)議，并非善意，且躲避法律。2.一審判決適使用方法律錯誤，現(xiàn)存建筑物是違法建筑，禁止買賣、過戶，買賣協(xié)議應屬無效。被上訴人丁福如辯稱，一審判決認定事實及適使用方法律正確。請求駁回上訴，維持原判。上海市第一中級人民法院經二審，確認了一審查明事實。上海市第一中級人民法院認為：行政機關已認定涉訟房屋是附有違法建筑并結構相連房屋，上訴人石磊認為涉訟房屋系重建房屋，但不能改變其違法性質。上訴人與被上訴人丁福如買賣涉訟房屋意思表示及交易價格系屬真實，結合不動產登記公告、公信效力，雙方訂立買賣協(xié)議當屬