第1章資產(chǎn)評估總論

27五月2023第1章資產(chǎn)評估總論章名稱章名稱1總論2資產(chǎn)評估的基本理論8無形資產(chǎn)評估3資產(chǎn)評估的基本方法9長期投資性資產(chǎn)評估4我國資產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和法律規(guī)范體系、準(zhǔn)則體系

10流動(dòng)資產(chǎn)評估11企業(yè)價(jià)值評估12資產(chǎn)評估報(bào)告5資產(chǎn)評估程序13以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估

6機(jī)器設(shè)備評估14國外評估準(zhǔn)則7房地產(chǎn)評估方法1基本內(nèi)容及結(jié)構(gòu)實(shí)務(wù)理論資產(chǎn)評估方法市場法收益法成本法翡翠手鐲評估的零售市場價(jià)值：1,800,000元

瘋狂的石頭專業(yè)基礎(chǔ)課：系統(tǒng)了解資產(chǎn)評估學(xué)的基本知識，初步掌握資產(chǎn)評估學(xué)的基本方法和基本評估技能，為進(jìn)一步學(xué)習(xí)相關(guān)課程和將來從事資產(chǎn)評估工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。本課程的具體目標(biāo)是：1、學(xué)習(xí)資產(chǎn)評估學(xué)的基本原理，了解資產(chǎn)評估的概念、目的、價(jià)值類型、假設(shè)和原則，掌握資產(chǎn)評估的基本方法，熟悉資產(chǎn)評估的工作程序。2、掌握機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物、土地使用權(quán)、無形資產(chǎn)、等專項(xiàng)資產(chǎn)和企業(yè)整體價(jià)值的評估技能。為后期的課程學(xué)習(xí)奠定基礎(chǔ)。3、熟悉資產(chǎn)評估報(bào)告的基本概念及基本制度，掌握資產(chǎn)評估報(bào)告書的制作技能，并能熟練應(yīng)用。4、熟練掌握相關(guān)資產(chǎn)評估案例。

2教學(xué)目標(biāo)和預(yù)期效果3課程銜接問題

本門課程的先修課程是經(jīng)濟(jì)學(xué)、會計(jì)學(xué)、財(cái)務(wù)管理、管理會計(jì)、成本會計(jì)、審計(jì)等課。

《資產(chǎn)評估學(xué)》，杭州：浙江人民出版社，2012年版?；蛘撸骸顿Y產(chǎn)評估》，北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2012年版。

4使用教材1.中國資產(chǎn)評估協(xié)會網(wǎng)站。2.《中國資產(chǎn)評估》期刊，中評協(xié)3.中國注冊會計(jì)師協(xié)會。4.國際評估準(zhǔn)則委員會網(wǎng)站。

5.中華人民共和國財(cái)政部：6.《中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——闡釋與應(yīng)用》，立信會計(jì)出版社，2009年。7.《中外資產(chǎn)評估準(zhǔn)則比較研究》，立信會計(jì)出版社，2012年。8.浙江財(cái)經(jīng)學(xué)院網(wǎng)絡(luò)課堂9.圖書館相關(guān)資源5參考資源6教學(xué)方法

本課程主要采用講授、討論交流相結(jié)合的教學(xué)方式。具體包括：①講授；②案例分析；③分組討論及辯論；④課外閱讀；

⑤6-9位同學(xué)創(chuàng)辦一家資產(chǎn)評估事務(wù)所（情景教學(xué)平臺、運(yùn)營、競爭、PK）；⑥其他（專項(xiàng)資產(chǎn)評估、作業(yè)等）。7考核方法課堂紀(jì)律和出勤情況20%課堂問答與討論20%課外練習(xí)20%期中考查40%平時(shí)40%期末考查60%合計(jì)100%第1章總論§1.1資產(chǎn)評估及其特點(diǎn)§1.2價(jià)值類型和評估目的§1.3資產(chǎn)評估與會計(jì)和審計(jì)的關(guān)系一、委托方及資產(chǎn)占有方簡介二、評估目的三、評估范圍和對象四、評估基準(zhǔn)日五、價(jià)值類型六、評估原則七、評估依據(jù)：法律依據(jù)、準(zhǔn)則依據(jù)及取價(jià)依據(jù)等。八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況：現(xiàn)場調(diào)查、資料收集與分析、評定估算等主要內(nèi)容。（評估線路、技術(shù)方法）九、評估假設(shè)十、評估結(jié)論。以文字和數(shù)字形式清晰說明評估結(jié)論。通常評估結(jié)論應(yīng)當(dāng)是確定的數(shù)值。經(jīng)與委托方溝通，評估結(jié)論可以使用區(qū)間值表達(dá)。十一、特別事項(xiàng)說明：如產(chǎn)權(quán)瑕疵、重大期后事項(xiàng)等。十二、評估報(bào)告使用限制說明：如不得被披露于公開媒體，使用有效期等。十三、評估報(bào)告日：形成最終專業(yè)意見的日期。十四、注冊資產(chǎn)評估師簽字蓋章、評估機(jī)構(gòu)蓋章和法定代表人或者合伙人簽字。盲人摸象與管窺一豹：一份簡略的資產(chǎn)評估報(bào)告（一）資產(chǎn)評估

1.定義（P2）

資產(chǎn)評估是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國家的法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關(guān)的程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)的方法，對資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。一、資產(chǎn)評估的定義§1.1資產(chǎn)評估及其特點(diǎn)資產(chǎn)評估在不同國家或地區(qū)英文表述？資產(chǎn)評估：valuation和appraisal表示。歐洲——valuation，重在量的評估，著眼于價(jià)值被計(jì)量、估計(jì)或預(yù)測的技術(shù)或方法，即估價(jià)。北美以及國際評估準(zhǔn)則——appraisal，重在質(zhì)的評估，《美國專業(yè)評估統(tǒng)一準(zhǔn)則》對appraisal解釋是形成價(jià)值的行為或過程。

我國：valuation、assetappraisal或assetvaluation。國外的評估對象通常表述為property（也能評估負(fù)債、損失和服務(wù)），范圍要大于asset。2.剖析（P1-2）（基本資產(chǎn)評估要素）

2242282341（1）評估主體（2）：法人和自然人——機(jī)構(gòu)和人員。誰來評估：國外：綜合評估機(jī)構(gòu)；專業(yè)性評估機(jī)構(gòu)；兼營機(jī)構(gòu)我國：資產(chǎn)評估公司；會計(jì)師事務(wù)所（不相容業(yè)務(wù)）（2）評估客體（評估對象）（2）：客體和內(nèi)容——被評估單位（經(jīng)濟(jì)主體）的經(jīng)濟(jì)資源或者被評估的資產(chǎn)。（3）評估依據(jù)（4）：經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)（合同、董事會決議等）、準(zhǔn)則依據(jù)、產(chǎn)權(quán)依據(jù)、取價(jià)依據(jù)。評估誰：企業(yè)資產(chǎn)有形資產(chǎn)：固定資產(chǎn)；機(jī)器設(shè)備；房地產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)；長期資產(chǎn)。無形資產(chǎn)：可確指無形資產(chǎn)（專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、版權(quán)、土地使用權(quán)、租賃權(quán)、許可證、專營權(quán)）；不可確指無形資產(chǎn)（商譽(yù)）。評估的標(biāo)準(zhǔn)是什么：法律、法規(guī)、經(jīng)濟(jì)行為文件、合同、協(xié)議、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則、會計(jì)準(zhǔn)則、經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、歷史成本、公允價(jià)值等。浪莎針織有限公司部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)評估項(xiàng)目八評估依據(jù)本次評估的依據(jù)主要包括經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)、準(zhǔn)則依據(jù)、產(chǎn)權(quán)依據(jù)、取價(jià)依據(jù)及其他依據(jù)，具體如下：（一）經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)2008年10月23日浪莎針織有限公司董事會決議。（二）準(zhǔn)則依據(jù)1、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》；2、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》3、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》；4、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估報(bào)告》；5、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估程序》；6、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——業(yè)務(wù)約定書》；7、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》；案例8、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——工作底稿》。（三）產(chǎn)權(quán)依據(jù)1、浪莎針織有限公司《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》；2、《土地使用權(quán)證》及其他產(chǎn)權(quán)證明文件。（四）取價(jià)依據(jù)1、義烏市人民政府義政發(fā)〔2005〕50號《關(guān)于公布義烏市基準(zhǔn)地價(jià)的通知》；2、義烏市人民政府義政〔2003〕76號《義烏市征用土地區(qū)片綜合價(jià)暫行規(guī)定》；3、浙江省人民政府浙政發(fā)〔2008〕38號《關(guān)于做好耕地占用稅征管工作的通知》；4、浙江省人民政府浙政發(fā)〔2008〕39號《關(guān)于調(diào)整耕地開墾費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知》；5、浙江省物價(jià)局浙價(jià)房[1995]384號文件《浙江省征地管理費(fèi)暫行辦法》；6、評估專業(yè)人員對資產(chǎn)核實(shí)、勘測、檢測、分析等搜集的佐證資料及市場調(diào)查資料。（五）其它參考資料1、資產(chǎn)占有單位提供的資產(chǎn)清查申報(bào)明細(xì)表；2、評估人員取得的現(xiàn)場勘察及其他有關(guān)資料；3、國家有關(guān)部門頒布的統(tǒng)計(jì)資料和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)資料，以及評估機(jī)構(gòu)收集的其他有關(guān)資料。（4）評估目的（2）：一般目的和特定目的。（5）評估原則（行為規(guī)范）（2）：工作原則、經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則。（6）評估程序（8）：開始準(zhǔn)備至結(jié)束的工作順序。包括8個(gè)基本環(huán)節(jié)。（7）評估價(jià)值類型（2）：市場價(jià)值和市場價(jià)值以外的價(jià)值（如清算價(jià)值等）。干什么？資產(chǎn)評估結(jié)果的具體用途：納稅、兼并、企業(yè)出售、企業(yè)清算、抵押貸款、擔(dān)保等。（8）評估方法（3）：市場法、收益法、成本法。（9）資產(chǎn)評估假設(shè)（4）：交易假設(shè)、公開市場假設(shè)、持續(xù)使用假設(shè)、清算假設(shè)。如何評前提條件（10）資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日（1）：資產(chǎn)評估價(jià)值對應(yīng)的時(shí)點(diǎn)。即資產(chǎn)評估的時(shí)間基準(zhǔn)。資產(chǎn)評估是對資產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格進(jìn)行估算。這一時(shí)點(diǎn)通常以“日（天）”來表示，被稱作評估基準(zhǔn)日，又稱估價(jià)期日。它是確定資產(chǎn)狀況和資產(chǎn)價(jià)值的基準(zhǔn)時(shí)間，也是評估結(jié)論開始成立的一個(gè)特定時(shí)日。資產(chǎn)的價(jià)格隨時(shí)間的變化而變化，不同的評估基準(zhǔn)日將產(chǎn)生不同的評估結(jié)果。何時(shí)價(jià)值？確定評估基準(zhǔn)日，一般應(yīng)考慮下列因素：（1）法律法規(guī)、政府相關(guān)主管部門、相關(guān)單位的有關(guān)規(guī)定。（2）評估基準(zhǔn)日盡可能接近經(jīng)濟(jì)行為的實(shí)現(xiàn)日（或交易結(jié)算日）；盡可能減少評估基準(zhǔn)日后的調(diào)整事項(xiàng)。（3）評估所需資料的可取得性、使用的方便性以及財(cái)務(wù)會計(jì)的結(jié)算制度；同時(shí)有利于合理選擇評估參數(shù)。（4）評估目的及對應(yīng)經(jīng)濟(jì)行為其他專業(yè)評估的基準(zhǔn)日。評估基準(zhǔn)日的表述方式為××××年××月××日。資產(chǎn)評估報(bào)告書摘要

浙東評估[2008]151號三、評估基準(zhǔn)日：2008年10月31日本著有利于保證評估結(jié)果有效地服務(wù)于評估目的，減少和避免評估基準(zhǔn)日后的調(diào)整事項(xiàng)，準(zhǔn)確劃定評估范圍，準(zhǔn)確高效地清查核實(shí)資產(chǎn)，合理選取評估作價(jià)依據(jù)的原則，選擇距評估目的計(jì)劃實(shí)現(xiàn)日較接近的基準(zhǔn)時(shí)間，由委托方確定本次評估基準(zhǔn)日為2008年10月31日。

四、評估目的：部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓浪莎針織有限公司擬轉(zhuǎn)讓部分土地資產(chǎn)，需聘請?jiān)u估機(jī)構(gòu)對擬轉(zhuǎn)讓的土地資產(chǎn)進(jìn)行評估，以提供該部分資產(chǎn)截止評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)值，從而為上述行為提供價(jià)值參考依據(jù)。案例五、評估對象和評估范圍：為浪莎針織有限公司擬轉(zhuǎn)讓的單項(xiàng)資產(chǎn)，具體對象為位于義烏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)三期楊村路208號宗地中西南角的部分土地，面積36,451.90平方米。資產(chǎn)帳面原值3,874,260.90元，凈值3,518,803.64元。

六、價(jià)值類型及其定義：本評估項(xiàng)目采用的資產(chǎn)價(jià)值類型為市場價(jià)值，市場價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方，在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫壓制的情況下，對在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易中，某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。

七、評估方法本公司評估人員對委托評估的資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地察看與核對，并進(jìn)行了必要的市場調(diào)查，履行了必要的評估程序，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成本逼近法對委托評估的土地資產(chǎn)進(jìn)行了評估。

八、評估結(jié)論浪莎針織有限公司委托評估資產(chǎn)的評估值為21,980,500元（人民幣貳仟壹佰玖拾捌萬零伍佰元整），與調(diào)整后賬面值3,518,803.64元相比，評估增值18,461,696.36元，增值率為524.66%。本評估結(jié)果不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象未來可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。

（二）資產(chǎn)

2008年，廈門大學(xué)資產(chǎn)評估研究中心博士生導(dǎo)師紀(jì)益成教授在內(nèi)蒙古錫林浩特第三屆全國資產(chǎn)評估理論與實(shí)踐研討會上專門做了“資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)概念”專題論述。

1.資產(chǎn)定義——橫看成嶺側(cè)成峰，遠(yuǎn)近高低各不同經(jīng)濟(jì)學(xué):資產(chǎn)是泛指特定經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制的,能夠給特定經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。會計(jì)學(xué):資產(chǎn)是指過去的交易或事項(xiàng)形成并由企業(yè)擁有或控制的資源,該資源預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益。評估學(xué):資產(chǎn)是指特定的權(quán)利主體擁有或控制的并能給特定的權(quán)利主體帶來未來經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。2.資產(chǎn)的基本特征在資產(chǎn)評估中要把握資產(chǎn)的三個(gè)基本特征（同時(shí)滿足）:

（1）必須是經(jīng)濟(jì)主體擁有或者控制的。如融資租入固定資產(chǎn)、土地使用權(quán)等。（2）能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源。（3）必須能夠以貨幣計(jì)量。如何區(qū)分資產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)、財(cái)富、資源？資產(chǎn)（Asset）是特定權(quán)利主體擁有或控制的能以貨幣計(jì)量的，并能給特定權(quán)利主體帶來未來經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。廣義的資產(chǎn)包括自然人、法人所占有或控制的一切資源，但不涉及資源的歸屬。財(cái)產(chǎn)（Property）指屬于國家、企業(yè)或個(gè)人的物質(zhì)財(cái)富及民事權(quán)利、義務(wù)的總和，它不僅涉及被擁有的某物而且還涉及其所有權(quán)的具體歸屬。財(cái)富（wealth）指具有價(jià)值的東西，如自然資源、物質(zhì)資源，它既可以是物質(zhì)的也可以是精神的，既可以是有形的也可以是無形的。資源（Resource）指生產(chǎn)資料或生活資料的天然來源，資源有廣義與狹義之分，狹義的資源僅指自然資源。

二、資產(chǎn)評估的種類和特點(diǎn)（一）資產(chǎn)評估的種類

1.按評估對象的構(gòu)成和獲利能力劃分單項(xiàng)資產(chǎn)評估整體資產(chǎn)評估建筑物評估/機(jī)器設(shè)備評估,等若干單項(xiàng)資產(chǎn)組成的資產(chǎn)綜合體/企業(yè)價(jià)值評估

2.按引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)行為劃分

資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估企業(yè)兼并評估企業(yè)出售評估企業(yè)改制評估股權(quán)重組評估中外合資/合作資產(chǎn)評估企業(yè)清算評估稅基評估抵押評估資產(chǎn)擔(dān)保評估債務(wù)重組評估3.按資產(chǎn)評估服務(wù)的對象、評估的內(nèi)容和評估者承擔(dān)的責(zé)任等方面劃分4.按資產(chǎn)評估面臨的條件、執(zhí)業(yè)過程中遵循資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的程度及其對評估報(bào)告披露的要求劃分評估評估復(fù)核評估咨詢完全資產(chǎn)評估限制性資產(chǎn)評估作業(yè)實(shí)務(wù)（二）資產(chǎn)評估的特點(diǎn)（4）（1）市場性：模擬市場條件→評定估算并報(bào)告。（2）公正性：

①程序正義。按公允、法定的準(zhǔn)則和規(guī)程進(jìn)行，公允的行為規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)范是公正性的技術(shù)基礎(chǔ)；

②等腰直角三角形。評估人員是與資產(chǎn)業(yè)務(wù)沒有利害關(guān)系的第三者，超然獨(dú)立、不偏不倚、中庸之道。（3）專業(yè)性：專門機(jī)構(gòu)、專業(yè)人員（勝任能力）。（4）咨詢性：資產(chǎn)評估結(jié)論是一種專業(yè)化的評估意見（權(quán)威人士、權(quán)威性），無強(qiáng)制效力；是一種決策參考。專業(yè)中介服務(wù)活動(dòng)資產(chǎn)評估關(guān)系人

正常：等腰直角三角型

討論：在合理假設(shè)的條件下，辯論資產(chǎn)評估關(guān)系人之間的關(guān)系。三、資產(chǎn)評估的功能和作用（一）資產(chǎn)評估的功能評價(jià)評值管理（二）基本作用咨詢作用管理作用鑒證作用固有功能輔助性和過渡性功能專業(yè)化估價(jià)意見，無強(qiáng)制執(zhí)行的效力國有資產(chǎn)管理；弱化趨勢價(jià)值的鑒別和舉證

CPA：財(cái)務(wù)報(bào)告的事實(shí)判斷。CPV：標(biāo)的資產(chǎn)的價(jià)值判斷。

§1.2

價(jià)值類型和評估目的

（一）價(jià)值類型的分類

不同的價(jià)值類型從不同的角度反映資產(chǎn)評估價(jià)值的屬性和特征。不僅在性質(zhì)上是不同的，在數(shù)量上往往也存在著較大差異。1.

以資產(chǎn)評估的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)形式表述的價(jià)值類型重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價(jià)和清算價(jià)值此種劃分標(biāo)準(zhǔn)基本上是沿襲了現(xiàn)代會計(jì)理論中關(guān)于資產(chǎn)計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的劃分方法和標(biāo)準(zhǔn)，將資產(chǎn)評估與會計(jì)的資產(chǎn)計(jì)價(jià)緊密地聯(lián)系在一起。一、價(jià)值類型2.從資產(chǎn)評估假設(shè)的角度:繼續(xù)使用價(jià)值、公開市場價(jià)值和清算價(jià)值。此種劃分方法有利于人們了解資產(chǎn)評估結(jié)果的假設(shè)前提條件，同時(shí)也強(qiáng)化了評估人員對評估假設(shè)前提條件的運(yùn)用。

3.從資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)劃分:抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、投資價(jià)值、清算價(jià)值、轉(zhuǎn)讓價(jià)值、交易價(jià)值、拍賣價(jià)值、租賃價(jià)值等。此種劃分方法強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要性，認(rèn)為有什么樣的資產(chǎn)業(yè)務(wù)就應(yīng)有什么樣的資產(chǎn)價(jià)值類型。

4.以所依據(jù)的市場條件,以及被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)劃分:

市場價(jià)值市場價(jià)值以外的價(jià)值

價(jià)值類型說明評估價(jià)值的含義，是評估價(jià)值質(zhì)的規(guī)定。

價(jià)值類型是必須的，資產(chǎn)評估過程開始就應(yīng)確定價(jià)值類型，價(jià)值類型指導(dǎo)資產(chǎn)評估過程始終。（二）資產(chǎn)評估中的市場價(jià)值與市場價(jià)值以外的價(jià)值

《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》：包括市場價(jià)值和市場價(jià)值以外的價(jià)值1．市場價(jià)值

市場價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。

《國際評估準(zhǔn)則》市場價(jià)值定義如下：自愿買方與自愿賣方在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場營銷之后，所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值的估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。

市場價(jià)值所依據(jù)的公開市場可能存在著區(qū)域、級次等的區(qū)分，也就是說資產(chǎn)評估中的市場價(jià)值可能存在著不同區(qū)域范圍的市場價(jià)值和不同級次的市場價(jià)值等。

教材：市場價(jià)值是指資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有可能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值的估計(jì)值。

具有的要件：①自愿的買方；②自愿的賣方；③評估基準(zhǔn)日；④以貨幣為單位表示；⑤公平交易；⑥資產(chǎn)在市場上有足夠的展示時(shí)間；⑦當(dāng)事雙方各自精明，謹(jǐn)慎行事?！絷P(guān)于公允價(jià)值的定義：買入價(jià)還是賣出價(jià)？熟悉情況的交易雙方是誰？市場定價(jià)還是企業(yè)特定價(jià)值？◆公允價(jià)值信息披露不夠透明：市場參與者：相互獨(dú)立？數(shù)據(jù)通暢性及基礎(chǔ)設(shè)施支持程度2．市場價(jià)值以外的價(jià)值類型

也稱非市場價(jià)值、其他價(jià)值，《國際評估準(zhǔn)則》并沒有直接定義市場價(jià)值以外的價(jià)值，而是指出凡不符合市場價(jià)值定義條件的資產(chǎn)價(jià)值類型都屬于市場價(jià)值以外的價(jià)值。

市場價(jià)值以外的價(jià)值是一系列不符合資產(chǎn)市場價(jià)值定義條件的價(jià)值形式的總稱或組合。如在用價(jià)值、投資價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、拆遷補(bǔ)償價(jià)值、清算價(jià)值、殘余價(jià)值等。2．市場價(jià)值以外的價(jià)值類型劃分標(biāo)準(zhǔn)有以下幾個(gè)方面：資產(chǎn)評估時(shí)所依據(jù)的市場條件，是公開市場條件還是非公開市場條件；資產(chǎn)評估時(shí)所依據(jù)的被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)，是正常使用（最佳使用）還是非正常使用；評估時(shí)所使用的信息資料及其相關(guān)參數(shù)的來源，使用的是公開市場的信息數(shù)據(jù)還是非公開市場的信息數(shù)據(jù)。2．市場價(jià)值以外的價(jià)值類型資產(chǎn)評估實(shí)務(wù)中使用頻率較高的市場價(jià)值以外的價(jià)值類型主要有：

（1）投資價(jià)值。指評估對象對于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或者某一類投資者所具有的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，亦稱特定投資者價(jià)值。（2）在用價(jià)值。指將評估對象作為企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)按其正在使用方式和程度及其對所屬企業(yè)的貢獻(xiàn)的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。（3）清算價(jià)值。指在評估對象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。（4）殘余價(jià)值。指機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價(jià)值估計(jì)數(shù)額。

3．特定評估業(yè)務(wù)評估結(jié)論的價(jià)值類型（5）以稅收為目的的資產(chǎn)評估：稅法等→課稅價(jià)值。以保險(xiǎn)為目的的資產(chǎn)評估：保險(xiǎn)法等→保險(xiǎn)價(jià)值。以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估：會計(jì)準(zhǔn)則等→公允價(jià)值、現(xiàn)值、可變現(xiàn)凈值、重置成本等。

以抵（質(zhì)）押為目的的資產(chǎn)評估：擔(dān)保法等→抵押價(jià)值。以拆遷補(bǔ)償為目的的資產(chǎn)評估：相關(guān)法律法規(guī)→拆遷補(bǔ)償價(jià)值。4．價(jià)值類型選擇的要求■某些特定評估業(yè)務(wù)評估結(jié)論的價(jià)值類型可能會受到相關(guān)法律、法規(guī)或者契約的約束，這些評估業(yè)務(wù)的評估結(jié)論應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律、法規(guī)或者契約等的規(guī)定選擇評估結(jié)論的價(jià)值類型?！鱿嚓P(guān)法律、法規(guī)或者契約沒有規(guī)定的，可以根據(jù)實(shí)際情況選擇市場價(jià)值或者市場價(jià)值以外的價(jià)值類型，并予以定義。（三）價(jià)值類型的選擇和使用

（1）市場價(jià)值。當(dāng)CPV所執(zhí)行的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)對市場條件和評估對象的使用等并無特別限制和要求時(shí)，CPV通常應(yīng)當(dāng)選擇市場價(jià)值作為評估結(jié)論的價(jià)值類型。CPV在確定市場價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)知曉同一資產(chǎn)在不同市場的價(jià)值可能存在差異。（2）投資價(jià)值。CPV執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，當(dāng)評估業(yè)務(wù)針對的是特定投資者或者某一類投資者，并在評估業(yè)務(wù)執(zhí)行過程中充分考慮并使用了僅適用于特定投資者或者某一類投資者的特定評估資料和經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)時(shí)，CPV通常應(yīng)當(dāng)選擇投資價(jià)值作為評估結(jié)論的價(jià)值類型。（3）在用價(jià)值。CPV執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，評估對象是企業(yè)或者整體資產(chǎn)中的要素資產(chǎn)，并在評估業(yè)務(wù)執(zhí)行過程中只考慮了該要素資產(chǎn)正在使用的方式和貢獻(xiàn)程度，沒有考慮該資產(chǎn)作為獨(dú)立資產(chǎn)所具有的效用及在公開市場上交易等對評估結(jié)論的影響，CPV通常應(yīng)當(dāng)選擇在用價(jià)值作為評估結(jié)論的價(jià)值類型。（4）清算價(jià)值。CPV執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，當(dāng)評估對象面臨被迫出售、快速變現(xiàn)或者評估對象具有潛在被迫出售、快速變現(xiàn)等情況時(shí)，CPV通常應(yīng)當(dāng)選擇清算價(jià)值作為評估結(jié)論的價(jià)值類型。（5）殘余價(jià)值。CPV執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，當(dāng)評估對象無法或者不宜整體使用時(shí)，CPV通常應(yīng)當(dāng)考慮評估對象的拆零變現(xiàn)，并選擇殘余價(jià)值作為評估結(jié)論的價(jià)值類型。二、評估目的1、資產(chǎn)評估的一般目的資產(chǎn)在評估時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值公允市價(jià)、公允價(jià)格。國際會計(jì)準(zhǔn)則委員會（IASB）“公允價(jià)值為交易雙方在公平交易中可接受的資產(chǎn)或債權(quán)價(jià)值”。公允價(jià)值的計(jì)量有四個(gè)層次：第一層是直接使用可獲得的市場價(jià)格；第二層，如不能獲得市場價(jià)格，則應(yīng)使用公認(rèn)的模型估算市場價(jià)格；第三層是實(shí)際支付價(jià)格（無依據(jù)證明其不具有代表性）；第四層允許使用企業(yè)特定數(shù)據(jù)，該數(shù)據(jù)應(yīng)能被合理估算，并且與市場預(yù)期不沖突。

公允價(jià)值等級按照參照信息的優(yōu)先秩序?qū)⒂脕砉烙?jì)公允價(jià)值的估價(jià)方法分為三個(gè)等級。1.等級一的參照信息：是市場信息，反映的是在計(jì)量日，相同資產(chǎn)或負(fù)債在活躍市場上的報(bào)價(jià)?；钴S市場是指在該市場上資產(chǎn)和負(fù)債交易頻率和規(guī)模都足以提供持續(xù)經(jīng)營下的價(jià)格信息?；钴S市場上的報(bào)價(jià)提供了最可靠的公允價(jià)值估計(jì)參考。2.等級二的參照信息：指不包括在等級一中的，對于資產(chǎn)或負(fù)債可觀察的，直接或間接的市場信息。包括：活躍市場中有類似資產(chǎn)或負(fù)債的報(bào)價(jià)；在非活躍市場中有相同資產(chǎn)或負(fù)債的報(bào)價(jià)；等等。3.等級三的參照信息：是不可觀察的資產(chǎn)或負(fù)債的信息。不可觀察信息在可觀察信息不能得到，在計(jì)量日資產(chǎn)或負(fù)債的市場活動(dòng)很少的情形下使用。中國《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》：公允價(jià)值計(jì)量規(guī)定了一些條件：（1）資產(chǎn)存在活躍市場的，應(yīng)當(dāng)以市場中的交易價(jià)格作為公允價(jià)值；（2）資產(chǎn)本身不存在活躍市場，但類似資產(chǎn)存在活躍市場的。應(yīng)當(dāng)以類似資產(chǎn)的交易價(jià)格為基礎(chǔ)確定公允價(jià)值；（3）對于不存在同類或類似資產(chǎn)可比市場交易的資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)采用估值技術(shù)確定其公允價(jià)值。2、資產(chǎn)評估的特定目的資產(chǎn)業(yè)務(wù)對評估結(jié)果用途的具體要求1．資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指資產(chǎn)擁有單位有償轉(zhuǎn)讓其擁有的資產(chǎn)，通常是指轉(zhuǎn)讓非整體性資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為。2．企業(yè)兼并。企業(yè)兼并是指一個(gè)企業(yè)以承擔(dān)債務(wù)、購買、股份化和控股等形式有償接收其他企業(yè)的產(chǎn)權(quán)，使被兼并方喪失法人資格或改變法人實(shí)體的經(jīng)濟(jì)行為。3．企業(yè)出售。企業(yè)出售是指獨(dú)立核算的企業(yè)或企業(yè)內(nèi)部的分廠、車間及其他整體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出售的行為。4．企業(yè)聯(lián)營。企業(yè)聯(lián)營是指國內(nèi)企業(yè)、單位之間以固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)、無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)投入組成各種形式的聯(lián)合經(jīng)營實(shí)體的行為。5．股份經(jīng)營。股份經(jīng)營是指資產(chǎn)占有單位實(shí)行股份制經(jīng)營方式的行為，包括法人持股、內(nèi)部職工持股、向社會發(fā)行不上市股票和上市股票。6．中外合資、合作。中外合資、合作是指我國的企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織與外國企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人在我國境內(nèi)舉辦合資或合作經(jīng)營企業(yè)的行為。7．企業(yè)清算。包括破產(chǎn)清算、終止清算和結(jié)業(yè)清算。8．擔(dān)保。擔(dān)保是指資產(chǎn)占有單位，以本企業(yè)的資產(chǎn)為其他單位的經(jīng)濟(jì)行為擔(dān)保，并承擔(dān)連帶責(zé)任的行為。擔(dān)保通常包括抵押、質(zhì)押、保證等。9．企業(yè)租賃。企業(yè)租賃是指資產(chǎn)占有單位在一定期限內(nèi)，以收取租金的形式，將企業(yè)全部或部分資產(chǎn)的經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營使用者的行為。10．債務(wù)重組。債務(wù)重組是指債權(quán)人按照其與債務(wù)人達(dá)成的協(xié)議或法院的裁決同意債務(wù)人修改債務(wù)條件的事項(xiàng)。11．引起資產(chǎn)評估的其他合法經(jīng)濟(jì)行為?！?.3資產(chǎn)評估與會計(jì)和審計(jì)的關(guān)系

（一）資產(chǎn)評估與會計(jì)的聯(lián)系資產(chǎn)的會計(jì)計(jì)價(jià)和財(cái)務(wù)報(bào)告利用資產(chǎn)評估的結(jié)論；資產(chǎn)評估需要參考會計(jì)數(shù)據(jù)資料。

（二）資產(chǎn)評估與審計(jì)的聯(lián)系資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)清查階段，會借鑒或采納審計(jì)的方法；流動(dòng)資產(chǎn)和負(fù)債的評估有相當(dāng)部分是借鑒審計(jì)的方法；企業(yè)價(jià)值評估中，會用到經(jīng)審計(jì)后的財(cái)務(wù)報(bào)告及相關(guān)數(shù)據(jù)。一、資產(chǎn)評估與會計(jì)和審計(jì)的聯(lián)系（一）資產(chǎn)評估與會計(jì)的區(qū)別（4）1.職能不同。會計(jì)：反映（核算）和監(jiān)督；資產(chǎn)評估：評價(jià)、評值、管理2.計(jì)價(jià)基礎(chǔ)不同。會計(jì)：歷史成本；資產(chǎn)評估：效用和市場價(jià)值。3.計(jì)量方法不同。會計(jì)：核算；資產(chǎn)評估：核算、預(yù)期收益折現(xiàn)、市場售價(jià)類比等4.總體目標(biāo)不同。會計(jì)：企業(yè)管理、會計(jì)核算和會計(jì)信息披露服務(wù)資產(chǎn)評估：資產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)變動(dòng)

二、資產(chǎn)評估與會計(jì)和審計(jì)的區(qū)別（二）資產(chǎn)評估與審計(jì)的區(qū)別1.目的（目標(biāo)）不同。

審計(jì)：財(cái)務(wù)報(bào)告事實(shí)判斷，真實(shí)性、公允性；資產(chǎn)評估：資產(chǎn)價(jià)值判斷，參考性、咨詢性。2.原則不同。審計(jì)：公正、防護(hù)和建設(shè)三大專業(yè)原則資產(chǎn)評估：供求、替代、貢獻(xiàn)、預(yù)期等基本經(jīng)濟(jì)原則3.專業(yè)知識基礎(chǔ)不同。審計(jì)：會計(jì)學(xué)、稅法及其他經(jīng)濟(jì)法規(guī)等；資產(chǎn)評估：除經(jīng)濟(jì)學(xué)、法律、會計(jì)學(xué)外，建筑工程、機(jī)械4.業(yè)務(wù)處理標(biāo)準(zhǔn)不同。審計(jì)：以彼之道，還施彼身。資產(chǎn)評估：六脈神劍、凌波微步。市場價(jià)值與歷史成本二、資產(chǎn)評估與會計(jì)和審計(jì)的區(qū)別＋評估資產(chǎn)評估資產(chǎn)＝有價(jià)值的經(jīng)濟(jì)資源評議估價(jià)評議估計(jì)經(jīng)濟(jì)資源價(jià)值的一系列活動(dòng)過程?；仡櫯c新解練習(xí)題

“不看節(jié)目看廣告，不看內(nèi)容看廣告”是資產(chǎn)評估界的口頭禪。一般而言，評估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)來源主要包括：中介機(jī)構(gòu)推薦；慕名而來；直接接觸潛在客戶；老客戶；全球網(wǎng)絡(luò)互薦。而“直接接觸潛在客戶”主要是依據(jù)廣告、報(bào)刊和道聽途說，等等，如那家公司目前經(jīng)營績效不錯(cuò)、準(zhǔn)備上市，那家公司準(zhǔn)備合并、重組，等等。你是否贊成這種說法？為什么？尋找一份有大量廣告的報(bào)紙，嘗試尋找資產(chǎn)評估的“商機(jī)”。

TheEndManyThanks！閱讀課后所給定的文獻(xiàn)資料，闡釋以下問題：1、價(jià)值與價(jià)格的區(qū)別與聯(lián)系。2、如何理解資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)。3、資產(chǎn)評估與會計(jì)、審計(jì)的關(guān)系。4、評估師應(yīng)具備的職業(yè)能力框架。案例導(dǎo)入：

合理評估二手房自降10萬元

[提要]房源：蘋果社區(qū)地理位置：朝陽區(qū)百子灣路32號(國貿(mào)沿三環(huán)向南300米至百子灣路口向東300米)建筑面積：112平方米套內(nèi)面積：89.3平方米戶型：2室1廳1衛(wèi)樓層：6/30性質(zhì)：商品房房源：蘋果社區(qū)[提要]地理位置：朝陽區(qū)百子灣路32號(國貿(mào)沿三環(huán)向南300米至百子灣路口向東300米)朝向：正南向結(jié)構(gòu)：鋼混建成年代：2005年裝修情況：精裝修物業(yè)費(fèi)：2.68元/平方米/月總價(jià)：112萬元業(yè)主吳先生因家庭原因，決定把入住不久的一套商品房轉(zhuǎn)讓。在吳先生看來，自己這套位于蘋果社區(qū)的房產(chǎn)，各項(xiàng)條件都不錯(cuò)，而且建成年代在2005年，還是精裝修，售價(jià)122萬元應(yīng)該算是厚道了。但