商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目輕資產(chǎn)操作路徑與合作模式

商業(yè)地產(chǎn)目前四大趨勢(shì)明朗，包括：并購(gòu)與倒閉、輕資產(chǎn)與技術(shù)輸出、區(qū)域商業(yè)與社區(qū)商業(yè)分野、標(biāo)準(zhǔn)化與特色化并舉時(shí)代，全國(guó)級(jí)商業(yè)大集團(tuán)已成形，區(qū)域級(jí)商業(yè)其中，商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)浪潮奔涌了七年有余。入局的玩家，各路殺來(lái)；運(yùn)營(yíng)的模式，豐富具象。但萬(wàn)變不離其宗，企業(yè)運(yùn)營(yíng)力是基礎(chǔ)，戰(zhàn)略選擇則成關(guān)鍵。輕資產(chǎn)模式落地到具體戰(zhàn)術(shù)上，以實(shí)現(xiàn)路徑、管理模式及企業(yè)實(shí)踐為參考點(diǎn)，才能跑贏這場(chǎng)戰(zhàn)術(shù)。01、源于資產(chǎn)的收入——持有方的財(cái)產(chǎn)性收入02、源于服務(wù)的收入——運(yùn)營(yíng)方提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)的收入通過(guò)拆解單個(gè)購(gòu)物中心的收入與成本，可全面概覽商業(yè)根據(jù)興業(yè)證券的調(diào)研，重資產(chǎn)模式下，購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、物管團(tuán)隊(duì)由業(yè)主方組建，全面負(fù)責(zé)整個(gè)購(gòu)物中心的日常管理。營(yíng)業(yè)收入為業(yè)主方所得，相應(yīng)的業(yè)主方也需承擔(dān)購(gòu)物中心的日常經(jīng)營(yíng)支出。購(gòu)物中心收入端主要來(lái)源于租金收入(占比66%)、物管收入(占比21%)；支出端分為物管支出(占比17%)、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用支出(推廣支出+客戶關(guān)系支出占比10%)、行政管理支出(占比6%)輕資產(chǎn)模式下，商管公司通過(guò)品牌及管理輸出服務(wù)或委托管理服務(wù)的模式為業(yè)主方提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理服務(wù)，進(jìn)而收取一定的管理服務(wù)費(fèi)。兩種模式對(duì)照，最大的不同在于收入來(lái)源，以及是否承擔(dān)在管項(xiàng)目全部的運(yùn)營(yíng)成本。往下延伸，是否承擔(dān)物業(yè)建造成本、掌握物業(yè)所有權(quán)，是判斷輕重資產(chǎn)模式的最國(guó)信證券認(rèn)為，上述三大輕資產(chǎn)路徑：從上到下，越來(lái)越輕。而路徑三則是目前最為主流的輕資產(chǎn)打法。1轉(zhuǎn)讓自持項(xiàng)目股權(quán)出售在營(yíng)項(xiàng)目股權(quán)，將重資產(chǎn)項(xiàng)目輕資產(chǎn)化，可盡快收回投資成本或變現(xiàn)資產(chǎn)增值收益?；趯?duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的看多，目前采取該路徑的房企大多只出售部分股權(quán)，保持權(quán)和管理權(quán)。在美國(guó)、日本、新加坡等發(fā)達(dá)國(guó)家的成熟市場(chǎng)，房企旗下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓可通過(guò)發(fā)行公募REITs實(shí)現(xiàn)。目前，中國(guó)內(nèi)地尚未出臺(tái)針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的REITs政策，嘗試境外REITs外，也可借助類(lèi)REITs、CMBS或經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸實(shí)現(xiàn)抵押融資，盤(pán)活存量資產(chǎn)。2引入合作方或直投機(jī)構(gòu)出資建造新項(xiàng)目，主要負(fù)責(zé)運(yùn)有豐富的建造和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的房企，能找到有資金或土地資源優(yōu)勢(shì)的公司合作開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，雙方各取所需，前者還可賺取商業(yè)運(yùn)管服務(wù)收入。合作開(kāi)發(fā)與資金成本低的金融機(jī)構(gòu)合作。例如，龍湖與海外低成本資金合作。海外資金方，認(rèn)可中國(guó)商業(yè)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿Γ珱](méi)有自行開(kāi)發(fā)建設(shè)管理商業(yè)地產(chǎn)的能力；而龍湖可以少投入資金開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，卻能賺取全部運(yùn)營(yíng)管理與拿地有優(yōu)勢(shì)的本地公司合作。例如，萬(wàn)達(dá)與村鎮(zhèn)集體、城投公司和區(qū)域房企合作。合作方出地又出項(xiàng)目的投資資金，萬(wàn)達(dá)不出錢(qián)，只輸出“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”品牌并負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)建造。項(xiàng)目建成后，萬(wàn)達(dá)與合作方簽署租賃協(xié)議以獲取購(gòu)物中心的使用權(quán)，通常其能分享項(xiàng)目30%的物業(yè)凈收入(NOI)。小股操盤(pán)對(duì)項(xiàng)目的控股權(quán)低于50%(實(shí)際上通常不會(huì)超過(guò)20%)，獲得運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的管理費(fèi)和股權(quán)分紅。3分拆商管業(yè)務(wù)板塊，接管母公司項(xiàng)目并拓展第三方在營(yíng)項(xiàng)目承接母公司及兄弟公司項(xiàng)目管理運(yùn)營(yíng)需求對(duì)被分拆的商管服務(wù)公司來(lái)說(shuō)，運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)都是從母公司的項(xiàng)目中鍛煉出來(lái)的，通常最基礎(chǔ)的業(yè)務(wù)收入就來(lái)自于承接母公司及兄弟公司的項(xiàng)目管理運(yùn)營(yíng)服務(wù)。一般為委托管理模式，全面負(fù)責(zé)整個(gè)購(gòu)物中心的日常管理。當(dāng)持有方?jīng)Q定將資產(chǎn)委托給另一方進(jìn)行管理時(shí)，對(duì)委托方來(lái)說(shuō)就是輕資產(chǎn)模式。直接向第三方商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目輸出管理輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商向第三方商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目輸出運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，按照提供的服務(wù)類(lèi)別獲得對(duì)應(yīng)的收入，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有固定收入、租金收入/物業(yè)經(jīng)營(yíng)凈收益的抽成等。這當(dāng)中，視乎是否投入部分資金，可具體分為：“輕重模式”和“輕輕模式”。4較重模式：投入部分資金，但不100%控股項(xiàng)目收/并購(gòu)第三方輕資產(chǎn)平臺(tái)公司或成立合資商管公司。即與業(yè)主方公司成立商管公司管理運(yùn)營(yíng)。通常，該模式適用的場(chǎng)景是，資產(chǎn)股權(quán)復(fù)雜、難以剝離或政府對(duì)國(guó)企的特殊要求等。根據(jù)合作協(xié)議，參與者需要投入商管公司對(duì)應(yīng)的股權(quán)資本金，收回的是商管公司的股權(quán)分紅，而管理費(fèi)的收取則視協(xié)議條款而定。例如，寶龍商業(yè)上市后，以4055萬(wàn)元收購(gòu)了浙江第一的輕資產(chǎn)商業(yè)管理公司浙江星匯60%股權(quán)，增加了在管面積及運(yùn)營(yíng)收入，擴(kuò)展了“二房東”整租，即整租商業(yè)物業(yè)，然后進(jìn)行裝修和散租。比如，深圳龍崗的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，投入的是一次性裝修改造成本以及每年的業(yè)主場(chǎng)地租金，獲取的是租金收益。5較輕模式模式：不投入任何資金，只負(fù)責(zé)商業(yè)運(yùn)營(yíng)品牌及管理輸出：即授權(quán)使用管理方的商業(yè)品牌，管理方負(fù)責(zé)搭建管理團(tuán)隊(duì)并負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理，收取的管理費(fèi)=租金收入*低固定比例+運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)*高固定比例。這種保底+超額利潤(rùn)分成的模式，很好地平衡了業(yè)主方和管理方的利潤(rùn)分成，能督促管理方努力提升商業(yè)業(yè)績(jī)。管理輸出或商業(yè)咨詢：不采用管理方的商業(yè)品牌，主要輸出管理方的管理團(tuán)隊(duì)及運(yùn)營(yíng)能力。比如，今年華潤(rùn)萬(wàn)象生活在深圳拿下的兩個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目——與懷德股份合作寶安福永項(xiàng)目，與合正集團(tuán)合作龍崗龍騰項(xiàng)目，均為路徑三之下，不同的模式實(shí)質(zhì)上對(duì)應(yīng)不同的發(fā)展階段，由市場(chǎng)上不同的業(yè)主方與商管公司磋商而來(lái)。輕資產(chǎn)合作模式時(shí)下，商業(yè)地產(chǎn)圈內(nèi)，尚未有一套成熟統(tǒng)一的輕資產(chǎn)戰(zhàn)在萬(wàn)達(dá)喊出全面輕資產(chǎn)前，國(guó)內(nèi)的百貨運(yùn)營(yíng)商和第三方商管公司早已下場(chǎng)實(shí)踐輕資產(chǎn)打法。但目前，具有全國(guó)影響力的商管公司，多是由開(kāi)發(fā)商延伸發(fā)展而來(lái)。他們依托于公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，形成自己的商業(yè)管理公司，并以明星、標(biāo)桿項(xiàng)目迅速打響知名度與品牌力。不同的模式之間，實(shí)質(zhì)上是收入與成本如何切分，以及承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)與收益分成的問(wèn)題。以目前唯一上市的純粹商管公司——星盛商業(yè)為例，可清晰看到個(gè)中差異。瞅準(zhǔn)中國(guó)龐大的輕資產(chǎn)合作需求市場(chǎng)，各類(lèi)商管公司都會(huì)有一套獨(dú)屬于自己的篩選標(biāo)準(zhǔn)，比如體量、城市級(jí)別和區(qū)位等，且由于其資源稟賦和發(fā)展目標(biāo)各異，對(duì)管理模式的選擇呈現(xiàn)出不同的偏好與規(guī)律。實(shí)力越強(qiáng)，名氣越大，談判的籌碼越多。-結(jié)語(yǔ)-據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2021年底，29個(gè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)(有輕資產(chǎn)輸出業(yè)務(wù)，且總在管面積≥10萬(wàn)㎡)共有388個(gè)已開(kāi)業(yè)在管輕資產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目。而至今年3月底，這一數(shù)字已經(jīng)攀升至417個(gè)(包括今年計(jì)劃開(kāi)業(yè)項(xiàng)目)。在統(tǒng)計(jì)的417個(gè)樣本中，萬(wàn)達(dá)商管旗下的輕資產(chǎn)項(xiàng)目，多達(dá)97個(gè)。全面轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的萬(wàn)達(dá)商管現(xiàn)在已是業(yè)內(nèi)的一家巨無(wú)霸企業(yè)，截止2020年末，其在管商業(yè)項(xiàng)目面積在中國(guó)以及全球皆排第一，并超過(guò)國(guó)內(nèi)第二名至第十名而去年入局的“新秀”龍湖，在上海五角場(chǎng)商圈布局輕資產(chǎn)項(xiàng)目之后，又在蘇州科技城落下一子。按照計(jì)劃，重慶等城市亮相，同時(shí)還有不少于5個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目落地。數(shù)據(jù)來(lái)源/弗若斯特沙利文長(zhǎng)期以來(lái)，由于商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)率顯著低于