預(yù)查封及商品房買賣合同解除法律問(wèn)題研究

商品房預(yù)售制下，買受人并不具備辦理商品房所有權(quán)登記的現(xiàn)實(shí)條件，因而只能對(duì)預(yù)售商品房享有物權(quán)期待權(quán)。在此背景下，若買受人財(cái)務(wù)狀況惡化導(dǎo)致其他債權(quán)人對(duì)買受人所購(gòu)買的預(yù)售商品房采取強(qiáng)制執(zhí)行措施，因買受人對(duì)該預(yù)售商品房并不享有所有權(quán)，所以該強(qiáng)制措施只能是預(yù)查封。即針對(duì)預(yù)售商品房預(yù)查封是指對(duì)已經(jīng)履行合同備案登記手續(xù)但尚未進(jìn)行物權(quán)登記手續(xù)，被執(zhí)行人享有物權(quán)期待權(quán)的房屋所采取的強(qiáng)制控制措施?，F(xiàn)如今的預(yù)售商品房交易市場(chǎng)，買受人選擇通過(guò)按揭貸款的方式向開(kāi)發(fā)商支付購(gòu)房款已成為了絕大多數(shù)人的選擇。在此交易模式下買受人需要按期向貸款銀行償還貸款本息，且由開(kāi)發(fā)商為買受人的銀行貸款提供階段性擔(dān)保責(zé)任。在此期間，若買受人財(cái)務(wù)狀況惡化，案涉商品房不僅被買受人的其他債權(quán)人申請(qǐng)預(yù)查封，買受人也未履行按揭貸款合同約定的還款義務(wù)，造成開(kāi)發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，開(kāi)發(fā)商能否行使合同解除權(quán)以及解除后的法律效果如何？對(duì)此，司法實(shí)踐中常出現(xiàn)同案不同判的現(xiàn)象。一司法實(shí)踐中的類案不同判(一)預(yù)查封期間開(kāi)發(fā)商可以解除商品房買賣合同(2020)蘇1183民初883號(hào)江蘇永和置業(yè)限公司與任廣院對(duì)涉案房屋的查封行為不影響永和公司依據(jù)《商品房買賣合同》的約定行使合同解除權(quán)。由于薛萬(wàn)金未能按約歸還銀行按揭借款，銀行要求為薛萬(wàn)金購(gòu)房提供階段性擔(dān)保的永和公司承擔(dān)保證責(zé)任，永和公司代為清償了薛萬(wàn)金所欠銀行的全部借款本息后，解除合同的條件已日向鎮(zhèn)江仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁要求解除該合同，符合法律規(guī)定及合同約定。 (2017)浙10民終825號(hào)浙江光大置業(yè)有限公司與史金惠案外人執(zhí)行異議之訴糾紛上訴案中，法院認(rèn)為：人民法院的預(yù)查封措施雖具有固定權(quán)利現(xiàn)狀、排除物權(quán)變動(dòng)的效力，但該措施本身并不改變涉案房產(chǎn)的物權(quán)歸屬，故法院預(yù)查封的對(duì)象并非房屋權(quán)屬本身，而是被執(zhí)行人基于商品房買賣合同享有的期待性財(cái)產(chǎn)權(quán)利，并且該種財(cái)產(chǎn)權(quán)利會(huì)隨著合同履行狀況發(fā)生變化而具有不確定性。本案中，原審第三人未能按時(shí)償還按揭貸款，且已向上訴人光大置業(yè)明確表明自己收入降低無(wú)力按時(shí)還貸并提出退房要求，該種意思表示符合《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第(四)項(xiàng)“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”情形，上訴人光大置業(yè)可行使法定解除權(quán)解除雙方之前訂立的(二)預(yù)查封期間開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)解除商品房買賣合同(2017)蘇09民終3684號(hào)江蘇創(chuàng)世紀(jì)置業(yè)有限公司與唐騰飛、李春蘭商品房買賣合同糾紛一案中，法院認(rèn)為：因唐騰飛、李春蘭未能按約支付購(gòu)房款，對(duì)涉案房屋尚欠房款，創(chuàng)世紀(jì)公司已向法院起訴明確要求唐騰飛、李春蘭履行給付房款的義務(wù)，并經(jīng)法院生效判決確認(rèn)。因唐騰飛、李春蘭未能按約歸還銀行貸款導(dǎo)致創(chuàng)世紀(jì)公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任后，創(chuàng)世紀(jì)公司有權(quán)依據(jù)法律規(guī)定向在唐騰飛、李春蘭未能按約支付房款的情形下，已選擇繼續(xù)履行商品房買賣合同并要求唐騰飛、李春蘭支付購(gòu)房款，其無(wú)權(quán)再要求解除與唐騰飛、李春蘭之間的買賣合同。創(chuàng)世紀(jì)公司主張其在對(duì)唐騰飛、李春蘭承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后對(duì)所涉買賣合同享有法定解除權(quán)缺乏法律依據(jù)。(2014)蘇民終字第203號(hào)郭明燕、江蘇馬會(huì)置業(yè)有限從其適用的情形來(lái)看，其查封的對(duì)象是被查封人基于一個(gè)有效的房屋買賣合同所享有的債權(quán)，即房屋交付請(qǐng)求權(quán)和所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記請(qǐng)求權(quán)。預(yù)查封的目的就是使被查封人保有這個(gè)債權(quán)，以便將來(lái)實(shí)現(xiàn)這個(gè)債權(quán)，取得房屋此，一旦該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)被預(yù)查封，合同的雙方當(dāng)事人均應(yīng)維持該合同的效力并積極地履行，不得通過(guò)行使合同約定的解除權(quán)或通過(guò)協(xié)商一致、達(dá)成解除協(xié)議的方式解除合同；債權(quán)人也不得為放棄、轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)等處分行為，因?yàn)檫@都將導(dǎo)致其喪失該項(xiàng)已經(jīng)被預(yù)查封了的請(qǐng)求通過(guò)以上判例可以看出，不同法院對(duì)于預(yù)查封期間開(kāi)發(fā)商能否解除商品房買賣合同存在不同的理解。而此類案件又涉及到開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人、銀行、其他債權(quán)人等多方利益主體，不同的處理結(jié)果，會(huì)對(duì)案涉主體利益產(chǎn)生極合同，意味著購(gòu)房人的債權(quán)人(即預(yù)查封申請(qǐng)人)以期通過(guò)預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封從而變現(xiàn)商品房實(shí)現(xiàn)自己債權(quán)的目的將無(wú)法實(shí)現(xiàn)；不支持開(kāi)發(fā)商在預(yù)查封期間可以解除商品房買賣合同，意味著開(kāi)發(fā)商因承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任而對(duì)購(gòu)房人產(chǎn)生的債權(quán)將無(wú)法得到清償。二預(yù)查封期間開(kāi)發(fā)商的合同解除權(quán)(一)開(kāi)發(fā)商合同解除權(quán)法理分析根據(jù)法律規(guī)定，合同解除權(quán)分為約定解除權(quán)和法定解除權(quán)。通常情況下，絕大多數(shù)房企都會(huì)在商品房買賣合同中約定因買受人未按期償還銀行貸款導(dǎo)致出賣人承擔(dān)連帶清償責(zé)任情形時(shí)出賣人有權(quán)解除合同，即開(kāi)發(fā)商享有買受人斷供導(dǎo)致出賣人擔(dān)責(zé)時(shí)的約定解除權(quán)，這也是開(kāi)發(fā)商在面對(duì)商品房被買受人其他債權(quán)人預(yù)查封時(shí)行使合法定解除權(quán)通常在合同目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)成就，就開(kāi)發(fā)商而言其合同目的不能實(shí)現(xiàn)即意味著通過(guò)出賣商品房以獲得購(gòu)房款的合同目的不能實(shí)現(xiàn)。在預(yù)售商品房買賣關(guān)系中，開(kāi)發(fā)商通過(guò)出賣預(yù)售商品房獲得購(gòu)房款是其根本的合同目的。但在買受人通過(guò)按揭貸款方式支付購(gòu)房款的情形下，開(kāi)發(fā)商需要同時(shí)為買受人向銀行的借款承擔(dān)階段性保證責(zé)任。一旦買受人不能按時(shí)向按揭銀行償還貸款，開(kāi)發(fā)商將承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任代替買受人向銀行償還貸款，這也就意味著買受人實(shí)際并未向開(kāi)發(fā)商付清全部購(gòu)房款，即開(kāi)發(fā)商通過(guò)出賣商品房獲取購(gòu)房款的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，在這種情況下開(kāi)發(fā)商可以行使法定解除權(quán)。司法實(shí)踐中多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為：預(yù)查封針對(duì)的不是物權(quán)，而是合同履行過(guò)程中取得的可轉(zhuǎn)化的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利，此種財(cái)產(chǎn)權(quán)利在合同履行過(guò)程中存在不確定性，預(yù)查封制度并不具有消除合同履行過(guò)程中不確定性的功能。預(yù)查封僅作為一種執(zhí)行程序，不能限制合同的走向，更不能剝奪開(kāi)發(fā)商的合同解除權(quán)，否則就形成了違約方受益的實(shí)體者贊同該種觀點(diǎn)，預(yù)查封措施不應(yīng)當(dāng)成為限制開(kāi)發(fā)商行使合同解除權(quán)的條件，無(wú)論是法定解除還是約定解除。(二)開(kāi)發(fā)商合同解除權(quán)的行使限制合同應(yīng)當(dāng)嚴(yán)守是民法領(lǐng)域的一項(xiàng)基本原則，開(kāi)發(fā)商合同解除權(quán)的行使亦應(yīng)當(dāng)受到限制。根據(jù)法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商合同解除權(quán)的行使應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)進(jìn)行?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋(2020修正)》第十一條規(guī)定：根據(jù)民法典第五百六十三條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權(quán)人請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)行使。逾期不行使的，解除權(quán)消三預(yù)查封期間商品房買賣合同解除后的法律后果(一)合同解除對(duì)預(yù)查封執(zhí)行效力的影響在認(rèn)可預(yù)查封期間開(kāi)發(fā)商享有合同解除權(quán)的情形下，合同解除能否排除預(yù)查封的強(qiáng)制執(zhí)行效力，實(shí)踐中也存在多種不同的看法。有的法院認(rèn)為合同的解除意味著預(yù)查封喪失了存在的事實(shí)及法律支撐，有的法院以《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第26條為依據(jù)認(rèn)為預(yù)查封后又通過(guò)生效法律文書(shū)解除合同的，不得對(duì)抗法院的強(qiáng)制執(zhí)行，法院可以繼續(xù)執(zhí)行預(yù)查封房產(chǎn)。還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為預(yù)查封的對(duì)象本就是基于有效合同產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)性權(quán)益，合同解除后，預(yù)查封的對(duì)象就變成了開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還的購(gòu)房款，只有開(kāi)發(fā)商退還被執(zhí)行人已支付的購(gòu)房款才能排除對(duì)房屋的預(yù)查封。筆者更贊同第三種觀點(diǎn)，該種情形下充分保證了開(kāi)發(fā)商所享有的合同解除權(quán)與被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，使到了平衡。(二)合同解除后開(kāi)發(fā)商抵銷權(quán)的行使商品房買賣合同解除后，開(kāi)發(fā)商負(fù)有向購(gòu)房人返還購(gòu)房款的義務(wù)。那么開(kāi)發(fā)商在商品房買賣合同解除之訴中所產(chǎn)生的代償款項(xiàng)、違約金、訴訟費(fèi)等成本損失是否可以有觀點(diǎn)認(rèn)為在預(yù)查封情形下開(kāi)發(fā)商可通過(guò)行使法定抵消權(quán)直接扣除已向銀行代償?shù)目铐?xiàng)。根據(jù)法律規(guī)定，法定抵銷權(quán)的行使需要當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，債務(wù)標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同(民法典第569條規(guī)定標(biāo)的物種類、品質(zhì)不相同的，經(jīng)協(xié)商一致，也可以抵銷)，并且該債務(wù)不屬于當(dāng)事人約定不能抵消或者法律規(guī)定不能抵消的類型。商品房買賣合同解除后，開(kāi)發(fā)商需要返還買受人購(gòu)房款，買受人需要向開(kāi)發(fā)商返還房屋(實(shí)踐中為配合辦理各項(xiàng)注銷手續(xù))，雙方之間互負(fù)債務(wù)且上述債務(wù)不屬于禁止可以從應(yīng)退還的購(gòu)房款中直接扣除代償款項(xiàng)。且在實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人通過(guò)在商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議中約定合同解除后的