2023年1-4月統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)數(shù)據(jù)點(diǎn)評：銷售環(huán)比熱度下降投資走弱竣工保持高位

下降，投資走弱竣工保持高位請閱讀最后一頁免責(zé)聲明及信息披露2告房地產(chǎn)行業(yè)地產(chǎn)行業(yè)首席分析師證券股份有限公司NDASECURITIESCOLTD銷售環(huán)比熱度下降，投資走弱竣工保持高位摘要:面當(dāng)月銷售面積和金額均仍保持同比正增長，并且漲幅均有所提升，一方面。單認(rèn)為，后續(xù)投資端壓力可能仍然較大。建安投資方面，在銷售全面改善之前，投，需求端：房企拿地“有效邊界”收縮，土拍競爭加劇但有效邊界并未有明顯擴(kuò)據(jù)熱門城市的集中供地情況來看，部分基本面有支撐、銷售熱度恢復(fù)較好的城年的集中供地參拍房企增加，逐步有優(yōu)質(zhì)民企開始在這些城市積極補(bǔ)貨，但其城市，土拍仍然較冷，房企投資的有效邊界并未有明顯擴(kuò)大，因此比26.3%，單月同比連續(xù)兩個月轉(zhuǎn)正，累計(jì)同比方面也實(shí)現(xiàn)正增長，可見隨著需求端復(fù)企經(jīng)營和自身的“造血”能力有所修復(fù)，也體現(xiàn)在投資端逐步有更多的民企開始參與土但目前來看市場波動性較大，從五一假期的銷售情況來看，受到出行影響，整體的成應(yīng)可能也會縮量，并且由于城市之間的分化仍然十分顯著，房企在需求購買力有支撐的核心城市雖然可以保持相對較高的流速和去化，但在這些城市的供貨能力受到去年我們認(rèn)為，核心城市成交支撐市場高度，有效供給決定回暖強(qiáng)度。后續(xù)市場的恢復(fù)程前城市和板塊布局能級更高，貨值彈性更大，規(guī)模成長確定性更強(qiáng)的國央企，如華發(fā)請閱讀最后一頁免責(zé)聲明及信息披露3 9 1 圖表27：按揭貸款放款周期(天) 12 請閱讀最后一頁免責(zé)聲明及信息披露423年1-4月商品房累計(jì)銷環(huán)比回落的情況也基本符合市場反饋情況。計(jì)執(zhí)法，對統(tǒng)計(jì)執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)的問題數(shù)據(jù)，按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行了改正。(三)加強(qiáng)數(shù)據(jù)質(zhì)發(fā)性質(zhì)的項(xiàng)目投資以及具有抵押性質(zhì)的銷售數(shù)據(jù)。商品房累計(jì)銷售面積(億方)累計(jì)同比增速(%)5500資料來源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心商品房累計(jì)銷售金額(萬億元)累計(jì)同比增速(%)5500資料來源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心圖表2：商品房當(dāng)月銷售面積及同比增速商品房當(dāng)月銷售面積(億方)當(dāng)月同比增速(%)資料來源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心圖表4：商品房當(dāng)月銷售金額及同比增速商品房當(dāng)月銷售金額(萬億元)當(dāng)月同比增速(%)資料來源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心請閱讀最后一頁免責(zé)聲明及信息披露5住宅累計(jì)銷售面積(億方)累計(jì)同比增速(%)5500資料來源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心住宅累計(jì)銷售金額(萬億元)累計(jì)同比增速(%)50%00資料來源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心住宅當(dāng)月銷售面積(億方)當(dāng)月同比增速(%)150%100%-50%資料來源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心住宅當(dāng)月銷售金額(萬億元)當(dāng)月同比增速(%)200%150%100%50%0%-50%資料來源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心地區(qū)跌幅擴(kuò)大。分區(qū)域看，計(jì)算口徑下，東部/中部/西部/東北地區(qū)1-4月累計(jì)銷售面積累計(jì)銷交熱度可能仍然集中于高能級地區(qū)與城市。圖表9：商品房銷售面積當(dāng)月同比增速-分區(qū)域(%)東部中部西部東北資料來源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心東部中部西部東北資料來源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心請閱讀最后一頁免責(zé)聲明及信息披露6增長。分城市能級來看，一線/二線/三線城市新建商品住宅價格指數(shù)同比分別為累計(jì)銷售均價(元/平)資料來源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心70城一線二線三線資料來源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心2)超跌城市的復(fù)蘇較慢：超跌城市雖然存在基礎(chǔ)購房需求，但受到資產(chǎn)價值預(yù)期和收入信心影響，購房者仍然在觀望，因此超跌城市的回暖節(jié)奏有待進(jìn)一步觀察。3)供應(yīng)壓力或逐企緊抓市場熱度搶工推盤，二季度后供給側(cè)壓力可能凸顯，行業(yè)有望達(dá)到新的平衡點(diǎn)。請閱讀最后一頁免責(zé)聲明及信息披露72投資：開發(fā)投資累計(jì)跌幅擴(kuò)大，開竣工分歧持續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)投資：累計(jì)值(萬億元)累計(jì)同比50%40%30%20%10%0%-20%資料來源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心房地產(chǎn)開發(fā)投資：當(dāng)月值(萬億元)當(dāng)月同比增速(%)50%40%30%20%10%0%-20%-30%資料來源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心到資金壓力、2022年拿地大幅下降等因素影響，新開工意愿處在低位。去年末至今融資支，但高頻表現(xiàn)出的市場熱度波動較大，市府工作報(bào)告中對于地產(chǎn)表述再次強(qiáng)調(diào)保障基本民生和發(fā)展社會事業(yè)，各地政府進(jìn)一步推進(jìn)請閱讀最后一頁免責(zé)聲明及信息披露850累計(jì)新開工(億方)累計(jì)同比增速(%)0%資料來源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心00累計(jì)施工面積(億方)累計(jì)同比增速(%)資料來源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心當(dāng)月新開工面積(億方)單月同比(%)0%資料來源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心86420累計(jì)竣工面積(億方)累計(jì)同比增速(%)0%-20%-40%資料來源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心2)當(dāng)前融資支持政策持續(xù)發(fā)力，銷售端也有邊際改善跡象，但不同區(qū)域商品房銷售仍有較，而三四線城市目前市場可持續(xù)性仍有待觀察。際變化。年合來看，今年土地投資可能持續(xù)承壓。請閱讀最后一頁免責(zé)聲明及信息披露9-69.2%/-58.4%/-53.1%。劃建筑面積及同100大中城市住宅類供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積(億方)100大中城市住宅類供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積(億方)50%資料來源：Wind，信達(dá)證券研發(fā)中心劃建筑面積及同100大中城市住宅類成交土地規(guī)劃建筑面積(億方)100大中城市住宅類成交土地規(guī)劃建筑面積(億方) 50%資料來源：Wind，信達(dá)證券研發(fā)中心10土地規(guī)劃建筑面一線城市二線城市三線城市00%資料來源：Wind，信達(dá)證券研發(fā)中心土地規(guī)劃建筑面一線城市二線城市三線城市00%資料來源：Wind，信達(dá)證券研發(fā)中心11發(fā)企業(yè)到圖表23：房地產(chǎn)開發(fā)到位資金累計(jì)值及同比增速房地產(chǎn)開發(fā)到位資金：累計(jì)值(萬億元)累計(jì)同比增速(%)500%資料來源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心國內(nèi)貸款當(dāng)月值(億元)國內(nèi)貸款當(dāng)月值(億元)當(dāng)月同比增速(%00000000資料來源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心圖表24：開發(fā)到位資金當(dāng)月值及同比增速房地產(chǎn)開發(fā)到位資金：當(dāng)月值(萬億元)當(dāng)月同比增速(%)4321040%0%0%0%43210資料來源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心圖表26：個人按揭貸款當(dāng)月值及同比增速定金及預(yù)收款當(dāng)月值(億元)當(dāng)月同比增速(%)0000150%-100%資料來源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心BPBP利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制12圖表27：按揭貸款放款周期(天)按揭貸款放款周期(天)00資料來源：貝殼研究院，信達(dá)證券研發(fā)中心圖表28：首套房和二套房貸利率(%)6.5%6.0%5.5%5.0%4.5%4.0%3.5%首套房貸利率(%)二套房貸利率(%)資料來源：貝殼研究院，信達(dá)證券研發(fā)中心13弱，后續(xù)關(guān)注供需分化情況況可能更多取決于核心城市。14究團(tuán)隊(duì)簡介析師，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)管理學(xué)學(xué)士，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)金融銷售聯(lián)系人名國銷售總監(jiān)fanrongcindasccom僑sccomdasccom琦angxingcindasccomwuguo@uxiaocindasccomindasccomongcindasccomjiali@wangshuang3@明杰ingjiecindasccomxingcindasccomwangheran@wangliuyang@asccomcindasccomngqingqingcindasccomndasccomingcindasccomindasccomangjialincindasccomwangfeiyicindasccom15券投資咨詢執(zhí)業(yè)資格，并在中國證券業(yè)協(xié)會注冊登記為證券分析師本人的研究觀點(diǎn)；本人薪酬的任何務(wù)協(xié)議的簽約客戶的專屬研究產(chǎn)品，為該類客戶進(jìn)行投資決策時提供輔助和參考，雙方對權(quán)利與有嚴(yán)格約定。本報(bào)告僅提供給上述特定客戶，并不面向公眾發(fā)布。信達(dá)證券不會因接收人收到本報(bào)告而視其為本公司的當(dāng)。客戶應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到有關(guān)本報(bào)告的電話、短信、郵件提示僅為研究觀點(diǎn)的簡要溝通，對本報(bào)告的參考使用須以本報(bào)告的完整的已公開信息編制，但信達(dá)證券不保證所載信息的準(zhǔn)確性和完整性。本報(bào)告所載的意見、評估及同程度的波動，和分析方法，達(dá)證券可不發(fā)出特別通知。況下，本報(bào)告中的信息或所表述的意見并不構(gòu)成對任何人的投資建議，也沒有考慮到客戶特殊的投資目標(biāo)、財(cái)務(wù)狀況或慮本報(bào)告中的任何意見或建議是否符合其特定狀況，若有必要應(yīng)尋求專家意見。本報(bào)告所載的資料、工具、意見的的邀請或向人做出邀請。許的情況下，信達(dá)證券或其關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)可能會持有報(bào)告中涉及的公司所發(fā)行的證券并進(jìn)行交易，并可能會為這些公司正在未經(jīng)信達(dá)證券書面同意，任何機(jī)構(gòu)和個人不得以任何形式翻版、復(fù)制、發(fā)布、轉(zhuǎn)發(fā)