物管制度匯編工程維修工作手冊(cè)

xxxx物業(yè)管理有限公司ZhejiangNadePropertyManagementCO.,Ltd工程修理修繕工作手冊(cè)第六冊(cè)（依據(jù)GB/T19001-xxidtISO9001：xx）資料文件編號(hào):WI-GCB-001版本:B修改狀態(tài)：0編制：審核：批準(zhǔn)：發(fā)布日期：二OO六年十二月一日實(shí)施日期：二OO六年十二月一日頒布令本工程工作手冊(cè)是依據(jù)GB/T19001-xxidtISO9001：xx《質(zhì)量管理體系—要求》、公司QM-ZHB-001《質(zhì)量手冊(cè)》、PR《程序資料文件匯編》，結(jié)合本公司物業(yè)管理實(shí)際閱歷組織編寫(xiě)而成，經(jīng)審定符合x(chóng)xxx物業(yè)管理有限公司修理修繕工作的實(shí)際狀況，是指導(dǎo)公司工程修理修繕工作的綱領(lǐng)性資料文件和準(zhǔn)則，是新老修理修繕工培訓(xùn)的依據(jù)，也是各管理處修理修繕工作開(kāi)展的依據(jù)。各修理修繕人員必需認(rèn)真學(xué)習(xí)，嚴(yán)格貫徹執(zhí)行，以保證本公司質(zhì)量管理體系連續(xù)、有效運(yùn)行和向業(yè)主提供滿(mǎn)意的服務(wù)，同時(shí)也是本公司向每位業(yè)主展示修理修繕?lè)?wù)水平和提供有效服務(wù)的承諾。現(xiàn)予以批準(zhǔn)發(fā)布，自二OO六年十二月一日起實(shí)施?？偨?jīng)理:2006年1xx月1日目錄第一章修理修繕中心質(zhì)量目標(biāo) 5第二章修理修繕中心各崗位職責(zé) 5第三章供配電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 11第四章設(shè)備管理規(guī)程 12第五章風(fēng)機(jī)保養(yǎng)管理規(guī)定 15第六章防盜監(jiān)控系統(tǒng)的修理修繕和保養(yǎng) 16第七章對(duì)講、防盜報(bào)警系統(tǒng)的保養(yǎng) 17第八章周界報(bào)警系統(tǒng)的修理修繕和保養(yǎng) 17第九章火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)的保養(yǎng) 18第十章消火栓的保養(yǎng) 19第十一章干粉滅火器的使用和保養(yǎng) 20第十二章電梯運(yùn)行管理規(guī)定 21第十三章電梯故障應(yīng)急處理方案 24第十四章電氣修理修繕管理規(guī)程 25第十五章給排水修理修繕管理規(guī)程 26第十六章修理修繕人職工或員工作規(guī)程 27第十七章高壓配電房操作規(guī)程 28第十八章低壓配電房操作規(guī)程 29第十九章管理處消防器材管理制度 29第二十章房屋養(yǎng)護(hù)和修繕工作規(guī)程 29第二十一章公用設(shè)備改造及維護(hù)修理修繕工作程序 31第二十二章工程修理修繕部獎(jiǎng)罰條例 34第二十三章報(bào)修投訴處理操作程序細(xì)則 37

第一章工程部質(zhì)量目標(biāo)第一章工程部質(zhì)量目標(biāo)依據(jù)公司總質(zhì)量目標(biāo)，工程部特制定以下分目標(biāo)，作為公司修理修繕工作及各管理處修理修繕工作考核依據(jù)：1、房屋及公共配套設(shè)備完好率98%以上；配電房、消防水泵供水率達(dá)100%；2、房屋零修、設(shè)備零修、急修及時(shí)率98%以上；3、用戶(hù)報(bào)修處理及時(shí)率達(dá)95%以上；4、業(yè)主對(duì)管轄區(qū)修理修繕?lè)?wù)滿(mǎn)意率達(dá)95%以上；；5、有效投訴處理100%；6、修理修繕工上崗前培訓(xùn)合格率達(dá)100%。第二章工程部各崗位職責(zé)第二章工程部各崗位職責(zé)一、目的:通過(guò)對(duì)修理修繕中心各級(jí)崗位職責(zé)的制定，讓各級(jí)人員明確各自的職責(zé)、權(quán)限，確保修理修繕工作的正常運(yùn)行。二、適用范圍:各級(jí)修理修繕人員三、職責(zé):1、工程修理修繕部部門(mén)職責(zé)1）認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家和地方關(guān)于工程、設(shè)備管理的法規(guī)和政策，執(zhí)行公司的關(guān)于規(guī)章制度，確保房屋、設(shè)備、設(shè)備處于平安、良好的運(yùn)行狀態(tài)。2）負(fù)責(zé)對(duì)公司所轄房屋設(shè)備、設(shè)備進(jìn)行修理修繕保養(yǎng)。3）制訂公司各管理處大型設(shè)備、設(shè)備的中修、大修方案，并組織實(shí)施。4）熟悉公司各管理處的通訊、自控、智能化、電梯、發(fā)電機(jī)、供配電、給排水、通風(fēng)、空調(diào)、建筑結(jié)構(gòu)（含房屋裝修）等方面的設(shè)備、設(shè)備安裝及運(yùn)行狀況，為各管理處設(shè)備管理工作提供有力的技術(shù)支持，并負(fù)責(zé)大型設(shè)備、設(shè)備的更新改造工作。5）對(duì)各管理處水、電、汽等能耗進(jìn)行檢查、監(jiān)督，有效節(jié)省能耗。6）組織搶修公司各管理處重大設(shè)備、設(shè)備的突發(fā)故障，使之盡快恢復(fù)正常運(yùn)行，并為事后故障原因、總結(jié)閱歷教訓(xùn)提供技術(shù)建議或意見(jiàn)。7）負(fù)責(zé)工程施工協(xié)議、預(yù)算編制、審核，為公司領(lǐng)導(dǎo)決策提供可靠依據(jù)。8）負(fù)責(zé)與水、電、燃?xì)狻㈦娫?huà)、電視等單位保持良好的協(xié)作關(guān)系，幫助各管理處進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)的聯(lián)系及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案的制訂，降低管理成本。9）監(jiān)督各管理處房屋二次裝修工程的審核；監(jiān)督公司分包工程的施工監(jiān)理及工程驗(yàn)收。10）協(xié)作相關(guān)部門(mén)做好新接物業(yè)的接管驗(yàn)收。11）負(fù)責(zé)組織對(duì)公司所轄物業(yè)各種工程技術(shù)資料文件資料、設(shè)備說(shuō)明書(shū)、修理修繕保養(yǎng)記錄的收集、整理、存檔、建立基礎(chǔ)設(shè)備與設(shè)備臺(tái)帳；12）監(jiān)督公司設(shè)備、設(shè)備修理修繕材料及備品備件的采購(gòu)、貯存、發(fā)放的管理工作；13）幫助公司綜合部進(jìn)行工程人員的聘請(qǐng)及工程人員的崗位培訓(xùn)工作，提高工程人員的業(yè)務(wù)素養(yǎng)。14）履行公司支配的其他所有任務(wù)。2、工程修理修繕部經(jīng)理崗位職責(zé)1）貫徹執(zhí)行公司總經(jīng)理的指示，直接對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。2）就本部門(mén)以及公司的技術(shù)力量配置、技術(shù)管理組織結(jié)構(gòu)提出方案或建議，選擇和配備公司各個(gè)技術(shù)崗位人員，培育、鞏固技術(shù)骨干隊(duì)伍，切實(shí)保障動(dòng)力設(shè)備的平安運(yùn)行以及房屋各方面設(shè)備的正常使用。盡最大的努力，以最低的費(fèi)用開(kāi)支保持公司各物業(yè)高格調(diào)水準(zhǔn)。3）負(fù)責(zé)制定本部門(mén)人員崗位職責(zé)，考評(píng)職工或員工的工作業(yè)績(jī)并據(jù)實(shí)提出獎(jiǎng)罰建議或意見(jiàn)。4）依據(jù)公司的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)和任務(wù)統(tǒng)籌本部門(mén)的工作支配，制定工作方案，組織技術(shù)力量解決工程技術(shù)問(wèn)題、技術(shù)管理問(wèn)題，建立技術(shù)管理制度，就重大技術(shù)事項(xiàng)向公司領(lǐng)導(dǎo)提出決策建議。負(fù)責(zé)本部職工或員工的職業(yè)道德教育和平安教育，帶領(lǐng)本部全體職工或員工努力履行所有任務(wù)，保持本部的上進(jìn)風(fēng)貌，提高本部的服務(wù)意識(shí)、管理效能和戰(zhàn)斗力。負(fù)責(zé)本部不合格服務(wù)的處理及糾正、預(yù)防措施的實(shí)施和跟蹤。對(duì)本部的開(kāi)支狀況和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)負(fù)責(zé)。對(duì)本部的整體服務(wù)質(zhì)量和平安生產(chǎn)負(fù)責(zé)。溝通協(xié)調(diào)本部?jī)?nèi)部以及與兄弟部門(mén)之間的工作關(guān)系。10）兼任受聘的專(zhuān)業(yè)技術(shù)職責(zé)，負(fù)責(zé)本專(zhuān)業(yè)的技術(shù)決策。3、土木工程主管崗位職責(zé)1）負(fù)責(zé)新接樓盤(pán)（宇）本專(zhuān)業(yè)的前期介入、圖紙會(huì)審、質(zhì)量監(jiān)督、驗(yàn)收接管的技術(shù)工作。2）負(fù)責(zé)組織指導(dǎo)各管理處完善管理區(qū)域內(nèi)的房屋建筑、市政道路圖紙資料文件資料及修理修繕檔案的歸檔。3）負(fù)責(zé)審批涉及建筑結(jié)構(gòu)的房屋裝修方案，防止出現(xiàn)違章改建及裝修，并對(duì)違章提出處理建議或意見(jiàn)。4）負(fù)責(zé)對(duì)公司在管房屋的結(jié)構(gòu)平安進(jìn)行鑒定，對(duì)一般損毀房屋提出修繕?lè)桨覆?bào)批施行，如自行鑒定為危房則必需報(bào)房屋平安主管部門(mén)再次進(jìn)行鑒定，并依據(jù)房屋平安主管部門(mén)的建議或意見(jiàn)組織進(jìn)行整改。5）制定房屋大中修方案，報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。6）負(fù)責(zé)各土木工程小修的技術(shù)指導(dǎo)。7）負(fù)責(zé)制定和完善公司內(nèi)部與房屋平安使用、工程管理、修理修繕管理及技術(shù)資料文件資料歸檔關(guān)于的管理制度。負(fù)責(zé)由工程修理修繕部主責(zé)的本專(zhuān)業(yè)改造工程的組織施工、平安監(jiān)督、驗(yàn)收及結(jié)算。負(fù)責(zé)本專(zhuān)業(yè)相關(guān)項(xiàng)目的費(fèi)用監(jiān)控、審核和經(jīng)濟(jì)分析。10）協(xié)作人力資源部組織本專(zhuān)業(yè)相關(guān)技能培訓(xùn)工作。11）負(fù)責(zé)相關(guān)專(zhuān)業(yè)對(duì)外的業(yè)務(wù)聯(lián)系，溝通協(xié)調(diào)與相關(guān)主管部門(mén)的關(guān)系。12）在必要時(shí)幫助做好相近專(zhuān)業(yè)的工程管理及費(fèi)用監(jiān)控。13）履行公司領(lǐng)導(dǎo)及部門(mén)經(jīng)理交辦的其它任務(wù)。4、給排水工程主管崗位職責(zé)1）負(fù)責(zé)新接樓盤(pán)（宇）本專(zhuān)業(yè)的前期介入、圖紙會(huì)審、質(zhì)量監(jiān)督、驗(yàn)收接管的技術(shù)工作。2）負(fù)責(zé)組織指導(dǎo)各管理處完善房屋、市政給排水圖紙資料文件資料及修理修繕檔案供歸檔。3）負(fù)責(zé)給排水設(shè)備正常使用的技術(shù)監(jiān)督和指導(dǎo)。4）制定給排水設(shè)備大中修方案，報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。5）負(fù)責(zé)給排水設(shè)備修理修繕保養(yǎng)的技術(shù)指導(dǎo)。6）負(fù)責(zé)制定和完善公司內(nèi)部與給排水設(shè)備平安使用、工程管理、修理修繕管理及技術(shù)資料文件資料歸檔關(guān)于的管理制度。負(fù)責(zé)由工程修理修繕部主責(zé)的本專(zhuān)業(yè)改造工程的組織施工、平安監(jiān)督、驗(yàn)收及結(jié)算。負(fù)責(zé)指導(dǎo)供水計(jì)量、節(jié)省用水的技術(shù)管理，努力降低供水損耗負(fù)責(zé)本專(zhuān)業(yè)相關(guān)項(xiàng)目的費(fèi)用監(jiān)控、審核和經(jīng)濟(jì)分析。10）協(xié)作人力資源部組織本專(zhuān)業(yè)相關(guān)技能培訓(xùn)工作。11）兼管管道煤氣工程跟蹤、資料文件資料完善工作。12）負(fù)責(zé)相關(guān)專(zhuān)業(yè)對(duì)外的業(yè)務(wù)聯(lián)系，溝通協(xié)調(diào)與相關(guān)主管部門(mén)的關(guān)系。13）在必要時(shí)幫助做好相近專(zhuān)業(yè)的工程管理及費(fèi)用監(jiān)控。14）履行公司領(lǐng)導(dǎo)及部門(mén)經(jīng)理交辦的其它任務(wù)。5、電氣工程主管崗位職責(zé)1）負(fù)責(zé)新接樓盤(pán)（宇）本專(zhuān)業(yè)的前期介入、圖紙會(huì)審、質(zhì)量監(jiān)督、驗(yàn)收接管的技術(shù)工作。2）負(fù)責(zé)組織指導(dǎo)各管理處完善公司所需要的電氣圖紙資料文件資料及修理修繕檔案的歸檔。3）負(fù)責(zé)電氣設(shè)備正常使用的技術(shù)監(jiān)督和指導(dǎo)。4）負(fù)責(zé)電氣設(shè)備修理修繕保養(yǎng)的技術(shù)指導(dǎo)。5）制定電氣設(shè)備大中修方案、方案及預(yù)算，報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。6）負(fù)責(zé)指導(dǎo)供電計(jì)量、節(jié)省用電的管理，努力降低供電損耗。7）負(fù)責(zé)組織制定和完善公司內(nèi)部與電氣設(shè)備平安使用、工程管理、修理修繕管理及技術(shù)資料文件資料歸檔有關(guān)的管理制度。8）負(fù)責(zé)由工程修理修繕部主責(zé)的本專(zhuān)業(yè)改造工程的組織施工、平安監(jiān)督、驗(yàn)收及結(jié)算。9）負(fù)責(zé)本專(zhuān)業(yè)相關(guān)項(xiàng)目的費(fèi)用監(jiān)控、審核和經(jīng)濟(jì)分析。10）協(xié)作人力資源部組織本專(zhuān)業(yè)相關(guān)技能培訓(xùn)工作。11）負(fù)責(zé)相關(guān)專(zhuān)業(yè)對(duì)外的業(yè)務(wù)聯(lián)系，溝通協(xié)調(diào)與相關(guān)主管部門(mén)的關(guān)系。12）在必要時(shí)幫助做好相近專(zhuān)業(yè)的工程管理及費(fèi)用監(jiān)控。13）履行公司領(lǐng)導(dǎo)及部門(mén)經(jīng)理交辦的其它任務(wù)。6、電梯工程主管崗位職責(zé)1）負(fù)責(zé)新接樓盤(pán)（宇）本專(zhuān)業(yè)的前期介入、圖紙會(huì)審、質(zhì)量監(jiān)督、驗(yàn)收接管的技術(shù)工作。2）負(fù)責(zé)組織指導(dǎo)各管理處完善管理區(qū)域內(nèi)電梯圖紙資料文件資料及修理修繕檔案供歸檔。3）負(fù)責(zé)電梯正常使用的技術(shù)監(jiān)督和指導(dǎo)。4）制定電梯大中修方案，報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后施行。5）負(fù)責(zé)電梯修理修繕保養(yǎng)、年檢的組織工作和技術(shù)指導(dǎo)監(jiān)督。6）負(fù)責(zé)指導(dǎo)電梯經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的技術(shù)管理，努力降低損耗，提高設(shè)備利用率。7）負(fù)責(zé)制定和完善公司內(nèi)部與電梯、消防設(shè)備平安使用、工程管理、修理修繕管理及技術(shù)資料文件資料歸檔關(guān)于的管理制度。負(fù)責(zé)由工程修理修繕部主責(zé)的本專(zhuān)業(yè)改造工程的組織施工、平安監(jiān)督、驗(yàn)收及結(jié)算。9）負(fù)責(zé)本專(zhuān)業(yè)相關(guān)項(xiàng)目的費(fèi)用監(jiān)控、審核和經(jīng)濟(jì)分析。10）協(xié)作人力資源部組織本專(zhuān)業(yè)相關(guān)技能培訓(xùn)工作。11）負(fù)責(zé)相關(guān)專(zhuān)業(yè)對(duì)外的業(yè)務(wù)聯(lián)系，溝通協(xié)調(diào)與相關(guān)主管部門(mén)的關(guān)系。12）在必要時(shí)幫助做好相近專(zhuān)業(yè)的工程管理及費(fèi)用監(jiān)控。13）履行公司領(lǐng)導(dǎo)及部門(mén)經(jīng)理交辦的其它任務(wù)。7、消防工程主管崗位職責(zé)1）負(fù)責(zé)新接樓盤(pán)（宇）本專(zhuān)業(yè)的前期介入、圖紙會(huì)審、質(zhì)量監(jiān)督、驗(yàn)收接管的技術(shù)工作。2）負(fù)責(zé)組織指導(dǎo)各管理處完善管理區(qū)域內(nèi)消防圖紙資料文件資料及修理修繕檔案供歸檔。3）負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)備正常運(yùn)行的技術(shù)監(jiān)督和指導(dǎo)。4）負(fù)責(zé)消防設(shè)備設(shè)備的準(zhǔn)確使用的指導(dǎo)和培訓(xùn)。5）制定消防系統(tǒng)大中修方案，報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后施行。6）負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)修理修繕保養(yǎng)的組織工作和技術(shù)監(jiān)督。7）負(fù)責(zé)指導(dǎo)消防設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的技術(shù)管理，努力降低損耗，提高設(shè)備利用率。8）負(fù)責(zé)完善公司內(nèi)部與消防設(shè)備平安使用、工程管理、修理修繕管理及技術(shù)資料文件資料歸檔關(guān)于的管理制度。9）負(fù)責(zé)由工程修理修繕部主責(zé)的本專(zhuān)業(yè)改造工程的組織施工、平安監(jiān)督、驗(yàn)收及結(jié)算。10）負(fù)責(zé)本專(zhuān)業(yè)相關(guān)項(xiàng)目的費(fèi)用監(jiān)控、審核和經(jīng)濟(jì)分析。11）協(xié)作人力資源部組織本專(zhuān)業(yè)相關(guān)技能培訓(xùn)工作。12）負(fù)責(zé)相關(guān)專(zhuān)業(yè)對(duì)外的業(yè)務(wù)聯(lián)系，溝通協(xié)調(diào)與相關(guān)主管部門(mén)的關(guān)系。13）在必要時(shí)幫助做好相近專(zhuān)業(yè)的工程管理及費(fèi)用監(jiān)控。14）履行公司領(lǐng)導(dǎo)及部門(mén)經(jīng)理交辦的其它任務(wù)。8、空調(diào)工程主管崗位職責(zé)1）負(fù)責(zé)新接樓盤(pán)（宇）的本專(zhuān)業(yè)圖紙會(huì)審、質(zhì)量監(jiān)督、驗(yàn)收接管的技術(shù)工作。2）負(fù)責(zé)組織指導(dǎo)各管理處完善空調(diào)圖紙資料文件資料及修理修繕檔案供歸檔。3）負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備正常使用的技術(shù)監(jiān)督和指導(dǎo)。4）制定空調(diào)設(shè)備大中修方案，報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。5）負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備修理修繕保養(yǎng)的技術(shù)指導(dǎo)。6）負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備合理使用、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的技術(shù)指導(dǎo)，節(jié)省用水用電，努力降低能耗。7）負(fù)責(zé)完善公司內(nèi)部與空調(diào)設(shè)備平安使用、工程管理、修理修繕管理及技術(shù)資料文件資料歸檔關(guān)于的管理制度。8）負(fù)責(zé)由工程修理修繕部主責(zé)的本專(zhuān)業(yè)改造工程的組織施工、平安監(jiān)督、驗(yàn)收及結(jié)算。9）負(fù)責(zé)本專(zhuān)業(yè)相關(guān)項(xiàng)目的費(fèi)用監(jiān)控、審核和經(jīng)濟(jì)分析。10）協(xié)作人力資源部組織本專(zhuān)業(yè)相關(guān)技能培訓(xùn)工作。11）負(fù)責(zé)相關(guān)專(zhuān)業(yè)對(duì)外的業(yè)務(wù)聯(lián)系，溝通協(xié)調(diào)與相關(guān)主管部門(mén)的關(guān)系。12）在必要時(shí)幫助做好相近專(zhuān)業(yè)的工程管理及費(fèi)用監(jiān)控。13）公司領(lǐng)導(dǎo)及部門(mén)經(jīng)理交辦的其它任務(wù)。9、弱電主管崗位職責(zé)1）負(fù)責(zé)新接樓盤(pán)（宇）的本專(zhuān)業(yè)圖紙會(huì)審、質(zhì)量監(jiān)督、驗(yàn)收接管的技術(shù)工作。2）負(fù)責(zé)組織指導(dǎo)各管理處完善弱電系統(tǒng)圖紙資料文件資料及修理修繕檔案供歸檔。3）負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)備正常使用的技術(shù)監(jiān)督和指導(dǎo)。4）制定弱電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)備大中修方案，報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。5）負(fù)責(zé)各個(gè)管理區(qū)域內(nèi)弱電系統(tǒng)（如對(duì)講、監(jiān)控及其它設(shè)備的弱電監(jiān)控部分）的技術(shù)維護(hù)和管理，按質(zhì)量要求制定管理方法和運(yùn)行維護(hù)規(guī)范，監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)各個(gè)管理區(qū)域內(nèi)運(yùn)行管理班組對(duì)弱電設(shè)備、線(xiàn)路的維護(hù)保養(yǎng)工作。6）負(fù)責(zé)完善公司內(nèi)部與弱電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)備平安使用、工程管理、修理修繕管理及技術(shù)資料文件資料歸檔關(guān)于的管理制度。負(fù)責(zé)由工程修理修繕部主責(zé)的本專(zhuān)業(yè)改造工程的組織施工、平安監(jiān)督、驗(yàn)收及結(jié)算。負(fù)責(zé)本專(zhuān)業(yè)相關(guān)項(xiàng)目的費(fèi)用監(jiān)控、審核和經(jīng)濟(jì)分析。協(xié)作人力資源部組織本專(zhuān)業(yè)相關(guān)技能培訓(xùn)工作。10）負(fù)責(zé)公司內(nèi)電腦網(wǎng)絡(luò)、設(shè)備及辦公軟件的技術(shù)維護(hù)和管理，保障電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的正常、平安運(yùn)行。11）負(fù)責(zé)指導(dǎo)公司內(nèi)職員對(duì)電腦設(shè)備的使用，及時(shí)指導(dǎo)解決電腦操作運(yùn)行中出現(xiàn)的問(wèn)題。12）負(fù)責(zé)公司電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)設(shè)備配置的統(tǒng)籌支配工作。13）負(fù)責(zé)公司網(wǎng)站及社區(qū)寬帶網(wǎng)絡(luò)xx工作。14）協(xié)作人力資源部組織本專(zhuān)業(yè)相關(guān)技能培訓(xùn)工作。15）負(fù)責(zé)相關(guān)專(zhuān)業(yè)對(duì)外的業(yè)務(wù)聯(lián)系，溝通協(xié)調(diào)與相關(guān)主管部門(mén)的關(guān)系。16）公司領(lǐng)導(dǎo)及部門(mén)經(jīng)理交辦的其它任務(wù)。10、設(shè)備管理員崗位職責(zé)1）對(duì)本公司管轄管理區(qū)域內(nèi)電氣、電梯、空調(diào)、消防、水泵等設(shè)備進(jìn)行規(guī)范化管理的具體實(shí)施工作。負(fù)責(zé)建立和完善設(shè)備資料文件資料檔案，負(fù)責(zé)設(shè)備管理的日常事務(wù)。跟蹤國(guó)內(nèi)外設(shè)備管理的先進(jìn)水平，完善設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、修理修繕的先進(jìn)管理模式和制度，達(dá)到管好、用好、養(yǎng)好設(shè)備的目的。對(duì)提高設(shè)備利用率、降低設(shè)備能耗負(fù)有統(tǒng)籌、監(jiān)控和提出改進(jìn)方案的責(zé)任。負(fù)責(zé)對(duì)新購(gòu)或更新設(shè)備的先進(jìn)性、合理性提出核定建議或意見(jiàn)。負(fù)責(zé)對(duì)新接樓宇主要設(shè)備的會(huì)審、質(zhì)量監(jiān)督、接管的技術(shù)工作。幫助相關(guān)專(zhuān)業(yè)主管對(duì)重要設(shè)備安裝、改造、更新、維護(hù)、修理修繕?lè)桨傅闹贫ê徒M織實(shí)施。負(fù)責(zé)檢驗(yàn)、測(cè)量、試驗(yàn)設(shè)備的管理工作。對(duì)設(shè)備的正常、平安使用負(fù)有督導(dǎo)責(zé)任，勤查勤看設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)設(shè)備班組的現(xiàn)場(chǎng)工作進(jìn)行檢查和指導(dǎo)。10）負(fù)責(zé)方案用電、節(jié)省用電、平安用電以及節(jié)省用水的日常事務(wù)。11）履行經(jīng)理交辦的其它任務(wù)。第三章第三章供配電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程一、目的：檢查并及時(shí)處理供配電設(shè)備隱患，滿(mǎn)意設(shè)備在良好的條件下運(yùn)行，確保設(shè)備性能，保證平安運(yùn)行。二、適用范圍：適用于高壓配電設(shè)備、低壓配電設(shè)備、變壓器及附屬設(shè)備的修理修繕保養(yǎng)工作。三、內(nèi)容：由運(yùn)行班運(yùn)行技工依據(jù)下面檢查保養(yǎng)表對(duì)供配電設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)，高壓部分的年度檢測(cè)保養(yǎng)可委托供電主管部門(mén)或有資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行檢測(cè)保養(yǎng)。由管理處的設(shè)備管理員依據(jù)相應(yīng)的《維護(hù)保養(yǎng)檢查表》對(duì)保養(yǎng)狀況進(jìn)行檢查跟進(jìn)。低壓配電柜的檢查保養(yǎng)表序號(hào)檢查保養(yǎng)項(xiàng)目保養(yǎng)內(nèi)容周期01配電屏清潔月02電器儀表外部清潔，顯示正常、固定可靠月03繼電器、溝通接觸器、斷路器、閘刀開(kāi)關(guān)外部清潔，觸點(diǎn)完好，無(wú)過(guò)熱現(xiàn)象，無(wú)噪音月04監(jiān)控回路壓接良好、標(biāo)號(hào)清晰，絕緣無(wú)變色老化月05指示燈、按鈕轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)外部清潔，標(biāo)志清晰，堅(jiān)固可靠，轉(zhuǎn)動(dòng)靈活月06電容無(wú)功補(bǔ)償電容接觸器良好，電容補(bǔ)償三相平衡，電容器無(wú)發(fā)熱膨脹，也不冰冷，接頭不發(fā)熱變色月07母線(xiàn)排壓接良好，色標(biāo)清晰，絕緣良好年08配電屏對(duì)地測(cè)試接地良好年高壓配電柜的檢查保養(yǎng)表序號(hào)檢查保養(yǎng)項(xiàng)目保養(yǎng)內(nèi)容周期01操作機(jī)構(gòu)靈活半年02隔離開(kāi)關(guān)觸頭正常、開(kāi)合正常半年03高壓油開(kāi)關(guān)油位正常半年04母線(xiàn)排壓接良好，色標(biāo)清晰，絕緣良好年05配電屏對(duì)地測(cè)試接地良好年變壓器的檢查保養(yǎng)表序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容周期01外觀(guān)掃塵、色標(biāo)清晰，整體完好無(wú)損年02絕緣電阻值高壓側(cè)對(duì)低壓側(cè)，高壓側(cè)對(duì)地，低壓側(cè)對(duì)地，絕緣良好年03零地接線(xiàn)端子壓接良好，堅(jiān)固可靠年04母線(xiàn)排壓接良好，堅(jiān)固可靠年05絕緣子抹塵，整體完好無(wú)損年06干燥劑硅膠干燥劑色淺、半透亮年電房附屬設(shè)備的檢查保養(yǎng)表序號(hào)檢查保養(yǎng)項(xiàng)目保養(yǎng)內(nèi)容周期01門(mén)窗及防小動(dòng)物設(shè)備門(mén)窗開(kāi)啟靈活，無(wú)>10mm縫隙，通風(fēng)網(wǎng)無(wú)>10mm小孔、無(wú)嚴(yán)峻銹蝕月02通風(fēng)照明設(shè)備無(wú)故障、保證通風(fēng)照明月03絕緣工具正常有效月04滅火器正常有效月四、相關(guān)記錄1、《低壓配電柜檢查保養(yǎng)記錄表》2、《高壓配電柜保養(yǎng)檢查表》3、《變壓器保養(yǎng)檢查表》4、《電房附屬設(shè)備檢查保養(yǎng)記錄表》第四章設(shè)備管理規(guī)程一、目的：二、適用范圍：本公司物業(yè)管理權(quán)限內(nèi)的公共設(shè)備、設(shè)備。三、內(nèi)容1、設(shè)備檢修管理制度1）設(shè)備檢修申辦制度2）依據(jù)工程修理修繕部年度月度工作方案對(duì)各自職責(zé)區(qū)域內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行修理修繕保養(yǎng)，先填寫(xiě)修理修繕任務(wù)單，填寫(xiě)所修理修繕檢修內(nèi)容，在規(guī)定時(shí)間履行檢修工作后，由修理修繕工填寫(xiě)實(shí)際工作記錄和修理修繕?biāo)玫牟牧吓浼囊?guī)格數(shù)量。3）臨時(shí)緊急設(shè)備修理修繕，搶修由工程修理修繕部主管到場(chǎng)簽發(fā)修理修繕工作任務(wù)單，檢修履行后由檢修人員填寫(xiě)實(shí)際工作記錄，和所用配件、數(shù)量、規(guī)格、檢修時(shí)間。2、設(shè)備平安管理制度1）設(shè)備檢修（故障搶修）掛牌制度⑴掛牌：凡工程修理修繕部職工或員工在設(shè)備檢修搶修前，應(yīng)切斷電源，執(zhí)行掛牌作業(yè)。掛警示牌前應(yīng)填寫(xiě)“xxxx物業(yè)工程修理修繕部設(shè)備檢修（故障搶修）掛牌單”一式兩份，將該掛牌單用夾子夾在所掛警示牌上（遇緊急狀況可以先掛牌后填單），掛牌單上注明掛牌時(shí)間、原因、設(shè)備編號(hào)、掛牌人姓名，并由發(fā)令人簽名，日班由工程修理修繕部主管發(fā)令，如主管不在由領(lǐng)班發(fā)令，中夜班由正值班人發(fā)令。⑵摘牌：當(dāng)檢修、搶修工作完畢后應(yīng)及時(shí)摘除所掛警示牌，摘牌人應(yīng)在掛牌單上填寫(xiě)摘牌時(shí)間、摘牌人姓名、發(fā)令人簽名。掛牌單一份由摘牌人保存，一份交由工程修理修繕部保存。⑶設(shè)備的標(biāo)識(shí)：a.所有設(shè)備實(shí)現(xiàn)單機(jī)掛（粘）標(biāo)識(shí)牌，標(biāo)識(shí)各設(shè)備的名稱(chēng)、編號(hào)、該設(shè)備的運(yùn)行狀況，使每臺(tái)設(shè)備受控。b.閥門(mén)類(lèi)的標(biāo)識(shí)牌（ON+綠色┃）為開(kāi)啟，（OFF+紅色○）為關(guān)閉，各類(lèi)閥門(mén)使用狀況變換應(yīng)及時(shí)改變所掛受控狀態(tài)牌。3、設(shè)備定時(shí)檢查試驗(yàn)制度1）空調(diào)冷水機(jī)組：空調(diào)冷水機(jī)組使用期間每小時(shí)檢查一次，由空調(diào)操作人員負(fù)責(zé)檢查并填寫(xiě)冷凍站運(yùn)行記錄表，記錄冷凝壓力、冷凝溫度、蒸發(fā)壓力、蒸發(fā)溫度、油溫、油壓、供水溫度、回水溫度、回水壓力、電流、開(kāi)機(jī)停機(jī)時(shí)間，每天記錄表由空調(diào)領(lǐng)班審核后交工程修理修繕部文員裝訂成冊(cè)保管備查。空調(diào)冷水機(jī)組停機(jī)期間每天搞一次清潔保養(yǎng)工作，做到機(jī)臺(tái)、地面無(wú)積塵，手摸無(wú)手印，每天檢查有無(wú)泄露點(diǎn)。2）消防水泵：消防用自噴淋泵、消火栓泵，每月進(jìn)行一次試驗(yàn)運(yùn)轉(zhuǎn)，試驗(yàn)運(yùn)行時(shí)將監(jiān)控開(kāi)關(guān)打到手動(dòng)位置，然后啟動(dòng)水泵，檢查壓力表壓力，檢查電流，當(dāng)檢查正常后將監(jiān)控開(kāi)關(guān)復(fù)位到自動(dòng)狀態(tài)，然后通知保安部，由保安部通知消防監(jiān)控中心自動(dòng)啟動(dòng)各消防泵，并和保安部作好試驗(yàn)運(yùn)行記錄，由試驗(yàn)負(fù)責(zé)人簽名。3）空調(diào)風(fēng)機(jī)盤(pán)管：空調(diào)風(fēng)機(jī)盤(pán)管每年夏季前xx月份、冬季前1xx月份對(duì)所有業(yè)主室內(nèi)進(jìn)行兩次濾網(wǎng)清洗，以保證空調(diào)風(fēng)機(jī)盤(pán)管的正常運(yùn)行；清洗濾網(wǎng)同時(shí)檢查風(fēng)葉振動(dòng)狀況，發(fā)覺(jué)異常當(dāng)即處理，并由檢查人員填寫(xiě)修理修繕任務(wù)單，工程修理修繕部主管分樓層抽查清洗質(zhì)量，一樓大堂空調(diào)風(fēng)機(jī)盤(pán)管濾網(wǎng)每?jī)芍芮逑匆淮巍?）其他設(shè)備試驗(yàn)：其他設(shè)備試驗(yàn)依據(jù)工程修理修繕部年度月度工作方案實(shí)施（詳見(jiàn)工程修理修繕部年度月度工作方案表）。4、設(shè)備檢查、評(píng)價(jià)1）工程修理修繕部經(jīng)理、主管對(duì)本公司管理權(quán)限內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行不定時(shí)抽檢，包括月檢、周檢。2）每天審核冷凍站運(yùn)行記錄表、熱力運(yùn)行記錄表、水泵房運(yùn)行記錄表、工程修理修繕部綜合日?qǐng)?bào)表。3）每月檢評(píng)工程修理修繕部月度方案履行狀況。5、工具管理制度1）工具分個(gè)人工具和公用工具。個(gè)人工具由修理修繕人員個(gè)人保管，工程修理修繕部登記注冊(cè)規(guī)格、數(shù)量、型號(hào)，工程修理修繕部主管每年分兩次抽檢其完好程度、是否缺損，缺少一件，由使用保管人員按使用期限折價(jià)賠償，公用工具借用期間不按操作規(guī)程使用造成損毀，由借用人修復(fù)，修理費(fèi)用由借用人酌情賠償。2）公用工具由工程修理修繕部?jī)?nèi)勤人員保管，修理修繕設(shè)備時(shí)由修理修繕人填寫(xiě)借用單，寫(xiě)明規(guī)格、數(shù)量、型號(hào)、借用日期。3）公用工具分電動(dòng)工具和大型修理修繕工具兩類(lèi)。4）電動(dòng)工具包括電錘、沖擊電鉆、手槍電鉆、臺(tái)鉆、砂輪機(jī)、砂輪切割機(jī)、角向磨光機(jī)、電動(dòng)曲線(xiàn)鋸、電焊機(jī)，電動(dòng)工具使用時(shí)應(yīng)依據(jù)該工具的使用說(shuō)明要求使用，使用時(shí)應(yīng)檢查絕緣性能是否良好、電源插頭接線(xiàn)牢靠，使用人應(yīng)戴絕緣手套操作電動(dòng)工具，電動(dòng)工具使用完畢須將外部擦洗潔凈。歸還保管人員后，應(yīng)在借用單上填寫(xiě)歸還日期、歸還人員簽名。5）大型工具包括重型套筒扳手、600mm管子鉗、900mm管子鉗、1號(hào)管子臺(tái)虎鉗、450mm活扳手、2噸手拉葫蘆、14P八角錘，大型工具使用應(yīng)按該工具使用要領(lǐng)進(jìn)行，榔頭使用前須檢查榔頭柄裝配是否松動(dòng)，倒鍥有否裝好，以防使用中榔頭脫柄傷人；手拉葫蘆和重型套筒扳手使用后應(yīng)將表面擦洗潔凈，并涂一層愛(ài)護(hù)油膜。所有大型工具使用完畢后應(yīng)及時(shí)交還保管人員，并在借用單上填寫(xiě)歸還日期、歸還人簽名.6、設(shè)備潤(rùn)滑1）泵類(lèi)設(shè)備用3#鋰基脂潤(rùn)滑運(yùn)行，運(yùn)行泵每月加注一次，季節(jié)用泵三月加注一次。2）防火卷簾門(mén)每半年加注25#機(jī)油一次。3）制冷機(jī)第一次運(yùn)行5000小時(shí)更換YORK-C號(hào)油一次，以后每運(yùn)行兩萬(wàn)小時(shí)更換冷凍機(jī)油。4）空氣壓縮機(jī)每年更換空壓機(jī)油一次。5）每次更換和加油由修理修繕人員填寫(xiě)設(shè)備加油（換油）記錄表，注寫(xiě)加油（換油）設(shè)備規(guī)格、型號(hào)、所加油（換油）規(guī)格、數(shù)量、日期。6）工程修理修繕部主管負(fù)責(zé)抽檢加油（換油）狀況每季度進(jìn)行一次，并作檢查評(píng)價(jià)。7、能源管理制度1）執(zhí)行上級(jí)能源部門(mén)對(duì)用水、用電、用熱的關(guān)于規(guī)定使用。2）合理支配外圍霓虹燈的開(kāi)關(guān)時(shí)間和外圍路燈的照明時(shí)間，可用電腦監(jiān)控的設(shè)備全部由電腦程序監(jiān)控，暫未能用電腦程序監(jiān)控的由中夜班值班人員監(jiān)控。3）堅(jiān)決杜絕“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象，汽車(chē)沖洗設(shè)專(zhuān)用水表。4）嚴(yán)禁在大廈內(nèi)使用碘鎢燈、電熱杯、速熱器、電爐等電熱器具。5）每周統(tǒng)計(jì)一次大廈總用水量，檢查用水是否在監(jiān)控范圍內(nèi)。8、檢查：依據(jù)工程修理修繕部每天的日?qǐng)?bào)表，由工程修理修繕部經(jīng)理每天9時(shí)進(jìn)行審核，發(fā)覺(jué)水電有超量狀況，當(dāng)即召集主管評(píng)價(jià)分析查找原因，排除故障。9、技術(shù)培訓(xùn)制度1）技術(shù)培訓(xùn)由主管負(fù)責(zé)制定培訓(xùn)方案，確定培訓(xùn)人員、方法、時(shí)間及培訓(xùn)考核，經(jīng)部門(mén)經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。2）對(duì)新職工或員工必需先進(jìn)行平安操作規(guī)程及關(guān)于規(guī)章制度的學(xué)習(xí)，經(jīng)考試合格后方可進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)。培訓(xùn)期間要進(jìn)行操作規(guī)程、基本功和現(xiàn)場(chǎng)操作考核，考核合格方可支配正式上崗，不合格者，應(yīng)限期補(bǔ)考使之合格，補(bǔ)考不合格者予以調(diào)離或辭退。3）培訓(xùn)內(nèi)容詳見(jiàn)工程修理修繕部年度培訓(xùn)方案。4）考核：考核成果由工程修理修繕部文員存檔保管，詳見(jiàn)培訓(xùn)考核記錄表。8、設(shè)備維護(hù)檢修規(guī)程（詳見(jiàn)WI-GCB-009）第五章風(fēng)機(jī)保養(yǎng)管理規(guī)定一、目的:確保風(fēng)機(jī)手動(dòng)、自動(dòng)能正常起動(dòng)和運(yùn)轉(zhuǎn)二、適用范圍:每半年對(duì)小區(qū)所有風(fēng)機(jī)進(jìn)行一次全面保養(yǎng)，同時(shí)應(yīng)對(duì)風(fēng)機(jī)監(jiān)控柜風(fēng)閥電氣監(jiān)控回路一同保養(yǎng)。三、職責(zé)：修理修繕組人員必需嚴(yán)格按以下規(guī)程執(zhí)行。四、相關(guān)資料文件：五、操作規(guī)程：1、保養(yǎng)前應(yīng)先斷開(kāi)風(fēng)機(jī)電源，并掛上標(biāo)示牌，2、手搖轉(zhuǎn)動(dòng)風(fēng)輪，觀(guān)看轉(zhuǎn)動(dòng)狀況，調(diào)整好皮帶的松緊度或聯(lián)軸的間隙和對(duì)中度。3、檢查各接合面的墊片和密封填料、必要時(shí)應(yīng)予以更換。4、清潔風(fēng)葉，機(jī)殼外部及電機(jī)外部面。5、向各轉(zhuǎn)動(dòng)部位加潤(rùn)滑油，調(diào)整風(fēng)閥轉(zhuǎn)動(dòng)機(jī)構(gòu)、動(dòng)作靈活可靠。6、檢測(cè)電機(jī)線(xiàn)組的絕緣電阻，緊固電源線(xiàn)的接線(xiàn)端子，檢查電機(jī)接地是否良好。7、檢查風(fēng)閥傳動(dòng)機(jī)構(gòu)是否靈活可靠，電線(xiàn)有無(wú)破損，電線(xiàn)接頭緊固是否良好。8、檢查風(fēng)機(jī)監(jiān)控柜內(nèi)各種電器是否完好，緊固各接線(xiàn)端子。9、合上風(fēng)機(jī)主電源，檢查電源指示應(yīng)正常。10、開(kāi)機(jī)試驗(yàn)連續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)半小時(shí)，觀(guān)看各代表指示燈指示應(yīng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)無(wú)異樣聲音。11、每月由消防管理人員開(kāi)機(jī)試驗(yàn)、檢查一次。六、相關(guān)記錄：風(fēng)機(jī)半年保養(yǎng)記錄第六章防盜監(jiān)控系統(tǒng)的修理修繕和保養(yǎng)一、目的:保證小區(qū)防盜監(jiān)控系統(tǒng)的正常工作。二、適用范圍:本公司管轄區(qū)的防盜監(jiān)控系統(tǒng)三、職責(zé)：修理修繕組人員必需嚴(yán)格按以下規(guī)程執(zhí)行。四、相關(guān)資料文件：五、操作規(guī)程：1、修理修繕1）監(jiān)視圖像不清晰的檢修步驟：2）調(diào)整監(jiān)視器上的旋鈕；3）檢查視頻線(xiàn)有無(wú)松動(dòng)；4）校正鏡頭焦距；5）清理鏡頭和防塵罩上的灰塵；6）檢查攝像頭或鏡頭是否損毀；7）監(jiān)視器沒(méi)有圖像的檢修步驟；8）檢查攝像頭是否通電；9）檢查視頻連線(xiàn)有無(wú)斷裂；10）檢查攝像頭是否損毀；11）監(jiān)控器未能監(jiān)控的檢驗(yàn)步驟；12）檢查監(jiān)控器監(jiān)控電壓有無(wú)輸出；13）檢查監(jiān)控電壓有無(wú)輸入；14）檢查輸入桿件是否損毀；15）檢查輸出桿件是否損毀；2、保養(yǎng)1）規(guī)定每月對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)。2）檢查防塵罩，并清潔潔凈，擦洗鏡頭，清理降溫風(fēng)扇，調(diào)校鏡頭焦距。3）檢查攝像設(shè)備支撐桿的固定及防腐是否完好。4）檢查監(jiān)視室的通風(fēng)，照明、檢查各監(jiān)控系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)線(xiàn)接觸是否完好。5）對(duì)于室外攝像系統(tǒng)，檢查其防風(fēng)、防雨防塵罩的密封，檢查避雷針接地是否良好。六、相關(guān)記錄1、設(shè)備修理修繕記錄2、防盜監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)記錄第七章對(duì)講、防盜報(bào)警系統(tǒng)的保養(yǎng)一、目的:保證系統(tǒng)的良好運(yùn)行，保障來(lái)訪(fǎng)客人與住戶(hù)間的聯(lián)系和住戶(hù)在緊急狀況下報(bào)警求援的可靠性。二、適用范圍:本公司管轄區(qū)的對(duì)講、防盜報(bào)警系統(tǒng)三、職責(zé)：1、保安隨時(shí)解答住戶(hù)對(duì)使用方法的咨詢(xún)。2、修理修繕班接受住戶(hù)故障投訴和故障處理。四、相關(guān)資料文件：五、操作規(guī)程：1、保安一旦發(fā)覺(jué)主機(jī)出現(xiàn)故障，應(yīng)及時(shí)通知修理修繕班。2、修理修繕班應(yīng)依據(jù)故障登記狀況及時(shí)派專(zhuān)人修理修繕。3、每半年對(duì)整個(gè)系統(tǒng)的主機(jī)、線(xiàn)路、層樓解碼器進(jìn)行一次全面檢查修理修繕。4、檢查機(jī)箱電源電壓是否合乎要求，緊固各電線(xiàn)接頭、清掃機(jī)箱內(nèi)外灰塵。5、修理修繕保養(yǎng)工作應(yīng)指派專(zhuān)人進(jìn)行，其他人員不得隨便拔動(dòng)解碼器開(kāi)關(guān)，不得對(duì)主機(jī)箱開(kāi)蓋檢測(cè)箱內(nèi)元件。6、清潔工清潔墻壁時(shí)避開(kāi)對(duì)主機(jī)造成或產(chǎn)生強(qiáng)大震動(dòng)，并注意防止水滲入主機(jī)箱內(nèi)。六、相關(guān)記錄：對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)半年保養(yǎng)記錄第八章周界報(bào)警系統(tǒng)的修理修繕和保養(yǎng)目的:保證小區(qū)周界報(bào)警系統(tǒng)的正常工作。適用范圍:本公司管轄區(qū)周界報(bào)警系統(tǒng)3.職責(zé)：3.1修理修繕組人員必需嚴(yán)格按以下規(guī)程執(zhí)行。4.相關(guān)資料文件：5.操作規(guī)程：5.1修理修繕5.1.1檢查投光器與受光器是否校對(duì)準(zhǔn)確。5.1.2投光器與受光器之間有無(wú)障礙物。5.1.3接線(xiàn)是否緊密、準(zhǔn)確。5.1.4防塵罩內(nèi)外是否有較厚的灰塵。5.1.5接線(xiàn)樁有無(wú)受潮或短路。5.1.6檢查電壓是否正常。5.2保養(yǎng)5.2.1規(guī)定每月對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)。5.2.2檢查防塵罩，并清潔潔凈，擦洗投光器和受光器鏡，并調(diào)較準(zhǔn)確。5.2.3檢查室外部分設(shè)備內(nèi)有無(wú)受潮，接線(xiàn)是否堅(jiān)固，導(dǎo)線(xiàn)絕緣層是否良好，有無(wú)裸露。5.2.4檢查監(jiān)控鍵盤(pán)輸入是否正常，并清潔潔凈。5.2.5檢查主機(jī)箱內(nèi)有無(wú)異常狀況，電器元件有無(wú)異常發(fā)熱，接線(xiàn)是否堅(jiān)固，通風(fēng)散熱是否正常，電源是否正常。5.2.6抽查50%的報(bào)警點(diǎn)，檢查設(shè)備運(yùn)行是否靈敏，報(bào)警號(hào)碼是否準(zhǔn)確，警鈴是否正常，鍵盤(pán)監(jiān)控是否正常。5.2.7檢查室外設(shè)備的防風(fēng)、防雨、防塵的密封性，支撐桿的固定及防腐是否完好。6.相關(guān)記錄6.1周界報(bào)警系統(tǒng)修理修繕保養(yǎng)記錄第九章火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)的保養(yǎng)一、目的:確?；馂?zāi)報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行在良好狀態(tài)，能及時(shí)準(zhǔn)確地報(bào)警二、適用范圍:本公司管轄區(qū)火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)三、職責(zé)：修理修繕組人員必需嚴(yán)格按以下規(guī)程執(zhí)行。四、相關(guān)資料文件：五、操作規(guī)程：1、日檢（對(duì)火災(zāi)報(bào)警主控屏進(jìn)行自檢功能檢查）1）按自檢鍵，讓主控屏進(jìn)行自檢，觀(guān)看主控屏液晶顯示，并把自檢結(jié)果打印出來(lái)。2）按消聲鍵，消除聲音。3）按復(fù)位鍵，使主控屏恢復(fù)到正常狀態(tài)。2、月檢1）履行日檢全部?jī)?nèi)容。2）測(cè)試主控屏主要工作電壓、檢查備用電源蓄電池是否正常，并進(jìn)行備用電源的自檢試驗(yàn)。3）檢查樓層井道內(nèi)的分線(xiàn)箱、箱門(mén)及箱體外觀(guān)狀況箱內(nèi)外線(xiàn)路有無(wú)缺損和故障隱患。4）檢查各單元箱內(nèi)外電路和指示燈是否正常。5）對(duì)消防中心集控柜進(jìn)行清掃、除塵、檢查接線(xiàn)端子有無(wú)電線(xiàn)松脫，導(dǎo)線(xiàn)編號(hào)是否完整清晰。6）因受環(huán)境影響而致使煙感器、溫感器的臟污應(yīng)及時(shí)清潔。3、年檢1）逐個(gè)拆下煙感器、溫感器的對(duì)其上的灰塵，銹斑進(jìn)行清潔，并對(duì)電線(xiàn)接頭進(jìn)行緊固。2）對(duì)每個(gè)樓層井道內(nèi)的分線(xiàn)箱，各單元進(jìn)行開(kāi)箱清潔，并對(duì)箱內(nèi)外導(dǎo)線(xiàn)進(jìn)行緊固。3）噴煙檢查每個(gè)煙感器的報(bào)警的準(zhǔn)確性。六、相關(guān)記錄1、消防中心值班記錄2、消防設(shè)備月保養(yǎng)記錄3、消防設(shè)備年保養(yǎng)記錄第十章消火栓的保養(yǎng)一、目的:保證消火栓箱內(nèi)部配件齊全完好，滅火時(shí)能迅速正常地輸出消防水。二、適用范圍:本公司管轄區(qū)消火栓三、職責(zé)：修理修繕組人員必需嚴(yán)格按以下規(guī)程執(zhí)行。四、相關(guān)資料文件：五、操作規(guī)程：1、月保養(yǎng)1）栓外檢查：檢查栓門(mén)把手是否完好，栓門(mén)開(kāi)關(guān)有無(wú)卡阻、玻璃有無(wú)損毀，指示燈、報(bào)警按鈕警鈴是否齊全、有無(wú)脫落，栓門(mén)是否完好。2）測(cè)試：隨機(jī)抽取消火栓總數(shù)的5%，按消火栓報(bào)警按鈕，消防中心應(yīng)有準(zhǔn)確的報(bào)警顯示。2、年保養(yǎng)1）履行月保養(yǎng)中的所有內(nèi)容2）開(kāi)栓門(mén)取出水帶，認(rèn)真檢查有無(wú)破損，發(fā)黑、發(fā)霉現(xiàn)象，如有，應(yīng)馬上進(jìn)行修補(bǔ)，清洗或更換3）將水帶展開(kāi)交換摺邊后重新卷起，4）檢查水槍頭與水帶，水帶與水龍頭之間聯(lián)接是否方便可靠如有缺損應(yīng)及時(shí)修復(fù)。5）將栓閥開(kāi)閉一次，檢查是否靈活，并清除閥口四周的銹渣，將閥桿上油防銹。6）將栓內(nèi)清理潔凈，部件存放整齊后關(guān)上栓門(mén)。逐個(gè)測(cè)試報(bào)警按紐的靈敏度和檢查指示燈顯示的準(zhǔn)確性。六、相關(guān)記錄1、消防設(shè)備月保養(yǎng)記錄2、消防設(shè)備年保養(yǎng)記錄第十一章干粉滅火器的使用與保養(yǎng)一、目的:確保手持式干粉滅火器的準(zhǔn)確使用與保養(yǎng)。二、適用范圍:本公司管轄區(qū)干粉滅火器三、職責(zé)：修理修繕組人員必需嚴(yán)格按以下規(guī)程執(zhí)行。四、相關(guān)資料文件：五、操作規(guī)程：1、使用滅火操作方法1）手持滅火器，先將滅火器上下翻轉(zhuǎn)幾次，將粉筒內(nèi)的干粉抖松。2）然后扯去鉛封，拔出保險(xiǎn)銷(xiāo)，操作者立于滅火有效距離內(nèi)，手握膠管，將噴嘴對(duì)準(zhǔn)火焰根部，按下壓把，干粉即可噴出。3）同時(shí)適當(dāng)擺動(dòng)噴嘴，使粉霧橫掃整個(gè)著火區(qū)，并逐漸向前推移。4）如遇多處明火，可移動(dòng)位置噴射；直至火焰完全熄滅，不留明火，以免復(fù)燃。5）滅火完畢，松開(kāi)壓把，滅火器即可停止噴射2、使用注意事項(xiàng)1）滅火時(shí)應(yīng)站在上風(fēng)處且不行沖擊液面，以防習(xí)濺。2）滅火器一經(jīng)開(kāi)啟使用，應(yīng)重新灌氣，裝粉，才能保存使用。3）使用時(shí)發(fā)覺(jué)干粉噴不出，應(yīng)漸漸的擰松蓋，讓氣粉噴出。3、保養(yǎng)1）月檢：每個(gè)月進(jìn)行滅火器檢查，檢查壓力表指針應(yīng)在紅、綠、黃三色綠色位置，如發(fā)覺(jué)重量太輕，應(yīng)馬上替換，檢驗(yàn)標(biāo)識(shí)是否在有效期限內(nèi)。2）年檢①取下滅火器上下翻動(dòng)幾次，使粉筒內(nèi)干粉抖松②檢查插銷(xiāo)有無(wú)生銹，是否能拔動(dòng)。③檢查每個(gè)滅火器指針位置，并抽取總數(shù)的10%測(cè)定重量，以驗(yàn)證壓力表指針顯示的準(zhǔn)確性。④檢查滅火器存放地點(diǎn)應(yīng)干燥，通風(fēng)，切忌日光爆曬和劇烈幅射，懸掛存放于防火區(qū)環(huán)境濕度應(yīng)-10～45之間。⑤正常狀況下，滅火器使用有效期為三年，過(guò)期的滅火器應(yīng)及時(shí)更換。⑥檢驗(yàn)合格后，張貼合格證。六、相關(guān)記錄1、消防設(shè)備月保養(yǎng)記錄2、消防設(shè)備年保養(yǎng)記錄第十二章電梯運(yùn)行管理規(guī)定一、目的：確保電梯技術(shù)性能處于良好狀態(tài)，保證平安運(yùn)行。二、適用范圍：適用于公司管轄區(qū)電梯的運(yùn)行管理。三、職責(zé)：1、電梯修理修繕工：負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行狀況巡查和故障報(bào)告。2、消控室保安：負(fù)責(zé)監(jiān)控電梯的運(yùn)行狀況。3、電梯公司保養(yǎng)監(jiān)督：負(fù)責(zé)電梯的綜合管理及對(duì)上述工作的檢查監(jiān)督。4、電梯公司保養(yǎng)部經(jīng)理：對(duì)上述工作進(jìn)行檢查監(jiān)督。四、相關(guān)資料文件：1、電梯及電扶梯全面保養(yǎng)協(xié)議2、平安管理規(guī)程3、管理基礎(chǔ)設(shè)備管理程序五、操作規(guī)程：1、管理人職工或員工作程序1）電梯修理修繕工：電梯修理修繕工每?jī)芍軐?duì)電梯運(yùn)行狀況進(jìn)行一次檢查保養(yǎng)，發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)處理，或聯(lián)絡(luò)電梯公司處理，督促電梯公司修理修繕保養(yǎng)。當(dāng)電梯年檢期即將接近時(shí)，督促電梯公司作電梯年檢、年審。2）消控室保安員①消控室保安員實(shí)行電梯24小時(shí)運(yùn)行監(jiān)控。通過(guò)閉路監(jiān)控電視觀(guān)看轎廂內(nèi)狀況，如發(fā)覺(jué)乘客吸煙、打斗或損毀電梯部件，用內(nèi)線(xiàn)電話(huà)制止并錄像。②③將每班運(yùn)行狀況記錄于《消控室交接班記錄》。3）電氣主管：電氣主管負(fù)責(zé)電梯的綜合管理、包括技術(shù)資料文件資料、檔案的收集、保管、設(shè)備賬目管理。同時(shí)對(duì)電梯修理修繕工、電梯公司修理修繕保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督。4）修理修繕組組長(zhǎng)①進(jìn)行周檢、月檢。每月最后一個(gè)星期組織電梯公司電梯修理修繕工及電梯及戶(hù)負(fù)責(zé)人進(jìn)行電梯運(yùn)行管理，維護(hù)保養(yǎng)例會(huì)，并檢評(píng)。②審核《電梯定時(shí)保養(yǎng)項(xiàng)目表》、《保養(yǎng)服務(wù)報(bào)告單》。2、電梯使用管理工作程序1）電梯不設(shè)司機(jī)操作，由乘客自行操作，實(shí)行24小時(shí)投入運(yùn)行。2）客梯以承載大廈用戶(hù)為主。3、電梯平安運(yùn)行工作程序1）2）電梯修理修繕工每?jī)芍馨础峨娞輽z查保養(yǎng)表》進(jìn)行一次檢查保養(yǎng)，并做好記錄。督促電梯公司按規(guī)定進(jìn)行修理修繕保養(yǎng)工作，按規(guī)定填寫(xiě)修理修繕保養(yǎng)記錄。3）修理修繕、保養(yǎng)等原因造成停梯，應(yīng)在一層掛牌告示。4）任何人不得在電梯機(jī)房、轎廂、井道吸煙。4、電梯機(jī)房管理工作程序1）2）非工作人員進(jìn)入電梯機(jī)房須經(jīng)電氣主管或工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后，由電梯修理修繕工伴隨方可進(jìn)入。3）保持良好照明及溫控、常備手電筒及應(yīng)急照明設(shè)備，門(mén)戶(hù)開(kāi)啟靈活無(wú)破損。4）保持機(jī)房潔凈潔凈，不準(zhǔn)堆入雜物。5）消防器材齊備良好，機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙。6）電梯機(jī)房因修理修繕保養(yǎng)等原因造成停梯，應(yīng)在一樓掛告示牌。5、運(yùn)行異常1）當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí)：消控室值班保安員打開(kāi)迫降開(kāi)關(guān)，將消防電梯全部降至基站，消防電梯自動(dòng)進(jìn)入消防運(yùn)行狀態(tài)，電梯修理修繕工(或值班電工或保安員)迅速關(guān)閉不具備消防功能的電梯。2）當(dāng)?shù)卣鸢l(fā)生時(shí)：依據(jù)震前預(yù)報(bào)由電梯修理修繕工關(guān)閉所有電梯，地震過(guò)后開(kāi)啟時(shí)由專(zhuān)業(yè)電梯公司對(duì)電梯進(jìn)行平安檢測(cè)確認(rèn)無(wú)異常后，方可運(yùn)行。3）當(dāng)電梯進(jìn)水時(shí)：①底坑進(jìn)水、應(yīng)將電梯停于兩層以上，終止運(yùn)行并切斷電源。②當(dāng)樓層水淹而使井邊或坑進(jìn)水，應(yīng)將電梯停于進(jìn)水層以上并及時(shí)關(guān)閉電梯及總電源。③電梯濕水后，由電梯公司做濕水處理，并提交相應(yīng)報(bào)告。6、電梯平安操作程序1）修理修繕保養(yǎng)時(shí)一般須切斷電源，以免觸電，卷入引繩輪等造成人身傷亡和設(shè)備事故。2）因修理修繕保養(yǎng)需停機(jī)時(shí)，須確認(rèn)轎廂內(nèi)無(wú)乘客方可停機(jī)。3）在修理修繕保養(yǎng)中必需注意工作溝通協(xié)調(diào)和協(xié)作，有人協(xié)同工作時(shí)，行機(jī)、停機(jī)都必需揚(yáng)聲，得到對(duì)方的回答后方可操作。4）5）下井坑作業(yè)時(shí)，禁止關(guān)閉廳門(mén)，廳門(mén)口必需擺設(shè)告示牌，防止無(wú)關(guān)人員靠近。6）7）8）修理修繕保養(yǎng)終止時(shí)，必需認(rèn)真清理現(xiàn)場(chǎng)，清點(diǎn)工具和物品。7、電梯困人故障救援程序1）①確定轎廂所在位置(依據(jù)樓層燈指示或小心開(kāi)啟外門(mén)察看)；②關(guān)閉電源總掣；③2）轎廂停于遠(yuǎn)離廳門(mén)口的位置時(shí)，應(yīng)首先將電梯轎廂移動(dòng)至就近的電梯外門(mén)口(以高于或低于樓面不超過(guò)0.5米為合適)。然后照上述5.7.1中所列步驟救出乘客。移動(dòng)轎廂的方法如下：①利用電話(huà)或其他方式通知轎廂內(nèi)的乘客保持冷靜，并說(shuō)明轎廂可能移動(dòng)，不行將身體任何部位探出轎廂外，以免發(fā)生危急；同時(shí)如轎廂門(mén)處于半關(guān)閉或開(kāi)啟狀態(tài)，則應(yīng)先行將其完全關(guān)閉或開(kāi)啟；②進(jìn)入機(jī)房關(guān)閉故障電梯的電源，安上盤(pán)車(chē)手輪，一人持住手輪，一人手持掣動(dòng)釋桿，輕輕松開(kāi)制動(dòng)，轎廂將會(huì)由于自重而移動(dòng)，為避開(kāi)轎廂上升或下降太快發(fā)生危急，操作時(shí)，應(yīng)斷續(xù)動(dòng)作，使轎廂漸漸移動(dòng)，直至最接近電梯廳門(mén)口為止。操作時(shí)，應(yīng)注意，如轎廂停于最高層電梯門(mén)口以上之位置或最低層電梯門(mén)口以下位置時(shí)，不行只撬開(kāi)掣動(dòng)，使轎廂自行移動(dòng)，而應(yīng)在松開(kāi)掣動(dòng)的同時(shí)，握緊手輪并用力盤(pán)絞，使轎廂向準(zhǔn)確的方向移動(dòng)。8）六、相關(guān)記錄1、機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳2、消控室交接班記錄3、保養(yǎng)服務(wù)報(bào)告單4、電梯定時(shí)保養(yǎng)項(xiàng)目表第十三章電梯故障應(yīng)急處理方案一、目的：確保發(fā)生電梯故障時(shí)，能迅速、堅(jiān)決進(jìn)行處理，愛(ài)護(hù)業(yè)主的人身及其生命財(cái)產(chǎn)平安。二、適用范圍：適用于小區(qū)內(nèi)電梯發(fā)生故障。三、職責(zé)：電梯修理修繕員負(fù)責(zé)電梯故障的排除。四、相關(guān)資料文件：五、操作程序：1、電梯困人：如發(fā)生電梯困人事故，電梯修理修繕員應(yīng)按如下方法處理：

1）把電梯主電源拉開(kāi)，防止電梯意外啟動(dòng)，但必需保留轎廂照明。

2）確定電梯轎廂位置。

3）當(dāng)電梯停在距某平層位置約±60

cm范圍時(shí)，修理修繕人員可以在該平層的廳門(mén)外使用專(zhuān)用的廳門(mén)機(jī)械鑰匙打開(kāi)廳門(mén)，并用手拉開(kāi)轎廂門(mén)，然后幫助乘客平安撤離轎廂。

4）當(dāng)電梯未停在上述位置時(shí)，則必需用機(jī)械方法移動(dòng)轎廂后救人。步驟如下：

①轎門(mén)應(yīng)保持關(guān)閉，如轎門(mén)已被拉開(kāi)，則要叫乘客把轎門(mén)手動(dòng)關(guān)上。利用電梯內(nèi)對(duì)講電話(huà)，通知乘客轎廂將會(huì)移動(dòng)，要求乘客靜待轎廂內(nèi)、，不要亂動(dòng)。

②在曳引電動(dòng)機(jī)軸尾裝上盤(pán)車(chē)裝置。

③兩人把持盤(pán)車(chē)裝置，防止電梯在機(jī)械松抱閘時(shí)意外或過(guò)快移動(dòng)，然后另一人采納機(jī)械方法一松一緊抱閘，當(dāng)抱閘松開(kāi)時(shí)，另外兩人用力絞動(dòng)盤(pán)平裝置，使轎廂向準(zhǔn)確的方向移動(dòng)。④按準(zhǔn)確方向使轎廂斷續(xù)地緩慢移動(dòng)到平層±15cm位置上。

⑤使抱閘恢復(fù)正常，然后在廳門(mén)對(duì)應(yīng)轎門(mén)外機(jī)械打開(kāi)轎廂，并幫助乘客撤出轎廂。5）當(dāng)按上述方法和步驟操作發(fā)覺(jué)異常狀況時(shí)，應(yīng)馬上停止救援并及時(shí)通知大廈電梯修理修繕保養(yǎng)承包商作出處理。6）事后書(shū)面報(bào)告物管部經(jīng)理。

2、水浸事故

1）修理修繕人員和保安發(fā)覺(jué)或接報(bào)發(fā)生水浸事故將會(huì)危及電梯運(yùn)行時(shí)應(yīng)馬上通知物管部，當(dāng)值保安員通過(guò)轎廂對(duì)講機(jī)通知客人從最近的樓層離開(kāi)受影響的電梯。

2）修理修繕人員將受影響的電梯轎廂升至最高處，并關(guān)閉該電梯。

3）攔住水浸樓層的電梯口，以防水浸入電梯井。

4）即刻將狀況報(bào)告保障主管和電梯承包商。3、巡查中發(fā)覺(jué)電梯異常

1）修理修繕人員巡查中發(fā)覺(jué)電梯運(yùn)行異常，如鋼纜有毛刺、斷股，監(jiān)控柜有異聲、異味，轎廂升降異常等將危及電梯平安運(yùn)行的現(xiàn)象發(fā)生，應(yīng)馬上通知監(jiān)控中心。

2）當(dāng)值人員通過(guò)轎廂對(duì)講機(jī)通知客人從最近的樓層離開(kāi)故障電梯。

3）修理修繕人員將故障電梯關(guān)閉。

4）即刻將狀況報(bào)告物管部主任和電梯承包商。六、相關(guān)記錄：電梯故障記錄第十四章電氣修理修繕管理規(guī)程一、目的：保證管理區(qū)域內(nèi)（大廈）電氣設(shè)備和人身平安，使電氣修理修繕工作正?；?、規(guī)范化、科學(xué)化。二、適用范圍：公司接管的管理區(qū)域內(nèi)（大廈），從高壓進(jìn)線(xiàn)到住戶(hù)電氣箱開(kāi)關(guān)前端的供配電系統(tǒng)及其用電設(shè)備的修理修繕。三、內(nèi)容：電氣修理修繕人員必需持證上崗，嚴(yán)格依照國(guó)家關(guān)于的電氣安裝工作規(guī)程進(jìn)行作業(yè)。在進(jìn)行電氣修理修繕時(shí)修理修繕人員應(yīng)穿戴好平安防護(hù)用品，配備絕緣良好的電工工具。修理修繕和保養(yǎng)電氣設(shè)備時(shí)，應(yīng)按要求做好保證平安的組織和技術(shù)措施，修理修繕主管應(yīng)在分配工作的同時(shí)向修理修繕人員說(shuō)明工作中的平安注意事項(xiàng)，并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行狀況。當(dāng)需停電時(shí)要按《停電處理規(guī)程》告知用戶(hù)。在配電干線(xiàn)、變壓器、低壓配電箱帶電作業(yè)時(shí)，應(yīng)設(shè)專(zhuān)人監(jiān)護(hù)，并至少二人進(jìn)行，工作開(kāi)始前，必需驗(yàn)電，確信停電方可開(kāi)始作業(yè)。一般狀況下，盡量避開(kāi)帶電作業(yè)，若因特殊需要而必需帶電作業(yè)時(shí)，應(yīng)裝設(shè)隔記檔板，并有專(zhuān)人監(jiān)護(hù)。在一經(jīng)合閘即可送電到工作地點(diǎn)的開(kāi)關(guān)和刀閘的操作把手上，應(yīng)懸掛“有人作業(yè)，禁止合閘”的標(biāo)志牌。修理修繕或保養(yǎng)后的電氣設(shè)備或線(xiàn)路，經(jīng)檢查無(wú)誤，拆除所有平安措施，全體修理修繕人員撤出工作現(xiàn)場(chǎng)后，方可送電。在施工設(shè)備兩側(cè)臨近帶電設(shè)備的固定遮攔上，應(yīng)懸掛“有電危急”的告示牌。四、相關(guān)記錄第十五章給排水修理修繕管理規(guī)程一、目的：保證管理區(qū)域內(nèi)（大廈）給排水設(shè)備和人身平安，使給排水修理修繕工作正?；?、規(guī)范化、科學(xué)化。二、適用范圍：公司接管的管理區(qū)域內(nèi)（大廈）從給水總水表后的給水系統(tǒng)及其供水設(shè)備、市政排水總出水口前的排水系統(tǒng)及其設(shè)備的修理修繕。三、內(nèi)容1、嚴(yán)格依照國(guó)家關(guān)于的給排水安裝工作規(guī)程進(jìn)行作業(yè)。2、在進(jìn)行修理修繕時(shí)修理修繕人員做好相應(yīng)的平安防護(hù)措施。3、修理修繕時(shí)應(yīng)按要求做好保證平安的組織和技術(shù)措施，修理修繕主管應(yīng)在分配工作的同時(shí)向修理修繕人員說(shuō)明工作中的平安注意事項(xiàng)，并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行狀況。當(dāng)需停水時(shí)要按《停水處理規(guī)程》告知用戶(hù)。當(dāng)須開(kāi)挖地面進(jìn)行修理修繕時(shí)，應(yīng)盡量削減對(duì)用戶(hù)、行人的影響，并在施工現(xiàn)場(chǎng)四周設(shè)置“正在施工”的告示牌，如開(kāi)挖較深時(shí)則必需設(shè)置平安防護(hù)擋板。四、相關(guān)資料文件《停水處理規(guī)程》第十六章修理修繕人職工或員工作規(guī)程一、目的：保證修理修繕人員修理修繕操作規(guī)匯范、準(zhǔn)確。二、適用范圍：公司全體工程修理修繕人員。三、內(nèi)容1、接到部門(mén)主管的修理修繕指令后，修理修繕人員依據(jù)修理修繕內(nèi)容籌備好所需修理修繕工具和修理修繕材料后，并持《修理修繕單》趕到修理修繕地點(diǎn)。2、公共區(qū)域的修理修繕程序1）首先做好消防平安防范措施，如平安護(hù)欄、修理修繕告示牌、高空作業(yè)告示牌等。2）做好公共場(chǎng)地的愛(ài)護(hù)措施，將修理修繕工具或修理修繕材料放在舊報(bào)紙或抹布上，避開(kāi)對(duì)公共場(chǎng)地造成損毀。修理修繕工具及材料須安放在不影響用戶(hù)使用的位置，如有用戶(hù)出入必需主動(dòng)禮讓用戶(hù)。修理修繕終止后，馬上清理修理修繕現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)撤掉告示牌。4、室內(nèi)有償修理修繕程序1）記清修理修繕用戶(hù)的房號(hào)或單元，到達(dá)修理修繕地點(diǎn)并核對(duì)無(wú)誤后用食（中）指關(guān)節(jié)輕聲扣門(mén)。2）用戶(hù)詢(xún)問(wèn)時(shí)，主動(dòng)向用戶(hù)問(wèn)好，自報(bào)部門(mén)，說(shuō)明修理修繕內(nèi)容。3）進(jìn)入室內(nèi)前必需穿上塑料鞋套，進(jìn)入用戶(hù)房間后，首先做好修理修繕現(xiàn)場(chǎng)的愛(ài)護(hù)措施。4）如修理修繕中會(huì)造成或產(chǎn)生較大噪聲時(shí)，同時(shí)提示客人并禮貌地客人表示歉意。5）如修理修繕中會(huì)造成或產(chǎn)生較大灰塵或漏水時(shí)，必需事前做好防護(hù)措施，盡量削減污染，同時(shí)提示客人并禮貌地客人表示歉意。6）修理修繕時(shí)應(yīng)盡量保持戶(hù)內(nèi)環(huán)境雅靜，嚴(yán)禁高聲喧嘩、散漫。不準(zhǔn)隨便動(dòng)顧客的物品，不準(zhǔn)在施工現(xiàn)場(chǎng)吸煙、吃東西。修理修繕履行后，馬上清理修理修繕現(xiàn)場(chǎng)并請(qǐng)用戶(hù)進(jìn)行驗(yàn)收。用戶(hù)驗(yàn)收合格后，請(qǐng)作戶(hù)在《修理修繕單》內(nèi)簽名確認(rèn)。用戶(hù)簽名確認(rèn)后，向用戶(hù)表示謝意，與用戶(hù)道別，并輕輕退出房門(mén)，輕聲關(guān)閉房間。10）修終止后，修理修繕人員必需將《修理修繕單》妥善保存。四、相關(guān)記錄：《修理修繕單》第十七章高壓配電房操作規(guī)程目的：保證高壓配電房設(shè)備操作的平安性和準(zhǔn)確性，保障設(shè)備完好。適用范圍：高壓配電房配電設(shè)備的操作。各管理處可依據(jù)本管轄區(qū)的實(shí)際狀況編制具體的操作規(guī)程。1、操作程序：（一）、高壓開(kāi)關(guān)柜的操作1）手動(dòng)操作方式：運(yùn)行技工按所需送電往每段母線(xiàn)上，此時(shí)，母聯(lián)開(kāi)關(guān)必需分閘。如其中一路進(jìn)線(xiàn)失壓或缺電時(shí)，即延時(shí)跳閘，運(yùn)行技工可選擇退出其中失壓的進(jìn)線(xiàn)開(kāi)關(guān)，再合閘母聯(lián)開(kāi)關(guān)，送電往母線(xiàn)上恢復(fù)供電。自動(dòng)操作方式：當(dāng)進(jìn)線(xiàn)電源正常時(shí)，可選擇自動(dòng)操作，如有失壓或缺電時(shí)，即先延時(shí)跳閘，再自動(dòng)合閘高壓母聯(lián)開(kāi)關(guān)，恢復(fù)供電；但當(dāng)進(jìn)線(xiàn)恢復(fù)正常供電時(shí)，母線(xiàn)開(kāi)關(guān)需由值班人員選擇手動(dòng)操作，并先分母聯(lián)開(kāi)關(guān)，再合進(jìn)線(xiàn)開(kāi)關(guān)，恢復(fù)電源正常供電。（二）、事故處理：1）過(guò)流故障：若線(xiàn)路發(fā)生過(guò)流時(shí)（包括過(guò)流，及速斷），該線(xiàn)路開(kāi)關(guān)小車(chē)即自動(dòng)跳閘，在儀表屏上故障指示會(huì)亮燈。值班人員必需了解故障原因，將故障清除，然后手動(dòng)復(fù)位按鈕。接地故障：指示及處理程序與過(guò)流故障相同。變壓器溫升故障：指示及處理程序與過(guò)流故障相同。失壓跳閘故障：指示及處理程序與過(guò)流故障相同。三、相關(guān)記錄第十八章低壓配電房設(shè)備操作規(guī)程目的：保證低壓配電房設(shè)備操作的平安性和準(zhǔn)確性，保障設(shè)備完好正常供電。二、適用范圍：低壓配電房配電設(shè)備的操作。各管理處可依據(jù)本管轄區(qū)的實(shí)際狀況編制具體的操作規(guī)程。三、操作規(guī)程1、應(yīng)密切注意網(wǎng)絡(luò)表的讀數(shù)。保證總負(fù)荷不超過(guò)單臺(tái)變壓器的額定容量。2、變配電設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)檢修時(shí)，應(yīng)做好平安技術(shù)措施后方可進(jìn)行。3、停電操作應(yīng)先拉開(kāi)低壓分路開(kāi)關(guān)，然后再拉低壓總開(kāi)關(guān)。送電操作時(shí)與停電挨次相反，并具體檢查開(kāi)關(guān)是否在正常的合閘位置。變壓器停電后作業(yè)前應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)電、放電，驗(yàn)電前應(yīng)先在有電導(dǎo)體上對(duì)驗(yàn)電器進(jìn)行鑒定良好才能使用。放電可使用地線(xiàn)或放電棒對(duì)地進(jìn)行。但電容器放電應(yīng)在兩極間進(jìn)行。裝、拆地線(xiàn)必需先接接地端，后接導(dǎo)體端，并接觸堅(jiān)固，拆時(shí)挨次相反。6、低壓出線(xiàn)發(fā)生故障掉閘時(shí)，應(yīng)馬上與修理修繕班一起查明故障原因，故障排除后方能恢復(fù)供電，嚴(yán)禁強(qiáng)行送電。四、相關(guān)記錄第十九章管理處消防器材管理制度消防設(shè)備器材依照劃分的管理區(qū)域，實(shí)行“誰(shuí)主管，誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，使消防設(shè)備器材常常處于良好備用狀態(tài)。消防治安部每年對(duì)消防設(shè)備器材進(jìn)行兩次定時(shí)檢查、清理和登記造冊(cè)存檔。消防栓、箱體、玻璃、門(mén)鎖、閥門(mén)、水帶、水槍、手動(dòng)報(bào)警器、小錘及其配件常常處于良好備用狀態(tài)。溫、煙感監(jiān)控箱體，指示燈，開(kāi)關(guān)，探頭常常處于良好備用狀態(tài)。消防水泵、閥門(mén)、管道、壓力表、水噴淋自動(dòng)滅火系統(tǒng)每月放水試驗(yàn)一次。消防手電筒、出口指示燈、事故應(yīng)急照明燈保持完好。定時(shí)對(duì)滅火器進(jìn)行檢查、更換，確保處于良好備用狀態(tài)。消防用廣播器材隨時(shí)處于良好備用狀態(tài)。消防扳手存放在顯要位置，隨時(shí)備用。加強(qiáng)消防設(shè)備器材的巡視、檢查、保養(yǎng)、更換，發(fā)覺(jué)隱患及時(shí)處理。消防設(shè)備器材禁止挪作他用及改變位置，嚴(yán)禁損毀丟失。十二、相關(guān)資料文件記錄：無(wú)第二十章房屋養(yǎng)護(hù)和修繕工作規(guī)程一、目的：定時(shí)對(duì)房屋進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和修繕，提高房屋的平安性和耐久性，保持或恢復(fù)其使用功能。二、適用范圍：所有建筑物及附屬建筑物。三、職責(zé)1、物業(yè)公司承擔(dān)受托管理物業(yè)房屋建筑共同部位包括屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體、樓地面和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位及附屬建筑物包括道路、廣場(chǎng)、溝渠、池、井的養(yǎng)護(hù)和修繕。業(yè)主自用部位物業(yè)公司接受有償委托服務(wù)。2、新建房屋在保修期內(nèi)，由施工單位負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量保修。保修期滿(mǎn)后，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。3、4、工程部負(fù)責(zé)對(duì)房屋本體修繕進(jìn)行巡查，并接受用戶(hù)的投訴。小的問(wèn)題及時(shí)修復(fù)。大的問(wèn)題制定方案時(shí)報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)，送總經(jīng)理審批。四、相關(guān)資料文件：1、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》2、《城市房屋修繕管理規(guī)定》五、操作規(guī)程：1、方案1）工程部于每年1xx月制訂本物業(yè)下年度《房屋養(yǎng)護(hù)修繕?lè)桨浮凡?bào)總經(jīng)理審批。2）工程部按《房屋養(yǎng)護(hù)和修繕?lè)桨浮返囊?guī)定具體實(shí)施養(yǎng)護(hù)和修繕工作并記錄于《房屋養(yǎng)護(hù)和修繕記錄本》內(nèi)。3）公司分管領(lǐng)導(dǎo)對(duì)養(yǎng)護(hù)和修繕工作進(jìn)行監(jiān)督和檢查。2、巡查1）所有職工或員工在工作中，要對(duì)房屋完好狀況進(jìn)行查看，發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)告知工程部。2）工程部修理修繕班每月對(duì)房屋共同部位的各個(gè)方面進(jìn)行一次全面巡查，并將巡查狀況記錄在《房屋共同部位巡查表》中。巡查狀況及處理建議或意見(jiàn)要及時(shí)報(bào)告總經(jīng)理。3、養(yǎng)護(hù)和修繕1）加強(qiáng)日常養(yǎng)護(hù)。小的養(yǎng)護(hù)和修繕由工程部承擔(dān)。較大的修繕可以委托具有資質(zhì)的企業(yè)進(jìn)行施工。2）屋面。必需確保平安，不滲漏，天溝不堵塞，排水暢通。3）墻面。內(nèi)墻涂料每年粉刷一次。發(fā)覺(jué)破損及時(shí)修補(bǔ)。外墻面涂料視狀況一般每十年粉刷一次?；◢弾r墻體接縫不漏水。石材墻面破損、脫落及時(shí)修復(fù)和固定。4）地基與勒腳。對(duì)于地基四周的上下水管等，檢查其工作狀況，防止漏水。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)房屋內(nèi)部及四周排水設(shè)備的管理與修理修繕。保證勒腳完好，對(duì)開(kāi)裂、破損及時(shí)修復(fù)，以防地基受力不勻，防水失效而造成或產(chǎn)生基礎(chǔ)浸水的直接后果。5）吊頂。吊頂應(yīng)完好，無(wú)污損。發(fā)覺(jué)污損、缺少及時(shí)修復(fù)與補(bǔ)缺。6）樓地面。樓地面完整、無(wú)破損，樓地面承重荷載未能超過(guò)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要求。7）門(mén)窗。門(mén)窗應(yīng)完整、無(wú)破損，漆面全都，開(kāi)關(guān)靈活、堅(jiān)固、平整、不松動(dòng)，接縫嚴(yán)密。發(fā)覺(jué)損毀及時(shí)修復(fù)和更換。8）金屬物件。應(yīng)保持堅(jiān)固、平安、不銹蝕，損毀嚴(yán)峻的及時(shí)更換。9）通風(fēng)道。每年對(duì)大廈所有的通風(fēng)道使用狀況及有無(wú)裂縫、破損、堵塞等狀況進(jìn)行檢查。發(fā)覺(jué)損毀及時(shí)記錄并修復(fù)。10）廣場(chǎng)、道路。廣場(chǎng)、道路、溝渠、下水道、暗井無(wú)損毀和堵塞，發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)修復(fù)和疏通。11）白蟻防治。發(fā)覺(jué)蟻情，應(yīng)馬上委托具有資質(zhì)的房屋白蟻防治機(jī)構(gòu)進(jìn)行治理。六、相關(guān)記錄：樓宇公共設(shè)備完好狀況檢查表第二十一章公用設(shè)備改造及維護(hù)修理修繕工作程序一、目的：確保及時(shí)更新、改造、維護(hù)修理修繕公用設(shè)備，保證其適時(shí)適量增容和正常運(yùn)行。二、適用范圍：適用于管理處管理的公用設(shè)備的改造及維護(hù)修理修繕。三、定義1、公用設(shè)備的搶修：是指損毀的公用設(shè)備，已經(jīng)嚴(yán)峻影響到客戶(hù)的人身和財(cái)產(chǎn)平安或其正常生活，必需對(duì)其及時(shí)進(jìn)行的修理修繕。2、外委：指委托公司外單位進(jìn)行的改造及維護(hù)修理修繕。3、自修：指管理處人員自行進(jìn)行的改造及維護(hù)修理修繕。四、職責(zé)1、管理處職責(zé)：⑴負(fù)責(zé)做好本管理區(qū)域內(nèi)修理修繕（改造）、保養(yǎng)的年度及季度方案和半年總結(jié)；⑵負(fù)責(zé)單項(xiàng)預(yù)算費(fèi)用3000元以下的項(xiàng)目的申報(bào)、實(shí)施及結(jié)算；⑶樂(lè)觀(guān)協(xié)作其它部門(mén)，做好由其它部門(mén)負(fù)責(zé)實(shí)施的本轄區(qū)內(nèi)的工程項(xiàng)目的施工管理和結(jié)算工作；⑷組織關(guān)于部門(mén)對(duì)本管理處負(fù)責(zé)的項(xiàng)目進(jìn)行竣工驗(yàn)收；參加本管理區(qū)域內(nèi)其它工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作；⑸管理處主任作為管理處負(fù)責(zé)的項(xiàng)目的第一責(zé)任人，須督促工程項(xiàng)目直接負(fù)責(zé)人做好工程的實(shí)施、平安質(zhì)量監(jiān)督、總結(jié)工作；同時(shí)須督促職工或員工做好工程項(xiàng)目的年度方案、季度方案和半年總結(jié)、管理處所負(fù)責(zé)項(xiàng)目的實(shí)施。2、工程技術(shù)部職責(zé)作為修理修繕（改造）項(xiàng)目的主審部門(mén)，⑴負(fù)責(zé)立項(xiàng)工程方案及預(yù)算的審核；⑵負(fù)責(zé)做好修理修繕（改造）工程的年度總結(jié)；⑶負(fù)責(zé)單項(xiàng)預(yù)算費(fèi)用3000元以上的項(xiàng)目的申報(bào)、實(shí)施及結(jié)算；⑷為各管理處提供工程方案、預(yù)算上的技術(shù)支持；⑸組織關(guān)于部門(mén)對(duì)本部負(fù)責(zé)的項(xiàng)目進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并將驗(yàn)收狀況反饋給該項(xiàng)目所屬管理區(qū)域內(nèi)管理處；參加其它工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作；⑹工程技術(shù)部經(jīng)理為部門(mén)負(fù)責(zé)的項(xiàng)目的第一責(zé)任人，須督促工程項(xiàng)目直接負(fù)責(zé)人做好工程的實(shí)施、平安質(zhì)量監(jiān)督、總結(jié)工作；同時(shí)須督促職工或員工做好工程項(xiàng)目的年度總結(jié)和部門(mén)所負(fù)責(zé)項(xiàng)目的實(shí)施。五、程序1、管理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)備的確認(rèn)⑴物業(yè)管理原制作《公用設(shè)備一覽表》并徐備用相應(yīng)管網(wǎng)圖、供電線(xiàn)路圖、結(jié)構(gòu)圖、原理圖、說(shuō)明書(shū)等資料文件資料。資料文件資料應(yīng)予編號(hào)。⑵管理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)備應(yīng)包括如下幾種：2、供電、供水設(shè)備。注：不包括水泵房、開(kāi)關(guān)站、變（配）電所，該部分⑴公用設(shè)備的監(jiān)控按《供電供水設(shè)備監(jiān)控程序》進(jìn)行。⑵路燈、公共通道燈、庭院燈、應(yīng)急燈。⑶小區(qū)內(nèi)休閑娛樂(lè)設(shè)備。⑷消防設(shè)備。⑸公共天線(xiàn)、公用電信線(xiàn)路。⑹清潔衛(wèi)生設(shè)備。⑺公共防盜設(shè)備。⑻其他公用設(shè)備3、責(zé)任范圍劃分管理處主任依據(jù)《公用設(shè)備一覽表》和物業(yè)管理員人數(shù)及特長(zhǎng)劃分各物業(yè)管理員責(zé)任范圍，并在一覽表相應(yīng)欄目注明。4、修理修繕（改造）方案（1）“年度方案”的制定各管理處須于每年1xx月15日前做好下一年度的工程修理修繕（改造）、設(shè)備保養(yǎng)方案，修理修繕（改造）、保養(yǎng)項(xiàng)目主要包括：電梯、空調(diào)機(jī)組、高（低）壓配電系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)組、消防系統(tǒng)、生活供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、電腦（網(wǎng)絡(luò)）設(shè)備、停車(chē)場(chǎng)智能管理系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)、樓宇及公共場(chǎng)地、市政道路、園林綠化、出租房屋及設(shè)備、避雷設(shè)備等。須報(bào)方案的項(xiàng)目是指單項(xiàng)預(yù)算費(fèi)用xx元以上的項(xiàng)目。做方案時(shí)必需依據(jù)實(shí)際管理需要，做到方案切實(shí)可行、預(yù)算基本準(zhǔn)確。各管理處將編制好的《年度修理修繕（改造）方案》送至總經(jīng)理、財(cái)務(wù)部、工程技術(shù)部（送往工程技術(shù)部時(shí)須附送上用Excel編制的方案表磁盤(pán)，下同）。（2）、季度方案的制定各管理處須在年度方案的基礎(chǔ)上，依據(jù)實(shí)際管理狀況，于每季度末做好下一季度的修理修繕（改造）方案（單項(xiàng)預(yù)算xx元以上的項(xiàng)目），編制《季度修理修繕（改造）方案》表，并將方案表送至總經(jīng)理、財(cái)務(wù)部、工程技術(shù)部。5、日常巡視檢查

（1）物業(yè)管理員對(duì)自己責(zé)任范圍的公用設(shè)備在正常工作日內(nèi)每天巡視檢查，并作《公用設(shè)備巡視記錄》。（2）物業(yè)管理員對(duì)重要公用設(shè)備應(yīng)適當(dāng)增加巡視頻次，必要時(shí)，對(duì)其性能狀況可進(jìn)行試驗(yàn)。6、方案外公用設(shè)備改造及維護(hù)修理修繕⑴物業(yè)管理員依據(jù)下列資料文件資料提出方案外公用設(shè)備改造及維護(hù)維修項(xiàng)目。①日常巡視檢查記錄。②客戶(hù)投訴記錄。③訪(fǎng)問(wèn)客戶(hù)記錄。④上級(jí)指示。⑵經(jīng)批準(zhǔn)的方案外項(xiàng)目由物業(yè)管理員按規(guī)定實(shí)施。7、公用設(shè)備的搶修⑴管理處主任當(dāng)班時(shí)，由主任組織實(shí)施搶修；管理處主任不在時(shí)，由責(zé)任物業(yè)管理員組織實(shí)施搶修。⑵必要時(shí)，搶修負(fù)責(zé)人可向上級(jí)報(bào)告搶修狀況或請(qǐng)求關(guān)心。⑶管理處所有人力、財(cái)力、物力應(yīng)優(yōu)先滿(mǎn)意搶修的需要。⑷搶修完畢，管理處主任應(yīng)向經(jīng)理報(bào)告搶修狀況，包括：①事故原因；②損失狀況；③搶修結(jié)果；④搶修費(fèi)用；8、糾正和預(yù)防措施。⑴除搶修外，公用設(shè)備在保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，由物業(yè)管理員書(shū)面通知并監(jiān)督施工單位或供應(yīng)商處理。⑵公用設(shè)備改造及維護(hù)修理修繕工作質(zhì)量的檢查。①管理處主任重點(diǎn)檢查費(fèi)用500元以上的項(xiàng)目質(zhì)量和搶修項(xiàng)目質(zhì)量，發(fā)覺(jué)問(wèn)題，及時(shí)通知物業(yè)管理員處理。②公司經(jīng)理隨機(jī)檢查公用設(shè)備的改造及維護(hù)修理修繕工作質(zhì)量，發(fā)覺(jué)問(wèn)題，及時(shí)通知管理處主任處理并要求其書(shū)面匯報(bào)。第二十二章工程修理修繕部獎(jiǎng)罰條例一、目的：工程修理修繕部依據(jù)《職工或員工手冊(cè)》中的關(guān)于條例，結(jié)合本部門(mén)的實(shí)際狀況特制定本條例，通過(guò)實(shí)事求是、公開(kāi)、公平、公正的原則獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，以更好地服務(wù)于部門(mén)管理。

二、獎(jiǎng)罰形式：獎(jiǎng)勵(lì)：嘉獎(jiǎng)記小功記大功晉升工資處罰：警告記小過(guò)記大過(guò)解雇三、獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)：1、獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)：

1）嘉獎(jiǎng)一次獎(jiǎng)一天基本工資；

2）記小功一次獎(jiǎng)三天基本工資；

3）記大功一次獎(jiǎng)六天基本工資；

4）一年累計(jì)嘉獎(jiǎng)三次者，加記小功一次；

5）一年累計(jì)記小功三次者，加記大功一次；

6）一年累計(jì)記大功三次者，晉升一級(jí)工資。

2、處罰標(biāo)準(zhǔn)：

1）警告一次扣一天基本工資；

2）記小過(guò)一次扣三天基本工資；

3）記大過(guò)一次扣六天基本工資；

4）一年累計(jì)警告二次者，加記小過(guò)一次；

5）一年累計(jì)記小過(guò)二次者，加記大過(guò)一次；

6）一年累計(jì)記大過(guò)二次者，賜予解雇。

四、獎(jiǎng)罰程序：

獎(jiǎng)罰由同事或主管領(lǐng)導(dǎo)，依據(jù)實(shí)事提出建議，并填寫(xiě)《獎(jiǎng)罰通知單》，由工程修理修繕部審核、報(bào)批。五、獎(jiǎng)罰條例：1、凡符合下列條件之一者，公司酌情賜予嘉獎(jiǎng)、記小功、記功的獎(jiǎng)勵(lì)：1）有拾金不昧的行為，做好人好事事跡突出者；2）對(duì)改善部門(mén)管理提出良好建議或意見(jiàn)，成果顯著者；

3）對(duì)部門(mén)設(shè)備設(shè)備提出整改建議或意見(jiàn)，效果顯著者；

4）做事樂(lè)觀(guān)主動(dòng)、認(rèn)真負(fù)責(zé)、一絲不茍，成果顯著者；

5）為滿(mǎn)意業(yè)主要求，修理修繕時(shí)能主動(dòng)延時(shí)加班多次者；

6）對(duì)他人違反公司制度，能主動(dòng)制止或檢舉揭發(fā)者；

7）其它應(yīng)賜予嘉獎(jiǎng)、記小功、記大功者。

2、有下列行為之一者，賜予警告處分：

1）遺失工程修理修繕單者；

2）修理修繕單因個(gè)人馬虎致使填寫(xiě)不正規(guī)者；

3）按規(guī)定上、下班簽到不及時(shí)者；

4）履行工作后未能及時(shí)返回部門(mén)待命者；

5）沒(méi)有按規(guī)定巡查者（有工作在做除外）；

6）修理修繕完后未清理好現(xiàn)場(chǎng)，或未將工具、多余的材料拿回工程修理修繕部者；

7）進(jìn)入業(yè)主家修理修繕時(shí)看電視，開(kāi)業(yè)主空調(diào)者；

8）有意損毀工具或其它公物，使用完工具亂丟亂放者；

9）上班時(shí)串崗閑談，上班時(shí)間會(huì)客者；

10）上班時(shí)形象差，不合公司規(guī)定者；

11）上班時(shí)間抽煙者；

12）沒(méi)有特殊狀況，不及時(shí)做所負(fù)責(zé)的設(shè)備保養(yǎng)者；

13）下班時(shí)，未將所遺留工作上報(bào)者；

14）未經(jīng)批準(zhǔn)擅離職守、調(diào)班者；

15）有多次工作支配不合理，造成多次職工或員工投訴，經(jīng)上級(jí)調(diào)查狀況屬實(shí)者。

3、有下列行為之一者，賜予記小過(guò)處分：

1）一年內(nèi)賜予警告二次者；2）因個(gè)人原因，造成業(yè)主/住戶(hù)一般合理投訴者；

3）不聽(tīng)從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)合理的工作支配，與上司頂撞者；

4）捏造請(qǐng)假理由或偽造有薪假期證明者；

5）向他人或外界透露個(gè)人或他人薪金數(shù)額者；6）辱罵同事或管理人員情節(jié)嚴(yán)峻者；7）在同事中，挑撥離間、造謠生事者；

8）有開(kāi)會(huì)、培訓(xùn)等集體活動(dòng)不到者；

9）遇到工作難題有能力解決卻有意推脫者；

10）不按操作規(guī)程違章作業(yè)，未造成損失或損失稍微者；

11）因個(gè)人責(zé)任心不強(qiáng)，造成修理修繕質(zhì)量差者；

12）其它有礙生產(chǎn)管理或平安，但未造成經(jīng)濟(jì)損失者；

4、有下列行為之一者，賜予記大過(guò)處分：

1）因個(gè)人原因造成業(yè)主/住戶(hù)重大投訴者；

2）值班時(shí)間睡覺(jué)者；

3）遇到緊急事情不是及時(shí)解決，而是借故躲避或怠誤時(shí)機(jī)者；

4）違反規(guī)程，造成公司權(quán)益受損者；

5）嚴(yán)峻鋪張公司財(cái)物者；

6）私配辦公室、宿舍或服務(wù)區(qū)鑰匙者；

7）其它損害公司權(quán)益者。

5、有下列情形之一者，賜予解雇處分：

1）一年內(nèi)賜予記大過(guò)處分二次者；

2）傳播淫穢書(shū)刊、錄像者；

3）賭博、吸毒、賣(mài)淫、嫖娼、盜竊或參加其它違法活動(dòng)，受到刑事處分者；

4）泄露公司隱秘，貪污、挪用公款者；

5）利用職位之便，收取他人賄賂或?yàn)樽约褐\取私利者；

6）擅用公司名義在外招搖撞騙，有損公司權(quán)益、聲譽(yù)者；

7）疏于職守，給公司造成嚴(yán)峻損失者；

8）服務(wù)態(tài)度惡劣，損害客戶(hù)權(quán)益，影響公司聲譽(yù)者；

9）竊取公司隱秘、技術(shù)資料文件資料或財(cái)物者；

10）其它嚴(yán)峻違反公司規(guī)定者。

說(shuō)明：本條例中與《職工或員工手冊(cè)》造成或產(chǎn)生沖突時(shí)，以《職工或員工手冊(cè)》為準(zhǔn)。第二十三章報(bào)修投訴處理操作程序細(xì)則一、報(bào)修投訴處理受理依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《業(yè)主公約》等國(guó)家法律法規(guī)、政府關(guān)于資料文件規(guī)定。二、報(bào)修投訴處理受理原則本著“當(dāng)好開(kāi)發(fā)商的好幫手，做好業(yè)主大管家”的基本服務(wù)理念，熱情接待做好記錄，接受報(bào)修投訴不得推委，內(nèi)外有別落實(shí)責(zé)任,溝通協(xié)調(diào)修理修繕辦好手續(xù)，督促修理修繕確保質(zhì)量，依據(jù)授權(quán)妥善處理，受理跟進(jìn)責(zé)任到人。三、修投訴處理受理（一）、報(bào)修投訴處理受理單位1、管理處客戶(hù)服務(wù)中心是業(yè)主客戶(hù)報(bào)修投訴的第一受理單位，管理處主任是第一責(zé)任人。2、公司客戶(hù)服務(wù)部是受理業(yè)主客戶(hù)報(bào)修投訴的主管職能部門(mén)，部門(mén)經(jīng)理是分管責(zé)任人。3、公司投訴處理監(jiān)督中心為受理業(yè)主客戶(hù)報(bào)修投訴的溝通協(xié)調(diào)處理機(jī)構(gòu)，公司總經(jīng)理為主任是溝通協(xié)調(diào)處理責(zé)任人。4、管理處工程修理修繕組是現(xiàn)場(chǎng)檢查修理修繕主體，主管是零修急修第一責(zé)任人。5、公司工程修理修繕部（修理修繕中心）是提供技術(shù)力量支持，解決重大疑難問(wèn)題的主管職能部門(mén)，工程部經(jīng)理是修理修繕溝通協(xié)調(diào)責(zé)任人。（二）、報(bào)修投訴接待處理管理處客戶(hù)服務(wù)中心接待人員在接聽(tīng)業(yè)主客戶(hù)報(bào)修電話(huà)時(shí)，要求在三次鈴聲之內(nèi)接聽(tīng)，接聽(tīng)時(shí)必需禮貌規(guī)范，回答及時(shí)合理；當(dāng)面接待時(shí)應(yīng)主動(dòng)禮貌問(wèn)候，起身倒水，待業(yè)主入座后，才能坐下認(rèn)真耐性?xún)A聽(tīng)，謹(jǐn)慎答復(fù)?？蛻?hù)服務(wù)中心接待人員在受理報(bào)修投訴時(shí)要問(wèn)清關(guān)于問(wèn)題，記錄要點(diǎn)，如房號(hào)、姓名、聯(lián)系方式、報(bào)修項(xiàng)目等，然后作出初步推斷，確認(rèn)承擔(dān)修理修繕責(zé)任主體，區(qū)別對(duì)待，分別處理。1、報(bào)修的是業(yè)主房屋自用部位、自用設(shè)備設(shè)備。屬有償服務(wù)范圍，要及時(shí)告之收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，馬上打印修理修繕派工單，在五分鐘內(nèi)通知到工程修理修繕組（部），及時(shí)或商定時(shí)間派員上門(mén)修理修繕。2、報(bào)修的是共用設(shè)備設(shè)備。向業(yè)主客戶(hù)表示感謝或歉意，告之大約履行修理修繕時(shí)間，馬上打印修理修繕派工單，在五分鐘內(nèi)通知到工程修理修繕組（部）馬上組織修理修繕。3、報(bào)修的是房屋房產(chǎn)質(zhì)量問(wèn)題。如初步認(rèn)定，或已經(jīng)工程修理修繕組（部）現(xiàn)場(chǎng)檢查確認(rèn)，是已過(guò)保修期或業(yè)主方造成損毀的項(xiàng)目，需業(yè)主方自己承擔(dān)修理修繕責(zé)任的，要依據(jù)國(guó)家關(guān)于法規(guī)政策及相應(yīng)樓盤(pán)關(guān)于協(xié)議等實(shí)際狀況向報(bào)修人做出合理的說(shuō)明，取得業(yè)主方的認(rèn)可，一時(shí)難以認(rèn)定的，要及時(shí)將信息反饋給業(yè)主方，管理處牽頭組織關(guān)于方再次到現(xiàn)場(chǎng)查勘認(rèn)定，在條件許可時(shí)要樂(lè)觀(guān)關(guān)心業(yè)主解決問(wèn)題，可為業(yè)主提供有償服務(wù)，做好修理修繕工作。4、報(bào)修的是房屋房產(chǎn)質(zhì)量問(wèn)題，如是開(kāi)發(fā)商遺留房產(chǎn)質(zhì)量問(wèn)題，首先應(yīng)向業(yè)主客戶(hù)表示歉意，給以安撫。受理后，應(yīng)告之反饋查驗(yàn)確認(rèn)修理修繕責(zé)任方信息的大約時(shí)間，保持聯(lián)系的電話(huà)及跟進(jìn)責(zé)任人的姓名，馬上打印修理修繕派工單在五分鐘內(nèi)通知工程修理修繕組（部），組織人員到現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)查確認(rèn)，必要時(shí)可要求關(guān)于方面調(diào)派工程技術(shù)人員一齊到現(xiàn)場(chǎng)會(huì)查確認(rèn)，提出修理修繕處理建議，落實(shí)修理修繕責(zé)任單位，再向報(bào)修人通報(bào)修理修繕施工方案、大約履行時(shí)間、需要業(yè)主協(xié)作事宜等關(guān)于事項(xiàng)。5、急修搶修可由接待人員先通知工程修理修繕人員直接支配修理修繕，事后補(bǔ)填修理修繕派工單。四、報(bào)修項(xiàng)目的修理修繕處理（一）、檢查修理修繕時(shí)限1、建立并落實(shí)修理修繕?lè)?wù)承諾制，工程修理修繕部（組）在接到修理修繕派工單或搶修急修電話(huà)后，必需在15分鐘內(nèi)隨帶工具趕到