鋼鐵行業(yè)專題報告地產(chǎn)投資下滑對鋼鐵需求影響幾何

鋼鐵行業(yè)專題報告：地產(chǎn)投資下滑對鋼鐵需求影響幾何？1.

地產(chǎn)周期下行對鋼材需求影響幾何根據(jù)中鋼協(xié)的數(shù)據(jù)，地產(chǎn)作為鋼材消費的最主要下游，其占比大約為總消費量的

35%左右。同時，除了直接對鋼材的使用以外，房地產(chǎn)施工建設(shè)所需的工程機械、竣工后對家電的采購也能起到間接拉動鋼鐵消費的作用。因此，地產(chǎn)行業(yè)的景氣度對鋼鐵行業(yè)需求的影響較大。當(dāng)前在地產(chǎn)政策收緊的背景下，房企資金受限，預(yù)計后續(xù)投資低迷將持續(xù)影響到新開工和施工狀況，最終導(dǎo)致地產(chǎn)領(lǐng)域用鋼需求出現(xiàn)明顯下降。接下來我們將首先分析鋼鐵需求和地產(chǎn)數(shù)據(jù)之間的定量關(guān)系，然后根據(jù)對后續(xù)地產(chǎn)行業(yè)走勢的判斷來測算地產(chǎn)周期下行對未來鋼鐵需求量的具體影響程度。1.1

地產(chǎn)用鋼需求集中在新開工階段正常來說，一個完整的地產(chǎn)建設(shè)周期需要經(jīng)歷

27

個月左右，其流程包括拿地、新開工、正負零、預(yù)售、主體封頂、竣工和交房等階段。一般而言，房屋建設(shè)的地下工程用鋼量強度顯著大于地上工程，這也就導(dǎo)致從新開工到正負零階段用鋼需求占比較高。這個階段的持續(xù)時間大約在

2

到

3

個月之間，但用鋼量占比卻高達總用鋼量的

30%-35%。參考融創(chuàng)集團、華潤置地等房企的住宅類產(chǎn)品限額設(shè)計指標強制標準，房屋建設(shè)的地下工程鋼筋含量約為

130-170

kg/㎡，明顯高于地上部分

40-60

kg/㎡的水平，且隨著樓層高度的提升，對于地下部分的強度要求也在提高，進而導(dǎo)致二者差距將進一步擴大。因此，新開工階段的地產(chǎn)用鋼需求較為集中，而進入地上工程施工階段后，用鋼需求則會出現(xiàn)明顯回落，然后在一段時間內(nèi)保持穩(wěn)定?？紤]到地下部分的施工時間在

2-3

個月左右，我們按季度計算各項數(shù)據(jù)的累計同比情況，結(jié)果發(fā)現(xiàn)新開工面積和粗鋼產(chǎn)量間保持了較強的同步性，這也支撐了前文新開工面積對鋼材需求影響較大的結(jié)論。除此以外，施工面積和鋼材需求走勢基本一致，但其相關(guān)性小于新開工面積；不過在新開工低迷時，施工數(shù)據(jù)往往能夠表現(xiàn)出對于鋼材需求的托底作用。例如在

2013-2015年和

2020

上半年期間，新開工面積增速降至負值，但施工面積增速卻處于相對高位，最終粗鋼產(chǎn)量并未出現(xiàn)大幅回落的情況。考慮到地產(chǎn)用鋼主要是螺紋鋼，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，我們對每個季度下螺紋鋼的周均需求量和房屋新開工以及施工面積數(shù)據(jù)做回歸擬合后，得到如下公式：=

?

?

43.4

+s??

1.41其中

Q

表示螺紋鋼每季度的平均周均需求量（萬噸/周），?表示單季度的房屋新開工面積（億㎡），s?表示施工面積的累計值（億㎡）。其中前半部分為新開工面積貢獻，后半部分為施工面積貢獻。回歸結(jié)果中，2

=

0.994，這說明該擬合結(jié)果的線性相關(guān)性較好。別約為

60%和

40%。由此可知，新開工面積對于單季度螺紋需求的影響較大，而施工面積影響較小。造成這個結(jié)果的原因除了新開工階段建筑用鋼需求確實較高以外，還有部分原因在于施工面積這一指標并不完全與施工過程吻合。一方面，很多項目為了快速回款，往往在達到預(yù)售條件后放緩施工，預(yù)收款也主要用于再投資和拿地，導(dǎo)致拖長了施工時間；另一方面，在主體結(jié)構(gòu)建設(shè)完成后，施工階段的后期對于鋼材需求幾乎已經(jīng)可以忽略不計。1.2

房企資金鏈惡化、土地存量下降不利于后續(xù)新開工房企的資金情況對于新開工和施工狀況有直接影響，這不僅是因為開工和施工本身需要大量資金投入，也是因為開工本身需要前置的購置土地等各項準備。因此，作為房企資金重要來源的房屋銷售對于地產(chǎn)各項數(shù)據(jù)往往有重要意義。實際上在

2015

年以前，商品房銷售面積指標確實有較強的前瞻性，一般領(lǐng)先投資指標

6

個月，領(lǐng)先房屋新開工指標

6-9

個月，這是因為銷售回款—資金回籠—再投資—拿地—新開工整個流程需要

6-9

個月的時間來傳導(dǎo)。在房企資金端受到限制的情況下，目前拿地也已經(jīng)受到一定影響，2021

年

10

月購置土地面積的累計同比下降

11%。且

2019

年以來，該數(shù)據(jù)持續(xù)保持負值，這導(dǎo)致房企的待開發(fā)土地面積也從

2020

年開始呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。因此，當(dāng)前土地庫存持續(xù)回落，且受投資下行影響，短期內(nèi)其增量也較為有限，預(yù)計拿地情況將持續(xù)低迷，進而影響到后續(xù)新開工情況。順周期下，高周轉(zhuǎn)模式的確有助于房企的快速回款和再投資；而在

2018、2019

年銷售情況不利的時候，房企通過快速開工、延后施工的模式有效緩解了當(dāng)時的資金壓力。然而，高速擴張的模式也存在一定隱憂，一旦資金鏈的某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，銷售、投資、拿地將受到全面的不利影響。2020

年

8

月，“三條紅線”政策正式出臺，并于

2021

年

1

月開始實行，在此影響下，房企融資顯著收緊；同時貸款集中管理制度也在金融領(lǐng)域約束了銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)與按揭貸款的額度。調(diào)控政策收緊和銀行風(fēng)控趨嚴，導(dǎo)致房企融資受限，尤其是國內(nèi)貸款和自籌資金兩部分出現(xiàn)明顯回落：從去年年末至今，國內(nèi)貸款增速從

5.7%降至-10%，自籌資金增速從

9%降至

5.1%。同時，預(yù)售資金監(jiān)管合規(guī)化進一步增加了房企資金端壓力。由于恒大資金風(fēng)險以及接連停工出現(xiàn)，年初以來廣州、西安、重慶、無錫等多個城市已對預(yù)售資金監(jiān)管從嚴，“節(jié)點管理”監(jiān)管更加細化，如在

9

月

22

日，重慶就開始對所有房企全部采用最高比例進行監(jiān)管。長周期下，預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴也是不可避免的未來趨勢，因此預(yù)計后續(xù)定金和預(yù)收款增速將出現(xiàn)一定回落。此外，繼在《求是》雜志中提到“要積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點工作”后，10

月

23

日全國人大常委會明確了房地產(chǎn)稅試點工作的細節(jié)。房地產(chǎn)稅試點的推出預(yù)計會進一步影響房地產(chǎn)銷售和資金情況。在房企資金端受到限制的情況下，目前拿地也已經(jīng)受到一定影響，2021

年

10

月購置土地面積的累計同比下降

11%。且

2019

年以來，該數(shù)據(jù)持續(xù)保持