成都電梯豪宅市場分析報告

成都電梯豪宅市場分析專題2009年4月一、電梯豪宅的定義

城市電梯豪宅的出現(xiàn)，是人們在追求安居——樂居——豪居過程的產(chǎn)物，是對更好生活的一種追求的體現(xiàn)。城市電梯豪宅的針對人群，通常是有多次置業(yè)經(jīng)歷、對生活品質(zhì)要求極高的高端圈層人群，要求住所有極高的舒適度、極度的尊崇感等。他們具有別墅級的購買能力,但又追求擁有繁華生活條件、高端商務(wù)活動以及體現(xiàn)尊崇身份的城市住宅，因此城市電梯豪宅開始逐漸成為這類高端消費者的選擇。與普通電梯相比，他們更為關(guān)注物業(yè)本身的價值，包括品質(zhì)、區(qū)位、配套、服務(wù)等層面。綜觀各城市城市電梯豪宅，城市電梯豪宅均具備了以下共同特征：1、項目一般處于城市繁華商業(yè)中心或者城市核心CBD區(qū)域；2、項目周邊需有完善的交通網(wǎng)絡(luò)，強調(diào)交通的易達性和便捷性；3、項目需擁有良好的自然景觀環(huán)境；4、項目周邊需有齊備的教育、商業(yè)、醫(yī)療以及休閑等配套設(shè)施；5、戶型面積大，一般均在200平方米左右，發(fā)達城市的戶型面積更大；6、戶型創(chuàng)新，亮點多。主要體現(xiàn)在強調(diào)居住氛圍包容感和親近自然，利用各種大陽臺、露臺、入戶花園的合理布局，營造高層院落氛圍；同時戶型功能分區(qū)更加細化，強調(diào)主臥功能擴展，涵蓋衛(wèi)生間、衣帽間和書房,成為主人獨享空間。

7、一梯多戶，分線入戶。電梯豪宅一般為兩梯兩戶或三梯兩戶或三梯三戶，實現(xiàn)電梯基本私有化。同時戶型設(shè)計為雙入戶，保姆通過專用電梯連接專用通道入戶，并更加人性化地為工人房配備獨立的衛(wèi)生間、陽臺,避免工人活動對主人生活的影響。8、豪華產(chǎn)品配置、奢華的景觀環(huán)境打造、五星級入戶大堂、頂級物業(yè)管理等形成豪宅的軟硬指標(biāo)。二、成都電梯豪宅現(xiàn)狀2006年9月，招商地產(chǎn)以“第一高端社區(qū)+門戶外交地標(biāo)”打造的“首座”以13000元／平方米價格熱銷，使成都房地產(chǎn)開始進入了一個全新的發(fā)展階段，“城市電梯豪宅”開始呈現(xiàn)。優(yōu)越的地理位置、傳統(tǒng)城南富人區(qū)、外籍人士聚集區(qū)、電梯豪宅稀缺等優(yōu)勢使項目具備了良好的投資價值，吸引了大量的高端消費者購買。

2007年，成都“電梯豪宅”開始步入了較快的發(fā)展。飛大集團“壹號公館”以豪華配套、星級大堂、4000元／㎡精裝修、金牌管家服務(wù)等以“豪宅”身份占據(jù)騾馬市商業(yè)圈；錦都4期推出136－178㎡電梯公寓，依托成熟配套、交通便利、臨近市中心、寬窄巷子和琴臺路旅游街等資源優(yōu)勢打造市區(qū)豪宅；九龍倉也于07年9月依托市中心東大街地段優(yōu)勢推出106－155㎡電梯豪宅并迅速完成銷售。從區(qū)域上看，此階段的電梯豪宅項目主要集中在城市繁華商業(yè)中心，占據(jù)城市核心區(qū)域。

2008年，成都“電梯豪宅”進入了迅速發(fā)展階段。先后有龍湖、藍光、新鴻基、中海、華敏、新世界、千和、森宇、華潤等實力企業(yè)聚焦了11個豪宅項目亮相。此階段的電梯豪宅主要集中在城南南延線天府大道兩側(cè)。一方面是城南歷來的“富人區(qū)”效應(yīng)，城南新城發(fā)展使區(qū)域配套日益完善，同時為區(qū)域增加了大量的高端收入群體；另一方面，隨著07年房產(chǎn)市場走旺，城南地價增高，如九龍倉城南地塊為640萬元/畝；中海地塊為705萬/畝；合景泰富在城南地塊成交價更達到了1195萬元/畝和1265萬元/畝。高額的地價成本使得開發(fā)商不得不將高地價、高成本轉(zhuǎn)向高端電梯豪宅，以期通過細分市場來獲得突破。區(qū)域項目名稱類型梯戶配置規(guī)模[戶]層數(shù)戶型面積大戶型面積大戶型配比主力戶型城區(qū)時代豪庭混合豪宅2梯5戶51533-38F105-155㎡154－155㎡40%154－155㎡城區(qū)華潤依云府混合豪宅2梯3戶3252／39030－31F51-316㎡187－316㎡12%187-267㎡高新區(qū)華敏世家純大宅3梯2戶13021-24F289-472㎡301-346㎡高新區(qū)紫檀純大宅3梯2戶42028F282-445㎡282-296㎡高新區(qū)龍湖世紀(jì)景峰純大宅3梯2戶34442-47F280-650㎡280/380㎡高新區(qū)華潤鳳凰城混合豪宅2梯4戶2498／67427F70－173㎡141－173㎡27%162－173㎡高新區(qū)時代晶科混合豪宅2梯6戶2200/48020F104－301㎡199－301㎡20%199－201㎡高新區(qū)城南1號混合豪宅2梯2戶60924F89-316㎡159－316㎡57%159-185㎡華陽河畔新世界純大宅2梯3戶3500/43218—33F140-245㎡140-200㎡華陽新鴻基悅城純大宅2梯2戶2梯4戶121726－32F90－387㎡137－387㎡1期100%137－192㎡華陽南湖國際社區(qū)混合豪宅3梯6戶2000／82034F56－279㎡151－279㎡41%151－180㎡三圣鄉(xiāng)四海逸家純大宅2梯3戶2梯4戶68233F產(chǎn)權(quán)面積88-131㎡使用面積199-245㎡100%199－245㎡現(xiàn)有電梯豪宅項目情況一覽表1、現(xiàn)有電梯豪宅主要集中在城南區(qū)域作為成都市傳統(tǒng)的“富人區(qū)”和城南國際新城的大力發(fā)展，城南高新區(qū)已成為電梯豪宅最為集中的區(qū)域。從現(xiàn)有的電梯豪宅分布區(qū)域上看，50%的電梯豪宅項目集中在城南高新區(qū)內(nèi)；華陽項目占了25%，主要集中在天府大道兩側(cè)；而市中心也有2個豪宅項目，占了17%。城南新城城市建設(shè)的日益完善，大批實力企業(yè)紛紛入駐，為區(qū)域提供了大量高收入群體，進一步增強了城南“富人區(qū)”的城市地位。隨著地價升高和市場細分需求，區(qū)域內(nèi)電梯豪宅房產(chǎn)項目開發(fā)得到釋放，并有了有利的市場基礎(chǔ)。2、現(xiàn)有電梯豪宅以“純大面積”住宅規(guī)劃為主現(xiàn)有的電梯豪宅項目類型主要以“純大面積”住宅規(guī)劃為主，以強調(diào)項目的高端品質(zhì)和圈層感受，有7個項目均為“純大宅”規(guī)劃，占68%。如龍湖世紀(jì)景峰、華敏世家等，悅城雖然規(guī)劃有90平方米中小戶型，但一期全部為137平方米以上大戶型。同時，有42%（5個）的項目則采取“混合型”規(guī)劃，在項目地塊內(nèi)景觀、地段等價值最好區(qū)域開發(fā)大面積“樓王”戶型，其他區(qū)域則以中小戶型規(guī)劃為主，如城南1號和南湖國際社區(qū)等項目。3、現(xiàn)有電梯豪宅梯戶配置以“3梯2戶”和“2梯3戶”高配置為主要形式在項目梯戶配置上，電梯豪宅項目為提高居住檔次，保障住戶的居住私密性，體現(xiàn)居者尊崇身份，均采取有高端的梯戶配置，而且項目檔次越高，電梯配置越多。在現(xiàn)有電梯豪宅項目中，品質(zhì)最高端的項目采用了“2梯2戶”或“3梯2戶”的高端配置，分別為主人和保姆設(shè)置了不同的電梯通道，有效避免了保姆與主人日常生活動線的相互干擾，提高主人居住品質(zhì)。如紫檀、世紀(jì)景峰均采用了此種配置。同時稍低檔次的電梯配置也為“2梯3戶”，盡量減少同層居住戶數(shù)，保障居住空間的開闊性和良好的居住品質(zhì)。4、現(xiàn)有電梯豪宅梯項目均以“清水房”為交房標(biāo)準(zhǔn)，僅有紫檀項目推出了“精裝房”標(biāo)準(zhǔn)。

現(xiàn)有的電梯豪宅項目中，大部分均以“清水房”標(biāo)準(zhǔn)作為室內(nèi)交房標(biāo)準(zhǔn)。僅有千和物業(yè)公司開發(fā)的紫檀項目推出“85萬樣板級豪裝房”促銷。紫檀項目裝修宣傳為3000元／㎡，全部采用頂級進口品牌，如蒂森克虜伯電梯、德國威能家庭供暖、英國皇室御用新風(fēng)系統(tǒng)、東芝SMMS超級智慧變頻中央空調(diào)、美國Everpure直飲水系統(tǒng)、以色列MUL-T-LOCK入戶門、VOLVOPENTA發(fā)電機系統(tǒng)、LOW-E彩色鋁合金門窗、捷順一卡通智能管理系統(tǒng)、德國TCS彩色可視對講系統(tǒng)、博世Multi-Tenant社區(qū)防盜系統(tǒng)等5、現(xiàn)有電梯豪宅的戶型面積主要集中在“141－200㎡”之間。從目前電梯豪宅項目戶型面積分布來看，電梯豪宅戶型主要集中在“141－200㎡”之間，累計占了近6成左右的比重，其中“141－160㎡”和“161－180㎡”之間的戶型各占24％的比重。同時，面積在“250㎡”以上的超大戶型僅占了17%的比例，主要集中在紫檀和龍湖世紀(jì)景峰項目，其戶型面積全部為280平方米以上的戶型配置。6、現(xiàn)有電梯豪宅梯戶型結(jié)構(gòu)以“平層結(jié)構(gòu)”為主。同時戶型設(shè)計更講究功能分區(qū)及功能擴展。

現(xiàn)有的電梯豪宅項目中，戶型結(jié)構(gòu)以“平層結(jié)構(gòu)”為主，占了81%的絕對比重；躍層式結(jié)構(gòu)的戶型配比僅占了4%的小比例，主要分布在建筑的頂層或底層。同時，四海逸家項目采用了“局部復(fù)式”結(jié)構(gòu)，使用空間得到擴展。雖然戶型以“平層結(jié)構(gòu)”為主，但在產(chǎn)品上更加講究內(nèi)部功能分區(qū)的合理性，大部分戶型設(shè)計了雙入戶、主人臥室功能擴展、工人起居活動區(qū)與主人活動區(qū)完全獨立等，有效避免了工人活動對主人生活的干擾。7、現(xiàn)有電梯豪宅的銷售價格主要集中在“5000—12000元／㎡”之間，項目整體銷售率偏低。從目前電梯豪宅的銷售價格分布來看，電梯豪宅的銷售價格集中在“5000－12000元/㎡”之間（清水房）。其中城區(qū)項目銷售均價在9300元/㎡左右（依云府項目拿地時間早，土地成本低）。高新區(qū)內(nèi)電梯豪宅整體銷售均價9150元/㎡左右，其中紫檀項目銷售均價最高，達12000元/㎡；龍湖世紀(jì)景峰目前延期未開盤，仍為開發(fā)商公布價格。華陽區(qū)域的電梯豪宅整體銷售均價約在5700元/㎡左右。從項目銷售進度上看，電梯豪宅項目整體銷售并不理想，除城區(qū)的時代豪庭項目開盤時間早和采取聯(lián)合代理手段使項目銷售近90%以外，其他豪宅項目的銷售進度均在30%以內(nèi)，整體銷售情況不理想。這說明目前內(nèi)地的電梯豪宅的市場認可度還需要進一步培育。區(qū)域項目名稱銷售價格銷售進度城區(qū)時代豪庭9900元/㎡90%城區(qū)華潤依云府8500元／㎡23%高新區(qū)華敏世家9000元/㎡31%高新區(qū)紫檀1.5萬元/㎡(含裝修3000元/㎡)18%高新區(qū)龍湖世紀(jì)景峰11000元/㎡延期,尚未銷售高新區(qū)華潤鳳凰城7000元／㎡33%高新區(qū)時代晶科6000元／㎡一期大戶型未實現(xiàn)銷售高新區(qū)城南1號9000元/㎡10%華陽河畔新世界5400元／㎡10%華陽新鴻基悅城5000元／㎡（一期一批次）17%華陽南湖國際社區(qū)臨湖6800元／㎡不臨湖5000元／㎡10%三圣鄉(xiāng)四海逸家產(chǎn)權(quán)面積價1.2萬元/㎡實得面積價5500元/㎡16%8、“豪華會所”、“入戶大堂”、“景觀資源”等是現(xiàn)有電梯豪宅最主要的共同特征。從目前電梯豪宅配套設(shè)施來看，“豪華會所”、“入戶大堂”、“景觀資源”等是現(xiàn)有電梯豪宅最主要的共同配套。所有項目均在項目的會所、入戶大堂等公共部分投入了大量資金進行豪華設(shè)計，其中時代晶科、依云府等豪宅項目規(guī)劃了三個豪華會所；而紫檀項目則在每單元規(guī)劃設(shè)計了雙入戶大堂，并規(guī)劃了獨立的休閑廳。對于電梯豪宅項目而言，會所及入戶大堂的檔次成為了項目檔次的代言。在項目的景觀環(huán)境打造上，由于大部分項目外部自然景觀資源缺失，因此各項目充分利用地塊的地形地貌，精細規(guī)劃，最大限度地利用地塊進行小區(qū)中庭園林景觀的打造，營造最佳的小區(qū)園林景觀環(huán)境?，F(xiàn)有的電梯豪宅中，除依云府、世紀(jì)景峰、河畔新世界及南湖國際等項目有良好的外部自然景觀外，其他項目的外部景觀環(huán)境則更多地依賴于市政配套景觀。綜述1、城南新城城市建設(shè)的日益完善，大批實力企業(yè)紛紛入駐，為區(qū)域提供了大量高收入群體，進一步增強了城南“富人區(qū)”的城市地位?，F(xiàn)有電梯豪宅主要集中在城南區(qū)域。2、現(xiàn)有的電梯豪宅項目類型主要以“純大面積”住宅規(guī)劃為主，以強調(diào)項目的高端品質(zhì)和圈層感受，部分項目則采取“混合型”規(guī)劃，在項目地塊內(nèi)景觀、地段等價值最好區(qū)域開發(fā)大面積“樓王”戶型。3、在項目梯戶配置上，電梯豪宅項目為提高居住檔次，保障住戶的居住私密性，體現(xiàn)居者尊崇身份，均采取高端梯戶配置，項目檔次越高，電梯配置越多。以“3梯2戶”和“2梯3戶”高配置為主要形式。4、現(xiàn)有的電梯豪宅項目中，大部分均以“清水房”標(biāo)準(zhǔn)作為室內(nèi)交房標(biāo)準(zhǔn)。僅有千和物業(yè)公司開發(fā)的紫檀項目推出“85萬樣板級豪裝房”促銷。5、現(xiàn)有電梯豪宅的戶型面積主要集中在“141－200㎡”之間。超大戶型主要集中在紫檀和龍湖世紀(jì)景峰項目，其戶型面積全部為280平方米以上的戶型配置。6、現(xiàn)有電梯豪宅梯戶型結(jié)構(gòu)以“平層結(jié)構(gòu)”為主。躍層式結(jié)構(gòu)的戶型主要分布在建筑的頂層或底層。同時戶型設(shè)計更講究功能分區(qū)合理性及功能擴展，設(shè)計了雙入戶、主人臥室功能擴展、工人起居活動區(qū)與主人活動區(qū)完全獨立等，有效避免了工人活動對主人生活的干擾。7、電梯豪宅的銷售價格集中在“5000－12000元/㎡”之間。其中城區(qū)銷售均價在9300元/㎡左右；高新區(qū)內(nèi)整體銷售均價9150元/㎡左右；華陽區(qū)域整體銷售均價約在5700元/㎡左右。8、電梯豪宅銷售放緩。現(xiàn)有電梯豪宅項目整體銷售并不理想，除城區(qū)的時代豪庭項目開盤時間早和采取聯(lián)合代理手段使項目銷售好以外，其他豪宅項目的整體銷售情況不理想。這說明目前內(nèi)地的電梯豪宅銷售放緩，市場認可度還需要進一步培育。9、“豪華會所”、“入戶大堂”、“景觀資源”等是現(xiàn)有電梯豪宅最主要的共同特征。會所及入戶大堂的檔次成為了項目檔次的代言。10、由于大部分項目外部自然景觀資源缺失，因此各項目充分利用地塊的地形地貌，精細規(guī)劃，最大限度地利用地塊進行小區(qū)中庭園林景觀的打造，營造最佳的小區(qū)園林景觀環(huán)境。四、電梯豪宅項目個案1、華敏世家花園2、千和紫檀3、九龍倉時代豪庭4、中海城南1號5、四海逸家6、龍湖世紀(jì)景峰7、新鴻基悅城8、南湖國際社區(qū)9、河畔新世界10、華潤鳳凰城11、華潤依云府12、時代晶科名苑華敏世家項目基礎(chǔ)信息項目名稱華敏世家項目地址高新區(qū)天泰路265號人民南路南延線開發(fā)單位成都華敏置業(yè)有限公司項目概況位于成都高新區(qū)，西靠天府大道、南臨武侯大道及規(guī)劃中的市政府辦公區(qū)。占地約20畝，總建筑面積8萬余平方米，總戶數(shù)130戶。由3棟21-23層電梯和1棟24層酒店并列布局。建筑風(fēng)格歐洲新古典主義風(fēng)格配套設(shè)施電梯刷卡自動確認樓層；英式管家物業(yè)服務(wù)；豪華會所由君豪酒店管理和經(jīng)營，提供室內(nèi)游泳池\桑拿\棋牌室\桌球室\健身房\壁球室\按摩室等設(shè)施;6.1米挑高精裝修入戶大堂園林景觀歐洲皇家園林風(fēng)格，綠化率30.7%。利用樓棟間的大間距空間，營造以中庭水景為主題的小區(qū)園林。項目產(chǎn)品信息產(chǎn)品形態(tài)高層電梯電梯配置三梯兩戶[2部主人梯，1部保姆專用梯]裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房產(chǎn)品面積289-346㎡（平層）；453-472㎡(頂層躍層)。主力320-340㎡戶型結(jié)構(gòu)四室兩廳5衛(wèi)或五室兩廳7衛(wèi)，配置獨立洗衣間和保姆房；臥室均配獨立衛(wèi)生間，保姆房配獨立衛(wèi)生間；約65㎡大客廳開間7.2m。12-20㎡空中花園或入戶花園主仆分流，保姆專用電梯，直接從廚房入戶。戶型配比289-300㎡，4套，占3%；301-346㎡，120套，占92%453-472㎡，6套，占5%。銷售信息銷售價格銷售價格變化較大。08年9月入市價格1.4萬元/㎡；12月銷售均價降至9500元/㎡，并推出10套8800元/㎡特價房；09年3月份，銷售價格調(diào)整至9000元/㎡。前后價格差距近36%。銷售情況自08年9月推出以來，累計銷售37套，累計銷售率31%。目前除5套可銷售外，其住宅均已被抵押[包括D棟酒店也被抵押]。項目點評優(yōu)勢：項目區(qū)位地段較好，區(qū)域高端住宅聚集，周邊生活市政配套設(shè)施完備，高標(biāo)準(zhǔn)豪華公共配置。劣勢：1、做為豪宅，產(chǎn)品設(shè)計上雖有奢華的面積，但內(nèi)部空間組織過于強調(diào)生活空間的滿足卻忽略了居住的享樂特性；2、項目規(guī)模小，小區(qū)景觀環(huán)境打造有限。項目缺少了較多的豪宅必要的資源、產(chǎn)品元素，使得項目核心競爭力偏低，項目的市場認可度較低。占地規(guī)模小，使得小區(qū)景觀環(huán)境打造受到制約，難以充分體現(xiàn)豪宅電梯住區(qū)應(yīng)有的景觀資源優(yōu)勢。公共休閑娛樂空間的缺失，使得戶型過重地滿足了居住需求卻忽略了居住品質(zhì)的呈現(xiàn)，產(chǎn)品競爭力不高。紫檀項目基礎(chǔ)信息項目名稱紫檀項目地址高新區(qū)桐梓林片區(qū)長壽路開發(fā)單位成都千和物業(yè)有限公司項目概況項目位于城南桐梓林片區(qū),臨凱賓斯基五星級酒店?？傉嫉?6畝，總建筑面積28萬余平方米，由7棟高屋南北朝向并列布局，其中包括2棟將軍樓，安置軍區(qū)干部[占地拆遷安置]；1棟五星級酒店和4棟電梯豪宅[28層]。其星級酒店目前已經(jīng)與法國鉑爾曼五星級酒店達成合作意向。配套設(shè)施家庭供暖系統(tǒng)、回收式新風(fēng)系統(tǒng)、變頻中央空調(diào)系統(tǒng)等，包括鋼木門、門鎖等均采用國外頂級品牌；配3部德國進口高級電梯。大堂設(shè)計10.6米挑高五星級酒店式大堂，每幢6個。雙大堂設(shè)計，負一層為主大堂，兩側(cè)各配置公共休閑空間；單元首層為入戶次大堂。項目產(chǎn)品信息產(chǎn)品形態(tài)高層電梯一層架空電梯配置三梯兩戶[2部主人梯直接入戶；1部保姆專用梯，通過工人房單獨入戶]裝修標(biāo)準(zhǔn)85萬級樣板精裝修[10套]產(chǎn)品面積282—296㎡（標(biāo)準(zhǔn)層平層）；390—445㎡(頂層躍層)戶型結(jié)構(gòu)三室兩廳+工人房，層高3.2米；主臥室配書房、陽臺、衣帽間每間臥室均配獨立衛(wèi)生間，保姆房配獨立衛(wèi)生間；頂層戶型為躍層設(shè)計，配屋頂私家天際游泳池；雙陽臺設(shè)計，主臥室配陽臺，餐廳外接觀景陽臺；雙入戶設(shè)計，主仆分流，保姆專用電梯，直接從工人房入戶。戶型配比推出104套，282-296㎡100套，占96%；390-445㎡僅4套銷售信息推售房源目前推出一期第7棟共104套房源，面積為282—296㎡。銷售價格開盤均價1.6萬元，403萬/套起。目前售價1.29-1.5萬/㎡，精裝房[85萬標(biāo)準(zhǔn)]一口價1.5萬/㎡。一次性付款最大優(yōu)惠10%。銷售情況銷售不理想，自07年12月開盤以來共銷售19套項目點評優(yōu)勢：1、位于城南核心區(qū)域，地段優(yōu)勢明顯；2、“奢侈面積、同質(zhì)居住”，內(nèi)部配套設(shè)施豪華[全進口配套]；3、雙大堂、全3室設(shè)計，增強臥室面積，提高居住舒適性；4、雙五星級酒店，提高項目高端生活配套檔次。劣勢：1、產(chǎn)品設(shè)計比較中庸，除空間尺寸寬大外無其他突出的亮點；2、定價偏高，單套住房總價高。3、開發(fā)商市場知名度不高。紫檀大堂效果圖電梯住宅區(qū)將軍樓五星級酒店紫檀總平分布圖主人入戶保姆入戶雙入戶，保姆配專用入戶電梯，與主人入戶分開可變空間。可改變成老人房或者公共休閑空間。大客廳，層高3.2米。主臥室配獨立走入式衣帽間、獨立書房和2.4m寬觀景陽臺。餐廳外接觀景陽臺時代豪庭項目基礎(chǔ)信息項目名稱時代豪庭項目地址錦江區(qū)東大街芷泉街段開發(fā)單位龍茂地產(chǎn)（九龍倉）項目概況位于一環(huán)路以內(nèi)，北面臨東大街，西面毗鄰府南河，南面臨水井坊保護遺址。占地106畝，共規(guī)劃12棟高層住宅和酒店、商業(yè)等，兩期開發(fā)，一期占地26畝，建筑面積6.7萬㎡，由3幢33-38層高層電梯組成，樓幢全部南北朝向，可俯瞰府南河。小區(qū)總戶數(shù)515戶。建筑風(fēng)格現(xiàn)代建筑風(fēng)格，銀灰色立面配套設(shè)施項目規(guī)劃有會所、星級酒店、購物中心以及高級寫字樓，同時其底層臨街商鋪規(guī)劃為奢侈品牌商業(yè)街。為項目提供比較完善的商業(yè)和生活配套。項目區(qū)位靠一環(huán)路，臨府南河位于東大街金融圈位于春熙路等核心商業(yè)圈市中心，近地鐵2號線項目產(chǎn)品信息產(chǎn)品形態(tài)電梯住宅電梯配置2梯5戶裝修標(biāo)準(zhǔn)清水產(chǎn)品面積106-155㎡，平層結(jié)構(gòu)戶型結(jié)構(gòu)戶型比較普通，設(shè)計方正，層高3.2米，全部為平層設(shè)計。小面積戶型朝向臨街，大戶型臨中庭景觀，并可觀府河154-155㎡戶型配大型觀景陽臺，并設(shè)獨立工人房106-116㎡戶型配入戶花園于廚房與客廳之間，減少廚房影響戶型配比106-116㎡，套二，309套，占60%154-155㎡，套三，206套，占40%銷售信息銷售價格總價約106-155萬/套，銷售單價0.8-1.3萬/㎡。其中1號樓均價1.0萬/㎡；2號樓均價0.99萬/㎡；3號樓均價0.92萬/㎡。銷售情況項目一期于07年9月開盤，由于地段優(yōu)勢明顯，投資價值高，因此銷售情況良好，目前整體銷售率已達90%以上。營銷策略客戶特征項目點評1、開盤前密集整版報紙廣告進行宣傳；2、聯(lián)合代理，四家代理公司同時進行分銷。3、定制營銷。對電訊、金融等VIP客戶進行短信電子樓書等促銷。4、一對一行銷。對初步接觸有意向的購房者，派人上門進行一對一服務(wù)1、以外地客戶為主，其中包括部分外籍人士；2、客戶主要以30-50歲間的中年人3、目的以投資為主。項目位于市中心核心地段，地段優(yōu)越，投資價值高。同時四家代理公司各具優(yōu)勢，具有良好的客源渠道，為項目提供了較多的外地客源。但項目戶型設(shè)計比較普通，單從產(chǎn)品本身并無太大優(yōu)勢，但地段優(yōu)勢明顯大于產(chǎn)品不足，因此產(chǎn)品設(shè)計對銷售并無影響一期效果圖一期戶型平面分布：106-116㎡大套二分布在臨街面，3套/層154-155㎡大套三分布在中庭內(nèi)，2套/層113㎡戶型：2室2廳雙衛(wèi)戶型設(shè)計比較普通設(shè)計方正，南北朝向入戶花園位于廚房與餐廳間，減少廚房對生活空間影響。155㎡戶型3室2廳雙衛(wèi)戶型設(shè)計普通設(shè)計方正，南北朝向獨立工人房設(shè)計大型觀景陽臺中?！こ悄?號項目基礎(chǔ)信息項目名稱中海城南1號項目地址高新區(qū)錦城大道199號開發(fā)單位中海興業(yè)成都有限公司項目概況項目總用地1152137㎡，容積率僅2.85，總戶數(shù)約2184戶，由16幢板式結(jié)構(gòu)并列的高層電梯以序列、軸線、對稱方式圍合而成項目分兩期開發(fā)，一、二期各由8幢高層電梯組成。一期總戶數(shù)約1069戶。建筑風(fēng)格現(xiàn)代Art-Deco風(fēng)格建筑規(guī)劃產(chǎn)品建筑以大對稱、大尺度、大空間的南北板式行列規(guī)劃，樓間距400米，最大限度的利用了土地資源與自然景觀資源，提升居住的奢適度。園林景觀公園式園林景觀8萬平方米中庭公園3000平方米泳池主題花園150米入口景觀大道。項目產(chǎn)品信息產(chǎn)品形態(tài)高層電梯電梯配置2梯2戶和1梯1戶，小戶型2梯4戶裝修標(biāo)準(zhǔn)清水產(chǎn)品面積89-316㎡戶型結(jié)構(gòu)以平層結(jié)構(gòu)為主，316㎡戶型為躍層結(jié)構(gòu)雙入戶設(shè)計，主人和保姆分流，獨立工人房，部分有儲藏間設(shè)入戶花園或空中陽光花園寬大主臥室配走入式衣帽區(qū)和休閑空間中西式雙餐廚設(shè)計戶型配比二室二廳,89㎡,460戶,占43%;三室二廳,159㎡,138戶,占13%四室二廳185㎡,276戶,占26%;四室二廳,240㎡,184戶,占17%六室三廳316㎡,11戶,占1%(1梯1戶，全躍層);銷售信息推售房源目前推售一期1、5、6、7四棟，共計房屋468套，面積為159—240㎡之間的戶型。銷售價格8000-10000萬元/㎡，銷售均價9000元/㎡銷售情況項目于08-11-29日開盤，開盤當(dāng)天效果明顯，當(dāng)日成交32套，但截止目前為此，銷售并不理想，目前共銷售房源49套，成交主要為185㎡戶型，整體銷售率僅10%左右。項目賣點1、中海品牌號召力；2、低密度，容積率低；3、城南新區(qū)核心區(qū)域；4、8萬平方米公園式園林景觀；5、400米超大樓間距；6、兩梯兩戶，雙入戶設(shè)計，人流分區(qū)7、贈送超大空中花園，使購房者可獲得大面積的開放式空間。6#8#1#2#3#4#5#7#二期開發(fā)一期由8棟板式結(jié)構(gòu)高層建筑以大對稱、大尺度、大空間南北行列布局。8萬㎡中庭園林景觀環(huán)繞在建筑四周。獨立保姆房獨立保姆入戶電梯中西式雙廚房中西式雙餐廳空中陽光花園雙客廳設(shè)計靈動可變空間豪華主臥室設(shè)計配獨立書房+衣帽間+休閑廳四海逸家項目基礎(chǔ)信息項目名稱四海逸家項目地址成都市南三環(huán)一段開發(fā)單位香港中渝/國嘉地產(chǎn)項目概況項目北觀2000畝生態(tài)公園.占地14萬㎡,總建面41萬㎡,共4280戶。分華府\藍鉆\御苑\紫廬4期開發(fā),共18幢33層高層.目前1期華府組團有3棟高層,總戶數(shù)682戶,總建筑面積3.12萬㎡.建筑布局組團式圍合布局，大部分建筑坐南朝北，間距大,視野開闊.2層陽光地下車庫，人流與車輛絕對分離。園林景觀以亞、歐、澳、美等風(fēng)情園林景觀主題形成景觀組團并體現(xiàn)坡地、臺地園林特色。在植物配植上春桃、夏荷、秋杏、冬松進行四季搭配。配套建設(shè)鼎級名流會所\高檔中西餐廳\茶樓\健身中心\瑜伽館\閱覽室等。4個景觀游泳池和1個室內(nèi)恒溫泳池。規(guī)劃有中學(xué)、幼兒園、老人中心等及中心公園項目產(chǎn)品信息產(chǎn)品形態(tài)電梯豪宅電梯配置偶數(shù)層2梯3戶，奇數(shù)層2梯4戶裝修標(biāo)準(zhǔn)清水，交房時負責(zé)建閣樓產(chǎn)品面積產(chǎn)權(quán)面積：88-131㎡使用面積：199-245㎡戶型結(jié)構(gòu)采用典式結(jié)構(gòu)布局和“可變”設(shè)計，可從“一居室”靈活改造成“三居室”。超大挑高6米露臺，局部改造成標(biāo)準(zhǔn)兩層，擴大實際得房面積。戶型資料產(chǎn)權(quán)面積擴展面積實得面積88.09129.31217.4087.56115.94203.5087.51127.89215.4088.04123.36211.4096.88103.02199.9096.30126.90223.20130.60114.90245.50銷售信息推售房源一期于08年9月6日起先后推出華府組團1、2號樓共420套房源，其中1號樓共推出194套房源；2號樓共推出226套房源銷售價格總價93萬元—150萬元/套，平均銷售總價約在115萬元/套左右。產(chǎn)權(quán)面積銷售均價12000元/㎡，按實際擴展后面積計算銷售均價5500元/㎡左右，前期購房客戶贈送全產(chǎn)權(quán)車位。銷售情況1號樓共銷售68套，占1號樓套數(shù)的35%。2號樓目前尚未有房源銷售。綜合銷售率16%。3號樓尚未推出。項目點評產(chǎn)品上：低密度規(guī)劃，提高居住視野寬度?？勺兛臻g設(shè)計，使戶型空間使用率提高100%以上。營銷上：項目推廣力度較大，先后在成都商報、華西都市報、重慶晚報、居周刊等媒體發(fā)布媒體廣告25版次，幾乎達到每周一次。同時借勢如專家訪談、獎勵奧運冠軍、油畫展等活動，不斷引發(fā)市場熱點，提高市場知名度。

銷售上：由于其戶型雖使用面積達到200-250㎡，但實際合同產(chǎn)權(quán)登記面積僅85-130㎡，按使用面積單價折算，實際產(chǎn)權(quán)面積購買單價達到12000元/㎡左右，單價相對較高，因此銷售并不理想。四海逸家總平及配套效果圖規(guī)劃原戶型二室二廳88.09㎡6米挑高露臺不計產(chǎn)權(quán)面積改造后戶型增為兩層將挑高露臺部分改造成為兩層，使戶型由原“二室二廳+大露臺”改變?yōu)椤叭叶d+入戶花園”戶型。改變前：產(chǎn)權(quán)面積88.09㎡使用面積138.0㎡改變后：產(chǎn)權(quán)面積88.09㎡使用面積217.4㎡增加使用面積：79.4㎡使用率達到158%龍湖.世紀(jì)景峰項目基礎(chǔ)信息項目名稱龍湖世紀(jì)景峰項目地址天府大道世紀(jì)城內(nèi)開發(fā)單位龍湖錦華置業(yè)有限公司項目概況緊鄰地鐵1號線,北臨1200畝城市公園,東接錦江和天鵝湖公園?？傄?guī)模約58萬平方米,由10余棟42-47層約150米超高層建筑沿錦江南北排開。計劃分期開發(fā)，一期計劃開發(fā)兩幢45層高層電梯，總戶數(shù)344戶，地下車位604個。建筑風(fēng)格簡約現(xiàn)代風(fēng)格建筑規(guī)劃項目采用流體建筑，超大波浪型建筑外立面，同時大量采用玻璃元素，增強建筑現(xiàn)代感。園林景觀依托外部自然景觀，種植6000余株名貴銀杏，以種類鮮花、綠植進行點綴，同時將景觀基底抬高，形成串聯(lián)高層建筑的面積達2萬平米的臺地景觀帶。項目特點a、河景等景觀資源豐富。b、豪華配置。五星級精裝入戶大堂，私家入戶電梯前廳。c、景觀面抬高，形成臺地花園d、流體建筑,大量采用玻璃元素，增強建筑現(xiàn)代感項目產(chǎn)品信息產(chǎn)品形態(tài)45層高層電梯配置3梯2戶（1雙開電梯，2單開電梯）裝修標(biāo)準(zhǔn)清水產(chǎn)品面積280-650㎡戶型結(jié)構(gòu)戶型設(shè)計打造景觀電梯豪宅戶型。戶型結(jié)構(gòu)有平層、躍層等豪華結(jié)構(gòu)，采用三梯兩戶設(shè)計，面積為280㎡平層、380㎡平層、480㎡躍、580㎡躍層等，設(shè)計超大空中私家花園和超大電梯前室，贈送100㎡-300㎡空中花園庭院，底躍住戶帶私家入戶花園和40㎡私家泳池。每種戶型均設(shè)計了雙入戶通道，保姆通過專用電梯直接進入工人房和廚房。戶型配比280㎡平層，164套，占48%380㎡平層，164套，占48%。480㎡底躍，8套，占2%580㎡頂躍層，4套，占1%；650㎡頂躍層，4套，占1%銷售信息推售房源計劃先期推出1、2兩幢共344套房源。銷售價格尚未定價，預(yù)計8500-12000元/㎡間，公布均價11000元/㎡。銷售情況前期誠意金收取效果不理想，開盤時間不斷后延，具體推出時間仍未確定，前期預(yù)定房源2套。營銷工作已基本停止，估計將更改規(guī)劃推出。項目點評優(yōu)勢：1、景觀豐富；2、五星級精裝入戶大堂、私家入戶電梯前廳3、3梯2戶配套，雙入戶設(shè)計，私密性好；4、贈送100—300㎡超大空中私家花園5、交通便利，配套較完善。劣勢：1、項目地價高，開發(fā)成本大2、設(shè)計戶型面積均在280㎡以上，預(yù)期銷售總價高，使得市場接受度??；3、開盤時間不斷推遲，市場負面影響較大。

底躍戶型，位于-1F—1F，超大私家入戶花園和40㎡私家泳池。建筑面積約480㎡私家花園下沉式私家游泳池平層：2—43層，建筑面積380㎡，贈送花園約150㎡躍層：44—45層，建筑面積580㎡，贈送花園約300㎡平層：2—43層，建筑面積280㎡，贈送花園約100㎡躍層：44—45層，建筑面積480㎡，贈送花園約250㎡新鴻基悅城項目基礎(chǔ)信息項目名稱新鴻基悅城項目地址天府大道南端以東開發(fā)單位成都忠捷置業(yè)（新鴻基成員）項目概況緊鄰海洋公園和地鐵1號線終點站?？傉嫉丶s245畝，總建筑面積約73萬平米，可售面積61萬平米，共4000余戶。由20余棟高層構(gòu)成，從南到北分三期開發(fā)，目前開發(fā)1期，由10棟26-32高層電梯組成，總建筑面積約18.6萬平米，共1217戶。建筑規(guī)劃項目力求成為成都高層住宅的新的地標(biāo)性建筑。整個小區(qū)由20多幢高層呈“雙U”型布局，使每幢建筑都能保證良好的景觀、日照和通風(fēng)效果。園林景觀景觀設(shè)計采用現(xiàn)代簡約手法，運用仿真園藝理念，以水體為杻，結(jié)合親水平臺和各式景觀，營造海洋主題的大型水景社區(qū)。小區(qū)規(guī)劃有水岸碼頭、海灣劇場、竹林公園等七大主題景觀，使小區(qū)景觀具有很強的休閑性和觀賞性。配套建設(shè)3000多平米豪華會所，包括室內(nèi)恒溫泳池、室外泳池、籃球場、桌球房、健身房等設(shè)施。項目產(chǎn)品信息產(chǎn)品形態(tài)高層電梯電梯配置二梯二戶和二梯四戶裝修標(biāo)準(zhǔn)清水產(chǎn)品面積平層：90-192㎡底層躍層：252㎡Penthouse347㎡頂層摩天大宅387㎡戶型結(jié)構(gòu)項目的戶型設(shè)計方正，具有良好的通風(fēng)采光性和視覺景觀舒適性。雙入戶設(shè)計；前室可改造為工人房，與主人區(qū)隔離；入戶花園配獨立大花池；寬大客廳設(shè)計，豪華主臥配大觀景陽臺底躍戶型帶采光天井挑高5.5米的雙層地下室，每層面積260平方米，并有三面環(huán)繞的特大私家花園。頂層摩天大宅贈送100余㎡屋頂露臺，可修建空中游泳池戶型配比一期主力戶型為90-192㎡。頂層摩天大宅僅10套，底層躍層也僅20套。銷售信息推售房源4月19日一批次開盤。推出3號樓B、C戶型和8號樓D、C戶型共四種，共推出117套。其中3號樓推出南側(cè)2戶；8號樓推出南側(cè)單元。此批次推出戶源面積為137㎡、142㎡、192㎡以及底躍252㎡等。銷售價格臨路4290-5190元/㎡，臨中庭4480-5290元/㎡，均價4800元/㎡底層產(chǎn)權(quán)面積價1.50萬元/㎡，送520㎡地下層，折合單價5000元/㎡。銷售情況開盤當(dāng)日來現(xiàn)場簽到選房人數(shù)約90余組，采取封閉式選房。當(dāng)日成交不理想，截止目前為此尚未有客戶簽定購房合同。項目點評現(xiàn)代科技銷售技術(shù)的采用，充分體現(xiàn)了新鴻基品牌實力，給購買者對項目更直觀認知豪華樣板間展示，分春、夏、秋、科四季主題，充分體現(xiàn)了其戶型優(yōu)勢。價格低開，5000元左右開盤價，與豪宅配套形成高性價比，開盤選房客戶約90組。海洋公園是營銷的賣點，但公園開放計劃推遲也影響了投資購買者對項目介入的信心。137.84㎡142.21㎡192.56㎡141.83㎡南湖國際社區(qū)項目基礎(chǔ)信息項目名稱南湖國際社區(qū)[2期]項目地址人民南路延線南湖度假區(qū)開發(fā)單位成都森宇實業(yè)集團項目概況位于人民南路延線南湖度假區(qū)府河、江安河交匯于此。6000畝度假風(fēng)景區(qū)內(nèi)有游樂園區(qū)、1000畝水景、16.8公里水岸和200畝生態(tài)景區(qū)。項目總建面150萬㎡，分三期開發(fā)，1期總建面26.72萬㎡；2期“御湖”由8棟34層高層組成，總建筑面積13.74萬㎡共2000余戶。建筑規(guī)劃引進國際規(guī)劃理念，打造現(xiàn)代art-deco風(fēng)格建筑，建筑在景區(qū)中顯得高聳、挺拔，外立面高雅、時尚。采用圍合組團規(guī)劃，使建筑間樓間距更開闊。園林景觀大量采用大理石、花崗石等石材以及銀杏、楠木、香樟等名貴植物造景，形成了純美的歐陸景觀風(fēng)格景觀。小區(qū)內(nèi)水池、廊柱、噴泉、高檔植物的精致規(guī)劃，與小區(qū)外部的風(fēng)景區(qū)風(fēng)格有機的協(xié)調(diào)起來。配套建設(shè)主題樂園、歐洲商業(yè)街、五星級酒店、運動中心、大型超市項目產(chǎn)品信息產(chǎn)品形態(tài)高層電梯電梯配置三梯六戶裝修標(biāo)準(zhǔn)清水產(chǎn)品面積56—279㎡戶型結(jié)構(gòu)直接臨湖戶型為躍層，面積較大；不臨湖為平層，面積較小。戶型設(shè)計方正，錯式陽臺布局（奇偶層陽臺錯開），景觀效果好。戶均設(shè)計超大觀景大陽臺，增加使用空間15-90㎡，使用率達120%左右三梯六戶，蝶形布局，保證了每戶住宅的采光性和景觀均好性。大客廳設(shè)計，提高居家活動娛樂空間戶型配比100㎡以內(nèi)，782套，占39%；101-120㎡，204套，占10%；131-150㎡，204套，占10%；151-180㎡，714套，占36%；181㎡以上，102套，占5%[為279㎡戶型，躍層，臨湖]；銷售信息銷售價格不臨湖價格4700—5500元/平方米，均價5000元/㎡左右；臨湖戶型價格在6500—7200元/平方米之間。銷售情況開盤當(dāng)天到達現(xiàn)場選房客戶約在110組左右，從選房進度上分析，當(dāng)天銷售情況并不理想，成交住宅約30套左右。成交戶型主要以84-116㎡之間的戶型。而由于不臨湖的6號樓中135-156㎡的戶型銷售也較好，但成交價格較低，6號樓成交均價僅3942元/㎡。項目點評南湖公園的先期打造，以度假風(fēng)景區(qū)為帶動，充分利用已呈現(xiàn)的公園景觀，特別是廣闊的湖景，拉動了項目區(qū)域的人氣，提高了項目的購房者認同度；大部分建筑均臨河而建，大大提高了建筑的景觀效果，提升了住宅的居住價值和銷售價值。同時規(guī)劃上采用大樓間距規(guī)劃布局，提供了每戶住宅的景觀和視野均好性。二期規(guī)劃以大戶型為主，總價高，銷售不理想，說明購房者對項目的豪宅定位認同度不高，目前成交的135-156㎡大戶型成交均價僅3942元/㎡，遠遠低于預(yù)期價格。16927915714317913511695845671河畔新世界項目基礎(chǔ)信息項目名稱河畔新世界項目地址天府大道南延線末端廣場開發(fā)單位新世界中國地產(chǎn)項目概況項目位于天府大道南延線末端，東臨麓山大道，西側(cè)毗鄰府河?？傉嫉孛娣e1650畝，規(guī)劃總建筑面積約為300萬平方米，預(yù)計總投資金額在100億元以上。首期開發(fā)面積約280畝，包括27棟三層高雙拼別墅；8棟18層高中層電梯住宅；15棟33層高高層電梯住宅等總戶數(shù)約3500戶。建筑規(guī)劃項目規(guī)劃由香港著名設(shè)計師設(shè)計。擁有3000米超長河岸線。府河蜿蜒而過，吻合了中國古代建筑風(fēng)水學(xué)“河水之彎曲乃龍氣之聚會也”一說。其別墅全部臨河而建，高層其后基本呈一字排列。園林設(shè)計融合了項目獨有的地理環(huán)境，將優(yōu)美河畔的自然生態(tài)景觀與現(xiàn)代化建筑緊密結(jié)合，創(chuàng)造了一座高檔的濱水小城。配套建設(shè)規(guī)劃了幼兒園、會所、康體設(shè)施及約20萬平方米的商業(yè)配套（包括購物中心、休閑娛樂中心、特色餐飲區(qū)、電影院等）。項目產(chǎn)品信息產(chǎn)品形態(tài)雙拼別墅+高層電梯配置電梯：2梯3戶裝修標(biāo)準(zhǔn)清水產(chǎn)品面積別墅296-365㎡電梯143-245㎡戶型結(jié)構(gòu)別墅：雙拼別墅，地上三層，地下層停車場層層退臺式在露臺，地上側(cè)花園和前庭花園電梯：戶戶均設(shè)大入戶花園和大觀景陽臺，部分戶型設(shè)雙景觀陽臺設(shè)計獨立工人房和多功能房平層結(jié)構(gòu)，錯式陽臺布局戶型配比已推出的電梯面積從143-245㎡之間，二期配有110-140的中戶型。140-160㎡，占25%161-180㎡，占8%181-200㎡，占50%201-250㎡，占17%雙拼別墅共54套，其中296㎡的26套，346-365㎡的28套。銷售信息銷售價格電梯銷售均價5400元/㎡。目前促銷力度較大，最大優(yōu)惠可達19%雙拼別墅銷售均價16000元/㎡。銷售情況項目自08年4月27日開盤以來，銷售情況整體不好，目前已銷售備案電梯住宅22套，銷售率僅不足10%，成交均價5400元/㎡左右；雙拼別墅銷售1套，成交價1.68萬/㎡。項目點評項目產(chǎn)品定位市場同質(zhì)化嚴重，產(chǎn)品個性不突出，市場競爭力不足。項目地理位置較偏，周邊現(xiàn)有環(huán)境不成熟，是項目不受觀注的原因之一。項目的市場位置較尷尬，處于蔚藍卡地亞、麓山國際社區(qū)項目對其別墅客群的競爭；而南湖國際社區(qū)、悅城等項目又對其高層電梯客群有了強有力的吸引。在項目本身產(chǎn)品個性不突出的定位下，項目銷售存在較大的難度。華潤鳳凰城項目基礎(chǔ)信息項目名稱華潤鳳凰城項目地址高新南區(qū)大源組團花蔭村開發(fā)單位華潤置地（成都）實業(yè)公司項目概況總用地面積為356畝，凈用地面積為236畝。項目地上建筑面積約70萬平方米。分三期開發(fā)，一期總占地面積86372.34平米，總建筑面積394255.15平米，由8幢27層高層電梯組成，總戶數(shù)2498戶。二期總建筑面積約30萬平米，目前土建開工。建筑規(guī)劃按4.5的容積率規(guī)劃，建筑L型一字型排列，采用錯式陽臺布局，保證了良好采光、通風(fēng)。200米樓間距，視野得到擴張。底層6米架空，提供半室外活動場地。單元入戶6米挑高大堂，每層電梯口設(shè)計景觀休息區(qū)。園林景觀小區(qū)園林采用中式風(fēng)格，通過建筑的有機圍合，形成了1.4萬平方米的三大景觀中庭，中間以緩坡、木棧橋、木平臺、花蔭溪溝等進行聯(lián)接，增強小區(qū)景觀的多變性和參與性。配套建設(shè)小區(qū)配套2800㎡會所、室內(nèi)游泳池等設(shè)施，小區(qū)采用指紋識別系統(tǒng)、對講安防系統(tǒng)、全天侯監(jiān)控系統(tǒng)等安保設(shè)施。項目產(chǎn)品信息產(chǎn)品形態(tài)27層高層電梯配置2梯4戶裝修標(biāo)準(zhǔn)清水產(chǎn)品面積70--173㎡戶型結(jié)構(gòu)客廳開間4.5-4.8m，入戶花園與大觀景陽臺結(jié)合。戶型設(shè)計中規(guī)中矩，全部為平層結(jié)構(gòu)。均為雙衛(wèi)生間設(shè)計，部分戶型配儲藏間140㎡大戶型全部臨濕地公園，位置好戶型配比銷售信息銷售價格5072—7000元/㎡，銷售均價6000元/㎡左右。銷售情況項目自07年9月1日開盤推出以來，累計銷售60%左右。其中主要以其小戶型為主，140㎡以內(nèi)的戶型銷售迅速，銷售情況良好。其140㎡以上戶型主要集中在位置較好的6、7、8棟，共162套，銷售情況不好，已推出的6、7棟共104套大戶型僅銷售34套，銷售率33%左右。項目點評優(yōu)勢：1、工人房與生活區(qū)分離，提高私密性；2、大樓間距、內(nèi)部三大中庭景觀、外部濕地公園和天堂島海洋樂園等規(guī)劃配套大大提高了競爭力，提升居住價值；3、華潤品牌實力、建筑用材展示等有力地提高消費者對項目的認同和介入信心。不足：1、戶型設(shè)計無亮點，戶型競爭力不足；2、周邊生活配套尚未完善，對目前銷售造成一定的影響。3、大戶型+中小戶型配置，且大戶型與中小戶型之間無界限居住，使居住者階層顯得比較雜亂，這在一定程度了影響了高端消費者對大戶型住宅的介入。120㎡以內(nèi)162套8%121－140㎡1296套65%141－150㎡378套19%162—173㎡162套8%162-173㎡戶型分布位置華潤翡翠城4-依云府項目基礎(chǔ)信息項目名稱華潤翡翠城4-依云府

項目地址二環(huán)路外側(cè)華潤路1號開發(fā)單位華潤置地成都有限公司項目概況依云府為華潤翡翠城規(guī)模大盤中的第四期開發(fā)組團。項目總占地面積7.56萬平方米，總建筑面積41.47萬平方米，其中住宅總建筑面積32.7萬平方米，商業(yè)1.47萬平方米，住宅戶數(shù)約3252戶。建筑規(guī)劃項目規(guī)劃由13幢30-31層高層圍合形成三個組團、四大景觀主題將建筑局部兩層架空增強小區(qū)活動空間。規(guī)劃將大戶型電梯住宅全部規(guī)劃在臨沙河并列布局。配套設(shè)施大小會所以及建筑架空層泛會所5423㎡市政公園無邊游泳池和兒童泳池五星級小區(qū)入口大堂項目效果項目產(chǎn)品信息產(chǎn)品形態(tài)30-31F高層電梯配置臨河2梯3戶小區(qū)內(nèi)2梯4戶裝修標(biāo)準(zhǔn)清水產(chǎn)品面積51--316㎡戶型結(jié)構(gòu)以平層結(jié)構(gòu)為主，臨河316㎡戶型為躍層結(jié)構(gòu)改良錯動式入戶花園；大戶型均設(shè)雙入戶花園、雙陽臺，躍層配大露臺雙入戶設(shè)計，獨立工人房，多功能陽光房移植南向飄窗，戶型更富陽光生命力戶型配比以140㎡以內(nèi)中小戶型為主力戶型，集中在50-100㎡之間。大戶型配比較少，主要臨沙河。140㎡以上戶型約400套，約占總戶數(shù)的12%，主要為147-316㎡戶型。銷售信息銷售價格中小戶型均價6800元/㎡左右。臨河大戶型銷售均價8500元/㎡左右銷售情況依托其前期組團開發(fā)帶來的市場影響和已經(jīng)投入使用的公園景觀，同時位于二環(huán)路附近，地理位置好，項目四期組團銷售情況良好，整體銷售率已達70%左右。但主要以其80--147㎡之間的中小戶型銷售較快；但其臨河187-316㎡大戶型住宅銷售緩慢，僅銷售約70套，占大戶型供應(yīng)套數(shù)的23%左右。項目點評

1、項目位于二環(huán)路側(cè)，地段優(yōu)勢明顯；2、已經(jīng)呈現(xiàn)的東湖公園及投入使用的生活配套，項目居住價值得到充分完善；3、中小戶型的大比重配置，低總價提高了項目銷售速度，緩解資金壓力；4、良好的社區(qū)環(huán)境和成熟的配套、直臨沙河河景景觀有力促進了大戶型產(chǎn)品銷售；5、堪比郊區(qū)別墅價格的大戶型，因高總價，在一定程度上使銷售進度放緩。時代-晶科名苑項目基礎(chǔ)信息項目名稱時代-晶科名苑項目地址高新區(qū)府城大道中段188號開發(fā)單位九龍倉集團（龍潤房地產(chǎn)）項目概況項目南靠繁雄大道西段、西臨益州大道北段、北靠天益南巷、東臨天暉路。項目總用地約123畝8.2萬㎡，總建筑面積約53萬㎡，總戶數(shù)約2200戶，由25幢20層高層電梯組成。項目一期推出3、4、5、6、7等4幢約6萬平方米，共計480戶。建筑風(fēng)格簡潔現(xiàn)代風(fēng)格園林景觀在園林設(shè)計上采用了園中園的規(guī)劃設(shè)計，使小區(qū)綠化率大大提高，小區(qū)綠化面積達10000余平方米。同時，在小區(qū)景觀建設(shè)上，將小區(qū)園林與戶外游泳池、水景瀑布等景觀有機結(jié)合起來，使小區(qū)景觀顯得更加多樣化、生動化和情趣化。配套建設(shè)全部一戶一表4.5m挑高入戶大堂小區(qū)三大豪華休閑會所游泳池、健身房、乒乓球室等臨街商業(yè)街項目產(chǎn)品信息產(chǎn)品形態(tài)20層高層電梯配置2梯6戶裝修標(biāo)準(zhǔn)清水產(chǎn)品面積104--301㎡戶型結(jié)構(gòu)戶型全部采用兩梯六戶蝶式結(jié)構(gòu)設(shè)計入戶花園與大面積觀景陽臺相結(jié)合。以平層結(jié)構(gòu)為主，底層設(shè)地躍戶型（向下躍地下層）部分戶型配儲藏間，工人房與主人生活區(qū)獨立戶型配比每層樓戶型配比均相同，2個三房，4個兩房。具體配比為：105-114㎡，二室戶型，占48%136-144㎡，三室戶型，占32%199-201㎡，躍層戶型，占15%208-301㎡，地躍戶型，占5%銷售信息銷售價格5200-8800元/㎡，銷售均價6000元/㎡左右。底躍6200元/㎡，首付僅10萬余元起。銷售情況由于項目年初做讓利15%特價促銷和“老帶新”促銷，項目整體銷售情況較好，目前一期整體銷售約300套左右，銷售率達70%。但從銷售房源上看，暢銷主要為其144㎡以內(nèi)的中小戶型。目前199㎡及以上的躍層式大面積戶型尚未實現(xiàn)銷售。項目點評項目戶型設(shè)計上中規(guī)中矩，無太大的創(chuàng)新。但其以105—144㎡戶型為主力配置大大迎合了市場中剛性需求和改善型需求；全部一戶一表，三大豪華會所等配置，提高項目的居住價值。九龍倉延續(xù)其時代豪庭聯(lián)合代理營銷模式，并在年初實行讓利15%優(yōu)惠促銷以及“老客戶帶新客戶優(yōu)惠”等促銷，擴大了客源渠道，促進項目的銷售。整合細分更上層樓

腦靈通整合營銷推廣策略單擊此處添加副標(biāo)題內(nèi)容內(nèi)容提要合作伙伴介紹方案評估系統(tǒng)及合作建議0102市場分析單擊此處添加文本具體內(nèi)容03半年工作總結(jié)單擊此處添加文本具體內(nèi)容04推廣策略及活動方案單擊此處添加文本具體內(nèi)容05媒介策略單擊此處添加文本具體內(nèi)容06媒介排期單擊此處添加文本具體內(nèi)容重慶開易廣告有限公司重慶開易廣告有限公司是致力于品牌整合傳播的綜合型廣告公司。公司以影視廣告為基礎(chǔ)，以整合行銷為理念，不斷融匯行業(yè)智慧，巧妙貫通地方思維。從產(chǎn)品上市到終端支持，從媒體執(zhí)行到品牌管理，以專業(yè)、專心的職業(yè)操守，360度無縫服務(wù)于眾多國內(nèi)知名企業(yè)。開易廣告憑借其獨占重慶影視媒體市場的絕對優(yōu)勢、強大完善的行銷網(wǎng)絡(luò)、專業(yè)科學(xué)的行銷、推廣理念，成為西南地區(qū)最優(yōu)秀的廣告公司之一,5年來，成功協(xié)助十余個品牌傲立西南市場.現(xiàn)已與和平藥房簽定了品牌整合傳播代理合同，并全面設(shè)計其終端VIS.重慶恒宇保健用品有限公司簡介重慶恒宇保健用品有限公司系重慶開易廣告有限公司的全資子公司，注冊資本100萬元。公司擁有:完善的醫(yī)藥銷售網(wǎng)絡(luò)和售后服務(wù)體系；精干、優(yōu)秀的專業(yè)化營銷隊伍和促銷隊伍；合理的、切實可行的現(xiàn)代醫(yī)藥營銷推廣模式；優(yōu)秀的現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)制度及人力資源管理體系。公司一直致力于重慶市場的開發(fā)，同時帶動周邊地區(qū),輻射西南市場。腦靈通全面代理專業(yè)推廣恒宇保健品有限公司產(chǎn)品營銷渠道建設(shè)終端推廣促銷管理開易廣告有限公司市場分析研究品牌推廣策劃廣告創(chuàng)意制作強勢媒介傳播強勢終端運作渠道終端其它細分市場消費者一站式解決問題保姆式服務(wù)品牌市場調(diào)研：發(fā)現(xiàn)問題專業(yè)整合傳播能力消費者良好的OTC運作平臺及豐富保健品市場運作經(jīng)驗強大媒介運作能力營銷整合深度傳播面對競爭，我們的方向洞悉市場，發(fā)現(xiàn)機會看清自己，剖析對手提煉一個拉動性的銷售主張老產(chǎn)品，新市場，更有針對性的推廣策略知彼知己百戰(zhàn)不殆

精準(zhǔn)的市場分析重慶市場格局2001年市場銷量排名:一.生命一號二.三勒漿三.腦靈通四.歐得活腦素五.腦輕松六.枕中健腦液（以上數(shù)據(jù)均采自重慶醫(yī)藥公司結(jié)算數(shù)據(jù)庫及重慶開易廣告市調(diào)部）重慶市場格局2001年市場銷量排名:一.生命一號二.三勒漿三.腦靈通四.歐得活腦素五.腦輕松六.枕中健腦液（以上數(shù)據(jù)均采自重慶醫(yī)藥公司結(jié)算數(shù)據(jù)庫及重慶開易廣告市調(diào)部）重慶健腦補腦產(chǎn)品

市場特點概述A重點市場集中全國主要健腦補腦保健品，是該類廠家爭奪的重點市場之一B外地產(chǎn)品占主角外地品牌占市場份額84%以上，本地“枕中健腦液”占有一定的市場份額C成熟期市場，兩極分化明顯各類健腦補腦產(chǎn)品的生命周期有明顯的區(qū)別，既有“曇花一現(xiàn)”的“科曼欣比蓋次”，也有“青春長在”的“三勒漿”等D淡旺季明顯明顯的淡旺季區(qū)分，以中國傳統(tǒng)的考試3-6月為重點月份E主要推廣手段——電視，公關(guān)推廣及SP在營銷整合運作中，電視媒體占有絕對優(yōu)勢的地位，其次為公關(guān)營銷，而對報紙媒體為此類產(chǎn)品的弱勢媒體2002年市場發(fā)展趨勢A市場總量縮?。号c去年同期比較，總體市場容量減小，需求呈下滑趨勢；B市場集中度繼續(xù)增強：市場集中度繼續(xù)增強，主打產(chǎn)品以老品牌為主；C終端競爭趨強：商家在市場爭奪中，均加強了在銷售終端包裝的投入比重；D周邊市場開始成熟：市區(qū)與邊沿城區(qū)的銷售差距縮小，周邊地區(qū)的銷售呈現(xiàn)增長趨勢；E產(chǎn)品挖潛：部分主打產(chǎn)品有意擴大產(chǎn)品外延，擴大了目標(biāo)消費人群，以期延長產(chǎn)品的生命周期。主要競爭對手分析生命一號：銷售：成熟產(chǎn)品無明顯淡旺季，指名購買率高，銷量最高。核心賣點：促進骨骼生長，提高記憶力。渠道：網(wǎng)絡(luò)健全。終端基本無投入。公關(guān)推廣：依靠央視和地方媒體強勢廣告拉動，少量報版。SP：低價策略，少數(shù)點大包裝大面積堆碼，店員無返利。歐德活腦素：銷售比2001年同期呈下滑之勢，在各大商場的促銷員達百人以上（重慶市），藥房無包裝宣傳品。主要競爭對手分析三勒漿銷售：4—6月銷量占全年80%推廣方式：4月底2-3天突擊在全市各大藥房POP包裝達100余家；核心賣點：樹立信心，強力抗疲勞渠道：重點各家代理，逐級分銷，無促銷包裝公關(guān)推廣：與市教委合作展開招生咨詢活動；教師節(jié)前后針對教師公關(guān)，通過教師口碑傳播；通過贊助高考狀元，貧困學(xué)生贊助，送學(xué)校宣傳品等；通過贊助義務(wù)交通遮陽傘等活動增加戶外品牌爆光頻次。SP：促銷員8—10個。有少量堆碼，無陳列展示，買五送一，買贈——背包，筆記本等。無店員返利。主要競爭對手分析腦輕松銷售：緊跟腦靈通運作方式核心賣點：讀書輕松一點，考試勝人一籌。渠道：由幾家供貨，少量包裝堆碼，以專柜為主。進入超市銷售公關(guān)推廣：大量貼片，插播廣告，作感性訴求。主要商場易拉寶展示今年在國營藥房推廣力度較大，和平藥房全部采用吊旗，桐君閣主要是易拉寶，私人藥房有少量橫幅。SP：促銷員60個。有少量堆碼，店員返利盒裝5%（約2.5元/盒），瓶裝5元/瓶。借助康福來洋參含片進行品牌聯(lián)惠。問題點：2001年被媒體曝光后（因夸大功效），銷量大幅度下滑主要競爭對手分析歐德活腦素：銷售：銷售比2001年同期呈下滑之勢，呈自然銷售狀態(tài)。渠道：依靠全市各大商場，超市的萬基洋參含片140個促銷點拉動銷售。公關(guān)推廣：少量車身廣告，終端基本無投入。SP：低價策略，少數(shù)點大包裝大面積堆碼，店員無返利。主要競爭對手分析比蓋茨本地企業(yè)，以專柜銷售為主，OTC連鎖藥店鋪貨率低。少量車身廣告。枕中健腦液本地企業(yè)，電視媒體有一定投入，利用中藥保護概念進行差異化營銷，占據(jù)一小塊市場份額。廣告分析

(以下數(shù)據(jù)由重慶開易廣告有限公司市場調(diào)查部提供，所涉及廣告投放費用數(shù)據(jù)按刊例價結(jié)算）

2001年3-6月重慶地區(qū)電視廣告投放概述2001年3-6月各健腦補腦產(chǎn)品在重慶主要的CQTV-1、CQTV-4和重慶衛(wèi)視三個頻道上投播了廣告，共計播出2272次，廣告總長度達到59596秒，估計這些廠家為此投入廣告費用上千萬元?！吧惶枴?、“腦靈通”成為廣告排行榜的前兩位，兩品牌廣告約占同類產(chǎn)品廣告費用的75%。（注：廣告費用均按刊例價計算）品牌2001年銷售額所占比例2001年3-6月廣告費用總額（元）所占比例生命一號1800萬元28.100%485604538.65%三勒漿1500萬元23.40%7362995.86%腦靈通800萬元12.50%435110034.63%歐德活腦素800萬元12.50%11146618.87%腦靈素500萬元7.80%11950999.51%枕中健腦液300萬元5.00%

0.00%其他800萬元12.50%3115402.48%總計6400萬元100.00%12564745100.00%2001年三頻道3-6月廣告分布重慶CQTV-1、CQTV、CQTV-4為健腦補腦產(chǎn)品重慶地區(qū)的強勢媒體，在此三頻道投播的廣告占重慶市廣告投播總量的80%；在三頻道中，CQTV-1的優(yōu)勢地位比較突出。頻道長度（秒）費用（元）頻次（次）CQTV-12933192749751683CQTV75741131051145CQTV-4226912158719444合計59596125647452272生命一號2001年3-6月廣告分布廣告時間長度排名第一（45.86%），廣告費用排名第一（38.65%），廣告頻次排名第一（37.02%）；媒體發(fā)布策略：CQTV-1和CQTV-4搭配，3、4、5月均勻投放，6月密集投放。生命壹號月份頻道廣告長度（秒）廣告費用（元）廣告頻次（次）311850453883120343200403452624120856114811394442037357956151217562661114554363051187954612100631906140647978881038120合計272214856045841維特健腦靈通軟膠囊2001年3-6月廣告分布廣告時間長度排名第二（28.69%），廣告費用排名第二（34.63%），廣告頻次排名第二（23.20%）；媒體發(fā)布策略：以CQTV-1為主，3、5月做鋪墊，6月密集投放。維特健腦靈通軟膠囊月份頻道廣告長度（秒）廣告費用（元）廣告頻次（次）31418514578471864衛(wèi)視7124955802119513540120758114761225072986975合計170994351100527三勒漿口服液2001年3-6月廣告分布廣告時間長度排名第四（9.22%），廣告費用排名第四（5.86%），廣告頻次排名第四（5.15%）；媒體發(fā)布策略：以CQTV-1和CQTV-4為主，3、4、5月多次數(shù)小費用投放，6月密集投放。三勒漿口服液月份頻道廣告長度（秒）廣告費用（元）廣告頻次（次）341414538894115019920104衛(wèi)視450175249265145567435423703014543961150499271064219013868720合計5496736299117生命一號2002年3-6月廣告分布生命一號月份頻道廣告長度（秒）廣告費用（元）廣告頻次（次）3CQTV-160158000005234CQTV-1622610782004464CQTV21357470001434CQTV-4900214200605CQTV-1600810713604035CQTV20567737601375CQTV-4930221340626CQTV-131935049002136CQTV-464011976032合計2810355305202019媒體發(fā)布策略：CQTV-1和CQTV-4為主，CQTV為輔，于4、5月密集投放。維特健腦靈通軟膠囊2002年3-6月廣告分布維特健腦靈通膠囊月份頻道廣告長度（秒）T廣告費用（元）廣告頻次（次）3CQTV-168406800002283CQTV-41290237360434CQTV-153258118002334CQTV-41290260160555CQTV-156109709202565CQTV-41020234750506CQTV-131555544001826CQTV-43608352024合計2489038329101071媒體發(fā)布策略：以CQTV-1為主，CQTV-4為輔，3、4、5月密集投放，6月有少量廣告投放。枕中健腦液2002年3-6月廣告投放枕中健腦液月份頻道廣告長度（秒）廣告費用（元）廣告頻次（次）3CQTV-136010500064CQTV-14380419580734CQTV-422564290302095CQTV-12035149940345CQTV-423845526992216CQTV-12308297234916CQTV-478024948088合計145032202963722媒體發(fā)布策略：選擇頻道CQTV-1和CQTV-4，側(cè)重于CQTV-1，3月份作為鋪墊投入較少，4月投入量最大，5、6月逐漸遞減。康富來腦輕松2002年3-6月廣告分布腦輕松月份頻道廣告長度（秒）廣告費用（元）廣告頻次（次）3CQTV-42985413940994CQTV-431204200001305CQTV-432404536001356CQTV-43000420000125合計123451707540489媒體發(fā)布策略：只在CQTV-4投放，3—6月廣告分布較為平均。三勒漿2002年3-6月廣告投放媒體發(fā)布策略：廣告集中在4、5月份，同樣選擇頻道CQTV-1和CQTV-4，4月投播重點在于CQTV-1，5月中心轉(zhuǎn)椅到CQTV-4，與去年相比收縮較大。三勒漿月份頻道廣告長度（秒）廣告費用（元）廣告頻次（次）4CQTV-139048960304CQTV-47812300105CQTV-133047520665CQTV-42905394056合計1088162720162補腦保健品2002年3-6月廣告投放比較結(jié)合前面各品牌廣告投放表來看，今年補腦保健品廣告投放更多的集中于4、5月份，6月廣告投放量與去年同期相比下降幅度較大。品牌頻道分布廣告長度（秒）廣告費用（元）廣告頻次（次）生命一號1、4、衛(wèi)視2746355305201987腦靈通1、4217353832910889枕中健腦液1、490312098060322腦輕松493451707540364三勒漿1、41088162720162合計686621333175037242002年3-6月補腦保健品廣告費用比較生命一號無論是廣告費用還是長度、頻次均居于第一位，其后依次為腦靈通—枕中健腦液—腦輕松—三勒漿。且與去年同期相比生命一號廣告投放比例提高了2.83個百分點，而腦靈通則較同期下降了5.88個百分點。2001年與2002年頻道選擇比較2002年CQTV-1仍然占據(jù)優(yōu)勢地位，但和CQTV-4的差距在縮小。與去年相比，補腦健腦類產(chǎn)品廣告投放長度、費用和頻次均有不同程度的增長。CQTV-1投播長度雖然上升，但費用反而下降；CQTV-4的長度也有小幅上升，費用增長最多；CQTV與CQTV-1恰好相反，廣告投放長度減少，費用增多。頻道長度（秒）費用（元）頻次（次）200120022001200220012002CQTV-129331521759274975749354016832784CQTV7574419111310511520760145280CQTV-42269124563215871943174504441399合計59596809291256474513331750227244632001年與2002年各品牌廣告投放比較品牌長度（秒）費用（元）頻次（次）200120022001200220012002生命一號2722128103485604555305208412019腦靈通1709924890435110038329105271071枕中健腦液—14503—2202963—722腦輕松—12345—1707540—489三勒漿54961088736299162720117162腦靈通——唯一達到世界衛(wèi)生組織（WHO）推薦DHA的產(chǎn)品核心概念：增強記憶力我們的產(chǎn)品成年人型有效消除腦疲勞，改善記憶，提高工作效率。青少年型有助于增強記憶，提高智商，有效提高學(xué)習(xí)效力。SWOT分析優(yōu)勢○著名企業(yè),和黃背景○唯一達到世界衛(wèi)生組織推薦DHA的產(chǎn)品○中國保健品信譽保證標(biāo)識○代理商良好的運作平臺和從業(yè)經(jīng)驗劣勢○DHA在消費者心目中概念性不強○前期的廣告片針對性不強○沒有針對性的學(xué)校推廣○成年型產(chǎn)品賣點較少，對大眾傳遍無有利支持（如很難切入團購市場）機會○成年消費者市場細分○針對重點學(xué)校學(xué)生的針對性促銷○開發(fā)周邊市場威脅○三勒漿對學(xué)校及教育機關(guān)的壟斷宣傳與合作○生命一號的價位偏低○社會對保健食品的負面宣傳，引得消費者對保健食品效果的懷疑我們在哪里——

腦靈通市場格局概述補腦類市場銷量總體下降。市場挑戰(zhàn)者。市場排名第3。前有堵截，后有追兵。渠道順暢，溝通良好。終端建設(shè)（陳列，人員公關(guān)）較好。沒有進行差異化營銷，基本SP活動（刮刮卡）執(zhí)行效果欠佳。專有通路（學(xué)校教育系統(tǒng)）無良好的運作方案。Part01上半年工作總結(jié)上半年工作總結(jié)啟動日期：2002年2月18號銷量及回款：6，879，624元。5，567，784元銷售區(qū)域及網(wǎng)點建設(shè)：主城區(qū)：國營連鎖343家，私營藥房729家，合計1072家外埠市場：萬州、涪陵、長壽、墊江、江津、永川、銅梁、潼南合川等全部縣級