某地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目研究分析報(bào)告

建發(fā)地產(chǎn)圣地亞哥商業(yè)研究項(xiàng)目背景1客戶問題2商業(yè)獲利模式3業(yè)態(tài)規(guī)劃策略4項(xiàng)目背景商業(yè)獲利模式4業(yè)態(tài)規(guī)劃策略5案例研究332項(xiàng)目位于廈門西岸，位處漳州進(jìn)入廈門的交通干道旁，距離市中心20分鐘車程角美龍池清礁慈濟(jì)宮10分鐘市政府約20分鐘九龍江入海口角嵩路鼓浪嶼廈門界原始森林10分鐘2分鐘10分鐘嵩嶼海滄大橋項(xiàng)目背景/3一期三期二期五期四期交樓時(shí)間建筑面積套數(shù)銷售率91.90％銷售中未銷售100（別墅）未銷售（07年中銷售）09年中07年10月14萬平方901未定未定未定2.5萬平方

7.5萬平方19.7萬平方11.2萬平方6007001000項(xiàng)目背景依據(jù)截止2007.7的樓盤銷售信息，50-60%的購房業(yè)主是兼具投資和居住目的，根據(jù)銷售人人員估計(jì)和我們駐點(diǎn)業(yè)主訪談抽查，約30%是計(jì)劃純居住使用。項(xiàng)目分5期開發(fā)，目前二期，一期10月入伙，但投資者較多，入住率較難把握4②①③④會(huì)所街區(qū)集中商業(yè)合計(jì)

4500㎡6000㎡

4000㎡14500㎡①②③④項(xiàng)目背景整體進(jìn)入性和展示面最佳：商業(yè)位于南部正入口片區(qū)，臨海滄路。商業(yè)面積約為14500㎡，其中建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃有街區(qū)、集中式建筑。①②區(qū)會(huì)所為兩層結(jié)構(gòu)。③區(qū)街區(qū)為兩層結(jié)構(gòu)，50個(gè)店鋪。④區(qū)集中商業(yè)共四層，1F為790㎡，2F為777㎡，3F為936㎡，4F為790㎡。建筑特征：粗大的廊柱、深色的玻璃、高低錯(cuò)落的臺(tái)階、水泥欄壁等在一定程度上影響商業(yè)的可視、開放性。項(xiàng)目商業(yè)風(fēng)格獨(dú)具風(fēng)情，但局部建筑細(xì)部不利于商業(yè)的功能發(fā)揮5項(xiàng)目前的海滄路是漳州、角美綜合開發(fā)區(qū)與廈門的主要通道，在與角美鎮(zhèn)主要街道僑光路比較中，海滄路轎車、貨車、公交車、的士測(cè)試值高于僑光路可證明其作為城際交通要道的地位。人、摩托車、自行車的缺失說明其缺少基本的商業(yè)消費(fèi)人流，立足項(xiàng)目外圍市場(chǎng)發(fā)展商業(yè)的空間十分狹窄。項(xiàng)目背景雖緊鄰交通要道，但目前缺失基本商業(yè)人流6片區(qū)公共配套、商業(yè)設(shè)施缺乏，居住環(huán)境不夠成熟周圍沒有形成聚集的、同品質(zhì)住宅開發(fā)區(qū)，居住生活氛圍少。金融郵政、商場(chǎng)、街市等公共服務(wù)、商業(yè)設(shè)施缺失。項(xiàng)目背景7項(xiàng)目屬性界定：都市遠(yuǎn)郊不成熟區(qū)域大盤社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目屬性：1.45萬平的總體量決定項(xiàng)目偏向于社區(qū)配套為主，外圍輻射為輔社區(qū)商業(yè)屬性50萬平大盤，在廈門屬于大規(guī)模大盤目前處于招徠商家入駐階段，商業(yè)的前期招商服務(wù)于住宅開發(fā)完全建成、等待入駐區(qū)域?qū)傩裕耗壳爸苓吀鞣N配套缺乏，項(xiàng)目較為獨(dú)立發(fā)展區(qū)域內(nèi)配套不完善廈門島外20km，驅(qū)車20分鐘都市遠(yuǎn)郊8項(xiàng)目背景1客戶問題2商業(yè)獲利模式3業(yè)態(tài)規(guī)劃策略4商業(yè)獲利模式4業(yè)態(tài)規(guī)劃策略5案例研究339客戶問題：通過案例研究和規(guī)律借鑒尋找配套商業(yè)的最佳獲利模式和業(yè)態(tài)規(guī)劃策略客戶問題是直接銷售還是短期持有待經(jīng)營成熟價(jià)值提升后進(jìn)行銷售？獲利模式研究已經(jīng)進(jìn)行了初步的業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商策略，但需要一個(gè)完整的系統(tǒng)性思考。項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商策略？業(yè)態(tài)規(guī)劃策略10項(xiàng)目背景1客戶問題2商業(yè)獲利模式3業(yè)態(tài)規(guī)劃策略4商業(yè)獲利模式4業(yè)態(tài)規(guī)劃策略5案例研究3311國內(nèi)地產(chǎn)公司偏向于直接銷售商業(yè)獲取收益，不成熟區(qū)域則持有為主大部分選擇銷售，主要是街鋪。不成熟區(qū)域，則以持有為主。隨著政策的不明朗，持有漸成風(fēng)氣。項(xiàng)目名稱所在地社區(qū)規(guī)模商業(yè)規(guī)模商業(yè)處置策略金地格林小鎮(zhèn)北京建面30萬平，797戶8000平米2005年，亦莊遠(yuǎn)郊，與住宅同時(shí)發(fā)售金地梅隴鎮(zhèn)深圳建面42萬平米，4400多戶一期商鋪4800平米商業(yè)街2006年10月，晚于住宅5個(gè)月銷售中海國際社區(qū)成都成都郊區(qū)大盤1968畝街區(qū)、集中商業(yè)暫時(shí)持有等商業(yè)成熟再銷售萬科城深圳建筑面積約10萬，758戶2.2萬平米街區(qū)2005年，持有40%，其他與住宅同期發(fā)售萬科第五園深圳建筑面積約25萬，2500戶約1萬平，街區(qū)2005年，暫時(shí)持有等商業(yè)成熟再銷售萬科東海岸深圳總建面27.5萬平5800平，街區(qū)萬科四季花城深圳建筑面積約54萬，4700戶約1萬平1999年，與住宅同期發(fā)售國內(nèi)部分地產(chǎn)公司商業(yè)物業(yè)12案例研究研究問題——“遠(yuǎn)郊大盤社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式”案例選取原則1、遠(yuǎn)郊2、大盤3、社區(qū)商業(yè)4、已經(jīng)銷售或者開業(yè)運(yùn)營深圳萬科城深圳四季花城廈門未來海岸廈門大學(xué)康城……案例研究的目的：成功獲利模式和商業(yè)業(yè)態(tài)演變13萬科城位于深圳北部關(guān)外，坂雪崗高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，毗鄰華為基地﹑新天下基地等多家高新技術(shù)企業(yè)區(qū)位：萬科城位于深圳北部坂田崗高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，毗鄰工業(yè)區(qū)中的多家知名企業(yè)：華為基地，新天下基地，富士康基地。交通：梅觀高速與機(jī)荷高速交匯環(huán)境：無特殊景觀資源●布吉●龍華●觀瀾●福田區(qū)政府●深圳市政府●華為基地坂田工業(yè)區(qū)●富士康基地●新天下基地●坂雪工業(yè)區(qū)●坂田第一工業(yè)區(qū)萬科城(一期)萬科城(二期)萬科城(三期)萬科城(四期)總計(jì)建筑面積103119101238190000未開發(fā)43.7萬容積率1.1交樓時(shí)間2005-06-202006-05-30待定待定戶數(shù)726752入住人口一期/二期入住人口共1474戶，入住率不到30%，現(xiàn)住人口約1200人商業(yè)建面綜合體街區(qū)總計(jì)76461435422000案例研究深圳萬科城開發(fā)模式14萬科城商鋪與住宅聯(lián)動(dòng)銷售；商鋪的整體開業(yè)時(shí)間并沒有在第一批業(yè)主入伙前進(jìn)行，而是在招商100%完成后開業(yè)，時(shí)間間隔4個(gè)月住宅入伙商鋪發(fā)售住宅發(fā)售商鋪招商20042003200520062007二期發(fā)售2005-05-1二期入伙2006-05-30一期發(fā)售2004-10-01

一期入伙2005-06-20

第一次發(fā)售2004-10-01

第二次發(fā)售2005-5-01

招商進(jìn)行招商率100%商鋪開業(yè)2005-10-1

案例研究深圳萬科城開發(fā)模式2004-10-01萬科城一期住宅與第一部分商鋪同時(shí)發(fā)售。

2005-05-01萬科城二期住宅發(fā)售，第二部分商鋪同時(shí)發(fā)售。商鋪與住宅聯(lián)動(dòng)銷售，相互呼應(yīng)。商鋪并沒有在一期業(yè)主入伙前開業(yè)，而是追求完全招商成功后再開業(yè)，但時(shí)間間隔4個(gè)月并不是很長。15萬科城商鋪開發(fā)是帶租約銷售模式，但沒有返租，商鋪的成功銷售與招商成功有緊密的關(guān)聯(lián)萬科城商鋪開發(fā)是帶租約模式，但不進(jìn)行返租，不承諾回報(bào)率。

商鋪的招商工作在2003年底開始進(jìn)行了，其先于商鋪的一期發(fā)售。萬科城主力店自己持有面積8419.23㎡，其余鋪面銷售，持有比達(dá)到了38%。20042003200520062007商鋪發(fā)售第一次發(fā)售2004-10-01售價(jià)：12000元/㎡

第二次發(fā)售2005-5-01售價(jià)：18000元/

㎡商鋪招商30%的招商率，主力店確定90%的招商率帶租約銷售的策略在萬科城商鋪的銷售中取得了成功，商鋪100%銷售。商鋪在90%招商后，商鋪的溢價(jià)達(dá)到了6000元/㎡。100%的招商率5-1開業(yè)案例研究深圳萬科城開發(fā)模式16萬科城商業(yè)總面積22000㎡共有三個(gè)主力店：華潤萬家1700㎡KFC600㎡丹桂軒1600㎡萬科風(fēng)情步行街業(yè)態(tài)中餐飲都占到很大比例。租金（除主力店）：

60-120元/㎡

平均租金75元/㎡華潤萬家KFC丹桂軒美食世界3077㎡（二層）美食世界4047㎡（二層）社區(qū)配套1900㎡（二層）建材裝飾3056㎡（二層）一樓時(shí)尚百貨二樓三樓超市7647㎡業(yè)種面積業(yè)種面積餐飲6319建材家裝3055超市1700社區(qū)配套1900小百貨2211汽車美容1466汽車美容汽車飾品1446㎡（二層）商業(yè)業(yè)種比例深圳萬科城風(fēng)情步行街商業(yè)組合是具有對(duì)外輻射功能的社區(qū)商業(yè)，主要為餐飲、小百貨、家居、社區(qū)配套案例研究深圳萬科城商業(yè)經(jīng)營17經(jīng)過二年時(shí)間的市場(chǎng)檢驗(yàn)，萬科風(fēng)情步行街的業(yè)態(tài)布局整體沒有改變，但在局部有一定的調(diào)整，租金水平上餐飲類商家租金保持原狀，其他業(yè)種租金整體下滑調(diào)整變化①原小百貨+超市

1F小百貨撤場(chǎng)，做餐飲

2F除超市外撤場(chǎng)，現(xiàn)空置

3F一直空置

1F餐飲租金80元/㎡②原社區(qū)配套

50%的鋪面重新招商；現(xiàn)空置鋪面占總面積的10%；租金（出去三級(jí)市場(chǎng)地鋪）下調(diào)至40-60元/㎡③

建材家裝區(qū)

有45%的建材商戶撤場(chǎng)，其中20%做美容SPA，其余25%改為裝修公司租金從均價(jià)60元/㎡下調(diào)至45元/㎡④整體撤場(chǎng)，改為社區(qū)配套。餐飲商家經(jīng)營成功，租金穩(wěn)中有升建材家裝區(qū)經(jīng)過調(diào)整，租金降低，但無空置社區(qū)配套租金整體下滑，且有10%空置華潤萬家KFC丹桂軒美食世界3077㎡（二層）美食世界4048㎡（二層）社區(qū)配套1900㎡（二層）建材裝飾3056㎡（二層）一樓時(shí)尚百貨二樓三樓超市7647㎡有所調(diào)整有所調(diào)整①有所調(diào)整③有所調(diào)整②有所調(diào)整④有所調(diào)整保持原狀保持原狀開業(yè)時(shí)現(xiàn)在504060708090餐飲社區(qū)配套建材家裝租金元/㎡時(shí)間案例研究深圳萬科城商業(yè)經(jīng)營18萬科城城商家都認(rèn)為餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營成功，小區(qū)的較低的入住率對(duì)其他商家影響很大萬科風(fēng)情步行街做餐飲的很火，其他的生意不怎么好做，去年關(guān)了好多家了，服裝的生意更不好做，社區(qū)沒有什么人住阿，將樂些租金也沒用，一直在虧，所以我準(zhǔn)備轉(zhuǎn)鋪了。

——萬科城C5區(qū)女裝商戶王女士這面餐飲生意還可以，周末人很多，主要是華為基地新天下的員工，富士康離得遠(yuǎn)些，但也有來的，小區(qū)的現(xiàn)在一二期加起來也沒有多少人住進(jìn)來，住進(jìn)來的許多也在家自己做飯吃。

——巴蜀滋味軒劉老板與之前想象的差距太大，小區(qū)現(xiàn)在沒有多少入住，生意很差房東又不肯降房租，所以做完這個(gè)月就不做了，他已經(jīng)準(zhǔn)備把鋪?zhàn)幼饨o地產(chǎn)中介了。

——立美窗簾郭女士之前我們這個(gè)區(qū)大部分都是做裝飾材料的，在小區(qū)入住前一段時(shí)間生意比較好，現(xiàn)在二期都入住了，生意不是那么好做了撤場(chǎng)了一部分近來了許多裝飾公司，一部分改做美容SPA了。

——?dú)W萊斯整體櫥柜馬經(jīng)理案例研究深圳萬科城商業(yè)經(jīng)營19萬科城風(fēng)情步行街案例總結(jié)與借鑒銷售模式不返租的帶租約銷售評(píng)價(jià):

帶租約的銷售是萬科城商鋪發(fā)售成功的關(guān)鍵，從高招商率對(duì)應(yīng)高溢價(jià)的火爆銷售就可以看出業(yè)態(tài)組合以餐飲為主的業(yè)態(tài)布局評(píng)價(jià):業(yè)態(tài)布局中有滿足社區(qū)消費(fèi)者的超市﹑小百貨和社區(qū)配套類商戶，及為小區(qū)入伙階段服務(wù)的建材家裝類商戶，還有針對(duì)周邊工業(yè)區(qū)消費(fèi)者的餐飲業(yè)態(tài)。其中餐飲業(yè)態(tài)比重最大招商模式主力店先行的招商策略評(píng)價(jià):主力店招商先行的策略很成功，招商在幾個(gè)主力店的帶動(dòng)下招商工作在計(jì)劃的時(shí)間內(nèi)圓滿完成

評(píng)價(jià):周邊工業(yè)區(qū)有大量的中高端餐飲消費(fèi)者，因此餐飲商戶的經(jīng)營狀況良好，租金穩(wěn)中有升，調(diào)整階段也是多調(diào)整為餐飲商戶；超市小百貨社區(qū)配套商業(yè)受到了小區(qū)低入住率的影響生意較差，租金整體下滑；建材家裝類商戶作為階段性商戶隨著時(shí)間的推移在慢慢調(diào)整經(jīng)營狀況餐飲類商戶經(jīng)營良好，其他生意慘淡案例研究深圳萬科城案例借鑒20萬科四季花城位于龍崗梅觀高速與布龍公路交匯處，現(xiàn)業(yè)主已95%入住，是成熟社區(qū)商業(yè)的代表一期二期三期四期五期六期七期總計(jì)建筑面積85399111272847011425495578167523523602231943容積率1.9戶數(shù)114410877443145588026265275入住人口入住率總體達(dá)到了95%，入住人口約1.5萬人商業(yè)面積一期街區(qū)城東兒童商業(yè)街區(qū)總計(jì)394013485288●布吉●龍華●觀瀾區(qū)位：位于龍崗梅觀高速與布龍公路交匯處，總面積220多萬平米，屬于遠(yuǎn)郊大盤社區(qū)。

四季花城1-7期已經(jīng)都入伙，并且入住率達(dá)到了95%，入住人口約1.5萬人，社區(qū)商業(yè)的條件已經(jīng)成熟。持有物業(yè)——主力店華潤萬家位置800㎡。案例研究四季花城開發(fā)模式21四季花城只有主出入口面向城市主干道，是出入的主要通道，小區(qū)相對(duì)封閉，商鋪主要集中在一期，其社區(qū)的封閉性決定了其商業(yè)是社區(qū)配套商業(yè)小區(qū)入口四季花城一期商業(yè)街城東兒童商業(yè)街主要交通干道商業(yè)主要集中在一期，占總商業(yè)面積75%小區(qū)僅一面面對(duì)城市主干道，是一個(gè)6車道城市快速路，因此小區(qū)相對(duì)封閉，小區(qū)的一期商業(yè)街在小區(qū)的中心部位，四季花城商業(yè)主要是為了滿足本小區(qū)業(yè)主消費(fèi)，其商業(yè)是一個(gè)典型的社區(qū)商業(yè)。案例研究商業(yè)經(jīng)營四季花城22一期業(yè)態(tài)店數(shù)店數(shù)比例面積面積比例超市11.20%70020.70%24h便利店11.20%301%餐飲913.20%40010.40%藥店22.40%1704.40%美容美發(fā)49.60%3307.60%服裝鞋帽12.40%702.10%地鋪73.60%45011.70%銀行11.5%752.20%沖印店22.40%1704.40%零售67.20%3207.30%水果910.70%70017%其它1944.70%3157.20%合計(jì)63100%3750100%二期業(yè)態(tài)店數(shù)店數(shù)比例面積面積比例兒童培訓(xùn)627.60%36225.17%兒童服裝314.29%21715.16%餐飲314.29%22715.79%其他942.72%63143.77%總計(jì)21100%1437100%街區(qū)業(yè)種比例案例研究商業(yè)經(jīng)營四季花城經(jīng)過近6年發(fā)展，深圳四季花城一期商業(yè)組合也是典型的社區(qū)配套商業(yè)，主要為超市、社區(qū)服務(wù)、水果店、餐飲、便利店，是社區(qū)商業(yè)發(fā)展到成熟階段的典型23鷺景灣(一期)浪琴灣(二期)碧海灣

(三期)藍(lán)月灣(四期)水云灣(五期)建筑面積15萬㎡23萬㎡1.7萬㎡36萬㎡(未開發(fā))容積率1.790.312.91綠化率52.3%48%51.8%交樓時(shí)間2003.32005.52005.122006.52007.102008.10戶數(shù)目前已交房:2300戶(一-三期)2007.10,交房1500戶(四期)2008.8交房1500戶(四期)入住人口目前入住700戶，約2000人入住率40%商業(yè)建面綜合體街區(qū)郵電銀行總計(jì)１萬㎡1.16萬㎡800㎡1200㎡２.３6萬㎡區(qū)位:位于廈門海滄新城南部,與廈門島一水之隔,直線距離2KM，經(jīng)海滄大橋到廈門市中心十幾分鐘.交通:緊貼未來海岸的海滄大道,沿海岸線,北連海滄大橋,南接嵩峪,全長5.9KM,是海滄新城最重要的干道,(目前)環(huán)境:1KM海景,1KM內(nèi)湖,與鼓浪嶼相對(duì),靠近白鷺自然保護(hù)區(qū)、中華白海豚保護(hù)區(qū)，擬建海岸線紅樹林（注：社區(qū)外還有5萬商業(yè)待開發(fā)）未來海岸規(guī)劃總規(guī)模100萬㎡，一至三期已交樓，商業(yè)物業(yè)在一、二期開發(fā)完畢案例研究未來海岸開發(fā)模式24住宅交房商業(yè)推出商鋪價(jià)格人口入住租金變化2008.82007.1020042005.5-122006.5鷺景灣2003.3636套浪琴灣2005.5、122114套

藍(lán)月灣2007.101500套2007.10推出１0000㎡營業(yè)2007年7月入住人口約2500人40-50元/㎡藍(lán)月灣2008.101500套第一期鷺景灣交房前后并未銷售商鋪，而是引入佳麗海鮮/咖啡廳等主力店提升樓盤品質(zhì)，主會(huì)所也部分投入使用，直到一期交房10個(gè)月后商鋪開始銷售，共銷售6000㎡。

隨著05年二期的交樓入住，商鋪開始出租，2005年以來租金一直是40-50元/㎡，但是會(huì)存在業(yè)主自行制定不科學(xué)的租金遞增率現(xiàn)象，影響商戶的穩(wěn)定經(jīng)營。在第四期第一批1500戶放量交樓前，10000㎡自行持有租賃招商經(jīng)營的集中式商業(yè)及部分街區(qū)\會(huì)所商業(yè)將開業(yè)。2004初銷售6000㎡1.6-1.8萬元200313000㎡會(huì)所街區(qū)營業(yè)碧海灣

2006.5200套先行開發(fā)高檔住宅，并借助高品質(zhì)主力店，提升項(xiàng)目整體品質(zhì)，然后高價(jià)銷售小區(qū)街鋪，在放量交房前夕，集中商業(yè)開業(yè)，計(jì)劃以集中商業(yè)的成功運(yùn)營帶動(dòng)已售街區(qū)案例研究未來海岸開發(fā)模式25因?yàn)榘⒘_海商業(yè)街位于社區(qū)內(nèi)部，所以目前形成的商業(yè)業(yè)種主要是以服務(wù)社區(qū)居民功能為主的。

主要業(yè)種的比例從大到小的排列次序?yàn)椋悍b、休閑、餐飲、家居、便利店、診所；服裝是以便利特殊服裝為主，如童裝、嬰兒裝、內(nèi)衣等；休閑主要以茶館、足浴、美容美發(fā)為主；餐飲以便利快餐為主。

商業(yè)街在營面積僅占總面積的45%，有13%的處于轉(zhuǎn)停狀態(tài)，其余為空鋪閑置會(huì)所體量較大，主要是以金融郵政和具有對(duì)外服務(wù)的餐飲為主，金融郵政為2000㎡；大型高檔餐飲為3000㎡。未來海岸體量龐大的會(huì)所業(yè)態(tài)規(guī)劃比較成功，空置率高主要是與社區(qū)入住率低有關(guān)系街區(qū)營業(yè)狀態(tài)街區(qū)業(yè)種比例街區(qū)與會(huì)所營業(yè)面積比案例研究商業(yè)規(guī)劃未來海岸26會(huì)所商業(yè)開發(fā)商鋪銷售策略主力店策略社區(qū)商業(yè)業(yè)種配置首期招商營業(yè)的會(huì)所商業(yè)是銀行、郵局及高檔餐飲，因?yàn)榉?wù)對(duì)象具有定向性或立足片區(qū)市場(chǎng)（開發(fā)區(qū)商務(wù)活動(dòng)頻繁），所以在經(jīng)歷了短暫的試業(yè)期（1年）后經(jīng)營進(jìn)入正軌。商鋪的銷售并未在小區(qū)入住情況很成熟后進(jìn)行，而是環(huán)境立市——優(yōu)越的片區(qū)環(huán)境資源、政府規(guī)劃，先期高檔住宅的開發(fā)，高檔商業(yè)的進(jìn)駐等。前期佳麗海鮮的引進(jìn)對(duì)于提高社區(qū)品質(zhì)，街鋪銷售具有較強(qiáng)提升和帶動(dòng)作用。2007年9月28日以大摩商業(yè)、KFC等品牌運(yùn)營的集中商業(yè)的開業(yè)對(duì)于推熟社區(qū)、帶動(dòng)已售街鋪具有重要作用。阿羅海商業(yè)街約有店鋪68間，共6000㎡，全部銷售，雖然因?yàn)樯鐓^(qū)入住率低市場(chǎng)缺乏及沒有統(tǒng)一經(jīng)營管理，空置率高，但是自發(fā)形成的2000㎡店鋪商業(yè)業(yè)種及其配置比例卻可以參考。成功借鑒由于未來海岸區(qū)域擁有良好的自然環(huán)境資源和市政產(chǎn)業(yè)開發(fā)環(huán)境，所以前期會(huì)所商業(yè)的成功運(yùn)營和店鋪銷售都借此獲得成功品牌商家對(duì)于提升社區(qū)品質(zhì)和帶動(dòng)開發(fā)節(jié)奏、提升商氣、推熟社區(qū)具有多方面重要功能借鑒經(jīng)過市場(chǎng)檢驗(yàn)的社區(qū)商業(yè)業(yè)種配置，對(duì)于本項(xiàng)目商業(yè)東座細(xì)部規(guī)劃和招商具有指導(dǎo)意義未來海岸前期很大程度借力片區(qū)環(huán)境，其次是主力店策略；已形成的社區(qū)商業(yè)業(yè)種具有參考價(jià)值案例研究商業(yè)借鑒未來海岸27業(yè)態(tài)定位、主力店引進(jìn)、市場(chǎng)定位缺乏科學(xué)性，銷售的負(fù)面作用需要警惕街區(qū)銷售問題會(huì)所商業(yè)停車位問題商業(yè)分離問題商業(yè)動(dòng)線對(duì)外接駁的有效性街區(qū)長達(dá)300米，全部銷售，應(yīng)該在街區(qū)兩頭和中間保留部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)以規(guī)劃主力店加強(qiáng)進(jìn)行街區(qū)動(dòng)線功能，而不應(yīng)全部售出。街區(qū)面積比較大，長度也長，做一個(gè)業(yè)態(tài)業(yè)種的區(qū)段規(guī)劃對(duì)于動(dòng)線功能的加強(qiáng)和商業(yè)運(yùn)營效率的提升都有重要作用，而產(chǎn)權(quán)售出后如何解決這個(gè)問題具有一定困難性。社區(qū)入口處會(huì)所物業(yè)中的佳麗海鮮經(jīng)營比較成功，但是目前停車位成為困擾經(jīng)營者的一個(gè)問題，成為影響商業(yè)經(jīng)營效果的一個(gè)硬件問題。前期經(jīng)營比較成功的會(huì)所商業(yè)部分與社區(qū)內(nèi)的阿羅海商業(yè)街距離比較，基本上形不成商業(yè)互動(dòng)，這個(gè)也是前期兩部分商業(yè)的冷熱兩極分化現(xiàn)象的原因。6000㎡的阿羅海商業(yè)街處在二期之中，社區(qū)內(nèi)部，無論從交通看還是目前的形成的商業(yè)看都僅局限于社區(qū)服務(wù)，即將開業(yè)的10000㎡集中商業(yè)也將由于交通問題很大程度上無法有效實(shí)現(xiàn)對(duì)外商業(yè)服務(wù)功能，而未來近2萬平方的商業(yè)面對(duì)5000人口規(guī)劃的小區(qū)市場(chǎng)，經(jīng)營效果將難以樂觀預(yù)測(cè)。問題預(yù)防街區(qū)無計(jì)劃性銷售對(duì)于商業(yè)規(guī)劃具有比較明顯的負(fù)面影響。對(duì)外服務(wù)的商業(yè)前期規(guī)劃要充分考慮停車位的充足問題。商業(yè)布局如果分離設(shè)置則絕對(duì)影響其聚集效果，不利于整體經(jīng)營效果的提升。大體量的商業(yè)布置在社區(qū)內(nèi)部要充分考慮交通對(duì)外的可達(dá)性，否則無法充分實(shí)現(xiàn)其商業(yè)價(jià)值，反而會(huì)出現(xiàn)負(fù)面影響。案例研究商業(yè)借鑒未來海岸28未來海岸商業(yè)獲利模式與業(yè)態(tài)演變銷售6000㎡商鋪別墅交樓636套10個(gè)月佳麗等主力商家進(jìn)駐區(qū)域價(jià)值營銷主會(huì)所7000㎡營業(yè)交房2800套，入住700套，2年10個(gè)月后12000㎡集中商業(yè)，街區(qū)會(huì)所開業(yè)2天后交樓1000余套（不帶租約銷售，均價(jià)1.6萬/㎡）（完成交樓近70%）獲利模式（租金40-50元/㎡）業(yè)態(tài)規(guī)劃先行高價(jià)銷售，交樓超過60%后集中商業(yè)開業(yè)帶動(dòng)經(jīng)營街區(qū)商業(yè)會(huì)所商業(yè)第一階段：首期交樓后4年內(nèi)，入住人口2500交房總量占小區(qū)開發(fā)計(jì)劃近70%時(shí)增加10000㎡集中商業(yè)：休閑娛樂約2500㎡百貨超市約7500㎡其它越2000㎡案例研究商業(yè)借鑒未來海岸29一期二期總計(jì)建筑面積20.4萬㎡30萬㎡50.9萬㎡容積率2.042.77綠化率45%以上銷售時(shí)間2006.10-122007.11交樓時(shí)間2008年底戶數(shù)1594約2600約4194規(guī)劃人口約6000人約10000人約16000人商業(yè)結(jié)構(gòu)形式集中式街鋪式銷售時(shí)間2007.5建筑面積5000㎡10000㎡15000㎡區(qū)位：位于廈門島外西北方向集美區(qū)杏北新城區(qū)域內(nèi)，集美區(qū)杏濱街道錦園村以西，319國道東北，未來集美新城區(qū)的核心地段。交通：在建的廈門西客站，福夏/深夏高速公路扼守大廈門交通樞紐，連接省內(nèi)外，規(guī)劃中的城市公交系統(tǒng)，以及廈門大橋、2008年通車的杏林大橋、集美大橋。環(huán)境：周圍有集美大學(xué)城，2007年開園的園博園，擁有生態(tài)景觀環(huán)境資源。案例研究大學(xué)康城操作模式總開發(fā)量50萬平方，五年分三期開發(fā)，商業(yè)一期開發(fā)完畢，一期銷售火爆30一期住宅成功銷售，并在引入主力店后高價(jià)銷售街鋪，計(jì)劃一期交樓后商業(yè)開業(yè)案例研究大學(xué)康城操作模式住宅推出商業(yè)進(jìn)度商鋪價(jià)格人口入住租金變化2008底2006.102007.52007.10商業(yè)銷售180間9000㎡1.6萬/㎡一期銷售價(jià)格：4800元/㎡二期銷售一期交樓1594套約6000人大學(xué)康城一期已在2006年開發(fā)銷售完畢，因?yàn)槠瑓^(qū)環(huán)境和政府規(guī)劃的利好十分明顯，開發(fā)商在商鋪銷售前除了確定華聯(lián)主力店進(jìn)駐外并未主動(dòng)運(yùn)做其它提升商鋪價(jià)值的事件策略，在一期住宅售出五個(gè)月后商鋪即被高價(jià)搶購。商鋪的高價(jià)銷售有四方面原因：一、區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)；二、政府的對(duì)片區(qū)的優(yōu)勢(shì)規(guī)劃，包括住宅、商業(yè)、環(huán)境、交通、文化；三、自身“綠色生態(tài)”的思路宣傳；四、成功招商華聯(lián)。商鋪銷售前對(duì)商業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、完成主力店招商，商鋪銷售后繼續(xù)進(jìn)行招商工作，計(jì)劃在一期交樓后三個(gè)月內(nèi)商業(yè)開業(yè)。商業(yè)開業(yè)31商業(yè)的開發(fā)和規(guī)劃是個(gè)高品質(zhì)的區(qū)域定位，具有全業(yè)態(tài)和區(qū)域輻射性兩大特點(diǎn)市場(chǎng)定位全業(yè)態(tài)規(guī)劃，集美第一都市時(shí)尚風(fēng)情步行街以小區(qū)1萬余規(guī)劃人口為核心消費(fèi)群，輻射周邊大學(xué)城、產(chǎn)業(yè)區(qū)、小區(qū)、村鎮(zhèn)各個(gè)階層區(qū)域人口主題設(shè)計(jì)鄰里中心步行商業(yè)街；休閑購物之城；動(dòng)感娛樂之顛；星級(jí)專業(yè)化美食主力店華聯(lián)百貨、民興超市、好清香美食中心【綜合服務(wù)品牌】【餐飲娛樂】便利走廊——社區(qū)店、水果超市、書店、精品店美食天下——好清香美食中心、慶蘭餅屋等特色小吃、大型會(huì)所——藝術(shù)會(huì)所、咖啡館、健身中心酒樓【潮流天地】SPA生活館、活力護(hù)理健城——桑拿、足浴、SPA文化營地——書吧、影像店、美容院、美發(fā)廳、茶館、婚慶夢(mèng)幻室內(nèi)娛樂城——量販?zhǔn)終TV、RTV時(shí)尚名店——數(shù)碼電子、服裝、鞋帽、服飾、化妝品業(yè)態(tài)規(guī)劃案例研究大學(xué)康城商業(yè)規(guī)劃32大學(xué)康城商業(yè)物業(yè)銷售、招商、營業(yè)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)控制好，營銷推廣到位開發(fā)模式主力店策略銷售策略建筑產(chǎn)品在一期住宅火熱銷售,成功招商主力店華聯(lián)后，熱銷商鋪，趁熱打鐵同年計(jì)劃銷售二期住宅，商鋪2008年9月入伙，計(jì)劃2008年底一期交樓后百貨和超市開業(yè)。主力店先行，分別招進(jìn)百貨（華聯(lián)）、農(nóng)改超（民興）、餐飲主力店（好清香，確定入）。借助住宅銷售和主力店招商提升店鋪銷售價(jià)值整合區(qū)域資源優(yōu)勢(shì)、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)廣告行銷會(huì)員制優(yōu)惠活動(dòng)，節(jié)慶活動(dòng)等。雙首層設(shè)計(jì)部分樓層跳高（提升內(nèi)在價(jià)值）無柱騎樓增強(qiáng)通透性環(huán)行步道增加店鋪展示效果，豐富動(dòng)線成功借鑒案例研究大學(xué)康城商業(yè)借鑒住宅的成功銷售節(jié)奏要充分利用，一方面借勢(shì)，另一方面避免中間出現(xiàn)“意外事故”。店鋪銷售與招商要主力店先行，以主力店的品牌優(yōu)勢(shì)提升商業(yè)物業(yè)的價(jià)值。設(shè)置統(tǒng)一的開業(yè)節(jié)點(diǎn)，先交樓后開業(yè)。商業(yè)物業(yè)銷售，規(guī)劃與價(jià)值分析統(tǒng)一包裝，獨(dú)立、系統(tǒng)營銷，打造概念。以空間通透性、視覺流暢、動(dòng)線貫通為原則調(diào)整建筑細(xì)節(jié)。/33業(yè)態(tài)定位、主力店引進(jìn)、市場(chǎng)定位在一定程度上缺乏科學(xué)性，銷售的負(fù)面作用也需要注意全業(yè)態(tài)問題主力店問題市場(chǎng)定位問題店鋪銷售問題１.５萬商業(yè)體量，百貨與超市占去１/３，定位“全業(yè)態(tài)”一方面實(shí)施具有困難性，另一方面全業(yè)態(tài)不等于全業(yè)種，豐富性有問題。無論對(duì)于社區(qū)商業(yè)還是區(qū)域商業(yè)，含蓋日常生活居家的綜合超市是最合民生，最聚人氣的業(yè)種，而本項(xiàng)目超市功能單一。定位不僅本社區(qū)，而且輻射區(qū)域內(nèi)大學(xué)城、廠區(qū)、村民、300萬平米杏北新城等，項(xiàng)目區(qū)域區(qū)位、交通的確優(yōu)越，但市場(chǎng)輻射其實(shí)有限。店鋪以均價(jià)1.6萬/㎡售出，根據(jù)回報(bào)率10%測(cè)算，未來租金需要達(dá)到80元/平方米/月，未來海岸開發(fā)了五年以上，至今租金僅40元/平方米/月，并且銷售面積達(dá)到60%，由此導(dǎo)致的業(yè)主強(qiáng)行推出高租金、換鋪等破壞商業(yè)經(jīng)營穩(wěn)定的情況會(huì)較多，目前從調(diào)查看已有業(yè)主在賣鋪問題案例研究大學(xué)康城商業(yè)借鑒預(yù)防業(yè)態(tài)定位要真正科學(xué)不能僅停留在營銷語“體現(xiàn)最科學(xué)商業(yè)業(yè)態(tài)精華”上，要量體量、量市場(chǎng)而行，業(yè)態(tài)規(guī)劃寧可小而豐富，不可全而單一。關(guān)系民生基本需要的超市主力店不能輕易忽略，在消費(fèi)者訪談中，這個(gè)業(yè)種需求測(cè)試也是100%的。不能以區(qū)位大環(huán)境的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)替代項(xiàng)目具體交通接駁特征，交通與功能定位決定市場(chǎng)輻射范圍商業(yè)物業(yè)可以銷售，但是把握三點(diǎn)：一、量?。ㄗ詈貌灰^40%）；二、銷售價(jià)格符合市場(chǎng)價(jià)值，符合區(qū)位未來升值潛力；三、銷售自然人流最大或主力店最易帶動(dòng)的位置的店鋪。34大學(xué)康城商業(yè)獲利模式與業(yè)態(tài)規(guī)劃演變銷售9000㎡商鋪一期火熱銷售5個(gè)月后華聯(lián)主力商家意向進(jìn)駐區(qū)域價(jià)值營銷二期住宅銷售商鋪入伙（不帶租約銷售，均價(jià)1.6萬/㎡）（完成交樓38%）獲利模式業(yè)態(tài)規(guī)劃先行高價(jià)銷售，交樓達(dá)到３８%后集中商業(yè)開業(yè)帶動(dòng)經(jīng)營初期規(guī)劃商業(yè)第一階段：首期交樓后4年內(nèi)，入住人口2500一期住宅交樓，自營商業(yè)開業(yè)2007.52007.102007.122008.92008.102008.12注：其它主要業(yè)態(tài)為服飾、娛樂、休閑、生活配套；目前為止還沒有進(jìn)一步明確規(guī)劃。案例研究大學(xué)康城商業(yè)借鑒35案例總結(jié)：大部分選擇銷售街鋪回籠資金，而持有主力店或集中式商業(yè)2005年開業(yè)，目前租金60-120元/㎡/月深圳萬科城深圳四季花城未來海岸大學(xué)康城商業(yè)規(guī)模2.2萬㎡5288㎡2.36萬㎡，另有1萬于10月啟用1.5萬㎡，街鋪1萬小區(qū)人口一期/二期入住人口共1474戶，現(xiàn)入住率不到30%，入住人口約1200人入住率95%，1.5萬人目前入駐700戶，約2500人一期1594戶，預(yù)計(jì)08年低入住，供4194戶周邊人口1.5km內(nèi)，10萬消費(fèi)人群，華為、新天下中高收入者3萬相對(duì)封閉，內(nèi)街區(qū)主要為內(nèi)街區(qū)，封閉周邊規(guī)劃10萬人口獲利模式主力店8419.23㎡持有，商鋪帶租約銷售，但沒有返租，價(jià)格1.2-1.8萬/㎡持有主力店華潤萬佳800㎡，其他銷售2004年銷售街鋪6000㎡，1.6-1.8萬㎡，持有69%今年5月街鋪全部銷售，均價(jià)1.6萬/㎡，其他持有價(jià)值60-120元/㎡，最高租金上升2001年開始使用，目前一期部分100-180元/㎡，二期75元/㎡由于居住人口有限，內(nèi)街區(qū)價(jià)值無法實(shí)現(xiàn)，租金勉強(qiáng)維持在40--嚴(yán)格來說，深圳萬科城與本項(xiàng)目最為相似——遠(yuǎn)郊和周邊有工業(yè)區(qū)，其他只有遠(yuǎn)郊屬性，且多是早期項(xiàng)目，銷售為主流，案例啟示——集中商業(yè)或主力店一定持有。案例總結(jié)36案例總結(jié)：銷售一般選擇與住宅同時(shí)進(jìn)行或者短時(shí)間錯(cuò)開銷售時(shí)機(jī)一般選擇與住宅同步進(jìn)行與住宅銷售時(shí)間基本重合，能夠相互借勢(shì)，促進(jìn)銷售，快速回籠現(xiàn)金。銷售條件尋找賣點(diǎn)，強(qiáng)勢(shì)突擊帶租約銷售、主力店招商、片區(qū)規(guī)劃等利好消息的傳遞等都能為投資者帶來信心，促進(jìn)銷售快速進(jìn)行銷售策略需要充分考慮后期業(yè)態(tài)控制全部銷售后，如果無法正常經(jīng)營或者經(jīng)營者肆意改變用途，將嚴(yán)重貶損項(xiàng)目形象，如未來海岸，教好做法是在街區(qū)兩頭和中間保留部分。銷售價(jià)值商鋪?zhàn)≌蹆r(jià)比接近3倍按照商業(yè)住宅的正常售價(jià)比值，在2附近比較合理，炒作提升了溢價(jià)空間能到50%，在廈門商鋪更為投資者追捧，比外埠的溢價(jià)空間要高。案例總結(jié)37案例總結(jié)：招商是主力店先行，放水養(yǎng)魚，優(yōu)惠期多在3年以上招商選擇主力店超市或餐飲是首選，由于特殊的關(guān)系，萬科多是引入萬佳，大學(xué)康程簽約華聯(lián)，屬于資源型，但前期經(jīng)營難度太大，而餐飲由于輻射面廣，是主力店最佳首選。招商策略主力店先行，吸聚商氣主力店的號(hào)召力強(qiáng)，條件優(yōu)惠先期引入。招商條件前期讓利，放水養(yǎng)魚為了培育商業(yè)氣氛，需要讓利形式引入商家，銷售一般需要與投資者打成讓利協(xié)議，3年讓利，另一方面，對(duì)應(yīng)售價(jià)，靜態(tài)租金都高達(dá)50以上，但起始能實(shí)現(xiàn)的多在10-20元。案例總結(jié)38案例總結(jié)：價(jià)值增長實(shí)質(zhì)是消費(fèi)力（社區(qū)內(nèi)和輻射）增長，其他為溢價(jià)因素2005-102007.7504060707090餐飲社區(qū)配套建材家裝租金元/㎡時(shí)間萬科城商鋪?zhàn)饨鹪鲩L萬科四季花城6年時(shí)間，小區(qū)入住人口達(dá)到1.5萬人，租金由40-0增長到100-170元/㎡/月（中介承受租金高）。入住人口影響社區(qū)配套的租金承受，而餐飲由于輻射范圍遠(yuǎn)，能夠承受較高租金。案例啟示——從3-6年發(fā)展看，街鋪物業(yè)價(jià)值增長明顯，“養(yǎng)鋪”效應(yīng)明顯，核心是小區(qū)和區(qū)域內(nèi)消費(fèi)力的增長。案例總結(jié)39案例總結(jié)：3-5年內(nèi)，社區(qū)自身消費(fèi)力增長有限，必須挖掘外部消費(fèi)潛力從內(nèi)在消費(fèi)增長對(duì)比，所有項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值短期內(nèi)增長將很有限。四季花城（2001-07）萬科城（2005-07）本項(xiàng)目（約2010年完成開發(fā)）入住人口入住率95%，1.5萬人2年入住人口約1200人2010年，一、二、三期2200套可以入住，如以30%入住率計(jì)，居住人口約1500-2000人？租金由40-80上升到100-180元/㎡/月由40上升到60-120元/㎡，社區(qū)配套租金下跌？案例總結(jié)40(%)四個(gè)案例統(tǒng)計(jì)：20%以上的有超市、餐飲、服裝、休閑、百貨、社區(qū)配套；百貨：具有區(qū)域服務(wù)功能目的的社區(qū)商業(yè)有百貨業(yè)種規(guī)劃，萬科城百貨失敗撤場(chǎng)。超市：一般大盤社區(qū)商業(yè)都有超市規(guī)劃，作為入住率達(dá)到95%成熟的社區(qū)大盤四季花城案例中超市超過20%。餐飲：交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，對(duì)外商業(yè)服務(wù)功能強(qiáng)的社區(qū)商業(yè)餐飲比較發(fā)達(dá)，如萬科城、未來海岸佳麗海鮮。服裝：服裝也是社區(qū)商業(yè)一個(gè)重要的業(yè)態(tài)，但是具體業(yè)種則定向性比較強(qiáng)，如童裝、內(nèi)衣。休閑：對(duì)于高檔大社區(qū)，休閑業(yè)態(tài)是一個(gè)重要比例，主要以美容美發(fā)、足浴按摩、休閑餐飲為主。

生活配套：生活配套是含蓋業(yè)種最豐富，居民需求最基礎(chǔ)的的業(yè)態(tài)，一般占的比例在10%左右，隨著社區(qū)的成熟所占比例也大。本圖主要是對(duì)萬科城和四季花城分析，未來海岸為參考，大學(xué)康城只比較了主要規(guī)劃部分業(yè)態(tài)。案例總結(jié)：比重在7%以上的商業(yè)業(yè)態(tài)的對(duì)比案例總結(jié)412、社區(qū)服務(wù)功能的社區(qū)商業(yè)與具有對(duì)外服務(wù)功能的社區(qū)商業(yè)比較以社區(qū)服務(wù)功能為主的社區(qū)商業(yè)，各主要業(yè)態(tài)所占比重比較均勻，而其中最突出的為超市和社區(qū)配套，如萬科城具有對(duì)外服務(wù)功能的社區(qū)商業(yè)是餐飲和百貨；餐飲服務(wù)階層廣，需求普遍容易成功，而百貨對(duì)市場(chǎng)條件要求比較高，需要謹(jǐn)慎規(guī)劃。3、家居建材業(yè)態(tài)分析家居建材業(yè)態(tài)是社區(qū)過渡性業(yè)態(tài)，只存在于社區(qū)發(fā)展期，該業(yè)態(tài)隨著小區(qū)入住率的提升而逐漸縮小經(jīng)營面積，同時(shí)租金遞減。四季花城處于成熟期所以沒有此類業(yè)態(tài)比重統(tǒng)計(jì)。案例總結(jié)：比重在7%以上的商業(yè)業(yè)態(tài)的對(duì)比案例總結(jié)42案例總結(jié)：大學(xué)康城是理想，未來海岸是過渡，萬科城接近成熟，四季花城是未來業(yè)態(tài)階段性演變理想規(guī)劃起步期：0.5年過渡期：0.5-5年成熟期：>5年業(yè)態(tài)業(yè)種目的/作用全業(yè)態(tài)展示項(xiàng)目未來生活，促進(jìn)銷售，尤其是住宅綜判大學(xué)康城業(yè)態(tài)規(guī)劃盲目，實(shí)現(xiàn)難度大，后期面臨業(yè)主問責(zé)未來海岸萬科城四季花城基本不能維持正常經(jīng)營，需要優(yōu)惠措施支持業(yè)態(tài)業(yè)種人為引進(jìn)和自然篩選并存，需要扶持開發(fā)商只需要關(guān)注物管交房期間，展示社區(qū)生活場(chǎng)景，促進(jìn)銷售代表性業(yè)態(tài)點(diǎn)綴，主力商家進(jìn)駐，如家居、快餐、居民服務(wù)等除餐飲主力店外，引入超市，其他為便民服務(wù)類，自然選擇兌現(xiàn)承諾，完善社區(qū)生活功能，便利業(yè)主業(yè)態(tài)以便民服務(wù)為主，并向精品個(gè)性化發(fā)展，類似區(qū)域性商業(yè)社區(qū)情景完全呈現(xiàn)，良性發(fā)展商鋪價(jià)值單價(jià)1-2萬/平最高100以上免租期甚至貼補(bǔ)租金向100發(fā)展案例總結(jié)43項(xiàng)目背景1客戶問題2商業(yè)獲利模式3業(yè)態(tài)規(guī)劃策略4商業(yè)獲利模式4業(yè)態(tài)規(guī)劃策略5案例研究3344本項(xiàng)目商業(yè)獲利模式研究架構(gòu)適合的獲利模式商業(yè)物業(yè)處置方式直接銷售持有VS45就銷售或持有兩種方式而言，關(guān)鍵是價(jià)值的實(shí)現(xiàn)問題商業(yè)物業(yè)處置方式直接銷售持有目前價(jià)值未來價(jià)值目前價(jià)值水平可實(shí)現(xiàn)性實(shí)際價(jià)值溢價(jià)空間＋46目前價(jià)值研判：根據(jù)可實(shí)現(xiàn)租金和市場(chǎng)投資回報(bào)率推算片區(qū)商業(yè)市場(chǎng)租金與售價(jià)區(qū)域大盤市場(chǎng)租金與售價(jià)片區(qū)商業(yè)市場(chǎng)租金區(qū)域大盤租金參考+項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格市場(chǎng)投資回報(bào)率項(xiàng)目租金水平判斷=銷售價(jià)格100投資回報(bào)率月租金×12投資回報(bào)率公式：直接銷售/47從區(qū)域比較看，本項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)的租金不超過50元/㎡，至多與龍池持平目前價(jià)值研判未來海岸——租金：40元/㎡/月海滄中心——當(dāng)前租金：70-120元/㎡/月角美鎮(zhèn)中心——月平均租金：75元/㎡/月范圍：50-140元/㎡/月龍池開發(fā)區(qū)——月平均租金：50元/㎡/月范圍：15-70元/㎡人口覆蓋潛在消費(fèi)片區(qū)租金比準(zhǔn)靜態(tài)來看，鑒于項(xiàng)目尚無人口聚集，當(dāng)前可以實(shí)現(xiàn)的租金低于龍池開發(fā)區(qū)。如果對(duì)比區(qū)域大盤，則租金與未來海岸相當(dāng)。租金最高50元/㎡2km10km7km7km靜態(tài)價(jià)值48從投資回報(bào)率看，廈門市場(chǎng)可以接受水平約為6%位置最高租金平均租金售價(jià)投資回報(bào)率角美鎮(zhèn)140元/㎡/月75元/㎡/月1.5萬/㎡6.7%龍池開發(fā)區(qū)70元/㎡/月50元/㎡/月1.1萬/㎡5.5%實(shí)際租金：40元/㎡/月期望租金：80元/㎡/月售價(jià)：1.6萬/㎡/月實(shí)現(xiàn)：3%投資者期望：6%未來海岸內(nèi)街區(qū)投資回報(bào)率項(xiàng)目周邊商鋪我們就要停業(yè)不做了，業(yè)主大腦有問題，要把租金由40提高到80元?！磥砗０兜赇仩I業(yè)員訪談投資者期望以年5-6%的收益率來考慮來定免租期和租金年遞增。

——投資者訪談市場(chǎng)接受的商鋪回報(bào)率約6%目前價(jià)值研判靜態(tài)價(jià)值49據(jù)此，本項(xiàng)目街鋪銷售價(jià)格理論上可以達(dá)到1萬/㎡=銷售價(jià)格投資回報(bào)率月租金×12=6%50×12=1萬/㎡如果按照商鋪/住宅銷售價(jià)格2.0-3.0的倍差看，1萬/㎡也比較合理。如果按廈門目前3倍于住宅的銷售價(jià)格，則應(yīng)溢價(jià)到1.5萬/㎡。目前價(jià)值研判靜態(tài)價(jià)值50另一方面，PX項(xiàng)目影響了投資者對(duì)項(xiàng)目的吸引力PX事件：可居住性下降，投資者回避，負(fù)面影響大焦點(diǎn)：PX，對(duì)二甲苯，屬危險(xiǎn)化學(xué)品和高致癌物，對(duì)胎兒有極高的致畸率，應(yīng)建于人口聚集區(qū)外100km，但距離廈門市區(qū)僅10km，項(xiàng)目5公里半徑范圍內(nèi)的海滄區(qū)人口超過10萬，本項(xiàng)目處于該范圍內(nèi)。總投資107.7億元，經(jīng)營期限50年，建成投產(chǎn)后，工業(yè)產(chǎn)值將達(dá)到400億元以上，有助于提高區(qū)域價(jià)值。影響：2007年3月成為公眾關(guān)注大事，海滄已經(jīng)有很多已購房人準(zhǔn)備退房，一些農(nóng)民也在準(zhǔn)備搬離，本項(xiàng)目處于3km范圍內(nèi)，但是位于上風(fēng)口。未來海岸就現(xiàn)在這個(gè)情況（PX）看，這里的店鋪也就賣個(gè)五六千了…——投資者盧先生訪談雖然處于上風(fēng)向，沒有臭味，但是心里還是很擔(dān)心…——購房者訪談目前價(jià)值研判不利因素51初步測(cè)算：假設(shè)不考慮PX影響，對(duì)目前商鋪銷售可能產(chǎn)生的價(jià)值進(jìn)行判斷測(cè)算前提：對(duì)西座集中商業(yè)和東座兩條街區(qū)進(jìn)行獨(dú)立測(cè)算，會(huì)所歸為住宅開發(fā)沉淀。占地面積：約7600㎡（以70%覆蓋率計(jì)）。土地成本單價(jià)500、街鋪開發(fā)成本1000、集中商業(yè)1500計(jì)。東座內(nèi)、外街鋪單層1044㎡，只銷售一層。除去銷售，其他均為資產(chǎn)沉淀?？偼度爰s1793.6萬元目前價(jià)值研判初步測(cè)算52外街一層和內(nèi)街一層完全銷售（萬）如現(xiàn)在銷售，街鋪回款<2000萬，利潤有限，增值稅可通過控制銷售面積以規(guī)避外街一層完全銷售如果現(xiàn)在銷售，街鋪價(jià)值最大，但回現(xiàn)總額約1779萬元，相對(duì)于住宅很小。增值稅是相對(duì)于總投資而言，與銷售總額有關(guān)，因此可以控制銷售面積來實(shí)現(xiàn)，持有越多可以規(guī)避的更多。目前價(jià)值研判增值額土地增值稅公式<50%增值額×30%50-100%增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%100-200%增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%200%以上增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%初步測(cè)算53對(duì)于銷售：實(shí)現(xiàn)價(jià)值對(duì)整體貢獻(xiàn)不大，但可能影響項(xiàng)目形象，且銷售時(shí)機(jī)不合適由于一層街鋪較少，目前實(shí)現(xiàn)價(jià)值總額有限，對(duì)于整體影響有限。銷售后面臨業(yè)態(tài)無法掌控的局面，發(fā)生類似未來海岸業(yè)主為了獲取高額租金而置商家生存于不顧的尷尬，由于商鋪展示位置最佳，嚴(yán)重影響項(xiàng)目形象。從銷售時(shí)機(jī)看，相對(duì)不適合，PX的負(fù)面影響短期內(nèi)無法規(guī)避。54就銷售或持有兩種方式而言，關(guān)鍵是價(jià)值的實(shí)現(xiàn)問題商業(yè)物業(yè)處置方式直接銷售持有商業(yè)價(jià)值成長性?未來價(jià)值目前價(jià)值55價(jià)值成長性由未來可預(yù)測(cè)的基本價(jià)值和潛在價(jià)值共同決定城市發(fā)展區(qū)域發(fā)展基本價(jià)值研判宏觀政策其他因素潛在價(jià)值增長項(xiàng)目?jī)r(jià)值成長性56圣地亞哥蓮前西路云頂隧道海滄大橋集美大橋市中心區(qū)湖濱南路東渡路廈門“單心多核”規(guī)劃，向島外擴(kuò)展，海滄是規(guī)劃中的四大輔城之一空間結(jié)構(gòu)：一心兩環(huán)、一主四輔八片

一心：本島中心城兩環(huán)：環(huán)西海域“兩灣三區(qū)”環(huán)東海域和同安灣“東部地”一主（城）：本島四輔（城）：海滄輔城集美輔城同安輔城翔安輔城城市發(fā)展57根據(jù)規(guī)劃，海滄人口2010年和遠(yuǎn)景分別為24萬和35.5萬，是島外人口最集中的區(qū)域92.5萬114.0萬70.3萬104.7萬55.2萬47.2萬城市發(fā)展2010年遠(yuǎn)景海滄24萬35.5萬占島外11.5%12.7%占全市23.2%21.7%58中心城市2010年土地開發(fā)規(guī)劃2003-2010年中心城市土地規(guī)劃增量比例資料來源：廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局從土地出讓看，海滄區(qū)比重最高，住宅供應(yīng)和銷售比例一支獨(dú)秀城市發(fā)展2007年1-6月海滄區(qū)住宅成交量居全市之首，占島外的66%，占全市160.93萬平的26%。59海滄城市副中心的地位有望在3-5年內(nèi)成為現(xiàn)實(shí)，帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)發(fā)展城市發(fā)展從住宅銷售和預(yù)計(jì)入住時(shí)間判斷（銷售后2-3年后入住），2010年以后海滄區(qū)人口規(guī)劃能夠成為現(xiàn)實(shí)，進(jìn)而帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)的發(fā)展。廈門商業(yè)發(fā)展規(guī)劃海滄以廈門唯一的副城中心標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃海滄城市副中心地位的確立拉近項(xiàng)目與廈門的距離，促進(jìn)區(qū)域走向成熟。60集美翔安海滄火車站商圈江頭商圈江頭商圈：位于廈門島幾何中心，交通便利，2001年12.6萬平米的SM廣場(chǎng)入駐后，大面積的住宅開發(fā)啟動(dòng)，隨后歲寶百貨、食街、國美電器相繼進(jìn)入，江頭商圈逐步繁榮?；疖囌旧倘Γ?7年以后逐步發(fā)展起來，圈內(nèi)有世貿(mào)商城、嘉年名華、假日商城等多家大賣場(chǎng)。中山路商圈：廈門最繁榮和特色的老商圈，有最知名的商業(yè)步行街，其歷史久，街鋪多而集中，并有多個(gè)集中式商業(yè)體集美大橋海滄大橋翔安隧道中山路商圈從商圈分布看，廈門目前形成三足鼎立的局面，并逐步向島外發(fā)散發(fā)展規(guī)模物業(yè)價(jià)值中山路20.5萬街鋪300-1000元/㎡月火車站15萬銷售價(jià)格1.5-3.5萬元/㎡，租金120－400元/㎡/月江頭17萬SM為核心，租金100-200元/㎡城市發(fā)展下商圈演變61島內(nèi)現(xiàn)有成熟的三個(gè)商圈:中山路商圈﹑火車站商圈﹑江頭商圈其都是分布在島內(nèi)人口密集的區(qū)域。隨著島外的開發(fā)及政府人口規(guī)劃的到位,海滄﹑新陽﹑杏林﹑集美﹑翔安具備成為區(qū)域性商業(yè)中心的條件。中山路商圈火車站商圈江頭商圈區(qū)域名稱人口（萬）島內(nèi)110海滄區(qū)23新陽區(qū)21.3杏林區(qū)15.7集美區(qū)14.5翔安區(qū)7.7從商圈演變看，人口分布和交通是主要原因，尤其是人口聚集人口的聚集是海滄商圈脫穎而出的根本動(dòng)力目前人口分布城市發(fā)展下商圈演變62以江頭商圈為例，依托周邊人口、交通延伸迅速發(fā)展起來，5年內(nèi)成為商業(yè)一極SM購物廣場(chǎng)SM購物中心2期2001價(jià)格時(shí)間507011014020032002200420052006SM開業(yè)SM2002年8月開業(yè)后，帶動(dòng)江頭商圈形成，5年內(nèi)周邊商鋪?zhàn)饨鹩刹蛔?0元/㎡提升到150-200元/㎡。商業(yè)規(guī)模：共25萬㎡，SM一期12萬㎡、二期7萬㎡在建，國美、永樂電器等約5萬㎡。

業(yè)態(tài)分布：以來雅百貨、沃爾瑪兩大主力店為依托，結(jié)合規(guī)劃對(duì)稱式立體室內(nèi)步行街。SM南面新華書店、賽博數(shù)碼等次主力店，為國美、永樂等電器賣場(chǎng)。

價(jià)格表現(xiàn)：只租不售，租金在100－400元/㎡/月城市發(fā)展下商圈演變63根據(jù)廈門商圈的演變規(guī)律，海滄3年內(nèi)城市級(jí)商圈雛形出現(xiàn)，提升本項(xiàng)目商業(yè)估值2010年前后，海滄城市級(jí)商圈雛形，類似SM帶動(dòng)江頭商圈成長——·海滄商業(yè)價(jià)值釋放，租金提高到200元/㎡/月的水平?！び欣谔嵘苓厖^(qū)域的商業(yè)估值，本項(xiàng)目雖然在近7km之外，但也會(huì)因此存在溢價(jià)。2010年人口達(dá)到24萬人，消費(fèi)力聚集，大型商業(yè)設(shè)施出現(xiàn)現(xiàn)狀：海滄商業(yè)設(shè)施缺乏，街鋪是主要形態(tài)，無大型賣場(chǎng)、肯德基、麥當(dāng)勞進(jìn)駐。租金普遍不超過50，最高100-150，類似于5年前的江頭地區(qū)。未來：今年10月，未來海岸阿羅海購物中心啟用，由第一個(gè)Mall世貿(mào)商城大摩商業(yè)管理，肯德基、麥當(dāng)勞等進(jìn)駐。后續(xù)有未來海岸對(duì)面的京口巖小區(qū)近4萬平方米的商業(yè)用地，進(jìn)一步打造成10萬平方米的阿羅海城市廣場(chǎng)。城市發(fā)展下商圈演變10萬平阿羅海城市廣場(chǎng)，2009年前后完工，有望是未來的海滄商業(yè)中心64海滄石化工業(yè)集中區(qū)的發(fā)展為項(xiàng)目商業(yè)帶來中高消費(fèi)人群，有利于商業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)區(qū)域發(fā)展-海滄背景：海滄—嵩嶼地區(qū)定位于海峽西岸最重要的“石油化工基地”，石化產(chǎn)值超過200億元，占海滄工業(yè)總產(chǎn)值的近50%，未來5年內(nèi)有望達(dá)到1000億，與大亞灣相當(dāng)。主要企業(yè)狀況：翔鷺紡纖、翔鷺石化、騰龍樹脂等入駐，形成了較為完整的芳烴產(chǎn)業(yè)鏈和有機(jī)化工產(chǎn)業(yè)鏈，聚集的中高收入就業(yè)人口超過1萬人。臨海化工產(chǎn)業(yè)帶海滄管委會(huì)生活：較成熟的生活區(qū)海滄人口集中地海滄主要住宅開發(fā)區(qū)一方面由于環(huán)境隱憂對(duì)區(qū)域的居住不利；另一方面，大量就業(yè)人口也為本項(xiàng)目商業(yè)帶來潛在消費(fèi)力，提高項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值。臨?；ぎa(chǎn)業(yè)對(duì)商業(yè)影響是積極的65從角美及龍池規(guī)劃發(fā)展看，到2010年龍池工業(yè)產(chǎn)值和常住人口將與角美鎮(zhèn)目前相當(dāng)區(qū)域發(fā)展-龍池角美綜合開發(fā)區(qū)由原角美一個(gè)建制鎮(zhèn)和角美開發(fā)區(qū)、龍池兩個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)整合設(shè)立而成。常住人口12萬。龍池開發(fā)區(qū)現(xiàn)有常駐人口4.5萬，以低收入打工者為主，按照規(guī)劃，3年內(nèi)預(yù)計(jì)會(huì)翻一番接近10萬人，從消費(fèi)力而言，商業(yè)發(fā)展有望接近角美目前水平。+26.5%角美（含龍池）工業(yè)總產(chǎn)值龍池工業(yè)產(chǎn)值龍池角美662010年，3km里內(nèi)本項(xiàng)目覆蓋的中高端消費(fèi)人群超過2萬人，而由于私家車較為普遍，更遠(yuǎn)的角美鎮(zhèn)也在輻射范圍之內(nèi)區(qū)域發(fā)展-消費(fèi)力角美龍池角美龍池規(guī)模約2.5萬約2萬檔次中低檔低檔大眾商品業(yè)態(tài)服飾、五金建材、日常用品批發(fā)超市、服飾、餐飲、娛樂主力消費(fèi)群角美鎮(zhèn)及附近鄉(xiāng)村居民以燦坤職工為主的工薪階層輻射區(qū)域角美鎮(zhèn)及附近鄉(xiāng)村龍池開發(fā)區(qū)平均租金8550客單價(jià)比較2010年，龍池消費(fèi)力增長足以提高區(qū)域租金到100。從距離看，龍池、角美中低端消費(fèi)很難到達(dá)本項(xiàng)目。2010年，龍池中高收入人群超過1萬人，加上石化基地就業(yè)人口，項(xiàng)目覆蓋外圍2萬人以上。未來研判：2010年，項(xiàng)目周邊3km內(nèi)中高收入（年薪3萬以上）人群達(dá)到2萬人以上2010年龍池商業(yè)發(fā)展接近角美目前水平67到2010年，項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值具有較好的成長性，租金最高預(yù)計(jì)接近100元/㎡/月基本價(jià)值研判未來3-5年海滄作為島外城市副中心形成，城市級(jí)商圈形成，提高本項(xiàng)目商業(yè)估值和溢價(jià)空間，但帶來的消費(fèi)其實(shí)有限。廈門城市發(fā)展周邊區(qū)域發(fā)展周邊工業(yè)區(qū)的快速發(fā)展形成數(shù)量可觀的中高端消費(fèi)；而龍池工業(yè)區(qū)商業(yè)價(jià)值提升對(duì)本項(xiàng)目自然具有溢價(jià)性。阿波羅城市廣場(chǎng)——租金：100-200元/㎡/月角美鎮(zhèn)中心——租金：70-150元/㎡/月龍池開發(fā)區(qū)——租金：50-100元/㎡2010年區(qū)域內(nèi)商業(yè)估值看高到10068從規(guī)模和人口輻射看，項(xiàng)目社區(qū)性商業(yè)定位相當(dāng)長時(shí)間存在，價(jià)值遵循相關(guān)規(guī)律角美海滄商圈龍池商業(yè)中心角美商業(yè)中心海滄角美龍池本項(xiàng)目規(guī)模>10萬>2.5萬>2萬1.5萬覆蓋人口>30萬>10萬約10萬<5萬檔次中高檔中低檔低檔大眾類輻射區(qū)域海滄區(qū)以及角美角美鎮(zhèn)及附近鄉(xiāng)村龍池開發(fā)區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)和周邊工業(yè)區(qū)消費(fèi)人群全客層鎮(zhèn)居民、工人工業(yè)區(qū)工人中高收入2010年區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布鄰里社區(qū)性區(qū)域性規(guī)模0.3-5萬1-4萬，開放式建筑4.7-17萬車位指數(shù)5個(gè)/100㎡5個(gè)/100㎡5.5個(gè)/100㎡覆蓋人口2000-4萬4-15萬>15萬業(yè)態(tài)日常生活相關(guān)的商品初級(jí)百貨超市，日用品超市，平價(jià)超市，專賣店等大型百貨超市、個(gè)性化服務(wù)商業(yè)分類基本價(jià)值研判市級(jí)商業(yè)社區(qū)商業(yè)區(qū)域商業(yè)69從長期趨勢(shì)來看，隨著以廈門為中心的大都市區(qū)的形成，項(xiàng)目處于廈漳經(jīng)濟(jì)融合的前沿，前景看好，但是如后續(xù)沒有大的商業(yè)規(guī)劃形成合力，價(jià)值平穩(wěn)增長2005年中國·廈泉漳城市聯(lián)盟高峰論壇基本框架：依托綜合交通支撐，發(fā)展走廊，形成若干城鎮(zhèn)密集群和都市連綿區(qū)。項(xiàng)目區(qū)域周邊產(chǎn)業(yè)定位短期內(nèi)不會(huì)變化：圍合項(xiàng)目的海滄與角美將形成廈門的三大支柱產(chǎn)業(yè)既機(jī)械、化工、電子信息產(chǎn)業(yè)基地，促進(jìn)區(qū)域融入廈門大都市區(qū)的分工體系之中?；緝r(jià)值研判限于項(xiàng)目后續(xù)發(fā)展價(jià)值提升空間有限：根據(jù)世聯(lián)對(duì)海峽西岸城市群的現(xiàn)狀以及珠三角城市、工業(yè)區(qū)發(fā)展的路徑研究，項(xiàng)目周邊都市化尚需時(shí)日，更多是自我完善和價(jià)值提升。70漳州廈門泉州項(xiàng)目?jī)r(jià)值影響因素分析：廈漳一體化趨勢(shì)坊間傳聞廈門、漳州合并，或龍海（轄角美）并入廈門，如此相關(guān)市政設(shè)施重新分布，可以提升項(xiàng)目溢價(jià)空間，但對(duì)周邊消費(fèi)力影響不大。廈漳一體化基本價(jià)值研判71項(xiàng)目基本價(jià)值研判：與城市和區(qū)域的比準(zhǔn)租金逐步提升，溢價(jià)空間將長期存在項(xiàng)目租金演變100月租金（元/月/㎡）2010年目前50溢價(jià)后租金比準(zhǔn)租金基本價(jià)值研判72潛在價(jià)值增長宏觀政策物業(yè)稅新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則其他因素匯率變動(dòng)73政策研究：關(guān)于物業(yè)稅，如果征收，對(duì)持有影響也很小國家或地區(qū)課稅標(biāo)準(zhǔn)稅率香港計(jì)征依據(jù)是應(yīng)課差餉租值，由香港差餉物業(yè)估價(jià)署評(píng)定差餉稅每年調(diào)整，近年在5%左右澳門與香港類似，對(duì)房地產(chǎn)出租所得進(jìn)行征稅，采取累進(jìn)稅率稅率分別為16%，17%和20%美國稅基是房地產(chǎn)評(píng)估值的一定比例，政府規(guī)定百姓在購第一套自住房時(shí)可以免除物業(yè)稅各州規(guī)定不一，從20%到100%不等荷蘭荷蘭中央政府征收的凈值稅，課稅對(duì)象包括個(gè)人住宅和營業(yè)用房對(duì)營業(yè)用房有減免規(guī)定，在13.1萬荷蘭盾以下的房屋金額免稅，超過13.1萬荷蘭盾以上的減征40%的稅款加拿大根據(jù)自己居住、自住加出租、商業(yè)性等不同用途的地產(chǎn)征收，對(duì)擁有二套住宅的人不僅100%收稅，還以高稅率征收以土地和房屋的評(píng)估總值的0.5～15%港澳地區(qū)和國外物業(yè)稅征收情況從港澳地區(qū)和國外物業(yè)稅征收情況看，各地均對(duì)持有型物業(yè)課稅，但對(duì)稅率不高，對(duì)商業(yè)用房部分還有減免。從國內(nèi)開征物業(yè)稅的跡象看，短期內(nèi)物業(yè)稅的開征可能性不大，“因?yàn)椴坏饺f不得已，政府是不會(huì)正式實(shí)施這一殺手锏的”。潛在價(jià)值增長74政策研究：新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，隱性資產(chǎn)增值顯性化，提高了持有型物業(yè)融資能力新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于“金融工具確認(rèn)和計(jì)量”、“投資性房地產(chǎn)”、“企業(yè)合并”、“債務(wù)重組”及“非貨幣性資產(chǎn)交易”等均采用公允價(jià)值入賬。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則改變了度量企業(yè)資產(chǎn)和盈利的尺度，使得隱性資產(chǎn)增值顯性化。租賃性物業(yè)作為一種隱性資產(chǎn)，具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流和長遠(yuǎn)的盈利能力。在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，極大程度上提高企業(yè)價(jià)值，更容易獲得投資者親睞，有利于項(xiàng)目融資需要。在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，隱性資產(chǎn)增值顯性化，有利于項(xiàng)目融資需要。潛在價(jià)值增長75至2006年12月4日，陸家嘴（600663，SH）在19個(gè)交易日連續(xù)拉升，區(qū)間漲幅69.14%，跑贏地產(chǎn)龍頭股萬科的漲幅41%和房地產(chǎn)指數(shù)的漲幅29.05%。另外，金融街、中國國貿(mào)、浦東金橋區(qū)間漲幅分別為56.74%、39.53%、35.11%。政策研究：新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則出臺(tái)后，國內(nèi)商業(yè)物業(yè)持有型上市公司得到投資者追捧新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則出臺(tái)后，相關(guān)上市公司受到追捧——潛在價(jià)值增長76國內(nèi)上市公司也加大持有型物業(yè)的開發(fā)力度，尤其是商業(yè)物業(yè)，以迎合投資者需要優(yōu)質(zhì)商辦類物業(yè)比較傾向于通過租金來尋求回報(bào)，長期持有可以為上市公司帶來持續(xù)的現(xiàn)金流。招商地產(chǎn)的資產(chǎn)比重中有著較大一部分是持有型物業(yè)，靠收租來運(yùn)轉(zhuǎn)，2006年該公司租金收入達(dá)到3.06億元，同比增長30.17%。金融街逐步實(shí)現(xiàn)由房地產(chǎn)開發(fā)和綜合管理，轉(zhuǎn)向以項(xiàng)目開發(fā)與自持優(yōu)質(zhì)物業(yè)兩種經(jīng)營模式并舉，未來租賃收入將成為公司重要的利潤增長點(diǎn)。金地集團(tuán)位于北京核心地段的金地中心寫字樓及商業(yè)部分全部自持經(jīng)營。

保利地產(chǎn)已完工并持有經(jīng)營的大型商業(yè)地產(chǎn)有廣州琶洲的保利國際廣場(chǎng)等項(xiàng)目，有意以REITs的形式將旗下商業(yè)物業(yè)打包上市。世茂地產(chǎn)表示，將長期持有世茂國際廣場(chǎng)等三處上海五星級(jí)酒店物業(yè)自己運(yùn)營，從純住宅開發(fā)向持有型商業(yè)物業(yè)運(yùn)營商的轉(zhuǎn)型。上實(shí)發(fā)展將“增加對(duì)有穩(wěn)定租賃收入商業(yè)物業(yè)的持有”，“增加對(duì)擁有租賃收益的不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)的投資，以保證公司有穩(wěn)定的盈利來源”；同時(shí)“增強(qiáng)商業(yè)房產(chǎn)并購和資產(chǎn)管理的拓展能力”，“加大對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)和投資”等。

中華企業(yè)集團(tuán)正在組建一個(gè)“負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)作”的專業(yè)公司，計(jì)劃聯(lián)手海外企業(yè)，逐步增加出租型商用物業(yè)的比例，加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投入。中糧地目前也表示介入商業(yè)開發(fā)，打造地產(chǎn)開發(fā)雙基。潛在價(jià)值增長77國家和地區(qū)本幣年升值房?jī)r(jià)年均上漲股指年上漲日本（1975-1990年）25%+50%，商業(yè)物業(yè)超過75%+21.7%臺(tái)灣（1975-1992年）10%+60%+37.2%韓國（1975-1979年）7.5%超過27%+17.6%新興經(jīng)濟(jì)區(qū)本幣升值過程中，物業(yè)增值遠(yuǎn)高于股市從日本、臺(tái)灣和韓國的情況看，隨著本幣的升值，資產(chǎn)價(jià)值會(huì)得到大幅度的提升。匯集各方對(duì)中國匯率的看法，未來5年內(nèi)人民幣將小幅上漲，年升值幅度在2-7%之間，到2010年，人民幣達(dá)到6.62人民幣=1美元，2012年達(dá)到1美元=5.6元人民幣。另外，根據(jù)新興地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，隨著本幣升值，資產(chǎn)價(jià)值也將大幅度提升根據(jù)新興經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，人民幣匯率的上升將提高物業(yè)估值的增加，相對(duì)匯率增長，物業(yè)價(jià)值增長幅度是其2-6倍，高于對(duì)應(yīng)區(qū)間股指增速。潛在價(jià)值增長78項(xiàng)目潛在的收益評(píng)估，以商鋪價(jià)值為例城市和區(qū)域發(fā)展溢價(jià)計(jì)入?yún)R率升值目前1萬/㎡2010年2萬/㎡目前1萬/㎡2010年2.5-3.7萬/㎡之后平穩(wěn)2012年3.4-6.3萬/㎡1$=6.62￥1$=5.6￥匯率升值后商鋪價(jià)值增長計(jì)算方式：a：物業(yè)價(jià)值增長相對(duì)匯率浮動(dòng)系數(shù)，取2.0-6.0h：未來匯率，2010年6.62，2012年5.6p：商鋪價(jià)值，2010年后取2萬/㎡目前匯率：1$=7.6￥則計(jì)算公式為：7.6h-1（）a××p人民幣匯率升值相對(duì)城市發(fā)展帶來的物業(yè)升值幅度更多。屆時(shí)可以考慮銷售部分物業(yè)。假設(shè)前提：經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，不發(fā)生重大事件如臺(tái)海戰(zhàn)事。潛在價(jià)值增長79結(jié)論：價(jià)值成長性可期城市發(fā)展區(qū)域發(fā)展基本價(jià)值研判宏觀政策其他因素潛在價(jià)值增長項(xiàng)目?jī)r(jià)值成長性項(xiàng)目租金演變100月租金（元/月/㎡）2010年考慮潛在因素目前50溢價(jià)后租金比準(zhǔn)租金13080獲利模式初步結(jié)論：持有等待價(jià)值提升商業(yè)物業(yè)處置方式直接銷售持有如果銷售，目前產(chǎn)生價(jià)值并不高，對(duì)整體開發(fā)貢獻(xiàn)有限，但可能影響項(xiàng)目形象。銷售時(shí)機(jī)暫不合適。短期內(nèi)基本價(jià)值得到認(rèn)可。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則提升融資能力，匯率變動(dòng)促使價(jià)值進(jìn)一步提高。目前銷售實(shí)現(xiàn)價(jià)值較低，且可能影響整體形象；從城市和區(qū)域發(fā)展看，預(yù)計(jì)到2010年項(xiàng)目?jī)r(jià)值會(huì)得到進(jìn)一步認(rèn)可，考慮新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、匯率變動(dòng)因素，持有更能價(jià)值最大化。81持有物業(yè)后的營運(yùn)模式：獨(dú)立或者聯(lián)合專業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營2003年開發(fā)風(fēng)情商業(yè)街區(qū)定位為區(qū)域服務(wù)周邊人群萬科商業(yè)探索——專業(yè)化物業(yè)開發(fā)模式街鋪銷售保留集中商業(yè)獲利模式2007年7月委托專業(yè)公司招商后期物管公司管理運(yùn)營策略或轉(zhuǎn)售給凱德與凱德合作，探索新形式早期開發(fā)街鋪銷售引入簡(jiǎn)單社區(qū)配套凱德全權(quán)負(fù)責(zé)合生、富力一般通過前期規(guī)劃將社區(qū)配套商業(yè)逐步提升為大型專業(yè)市場(chǎng)或者商貿(mào)區(qū)、物流區(qū)，獲取高額回報(bào)。沿海地產(chǎn)成立專門的商業(yè)地產(chǎn)公司進(jìn)行獨(dú)立開發(fā)。啟示——充分發(fā)揮集團(tuán)下屬品致公司的商業(yè)運(yùn)營優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行后續(xù)統(tǒng)一管理和營運(yùn)，積累成功的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。82持有培育成本：招商、物業(yè)維護(hù)以及商家讓利支出，約14元/㎡/月按照市場(chǎng)傭金價(jià)格，一般取一個(gè)月租金，以集中商業(yè)4295㎡、起步租金10元/㎡/月、外街一層1044㎡、40元、內(nèi)街一層1044㎡、32元、其他（含會(huì)所）7117㎡、15元，那么總成本23.7萬。如果全部招滿，則招商成本約23.7萬，折合16元/㎡以平均物管費(fèi)3元/㎡/月計(jì)，每年費(fèi)用52.2萬。物管成本每年約52.2萬不計(jì)入租金收入，招商成本和3年物管共170萬，折合3.4元/㎡/月，計(jì)入其他，總支出預(yù)計(jì)控制在在500萬（折合14元/㎡/月）以內(nèi)，仍大幅低于潛在增值空間（30-50元/㎡/月）。83商業(yè)發(fā)展策略：先期全部持有，后期考慮部分銷售，或重估后進(jìn)行市場(chǎng)融資以時(shí)間換價(jià)值增長，充分享受城市和區(qū)域發(fā)展帶來的市場(chǎng)溢價(jià)優(yōu)惠條件招徠商家，先期養(yǎng)鋪，提升商業(yè)價(jià)值在政策風(fēng)云和人民幣升值背景下，享受持有帶來的投資價(jià)值增長，為多元化融資做準(zhǔn)備84項(xiàng)目背景1客戶問題2商業(yè)獲利模式3業(yè)態(tài)規(guī)劃策略4商業(yè)獲利模式4業(yè)態(tài)規(guī)劃策略5案例研究3385業(yè)態(tài)規(guī)劃策略業(yè)態(tài)規(guī)劃建議招商策略建議商業(yè)物業(yè)優(yōu)化建議86業(yè)態(tài)規(guī)劃建議案例研究業(yè)主訪談業(yè)態(tài)規(guī)劃思考片區(qū)需求住宅銷售需要87根據(jù)案例研究，得到較為合理的業(yè)態(tài)及比例初步建議項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)及比例：超市、休閑、生活配套：7-25%服裝類：30-40%餐飲類：15-40%（社區(qū)餐飲服務(wù)比例小，區(qū)域餐飲服務(wù)比例大）家居建材：10-20%注：因?yàn)楸卷?xiàng)目交通區(qū)位和周邊環(huán)境原因，百貨不適合。案例研究業(yè)態(tài)規(guī)劃建議/88社區(qū)生活意向的展示住宅銷售需要業(yè)態(tài)規(guī)劃建議商業(yè)業(yè)態(tài)的引進(jìn)與入伙結(jié)合，循序漸進(jìn)。便利店（或小型零售）、診所、快餐、建材家居先期引入。前期必須讓利招徠商家。89小區(qū)業(yè)主都希望小區(qū)有完善的配套設(shè)施部分小區(qū)業(yè)主訪談：希望小區(qū)業(yè)配置的商業(yè)：生鮮超市，KFC可以，湘川菜館、品牌服飾（中高檔）、銀行、美容美發(fā)、健身、桌球。大型餐館可以規(guī)劃，如有朋友來可以去，網(wǎng)吧不必要。希望小區(qū)業(yè)配置的商業(yè)：貨品比較齊全的超市；自己去超市是多于去菜市場(chǎng)的小區(qū)也應(yīng)該配套診所、便利店、快餐盒游樂設(shè)施，尤其是診所，現(xiàn)在附就醫(yī)比較麻煩。希望小區(qū)里有中式餐飲，如川菜、粵菜海鮮、家常菜。本小區(qū)應(yīng)該有個(gè)大型的超市，其他商業(yè)不要做的太雜。小區(qū)中的業(yè)主都希望小區(qū)有完善的商業(yè)配套，尤其注重生活便利性。希望具有的業(yè)態(tài)中，超市的提及率最高，餐飲其次。業(yè)主訪談業(yè)態(tài)規(guī)劃建議90邦臣溫泉酒店我們請(qǐng)客吃飯一般不在角美，這沒有什么好的吃飯地方，就一個(gè)邦臣，選擇性太少?！M(fèi)者訪談經(jīng)常在島內(nèi)吃飯，請(qǐng)朋友更是啦，反正有車比較方便。——消費(fèi)者訪談業(yè)態(tài)面積業(yè)態(tài)面積百貨類14625家電數(shù)碼744.5超市2719醫(yī)藥及器材370餐飲670五金建材2554休閑娛樂1074汽車配件210角美鎮(zhèn)缺乏大型的餐飲娛樂，尤其是高檔餐飲，較為上檔次的只有一家邦臣酒店，高檔餐飲消費(fèi)向海滄轉(zhuǎn)移片區(qū)需求-角美業(yè)態(tài)規(guī)劃建議91業(yè)態(tài)面積業(yè)態(tài)面積百貨類14625家電數(shù)碼744.5超市2719醫(yī)藥及器材370餐飲1200五金建材2554休閑娛樂1074汽車配件210政府招待都去龍池酒店，這里就這家高檔酒店，其他的請(qǐng)客吃飯朋友聚會(huì)活動(dòng)也會(huì)選擇開車去島內(nèi)?！埑毓芪瘯?huì)甘主任龍池商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種較齊全，商業(yè)整體檔次低，餐飲比例大，一樣缺乏高檔餐飲設(shè)施片區(qū)需求-龍池業(yè)態(tài)規(guī)劃建議92業(yè)態(tài)規(guī)劃建