別墅市場調(diào)研分析報告

沈陽別墅市場調(diào)研報告沈陽別墅分布格局沈陽別墅發(fā)展歷程別墅板塊研究高端客群分析1234別墅市場研究5沈陽別墅分布格局桃仙機場渾河蒲河棋盤山沈陽自然資源分布沈陽別墅分布格局機場別墅區(qū)渾南別墅區(qū)桃仙機場渾河農(nóng)業(yè)高新別墅區(qū)蒲河棋盤山別墅區(qū)棋盤山北部別墅區(qū)沈陽五大別墅區(qū)沈陽別墅分布格局沈陽主要別墅分布區(qū)域項目名稱棋盤山別墅區(qū)保利十二橡樹莊園、首創(chuàng)琥珀灣、首創(chuàng)棋盤山一號、萬科惠斯勒、中旅國際、沈陽奧林匹克花園、億達玖墅、新希望、世茂諾丁山、國王湖、沈陽碧桂園機場別墅區(qū)富力塞戈維拉、上置香島原墅、城建花溪山莊、聽雨觀瀾、美地莊園、麗山國際小鎮(zhèn)渾南別墅區(qū)中海龍灣、郡原旺莊、奧園國際城、格林觀堂、綠城全運村、紅星威尼斯莊園、沈陽孔雀城、碧桂園鳳凰城農(nóng)業(yè)高新別墅區(qū)越秀岄湖郡、綠地大溪地、泰盈九如溪谷、原香墅、龍湖滟瀾山北部別墅區(qū)碧桂園太陽城、龍湖香醍漫步、三盛頤景園、人杰水岸、七星龍灣、匯置尚島、新湖仙林金谷沈陽別墅分布格局經(jīng)濟型別墅舒適型別墅豪華型別墅150萬以下100-250平米聯(lián)排別墅碧桂園中旅國際小鎮(zhèn)孔雀城150-300萬250-400平米以上雙拼、獨聯(lián)體首創(chuàng)棋盤山一號富力塞戈維拉300萬以上400平米以上雙拼、獨棟別墅保利十二橡樹國王湖唯美十方等產(chǎn)品特點代表項目以總價劃分沈陽現(xiàn)有項目沈陽主要別墅分布沈陽別墅分布格局經(jīng)濟型舒適型豪華型客群數(shù)量對生活態(tài)度對別墅的要求金字塔頂端數(shù)量最少行業(yè)頂端企業(yè)主對生活有頂級追求看中“頂級”“喜歡”是重要決策因素品味是其標(biāo)簽對環(huán)境有苛刻要求對項目理念、開發(fā)商品牌、使用材料、物業(yè)管理有高要求對私密性要求高買不買是相對的，沒有喜歡的產(chǎn)品才是主要原因客群相對狹窄有獨立產(chǎn)業(yè)行業(yè)上位者40歲以上較為傳統(tǒng)更沉穩(wěn)謹(jǐn)慎通常三代同堂選擇第二居所的前提是環(huán)境對居住功能性和舒適性要求高保險意識強，很注重安全客戶最廣泛別墅市場生力軍社會新知富階層靠智慧獲得財富事業(yè)上升期35歲左右對生活要求高追求健康生活有品質(zhì)生活投資眼光獨到對性價比要求高在總價一定的前提對購買別墅所帶來的生活方式的改變最關(guān)注沈陽主要別墅分布沈陽別墅分布格局別墅板塊研究五大別墅區(qū)棋盤山別墅區(qū)輝山別墅區(qū)桃仙別墅區(qū)北部別墅區(qū)渾南別墅區(qū)機場別墅區(qū)農(nóng)業(yè)高新別墅區(qū)棋盤山別墅區(qū)森林公園景區(qū)自然景觀人文景觀世園會景區(qū)秀湖景區(qū)東陵景區(qū)沈棋路旅游觀光帶渾河景觀帶蒲河景觀帶盛京高爾夫區(qū)域資源分布棋盤山別墅區(qū)市場案例-保利十二橡樹莊園地址渾南區(qū)雙園路108-109號（沈棋路盛京高爾夫東1500米）開發(fā)商沈陽廣田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司戶型面積聯(lián)排230-280、獨棟280-335建筑類型別墅銷售價格9500-15000元/平建筑面積90000平方米占地面積250000平方米開盤時間2011.10.30入住時間2012.6容積率0.38綠化率40交通狀況168歐陸風(fēng)情小鎮(zhèn)下車；地鐵一號線東延長線.配套學(xué)校：二臺子小學(xué)、上園一小、沈陽市二十八中學(xué)、沈陽市第五中學(xué)、沈陽二中、沈陽育才

醫(yī)院：骨科醫(yī)院、沈陽第十醫(yī)院、東陵區(qū)中心醫(yī)院、204醫(yī)院、245醫(yī)院、201醫(yī)院、遼寧省醫(yī)學(xué)會腫瘤醫(yī)院

周邊配套：中小學(xué):二臺子小學(xué)、上園一小、沈陽市二十八中學(xué)、沈陽市第五中學(xué)、沈陽二中、沈陽育才醫(yī)院:骨科醫(yī)院、沈陽第十醫(yī)院、東陵區(qū)中心醫(yī)院、204醫(yī)院、245醫(yī)院、201醫(yī)院、遼寧省醫(yī)學(xué)會腫瘤醫(yī)院世博園、鳥島、棋盤山風(fēng)景區(qū)、盛京高爾夫俱樂部作為別墅開發(fā)區(qū)，區(qū)域前景、交通配套、自然資源、人文景觀、旅游資源、區(qū)域知名度都遠高于其他別墅區(qū)，前景無限棋盤山別墅區(qū)同時為本市生態(tài)文化示范區(qū)，自然資源豐富，居住環(huán)境極佳地鐵一號線的開通將使別墅區(qū)距離市區(qū)更為便利，居住配套更加完善在沈陽別墅群中，棋盤山在人們傳統(tǒng)印象中景觀資源更加，在棋盤上上的別墅位置更優(yōu)區(qū)域別墅是目前本市檔次最高，客戶最認(rèn)可的別墅居住區(qū)。棋盤山別墅區(qū)棋盤山高端別墅供應(yīng)量分析小結(jié)聯(lián)排產(chǎn)品占供應(yīng)主體棋盤山區(qū)域高端別墅供應(yīng)量共675套，其中聯(lián)排產(chǎn)品占供應(yīng)主體，總比例達到73.33%，雙拼別墅產(chǎn)品最少。各項目的產(chǎn)品類型也主要為獨棟別墅和聯(lián)排別墅，僅保利十二橡樹莊園和首創(chuàng)琥珀灣有雙拼產(chǎn)品供應(yīng)，供應(yīng)量也極少。面積在200-300平米的產(chǎn)品占供應(yīng)主體200-250平米和250-300平米的聯(lián)排產(chǎn)品供應(yīng)量最大，分別達到40.59%和33.78%。200-300平米的聯(lián)排產(chǎn)品和300-400平米的獨棟產(chǎn)品供應(yīng)較為集中，競爭較為激烈。各類型產(chǎn)品價格相近，競爭激烈獨棟產(chǎn)品中，萬科蘭喬圣菲和保利十二橡樹莊園的產(chǎn)品價格較為接近；雙拼產(chǎn)品中保利十二橡樹莊園和首創(chuàng)琥珀灣的產(chǎn)品價格較為接近；聯(lián)排產(chǎn)品中萬科蘭喬圣菲、保利十二橡樹莊園和首創(chuàng)琥珀灣的產(chǎn)品價格較為接近；各類產(chǎn)品都存在直接競爭?？們r在150-300萬元的產(chǎn)品占供應(yīng)主體總價范圍在150-300萬元的產(chǎn)品占供應(yīng)主體，整體達到近70%，總價在200-250萬元和250-300萬元的聯(lián)排別墅產(chǎn)品供應(yīng)較為集中，市場競爭較為激烈。棋盤山高端別墅銷售量分析銷售產(chǎn)品類型分析項目名稱獨棟雙拼聯(lián)排銷售合計比例供應(yīng)量銷售率奧林匹克花園33

17921243.98%26380.61%首創(chuàng)琥珀灣

118193.94%6728.36%保利十二橡樹莊園43410615331.74%18383.61%銷售合計1265351482100.00%67571.41%比例26.14%1.04%72.82%100.00%

供應(yīng)量1728495675

銷售率73.26%62.50%70.91%71.41%

棋盤山區(qū)域高端別墅在售產(chǎn)品的消化量共482套，其中聯(lián)排產(chǎn)品占消化主體，總比例達到72.82%，這主要是由于產(chǎn)品供應(yīng)量較大。各項目消化量中奧林匹克花園由于供應(yīng)量較大，產(chǎn)品價格較低的優(yōu)勢，消化量最高；保利十二橡樹莊園由于其品牌實力和產(chǎn)品性價比較高，銷售率達到83.61%，是目前區(qū)域內(nèi)消化情況最好的項目。各產(chǎn)品類型的消化情況普遍較好，其中獨棟產(chǎn)品銷售率達到73.26%，消化情況相對較好。棋盤山高端別墅銷售量分析小結(jié)聯(lián)排產(chǎn)品占銷售主體，銷售相對較好棋盤山區(qū)域高端別墅在售產(chǎn)品的消化量聯(lián)排產(chǎn)品占消化主體，總比例達到72.82%，這主要是由于產(chǎn)品供應(yīng)量較大。各產(chǎn)品類型的消化情況普遍較好，其中獨棟產(chǎn)品銷售率達到73.26%，消化情況相對較好。奧林匹克花園銷售量最大，保利十二橡樹莊園銷售率領(lǐng)先各項目消化量中奧林匹克花園由于供應(yīng)量較大，產(chǎn)品價格較低的優(yōu)勢，消化量最高；保利十二橡樹莊園由于其品牌實力和產(chǎn)品性價比較高，銷售率達到83.61%，是目前區(qū)域內(nèi)消化情況最好的項目。暢銷產(chǎn)品面積在250平米以下，總價在150萬元以內(nèi)雙拼產(chǎn)品目前供應(yīng)面積段在250-400平米，銷售情況一般；聯(lián)排產(chǎn)品中，面積在250平米以下的產(chǎn)品銷售情況較好。獨棟產(chǎn)品銷售情況受市場大環(huán)境影響，銷量普遍較差；雙拼產(chǎn)品目前銷售情況一般；聯(lián)排產(chǎn)品中，總價在150萬元以下的產(chǎn)品銷售情況較好。輝山別墅區(qū)輝山高新區(qū)板塊區(qū)域項目分布輝山高新區(qū)板塊主要由農(nóng)業(yè)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)構(gòu)成板塊由農(nóng)業(yè)深加工產(chǎn)業(yè)帶支撐，區(qū)域內(nèi)人氣升溫明顯區(qū)域內(nèi)基本以蒲河景觀帶為界，依據(jù)上風(fēng)上水的風(fēng)水理念，景觀帶以北普遍為高端別墅產(chǎn)品（如：龍湖滟瀾山、九如溪谷、皇第龍邸等），以南則為中低端普通住宅產(chǎn)品。農(nóng)產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)帶農(nóng)產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)帶蒲河景觀帶高端項目區(qū)輝山市場案例-龍湖滟瀾山地址沈北新區(qū)輝山通順街開發(fā)商龍湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司戶型面積70000平方米建筑類型別墅銷售價格9500-11000建筑面積70000平方米占地面積80000平方米開盤時間2010.8.25入住時間2013.10.1容積率0.8綠化率60%交通狀況鐵4號線蒲河島站；公交線路：179路（蒲河——五愛街）公交站名：蒲河大路。383路（依路——工農(nóng)路）公交站名：蒲河鎮(zhèn)。177路（沈陽北站—大溪地）公交站名：人和街。駕車路線：路線1：輝山大街—榆林大街—沈鐵路—聯(lián)合路—惠工街—北站。路線2：浦河大路—虎石臺大街—望花北街—小北關(guān)街—中街。路線3：浦河大路—鴨綠江街—小北關(guān)街—中街配套學(xué)校：育才、二中、翔宇中學(xué)、輝山學(xué)校（一般義務(wù)教育，小學(xué)及初中）綜合商場：人和街商業(yè)銀行：建行輝山支行、農(nóng)業(yè)銀行、工行蒲河支行、輝山郵政儲蓄郵局：郵政（蒲河郵政支局）醫(yī)院：沈北盛京醫(yī)院（在建）、輝山醫(yī)院其他：中國人壽保險、中國移動、中國網(wǎng)通輝山營業(yè)廳娛樂：棋盤山風(fēng)景區(qū)、棋盤山水庫、沈陽森林野生動物園、大洋山森林公園、本山影視基地、關(guān)東影視城、沈陽怪坡、七星山旅游風(fēng)景區(qū)、石人山自然生態(tài)區(qū)、石臺子山城文化遺址輝山高新區(qū)板塊高端項目信息匯總項目名稱占地（平米）建面（平米）容積率物業(yè)類型目前規(guī)劃價格（元/平米）產(chǎn)品賣點越秀岄湖郡大溪地99萬51萬0.71別墅、多層洋房首期規(guī)劃有19棟聯(lián)排、14棟多層洋房聯(lián)排8800；洋房：500015萬平生態(tài)公園泰盈九如溪谷原香墅18.7萬22.5萬目前0.65別墅、多層洋房5棟聯(lián)排11000高綠化龍湖滟瀾山產(chǎn)品供應(yīng)面積分析面積區(qū)間（平米）獨棟雙拼聯(lián)排疊加小計（套）比例150-200117214124612.6%200-25061673339201217848.6%250-300838277319.9%300-3506387166718.3%350-40000400-450220.6%合計366目前輝山高端別墅項目供應(yīng)戶型主要以聯(lián)排別墅產(chǎn)品為主，并且戶型面積段相對偏小，以經(jīng)濟型小戶型為主，戶型面積段主要集中在200-250平米，而400平米以上的大戶型產(chǎn)品該板塊高端項目涉及極少。200-250平米的聯(lián)排產(chǎn)品供應(yīng)較為集中，存在較為激烈的競爭，而獨棟產(chǎn)品由于該板塊開發(fā)時間較晚，開發(fā)商普遍受用地屬性限制，獨棟產(chǎn)品稀缺嚴(yán)重。輝山高新區(qū)板塊在售典型高端項目銷售量分析桃仙附近別墅區(qū)桃仙機場板塊區(qū)域典型項目分布與特點板塊內(nèi)高端項目基本分布在沈丹公路兩側(cè)的以及周邊區(qū)域板塊內(nèi)特色自然資源相對匱乏板塊內(nèi)高端項目產(chǎn)品格局相對過時富力塞戈維拉美地莊園沈丹公路上置香島原墅城建花溪山莊聽雨觀瀾麗山國際小鎮(zhèn)月份項目名稱成交面積成交套數(shù)成交均價套均價成交金額排名1沈陽孔雀城1307.6987084.001158055.679264445.32沈陽孔雀城長堤灣484.7227880.001910014.513820029.02麗山國際小鎮(zhèn)175.8516900.001213365.001213365.00美地莊園456.3727671.001750508.883501017.752沈陽孔雀城1063.9867504.011330686.737984120.40沈陽孔雀城碧桂園鳳凰城495.8227952.001971380.323942760.64長堤灣244.219000.002197800.002197800.00美地莊園228.817685.001758328.001758328.003沈陽孔雀城1063.9867504.011330686.737984120.40沈陽孔雀城碧桂園鳳凰城495.8227952.001971380.323942760.64長堤灣244.219000.002197800.002197800.00美地莊園228.817685.001758328.001758328.004碧桂園1686.42313840.677780392.3623341177.08美地莊園富力·仙湖國際1462.54212677.299270519.7218541039.44香格蔚藍1361.2958492.152312056.2211560281.08玫瑰園368.9818658.003194628.843194628.84美地莊園3142.72147505.271684782.4523586954.255沈陽孔雀城1333.4687477.481246365.139970921.04沈陽孔雀城香格蔚藍1035.9238012.172766655.688299967.04美地莊園695.3637670.821777993.765333981.28富力·仙湖國際542.98211288.623064747.356129494.70碧桂園504.6428000.002018560.004037120.00玫瑰園379.87110236.003888349.323888349.326香格蔚藍1070.4448068.482159206.378636825.46沈陽孔雀城沈陽孔雀城1032.1266919.751190334.777142008.64美地莊園907.8846219.961411744.005646976.00玫瑰園748.8524620.471730018.383460036.76富力·仙湖國際523.88210200.932672032.505344065.00合計95套

1.98億桃仙機場板塊上半年成交數(shù)據(jù)桃仙機場板塊典型項目美地蘋果園富力仙湖國際孔雀城玫瑰園項目建筑風(fēng)格為后現(xiàn)代地中海浪漫主義風(fēng)格，外立面采用陶瓦及天然的木紋砂巖搭配STACOO工藝涂料，砂巖上的圖案是純手工精心雕刻而成的，這些建筑顏色和材質(zhì)都是越久越有質(zhì)感。立面上的窗檐、屋檐下多層建筑線條及優(yōu)質(zhì)砂巖浮雕裝飾，充分體現(xiàn)了原歐洲別墅的地道感觀，極具品質(zhì)感。別墅市場富力塞戈維拉典型項目客群特點：項目產(chǎn)品多以大面積戶型為主，總房款較高，故客群多以實力雄厚的私營業(yè)主等高端人群為主，依然以沈河、和平為主；但項目地理位置與周邊配套較一般，給客群心里造成一定壓力。項目點評：項目以大型純別墅居住為賣點，極力打造高端品質(zhì)社區(qū)，但項目地處桃仙板塊，交通較為一般且周邊生活商務(wù)配套發(fā)展尚未完善，這也就無形中造成了項目銷售的壓力，且項目產(chǎn)品面積戶型不乏700平以上的戶型面積，不符合市場客群定位需求，也造成了項目剩余較多大面積產(chǎn)品難以去化。別墅市場富力塞戈維拉典型項目高端別墅產(chǎn)品供應(yīng)面積分析面積區(qū)間（平米）獨棟雙拼聯(lián)排疊加小計（套）比例150-20040405.48%200-2502212162.19%250-30022262468282220828.5%300-35016141204619626.85%350-4001061681303020027.4%400-45010104243.29%450-500110.14%500-600151162.19%600-70000700-80025253.42%1000以上440.54%合計730100%板塊內(nèi)高端別墅項目供應(yīng)面積較為豐富，但戶型面積段主要集中在250-400平米，而400平米以上的大面積產(chǎn)品主要為富力仙湖國際的獨棟產(chǎn)品。整體上250-400平米的聯(lián)排產(chǎn)品供應(yīng)量最大，但針對目前聯(lián)排產(chǎn)品戶型特點來看，戶型規(guī)劃有些偏大，導(dǎo)致總價偏高，并不利于產(chǎn)品消化。桃仙機場板塊在售典型項目供應(yīng)量分析桃仙機場板塊高端項目市場認(rèn)可度偏低。板塊內(nèi)高端項目存量產(chǎn)品偏大，銷售情況一般。主要以聯(lián)排產(chǎn)品占供應(yīng)主體，并且面積在100-250平米的產(chǎn)品占供應(yīng)主體。雙拼產(chǎn)品與其他別墅產(chǎn)品相比較具有明顯優(yōu)勢，整體供求表現(xiàn)較好。區(qū)域內(nèi)各高端項目主要依托本身區(qū)域自身的自然資源優(yōu)勢，在結(jié)合自身特點分別開發(fā)出豪華型、舒適型、經(jīng)濟型等適用不同客群需求的高端產(chǎn)品。桃仙機場板塊小結(jié)高端客群分析高端客群現(xiàn)居所和居住物業(yè)情況：客戶多在市內(nèi)居住普通三、四居（第一居所）；被調(diào)研客群目前多居住于沈河區(qū)、和平區(qū)；外地客戶占有一定比例，主要來自鞍山、本溪、撫順。客戶基本特征高端客群年齡及家庭構(gòu)成購買高端產(chǎn)品的客戶年齡集中在36歲—45歲之間，所占比例高達61%。三口之家所占比例最高，43%；三代同堂的家族式居住較少7%。客戶所從事的行業(yè)種類繁多；商業(yè)貿(mào)易行業(yè)、金融行業(yè)最多；政府機關(guān)房地產(chǎn)、礦產(chǎn)業(yè)也存在大量潛在客群。

私企業(yè)主具備了強勁的購買力；其余的高消費者基本都是各企業(yè)的中高層領(lǐng)導(dǎo)，也包括部分大學(xué)教授、公務(wù)員。

受訪客戶年齡集中在36歲—45歲之間，多為三口之家；相對受教育程度較高，多為大專以上學(xué)歷；高端客戶主要來自商業(yè)貿(mào)易行業(yè)、金融行業(yè)、政府機關(guān)、房地產(chǎn)、礦產(chǎn)等行業(yè)；在各自單位擔(dān)任法人或高層管理者，家庭收入多在50萬以上，擁有1~3輛私家車；受訪客戶沈陽定居者居多，外地主要來自周邊城市（撫順、鞍山、本溪）；多在市內(nèi)安置第一居所，購買物業(yè)時除舒適度要求外，便捷性是最主要的購買條件?？蛻艋咎卣骺偨Y(jié)客戶需求面積多在200-300平米之間，150-300平米也占有較大比例；300平米以上需求客戶占23%?？蛻魧邮业男枨筝^為正常，大部分客戶需要三個臥室即可（82%）。產(chǎn)品需求分析媒體渠道分析飛機上主要閱讀的雜志為《航空畫報》《南方航空》?？蛻舫鲂兄饕俗虾斤w機，其次是國航。別墅成交研究目前沈陽別墅類產(chǎn)品單價主要集中在7000-8000元/平方米，占五成的比例,以聯(lián)排為主。目前沈陽別墅類產(chǎn)品總價段多集中在400萬元以下；大部分客戶所能承受的心理價位在201-300萬的價格區(qū)間。面積在301-350平方米消化情況最好，251-300平方米的戶型也較易被客群接受。面積適中的戶型接受度較高。開發(fā)商信譽、品牌和實力，周邊生活配套、物業(yè)等因素為購房者首要考慮條件?？蛻艚邮芏葎e墅市場分析|成交特征別墅市場分析-小結(jié)歐式風(fēng)格是主流縱觀全市別墅產(chǎn)品，風(fēng)格主要以歐式為主或中西結(jié)合，西班牙及北歐風(fēng)格建筑是目前市場的主流，也是人們樂于接受的產(chǎn)品。三大板塊引領(lǐng)城市別墅發(fā)展沈陽別墅區(qū)目前已形成規(guī)模的有棋盤山風(fēng)景區(qū)、沈北輝山和桃仙機場區(qū)域區(qū)域板塊屬性明顯棋盤山風(fēng)景區(qū)板塊占盡環(huán)境優(yōu)勢，以度假旅游別墅為主，是沈陽別墅市場代表區(qū)域，客戶認(rèn)可度高總價150萬以下，面積100-250平為市場主流產(chǎn)品目前沈陽別墅類產(chǎn)品總價段多集中在200萬元左右；大部分客戶所能承受的心理價位在150萬左右的價格區(qū)間，面積在100-250平方米消化情況最好開發(fā)商信譽、品牌和實力，周邊生活配套、物業(yè)等因素為購房者首要考慮條件。未來市場預(yù)判沈陽別墅板塊分布圖機場別墅區(qū)輝山別墅區(qū)市內(nèi)別墅高端物業(yè)棋盤山別墅區(qū)北部別墅區(qū)保利十二橡樹莊園、首創(chuàng)琥珀灣、首創(chuàng)棋盤山一號、萬科惠斯勒、中旅國際、沈陽奧林匹克花園、億達玖墅、新希望、世茂諾丁山、國王湖、沈陽碧桂園富力塞戈維拉、上置香島原墅、城建花溪山莊、聽雨觀瀾、美地莊園、麗山國際小鎮(zhèn)越秀岄湖郡、綠地大溪地、泰盈九如溪谷、原香墅、龍湖滟瀾山金地長青灣中海龍灣華潤橡樹灣……

整體來看：別墅類產(chǎn)品及市內(nèi)高端產(chǎn)品存貨量“大”，經(jīng)濟型產(chǎn)品項目遍地開花，會導(dǎo)致市場競爭空前激烈。碧桂園太陽城、龍湖香醍漫步、三盛頤景園、人杰水岸、七星龍灣、匯置尚島、新湖仙林金谷未來市場走勢受經(jīng)濟大環(huán)境影響，經(jīng)濟乏力，置業(yè)需求削弱，整體別墅產(chǎn)品銷售乏力；沈陽主流走量別墅產(chǎn)品為100萬-150萬聯(lián)排產(chǎn)品，150-200平產(chǎn)品；未來沈陽不會出現(xiàn)大規(guī)模別墅型產(chǎn)品放量；目前經(jīng)濟逐漸回暖，未來整體市場成交量走高的情況下，別墅市場會提升銷售速度。整合細分更上層樓

腦靈通整合營銷推廣策略單擊此處添加副標(biāo)題內(nèi)容內(nèi)容提要合作伙伴介紹方案評估系統(tǒng)及合作建議0102市場分析單擊此處添加文本具體內(nèi)容03半年工作總結(jié)單擊此處添加文本具體內(nèi)容04推廣策略及活動方案單擊此處添加文本具體內(nèi)容05媒介策略單擊此處添加文本具體內(nèi)容06媒介排期單擊此處添加文本具體內(nèi)容重慶開易廣告有限公司重慶開易廣告有限公司是致力于品牌整合傳播的綜合型廣告公司。公司以影視廣告為基礎(chǔ)，以整合行銷為理念，不斷融匯行業(yè)智慧，巧妙貫通地方思維。從產(chǎn)品上市到終端支持，從媒體執(zhí)行到品牌管理，以專業(yè)、專心的職業(yè)操守，360度無縫服務(wù)于眾多國內(nèi)知名企業(yè)。開易廣告憑借其獨占重慶影視媒體市場的絕對優(yōu)勢、強大完善的行銷網(wǎng)絡(luò)、專業(yè)科學(xué)的行銷、推廣理念，成為西南地區(qū)最優(yōu)秀的廣告公司之一,5年來，成功協(xié)助十余個品牌傲立西南市場.現(xiàn)已與和平藥房簽定了品牌整合傳播代理合同，并全面設(shè)計其終端VIS.重慶恒宇保健用品有限公司簡介重慶恒宇保健用品有限公司系重慶開易廣告有限公司的全資子公司，注冊資本100萬元。公司擁有:完善的醫(yī)藥銷售網(wǎng)絡(luò)和售后服務(wù)體系；精干、優(yōu)秀的專業(yè)化營銷隊伍和促銷隊伍；合理的、切實可行的現(xiàn)代醫(yī)藥營銷推廣模式；優(yōu)秀的現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)制度及人力資源管理體系。公司一直致力于重慶市場的開發(fā)，同時帶動周邊地區(qū),輻射西南市場。腦靈通全面代理專業(yè)推廣恒宇保健品有限公司產(chǎn)品營銷渠道建設(shè)終端推廣促銷管理開易廣告有限公司市場分析研究品牌推廣策劃廣告創(chuàng)意制作強勢媒介傳播強勢終端運作渠道終端其它細分市場消費者一站式解決問題保姆式服務(wù)品牌市場調(diào)研：發(fā)現(xiàn)問題專業(yè)整合傳播能力消費者良好的OTC運作平臺及豐富保健品市場運作經(jīng)驗強大媒介運作能力營銷整合深度傳播面對競爭，我們的方向洞悉市場，發(fā)現(xiàn)機會看清自己，剖析對手提煉一個拉動性的銷售主張老產(chǎn)品，新市場，更有針對性的推廣策略知彼知己百戰(zhàn)不殆

精準(zhǔn)的市場分析重慶市場格局2001年市場銷量排名:一.生命一號二.三勒漿三.腦靈通四.歐得活腦素五.腦輕松六.枕中健腦液（以上數(shù)據(jù)均采自重慶醫(yī)藥公司結(jié)算數(shù)據(jù)庫及重慶開易廣告市調(diào)部）重慶市場格局2001年市場銷量排名:一.生命一號二.三勒漿三.腦靈通四.歐得活腦素五.腦輕松六.枕中健腦液（以上數(shù)據(jù)均采自重慶醫(yī)藥公司結(jié)算數(shù)據(jù)庫及重慶開易廣告市調(diào)部）重慶健腦補腦產(chǎn)品

市場特點概述A重點市場集中全國主要健腦補腦保健品，是該類廠家爭奪的重點市場之一B外地產(chǎn)品占主角外地品牌占市場份額84%以上，本地“枕中健腦液”占有一定的市場份額C成熟期市場，兩極分化明顯各類健腦補腦產(chǎn)品的生命周期有明顯的區(qū)別，既有“曇花一現(xiàn)”的“科曼欣比蓋次”，也有“青春長在”的“三勒漿”等D淡旺季明顯明顯的淡旺季區(qū)分，以中國傳統(tǒng)的考試3-6月為重點月份E主要推廣手段——電視，公關(guān)推廣及SP在營銷整合運作中，電視媒體占有絕對優(yōu)勢的地位，其次為公關(guān)營銷，而對報紙媒體為此類產(chǎn)品的弱勢媒體2002年市場發(fā)展趨勢A市場總量縮小：與去年同期比較，總體市場容量減小，需求呈下滑趨勢；B市場集中度繼續(xù)增強：市場集中度繼續(xù)增強，主打產(chǎn)品以老品牌為主；C終端競爭趨強：商家在市場爭奪中，均加強了在銷售終端包裝的投入比重；D周邊市場開始成熟：市區(qū)與邊沿城區(qū)的銷售差距縮小，周邊地區(qū)的銷售呈現(xiàn)增長趨勢；E產(chǎn)品挖潛：部分主打產(chǎn)品有意擴大產(chǎn)品外延，擴大了目標(biāo)消費人群，以期延長產(chǎn)品的生命周期。主要競爭對手分析生命一號：銷售：成熟產(chǎn)品無明顯淡旺季，指名購買率高，銷量最高。核心賣點：促進骨骼生長，提高記憶力。渠道：網(wǎng)絡(luò)健全。終端基本無投入。公關(guān)推廣：依靠央視和地方媒體強勢廣告拉動，少量報版。SP：低價策略，少數(shù)點大包裝大面積堆碼，店員無返利。歐德活腦素：銷售比2001年同期呈下滑之勢，在各大商場的促銷員達百人以上（重慶市），藥房無包裝宣傳品。主要競爭對手分析三勒漿銷售：4—6月銷量占全年80%推廣方式：4月底2-3天突擊在全市各大藥房POP包裝達100余家；核心賣點：樹立信心，強力抗疲勞渠道：重點各家代理，逐級分銷，無促銷包裝公關(guān)推廣：與市教委合作展開招生咨詢活動；教師節(jié)前后針對教師公關(guān)，通過教師口碑傳播；通過贊助高考狀元，貧困學(xué)生贊助，送學(xué)校宣傳品等；通過贊助義務(wù)交通遮陽傘等活動增加戶外品牌爆光頻次。SP：促銷員8—10個。有少量堆碼，無陳列展示，買五送一，買贈——背包，筆記本等。無店員返利。主要競爭對手分析腦輕松銷售：緊跟腦靈通運作方式核心賣點：讀書輕松一點，考試勝人一籌。渠道：由幾家供貨，少量包裝堆碼，以專柜為主。進入超市銷售公關(guān)推廣：大量貼片，插播廣告，作感性訴求。主要商場易拉寶展示今年在國營藥房推廣力度較大，和平藥房全部采用吊旗，桐君閣主要是易拉寶，私人藥房有少量橫幅。SP：促銷員60個。有少量堆碼，店員返利盒裝5%（約2.5元/盒），瓶裝5元/瓶。借助康福來洋參含片進行品牌聯(lián)惠。問題點：2001年被媒體曝光后（因夸大功效），銷量大幅度下滑主要競爭對手分析歐德活腦素：銷售：銷售比2001年同期呈下滑之勢，呈自然銷售狀態(tài)。渠道：依靠全市各大商場，超市的萬基洋參含片140個促銷點拉動銷售。公關(guān)推廣：少量車身廣告，終端基本無投入。SP：低價策略，少數(shù)點大包裝大面積堆碼，店員無返利。主要競爭對手分析比蓋茨本地企業(yè)，以專柜銷售為主，OTC連鎖藥店鋪貨率低。少量車身廣告。枕中健腦液本地企業(yè)，電視媒體有一定投入，利用中藥保護概念進行差異化營銷，占據(jù)一小塊市場份額。廣告分析

(以下數(shù)據(jù)由重慶開易廣告有限公司市場調(diào)查部提供，所涉及廣告投放費用數(shù)據(jù)按刊例價結(jié)算）

2001年3-6月重慶地區(qū)電視廣告投放概述2001年3-6月各健腦補腦產(chǎn)品在重慶主要的CQTV-1、CQTV-4和重慶衛(wèi)視三個頻道上投播了廣告，共計播出2272次，廣告總長度達到59596秒，估計這些廠家為此投入廣告費用上千萬元。“生命一號”、“腦靈通”成為廣告排行榜的前兩位，兩品牌廣告約占同類產(chǎn)品廣告費用的75%。（注：廣告費用均按刊例價計算）品牌2001年銷售額所占比例2001年3-6月廣告費用總額（元）所占比例生命一號1800萬元28.100%485604538.65%三勒漿1500萬元23.40%7362995.86%腦靈通800萬元12.50%435110034.63%歐德活腦素800萬元12.50%11146618.87%腦靈素500萬元7.80%11950999.51%枕中健腦液300萬元5.00%

0.00%其他800萬元12.50%3115402.48%總計6400萬元100.00%12564745100.00%2001年三頻道3-6月廣告分布重慶CQTV-1、CQTV、CQTV-4為健腦補腦產(chǎn)品重慶地區(qū)的強勢媒體，在此三頻道投播的廣告占重慶市廣告投播總量的80%；在三頻道中，CQTV-1的優(yōu)勢地位比較突出。頻道長度（秒）費用（元）頻次（次）CQTV-12933192749751683CQTV75741131051145CQTV-4226912158719444合計59596125647452272生命一號2001年3-6月廣告分布廣告時間長度排名第一（45.86%），廣告費用排名第一（38.65%），廣告頻次排名第一（37.02%）；媒體發(fā)布策略：CQTV-1和CQTV-4搭配，3、4、5月均勻投放，6月密集投放。生命壹號月份頻道廣告長度（秒）廣告費用（元）廣告頻次（次）311850453883120343200403452624120856114811394442037357956151217562661114554363051187954612100631906140647978881038120合計272214856045841維特健腦靈通軟膠囊2001年3-6月廣告分布廣告時間長度排名第二（28.69%），廣告費用排名第二（34.63%），廣告頻次排名第二（23.20%）；媒體發(fā)布策略：以CQTV-1為主，3、5月做鋪墊，6月密集投放。維特健腦靈通軟膠囊月份頻道廣告長度（秒）廣告費用（元）廣告頻次（次）31418514578471864衛(wèi)視7124955802119513540120758114761225072986975合計170994351100527三勒漿口服液2001年3-6月廣告分布廣告時間長度排名第四（9.22%），廣告費用排名第四（5.86%），廣告頻次排名第四（5.15%）；媒體發(fā)布策略：以CQTV-1和CQTV-4為主，3、4、5月多次數(shù)小費用投放，6月密集投放。三勒漿口服液月份頻道廣告長度（秒）廣告費用（元）廣告頻次（次）341414538894115019920104衛(wèi)視450175249265145567435423703014543961150499271064219013868720合計5496736299117生命一號2002年3-6月廣告分布生命一號月份頻道廣告長度（秒）廣告費用（元）廣告頻次（次）3CQTV-160158000005234CQTV-1622610782004464CQTV21357470001434CQTV-4900214200605CQTV-1600810713604035CQTV20567737601375CQTV-4930221340626CQTV-131935049002136CQTV-464011976032合計2810355305202019媒體發(fā)布策略：CQTV-1和CQTV-4為主，CQTV為輔，于4、5月密集投放。維特健腦靈通軟膠囊2002年3-6月廣告分布維特健腦靈通膠囊月份頻道廣告長度（秒）T廣告費用（元）廣告頻次（次）3CQTV-168406800002283CQTV-41290237360434CQTV-153258118002334CQTV-41290260160555CQTV-156109709202565CQTV-41020234750506CQTV-131555544001826CQTV-43608352024合計2489038329101071媒體發(fā)布策略：以CQTV-1為主，CQTV-4為輔，3、4、5月密集投放，6月有少量廣告投放。枕中健腦液2002年3-6月廣告投放枕中健腦液月份頻道廣告長度（秒）廣告費用（元）廣告頻次（次）3CQTV-136010500064CQTV-14380419580734CQTV-422564290302095CQTV-12035149940345CQTV-423845526992216CQTV-12308297234916CQTV-478024948088合計145032202963722媒體發(fā)布策略：選擇頻道CQTV-1和CQTV-4，側(cè)重于CQTV-1，3月份作為鋪墊投入較少，4月投入量最大，5、6月逐漸遞減。康富來腦輕松2002年3-6月廣告分布腦輕松月份頻道廣告長度（秒）廣告費用（元）廣告頻次（次）3CQTV-42985413940994CQTV-431204200001305CQTV-432404536001356CQTV-43000420000125合計123451707540489媒體發(fā)布策略：只在CQTV-4投放，3—6月廣告分布較為平均。三勒漿2002年3-6月廣告投放媒體發(fā)布策略：廣告集中在4、5月份，同樣選擇頻道CQTV-1和CQTV-4，4月投播重點在于CQTV-1，5月中心轉(zhuǎn)椅到CQTV-4，與去年相比收縮較大。三勒漿月份頻道廣告長度（秒）廣告費用（元）廣告頻次（次）4CQTV-139048960304CQTV-47812300105CQTV-133047520665CQTV-42905394056合計1088162720162補腦保健品2002年3-6月廣告投放比較結(jié)合前面各品牌廣告投放表來看，今年補腦保健品廣告投放更多的集中于4、5月份，6月廣告投放量與去年同期相比下降幅度較大。品牌頻道分布廣告長度（秒）廣告費用（元）廣告頻次（次）生命一號1、4、衛(wèi)視2746355305201987腦靈通1、4217353832910889枕中健腦液1、490312098060322腦輕松493451707540364三勒漿1、41088162720162合計686621333175037242002年3-6月補腦保健品廣告費用比較生命一號無論是廣告費用還是長度、頻次均居于第一位，其后依次為腦靈通—枕中健腦液—腦輕松—三勒漿。且與去年同期相比生命一號廣告投放比例提高了2.83個百分點，而腦靈通則較同期下降了5.88個百分點。2001年與2002年頻道選擇比較2002年CQTV-1仍然占據(jù)優(yōu)勢地位，但和CQTV-4的差距在縮小。與去年相比，補腦健腦類產(chǎn)品廣告投放長度、費用和頻次均有不同程度的增長。CQTV-1投播長度雖然上升，但費用反而下降；CQTV-4的長度也有小幅上升，費用增長最多；CQTV與CQTV-1恰好相反，廣告投放長度減少，費用增多。頻道長度（秒）費用（元）頻次（次）200120022001200220012002CQTV-129331521759274975749354016832784CQTV7574419111310511520760145280CQTV-42269124563215871943174504441399合計59596809291256474513331750227244632001年與2002年各品牌廣告投放比較品牌長度（秒）費用（元）頻次（次）200120022001200220012002生命一號2722128103485604555305208412019腦靈通1709924890435110038329105271071枕中健腦液—14503—2202963—722腦輕松—12345—1707540—489三勒漿54961088736299162720117162腦靈通——唯一達到世界衛(wèi)生組織（WHO）推薦DHA的產(chǎn)品核心概念：增強記憶力我們的產(chǎn)品成年人型有效消除腦疲勞，改善記憶，提高工作效率。青少年型有助于增強記憶，提高智商，有效提高學(xué)習(xí)效力。SWOT分析優(yōu)勢○著名企業(yè),和黃背景○唯一達到世界衛(wèi)生組織推薦DHA的產(chǎn)品○中國保健品信譽保證標(biāo)識○代理商良好的運作平臺和從業(yè)經(jīng)驗劣勢○DHA在消費者心目中概念性不強○前期的廣告片針對性不強○沒有針對性的學(xué)校推廣○成年型產(chǎn)品賣點較少，對大眾傳遍無有利支持（如很難切入團購市場）機會○成年消費者市場細分○針對重點學(xué)校學(xué)生的針對性促銷○開發(fā)周邊市場威脅○三勒漿對學(xué)校及教育機關(guān)的壟斷宣傳與合作○生命一號的價位偏低○社會對保健食品的負面宣傳，引得消費者對保健食品效果的懷疑我們在哪里——

腦靈通市場格局概述補腦類市場銷量總體下降。市場挑戰(zhàn)者。市場排名第3。前有堵截，后有追兵。渠道順暢，溝通良好。終端建設(shè)（陳列，人員公關(guān)）較好。沒有進行差異化營銷，基本SP活動（刮刮卡）執(zhí)行效果欠佳。專有通路（學(xué)校教育系統(tǒng)）無良好的運作方案。Part01上半年工作總結(jié)上半年工作總結(jié)啟動日期：2002年2月18號銷量及回款：6，879，624元。5，567，784元銷售區(qū)域及網(wǎng)點建設(shè)：主城區(qū)：國營連鎖343家，私營藥房729家，合計1072家外埠市場：萬州、涪陵、長壽、墊江、江津、永川、銅梁、潼南合川等全部縣級城市。鋪貨率：詳見后表。終端包裝及陳列：涉及400余家，專層60余家，國營連鎖陳列面合計747個，平均2.17個/店。包裝選項：“橫幅-堆碼-展示盒-張貼畫-展示架-部分非藥房包裝”。促銷：最多39名派員促銷，詳細銷量見附表。上半年工作總結(jié)重慶主要OTC藥房鋪貨率統(tǒng)計特別說明：6天裝受到藥房強烈抵，因產(chǎn)品規(guī)格規(guī)劃用量小，銷量小，擠占陳列面）備注：以上數(shù)據(jù)來自恒宇保健品公司市場部6月份報表。和平藥房Q6Q15Q30C6C15C308.2%100%42．2%21．8%46%47%桐君閣大藥房Q6Q15Q30C6C15C30無100%68．6%42．8%59．2%44．8%腦靈通銷量比較分析2002年上半年整體銷售狀況與2000年和2001年相似。2002年4月銷量上升和5月銷量下滑較上兩年度同期波動較大，主要為在四月對渠道促銷政策影響。腦靈通（2001年VS2002.3至6月）

投入產(chǎn)出比分析(萬元)結(jié)論：2001全年投入產(chǎn)出比為62.1%，2002年3至6月的投入產(chǎn)出比為30%,由此可見，恒宇公司在代理“腦靈通”產(chǎn)品后營銷推廣工作有了較大優(yōu)化。注：營銷投入包括：電視、軟文、終端、人工、促銷等。存在問題總結(jié)1.POP包裝物料、經(jīng)費到位太遲，加之AAPP會議影響，啟動進展緩慢，未能營造出較好的營銷氛圍，缺乏整體連貫性，包裝后的鋪貨、溝通工作未能跟進。2.終端工作整體推進計劃實施不到位，多次出現(xiàn)空白區(qū)域及盲點，高空廣告、地面推進、公關(guān)活動缺乏整合。3.POP宣傳品單一、缺乏新意及強烈的視覺沖擊效果，不適應(yīng)重慶本土要求。4.POP包裝缺乏特色及針對性，日常維護工作職責(zé)不到位，5.渠道供貨問題影響了終端鋪貨及銷售。（主要指和平藥房）6.對藥房終端政策使用不當(dāng)，遭店員抵制，對店員的產(chǎn)品知識教育不夠深入。7.藥房促銷活動缺乏計劃性、層次性，沒有相應(yīng)主題。8.公關(guān)活動單一，缺乏創(chuàng)意，影響力有限，促銷禮品缺乏新意，吸引力有限。9.周邊區(qū)縣市場啟動太晚，力度也不夠。10.規(guī)格太多，市場對15，30天裝反應(yīng)較好，對6天裝的接受度較低。1．獎勵范圍之內(nèi)的藥房有空白點。2．獎勵手續(xù)過于繁瑣，引起店員反感，甚至拒絕獎勵。3．終端代表不能充分利用獎勵作好與店員的溝通工作。4．

遺留問題未能解決，年初未結(jié)獎勵涉及金額1000余元，但造成的影響很大，也很壞，并造成了連鎖反應(yīng)。

特別指出：營業(yè)員獎勵問題2002年目標(biāo)達成預(yù)估及構(gòu)成Part02我們要去哪里

——2003年的任務(wù)業(yè)務(wù)計劃的實施目標(biāo)總目標(biāo)：1200萬/年淡季：總銷量30%（360萬/7個月）;旺季：總銷量70%（840萬/5個月）青少年類產(chǎn)品：1000萬/年;成年類產(chǎn)品：200萬/年市區(qū)：700萬/年;周邊：500萬/年2002年8月——2003年7月預(yù)計銷售金額暨任務(wù)2002年8月---2002年12月180萬元2003年1月---2003年2月350萬元2003年3月---2003年5月570萬元2003年6月---2003年7月100萬元總計：1200萬元Part03我們應(yīng)該怎么做——新年度營銷推廣綱要市場開拓戰(zhàn)略A.保持現(xiàn)有OTC藥品零售市場份額。B.針對主要目標(biāo)客戶群---中學(xué)生這一主要目標(biāo)細分市場進行深度開發(fā)。C.通過系列的SP/RP活動的市場推廣,對重要目標(biāo)客戶群—成人教育消費群進行針對性訴求。D.主城區(qū)以外的周邊市場的開發(fā)。E.通路挖潛。F.終端促銷出實效。渠道策略1.保持良好的渠道架構(gòu),不斷優(yōu)化分銷商的組合.2.分銷區(qū)域的重新劃分和區(qū)域保護,防止區(qū)域間竄貨和外來竄貨.3.維持穩(wěn)定的價格結(jié)構(gòu).4.強化批發(fā)市場終端包裝,重新樹立分銷商信心.5.加大對分銷商的促銷獎勵力度,提升其經(jīng)銷積極性.6.加大對外埠市場的開發(fā)和促銷力度.7.逐步開發(fā)消費品（食品）通路和集團購買.營銷組織結(jié)構(gòu)2002年—2003年腦靈通營銷團隊組織結(jié)構(gòu)如右圖所示。（因和黃終端人員同時做兩個品牌的促銷，故我司建議由恒宇另行成立“腦靈通”促銷隊伍。）2002年—2003年腦靈通整合傳播推廣由重慶開易廣告有限公司“腦靈通”專案組負責(zé)。銷售經(jīng)理渠道主管促銷主管終端主管主城區(qū)終端代表10人周邊終端代表5人促銷員30-40人業(yè)務(wù)員2-4人推廣執(zhí)行策略淡季：保持適度廣告投放和SP活動，針對細分市場精耕，通過口碑及系列公關(guān)活動影響目標(biāo)顧客。2002年8月----2003年1月；2003年6----7月；準(zhǔn)備期：針對渠道運作特點，以通路促銷促使渠道大量備貨，同時做好終端準(zhǔn)備。兼顧禮品市場。2002年12月----2003年1月旺季：高密度，高頻率廣告宣傳和SP活動2003年2月----5月；消費者選擇保健品的考慮因素資料來源：IMI資料來源：IMI消費者購買保健品的來源

Insight----腦靈通傳播推廣要點我們要求消費者認(rèn)知及記憶“腦靈通”相關(guān)傳播過程是：記憶好——聰明——成就高——腦靈通。以下方式均能引起消費者對產(chǎn)品的有利性聯(lián)想：“腦靈通”CF在益智類版塊中的投放；以“腦靈通”冠名的“智力競賽”，“辯論賽”及其過程對消費者的效果見證和有利性聯(lián)想。其它SP/RP/NP活動。對非旺季學(xué)生消費和成年人消費都有拉動作用。腦靈通整合營銷推廣方案空中打擊公關(guān)造勢行銷推廣售后服務(wù)細分&整合階段性廣告投放（含益智類節(jié)目插播）新專題片NP、廣播系列軟新聞活動專題報道腦靈通杯中學(xué)生辯論賽營養(yǎng)大腦系列RP活動腦靈通金榜提名大行動終端陳列基本SP經(jīng)銷商定貨暨答謝會明星營業(yè)員評選建立消費者熱線建立消費者服務(wù)卡更上層樓A“營養(yǎng)大腦”系列活動B“腦靈通”專題辯論會“記憶更好，成就更高”系列針對性宣傳活動A加強渠道分銷B基本SP活動及終端建設(shè)A“明星營業(yè)員”B綜端陳列“經(jīng)銷商訂貨答謝會”A“腦靈通”助學(xué)金B(yǎng)基本SP活動主要細分市場—中學(xué)細分市場—成人教育重要細分市場—周邊渠道促銷終端建設(shè)OTC零售腦靈通推廣目的：SP活動時間：8月中開始運作。對象：針對經(jīng)濟條件較好的學(xué)校、學(xué)生。方式：與學(xué)校生活部門聯(lián)系，讓其針對上述人群統(tǒng)一派發(fā)（自愿），每日服用。與學(xué)校后勤部門達成訂貨協(xié)議；可針對學(xué)生心理做系列SP/RP活動（如贈品，郊游，等）；取得相關(guān)人群支持，如教委，班級授課老師。可邀心理專家或權(quán)威人士做公益性的心理講座，心理咨詢等?！澳X靈通營養(yǎng)大腦計劃”“腦靈通”杯重慶市首屆中學(xué)生辯論大賽預(yù)賽：主城九大區(qū)各區(qū)一支參賽隊預(yù)賽，預(yù)賽采用淘汰制，勝者進入決賽時間：12月---1月開始運作評獎：優(yōu)勝獎（選手）和組織獎（學(xué)校）“腦靈通”辯論大賽時間：12月目的：配合渠道建設(shè)和營銷計劃以完成預(yù)定的銷售目標(biāo)，為銷售旺季的到來做好鋪墊方式：“經(jīng)銷商訂貨暨答謝會”，訂貨折扣。通路促銷腦靈通金榜題名大行動

——終端有獎銷售活動時間：03年3月1日——03年5月31日范圍：重慶主城區(qū)和各郊縣區(qū)流程：凡于活動期間購買腦靈通一盒，即可獲得抽獎卡一張，多買多得。抽獎：16名幸運者腦靈通助學(xué)金5000元?；維P主題：“明星營業(yè)員評選”活動時間：02年9月——03年7月范圍：完成月度銷售任務(wù)的營業(yè)員或促銷員中評選從業(yè)人員（營業(yè)員）腦力競賽類電視節(jié)目記憶力好——聰明——成就高——腦靈通利用開易在電視媒體上的優(yōu)勢，以有限的投入換取更大的收益腦力競賽類的電視節(jié)目深厚廣大消費者歡迎，收視率頗高。在此類節(jié)目中采取冠名或插播的宣傳形式，能夠令受眾產(chǎn)生相關(guān)的聯(lián)想。SP生動化要點

產(chǎn)品陳列標(biāo)準(zhǔn)“腦靈通”產(chǎn)品陳列由“橫幅＋看板＋張貼畫＋最佳產(chǎn)品陳列方式（產(chǎn)品清潔整理上下排面對齊，主推產(chǎn)品正中，與目光平行處）＋導(dǎo)購員（營業(yè)員）＋POP組成。

生動化演練如產(chǎn)品落地陳列執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品可見度與動線，店頭管理及導(dǎo)購員導(dǎo)購標(biāo)準(zhǔn)等

SP活動過程圖

制定方案促銷過程效果評估時間：節(jié)假日地點：城區(qū)中心開闊地，以靠近該區(qū)域重點經(jīng)銷部為宜參加人：業(yè)務(wù)員，促銷員，商家，特邀專家活動內(nèi)容：系列化主題宣傳，產(chǎn)品咨詢，產(chǎn)品導(dǎo)購等。準(zhǔn)備物品：DM單，橫幅，易拉寶，展板，擴音器等前期準(zhǔn)備：活動告知，場地聯(lián)系，經(jīng)銷商業(yè)務(wù)聯(lián)系，貨品，贈品準(zhǔn)備，人員培訓(xùn)，工作分解等。參加人員進行經(jīng)驗總結(jié)，帳務(wù)總計。

場地聯(lián)系，活動告知。到達現(xiàn)場，進行場地布置。發(fā)言說明：公司介紹，本次活動主題，市場背景說明，產(chǎn)品功效，組方說明。促銷內(nèi)容。醫(yī)務(wù)咨詢，回答觀眾提問產(chǎn)品現(xiàn)場演示（資料散發(fā)）針對不同的銷售主題周期開展活動（一）2002-2003年營銷公關(guān)執(zhí)行及費用表項目推廣活動主題891011121234567費用預(yù)算（萬元）備注青少年市場“營養(yǎng)大腦”系列活動8“腦靈通”杯中學(xué)生辯論賽7.6腦靈通金榜題名大行動——終端有獎銷售活動8渠道“經(jīng)銷商訂貨暨答謝會”4終端“明星營業(yè)員評選”2.4合計30費用項目費用構(gòu)成合計（元）遮陽傘（免費贈送）主城區(qū)120把24000周邊80把促銷禮品（消費者促銷）贈藥6天裝（100件）98440禮品50000促銷元工資（藥店促銷）旺季35X4個月X1000元140000淡季15X6個月X800元72000POP物料費（終端廣宣）

橫幅、易拉寶、樣品盒、展示盒98400公關(guān)費用：

80000總計：56.284萬元終端活動及費用預(yù)算一覽（二）終端活動及費用預(yù)算（三）終端活動及費用預(yù)算構(gòu)成一覽費用項目費用構(gòu)成合計（元）藥店促銷活動主城區(qū)100次（8-10月10次）30000周邊50次10000終端廣宣主城區(qū)800個點338000周邊500個點藥房返利：48000總計：42.6萬元（四）另：專題片拍攝費用預(yù)計8-10萬元。合計：（一）~（四）項合計費用138.884萬元。終端作業(yè)模式建議代理模式的改變后，建議終端管理工作作如下調(diào)整：A.管理模式:終端的營銷推廣工作全部由恒宇管理。包括POP包裝、店員溝通及獎勵、藥房促銷活動、促銷員及促銷宣傳品管理等.B.終端推廣費用由和黃辦事處過帳，由恒宇支付和管理。終端推廣活動由和黃銷售部派專員監(jiān)督執(zhí)行，每月初恒宇報和黃一份終端費用支出明細報。利益點：

A.目標(biāo)明確，保證營銷推廣工作的計劃性，層次性和連貫性。

B.責(zé)，權(quán)，利明確，便于管理監(jiān)控。C.效率更高，市場工作反應(yīng)更快。D.整合人力資源，創(chuàng)造更大收益。重慶華宇廣告有限公司腦靈通重慶地區(qū)

媒體投放建議目錄媒體建議案說明目標(biāo)受眾分析所選媒體分析媒體投放策略媒體投放策略分析媒體投放行程表媒體建議案說明本媒體建議適用于2002年8月至2003年7月媒體建議需與投放實際情況進行測評，經(jīng)與和黃健寶保健品有限公司媒介部商議后，根據(jù)具體情況進行調(diào)整投放計劃中媒體價格以現(xiàn)行執(zhí)行價格為準(zhǔn)媒體資料來源：央視-索福瑞收視調(diào)查報告、2001年IMI消費行為與生活形態(tài)年鑒廣告到達率為預(yù)估百分比目標(biāo)受眾分析目標(biāo)群體特征-年齡界定：12-18歲（使用者）35-55歲（購買者）-目標(biāo)人群主要針對學(xué)生及白領(lǐng)階層-性別、文化程度、婚姻無明顯偏向-月收入在中等以上的家庭-負責(zé)購買產(chǎn)品的家庭成員多為母親

目標(biāo)受眾分析目標(biāo)群體接觸媒體行為目標(biāo)受眾獲取信息的來源是多渠道，統(tǒng)計表明，在多種信息傳播媒介中，受眾首先選擇的是電視媒體，其次是報紙媒體目標(biāo)受眾分析不同年齡層對電視頻道不同時段節(jié)目的收視偏好（12—18歲）

CQTV-1：20：00-21：30段是目標(biāo)受眾的收視高峰，為《巴山劇場》播出時間CQTV-5：18：30-19：30段是該頻道全天收視最高峰，收視率到達10%以上，此為《娛樂場》播出時間CQTV-2：22：00播出的《930感動劇場》為又一收視小高峰CQTV-7：22：00-23：00播出的《黃金劇場》的收視率平均保持在4%目標(biāo)受眾分析不同年齡層對電視頻道不同時段節(jié)目的收視偏好（35—44歲）

CQTV-1：20：00-21：30段是目標(biāo)受眾全天的收視最高峰，收視率保持在11%以上，為《巴山劇場》播出時間CQTV-5：18：30-19：30段是該頻道全天收視最高峰，此為《娛樂場》播出時間CQTV-2：22：00播出的《930感動劇場》出現(xiàn)又一收視小高峰CQTV-4：20：00-22：00播出的《天視劇場》的收視率平均保持在5-6%所選媒體分析針對產(chǎn)品的銷售對象，結(jié)合媒體的目標(biāo)觀眾群，主要選擇以下媒體組合-電視媒體：CQTV—1、CQTV—2、CQTV—4、CQTV—5、CQTV—7-報紙媒體：重慶晨報、重慶商報-廣播媒體：重慶音樂臺、重慶交通廣播電臺所選媒體分析（電視部分）重慶電視臺綜合頻道（CQTV—1）-重慶地區(qū)收視率最高、市場份額最大的頻道-收視率的最高值出現(xiàn)在19：30—21：30這個時段，平均收視率保持在12%以上-《巴山劇場》是重慶地區(qū)的龍頭收視劇場，吸引了絕大多數(shù)25-54歲年齡段的中青年觀眾和絕大多數(shù)的女性觀眾。該劇場的高收視率和較大的覆蓋面，輻射地區(qū)大范圍收視人口，潛力發(fā)掘基礎(chǔ)消費者-分布全天多檔時間段的《導(dǎo)視預(yù)告》欄目，采用滾動播出的形式，暴露頻次極高，接觸受眾面廣-欄目選擇：《巴山劇場》15〞或30〞插播廣告；《導(dǎo)視預(yù)告》5〞標(biāo)版廣告所選媒體分析（電視部分）重慶電視臺經(jīng)濟頻道（CQTV—2）-重慶電視臺經(jīng)過經(jīng)營整合后，CQTV—2從頻道定位、欄目設(shè)置及劇場經(jīng)營方面都有了一定的改進。-CQTV—2的年齡結(jié)構(gòu)相對年輕化，平均老年觀眾的比例僅23%，21：30之后更是只有21.8%-21：30前后的觀眾性別變化較大，21：30以后，女性觀眾高出男性觀眾1%-《930感動劇場》是重慶電視臺同時段電視劇收視率最高的頻道之一，贏得了較好的市場份額。收視率持續(xù)穩(wěn)定，受眾到達率高，固定擁有一批20-40歲的中青年觀眾，其收入群體收入普遍較高-欄目選擇：《930感動劇場》15〞插播廣告所選媒體分析（電視部分）重慶電視臺都市頻道（CQTV—4）-是重慶電視臺4567頻道中收視率最高的頻道，它是集新聞、影視、經(jīng)濟、信息于一體的綜合性電視頻道，其收視人口達3000萬人次。-從年齡來看，30-45歲的中青年人是CQTV—4電視劇觀眾的主體，占據(jù)了所有觀眾的2/3，且有明顯的女性傾向-黃金收視時段20：00-22：00-《商情007》欄目的主要版塊《和平藥房暢銷推薦品牌》，充分利用“和平藥房放心藥房”的美譽度和信任度，對產(chǎn)品有相當(dāng)?shù)妮浾搶?dǎo)向-欄目選擇：《天視劇場》15〞或30〞插播廣告、《和平藥房暢銷推