新希望紫檀山1.3期地塊規(guī)劃建議

新希望·紫檀山1.3期地塊規(guī)劃建議泰極傳媒2017.02想想小的好！讓沈陽人“突破想象”的MINI墅一、2016沈陽別墅市場TOP10(1-11月）沈陽人購買別墅兩級分化，一類為總價在100萬以下的別墅產(chǎn)品，1-11月之間共備案578套房源較去年同期相比上漲21.94%，這個價格在市中心區(qū)可能只能買到一套普通住宅，連一套洋房都買不起，可是現(xiàn)在花100萬就能住進(jìn)別墅，居住體驗(yàn)有了質(zhì)的飛躍。另一類則是240萬以上的別墅產(chǎn)品，從價格上來看絕對的高端大氣上檔次，今年1-11月這段時間的備案量為514套相比去年同期上漲35.26%，沈陽作為東三省的經(jīng)濟(jì)中心，有消費(fèi)能力的人群還是存在，只是要有值得消費(fèi)的產(chǎn)品出現(xiàn)，才能走進(jìn)他們的視線內(nèi)。16這兩類產(chǎn)品市場占有量為46.18%，相比2015年同期上漲約1%，別墅市場各類產(chǎn)品備案比例與2015年同期相仿未出現(xiàn)太大差異。一、沈陽別墅客戶對總價更為敏感和理性，市場成交主力是總價220萬以下的產(chǎn)品，總價較低的別墅產(chǎn)品市場接受度高；二、同時高贈送，有促銷優(yōu)惠，成熟園區(qū)也是客戶選擇別墅的幾大考慮因素別墅客戶對價格比較敏感，低總價，小面積的經(jīng)濟(jì)型別墅是市場需求的核心主力成交結(jié)構(gòu)沈陽別墅市場主要以130-160㎡產(chǎn)品為主力去化，占整個沈陽別墅市場成交份額的26.3%；其次是220-260㎡別墅產(chǎn)品，占比18.2%。二、棋盤山板塊與重點(diǎn)借鑒項(xiàng)目的去化情況面積段成交面積成交套數(shù)成交均價成交金額140-160224115980021955793160-180687486635954882國王湖項(xiàng)目2016年1-6月去化面積一覽面積段成交面積成交套數(shù)成交均價成交金額120-140554142624834620299140-160642141656842174520180-200747474835590924200-220141471009014262534240-2601007480238077592孔雀城項(xiàng)目2016年1-6月去化面積一覽三、關(guān)于1.3期地塊洋房、高層產(chǎn)品形態(tài)的解釋1、周邊港中旅國際小鎮(zhèn)洋房產(chǎn)品面市超過5年，依然去化率較低，目前精裝產(chǎn)品成交價僅6000元/㎡左右，依然進(jìn)展緩慢；2、首創(chuàng)棋盤山一號“花嶼岸”項(xiàng)目，洋房與高層同樣去化率較低，其小高層產(chǎn)品5500-6500元價格同樣步履維艱；3、綜合周邊項(xiàng)目小高、洋房銷售不佳現(xiàn)狀，1.3期地塊不建議規(guī)劃此類產(chǎn)品未來方向：經(jīng)濟(jì)型別墅或MINI別墅1、沈陽中小面積別墅銷售狀況顯著高于大戶型別墅；2、別墅用地不再審批，作為改善居住的最佳選擇，具有稀缺價值；3、經(jīng)濟(jì)走勢下行，別墅作為不動產(chǎn)，具有投資保值價值；4、小面積別墅總價低，置業(yè)壓力小，擴(kuò)大目標(biāo)群體，有利于提高去化速度，營造全盤熱銷場面，更有利提高1.1、1.2期去化；5、經(jīng)濟(jì)型別墅客戶對于地塊屬性、社區(qū)園林景觀要求不高，便于降低開發(fā)難度；6、小面積經(jīng)濟(jì)型別墅在沈陽別墅市場的稀缺性，以及推出后一段時間內(nèi)沒有競爭對手的前瞻性，都有望提升產(chǎn)品競爭力；7、經(jīng)濟(jì)型別墅更便于炒作概念與主題，在營銷推廣環(huán)節(jié)可以呈現(xiàn)更多創(chuàng)意，吸引更多關(guān)注，提高到訪量。1、綠城·桃李春風(fēng)所在城市：杭州建筑風(fēng)格：精裝中式院落價格：總價200萬/套起，83平可做2房面積區(qū)間：80-180㎡（附戶型）容積率0.3，一期可達(dá)0.23戶型特色：精裝，地暖、新風(fēng)系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、融入適老化設(shè)計(jì)、無障礙設(shè)計(jì)附加值：超大贈送面積（1:1多重庭院面積），5重庭院設(shè)計(jì)，配備定制化菜園園林景觀：1500畝緩坡密林、8大原生湖泊、700畝山林租用地、20萬方山水景觀、三面環(huán)山坐北朝南，自然通透，日照充沛去化速度：15年11月400余套開盤，16年4月10日2期開盤，去化速度約半年，17年底精裝交房四、關(guān)于經(jīng)濟(jì)型別墅的案例借鑒桃李春風(fēng)周邊別墅產(chǎn)品情況認(rèn)購客戶年齡占比金基青云山居：現(xiàn)房，獨(dú)棟，面積380-420平方米，總價500~600萬元/套，12年開盤錦繡錢塘：二期毛坯獨(dú)棟，面積350-600平米，400-900萬元/套，11年11月開盤綠城·青山湖玫瑰園：合院小墅主力面積320-570方，價格約300萬/套；法式小墅主力面積500方，價格約600萬/套。2014年2月1日推合院小墅、法式小墅新天地文淵獅城：10000元/平方米，建筑面積約89-450平方米的中式院落建筑，多數(shù)為2-3層帶庭院215萬元/套(25000元/㎡)主臥|內(nèi)置庭院188萬元/套(22651元/㎡)大內(nèi)置庭院|私密主臥綠城·桃李春風(fēng)戶型188萬元/套(23210元/㎡)大主臥|獨(dú)立花園265萬元/套(25000元/㎡)大主臥|大客廳|內(nèi)置庭院綠城·桃李春風(fēng)戶型265萬元/套(25000元/㎡)大主臥|南北通透|內(nèi)置庭院262.5萬元/套(25000元/㎡)大主臥|內(nèi)置庭院綠城·桃李春風(fēng)戶型252.5萬元/套(25000元/㎡)大客廳|內(nèi)置庭院340萬元/套(25000元/㎡)大主臥|內(nèi)置庭院綠城·桃李春風(fēng)戶型325萬元/套(25000元/㎡)大主臥|大客廳|內(nèi)置庭院綠城·桃李春風(fēng)戶型387.5萬元/套(25000元/㎡)大主臥|大客廳綠城·桃李春風(fēng)戶型457.5萬元/套(25000元/㎡)大主臥|大客廳|內(nèi)置庭院綠城·桃李春風(fēng)戶型綠城·桃李春風(fēng)戶型2、花樣年·太湖天城所在城市：蘇州建筑風(fēng)格：精裝mini墅、合院別墅面積區(qū)間：mini92-176平米，總價120萬元/㎡，獨(dú)棟230-370平米,550-13000萬元/㎡戶型特色：下沉式設(shè)計(jì)、有陽光地下室附加值：商旅綜合體，自帶五星級酒店；商旅地產(chǎn)量身定制的六站式國賓級物業(yè)服務(wù)；項(xiàng)目攜手花樣年物業(yè)國際有限公司量身定制私屬管家，提供保安保潔、房屋托管、商旅出行等全方位的特色服務(wù)項(xiàng)目四、關(guān)于經(jīng)濟(jì)型別墅的案例借鑒聯(lián)排D1戶型一層聯(lián)排D1戶型地下層加疊院戶型D1總建筑面積：約179㎡、負(fù)一層建筑面積：約87㎡、入戶首層建筑面積：約92㎡、額外贈送面積：約49㎡（下沉庭院13㎡、入戶花園約36㎡）四葉草的花園花妖艷的開起來，四葉草鋪了一院，幸福也就溢了一院1.四重庭院：下沉庭院、入戶花園、天井小院、次臥花園，前后、上下四重庭院，更多空間可能，靜待靈感迸發(fā)2.下沉庭院：自家小院，自在一方靜謐天地3.入戶花園：推開門扉，便是滿眼繁花，迎歸不舍遠(yuǎn)行得心靈4.天井小院：雨打蕉葉，江南煙雨的閑適盡藏院中5.次臥花園：私屬院落空間，讓室內(nèi)空間更顯通透6.多功能通透空間：負(fù)一樓全采光設(shè)計(jì)，前庭院后天井，影視廳、棋牌室、酒吧盡顯空間奢華花樣年·太湖天城戶型疊院戶型D2總建筑面積：約96㎡、額外贈送面積：約27㎡（入戶花園約12㎡、露臺約15㎡）

蝴蝶光顧的家一寸暖陽一寸金，抱歉，大露臺上這杯陽光讓你的蝴蝶客人醉了1.獨(dú)門獨(dú)院：私家花園入戶，獨(dú)門小院，樂趣灑滿回家路2.立體庭院：全南空中院落與入戶庭院，兩重庭院盡享自然3.奢闊開間：4米以上主臥和次臥開間，南北通透，起居與風(fēng)景同行4.觀景露臺：二樓純南向露臺，對巴比倫空中花園的想象，在這里成真聯(lián)排D2戶型一層聯(lián)排D2戶型地下層加花樣年·太湖天城戶型疊院戶型D3總建筑面積：約109㎡額外贈送面積：約28㎡（北側(cè)露臺約4㎡、南側(cè)露臺約24㎡）數(shù)星星的院子星光下的空中院落，你楚楚動人，似如初見1.花徑拾階：獨(dú)立入戶，拾階而上到達(dá)入戶平臺2.宜動宜靜：二樓專屬用餐空間，三樓私密休息區(qū)，由樓梯分隔功能區(qū)，親朋聚會亦不會干擾日常起居3.兩園環(huán)抱：南北雙面露臺設(shè)置，令室內(nèi)光線絕佳。南向超大露臺，品茗小憩，觀山瞰湖，視野開闊，愜意人生4.私享上層空間：獨(dú)家享受整個三層，保障絕對私密聯(lián)排D2戶型一層聯(lián)排D2戶型地下層加花樣年·太湖天城戶型四、關(guān)于經(jīng)濟(jì)型別墅的案例借鑒2、孔雀城建筑風(fēng)格：全封閉式英倫別墅，圍合式布局（圍墻+綠隔+入園大門），全為低密度產(chǎn)品面積區(qū)間：戶型現(xiàn)以132-252平為主打戶型，均價在6800元/平，面積小，均價低，總價不高戶型特色：以聯(lián)排為主，地上2層，地下1層，附加值：贈送花園及露臺，空間面積較大、學(xué)區(qū)、資源優(yōu)勢（行政中心，公園中心，墅群中心）園林景觀：135米中央景觀軸，9大景觀節(jié)點(diǎn)花熙小鎮(zhèn)雙層秀墅132㎡戶型圖3室2廳1廚1衛(wèi)孔雀城寬景美墅154㎡戶型圖4室2廳1廚3衛(wèi)參考均價：6800.00元/平方米，參考總價：104.72萬元/套孔雀城戶型陽光之王201㎡戶型圖4室2廳1廚4衛(wèi)參考均價：6800.00元/平方米，參考總價：136.68萬元/套孔雀城戶型中央花墅160㎡戶型圖4室2廳1廚4衛(wèi)參考均價：6800.00元/平方米，參考總價：108.80萬元/套孔雀城戶型凱斯墅218㎡戶型圖4室4廳1廚4衛(wèi)參考均價：6800.00元/平方米，參考總價：148.24萬元/套孔雀城戶型唐寧墅252㎡戶型圖5室4廳1廚4衛(wèi)參考均價：6800.00元/平方米，參考總價：171.36萬元/套孔雀城戶型關(guān)于經(jīng)濟(jì)型別墅的案例借鑒3、國王湖建筑風(fēng)格：哥特式建筑風(fēng)格面積區(qū)間：在售主力戶型建筑面積區(qū)間為150平方米-174平方米，起價9000元/平，均價10000元/平戶型特色：附加值：園林景觀：順應(yīng)并利用地形的高差變化，運(yùn)用植物與德式小品所進(jìn)行的精妙搭配，并且加上城堡和藍(lán)天作為背景，形成了層次分明的景觀效果。在園林設(shè)計(jì)上，采用多重園林的設(shè)計(jì)手法，增加園林的層次感，在植物的配置上，豐富與精致是景觀設(shè)計(jì)師選配植物的基本原則?？紤]北方氣候因素，以北方樹種為主，選擇了五角楓與蒙古櫟、灌木等能體現(xiàn)北方四季變換的樹種。在一些重點(diǎn)景觀處，選用銀杏等名貴樹種，多重植二期A戶型，建筑面積：174㎡，居室：4室3廳1廚3衛(wèi)參考均價：10000元/平方米，參考總價：174萬元/套國王湖戶型二期B1戶型，建筑面積：151㎡，居室：4室3廳1廚3衛(wèi)參考均價：10000元/平方米參考總價：151萬元/套贈送面積約187平米國王湖戶型二期B1-01戶型，建筑面積：150㎡，居室：4室3廳1廚3衛(wèi)參考均價：10000元/平方米參考總價：150萬元/套國王湖戶型二期B2-1-01戶型，建筑面積：153㎡，居室：4室3廳1廚3衛(wèi)參考均價：10000元/平方米參考總價：153萬元/套國王湖戶型二期C戶型，建筑面積：155㎡，居室：4室3廳1廚3衛(wèi)參考均價：10000元/平方米參考總價：155萬元/套贈送面積約116平米國王湖戶型二期B1-3-01戶型，建筑面積：157㎡，居室：4室3廳1廚3衛(wèi)參考均價：10000元/平方米參考總價：157萬元/套國王湖戶型五、經(jīng)濟(jì)型別墅——圍合與庭院1、組團(tuán)內(nèi)部、單體之間的圍合與庭院2、單體內(nèi)部花園、露臺設(shè)計(jì)六、1.3期規(guī)劃建議1、1.3期建筑風(fēng)格建議：現(xiàn)代建筑風(fēng)格1、易于控制建筑成本，區(qū)別于棋盤山其他別墅純歐式風(fēng)格，塑造差異化；2、簡約實(shí)用，空間通透性強(qiáng)，采光面較大，立面無需過多石材工藝，色彩可以比較豐富；3、拒絕鋪張奢華，降低建筑成本，適合做多層次退臺、陽臺、露臺，天井，挑空，增加附加值；4、空間感較強(qiáng)，易于規(guī)劃大開間的方正戶型，提高居住使用面積，拉高性價比。2、1.3期戶型建議綜合別墅市場分析，1.3期戶型區(qū)間建議：120㎡-170㎡120㎡配比：10%制造顛覆沈陽別墅市場的勁爆話題，超低總價、超低首付，提高關(guān)注度；150㎡配比：40%次主力面積段，填補(bǔ)區(qū)域市場空白，擴(kuò)大目標(biāo)客群，吸引更多改善置業(yè)；170㎡配比：50%主力面積段，數(shù)量集中在邊戶，超高贈送、高舒適度、低總價打造金牌戶型；3、1.3期戶型規(guī)劃核心思路小戶型、高贈送、低總價1.3期戶型設(shè)計(jì)示意：120㎡借鑒戶型：蘇州太湖天城建筑面積約110㎡（2層建筑無地下室）

額外贈送面積：約23㎡（北側(cè)露臺約3㎡、南側(cè)露臺約20㎡）花園贈送面積約30