寫字樓物業(yè)服務(wù)方案

—寫字樓物業(yè)服務(wù)方案寫字樓物業(yè)服務(wù)方案1為貫徹落實(shí)市委辦公廳、市政府辦公廳《關(guān)于國家衛(wèi)生城市長效管理的實(shí)施看法》及市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)攻堅(jiān)辦《關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)長效管理考核工作的有關(guān)通知》等文件精神，切實(shí)強(qiáng)化我區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)長效管理，促進(jìn)我區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生和公共衛(wèi)生管理工作的制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化、法制化，現(xiàn)結(jié)合我區(qū)工作的實(shí)際，特制訂本方案。一、根本原則根據(jù)市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理方法《市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理方法》相關(guān)規(guī)定，各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)服務(wù)中心）為轄區(qū)內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)長效管理第一責(zé)任單位，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)長效管理的組織實(shí)施和落實(shí)。商務(wù)、工商、農(nóng)水、城管、衛(wèi)生、物價(jià)、質(zhì)監(jiān)等部門依據(jù)各自職責(zé)，做好農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的監(jiān)督管理工作，并施行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、屬地管理、分級(jí)負(fù)責(zé)、分工合作的原則。二、組織機(jī)構(gòu)工作職責(zé)為做好區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)長效管理工作，依據(jù)工作需要，特成立區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)長效管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組。三、工作職責(zé)各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)服務(wù)中心）為轄區(qū)內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)長效管理第一責(zé)任單位，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)長效管理的`組織實(shí)施和落實(shí)。（一）區(qū)商務(wù)局是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的行業(yè)主管部門，負(fù)責(zé)依法制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定市級(jí)資金補(bǔ)助預(yù)算方案，擬定農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)和晉級(jí)改造的年度計(jì)劃，并指導(dǎo)和催促實(shí)施；推動(dòng)行業(yè)組織建設(shè)、開展行業(yè)溝通和指導(dǎo)行業(yè)自律。（二）區(qū)工商局是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)日常監(jiān)督管理的主管部門，主要負(fù)責(zé)：宣傳貫徹有關(guān)市場(chǎng)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章；指導(dǎo)市場(chǎng)開辦者制定市場(chǎng)經(jīng)營秩序管理制度，并監(jiān)督實(shí)施；檢查確認(rèn)經(jīng)營者的主體資格，并對(duì)其交易行為進(jìn)行監(jiān)督管理；依法查處交易活動(dòng)中的違法行為，維護(hù)交易秩序；法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。（三）區(qū)城管局負(fù)責(zé)整治農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)周邊環(huán)境，取締占道經(jīng)營和亂搭亂建，對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)市容環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行監(jiān)督管理，對(duì)違反城市管理法律法規(guī)規(guī)定的違法行為依法進(jìn)行查處。（四）區(qū)農(nóng)水局負(fù)責(zé)嚴(yán)格依法施行農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量準(zhǔn)出制度，對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)內(nèi)的畜禽產(chǎn)品、水產(chǎn)品、蔬菜、水果等農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)行監(jiān)督檢測(cè)，并依法進(jìn)行監(jiān)督管理，查處有關(guān)違法行為。（五）區(qū)物價(jià)局負(fù)責(zé)強(qiáng)化對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)明碼標(biāo)價(jià)和不正值價(jià)格行為的監(jiān)督檢查，并依法查處有關(guān)違法行為。（六）區(qū)質(zhì)監(jiān)分局負(fù)責(zé)按照計(jì)量監(jiān)督管理的有關(guān)規(guī)定，對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的計(jì)量進(jìn)行監(jiān)督管理，依法查處有關(guān)違法行為。（七）區(qū)衛(wèi)生食品藥品監(jiān)管局負(fù)責(zé)指導(dǎo)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)開展除“四害”和病媒生物防治工作，并依法查處有關(guān)違法行為。四、工作要求（一）各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)服務(wù)中心）要高度重視，強(qiáng)化農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)常態(tài)化管理，嚴(yán)格根據(jù)考核方法對(duì)所轄農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行自糾自查，自行整改。同時(shí)，建立相關(guān)機(jī)制和考核方法，于20XX年3月29日前將所建立的相關(guān)機(jī)制和考核方法報(bào)送區(qū)商務(wù)局市場(chǎng)科。（二）各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)服務(wù)中心）對(duì)轄區(qū)內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行備案管理，要緊緊依靠市場(chǎng)管理方，借助、整合工商、農(nóng)水、衛(wèi)生、物價(jià)、城管、商務(wù)等相關(guān)職能部門的力量，強(qiáng)化對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的有序監(jiān)管。同時(shí)，針對(duì)轄區(qū)內(nèi)的每一個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，各相關(guān)部門要分別指派專人負(fù)責(zé)。（三）依據(jù)市委辦公廳、市政府辦公廳《關(guān)于國家衛(wèi)生城市長效管理的實(shí)施看法》（及市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)攻堅(jiān)辦《關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)長效管理考核工作的有關(guān)通知》等文件要求，區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)長效管理工作小組每個(gè)季度對(duì)責(zé)任單位進(jìn)行一次總體考核，日?？己藢?shí)行隨機(jī)暗訪的方式，區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)長效管理工作檢查組將定期或不定期對(duì)我區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)長效管理工作進(jìn)行暗訪，每季度后一個(gè)月開頭對(duì)我區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行季度考核。各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)服務(wù)中心）要充足做好迎市、區(qū)檢查的各項(xiàng)準(zhǔn)備。（四）在區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)長效管理工作小組的考核中，各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)服務(wù)中心）所轄農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)考核不合格的，將在全區(qū)通報(bào)批判；在市級(jí)檢查過程中，各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)服務(wù)中心）所轄農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)考核不合格的，將由區(qū)政府對(duì)責(zé)任人追究問責(zé)。寫字樓物業(yè)服務(wù)方案2依據(jù)《物業(yè)管理中心關(guān)于確定20XX年為優(yōu)質(zhì)服務(wù)年的確定》，順應(yīng)學(xué)校發(fā)展，提高服務(wù)檔次，弘揚(yáng)企業(yè)文化，發(fā)展名牌戰(zhàn)略，立足內(nèi)涵，苦練內(nèi)功，向精細(xì)化管理要效益，用品牌效應(yīng)占據(jù)市場(chǎng)，現(xiàn)擬定“20XX—物業(yè)管理中心優(yōu)質(zhì)服務(wù)年創(chuàng)優(yōu)方案”如下。一、將明德樓物業(yè)服務(wù)、會(huì)議服務(wù)、車庫服務(wù)、保安服務(wù)列為優(yōu)質(zhì)服務(wù)年示范服務(wù)，強(qiáng)化內(nèi)部管理，領(lǐng)先樹立品牌形象。每兩月招開一次物管中心優(yōu)質(zhì)服務(wù)年創(chuàng)優(yōu)經(jīng)驗(yàn)溝通會(huì)，推廣溝通先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，相互學(xué)習(xí)，以點(diǎn)帶面，比、學(xué)、趕、幫、超，總結(jié)分析、改進(jìn)，全面提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。二、在學(xué)習(xí)借鑒“優(yōu)質(zhì)服務(wù)示范單位”經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，物管中心各個(gè)部門制定《優(yōu)質(zhì)服務(wù)年創(chuàng)優(yōu)方案》，經(jīng)物管中心批準(zhǔn)后向服務(wù)對(duì)象公示，履行承諾，接受監(jiān)督。各個(gè)部門重點(diǎn)確定一個(gè)物業(yè)服務(wù)對(duì)象作為優(yōu)質(zhì)服務(wù)示范點(diǎn)，打造品牌，以點(diǎn)帶面，全面提高物業(yè)服務(wù)水平。例如：物管三部主動(dòng)聯(lián)系幼兒園作為20XX年優(yōu)質(zhì)服務(wù)對(duì)象，2月份對(duì)幼兒園的衛(wèi)生死角進(jìn)行了2次徹底清掃，協(xié)作他們一道做好日常環(huán)境衛(wèi)生工作，為幼兒園為小好友的`健康成長提供了清潔衛(wèi)生的良好條件。三、各個(gè)部門緊密聯(lián)系實(shí)際，充足發(fā)動(dòng)群眾，調(diào)動(dòng)主動(dòng)因素，開動(dòng)腦筋，挖掘潛力，主動(dòng)開展技術(shù)創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，搞好便民物業(yè)、溫馨物業(yè)、和諧物業(yè)，為業(yè)主提供開拓性、主動(dòng)主動(dòng)的物業(yè)服務(wù)，為學(xué)校事業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)有力的物業(yè)支持。同時(shí)，通過部門自身市場(chǎng)順應(yīng)力量的提高，做好物業(yè)服務(wù)，擴(kuò)大服務(wù)范疇，走向市場(chǎng)、走向新區(qū)。四、強(qiáng)化政治業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，搞好職業(yè)培訓(xùn)，開展技能大賽。在自己的崗位上，練就過硬本事。在去年9位物業(yè)服務(wù)管理人員經(jīng)過培訓(xùn)取得合格證的基礎(chǔ)上，今年各部門按計(jì)劃開展職業(yè)培訓(xùn)，中心組織一次物業(yè)服務(wù)工作崗位技能大賽，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)技能和服務(wù)質(zhì)量不斷提高。五、通過修訂文件，嚴(yán)格執(zhí)行管理文件和獎(jiǎng)懲制度，嚴(yán)格執(zhí)行工作責(zé)任負(fù)責(zé)制和追究制，對(duì)文件與工作脫節(jié)（工作現(xiàn)場(chǎng)沒有文件、不執(zhí)行文件）和工作責(zé)任獎(jiǎng)懲不明等現(xiàn)象，予以追究和懲罰。六、強(qiáng)化員工的政治思想工作。要求管理者和全體職工都要擅長作政治思想工作，充足調(diào)動(dòng)大家工作主動(dòng)性、制造性，團(tuán)結(jié)全都，迎接挑戰(zhàn)。與此同時(shí)，依據(jù)工作業(yè)績，實(shí)施末位淘汰制（換崗位，雙向選擇），或者待崗、學(xué)習(xí)、辭退。七、質(zhì)量管理符合X標(biāo)準(zhǔn)要求，經(jīng)考核，完成物業(yè)服務(wù)內(nèi)部質(zhì)量指標(biāo)體系高于95%，顧客滿意度調(diào)查顧客滿意率高于92%。八、組織管理人員外出參觀學(xué)習(xí)考察，以提高物業(yè)管理力量和服務(wù)水平。寫字樓物業(yè)服務(wù)方案3一、建立設(shè)備裝備檔案設(shè)備裝備檔案應(yīng)至少包括以下內(nèi)容：a.消防系統(tǒng)b.變壓器c.低壓配電d.供、排水系統(tǒng)e.監(jiān)控系統(tǒng)f.照明系統(tǒng)g.裝修材料二、供配電系統(tǒng)A、運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理人員應(yīng)每日檢查：1、變壓器的油位、油色是否正常，運(yùn)行是否超負(fù)荷，是否漏油。2、配電柜有無聲響和異味，各種儀表指示是否正常，各種導(dǎo)線的接頭是否有過熱或燒傷，接線是否良好。3、配電室防各種標(biāo)示物、標(biāo)示牌是否完好，安全用具是否齊全以及是否放于規(guī)定的位置。4、按時(shí)開關(guān)轄區(qū)內(nèi)的燈飾。5、沿線無積累易燃物、危險(xiǎn)物品。B、保養(yǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)1、低壓配電柜維護(hù)、保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)1）每日工作包括：a、檢查母線接頭有無變形，有無放電的痕跡；緊固聯(lián)結(jié)螺栓確保聯(lián)結(jié)緊密，母線接頭處有臟物時(shí)應(yīng)去除，螺母有銹蝕現(xiàn)象應(yīng)更換。b、檢查配電柜中的各種開關(guān)；緊固進(jìn)出線的螺栓，清潔柜內(nèi)塵土。c、檢查電流互感器和各種儀表的接線是否接好。d、檢查熔斷器的容體和插座是否接觸良好，有無燒損。2）物業(yè)管理人員保證，低壓配電柜的養(yǎng)護(hù)，每半年一次。其挨次是：先做好養(yǎng)護(hù)前的準(zhǔn)備，然后分段進(jìn)行配電柜的保養(yǎng)。2、變壓器的保養(yǎng)、維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)a、變壓器的養(yǎng)護(hù)應(yīng)每半年一次。b、在停電狀態(tài)下，清掃變壓器的外殼，檢查變壓器的油封墊圈是否完好。c、擰緊變壓器的外引線接頭，若有破損應(yīng)修復(fù)后再接好。d、檢查變壓器絕緣子是否完好，接地線是否完好，若損傷則予以更換。e、測(cè)定變壓器的`絕緣電阻。C、停電應(yīng)急措施的服務(wù)至少應(yīng)包括：1、對(duì)于供電局提前通知，檢修高壓線路計(jì)劃停電時(shí)，物業(yè)及進(jìn)告知業(yè)主停電原因按時(shí)間，通知做好停電準(zhǔn)備工作。2、對(duì)于突發(fā)大事停電時(shí)，物業(yè)按時(shí)與相關(guān)部門聯(lián)系，問明停電原因按時(shí)間后，按時(shí)通知業(yè)主。3、當(dāng)修理和保養(yǎng)電氣裝備需計(jì)劃停電時(shí)，服務(wù)中心提前通知停電范圍、時(shí)間，修理員應(yīng)按要求做好保證安全的組織措施和技術(shù)措施。原則上停電選在下班時(shí)間或節(jié)假日期間。4、當(dāng)供電系統(tǒng)顯現(xiàn)突發(fā)事故時(shí)，修理員應(yīng)快速進(jìn)行搶修，必要時(shí)通知業(yè)主停電時(shí)間及原因。5、當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，應(yīng)停止動(dòng)力裝備供電。三、電氣裝備管理標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理人員應(yīng)保障：1、正常情況下，配備兩人保障24小時(shí)辦公、后勤等持續(xù)供電的穩(wěn)定性2、全部電氣裝備的安裝及線路敷設(shè)符合低壓電氣安裝規(guī)程的規(guī)定。3、在增加大容量的電氣裝備時(shí)，需重新設(shè)計(jì)線路，并經(jīng)過有關(guān)供電、消防部門審核同意后，進(jìn)行安裝和運(yùn)用。杜絕在電氣線路上增加容量，以防過載引起火災(zāi)。4、建筑內(nèi)采納采納銅芯導(dǎo)線；敷設(shè)線路進(jìn)入夾層或悶頂內(nèi)，需穿管敷設(shè)，并將接線盒封閉。5、辦公室內(nèi)的臺(tái)燈、壁燈、落地?zé)艉团洳烷g內(nèi)的電冰箱等電氣裝備的金屬外殼，需有牢靠的接地愛護(hù)。6、照明燈具外表高溫部位不得靠近可燃物，碘鎢燈、熒光燈、高壓汞燈（包括日光燈鎮(zhèn)流器），不行直接安裝在可燃物體上；深罩燈、吸頂燈等，如安裝在可燃物件附近時(shí)，需加墊石棉布或石棉板隔熱層；對(duì)于碘鎢燈、功率大的白熾燈的燈頭線，采納耐高。7、溫線穿瓷套管愛護(hù)；廚房等潮濕地方采納防潮燈具。8、配電室作防火分隔處理。9、火災(zāi)報(bào)警裝置、自動(dòng)滅火裝置、事故照明等消防設(shè)備的用電，備有應(yīng)急電源，消防設(shè)備的專用電氣線路應(yīng)穿金屬管敷設(shè)在非燃燒體結(jié)構(gòu)上，并定期進(jìn)行維護(hù)檢查，以保證隨時(shí)可用。10、電氣裝備、移動(dòng)電器、避雷裝置和其他裝備的接地裝置每年至少進(jìn)行兩次絕緣及接地電阻的測(cè)試。11、在配電室和裝有電氣裝備的機(jī)房內(nèi)，配置恰當(dāng)?shù)臏缁鹌鞑?。寫字樓物業(yè)服務(wù)方案4一、前言首先感謝無錫凱晨置業(yè)有限公司對(duì)我司的信任，作為我司股東之一的新加坡新工產(chǎn)業(yè)管理私人有限公司也非常重視此次合作時(shí)機(jī)。公司將全力以赴，力爭(zhēng)把握住這次機(jī)遇，充足展現(xiàn)中新合資凱德物業(yè)的實(shí)力。使無錫光華大廈在管理和運(yùn)作上充足發(fā)揮出新加坡管理模式的優(yōu)勢(shì)，為業(yè)主提供值得信任的物業(yè)管理服務(wù)。本計(jì)劃書僅針對(duì)已建成的無錫光華大廈提出初步管理方案，將作為今后開展物業(yè)管理工作的根本執(zhí)行框架，更為詳盡的管理實(shí)施計(jì)劃將在簽訂物業(yè)管理合同后提出。由于時(shí)間緊促，資料尚不夠詳盡，本方案若有遺漏和疏忽，敬請(qǐng)諒解！二、公司簡(jiǎn)介蘇州工業(yè)園區(qū)凱德物業(yè)管理有限公司是在原凱德物業(yè)公司的基礎(chǔ)上于20XX年12月由新加坡新工集團(tuán)下屬新工產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)私人公司和蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展公司分別出資25萬美元共同組建的具有國家二級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)的中新合資公司。公司投資方之一的新工產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)私人有限公司（CPGFM）是新加坡工程集團(tuán)的全資子公司。新工產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)私人有限公司是最悠久、最權(quán)威的物業(yè)管理公司，公司除提供常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)工程，還提供包括建筑設(shè)計(jì)審計(jì)、能源審計(jì)、室內(nèi)空氣質(zhì)量掌握和增值服務(wù)等服務(wù)工程。在新加坡，CPGFM所管理的物業(yè)超過XXX0幢建筑物，總建筑面積超過800萬平方米，包括總統(tǒng)府、國會(huì)大廈、財(cái)政大廈、外交部、國家發(fā)展部、內(nèi)政部、高層的政府行政大樓、體育場(chǎng)、法院、銀行、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院、圖書館、社區(qū)中心、博物館、警察局、監(jiān)獄、消防站、高級(jí)公寓、海關(guān)關(guān)卡等大廈。目前，CPGFM在中東、印度、菲律賓、馬來西亞、中國均建立了分支機(jī)構(gòu)，并進(jìn)行廣泛的業(yè)務(wù)開拓及合作。在中國，CPGFM的業(yè)務(wù)已拓展至上海、西安、成都、武漢、濟(jì)南等地區(qū)。接管的工程包括上海春城、東方肝膽外科醫(yī)院、金花中心酒店和酒店式公寓、亞建國際高爾夫俱樂部、世紀(jì)廣場(chǎng)（大型商場(chǎng)）和甲級(jí)寫字樓等。凱德物業(yè)公司中方投資者園區(qū)建屋發(fā)展公司注冊(cè)資本超過3億元人民幣，開發(fā)面積超過150余萬平方米，是蘇州地區(qū)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，具有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和技術(shù)力量。合資后的凱德物業(yè)公司擁有高素養(yǎng)的管理隊(duì)伍。員工隊(duì)伍從合資前的160余人在10個(gè)月內(nèi)快速增加到610余人，為順應(yīng)公司在管理水平上到達(dá)國際高質(zhì)量服務(wù)的要求，公司對(duì)新入職管理層人員學(xué)歷要求到達(dá)大專以上。合資后的凱德公司引進(jìn)了新工在物業(yè)管理上先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，在管理上不斷精益求精，以國際化的標(biāo)準(zhǔn)管理企業(yè)。公司在20XX年2月順當(dāng)通過新加坡國際標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證公司的ISO9001：20XX質(zhì)量認(rèn)證。合資后的凱德公司依托新工強(qiáng)盛的技術(shù)支持，同新工共享資源，有力量承接各種類型的物業(yè)工程，能夠向客戶提供全面的物業(yè)管理服務(wù)，致力于為客戶提供一站式的服務(wù)，并不斷提供增值服務(wù)，為客戶帶來更大的服務(wù)價(jià)值。公司施行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。設(shè)人事行政部、質(zhì)管部、財(cái)務(wù)部、運(yùn)作部、市場(chǎng)部、企劃部、安保部、工程部、保潔部、綠化部等10個(gè)部門。運(yùn)作部下設(shè)體育中心工程部、科技園工程部、加城花園（涉外）工程部、嘉湖閣（涉外）工程部、翠湖雅居（涉外）工程部、新城花園工程部、新加花園工程部、新馨花園工程部、明輝花園工程部和廠房工程部（管理蘇虹廠房、羅斯蒂、仕達(dá)、出口加工區(qū)、聯(lián)建科技等）。現(xiàn)公司所接管物業(yè)工程總面積約XXX余萬平方米。在高級(jí)商住樓宇、體育場(chǎng)館、工業(yè)廠區(qū)和住宅小區(qū)的管理上積累了較豐富的經(jīng)驗(yàn)，并獲得社會(huì)各界和專業(yè)部門的認(rèn)同，在蘇州地區(qū)樹立了“凱德”品牌。其中新城花園于20XX年榮獲“江蘇省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”的稱號(hào)，20XX年榮獲國家“城市住宅優(yōu)秀物業(yè)管理區(qū)”，20XX年新加花園榮獲“江蘇省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”。中新合資的凱德物業(yè)公司依據(jù)園區(qū)外向度非常高的特點(diǎn)充足借助新方國際化、專業(yè)化的優(yōu)勢(shì)，向客戶提供策略性的物業(yè)設(shè)備管理服務(wù)，與客戶以伙伴的關(guān)系共同發(fā)展，通過戰(zhàn)略資源的配置、有效性的管理措施，提供滿意客戶商業(yè)運(yùn)作需求的服務(wù)，并將現(xiàn)代化的高科技技術(shù)運(yùn)用到物業(yè)管理的過程中，全面提升其管理的科技含量。凱德物業(yè)公司的宗旨是：確保并提升公司客戶的固定資產(chǎn)投資的價(jià)值；確保物業(yè)的牢靠性和有效性以支持客戶的商業(yè)運(yùn)作；維持一個(gè)安全、清潔和有益于商業(yè)運(yùn)作的環(huán)境；保持物業(yè)與客戶的商業(yè)運(yùn)作環(huán)境的.全都性。“制造美麗環(huán)境、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)、吸引優(yōu)秀人才?！眲P德物業(yè)管理公司在全體員工的共同努力下，開拓進(jìn)取，細(xì)心打造凱德品牌。三、工程概況與分析3.1無錫光華大廈物業(yè)特點(diǎn)的分析3.1.1無錫光華大廈概述無錫光華大廈位于無錫火車站對(duì)面，北面臨河，總建筑面積40000余平方米，單幢28層公寓，共配備8臺(tái)電梯。其中6層以下有近20XX0平方米的商業(yè)中心。本大廈為高級(jí)酒店式服務(wù)公寓。大廈內(nèi)主要設(shè)備有：商業(yè)中心、服務(wù)中心、健身中心、消遣中心、會(huì)所等。本方案針對(duì)6層以上住宅提供物業(yè)管理服務(wù)，6層以下的商業(yè)中心不計(jì)入本方案書內(nèi)。3.1.2工程特點(diǎn)和物業(yè)管理需求分折1、本工程性質(zhì)為高級(jí)服務(wù)公寓，銷售定位為高級(jí)白領(lǐng)人士，業(yè)主檔次高，生活服務(wù)需求具有多樣性和獨(dú)特化的特征；2、大廈的業(yè)主層次高，時(shí)間價(jià)值高，追求生活質(zhì)量，不愿為生活瑣事鋪張時(shí)間，對(duì)服務(wù)的需求在深度和廣度上比其他住宅小區(qū)要求高，對(duì)俱樂部服務(wù)和家政服務(wù)需求大、依靠性強(qiáng)。3、本工程內(nèi)設(shè)有集消遣、健身、保健、休閑、社交于一體的俱樂部，俱樂部是高尚社區(qū)的主要標(biāo)志，也是本工程管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)。雖然俱樂部服務(wù)工程仍屬常規(guī)工程，但要保持俱樂部具有高雅、舒適、溫馨的休閑環(huán)境，對(duì)室內(nèi)裝飾、家具裝備配置、服務(wù)人員素養(yǎng)、管理水平都有很高的要求。4、本工程全部公寓將以出售為主，大廈內(nèi)的人群穩(wěn)定性較強(qiáng)，對(duì)固定人群的服務(wù)不僅需要講究親情服務(wù)，更要不斷創(chuàng)新。5、本工程在服務(wù)上也需顧及到外籍人士在風(fēng)土人情、生活習(xí)慣和文化背景上的差異和在安全、監(jiān)控、保密上的特別要求。6、在大廈內(nèi)有比擬嚴(yán)密的安全、監(jiān)控系統(tǒng)，要求必需要有保密上的特別要求。做到外來人員不經(jīng)業(yè)主答應(yīng)一律不準(zhǔn)入內(nèi)。7、大廈內(nèi)部配套設(shè)備的先進(jìn)性較高，要求有較強(qiáng)的工程管理人員。8、本工程為全電梯公寓，對(duì)電梯、消防、供水等裝備系統(tǒng)管理要求較高；3.2管理思路依據(jù)無錫光華大廈的特點(diǎn)和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路：1、依據(jù)本工程特點(diǎn)、物業(yè)管理需求分析和我司物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，我們將本工程管理標(biāo)準(zhǔn)定位在五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)上。2、本工程實(shí)行酒店式管理關(guān)鍵在客戶服務(wù)和俱樂部服務(wù)，我們將對(duì)比五星級(jí)酒店的國家標(biāo)準(zhǔn)，確定客戶服務(wù)和俱樂部服務(wù)的工程、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。3、俱樂部與一般社區(qū)活動(dòng)中心在工程設(shè)置上并無大的差異，區(qū)分的標(biāo)準(zhǔn)在于檔次的上下，而檔次的上下關(guān)鍵在于俱樂部能提供一個(gè)清靜、溫馨、高雅、舒適、精致的休閑和社交環(huán)境。人多而雜就會(huì)破壞俱樂部的氣氛。因此，我們認(rèn)為本工程的俱樂部應(yīng)嚴(yán)格掌握對(duì)外服務(wù)范圍。4、工程員工全部招用有五星級(jí)酒店服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的管理和服務(wù)人員。5、大廈的服務(wù)對(duì)象多為高級(jí)白領(lǐng)及外籍人士，托付性服務(wù)比擬多，我司認(rèn)為在服務(wù)工程上應(yīng)多樣化，并且嚴(yán)格根據(jù)五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)，如提供班車服務(wù)以及各類代辦服務(wù)等。6、針對(duì)大廈業(yè)主安全、保密要求較高，建議在設(shè)置小區(qū)配套裝備上應(yīng)重點(diǎn)考慮。7、本工程6層以下為商業(yè)中心，人群進(jìn)出流量大，應(yīng)考慮大廈業(yè)主的出入通道與商業(yè)中心顧客的通道分開管理的需求。8、定期布置本工程上的人員參與培訓(xùn)和到五星級(jí)酒店學(xué)習(xí)，不斷提高大廈的管理水平。3.3管理目標(biāo)3.3.1管理總目標(biāo)根據(jù)國家建設(shè)部公布的《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)》，接管后一年內(nèi)到達(dá)國家級(jí)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。3.3.2管理體系目標(biāo)接管后，三個(gè)月內(nèi)建立一套符合ISO9000標(biāo)準(zhǔn)的管理體系，使本工程管理和服務(wù)工作更加標(biāo)準(zhǔn)和符合國際標(biāo)準(zhǔn)。3.3.3管理分工程標(biāo)1、客戶服務(wù)客戶服務(wù)滿意率99%以上；有效投訴率1%以下；物業(yè)管理費(fèi)收繳率98%以上；回訪率XX%。2、安保服務(wù)重大管理責(zé)任事故發(fā)生率0一般管理責(zé)任事故發(fā)生率0.1%以下安保服務(wù)滿意率99%3、修理保養(yǎng)服務(wù)修理按時(shí)率XX%修理合格率XX%裝備完好率XX%修理回訪率XX%修理服務(wù)滿意率99%4、保潔服務(wù)保潔合格率XX%保潔服務(wù)滿意率99%5、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)綠化成活率XX%綠化養(yǎng)護(hù)合格率XX%綠化養(yǎng)護(hù)滿意率99%四、物業(yè)管理初步方案4.1說明本計(jì)劃書僅為今后服務(wù)的根本架構(gòu)，主要提供無錫光華大廈工程的物業(yè)管理，包括客戶服務(wù)、安保、保潔、綠化、修理保養(yǎng)五個(gè)方面。在順當(dāng)進(jìn)場(chǎng)接管無錫光華大廈后，我們將依據(jù)實(shí)際情況，根據(jù)凱德公司現(xiàn)有的ISO9000質(zhì)量管理體系和一整套完善的各類服務(wù)的操作手冊(cè)進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化，以便更有效的管理此工程，為客戶提供超值服務(wù)。4.2管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置4.2.1管理架構(gòu)我公司擬設(shè)無錫光華大廈工程部，全面負(fù)責(zé)公司在無錫光華大廈的日常管理運(yùn)作，統(tǒng)管整個(gè)無錫光華大廈的內(nèi)外事務(wù)。工程部下設(shè)：客戶服務(wù)部、修理班、安保隊(duì)、綠化保潔隊(duì)。工程部架構(gòu)圖如下所示：4.2.2人員配置工程部將根據(jù)公司ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和無錫光華大廈的實(shí)際情況，科學(xué)、合理的設(shè)置機(jī)構(gòu)和布置人員，力求完成物業(yè)管理各工程標(biāo)，本著“精干、合理、高效，以崗定人”的原則確定人員編制。寫字樓物業(yè)服務(wù)方案5一、范圍本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了寫字樓物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中顧客服務(wù)、房屋和[1]設(shè)備裝備運(yùn)行維護(hù)服務(wù)、寫字樓秩序維護(hù)和安全服務(wù)、環(huán)境保潔服務(wù)、綠化擺放與養(yǎng)護(hù)服務(wù)、專項(xiàng)特約服務(wù)等內(nèi)容及要求。本標(biāo)準(zhǔn)適用于本市行政區(qū)域內(nèi)寫字樓物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。二、術(shù)語和定義本標(biāo)準(zhǔn)采納以下術(shù)語和定義：2.1、寫字樓為商務(wù)、辦公活動(dòng)提供空間的建筑及附屬設(shè)備、裝備和場(chǎng)地。2.2、物業(yè)管理物業(yè)產(chǎn)權(quán)人通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同商定，對(duì)房屋及配套的設(shè)備裝備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行修理、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。2.3、物業(yè)管理承接驗(yàn)收以保證物業(yè)管理服務(wù)正常實(shí)施和物業(yè)共用部位、共用設(shè)備裝備正常運(yùn)用為目的的檢查驗(yàn)收。2.4、顧客接受物業(yè)管理服務(wù)的組織或個(gè)人。示例：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、運(yùn)用人及其他相關(guān)方。2.5、專項(xiàng)特約服務(wù)寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在《物業(yè)管理服務(wù)合同》商定的服務(wù)內(nèi)容之外，提供為滿意顧客獨(dú)特需求的服務(wù)。2.6、突發(fā)性公共大事在寫字樓物業(yè)管理范圍內(nèi)發(fā)生的自然災(zāi)害（包括氣象災(zāi)害，地震災(zāi)害，地質(zhì)災(zāi)害，生物災(zāi)害等）事故災(zāi)難（包括各類安全事故，交通運(yùn)輸事故，公共設(shè)備和裝備事故，輻射事故，環(huán)境污染和生態(tài)破壞大事）公共衛(wèi)惹事件（包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業(yè)危害，動(dòng)物疫情，以及其他嚴(yán)峻影響公眾健康和生命安全的大事）和社會(huì)安全大事（包括攻擊大事，經(jīng)濟(jì)安全大事，涉外突發(fā)大事）等。三、根本要求3.1、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)要求從事寫字樓管理的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有相應(yīng)的資質(zhì)，符合建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行方法》的要求。3.2、物業(yè)管理承接驗(yàn)收3.2.1、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定，與業(yè)主方進(jìn)行物業(yè)管理承接驗(yàn)收；3.2.2、物業(yè)管理承接驗(yàn)收的條件應(yīng)符合《成都市物業(yè)管理承接驗(yàn)收指導(dǎo)看法》的規(guī)定；3.2.3、移交的物業(yè)資料記錄清晰，簽訂了《承接驗(yàn)收協(xié)議》，對(duì)遺留問題的處理進(jìn)行了商定；3.2.4、完成了承接驗(yàn)收備案。3.3、管理機(jī)構(gòu)與人力資源配置要求3.3.1、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依據(jù)寫字樓的詳細(xì)特點(diǎn)、功能定位以及合同的商定，設(shè)置相應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)，配備恰當(dāng)?shù)墓芾矸?wù)人員；3.3.2、管理人員應(yīng)取得物業(yè)管理從業(yè)資格證書或崗位證書，專業(yè)技術(shù)、操作人員應(yīng)取得相應(yīng)專業(yè)技術(shù)證書或職業(yè)技能資格證書。3.3.3、從業(yè)人員接受過相關(guān)專業(yè)技能的培訓(xùn)，把握物業(yè)管理根本法律、法規(guī)和政策，熟識(shí)物業(yè)的根本情況，能正確運(yùn)用相關(guān)專用設(shè)備裝備。3.3.4、管理服務(wù)人員著裝統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)，佩戴標(biāo)識(shí)，文明用語，舉止端莊，服務(wù)主動(dòng)、熱忱。3.5、管理服務(wù)要求3.5.1、制訂有切實(shí)可行的物業(yè)管理服務(wù)方案，有較為完好的管理服務(wù)制度和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并認(rèn)真執(zhí)行；3.5.2、房屋共用部位完好，共用設(shè)備裝備正常運(yùn)行；3.5.3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、秩序符合合同商定的標(biāo)準(zhǔn)；3.5.4、施行了“三公開”（公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、公開服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、公開辦事流程）；3.5.5、公示24小時(shí)服務(wù)電話；3.5.6、有服務(wù)受理、投訴、回訪處理程序；3.5.7、管理服務(wù)中的相關(guān)作業(yè)記錄完好，可追溯。3.6、檔案管理3.6.1、物業(yè)管理檔案健全，有專人保管，查閱便利。3.6.2、有較完善的物業(yè)管理檔案制度，檔案內(nèi)容至少應(yīng)包括：3.6.2.1、物業(yè)竣工驗(yàn)收及承接驗(yàn)收檔案；3.6.2.2、裝備臺(tái)帳和管理修理檔案；3.6.2.3、顧客資料檔案；3.6.2.4、物業(yè)服務(wù)日常管理檔案。3.7、財(cái)務(wù)管理3.7.1、建立健全財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)，賬目清楚。對(duì)于顧客報(bào)修、超時(shí)空調(diào)、特約服務(wù)等費(fèi)用須單獨(dú)結(jié)算的應(yīng)精確計(jì)算；3.7.2、物業(yè)管理費(fèi)、能消耗、通訊費(fèi)、雜費(fèi)、特約服務(wù)收費(fèi)、車庫管理費(fèi)以及其它費(fèi)用的繳付標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、方式嚴(yán)格根據(jù)公開的收費(fèi)制度進(jìn)行（合同另有商定除外），收費(fèi)應(yīng)操作標(biāo)準(zhǔn)；3.7.3、施行酬金制的，應(yīng)向業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。3.8、顧客滿意度3.8.1、寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)每年開展顧客看法調(diào)查，顧客對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意度不低于合同商定標(biāo)準(zhǔn)；3.8.2、每年調(diào)查顧客的人數(shù)不低于寫字樓內(nèi)物業(yè)運(yùn)用人總?cè)藬?shù)的2/3；3.8.3、對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，有改進(jìn)措施。3.9、專項(xiàng)特約服務(wù)寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)在力所能及的范圍內(nèi)，努力滿意顧客的專項(xiàng)服務(wù)需求，開展專項(xiàng)特約服務(wù)。3.10、節(jié)能管理寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)依據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況，制訂符合國家法規(guī)、政策和適合、有效的'節(jié)能管理方案，并認(rèn)真執(zhí)行。3.11、突發(fā)性公共大事處理寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)管理服務(wù)過程中可能顯現(xiàn)的設(shè)備裝備故障、自然災(zāi)害、事故災(zāi)害、公共衛(wèi)惹事件和社會(huì)安全大事等突發(fā)性公共大事建立應(yīng)急預(yù)案，并組織實(shí)施培訓(xùn)、演習(xí)、評(píng)價(jià)和改進(jìn)，事發(fā)時(shí)按規(guī)定途徑按時(shí)報(bào)告顧客和有關(guān)部門，并實(shí)行相應(yīng)措施。四、顧客服務(wù)4.1、接待服務(wù)有條件的寫字樓應(yīng)設(shè)置總服務(wù)臺(tái)。為物業(yè)運(yùn)用人提供詢問、服務(wù)受理、投訴接待等服務(wù)；同時(shí)為外來的辦事人員提供詢問、引導(dǎo)等服務(wù)；不具備設(shè)置總服務(wù)臺(tái)條件的寫字樓，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)設(shè)置服務(wù)窗口，受理物業(yè)運(yùn)用人的詢問、報(bào)修、特約服務(wù)申請(qǐng)和投訴。4.1.1、入駐、退租服務(wù)顧客需入駐和退租時(shí)，應(yīng)按規(guī)定的程序按時(shí)受理，在承諾的時(shí)間內(nèi)辦理完成相關(guān)手續(xù)，按時(shí)建檔、歸檔。4.1.2、報(bào)修接待服務(wù)顧客報(bào)修時(shí)，應(yīng)按時(shí)受理，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到場(chǎng)，小修工程當(dāng)天完成（預(yù)約除外）。修理完成后應(yīng)進(jìn)行回訪。4.2、郵件、報(bào)刊雜志收發(fā)服務(wù)4.2.1、正確分理信件，報(bào)刊雜志和掛號(hào)信、特快專遞、包裹、匯款單、特別郵件等應(yīng)進(jìn)行登記；4.2.2、掛號(hào)信、特快專遞、包裹、匯款單、特別郵件等應(yīng)請(qǐng)收件人簽收；4.2.3、每日10：00前（節(jié)假日除外）應(yīng)將當(dāng)天的報(bào)、信送達(dá)收件人；特快專遞、電報(bào)等須按時(shí)傳遞的郵件，應(yīng)在收到郵件后的2小時(shí)內(nèi)送達(dá)（或通知）收件人（收件人因故不能按時(shí)接收的應(yīng)做好相關(guān)記錄）；4.2.4、顧客遷離本物業(yè)后，應(yīng)為顧客提供一個(gè)月的郵件保管服務(wù)，并盡力通知顧客領(lǐng)取，對(duì)無法聯(lián)系收件人的郵件，要退回郵局。4.3、裝修管理服務(wù)4.3.1、制訂裝修管理制度，告知顧客裝修管理的流程、留意事項(xiàng)和禁止行為；4.3.2、簽訂《裝修管理服務(wù)協(xié)議》，明確業(yè)主、施工單位、物業(yè)公司三方的權(quán)利和義務(wù)；4.3.3、建立顧客裝修檔案，內(nèi)容應(yīng)包括裝修申報(bào)登記、審核、驗(yàn)收（裝修過程中所觸及的公共設(shè)備裝備）資料。4.4、投訴處理4.4.1、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)核實(shí)情況，按時(shí)處理并回復(fù)投訴者。屬于物業(yè)管理責(zé)任的，應(yīng)向顧客賠禮并按時(shí)訂正；屬于無理投訴的應(yīng)做好解釋工作。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與投訴者無法協(xié)商解決的，應(yīng)上報(bào)物業(yè)管理企業(yè)或上級(jí)主管部門處理；4.4.2、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)在一個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)處理結(jié)果，最長不得超過三個(gè)工作日；4.4.3、顧客直接向上級(jí)主管部門的投訴或者上級(jí)部門轉(zhuǎn)來的投訴，應(yīng)查明現(xiàn)實(shí)，確認(rèn)證據(jù)，分清責(zé)任后照實(shí)反映情況或上報(bào)書面材料，幫助上級(jí)部門做好相應(yīng)工作；4.4.4、向公安機(jī)關(guān)報(bào)案的投訴，應(yīng)幫助公安部門處理；4.4.5、觸及依法裁決的投訴，按法律程序處理；4.4.6、受理、處置顧客投訴應(yīng)做好記錄。4.5、專項(xiàng)特約服務(wù)受理對(duì)顧客提出的專項(xiàng)特約服務(wù)要求，應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)回復(fù)；在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)力所能及范圍內(nèi)的，原則上應(yīng)當(dāng)受理，不能受理的要告知原因。五、房屋共用部位、共用設(shè)備裝備運(yùn)行、維護(hù)服務(wù)5.1、房屋共用部位維護(hù)管理5.1.1、建立房屋運(yùn)用、修理檔案，檢查房屋運(yùn)用情況，告知顧客正確運(yùn)用房屋，遵守房屋安全運(yùn)用的標(biāo)準(zhǔn)、政策、法規(guī)；5.1.2、墻外表粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無遺缺；修補(bǔ)墻面的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)全都；天花板無明顯污漬和破損；外墻面無明顯剝落、墻面飾材無明顯遺缺、玻璃幕墻無開裂；屋面防水層發(fā)現(xiàn)有氣鼓、碎裂或隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)布置專項(xiàng)修理；5.1.3、對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和修理養(yǎng)護(hù)，修理養(yǎng)護(hù)記錄完好；5.1.4、依據(jù)房屋實(shí)際運(yùn)用情況和運(yùn)用年限，定期檢查房屋的安全狀況，做好檢查記錄；5.1.5、發(fā)現(xiàn)問題按時(shí)向房屋產(chǎn)權(quán)人報(bào)告，屬于小修范圍的，按時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，按時(shí)提出方案或建議，經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意后組織實(shí)施。遇緊急情況時(shí)，應(yīng)實(shí)行必要的應(yīng)急措施。5.2、裝修管理5.2.1、執(zhí)行《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法》、《住宅裝飾裝修驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》、《成都市城市房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定；5.2.2、根據(jù)《裝修管理服務(wù)協(xié)議》商定的時(shí)限，按時(shí)審核、回復(fù)裝修人的《裝修申報(bào)》；5.2.3、每日巡查裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)違反裝修管理制度的行為、現(xiàn)象應(yīng)按時(shí)勸阻、制止。如制止無效，應(yīng)向業(yè)主和有關(guān)部門報(bào)告。5.3、共用設(shè)備裝備日常運(yùn)行、維護(hù)服務(wù)5.3.1、變配電系統(tǒng)高壓電氣裝備至少每二年進(jìn)行一次安全測(cè)試，油浸式變壓器每年進(jìn)行一次安全測(cè)試，留存高壓電氣測(cè)試合格報(bào)告；低壓配電裝備每年至少一次全面停電檢修；根據(jù)規(guī)定周期對(duì)變配電設(shè)備裝備進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔，并做好記錄；上下壓配電柜運(yùn)行正常、操作敏捷，儀表顯示精確；變壓器運(yùn)行正常，通風(fēng)降溫裝備牢靠，溫度顯示精確；直流操作系統(tǒng)運(yùn)行正常，蓄電池組充、放電量符合工作要求，至少每年進(jìn)行一次充、放電實(shí)驗(yàn)；功率因數(shù)自動(dòng)補(bǔ)償運(yùn)行正常，功率因數(shù)不低于0.9，電容器容量符合工作要求，無鼓包、漏液現(xiàn)象；制定突發(fā)大事應(yīng)急處理程序和臨時(shí)用電管理措施，明確停、送審批權(quán)限，停、送電按規(guī)定提前通知顧客；制定配電室人員出入管理制度，配電室施行封閉管理，無鼠洞，配備符合要求的滅火器材；高壓防護(hù)用具、驗(yàn)電器按規(guī)定每半年檢定一次，計(jì)量器具、檢測(cè)儀表按規(guī)定周期送計(jì)檢局檢定。5.3.2、應(yīng)急供電系統(tǒng)每周檢查發(fā)電機(jī)組的機(jī)油位、冷卻液位、蓄電池液位、空濾指示器是否符合要求，水路、油路有無滲漏；寫字樓物業(yè)服務(wù)方案6一、績效考核總則為貫徹按勞分配原則，標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)公司職工隊(duì)伍的管理。建立以崗位績效獎(jiǎng)金制為主要形式的獎(jiǎng)金鼓勵(lì)制度，通過對(duì)職工履行崗位職責(zé)情況的評(píng)估，將其獎(jiǎng)金分配結(jié)構(gòu)與實(shí)際工作業(yè)績緊密結(jié)合。調(diào)動(dòng)職工的工作主動(dòng)性、提高職工的自身素養(yǎng)，推動(dòng)小區(qū)物業(yè)管理工作上一個(gè)新的臺(tái)階。特制定績效考核制度。二、崗位績效考核原則1、客觀公正、腳踏實(shí)地，考核內(nèi)容和考核方式公開透亮；2、注意實(shí)績、合理量化、綜合平衡的原則；3、誰管理誰考核，并表達(dá)權(quán)重的原則。三、被考核人員：物業(yè)公司經(jīng)理和職工。四、績效考核的根本內(nèi)容：小區(qū)物業(yè)司績效考核，分為經(jīng)理考核和職工考核。（一）經(jīng)理考核內(nèi)容：經(jīng)理考核主要從敬業(yè)精神、領(lǐng)導(dǎo)力量、工作看法，工作業(yè)績、遵規(guī)守紀(jì)、理論學(xué)習(xí)和綜合素養(yǎng)等七個(gè)方面；1、敬業(yè)精神考核熱愛本職工作，以本職為“天職”；樂于奉獻(xiàn)、勇于創(chuàng)新；干物業(yè)、愛物業(yè)、專物業(yè)、精于物業(yè)。2、工作看法考核有劇烈的責(zé)任感，以身作則，領(lǐng)先垂范；有主動(dòng)向上、不怕困難、大膽管理、勇于進(jìn)取的拼搏精神；有踏踏實(shí)實(shí)、勤奮努力的工作干勁。3、領(lǐng)導(dǎo)力量考核：有合理組織工作部署，統(tǒng)一協(xié)調(diào)下屬行動(dòng)的力量；有正確分析、把握問題，提出合理解決方案，做出正確確定的力量；有把握下屬思想動(dòng)態(tài)、鼓勵(lì)下屬工作熱忱、形成團(tuán)隊(duì)凝聚力的.力量。4、工作業(yè)績考核：物業(yè)管理和工作目標(biāo)的完成情況；物業(yè)公司工作紀(jì)律及規(guī)章制度落實(shí)情況；工作受到上級(jí)表彰情況。5、遵規(guī)守紀(jì)考核帶頭執(zhí)行物業(yè)公司作息時(shí)間情況；履行崗位責(zé)任制情況；廉潔自律情況。6、理論學(xué)習(xí)考核：物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)及有關(guān)的專業(yè)學(xué)問把握的情況。7、綜合素養(yǎng)考核：。全面考察個(gè)人修養(yǎng)和綜合素養(yǎng)情況。（二）職工考核內(nèi)容：職工考核主要從個(gè)人的敬業(yè)精神、工作看法，工作力量、遵規(guī)守紀(jì)、理論學(xué)習(xí)、團(tuán)結(jié)協(xié)作和綜合素養(yǎng)等七個(gè)方面。1、敬業(yè)精神考核：熱愛本職，安心工作，樂于奉獻(xiàn)；干物業(yè)、愛物業(yè)、專物業(yè)。2、工作看法考核：有劇烈的責(zé)任感；有主動(dòng)主動(dòng)、不怕吃苦、不講條件、勇于進(jìn)取的工作精神；有踏踏實(shí)實(shí)、勤奮努力的工作干勁。3、工作力量考核：熟識(shí)小區(qū)根本情況，能夠勝任本職工作；擅長思索問題、研討問題，獨(dú)立完成所擔(dān)負(fù)的物業(yè)管理服務(wù)工作；能夠杰出的完成上級(jí)交給的各項(xiàng)任務(wù)。4、遵規(guī)守紀(jì)考核：聽從領(lǐng)導(dǎo)，令行禁止；執(zhí)行物業(yè)公司作息時(shí)間情況；履行崗位責(zé)任制情況；遵守物業(yè)公司各項(xiàng)規(guī)章制度情況。5、理論學(xué)習(xí)考核物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)及本職專業(yè)學(xué)問和工作技能把握的情況。6、團(tuán)結(jié)協(xié)作考核：思想作風(fēng)正派，處理好同志間關(guān)系；工作中不計(jì)分內(nèi)格外，主動(dòng)協(xié)作，親密協(xié)作，有良好的群眾口碑。7、綜合素養(yǎng)考核全面考察個(gè)人修養(yǎng)和綜合素養(yǎng)情況。五、績效考核時(shí)間及方法：1、全部被考評(píng)者均實(shí)行自我述職報(bào)告、被考評(píng)者自我評(píng)分、民主測(cè)評(píng)打分和考核人綜合評(píng)判打分的方法，在每月的第一周進(jìn)行上月的績效考核，并在兩個(gè)工作日內(nèi)完成?？己私Y(jié)果在當(dāng)月內(nèi)有效。2、考核測(cè)評(píng)打分方法：（1）物業(yè)公司經(jīng)理測(cè)評(píng)打分各局屬物業(yè)公司經(jīng)理的考核人為主管局領(lǐng)導(dǎo)。測(cè)評(píng)打分由三個(gè)部分組成：第一部分，被考評(píng)者自我評(píng)分。填寫《經(jīng)理績效考核自我評(píng)分》，分敬業(yè)精神、領(lǐng)導(dǎo)力量、工作看法，工作業(yè)績、遵規(guī)守紀(jì)、理論學(xué)習(xí)六個(gè)方面自我評(píng)分；第二部分，民主測(cè)評(píng)初評(píng)打分。由本小區(qū)全體職工從敬業(yè)精神、領(lǐng)導(dǎo)力量、工作看法，工作業(yè)績、遵規(guī)守紀(jì)、理論學(xué)習(xí)六個(gè)方面，分別給被考評(píng)者初評(píng)打分；第三部分，考核人綜合評(píng)判打分。由主管局領(lǐng)導(dǎo)給被考評(píng)者的綜合素養(yǎng)評(píng)判打分。最終成果=自我評(píng)分X20%+民主測(cè)評(píng)分X30%+考核人綜合打分X50%（2）職工測(cè)評(píng)打分，各局屬物業(yè)公司職工的考核人為各物業(yè)公司經(jīng)理和主管局領(lǐng)導(dǎo)。測(cè)評(píng)打分由三個(gè)部分組成：第一部分，被考評(píng)者自我評(píng)分。填寫《職工績效考核自我評(píng)分》，分敬業(yè)精神、工作看法，工作力量、遵規(guī)守紀(jì)、理論學(xué)習(xí)、團(tuán)結(jié)協(xié)作六個(gè)方面自我評(píng)分；）第二部分，民主測(cè)評(píng)初評(píng)打分。由本小區(qū)全體職工從敬業(yè)精神、工作看法、工作力量、遵規(guī)守紀(jì)、理論學(xué)習(xí)、團(tuán)結(jié)協(xié)作六個(gè)方面，分別給被考評(píng)者初評(píng)打分；第三部分，考核人綜合評(píng)判打分。由本小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)理和主管局領(lǐng)導(dǎo)給被考評(píng)者的綜合素養(yǎng)評(píng)判打分。j最終成果=自我評(píng)分X20%+民主測(cè)評(píng)分X30%+考核人綜合打分÷2X50%3、考核監(jiān)督。局考績督察組派員參與各局屬物業(yè)公司的績效考核，并對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督。4、試用期職工和臨時(shí)工不參與績效考核。六、考核等級(jí)和獎(jiǎng)金加權(quán)：1、A級(jí)（優(yōu)秀級(jí)）90分——XXX分，上月根本獎(jiǎng)金加權(quán)10%；2、B級(jí)（良好級(jí)）80分——90（不含）分，上月根本獎(jiǎng)金加權(quán)5%；3、C級(jí)（合格級(jí)）60分——80（不含）分，上月根本獎(jiǎng)金加權(quán)0%；4、D級(jí)（不合格級(jí)）60（不含）分以下。.七、考核結(jié)果的應(yīng)用：局屬各物業(yè)公司，分別施行全員（本局干部職工）年度根本獎(jiǎng)金一次性承包制度?？冃Э己顺晒c獎(jiǎng)金直接