商品房營銷的最關鍵決策是在什么時段和企管培訓資料經(jīng)營決策條件分析

商品房營銷的最關鍵決策是在什么時段懸賞決策幣：2元-

離問題結束還有：3

天。問題詳細描述：

商品房的營銷重點（占70%）集中在商品房已建設完成之后，而且把營銷看作做廣告、開盤等手段，結果是銷售不競如人意。有的看法是把商品房的營銷重點（占70%）放在房地產(chǎn)項目前期可行性研究階段，在該階段進行全面的策劃，在此基礎上得出科學的、符合市場的、滿足國家政策的結論，而在商品房尚未竣工，就已銷售完成。請問蘭總監(jiān)，您贊成哪種做法呢？提問者：

論壇等級：新手上路

懸賞時間：2008-3-1916:57:05

設項目全方位（全程）策劃是從項目用地的初始狀態(tài)就導入的科學方法并結合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步完善而形成的理論體系，內(nèi)容包括：

①項目投資策劃

②項目規(guī)劃設計策劃

③項目質(zhì)量工期策劃

④項目形象策劃

⑤項目推廣策劃

⑥項目顧問、銷售代理

⑦項目服務策劃

⑧項目二次策劃

研發(fā)中心建議，未雨綢繆，在萊西項目上作試點，試圖將整個開發(fā)項目理念系統(tǒng)化，并加強成本控制，為以后的開發(fā)總結經(jīng)驗，提供依據(jù)。這個框架是研發(fā)中心借鑒理整其他公司開發(fā)項目的框架，可能個別地方不太適合或繁瑣，在以后的工作中可以修正和調(diào)整完善，力爭形成一個標準格式報告文件。

案頭工作階段

第一章

“某項目”投資策劃

第一節(jié)項目投資策劃的含義

項目投資策劃是房地產(chǎn)全方位策劃關鍵的環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下些功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營中就可以未雨綢繆。通過對項目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項目為核心，針對當前的經(jīng)濟環(huán)境、萊西房地產(chǎn)市場的供求狀況、萊西同類樓盤的現(xiàn)狀及客戶的購買行為進行調(diào)研分析，再結合項目進行SWOT分析，在以上基礎上，對項目進行系統(tǒng)準確的市場定位和項目價值發(fā)現(xiàn)分析，然后根據(jù)基本資料，對某項目進行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風險進行策略提示，并對開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。

第二節(jié)某項目投資策劃的具體內(nèi)容

一、項目用地周邊環(huán)境分析

1．項目土地性質(zhì)調(diào)查

·地理位置

·地質(zhì)地貌狀況

·土地面積及其紅線圖

·七通一平現(xiàn)狀

2．項目用地周邊環(huán)境調(diào)查

·地塊周邊的建筑物

·綠化景觀

·自然景觀

·歷史人文景觀

·環(huán)境污染狀況

3．地塊交通條件調(diào)查

·地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃

·項目對外水、陸、空交通狀況

·地塊周邊市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀

4．周邊市政配套設施調(diào)查

·購物場所

·文化教育

·醫(yī)療衛(wèi)生

·金融服務

·郵政服務

·娛樂、餐飲、運動

·生活服務

·游樂休憩設施

·周邊可能存在的對項目不利的干擾因素

·歷史人文區(qū)位影響

二、區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢

1．宏觀經(jīng)濟運行情況

2．萊西房地產(chǎn)市場概況及政府相關的政策法規(guī)

3．萊西房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀

4．萊西商品住宅市場板塊的化分及其差異

5．萊西商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)

6．萊西商品住宅客戶構成及購買實態(tài)分析

三、土地SWOT分析

1．項目地塊的優(yōu)勢

2．項目地塊的劣勢

3．項目地塊的機會點

4．項目地塊的威脅及困難點

四、項目市場地位

1．類比競爭樓盤調(diào)研

2．項目定位：

·市場定位（區(qū)域定位、主力客戶群定位）

·功能定位

·建筑風格定位

五、項目價值分析

1．商品住宅項目價值分析的基本方法和概念

·商品住宅價值分析法：類比可實現(xiàn)價值分析法

a選擇可類比項目

b確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各種要素及其在價值實現(xiàn)中的權重

c分析可類比項目價值實現(xiàn)的要素的對比值

d對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值

e根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價

·類比土地價值決定因素

a類比土地價值：地段資源差異

※市政交通及直入交通的便利性的差異

※項目周邊環(huán)境的差異，包括

——周邊自然和綠化景觀的差異

——教育、人文景觀的差異

——各種污染程度的差異

——周邊社區(qū)素質(zhì)的差異

※周邊市政配套便利性的差異

b項目可提升價值判斷

※建筑風格和立面的設計、材質(zhì)

※單體戶型設計

※建筑空間布局和環(huán)藝設計

※小區(qū)配套和物業(yè)管理

※形象包裝和營銷策劃

※發(fā)展商品牌和實力

c價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素

※經(jīng)濟因素

※政策因素

2．項目可實現(xiàn)價值分析·類比樓盤分析與評價·項目價值類比分析a價值提升和實現(xiàn)要素對比分析

b項目類比價值計算

六、項目定價模擬

1．均價的確定

2．項目中具體單位的定價模擬

七、項目投入產(chǎn)出分析

1．項目經(jīng)濟技術指標模擬·項目總體經(jīng)濟技術指標

·首期經(jīng)濟技術指標

2．項目受期成本模擬

·成本模擬表及其說明

3．項目收益部分模擬·銷售收入模擬a銷售均價假設b銷售收入模擬表·利潤模擬及說明a模擬說明

b利潤模擬表·敏感性分析a可變成本變動時對利潤的影響

b銷售價格變動時對利潤的影響

八、投資風險分析及其規(guī)避方式提示

1．項目風險性評價·價值提升及其實現(xiàn)的風險性a項目的規(guī)劃和建筑設計是否以提升項目同周邊項目的類比價值b項目形象包裝和營銷推廣是否成功

2．資金運用的風險性·減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財務成本·對銷售節(jié)奏和項目開發(fā)節(jié)奏進行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)資金回籠

3．經(jīng)濟政策風險·國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢的變化·國家、地方相關地產(chǎn)政策的出臺及相關市政配套設計建設

九、開發(fā)節(jié)奏建議

1．影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素·政策法規(guī)因素

·地塊狀況因素·發(fā)展商操作水平因素

·自己投放量及資金回收要求·銷售策略、銷售政策及價格控制因素

·市場供求因素·上市時間要求

2．項目開發(fā)節(jié)奏及結果預測·項目開發(fā)步驟·項目投入產(chǎn)出評估·結論

第二章

某項目規(guī)劃設計策劃

第一節(jié)項目規(guī)劃設計策劃的含義（根據(jù)萬科研發(fā)中心經(jīng)驗，開發(fā)商引領設計單位完成設計）

通過完整科學的投資策劃分析，可以明確市場定位，從而進入產(chǎn)品設計階段。目前消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的建筑規(guī)劃和單體設計要求愈來愈理性，項目規(guī)劃設計策劃是以某項目的市場定位為基礎，以滿足目標市場的需求為出發(fā)點，對項目地塊進行總體規(guī)劃布局，確定建筑風格和色彩計劃，緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型，引導室內(nèi)裝修風格，并對項目的環(huán)藝設計進行充分提示。

第二節(jié)項目規(guī)劃設計策劃的具體內(nèi)容

一、總體規(guī)劃

1．項目地塊概述·項目所屬區(qū)域現(xiàn)狀

·項目臨界四周狀況

·項目地貌狀況

2．項目地塊情況分析·初步規(guī)劃及設想·影響項目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟技術因素·土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用或規(guī)避·市場定位下的主要經(jīng)濟指標參數(shù)

3．建筑空間布局·總體平面規(guī)劃及其說明

·功能分區(qū)示意及說明

4．道路系統(tǒng)布局·地塊周邊交通環(huán)境示意a地塊周邊基本路網(wǎng)

b道路建設及未來發(fā)展狀況·項目道路設置及其說明a主要出入口設置

b主要干道設置c車輛分流情況說明

d停車場布置

5．綠化系統(tǒng)布局·地塊周邊景觀環(huán)境示意a地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述b市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向·項目環(huán)藝規(guī)劃及說明a綠化景觀系統(tǒng)分析

b主要公共場所的環(huán)藝設計

6．公建與配套系統(tǒng)·周邊市政配套設施調(diào)查·配套功能配置及安排·公共建筑外立面設計提示a會所外立面設計提示

b營銷中心外立面設計提示c物業(yè)管理、辦公室等建筑外立面設計提示d其它公建（如巴士站、圍墻）外立面設計提示·公共建筑平面設計提示·公共建筑風格設計的特別提示·公共建筑外部環(huán)境概念設計

7．分期開發(fā)·分期開發(fā)思路

·首期開發(fā)思路

8．分組團開發(fā)強度

二、建筑風格定位、色彩計劃

1．總體建筑風格及色彩計劃·總體建筑風格的構思

·建筑色彩計劃

2．建筑單體外立面設計提示·商品住宅房外立面設計提示a多層、小高層、高層外立面設計提示b不同戶型的別墅外立面設計提示c針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設計提示d其它特殊設計提示·商業(yè)建筑風格設計提示

三、主力戶型選擇

1．萊西同類樓盤戶型比較

2．業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例

3．主力戶型設計提示

4．商業(yè)物業(yè)戶型設計提示

四、室內(nèi)空間布局裝修概念提示

1．室內(nèi)空間布局提示

2．公共空間主題

3．選擇庭院景觀提示

五、環(huán)境規(guī)劃及藝術風格提示

1.周邊環(huán)境調(diào)查和分析

2.總體環(huán)境規(guī)劃及藝術風格構想·地塊已有的自然環(huán)境利用

·項目人文環(huán)境的營造

3.各組團環(huán)境概念設計·組團內(nèi)綠化及園藝設計

·組團內(nèi)共享空間設計·組團內(nèi)雕塑小品設計提示

·組團內(nèi)椅凳造型設計提示·組團內(nèi)宣傳專欄、導視系統(tǒng)位置設定提示

4．公共建筑外部環(huán)境概念設計·主入口環(huán)境概念設計

·營銷中心外部環(huán)境概念設計·營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設計·針對本項目的其它公共環(huán)境概念設計

六、公共家具概念設計提示

1．周邊同類樓盤公共家具擺設

·營銷中心大堂

·管理辦公室

2．公共家具概念設計提示

七、公共裝飾材料選擇指導

1．周邊同類樓盤公共裝飾材料比較

2．公共裝飾材料選擇指導及裝修風格構思

3．營銷示范單位裝修概念設計

4．住宅裝修標準提示

八、燈光設計及背景音樂指導

1．燈光設計·公共建筑外立面燈光設計

·公共綠化綠地燈光設計·道路系統(tǒng)燈光設計

·室內(nèi)燈光燈飾設計

2．背景音樂指導·廣場音樂布置

·室內(nèi)背景音樂布置

九、小區(qū)未來生活方式的指導

1．建筑規(guī)劃組團評價

2．營造和引導未來生活方式·住戶特征描述

·社區(qū)文化規(guī)劃與設計

第三章

項目質(zhì)量工期策劃

第一節(jié)

質(zhì)量工期策劃的含義

近幾年來，房地產(chǎn)市場買賣雙方糾紛不斷，已成投訴熱點。房屋滴漏、墻皮裂縫現(xiàn)象經(jīng)常出現(xiàn)；所購期房交付時與合同承諾的條件不符，拖延樓宇交付使用日期的現(xiàn)象也時有發(fā)生；甚至由于質(zhì)量控制不嚴引起損害消費者利益的現(xiàn)象，因此，質(zhì)量工期策劃是我們、承建商必須樹立的策劃觀念。

第二節(jié)

質(zhì)量工期策劃的具體內(nèi)容

一、建筑材料選用提示

1．萊西市場競爭性樓盤建筑材料選用類比

2．新型建筑裝飾材料提示

3．建筑材料選用提示

二、施工工藝流程指引

1．工程施工規(guī)范手冊

2．施工工藝特殊流程提示

三、質(zhì)量控制

1．項目工程招標投標內(nèi)容提示

2．文明施工質(zhì)量管理內(nèi)容提示

四、工期控制

1．開發(fā)進度提示

2．施工組織與管理

五、造價控制

1．建筑成本預算提示

2．建筑流動資金安排提示

六、安全管理

1．項目現(xiàn)場管理方案

2．安全施工條例

第四章

項目形象策劃

第一節(jié)

項目形象策劃的含義

項目形象策劃包括某項目的總體戰(zhàn)略形象策劃、社區(qū)文化形象策劃、企業(yè)行為形象策劃、員工形象策劃以及項目視覺形象策劃等主要內(nèi)容。項目視覺形象是指房地產(chǎn)有別于奇特項目的具有良好識別功能的同意視覺表現(xiàn)。其內(nèi)容主要包括項目視覺識別系統(tǒng)工程核心部分及延展運用部分。其核心部分包括項目的名稱、標志、標準色及標準字體。

第二節(jié)

項目形象策劃的具體內(nèi)容

一、項目視覺識別部分系統(tǒng)核心部分

1．名稱

·項目名

·道路名

·建筑名

·組團名

2．標志

3．標準色

4．標準字體

二、延展及運動部分

1．工地環(huán)境包裝視覺

·建筑物主體

·工地圍墻

·主路網(wǎng)及參觀路線

·環(huán)境綠化

2．營銷中心包裝設計·營銷中心室內(nèi)外展示設計

·營銷中心功能分區(qū)提示·營銷中心大門橫眉設計

·營銷中心形象墻設計·臺面標牌

·展板設計·營銷中心導視牌

·銷售人員服裝設計提示·銷售用品系列設計

·示范單位導視牌·示范單位樣板房說明牌

3．公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設計

第五章

項目營銷推廣策劃

第一節(jié)

項目營銷推廣策劃的含義

對未來將要進行的營銷推廣活動進行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策是很有必要的。項目營銷推廣策劃提供關于某項目營銷推廣的未來方案，以未來的市場趨勢為背景，以企業(yè)發(fā)展目標為基礎設計的營銷推廣措施，其內(nèi)容是在項目投資分析的基礎上進一步對項目強、弱進行分析，并得出正確的處理方法。同時，通過對項目市場定位、價格定位分析，確定項目的正式入市時間，以及采用相應宣傳推廣策略策劃并提出對整個營銷推廣的效果進行有效監(jiān)控和評估的方法，以達到預期的營銷效果。項目營銷推廣策劃是房地產(chǎn)全程策劃的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結合，需要高度的專業(yè)化運作。

第二節(jié)

項目營銷推廣策劃的具體內(nèi)容

一、區(qū)域市場實態(tài)分析

1．萊西房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀

2．項目周邊競爭性樓盤調(diào)查·項目概況

·市場定位

·售樓價格·銷售政策措施

·廣告推廣手法

·主要媒體應用及投入頻率·公關促銷活動

·其他特殊賣點和銷售手段

3．結論

二．項目主賣點薈萃及物業(yè)強勢、弱勢分析與對策

1．項目主要賣點薈萃

2．項目強勢、弱勢分析與對策

三．目標客戶群定位分析

1．萊西人口總量及地塊分布情況

2．萊西經(jīng)濟發(fā)展狀況和人口就業(yè)情況

3．萊西家庭情況分析·家庭成員結構

·家庭收入情況

·住房要求、生活習慣

4．項目客戶群定位·目標市場a目標市場區(qū)域范圍界定b市場調(diào)查資料匯總、研究c目標市場特征描述·目標客戶a目標客戶細分

b目標客戶特征描述

c目標客戶資料

四、價格定位及策略

1．項目單方成本

2．項目利潤目標

3．可類比項目市場價格

4．價格策略5．價格分期策略

五、入市時機規(guī)劃

1．宏觀經(jīng)濟運行狀況分析

2．萊西房地產(chǎn)相關法規(guī)和市場情況簡明分析

3．入市時機的確定及安排

六、廣告策略

1．廣告總體策略及廣告的階段性劃分

·廣告總體策略

·廣告的階段性劃分

2．廣告主題

3．廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

4．廣告效果監(jiān)控、評估及修正

5．入市前印刷品的設計、制作·宣傳海報、折頁

·認購書·正式合同

·交房標準·物業(yè)管理內(nèi)容

·物業(yè)管理公約

七、媒介策略

1．媒體總策略及媒體選擇

2．媒體總策略

3．媒體選擇

4．媒體創(chuàng)新使用

5．軟性新聞主題

6．媒介組合

7．投放頻率及規(guī)模

8．費用估算

八、推廣費用計劃

1．現(xiàn)場包裝

2．印刷品

3．媒介投放

4．公關活動

九、公關活動策劃及現(xiàn)場包裝

十、營銷推廣效果的監(jiān)控、評估及修正

1．效果測評形式·進行性測評

·結論性測評

2．實施效果測評的主要指標·銷售收入

·企業(yè)利潤·市場占有率

·品牌形象和企業(yè)形象

實施階段

第六章

項目銷售顧問、銷售代理

第一節(jié)

總論

在經(jīng)過前面一系列的工作流程后，進入到項目的銷售階段，這個階段的成果也是檢驗前面幾個方面的策劃工作是否到位。

第二節(jié)

項目銷售顧問、銷售代理的具體內(nèi)容

一、銷售周期劃分即控制

1．銷售策略·營銷思想：全面策劃

·銷售網(wǎng)絡·銷售區(qū)域：緊扣目標市場和目標客戶·銷售時段

·政策促銷·銷售活動

·銷售承諾

2．銷售過程模擬·銷售實施

·銷售合同執(zhí)行監(jiān)控

二、各銷售階段營銷推廣執(zhí)行方案實施

三、各銷售階段廣告創(chuàng)意設計及發(fā)布實施

四、售前資料準備

1、批文及銷售資料·批文

·樓宇說明書

·價格體系

·合同文本

2、人員組建·銷售輔導

·銷售代理

3、制定銷售工作進度總表

4、銷售控制與銷售進度模擬·銷售控制表

·銷售收入預算表

5、銷售費用預算表·總費用預算

·分項開支

·邊際費用

6、財務策略·信貸

·付款方式

·按揭

·合伙股東

7、商業(yè)合作關系·雙方關系

·三方關系

·多方關系

8、工作協(xié)調(diào)配合·甲方主要負責人

·直接合作人

·財務部·工程部

·物業(yè)管理公司

五、銷售培訓

1．銷售部人員培訓

·詳細介紹公司情況

·物業(yè)詳情

a項目規(guī)模、定位、設施、買賣條件

b物業(yè)周邊環(huán)境、公共設施、交通條件

c該區(qū)域的城市發(fā)展計劃，宏觀及微觀經(jīng)濟因素對物業(yè)的影響情況

d項目特點

※項目規(guī)劃設計內(nèi)容及特點，包括景觀、立面、建筑組團、容積率等

※平面設計內(nèi)容及特點，包括總戶數(shù)、總建筑面積、總單元數(shù)、單套面積、戶內(nèi)面積組合、戶型優(yōu)缺點、進深、面寬、層高等

※項目的優(yōu)劣分析

※項目營銷策略，包括價格、付款方式、策略定位、銷售目標

e競爭對手優(yōu)劣分析及對策

·業(yè)務基礎培訓課程

a國家及地區(qū)相關房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)、稅費規(guī)定

b房地產(chǎn)基礎術語、建筑常識：房地產(chǎn)、建筑業(yè)基礎術語的理解

※房地產(chǎn)、建筑業(yè)基礎術語的理解※建筑識圖

※計算戶型面積

c心理學基礎

d銀行的按揭知識，涉及房地產(chǎn)交易的費用

e國家、地區(qū)的宏觀經(jīng)濟政策、當?shù)氐姆康禺a(chǎn)走勢f公司制度、架構和財務制度·銷售技巧·簽訂買賣合同的程序·物業(yè)管理課程·銷售模擬·實地參觀他人展銷現(xiàn)場

2．銷售手冊·批文

·樓宇說明書

·價格體系

·合同文本

·客戶資料表3．客戶管理系統(tǒng)4．銷售作業(yè)指導書·職業(yè)素養(yǎng)準則

·銷售基本知識與技巧·項目概況

·銷售部管理架構

六、銷售組織與日常管理

1．組織與激勵·銷售部組織架構·銷售人員基本要求·職責說明·考核、激勵措施

2．工作流程·銷售工作的內(nèi)容

·銷售工作階段·銷售部工作職責（工作流程）

·銷售業(yè)務流程（個案）

3．規(guī)章制度概念指示

第七章

項目服務策劃

第一節(jié)

項目服務策劃的含義

目前的房地產(chǎn)市場，特別是發(fā)達地區(qū)的房地產(chǎn)市場，物業(yè)管理已愈來愈受買家的重視和關心，來自市場的信號向發(fā)展商提出了物業(yè)管理高起點、高標準、高水平的要求，萬科開發(fā)的物業(yè)多年來一直深受市場的追捧，在很大程度上與其手上的王牌——萬科開發(fā)的物業(yè)管理密不可分，它成為萬科開辟第二營銷渠道和制造回頭客的有力保證。

項目服務營銷的具體內(nèi)容

一、項目銷售過程所需物業(yè)管理資料

1．樓宇質(zhì)量保證書

2．樓宇實用說明書

3．業(yè)主公約

4．用戶手冊

5．樓宇交收流程

6．入伙通知書

7．入伙手續(xù)書

8．收樓書

9．承諾書

10．業(yè)主\用戶聯(lián)系表

11．遺漏工程實用鑰匙授權書

12．遺漏工程和水電表底數(shù)記錄表

13．裝修手冊和裝修申請表

二、物業(yè)管理內(nèi)容策劃

1．工程、設計、管理的提前介入

2．保潔服務

3．綠化養(yǎng)護

4．安全及交通管理

5．三車及場地管理

6．設備養(yǎng)護

7．房屋及公用設備設施養(yǎng)護

8．房屋事務管理

9．檔案及數(shù)據(jù)的管理

10．智能化的服務

11．家政服務

12．多種經(jīng)營和服務的開展

13．與業(yè)主的日常溝通

14．社區(qū)文化服務

三、物業(yè)管理組織及人員架構

1.物業(yè)公司人力資源的管理包括招聘、培訓、考核、調(diào)配、述職、工資、福利、晉級等環(huán)節(jié)

2.物業(yè)管理公司應遵循以下原則建立各級組織機構，明確各部門的職能、責任、權限、隸屬關系及信息溝通渠道

四、物業(yè)管理培訓1．物業(yè)交付使用前的培訓2．物業(yè)交付使用后的培訓五、物業(yè)管理規(guī)章制度

1．員工手冊

2．崗位職責及工作流程

3．財務制度

4．采購及招標程序

5．員工考核標準

6．業(yè)主委員會章程

7．各配套功能管理規(guī)定

8．文件管理制度

9．辦公設備使用制度

10．值班管理制度

11．消防責任制

12．消防管理規(guī)定

13．對外服務工作管理規(guī)定

14．裝修工程隊安全責任書

15．停車場管理規(guī)定

16．非機動車輛管理規(guī)定

17．出租車及暫住人員管理規(guī)定

18．進住（租）協(xié)議書

19．商業(yè)網(wǎng)點管理規(guī)定

六、物業(yè)管理操作規(guī)程

1．樓宇本體維護保養(yǎng)規(guī)程

2．綠化園林養(yǎng)護規(guī)程

3．消防設施養(yǎng)護及使用規(guī)程

4．供配電設備維護保養(yǎng)規(guī)程

5．機電設備維護保養(yǎng)規(guī)程

6．動力設備維護保養(yǎng)規(guī)程

7．停車場、車庫操作規(guī)程

8．停車場、車庫維護保養(yǎng)規(guī)程

9．游泳池及其設備維護保養(yǎng)和操作規(guī)程

10．給排水設備維護保養(yǎng)規(guī)程

11．公共部位保養(yǎng)保潔操作規(guī)程

12．保安設備操作及維護規(guī)程

13．照明系統(tǒng)操作及維護規(guī)程

14．通風系統(tǒng)操作及維護規(guī)程

15．管理處內(nèi)部運作管理規(guī)程

16．租賃管理工作規(guī)程

七、物業(yè)管理的成本費用

1．管理員工支出

2．維護及保養(yǎng)

3．公共費用

4．行政費用

5．保險費用

6．其它

7．管理者酬金

8．營業(yè)稅

9．預留項目維護基金

（物業(yè)的運營為自負盈虧）

八、物業(yè)管理ISO9002提示

1．質(zhì)量手冊

2．程序文件

3．工作規(guī)程

4．質(zhì)量記錄表格

5．行政管理制度

6．人力資源管理制度

第八章

項目二次策劃（策劃總結）

第一節(jié)項目二次策劃的含義

品牌戰(zhàn)略可持續(xù)發(fā)展在知識經(jīng)濟要求的前提下，科學合理綜合高效地考慮住宅建設地環(huán)境效益，廣泛運用高科技成果，改變傳統(tǒng)的施工方式，采用新材料和組織管理方法，不斷創(chuàng)造新的科學技術，規(guī)劃設計出優(yōu)美的人居環(huán)境，營造住宅文化，增強市場競爭力，才能促使開發(fā)走上可持續(xù)發(fā)展的道路。

第二節(jié)項目二次策劃的具體內(nèi)容

一、全面策劃

1．全過程策劃

2．全員策劃·項目策劃的實現(xiàn)絕不只是營銷部門的事情·策劃手段的整體性企業(yè)對產(chǎn)品價格、渠道、分銷等可控因素進行互相配合，實現(xiàn)最佳組合，以滿足顧客的各項需求。·策劃主體的整體性

二、品牌戰(zhàn)略指示

1、品牌塑造

2、品牌維護

3、品牌提升

三、可持續(xù)經(jīng)營戰(zhàn)略指示

1、人力資源科學配置

2、產(chǎn)業(yè)化道路策略·提高住宅產(chǎn)品的技術附加值，盡快轉(zhuǎn)變?yōu)榧夹g密集型產(chǎn)業(yè)·將住宅產(chǎn)業(yè)多個外延型發(fā)展轉(zhuǎn)為集約型的內(nèi)涵式發(fā)展·深化住宅產(chǎn)業(yè)化鏈條的協(xié)調(diào)性

3、專業(yè)化道路策略·提高建筑與結構技術體系·節(jié)能及新能源開發(fā)利用·住宅管線技術體系·建立廚房、衛(wèi)生間的基本功能空間配置的整合技術·提高住宅環(huán)境及其保障技術體系·住宅智能化技術體系?；卮鹫撸?/p>

論壇等級：新手上路

回答時間：2008-3-2015:25:17

企管培訓資料經(jīng)營決策條件分析一.企業(yè)外部環(huán)境分析企業(yè)的外部環(huán)境是指“存在于企業(yè)之外，對企業(yè)的生存和發(fā)展產(chǎn)生決定性影響的各種因素的總和。”企業(yè)外部環(huán)境主要包括企業(yè)的宏觀環(huán)境、微觀環(huán)境兩部分。（一）宏觀環(huán)境分析企業(yè)的宏觀環(huán)境，是指企業(yè)所面對的其所在產(chǎn)業(yè)外的宏觀環(huán)境，是企業(yè)的間接環(huán)境因素。它主要包括經(jīng)濟環(huán)境、政治法律環(huán)境、社會人文環(huán)境、科學技術環(huán)境和國際環(huán)境等。1.經(jīng)濟環(huán)境。它主要指一個國家的經(jīng)濟制度、經(jīng)濟結構、產(chǎn)業(yè)布局、資源狀況、經(jīng)濟發(fā)展水平以及未來的經(jīng)濟走勢。2.政治、法律環(huán)境。它主要指對企業(yè)經(jīng)營活動具有實際與潛在影響的政治力量和有關的法律法規(guī)等因素的總稱。3.社會人文環(huán)境。它主要指企業(yè)所在社會中成員的民族特征、人口統(tǒng)計特征、文化傳統(tǒng)、價值觀念、宗教信仰、教育水平以及風俗習慣等因素。社會人文環(huán)境直接影響著居民的消費結構和偏好，強烈地影響著人們的購買決策和企業(yè)的經(jīng)營行為。4.科學技術環(huán)境。它不僅包括那些引起時代革命性變化的發(fā)明，而且還包括與企業(yè)生產(chǎn)有關的新技術、新工藝和新材料的出現(xiàn)和發(fā)展趨勢以及應用前景。5.國際環(huán)境。經(jīng)濟全球化作為不可逆轉(zhuǎn)的進程，使得世界各國經(jīng)濟愈益相互開放和融合。從世界經(jīng)濟聯(lián)系的范圍和廣度看，經(jīng)濟全球化囊括了世界所有的國家和地區(qū)，無論發(fā)達國家還是發(fā)展中國家都無法回避，任何一個國家都成為世界市場的一部分。在這個大背景下，企業(yè)管理者應十分關注全球范圍內(nèi)的環(huán)境機會和威脅的戰(zhàn)略分析。一方面，企業(yè)應正確確定自己在經(jīng)濟全球化進程中的位置，以此為前提，制定企業(yè)的全球戰(zhàn)略；另一方面，也要充分認識國際跨國集團在世界內(nèi)建立市場的形勢，努力做到準確定位，充分發(fā)揮自己的優(yōu)勢和克服自己的劣勢，在與跨國集團的競爭和合作中，不斷提升競爭力，維持自己的生存和爭取更好的發(fā)展。（二）微觀環(huán)境分析企業(yè)微觀環(huán)境是從個別企業(yè)視角來觀察、分析其競爭對手競爭實力的分析。對競爭對手的分析有三種診斷因素：未來目標、現(xiàn)行戰(zhàn)略、假設。1.未來目標.分析與了解競爭對手的競爭目標，有利于預測競爭對手對其自身定位及檢測財務成果的滿意度，有助于推斷競爭對手改變競爭戰(zhàn)略的可能性及對其他企業(yè)戰(zhàn)略行為的反應程度。競爭對手未來目標的關鍵問題主要包括了：競爭對手追求的市場地位總體目標；競爭對手各管理部門對未來目標是否取得一致性意見；競爭對手的當前財務目標及未來財務目標；競爭對手的核心領導的個人行為對整個企業(yè)未來目標的影響。2.現(xiàn)行戰(zhàn)略.對競爭對手現(xiàn)行戰(zhàn)略的分析，目的是觀察競爭對手正在做什么以及能夠做什么，對競爭對手作分析，主要包括了三個關鍵性的問題：競爭對手的研發(fā)能力如何和投資能力如何；競爭對手的市場占有率如何以及采取什么樣的銷售方式和促銷策略；競爭對手的產(chǎn)品價格如何制定以及在產(chǎn)品設計、要素成本和勞動生產(chǎn)率等因素中哪些對產(chǎn)品成本影響較大等等。3.假設.它包括競爭對手自身企業(yè)的假設和所處行業(yè)及其他公司的假設。自我假設是企業(yè)各種行為取向的最根本的原因。但是，對競爭對手作出分析也是重要的，競爭對手的自我假設包含了幾個關鍵性的問題：競爭對手如何估計同產(chǎn)業(yè)中的其他企業(yè)的潛在競爭能力；競爭對手如何看待自己在戰(zhàn)略方面的優(yōu)勢和劣勢；競爭對手如何預測產(chǎn)品的未來需求和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢及其預測依據(jù)是否可靠；是否有影響競爭對手對其他企業(yè)的戰(zhàn)略行為看法的嚴密的組織準則或法規(guī)或某種強烈的信條。二.企業(yè)內(nèi)部條件分析企業(yè)在制定經(jīng)營決策時，不僅要考慮企業(yè)所處的外部環(huán)境，而且還要知己，即對企業(yè)自身的內(nèi)部條件和能力加以正確的估計。所謂企業(yè)的內(nèi)部條件是指企業(yè)能夠加以控制的內(nèi)部因素。企業(yè)內(nèi)部環(huán)境或條件是企業(yè)經(jīng)營的基礎，是企業(yè)制定經(jīng)營目標和經(jīng)營決策的出發(fā)點、依據(jù)和條件，是競爭取勝的根本，對企業(yè)的內(nèi)部條件進行分析，其目的在于掌握企業(yè)目前的狀況，明確企業(yè)所具有的長處和弱點，以便使確定的目標能夠?qū)崿F(xiàn)，并使選定的經(jīng)營活動能發(fā)揮企業(yè)的優(yōu)勢，有效的利用企業(yè)的資源；同時對企業(yè)的弱點，能夠加以避免或采取積極改進的態(tài)度。企業(yè)內(nèi)部條件分析包括以下內(nèi)容：第一，基本情況分析。包括企業(yè)領導狀況、企業(yè)經(jīng)營目標與經(jīng)營方針、長遠計劃、企業(yè)改造、經(jīng)營組織等等。第二，生產(chǎn)分析。包括生產(chǎn)概況、生產(chǎn)計劃、工序管理、作業(yè)管理、質(zhì)量管理、搬運管理、設備、動力管理等等。第三，銷售分析。包括市場調(diào)查及情報工作、銷售計劃、產(chǎn)銷銜接、銷售渠道、銷售策略等等。第四，科技分析。包括有科技人員結構及分布使用情況、科技手段、科技開發(fā)、科技工作組織等等。第五，財務分析。包括對企業(yè)的收支、決策的經(jīng)濟評價、財務管理等方面的問題。企業(yè)內(nèi)部條件分析的主要內(nèi)容是以上幾個方面，但是企業(yè)并不是經(jīng)常進行全面的分析，企業(yè)內(nèi)部條件的分析應該有重點，我們認為企業(yè)內(nèi)部條件分析的重點是產(chǎn)品、市場和財務。產(chǎn)品分析是為了產(chǎn)品品種決策，市場分析是為了銷售決策，而財務分析是為了財務決策，同時也是產(chǎn)品和市場在經(jīng)濟上的反映，三者是密不可分的。（一）產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析主要是對產(chǎn)品的現(xiàn)狀進行分析、評價，并做出預測。具體的分析如下：1.競爭能力分析.競爭能力是綜合性指標，它包括的內(nèi)容視產(chǎn)品而定?？蓮漠a(chǎn)品的競爭性強弱、價格、成本、質(zhì)量、服務、信譽六個方面入手。競爭性強弱是指一種產(chǎn)品有多少與它的用途、功能相同或相似但又不是同類的競爭產(chǎn)品。一般競爭性越強，對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營越不利；價格和成本分析，主要是確定其現(xiàn)狀，預測其發(fā)展趨勢，并用預測和現(xiàn)狀作比較。這兩項分析的目的是與同行業(yè)作比較，看自己企業(yè)產(chǎn)品在同行業(yè)中價格和成本是否占優(yōu)勢；質(zhì)量、服務、信譽主要是比較本企業(yè)產(chǎn)品在同行業(yè)中的地位，通過質(zhì)量、服務、信譽的分析以確定本企業(yè)產(chǎn)品在同行業(yè)中的地位。2.銷售增長率或產(chǎn)品所處壽命周期位置分析銷售增長率是銷售增長額與基準期銷售額之比。銷售增長率和產(chǎn)品所處的壽命周期是一致的。企業(yè)的產(chǎn)品一般都經(jīng)歷了這樣四個時期，各個時期的決策是不一樣的，投放期主要是宣傳、改革產(chǎn)品；成長期是擴大產(chǎn)品的影響；成熟期大量銷售，并進一步判斷是否接近飽和點；衰退期主要考慮淘汰或改進產(chǎn)品，這種分析是很重要的。3.市場容量分析.市場容量是指市場需求量，它取決于產(chǎn)品的市場面和各類用戶的需求數(shù)量。它對于企業(yè)增加銷售，擴大生產(chǎn)規(guī)模的決策有很大影響。一般來說，產(chǎn)品適應性大，服務面廣，市場容量就大；反之，市場容量則偏小。4.市場占有率分析.市場占有率是指企業(yè)某種產(chǎn)品銷售額占該種產(chǎn)品全部市場銷售總額的比重。這個指標綜合地反映了本企業(yè)產(chǎn)品在市場上的競爭能力。（二）市場分析市場分析主要分析企業(yè)產(chǎn)品市場面分布情況及其發(fā)展變化趨勢以及產(chǎn)品在有關市場的競爭情況。分析所提供的資料是企業(yè)制定經(jīng)營決策、銷售策略的重要依據(jù)。市場分析主要有以下幾個方面的內(nèi)容:1.市場面分布分析.運用市場細分法可以獲知企