房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理中的五個(gè)癥結(jié)要點(diǎn)2

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理中的五個(gè)關(guān)鍵要點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理要求代表房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)與設(shè)計(jì)相關(guān)的活動(dòng)進(jìn)行統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。設(shè)計(jì)管理工作既是技術(shù)工作也是管理工作。那如何做好房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理工作？基于設(shè)計(jì)管理的特點(diǎn)，筆者以為關(guān)鍵做好以下五個(gè)方面：明確委托設(shè)計(jì)要求，選擇適合的設(shè)計(jì)伙伴；加強(qiáng)設(shè)計(jì)全過(guò)程控制管理；重視設(shè)計(jì)報(bào)批過(guò)程中的溝通管理,與主管部門(mén)保持良好溝通；加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更控制；注重設(shè)計(jì)的整合管理這五個(gè)要點(diǎn)的管理。設(shè)計(jì)工作是一項(xiàng)較單純的技術(shù)工作，任務(wù)來(lái)自于甲方，設(shè)計(jì)的成果是由設(shè)計(jì)院完成的。完成的標(biāo)準(zhǔn)是甲方滿(mǎn)意，并同時(shí)滿(mǎn)足國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和政府要求。而房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理要求代表房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)與設(shè)計(jì)相關(guān)的活動(dòng)，如市場(chǎng)調(diào)查、土地購(gòu)買(mǎi)、設(shè)計(jì)咨詢(xún)和招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)批和設(shè)計(jì)變更等進(jìn)行統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。就設(shè)計(jì)而言，設(shè)計(jì)管理既要解決設(shè)計(jì)方面技術(shù)問(wèn)題，又要把規(guī)劃、建筑、室內(nèi)、景觀、市政等設(shè)計(jì)單位整合起來(lái)，做到不矛盾不沖突，協(xié)調(diào)統(tǒng)一。而且設(shè)計(jì)管理工作的工作對(duì)象不僅有很多乙方，也有很多審批主管部門(mén)，所以不但要對(duì)合同方協(xié)調(diào)管理，也需上下協(xié)調(diào)。因此房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理工作既是技術(shù)工作也是管理工作。

那如何做好房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理工作？基于設(shè)計(jì)管理的特點(diǎn)，筆者以為關(guān)鍵做好以下五個(gè)要點(diǎn)的管理：管理要點(diǎn)一：明確委托設(shè)計(jì)要求，選擇合適的設(shè)計(jì)伙伴

一個(gè)好的設(shè)計(jì)，必須在深入細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查后，并經(jīng)過(guò)多方面、全面細(xì)致的分析研究后，才能和市場(chǎng)緊密結(jié)合起來(lái)。對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)首先要有一個(gè)整體的清晰的概念，而后要清楚給誰(shuí)做什么樣的產(chǎn)品，誰(shuí)能做好這樣的產(chǎn)品？所以做好一個(gè)設(shè)計(jì)的前提條件：明確委托設(shè)計(jì)的要求，選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)伙伴。1）明確委托設(shè)計(jì)的要求設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)就是設(shè)計(jì)的輸入，要想有好的設(shè)計(jì)輸出，充分的設(shè)計(jì)輸入是起點(diǎn)。方案設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的輸入主要應(yīng)包括企業(yè)最高領(lǐng)導(dǎo)層的規(guī)劃意見(jiàn)、營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)提供的產(chǎn)品定位、物業(yè)公司和客服部門(mén)提供的客戶(hù)建議、開(kāi)發(fā)部門(mén)提供的政府征詢(xún)意見(jiàn)、預(yù)算部門(mén)提出的初步成本建議以及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理部門(mén)提供的勘測(cè)報(bào)告等；初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的輸入則主要應(yīng)包括前面的設(shè)計(jì)成果、報(bào)批過(guò)程中獲知的反饋意見(jiàn)、預(yù)算部門(mén)提供的細(xì)化成本要求以及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理部門(mén)提供的配套設(shè)備的設(shè)計(jì)要求等。設(shè)計(jì)在設(shè)計(jì)的各個(gè)階段，設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)輸入的重點(diǎn)不太一樣，前者的重心在于政府規(guī)劃、產(chǎn)品定位、領(lǐng)導(dǎo)意圖，而后者的重心則在于報(bào)批反饋意見(jiàn)、成本要求。由于后續(xù)參與設(shè)計(jì)成果評(píng)審的部門(mén)基本與提供設(shè)計(jì)輸入建議的部門(mén)一致，因此若此環(huán)節(jié)將某個(gè)部門(mén)省略，那么后續(xù)的設(shè)計(jì)評(píng)審也將缺乏針對(duì)性的效果。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)能意識(shí)到該環(huán)節(jié)的重要性，但總是由于這樣或那樣的原因?qū)е略O(shè)計(jì)輸入不夠充分或設(shè)計(jì)輸入質(zhì)量不高，引起設(shè)計(jì)工作的反復(fù)，比如在施工圖設(shè)計(jì)階段做顛覆性方案變動(dòng)。

由于當(dāng)前設(shè)計(jì)單位普遍經(jīng)濟(jì)觀念和市場(chǎng)觀念相對(duì)淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”，加上設(shè)計(jì)費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額計(jì)算，不利于設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)成本控制意識(shí)，設(shè)計(jì)保守不合理，浪費(fèi)極大。所以在設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)或投資估算上規(guī)定造價(jià)的限額，并和設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤。對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賞（節(jié)約）罰（超支），是控制造價(jià)的有效方法之一。韻2之）選賓擇合獨(dú)適的低設(shè)計(jì)高伙伴勉通過(guò)提什么溝樣的輩途徑賤獲得緞好的報(bào)設(shè)計(jì)斗方案群，是古值得所考慮蔥的，儉但要密考慮念到成危本和塞收獲或的價(jià)副值比航較。庸對(duì)于瀉大型息項(xiàng)目總，如災(zāi)果比剛較復(fù)肉雜，漂邀請(qǐng)掃知名界設(shè)計(jì)診單位洞進(jìn)行巡咨詢(xún)賴(lài)，可破以幫雹助甲奧方理落清思多路，托獲得平一些魔創(chuàng)新天性想救法和灑啟發(fā)樣，這古一階躬段的被成果適可以減作為掀甲方陽(yáng)的部服分意算圖貫市徹到疾下一禮步的捎設(shè)計(jì)家中去薯，咨層詢(xún)會(huì)六有一魄些費(fèi)趁用，截但不釣是太振大，迫得到烏的信諸息卻座很多云。

孟在咨惹詢(xún)成悲果的究基礎(chǔ)爆上，迫選貼出晉1-閑2浪家單黑位展?fàn)T開(kāi)下震一步止的規(guī)括劃設(shè)陪計(jì)工濾作，擺可以步在原泉先的襪立意際基礎(chǔ)銅上深古入發(fā)捏展，芬形成網(wǎng)一個(gè)降基本販確定慌的方峽案，益供甲跨方進(jìn)滑行選屈擇，挪這種位方式積，可布以發(fā)才揮設(shè)良計(jì)單酷位的削積極夠性和牧設(shè)計(jì)我空間腫，推諸出優(yōu)閉秀作予品。

滅在策盛劃階南段和任市場(chǎng)圍調(diào)查藥階段垮，擬宅采取析指定伸單位四的方霧式進(jìn)規(guī)行策犧劃和罰調(diào)查烤，尤仿其邀紀(jì)請(qǐng)本勵(lì)地的憂(yōu)公司甲更適鄉(xiāng)合一炕些。管在概竟念和筋總體截規(guī)劃糾階段胡，或踐采取著先咨博詢(xún)，日后招援標(biāo)的歡方式恭，或散完全秘采取夢(mèng)招標(biāo)擇方式發(fā)，或效者請(qǐng)?zhí)右患夷χ缭O(shè)計(jì)音公司據(jù)直接膨做。芬要根鹽據(jù)項(xiàng)眠目情核況來(lái)尸選擇遣。而旗規(guī)劃畝設(shè)計(jì)療、建杜筑單斯體設(shè)寨計(jì)也棵可采姻取招善標(biāo)形裕式。劫總之鑼?zhuān)瑸橥毛@得丈高水栗平、銀高質(zhì)均量的維作品悲，在帳不同殺階段已，采譯取相掉應(yīng)的優(yōu)方式獄進(jìn)行逮設(shè)計(jì)檢有助劇于方悶案精資品的蔑出現(xiàn)濤。

架作為杜地產(chǎn)滅企業(yè)撿，為活做好澇一個(gè)房項(xiàng)目捕的設(shè)歪計(jì)，初會(huì)愿讓意拿抬出更兆高的貿(mào)成本歷來(lái)雇撫請(qǐng)一房家高足水平兩的設(shè)魯計(jì)單猴位。拳但是忌高水意平的癥設(shè)計(jì)纖單位雹不一加定就葡適合遭，原撲因有述很多誰(shuí)，很乘重要織的一舊點(diǎn)是繩一個(gè)員項(xiàng)目棗從前拜期策亮劃、侍概念抓規(guī)劃脖、總廊體規(guī)饑劃到黨詳細(xì)梯規(guī)劃紹設(shè)計(jì)毀、單夠體設(shè)俱計(jì)、挽初步希設(shè)計(jì)兩和施繁工圖納設(shè)計(jì)憤，有魯很多跨階段貞，每竭一個(gè)賽階段球?qū)υO(shè)天計(jì)的窩要求參不一趁樣，違因此厘，方冊(cè)案能蟲(chóng)力強(qiáng)碑的不等一定仔做好雙施工槳圖，秤而策毫劃作磚得好葉不一及定代倉(cāng)表可偶以做慮總體仗規(guī)劃衣。隨犯著設(shè)征計(jì)專(zhuān)站業(yè)分覺(jué)工和幕市場(chǎng)店的細(xì)戒化，際配合缺設(shè)計(jì)駝各階肆段的枕咨詢(xún)輕顧問(wèn)絞公司繼、方距案設(shè)響計(jì)公賊司、幸建筑累設(shè)計(jì)屠公司敗、施透工圖臟設(shè)計(jì)騙公司梯、景投觀設(shè)兄計(jì)公拾司、冠市政側(cè)管網(wǎng)洪設(shè)計(jì)岸公司純等更鐮加專(zhuān)擠業(yè)的榨公司撕會(huì)更匙加適是合階換段設(shè)振計(jì)工柄作的桑需要佛，而研且會(huì)參作得排更好血，更藥專(zhuān)業(yè)套。所叢以，樸在相繭應(yīng)階卸段邀仙請(qǐng)?jiān)摶A段綁高水貼平的絞公司碰來(lái)做棉，才睬更加巧能夠尼保證矛創(chuàng)造喝出優(yōu)塑秀的曠設(shè)計(jì)謝作品仿。

鑼工程化主設(shè)廚計(jì)師餅對(duì)項(xiàng)卷目的窩成功軋運(yùn)作亮起著毛關(guān)鍵劣作用每。高預(yù)水平油的設(shè)度計(jì)單員位內(nèi)耐部一風(fēng)定要北有主號(hào)設(shè)計(jì)馳師來(lái)別支撐境，甲鐮方在膛選擇女設(shè)計(jì)蕩單位傻時(shí)，訴要對(duì)擔(dān)實(shí)施杠項(xiàng)目懲設(shè)計(jì)薯的主池設(shè)計(jì)蠶師進(jìn)濾行資僻質(zhì)考眨查，課審查楊其主刺持設(shè)揮計(jì)工卻程項(xiàng)閘目的我圖紙輕質(zhì)量歐，對(duì)咱其能賢力有習(xí)全面鬧的了盒解，鉛并要艙求在慈提供旺服務(wù)葵時(shí)，上保證作主設(shè)問(wèn)計(jì)師席到位問(wèn)。最閣好就淋所委持托的廢設(shè)計(jì)盒項(xiàng)目天形成愈項(xiàng)目鑒設(shè)計(jì)谷小組礙主創(chuàng)握人員掠固定距，協(xié)汁作人賄員明械確。魔另外卻，設(shè)婦計(jì)單仗位的術(shù)配合懲情況雙也要誼重點(diǎn)扮考察檢，因運(yùn)為，柄如果搜水平杜高，枕但是趙不聽(tīng)磁甲方氏指導(dǎo)陡和意港見(jiàn)，用無(wú)法針進(jìn)行萍溝通神和交捏流，弦那水愉平再厘高，京也無(wú)蠻法實(shí)拍現(xiàn)甲禮方的剩設(shè)計(jì)險(xiǎn)目標(biāo)辰和主曬要意艙圖。耍管理假要點(diǎn)電二：香設(shè)計(jì)雁全過(guò)海程控患制管廈理

塑設(shè)計(jì)園過(guò)程框的控渣制是客設(shè)計(jì)費(fèi)意圖鑼得以逮圖紙斬化的往有力文手段前。多受數(shù)企勇業(yè)在溝設(shè)計(jì)始的過(guò)竿程中面不太屯重視櫻過(guò)程劉的控追制，烏缺乏兇必要坑的跟喂蹤，諷導(dǎo)致預(yù)設(shè)計(jì)梨結(jié)果獅出現(xiàn)伏不應(yīng)斧有的移偏差山。做倚好這乓環(huán)節(jié)何的工時(shí)作可餐以從鋼以下低幾個(gè)皇方面擇來(lái)考?xì)v慮：脆1侮）日招常管蔥理尿設(shè)計(jì)被過(guò)程蒙中，的設(shè)計(jì)或管理已部門(mén)松加強(qiáng)同設(shè)計(jì)已跟蹤男和指政導(dǎo)，纖不能渴僅通渣過(guò)幾設(shè)次會(huì)掠議或給匯報(bào)媽的方描式來(lái)帶解決著復(fù)雜時(shí)的技稍術(shù)問(wèn)遺題，司比較白復(fù)雜柄的問(wèn)凈題要省主要冒依靠膨設(shè)計(jì)餓管理瓦人員域與設(shè)波計(jì)師漿進(jìn)行岸面對(duì)創(chuàng)面的愁溝通胖和商忌量，桿一起理參與摔設(shè)計(jì)葉，對(duì)曬設(shè)計(jì)墓中出膽現(xiàn)的兵問(wèn)題蹈，設(shè)帖計(jì)管峽理人縣員可堤及時(shí)組匯報(bào)崇尋求改解決殼方案誘或意聲見(jiàn)，美這種疲措施欣可有梅效的傷將一音些細(xì)賭節(jié)或營(yíng)不大臥的問(wèn)草題解弱決好蜘，而培且因賺為有投甲方創(chuàng)代表瞞的參奴加，天設(shè)計(jì)悟師的表積極燃性和牛主動(dòng)緞性會(huì)眾得到劃加強(qiáng)遷，工滋作效僑率會(huì)寇大幅叨提高中，由令領(lǐng)導(dǎo)起拍板終決策聞的范券圍縮戀小，支節(jié)省蘭了領(lǐng)私導(dǎo)的色精力缸。通初過(guò)匯游報(bào)會(huì)澆，主徐要目盲的有圓兩個(gè)鎖：一砍是向股領(lǐng)導(dǎo)兵通報(bào)剖設(shè)計(jì)量的進(jìn)蝶展和份中間蔥成果其。二湯是就徐設(shè)計(jì)允中的雹關(guān)鍵普問(wèn)題深進(jìn)行胖討論枯，尋縱求解擁決方然法或邀意見(jiàn)視，以信便于這下一尿步設(shè)遼計(jì)的漏繼續(xù)如。傻2逃）關(guān)氧鍵節(jié)盜點(diǎn)控懼制逃在設(shè)歉計(jì)過(guò)辮程管彈理中達(dá)，要侵依據(jù)重設(shè)計(jì)蝴進(jìn)度棗安排謎結(jié)合己《委特托設(shè)踐計(jì)任農(nóng)務(wù)書(shū)參》中欺關(guān)于誠(chéng)階段嫌成果慎的深假度要把求及米公司趁擬定漲該設(shè)湯計(jì)項(xiàng)罰目的潤(rùn)關(guān)鍵耽節(jié)點(diǎn)吐進(jìn)度傷計(jì)劃移，在扒關(guān)鍵棋節(jié)點(diǎn)茄，由眾設(shè)計(jì)陵管理夢(mèng)部門(mén)術(shù)組織移檢查贏，必嫩要時(shí)當(dāng)可組滴織各癢部門(mén)慣參與城研討勸，同拘時(shí)碰柳到不貓確定農(nóng)性問(wèn)善題時(shí)疏應(yīng)即恥時(shí)的赴征詢(xún)難規(guī)劃氧、消堆防等童主管魂部門(mén)牲意見(jiàn)玻，盡蘭早發(fā)這現(xiàn)問(wèn)卸題，趁提前勻解決幕問(wèn)題獎(jiǎng)。屯3皮）設(shè)蔥計(jì)成晶果評(píng)必審富設(shè)計(jì)嫌成果除評(píng)審迎是設(shè)凱計(jì)意舞圖得炒以圖扔紙化置的一找種重圍要手品段。怒設(shè)計(jì)陣評(píng)審薯是房派地產(chǎn)膏企業(yè)宣對(duì)設(shè)脂計(jì)單憐位提廚供成銜果的體最后麻一次半把關(guān)納，這瀉一次樸把關(guān)圓的成贏敗很燦大程注度決襯定了解后面?zhèn)€設(shè)計(jì)竄變更貢和工式程簽嘩證的上多少貓，房掌地產(chǎn)仔企業(yè)巨應(yīng)給汪予高癢度的秩重視奸。目鮮前，池一些滋房地箭產(chǎn)企廁業(yè)或挎采取平口頭騙等非梁正式超溝通變的方強(qiáng)式或饅不重百視走獻(xiàn)形式薪，導(dǎo)縣致該洪環(huán)節(jié)扯的控企制作廟用不溜能很假好的堤發(fā)揮俊。做醒好設(shè)擺計(jì)成獻(xiàn)果的捉評(píng)審小，首泉先評(píng)倆審會(huì)竹要合事理組你織。輕房地稿產(chǎn)企煉業(yè)業(yè)賽務(wù)部狼門(mén)的書(shū)工作法時(shí)間獸異常漆寶貴傻，應(yīng)擦盡可磨能的格組織流在花讀功夫午使之廚更加克科學(xué)堤合理舉有效農(nóng)。在浴時(shí)間喊上應(yīng)怎充分灶考慮厲到評(píng)達(dá)審參利與者看的工野作安棄排，尊避免墻出差償或其哀他原準(zhǔn)因?qū)蛑碌膿?dān)缺席拾；設(shè)漂計(jì)方歉案或叢施工貨圖應(yīng)蠶根據(jù)攀量的兵大小管提前籍（闊2-倆3麥天）葡下發(fā)霜評(píng)審吧參與糕者，繳以備監(jiān)消化毯吸收但，提卡高評(píng)于審會(huì)棗效率游；選玩擇權(quán)胡威人磨士擔(dān)醫(yī)任主狠持人海，提秋高各洗參與蹲部門(mén)川的重謊視程悲度，負(fù)同時(shí)疾在出夜現(xiàn)爭(zhēng)遲持意冠見(jiàn)時(shí)吸決策列拍板監(jiān)，避幸免長(zhǎng)鄉(xiāng)期爭(zhēng)章執(zhí)影毯響效吊率。桿其次傘參與再部門(mén)答要充奉分。蕩一般萍來(lái)說(shuō)脫，提坐供設(shè)尸計(jì)輸箱入的補(bǔ)部門(mén)喉以及東領(lǐng)導(dǎo)夸都應(yīng)限參與禽，核芹對(duì)提餅供的量設(shè)計(jì)盲要求擾或建舌議是象否在艦設(shè)計(jì)捉圖紙炸中得菠到體節(jié)現(xiàn)。匯必要抬時(shí)，宜還應(yīng)卵邀請(qǐng)升外部速有關(guān)殖專(zhuān)家需參與暢。最抖后要差形成晝?cè)u(píng)審安紀(jì)要肺。評(píng)敞審紀(jì)圾要的舞嚴(yán)肅矛對(duì)待繡可以尊提高誰(shuí)部門(mén)艱的重輪視程年度，只并且江為日儲(chǔ)后的鎮(zhèn)設(shè)計(jì)烏分析朵總結(jié)染提供籃素材助和依酷據(jù)。海各個(gè)鋒評(píng)審另會(huì)都?jí)瀾?yīng)由釀詳盡密的評(píng)摩審意用見(jiàn)記財(cái)錄，換并要誰(shuí)求簽置字確校認(rèn)。雹管理掩要點(diǎn)污三賽：依表重視口設(shè)計(jì)稈報(bào)批援過(guò)程除中的膠溝通陳管殖理喂,惡與主隔管部桑門(mén)保辣持良天好溝充通

鐘設(shè)計(jì)詳報(bào)批侍不僅幅僅是固批準(zhǔn)阻的問(wèn)東題，爪還是商時(shí)間罷上的插問(wèn)題叼，經(jīng)謝濟(jì)上犬的問(wèn)牛題，督更要丘認(rèn)識(shí)刷到設(shè)墾計(jì)報(bào)嘆批是勸將設(shè)狹計(jì)目城標(biāo)通萍過(guò)政編府的吧批準(zhǔn)油加以眾確認(rèn)醋和合叫法化榆。設(shè)夢(mèng)計(jì)管狗理人圓員要錘學(xué)會(huì)齒與規(guī)決劃、痛消防撕、人炭防等欲政府津各個(gè)永主管左部門(mén)伙的溝熔通和槍協(xié)調(diào)等。

再關(guān)乎觸設(shè)計(jì)紡的報(bào)窄批事即項(xiàng)，稻要做寇到在繞設(shè)計(jì)岸過(guò)程剛中就蹤保持耕與政拖府主猛管部者門(mén)良束好溝逆通，議設(shè)計(jì)語(yǔ)管理井人員周要及境時(shí)跟作蹤和避協(xié)調(diào)斗，如廊果在漲一個(gè)臥范圍壇允許燦選擇息或主紗管部下門(mén)有杠商量贊的余合地，慘我們爭(zhēng)可以世通過(guò)趴合法箏的正恐當(dāng)途敵徑將嗎公司什的發(fā)尋展目改標(biāo)和賄設(shè)計(jì)懲意圖寇準(zhǔn)確傍的反蛋映給倚他們疼，去留積極讓協(xié)商予和溝刊通，憤影響乖他們玻的決匪策傾列向。醒比如尿關(guān)于嚷小區(qū)蛋入口射位置槍、與貞市政螺管網(wǎng)壟接口碑位置華、建家筑外天立面馬效果者等均乏可以腿根據(jù)半公司乎對(duì)項(xiàng)纏目的斬要求體結(jié)合蜘造價(jià)忍因素騎爭(zhēng)取鼓有利玩的審駁批結(jié)著果。音包括精也可疼以根畏據(jù)市曉場(chǎng)、貍相關(guān)省政策生、項(xiàng)另目具沫體實(shí)襲際對(duì)夠于規(guī)主劃技占術(shù)指捷標(biāo)申鍬請(qǐng)調(diào)鬧整。螞管理室要點(diǎn)測(cè)四：而加強(qiáng)純?cè)O(shè)計(jì)衰變更鄭控制

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炊就設(shè)尺計(jì)工壞作而視言，懲