保利地產(chǎn)含淚吞下中航“退房”

保利地產(chǎn)含淚吞下中航“退房”

近日，保利地產(chǎn)和中航地產(chǎn)稱各自接到了集團通知，涉及到保利集團與中航工業(yè)之間的地產(chǎn)業(yè)務整合。不過，由于中航地產(chǎn)旗下業(yè)務多分布于三四線城市，保利在整合過程中將面臨消化難題。

保利地產(chǎn)接盤

在最初保利和中航的公告中，并未明確指出誰為收購方，但已有業(yè)內人士猜想，此次整合很有可能是保利地產(chǎn)作為收購方，并購重組中航系旗下地產(chǎn)業(yè)務。

此后，保利地產(chǎn)在7月6日停牌，并于7月14日復牌，依據(jù)保利地產(chǎn)的復牌公告，保利地產(chǎn)作為保利集團旗下的A股上市平臺，將承接此次重組任務，整合中航工業(yè)旗下的地產(chǎn)相關業(yè)務及資產(chǎn)，包括但不限于中航地產(chǎn)的業(yè)務資產(chǎn)。

目前所知的細節(jié)僅限于，此次交易事項涉及房地產(chǎn)項目約70個，交易標的金額不超過公司凈資產(chǎn)的15%，也就是不超過150億元。

中航地產(chǎn)的控股股東是中國航空工業(yè)集團公司，不僅是由中心管理的國有特大型企業(yè)，還是我國十大軍工集團之一。其中，中航工業(yè)直管的中航國際則投資了地產(chǎn)與酒店業(yè)務，擁有中航地產(chǎn)、中航國際瑞賽、中航萬科、中航里程、天虹商場等產(chǎn)業(yè)。不過，近幾年中航地產(chǎn)進展不盡人意，2024年合計營業(yè)收入僅55億元，其中僅有約36億元來自房地產(chǎn)板塊。這在中航工業(yè)集團的3800億元的營收中顯得尤為微不足道。

相比之下，保利集團的業(yè)務雖也由地產(chǎn)和軍工貿易組成，但其下屬地產(chǎn)平臺則涵蓋保利地產(chǎn)和保利置業(yè)。易居討論院智庫中心討論總監(jiān)嚴躍進表示，中航和保利均屬于軍工類的央企，從央企改革角度看，會優(yōu)先考慮將此類主營業(yè)務相近的企業(yè)進行資源重組。

對于為何選擇保利地產(chǎn)，而不是保利置業(yè)，外界揣測紛紛。輿論普遍認為，之所以選擇保利地產(chǎn)作為接盤平臺，或許是保利集團對保利地產(chǎn)有更大的期許，保利置業(yè)并沒有足夠力量消化中航地產(chǎn)。

作為保利集團的主要利潤貢獻者，保利地產(chǎn)始終居于地產(chǎn)行業(yè)前列，2024年凈利潤高達168.28億元。保利置業(yè)集團2024年凈利潤卻下降403%，虧損28.17億港元。

對于這兩個“兒子”，保利集團好像會更偏愛“小兒子”一些。近年來，保利集團頻頻以子公司配股的形式，向保利置業(yè)注入優(yōu)質房地產(chǎn)項目。隨后，現(xiàn)金、資產(chǎn)，審批優(yōu)勢等等好處不斷流入保利置業(yè)，這讓保利地產(chǎn)非常艷羨。

中航退出地產(chǎn)領域

航空軍工類國企退出房地產(chǎn)領域，在今年開頭提速。今年初，中紀委巡察組在巡察另一家大型航天科技企業(yè)――中國航天科工集團后，特殊指出其“多家單位對中心房地產(chǎn)調控政策置若罔聞，項目開發(fā)禁而不止”的問題。航天科工集團隨后制定下發(fā)文件，要求下屬單位在2024年9月30日前完成退出或轉型。

中航工業(yè)集團旗下有上市公司近30家。近年集團層面業(yè)務板塊整合動作也在逐步綻開。7月13日，中國航空發(fā)動機集團正式出資成立，隸屬國資委序列。中航工業(yè)集團旗下的發(fā)動機研發(fā)等系列公司――成發(fā)科技、中航動控、中航動力也隨之剝離出中航工業(yè)集團。

在整合之后，中航工業(yè)旗下目前有A股地產(chǎn)上市平臺中航地產(chǎn)。對于中航工業(yè)集團來說，接下來最有可能的動作是，讓中航地產(chǎn)剝離地產(chǎn)業(yè)務，保留上市公司殼資源，轉型以航空科技文化業(yè)務為主業(yè)的上市平臺。

“就中航地產(chǎn)來講，由于其母公司中航工業(yè)集團主營業(yè)務是航空軍工，地產(chǎn)業(yè)務在集團營收中占比微不足道，再加上地產(chǎn)業(yè)務本身并不盈利，中航工業(yè)集團退房也理所當然?！蓖咴儐栍懻摬靠偙O(jiān)張雄偉認為。

張雄偉同時指出，今年以來，21家被國資委允許從事房地產(chǎn)主業(yè)的央企表現(xiàn)特別活躍，至少有10家已啟動內外部重組和并購。盡管表面上21家央企已經(jīng)獲得“房地產(chǎn)牌照”，但最終不肯定都留下，經(jīng)過今后兩三年的整合，最終剩余的數(shù)量極有可能會低于15家。

此前，如中海與中建合并、招商系重組、綠地與金豐投資的重組已經(jīng)完成，五礦和中冶、中海和中信整合也落下帷幕。此外，中交系整合正在進行中，保利系、上實系、中糧系、新城系等地產(chǎn)重組成為市場關注的焦點。

重組路照舊不好走

據(jù)一名接近保利集團的人士透露，保利集團曾對中航的一些地產(chǎn)項目進行過調研。而對這次項目調研結果，保利方面用了“差強人意”來形容。

面對中航地產(chǎn)的大量三四線城市土地儲備和商業(yè)地產(chǎn)項目，行業(yè)龍頭之一的保利地產(chǎn)好像愛好不大。但作為央企子公司，兩家地產(chǎn)公司須聽命于集團，而集團公司則根據(jù)國資委指示進行整合。

中航地產(chǎn)200萬平方米土地儲備，除上海中航天盛廣場、天津九方城市廣場外，大多位于三四線城市。地域、項目體量以及項目產(chǎn)品的限制，這份資產(chǎn)包中的部分項目將面臨著不小的去化壓力。愛好不大>>面對中航地產(chǎn)的大量三四線城市土地儲備和商業(yè)地產(chǎn)項目，行業(yè)龍頭之一的保利地產(chǎn)好像愛好不大。

相比之下，保利近幾年重心集中在重點一二線城市。2024年，保利地產(chǎn)1235.08億元總收入中，北京、上海、廣州、佛山等4個城市年銷售額已過100億元，成都、南京、武漢、合肥、東莞等5個城市年銷售額已過50億元。

其7月16日公布的半年度業(yè)績快報也顯示，公司2024年1至6月實現(xiàn)營業(yè)總收入551.74億元，同比增長30.30%。保利地產(chǎn)相關人士稱，公司正將武漢、南京、鄭州等城市培育成新百億城市，而50億級別城市將擴容到10個。

嚴躍進認為，二者整合壓力主要源于中航地產(chǎn)，其相應地產(chǎn)板塊始終沒有做大。而接下來的整合消化，將成為保利地產(chǎn)的難題，央企保利非常重視風險把控，此前多次并購就由于業(yè)務無法對接而放棄。

2024年，傳出保利集團與中紡集團的整合傳聞，但最終卻被國資委否定。究其緣由，據(jù)一位接近中紡集團的高層人士對媒體透露：“中紡集團和保利集團缺少業(yè)務重合和承接?！?/p>

去年，保利地產(chǎn)還曾表示要收購上海國企上置集團。但這宗交易在宣布兩個月后即宣布失敗，隨后中民投快速下手，最終吞并上置。上置集團并未就此事作出回復，僅在公告中稱“未能就認購條款達成全都意見”。

保利地產(chǎn)相關高層則在2024年股東會上如是解釋：“我們去年對上置的收購已經(jīng)公告了，最終發(fā)覺風險太大，由于它的貨源鋪得太多了，所以我們就放棄了?！?/p>

此類并購后，原有中航地產(chǎn)的人事和管理層的關系或發(fā)生變動，這也會增加保利后續(xù)協(xié)調的成本。嚴躍進認為，并購以后是否能夠快速擴大保利的經(jīng)營業(yè)績，關鍵要看相應的營銷渠道能否快速嫁接到保利手中。

此外，保利地產(chǎn)和保利置業(yè)自身的整合，或許也將在