中國房地產(chǎn)企業(yè)形勢分析與預測

中國房地產(chǎn)企業(yè)形勢分析與預測（2011～2013）

一2011～2012年中國住房企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析2011～2012年對于中國的住房企業(yè)而言仍然是比較煎熬的，因為在經(jīng)濟下滑的大環(huán)境下，中央政府依然堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，但是穩(wěn)增長下的政策微調(diào)間接利好房地產(chǎn)市場，促使房地產(chǎn)企業(yè)的銷售經(jīng)營出現(xiàn)好轉，也帶動房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資的回升。但是，在調(diào)控持續(xù)從緊下，房地產(chǎn)企業(yè)分化更加嚴重，企業(yè)更加注重聯(lián)合和對品牌的重視，風險控制成為企業(yè)的核心。市場出現(xiàn)回暖后開發(fā)企業(yè)融資和拿地都變得積極。房地產(chǎn)市場高端產(chǎn)品需求下降，自住性需求的品質(zhì)要求上升。逆市下企業(yè)更注重社會責任。（一）房企經(jīng)營環(huán)境分析：限購限貸政策依然不放松，但政策微調(diào)力度加大1.中央調(diào)控依然不放松，但地方不斷出現(xiàn)微調(diào)2012年以來，為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，中央政府堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖：一方面繼續(xù)堅決抑制投資投機需求，限購政策不放松。溫家寶總理多次指出鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，即使在經(jīng)濟下行壓力加大提出“穩(wěn)增長更重要”之時，溫總理仍強調(diào)繼續(xù)嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施。相關部委也相繼出來辟謠，否認政策放松，地方政府雖然有鼓勵剛需的微調(diào)，但是，只要觸及限購限價底線的舉動都被嚴防死堵。另一方面支持和保護自住性合理需求，30多個城市通過公積金貸款額度調(diào)整、首次置業(yè)稅費減免等方式鼓勵自住性需求，發(fā)改委、住建部、央行等多部委均表示完善首套房優(yōu)惠措施、支持首套房貸款需求，地方政府也“積極”出臺各類政策鼓勵合理需求，共有30多個城市微調(diào)樓市政策鼓勵合理需求，且多數(shù)為公積金政策松綁，還有首次置業(yè)稅費減免、調(diào)整普通住宅標準、戶籍放松等措施。2.穩(wěn)增長要求強烈，政策微調(diào)利好房地產(chǎn)業(yè)隨著2012年以來，我國GDP的逐季度下滑，從中央到地方對穩(wěn)增長的要求都非常強烈。中央在貨幣政策方面，預調(diào)微調(diào)力度加大，2012年上半年，央行在2月、5月兩次下調(diào)存準率0.5個百分點，在6月、7月兩次降息，并將金融機構貸款利率浮動區(qū)間的下限先后調(diào)整為基準利率的0.8倍和0.7倍。在繼續(xù)嚴格限制投資投機需求的同時，以首次置業(yè)為代表的合理購房需求繼續(xù)受到政府的支持和鼓勵，住建部、發(fā)改委、央行等多個部門支持首次購房需求。多個城市的首套房貸利率從2011年下半年的基準利率下浮至8.5折，針對首套房貸政策松動跡象明顯。另外，雖然穩(wěn)增長環(huán)境下的存款準備金率和利率的下調(diào)并不是沖著房地產(chǎn)來的，但房地產(chǎn)是一個資金密集型行業(yè)，任何在金融方面的政策調(diào)整一定會對其產(chǎn)生影響，準備金率下調(diào)過程中釋放出的大量資金，并不一定就流向政府所希望的中小企業(yè)。再就是2011年幾大銀行上調(diào)首套房貸利率至1.1倍，對剛需影響很大，而2012年1月大多銀行恢復到基準利率，到5月很多銀行對首套利率9折或者8.5折，這一舉措可以釋放很多的存量住宅，開發(fā)商的資金鏈也會緩解很多。（二）房企生產(chǎn)經(jīng)營變化：龍頭企業(yè)持續(xù)領跑，風險控制成為企業(yè)發(fā)展核心導向1.開發(fā)投資：中西部地區(qū)開發(fā)投資增速快于東部，住宅新開工面積同比下降1～9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資51046億元，同比名義增長15.4%（扣除價格因素實際增長13.8%），增速比1～8月回落0.2個百分點。其中，住宅投資35126億元，增長10.5%，增速回落0.1個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.8%。其中，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資29173億元，同比增長14.5%；中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資10944億元，同比增長16.2%；西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資10929億元，同比增長17.1%。顯然，中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較快。1～9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積525377萬平方米，同比增長14.0%。其中，住宅施工面積393777萬平方米，增長11.5%。房屋新開工面積135014萬平方米，下降8.6%。其中，住宅新開工面積99668萬平方米，下降12.9%。房屋竣工面積50567萬平方米，增長16.4%。其中，住宅竣工面積40609萬平方米，增長16.5%。1～9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積26033萬平方米，同比下降16.5%；土地成交價款5309億元，同比下降11.0%。由于價格上漲帶來市場觀望加大，9月新開工面積增速有所下滑，預計未來新開工增速仍有望上升。2.銷售經(jīng)營：強者恒強，布局均衡的大企業(yè)提前完成銷售目標1～9月，全國商品房銷售面積68441萬平方米，同比下降4.0%。其中，住宅銷售面積下降4.3%，辦公樓銷售面積增長3.3%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降0.2%。1～9月恒大地產(chǎn)以銷售996.0萬平方米排在第一位，前五名隨后依次是萬科地產(chǎn)、綠地集團、保利地產(chǎn)和中海地產(chǎn)（見表5-1）。表5-12012年1～9月銷售面積前十的企業(yè)1～9月商品房銷售額40354億元，增長2.7%。其中，住宅銷售額增長3.3%，辦公樓銷售額下降4.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長2.3%。1～9月萬科地產(chǎn)以959.0億元的銷售額排名第一，前五名隨后依次是保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、綠地集團和恒大地產(chǎn)（見表5-2）。表5-22012年1～9月銷售額前十的企業(yè)如果將銷售額和銷售面積與2011年比較可以看出銷售額在50億～150億元的企業(yè)個數(shù)出現(xiàn)較快增長，300億～500億元的也有一定增長，而銷售面積在50萬～150萬平方米和150萬～400萬平方米的企業(yè)個數(shù)都出現(xiàn)一定增長（見表5-3）。表5-32012年與2011年前三季度銷售額和銷售面積企業(yè)數(shù)對比從10月初各大企業(yè)公布的銷售額可以看出多家大型上市房企已提前完成年度銷售目標。10月8日，世茂房地產(chǎn)宣布，1～9月實現(xiàn)銷售額356.98億元，已超額完成2012年全年307億元的銷售目標。除了世茂房地產(chǎn)，中海外、招商地產(chǎn)、融創(chuàng)中國均已完成年初制定的年度銷售目標，部分房企甚至還調(diào)升了年度銷售目標。其他大型房企，像萬科完成年度銷售計劃的80%，金地完成年度銷售計劃的70%左右，恒大地產(chǎn)完成全年合約銷售計劃的73.2%。2011年和2012年初，市場行情不好，各大房企對市場普遍比較悲觀，定的任務不是很高，而從4月之后行情開始好轉，7～8月淡季成為旺季，尤其是二、三線城市的項目表現(xiàn)不錯，這促成了龍頭房企較容易達到年初設定的銷售目標。目前已完成全年銷售任務的多是龍頭房企，這些房企的城市布局較為平衡，旗下的樓盤類型也是平衡的。對于中小型房企來說，也只是（剛剛）能完成任務而已。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況1～9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金68232億元，同比增長10.1%，增速比1～8月提高1個百分點。其中，國內(nèi)貸款11008億元，增長12.9%；利用外資317億元，下降53.3%；自籌資金28438億元，增長11.4%；其他資金28469億元，增長9.6%。在其他資金中，訂金及預收款17841億元，增長13.2%；個人按揭貸款7064億元，增長14.2%。在資金占比中，房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金占到位資金的41.7%，高于2011年同期的41.2%。這反映房地產(chǎn)市場繼續(xù)從嚴調(diào)控下開發(fā)商要獲取資金只能更多地依靠自己。（三）房企素質(zhì)及變化：行業(yè)集中度繼續(xù)提升，風險控制成為核心1.行業(yè)分化加劇，龍頭企業(yè)繼續(xù)領跑2012年以來，房地產(chǎn)市場成交從低迷中緩慢復蘇，行業(yè)分化逐漸加劇，大型房企整體銷售業(yè)績呈現(xiàn)增長態(tài)勢。在銷售金額上，2012年前三季度500億元以上房企的金額均值突破700億元，與2011年同期相比，增長了14%；從標桿企業(yè)表現(xiàn)來看，500億元以上的房企依然是萬科地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)與綠地集團。但是500億元以上的房企數(shù)量大幅增加，總數(shù)達到10家。大型房企的競爭優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)，市場把控力較強。從銷售面積上看，突破400萬平方米的房企有6家，與2011年同期沒有變化，恒大地產(chǎn)再度位居榜首。與龍頭房企表現(xiàn)出的“量價齊增”不同，滬深兩市一些中小房企對業(yè)績的預期則要“保守”很多。作為中小房地產(chǎn)開發(fā)商的無錫嘉啟，由于資金的緊張，其開發(fā)的嘉業(yè)國際城房價降價超過一半。曾為區(qū)域銷售明星的杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4月“被申請”破產(chǎn)，同月，廣東省順德市大良區(qū)廣德業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司發(fā)布公告稱擬向法院申請破產(chǎn)，其破產(chǎn)除了政策層面限購限貸等因素之外，主要和其融資渠道收緊及周轉狀況有關。2.房企抱團取暖減壓，聯(lián)合拿地現(xiàn)象增多自2011年調(diào)控以來，房企聯(lián)合拿地現(xiàn)象逐漸增多。2012年7月開始，隨著土地成交量上升，聯(lián)合拿地的趨勢越來越明顯。7月中冶置業(yè)和北京五建聯(lián)合體以22億元拿下舊宮地塊成為“地王”。在北京萬柳、來廣營等地塊的拍賣中，也出現(xiàn)了多家聯(lián)合競拍者。9月底保利地產(chǎn)分別聯(lián)手首開股份和融創(chuàng)中國，以近45億元競得北京大興區(qū)的三幅宅地。由于調(diào)控手段密集出臺并持續(xù)長久，大量開發(fā)商都面臨高庫存壓力和融資渠道封閉的雙重考驗。但是，開發(fā)商必須要活下去。聯(lián)合拿地不僅能夠減輕房企的資金壓力，亦可分攤可能出現(xiàn)的風險。尤其調(diào)控以來，一些房企銷售回款難度加大，融資渠道受阻，資金缺口不斷擴大。即使2012年的銷量提升，但還未完全擺脫調(diào)控的影響，聯(lián)合其他房企拿地能夠減少購地支出，緩解資金壓力。此外，一些規(guī)模較大、總價較高的地塊對于大型房企同樣會存在一定的資金壓力，且開發(fā)周期較長，在分攤風險的同時，也能夠增加拿地的中標概率。另外，當前調(diào)控沒有任何松動趨勢，民營房企受限于人力、土地、資金等資源的限制，單憑一己之力很難做大做強。所以一些民營房地產(chǎn)企業(yè)更愿意與一些國企合作。3.房企步入品牌競爭階段，風險控制成企業(yè)發(fā)展核心中國房地產(chǎn)目前已經(jīng)發(fā)展到了品牌競爭階段，品牌企業(yè)引領產(chǎn)業(yè)發(fā)展的效應初步顯現(xiàn)。在目前的政策調(diào)控下，只有具備強勢品牌的房企才能在殘酷的市場競爭中得以生存和發(fā)展。品牌企業(yè)通過打造項目品牌、提高產(chǎn)品質(zhì)量，推動企業(yè)規(guī)模化發(fā)展；通過打造企業(yè)品牌、追求長期利益，提升了企業(yè)資源整合的能力。強者恒強，品牌美譽度和專業(yè)化能力將成為企業(yè)的核心競爭力。隨著房企分化的加劇，那些沒有專業(yè)化能力的企業(yè)會逐步被市場淘汰。像中海、萬科、保利、恒大、龍湖等房企都樹立起較好品牌，也表現(xiàn)出強勁的發(fā)展勢頭。在樓市紅紅火火的時候，房地產(chǎn)企業(yè)大都放手地方分公司發(fā)展，只要收入和利潤指標能實現(xiàn)就行，通過各個單項項目利潤最大化就可以實現(xiàn)集團利潤最大化。但在房地產(chǎn)市場調(diào)控繼續(xù)從緊的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)不得不調(diào)整管理思路，絕大多數(shù)大中企業(yè)都以收權為主導，對所有房地產(chǎn)企業(yè)而言，當前要緊的是現(xiàn)金流穩(wěn)定基礎上的適當利潤，而不是絕對化的利潤，風險控制成為企業(yè)發(fā)展的核心。（四）房企要素及變化：土地市場再現(xiàn)瘋狂，人才被動流動1.土地儲備：由冷趨熱，土地和融資市場再現(xiàn)瘋狂2012年上半年，受房地產(chǎn)銷售市場持續(xù)低迷的影響，土地市場整體偏冷，購地需求相對不足，致使住房用地供應量同比減少約兩成。國土資源部10月11日公布的土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)的監(jiān)測結果顯示，2012年前三季度，房地產(chǎn)用地供應10.4萬公頃，同比減少12.5%，與2010年同期相比基本持平，房地產(chǎn)用地出讓均價為1647元/平方米，同比下跌15.5%。從前三季度來看，全國房地產(chǎn)用地供應中流標流拍率為8.3%，同比上升3.6個百分點。其中，住房用地流標流拍率為8.9%，同比上升4個百分點。但是，從8月底開始，全國主要城市的土地市場明顯復蘇，各大開發(fā)商均開始了大規(guī)模的“圈地”運動，而且地價及溢價率均有所上行。9月萬科6天內(nèi)拿下了4宗土地，共斥資68.9億元，超過了上半年拿地金額的總和；10月10日，保利以45億元競得上海徐匯區(qū)濱江地塊，成為2012年上海新的總價“地王”。同日，保利與萬科組成的聯(lián)合體在長沙拿下一塊高價地。從目前土地出讓的情況看，土地出讓呈現(xiàn)明顯的不均衡性。一些位置比較好的地塊受到熱捧，溢價及成交單價也比較高。預計2012年底至2013年初土地市場仍會保持一定熱度，這不僅是因為開發(fā)商購地需求升溫，更是由于臨近年底，國土部門為了完成全年供地計劃，往往會集中推地。而國企和大中型房地產(chǎn)企業(yè)由于資金相對充裕，成為拿地的主力。2.資金融通：市場回暖，房企再掀融資潮從半年報可以看出，上半年房企的融資規(guī)模明顯放大，7～8月隨著房地產(chǎn)市場明顯回暖，9月房企融資動作不斷，包括金地借殼上市、龍湖配股融資、旭輝計劃上市等多種方式均有出現(xiàn)，房企融資再掀高潮。隨著9～10月各大城市的開閘放地，不少房企開始計劃補充自己的錢袋子，以求能在這輪供地高潮里拿下自己中意的地塊。合景泰富通過匯豐、渣打融資7.5億港元；融創(chuàng)中國加速擴張海外，發(fā)行4億美元5年期優(yōu)先票據(jù)；龍湖地產(chǎn)發(fā)行7年期的4億美元優(yōu)先票據(jù)。僅10月前半月，便有多家房企推出融資計劃，意向融資額超過150億元。而這些資金很大一部分將進入土地市場。但是，由于A股融資大門對房地產(chǎn)企業(yè)關閉已久，目前依然沒有松動跡象，加上銀行持續(xù)“擰緊水龍頭”，因此，海外籌資成為2012年房地產(chǎn)巨頭們的選擇。3.人才變動：人才被動流動，三、四線城市人才需求上升2012年房地產(chǎn)市場人才“被動流動”較大，由于受宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)企業(yè)放緩投資進度，過往部分已開發(fā)而未建完的樓盤也出現(xiàn)斷尾情況，在國內(nèi)市場競爭激烈、樓市疲軟的形勢下，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷層，進而導致被收購或者破產(chǎn)。特別是由于銷售嚴重不暢，公司解散、破產(chǎn)、兼并、項目遲遲不能啟動等原因，“被跳槽”人數(shù)增長較快。房地產(chǎn)市場人才整體需求繼續(xù)下滑，預計在2011年基礎上下滑15%左右，但是三、四線城市人才需求上升。調(diào)控不放松背景下，房產(chǎn)行業(yè)一線城市人才流向二、三、四線城市趨勢非常明顯。不少二、三、四線城市公司求賢若渴。大型地產(chǎn)企業(yè)向二、三、四線城市的擴張帶來了當?shù)厝瞬判枨蟮脑鲩L。隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場集中度明顯提升，房地產(chǎn)人才需求企業(yè)集中度也在快速提升。另外，2012年受國家政策影響，商業(yè)地產(chǎn)市場升溫，主動或被動發(fā)展商業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)猛增，商業(yè)地產(chǎn)類人才的流動繼續(xù)增加，商業(yè)地產(chǎn)高端人才需求量也增加。（五）住房產(chǎn)品變化：高端市場需求和投資放緩，自主性房屋品質(zhì)服務要求越來越高自2011年房地產(chǎn)調(diào)控以來，住宅市場量價齊跌，別墅和豪宅市場也受困于限購，銷量放緩，存量增多。2012年上半年，別墅和高端公寓的銷售面積和銷售額分別同比下降11.2%和6.5%，新開工面積下降17.5%。全國高端住宅新開工面積與銷售面積比值是1.74，同期住宅市場整體新開工面積與市場面積比值是1.94，高端市場會供求稍微柔和一點。同期，高端住宅竣工面積與銷售面積比值是0.77。與住宅整體市場持平，高端住宅供應依然略有不足。從價格來看，2012年上半年高端住宅售價指數(shù)比2011年同期降低2.7%，而住宅整體市場銷售均價同比上漲5.3%。與此相對的是，人們對自住性商品住房需求的品質(zhì)服務要求越來越高，繼知名地產(chǎn)企業(yè)相繼出現(xiàn)“毒地板”、“紙板門”以及“質(zhì)量門”事件后，逆市下的房地產(chǎn)質(zhì)量更加引人關注。（六）社會責任：社會責任是企業(yè)盈利的基礎，逆市下企業(yè)更注重社會責任社會責任是企業(yè)盈利的基礎，在市場低迷的狀態(tài)下最能考驗企業(yè)的綜合實力和品牌度。企業(yè)只有贏得廣泛的社會知名度和美譽度，才能贏得市場，贏得消費者。在宏觀調(diào)控的大背景下，企業(yè)履行社會責任是保證其健康可持續(xù)發(fā)展的關鍵。逆市下的房地產(chǎn)企業(yè)更加注重自己的社會責任，在做好產(chǎn)品品質(zhì)的基礎上更加關注社會公益事業(yè)和保障房建設。2012年中國慈善排行榜前10位中有6位是房地產(chǎn)企業(yè)，其中恒大地產(chǎn)以捐款3.879億元位居第一。除了捐款之外，房地產(chǎn)企業(yè)大量參與保障房建設，如扎根北京的首開集團2012年本著“責任地產(chǎn)”的企業(yè)理念，繼續(xù)主動參與大規(guī)模保障性住房的開發(fā)建設。二繼續(xù)從嚴調(diào)控下的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展存在的問題繼續(xù)從嚴調(diào)控下的房地產(chǎn)市場供需之間的博弈不斷加劇，生存問題成為房地產(chǎn)企業(yè)的首要問題，而有著良好背景的國有房地產(chǎn)企業(yè)逆市擴張勢頭比民企更猛，國有房地產(chǎn)企業(yè)不斷高價拿地，房價調(diào)控目標仍然難以實現(xiàn)。品牌房企紛紛走向海外融資和投資。（一）供需之間的市場博弈加劇，資金鏈安全考驗房地產(chǎn)企業(yè)生存2012年的開局基本延續(xù)2011年樓市不斷達到冰點的狀態(tài)。需求方普遍看跌房價，持觀望態(tài)勢；而供給方大多則推遲開盤。供需雙方的博弈讓樓市陷入成交低迷狀態(tài)，以至于一些城市在春節(jié)前后網(wǎng)簽數(shù)據(jù)陷入歷史低點。供需的這種博弈阻礙了市場資金的回流速度，加劇了很多房地產(chǎn)企業(yè)的風險，雖然在第二季度末和第三季度市場出現(xiàn)了一定的回暖，加速商品房庫存的消化，企業(yè)的資金流狀況有所好轉，但是只要調(diào)控政策依然從緊，作為一個嚴重依賴資本的行業(yè)在直接融資還沒有成為行業(yè)融資的主要方式之前，銀行信貸在從緊的調(diào)控政策下對行業(yè)的資金鏈提出嚴峻挑戰(zhàn)。因此，從2011年至2012年房地產(chǎn)行業(yè)資金來源中自籌資金占比不斷提升就可以看出融資能力正成為企業(yè)發(fā)展的關鍵，資金鏈的安全性考驗著房地產(chǎn)企業(yè)的生存。（二）嚴厲調(diào)控下的國有房企逆市擴張，民營房企卻顯得比較艱難嚴格調(diào)控下的房地產(chǎn)市場，資金成為限制企業(yè)擴張的利器，但是很多國有房企有著更好的融資渠道且更容易獲得銀行青睞，它們不斷逆市擴張，7月10日具有轟動效應的北京“萬柳地王”誕生，而之前呼聲最高的保利地產(chǎn)在競拍前幾分鐘宣布退出，這顯然是來自管理層的要求，因為在“萬柳地王”誕生前夕，《人民日報》曾發(fā)表文章稱央企應推動樓市健康發(fā)展。然而，一周后還是遏制不住國有房地產(chǎn)企業(yè)擴張的勢頭，7月17日，中冶集團以22億元價格拿下北京大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)一地塊，溢價率達45%；7月20日，中鐵集團旗下的北京正達置業(yè)有限公司以7.8億元在北京房山區(qū)拿下地塊；幾乎同時，中海地產(chǎn)以29.7億元的總價競得天津市師范大學八里臺校區(qū)地塊，刷新天津住宅用地出讓單價紀錄。7月29日，信達地產(chǎn)以8.93億元奪得上海松江區(qū)年內(nèi)首宗純住宅地塊，溢價率達40%，10月央企保利地產(chǎn)5天時間內(nèi)與其聯(lián)合體在佛山、長沙、上海三地連續(xù)“圈地”6宗，豪擲140.84億元。隨后，中海地產(chǎn)很快接棒保利地產(chǎn)，在10月17日大手筆斥資55.87億元，一舉拿下杭州三堡單元的沿江“黃金寶地”。在這一輪購地狂潮中，“中”字頭房企儼然成為主角，除了保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)外，此前，金融街控股同樣以34億元和29.5億元先后拿下北京月壇南街三號和二號金融地塊。招商地產(chǎn)也在蘇州、佛山連續(xù)競得3宗地塊。與央企逆市瘋狂擴張相比，民營房企由于融資的困難，沒有央企拿地的財大氣粗，很多中小房企生存都變得相當艱難，雖然“萬柳地王”由民營房企拍得，但主要是呼聲最高的保利地產(chǎn)退出的結果。作為民企的領軍萬科地產(chǎn)雖然也于4月在唐山首次拿地，但是，萬科還是秉承其自2008年后絕不拿“地王”的承諾；而此前一度陷入倒閉傳聞的綠城集團，上半年主要通過轉讓項目、引入戰(zhàn)略投資等方式改善資金鏈，僅在7月、9月摘得上海兩幅宅地，便再無其他新增土地。2011年底，負債率高達81.7%的世茂房地產(chǎn)至今在土地市場還毫無斬獲。很多中小民營房地產(chǎn)企業(yè)更是舉步維艱，加速資金回籠成為其首要任務。（三）央企競相高價拿地，房價調(diào)控目標依然難以實現(xiàn)9月在全國住宅市場有所降溫的同時，房企大佬補倉競相競購，土地價格悄然被推高。上海9月推出宅地14宗，面積達81萬平方米，成功出讓的宅地溢價率均為13%；北京推出宅地13宗，高達105萬平方米，成功出讓的宅地溢價率達30%；廣州也加大推出，已出讓的宅地平均溢價率達17%。而在這輪拿地中央企競相成為拿地的主角，10月，僅10日一天保利地產(chǎn)在長沙和上海成為2個“地王”，上海地王的溢價率達42.86%，另外，中海地產(chǎn)在杭州，金融街在北京，招商地產(chǎn)在蘇州和佛山都不斷競相上演搶地大戲。隨著新的“地王”涌現(xiàn)，周邊的二手房市場開始出現(xiàn)發(fā)酵反應，一些原本有溢價空間的二手房再度堅挺。而近期一線城市像北京、上海、廣州的“地王”項目頻頻出現(xiàn)，兩年后，這些“地王”有可能再度推高房價。雖然這些“地王”屬于高端項目，但是兩年后的房地產(chǎn)市場極可能因為這些結構性成交變化因素而推高均價，均價的推高及高端項目的成交帶動整個市場普遍漲價。另外，當前房地產(chǎn)市場基本面兩年后可能會恢復到合理的增長周期，到時候這些高端項目的入市會炒熱房地產(chǎn)市場，從而影響房地產(chǎn)市場的價格走勢。而且，“地王”的出現(xiàn)將會改變市場對于房價的預期，從而使得“游資”可能再度盯上房地產(chǎn)，房價的調(diào)控目標依然難以實現(xiàn)。（四）房企頻繁“出?！保惩馔度谫Y風險不容忽視2012年以來在國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)緊縮的政策環(huán)境下，房地產(chǎn)市場總體表現(xiàn)低迷。盡管前兩個季度后房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)回暖的跡象，但整體態(tài)勢依舊“不給力”。大房企加快資金回籠，并頻繁“出?！?。或以收購股權、借殼融資為動機，像金地、招商、萬科等；或以與當?shù)仄髽I(yè)合作投資為直接目的，像碧桂園、萬達、綠地等?！俺龊！焙蠹瓤梢岳煤Ｍ獾南冗M融資平臺融入國際資本，還可以引進國外先進的行業(yè)管理經(jīng)驗。而對國內(nèi)房企進行境外地產(chǎn)投資的領域基本都集中在旅游地產(chǎn)。部分“出?！狈科箐N售目標明確，直指中國出境游客與投資者。而融資性需求可能是2012年房企“出?！钡闹匾獎訖C。在嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控并沒有實質(zhì)性放松的形勢下，融資難成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重大瓶頸。2012年以來樓市成交一直低迷，雖然近期回暖，但資金回流速度無法滿足開發(fā)商需求。而銀行對房地產(chǎn)信貸的緊縮依然沒有明顯放松。房地產(chǎn)企業(yè)在境內(nèi)的融資步履艱難，而境外融資渠道相對寬松，尤其是金融環(huán)境相對寬松的中國香港，成為很多資金“饑渴”房企借殼融資的首選。但是，出境投資隱含一定的法律制度風險，由于中外在房地產(chǎn)相關的法律制度方面存在比較大的差異，而在法律制度的執(zhí)行上中外差別更大，國內(nèi)企業(yè)經(jīng)常與地方政府利益相關，大打擦邊球，甚至違背法律往往都不會得到嚴厲懲罰。因此，“出?！狈科笕绾卧诜ㄖ苹潭群芨叩陌l(fā)達國家避免“水土不服”是非常關鍵的。三政策建議面對暫時依然難以退出的房地產(chǎn)調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)首要就是開源節(jié)流，保障企業(yè)的現(xiàn)金流安全，不至于出現(xiàn)資金鏈的斷裂；作為國家應該發(fā)揮國有房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)控中的積極作用；有計劃控制土地供應和平衡；“出?！钡姆康禺a(chǎn)企業(yè)要切實做好風險防范。（一）“開源節(jié)流”保障企業(yè)現(xiàn)金流安全由于房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)控使得在滬深與大陸在港上市房地產(chǎn)公司中，2011年末就已有15家企業(yè)的資產(chǎn)負債率超過80%，其財務杠桿的應用空間已十分有限。而從目前趨勢看，房地產(chǎn)調(diào)控政策依然不會放松，房地產(chǎn)上市公司的資金來源增速繼續(xù)放緩，快速銷售、融資創(chuàng)新以及“開源節(jié)流”保障現(xiàn)金流安全仍然是房地產(chǎn)上市公司未來需要重點關注的問題。對此，房地產(chǎn)企業(yè)一方面應該加強企業(yè)的成本管理，減少不必要的開支；另一方面應該抓住市場有利時機，適當調(diào)整銷售價格，加快去庫存化的進度，加快資金的回籠，實現(xiàn)現(xiàn)金流的正常流轉。對于中小企業(yè)要加快產(chǎn)品結構轉型甚至是產(chǎn)業(yè)轉型，企業(yè)的生存應該放在第一位。（二）發(fā)揮國有房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)調(diào)控中積極作用國有房地產(chǎn)企業(yè)往往由于具有良好的背景而受到金融機構的青睞，因此，國有房地產(chǎn)企業(yè)在嚴厲的調(diào)控下往往比一般房地產(chǎn)企業(yè)更具優(yōu)勢，從2012年屢次拿地中就可以看出國有房地產(chǎn)企業(yè)資金充足。但是，作為國有房地產(chǎn)企業(yè)不應由于融資的便利和財大氣粗成為土地價格推動者和“地王”創(chuàng)造者。因為普通住宅作為一種民生產(chǎn)品，國有企業(yè)有責任在創(chuàng)造利潤、獲取企業(yè)發(fā)展空間的同時，堅持并率先順應國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控導向，引領行業(yè)健康發(fā)展。因此，第一，要繼續(xù)堅持主業(yè)非房地產(chǎn)的央企集團進入房地產(chǎn)行業(yè)；第二，要控制國有房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場的激烈競爭，抬高地價行為；第三，要求國有房地產(chǎn)企業(yè)更多地承擔質(zhì)優(yōu)價廉的普通住房和保障房建設。（三）有計劃擴大土地供應和土地市場平衡調(diào)控房地產(chǎn)價格需要從源頭進行控制，2012年第三季度開始掀起年度拿地熱潮，土地的溢價率不斷攀升為下一階段房價的上升埋下伏筆。在當前地方還沒有擺脫對“土地財政”的依賴的情況下，要根本消除地價對房價的推動還很難，但是為了避免土地價格的高溢價可以一方面有計劃擴大土地供應，尤其是一些大中城市的存量土地的供應，另一方面要把握土地供應節(jié)奏，在土地需求過熱的情況下加快土地的供應，以平衡土地需求的平衡，抑制土地價格的上漲。同時，應該跟蹤拿地密集企業(yè)的開發(fā)節(jié)奏，杜絕囤地行為。（四）熟悉并遵守投融資國家法律法規(guī)對于國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)赴海外投融資，首先，應該做好投融資項目的評估，不僅要考慮企業(yè)對外投融資的必要性和可行性，還要看是否符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，特別要注意投資是否符合投資國政策；其次，也是最為重要的一點，由于文化和體制的差異，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)往往會在國外“水土不服”，這就需要國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)認識到國內(nèi)外投融資法律和文化上的差異，并盡快熟悉當?shù)叵嚓P法律法規(guī)，嚴格按照國外的法律法規(guī)辦事；最后，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在國外投資還應該考慮政治風險和該國與中國的關系狀況，避免意外損失。四2012～2013中國住房開發(fā)企業(yè)發(fā)展展望2013年房產(chǎn)市場的調(diào)控將不會有根本改變，嚴厲調(diào)控下的房地產(chǎn)行業(yè)進入較為成熟階段，企業(yè)變得更為理性。為了生存，企業(yè)在發(fā)展上更注重戰(zhàn)略，區(qū)域平衡發(fā)展布局更受重視。市場將在持續(xù)調(diào)控下集中度進一步加強，破產(chǎn)中小企業(yè)將會增加，房地產(chǎn)企業(yè)將會在降低利潤預期的基礎上持謹慎樂觀態(tài)度。（一）行業(yè)發(fā)展進入較為成熟階段，企業(yè)變得更為理性行業(yè)的從緊使得中國房地產(chǎn)行業(yè)在調(diào)控的陣痛中變得逐漸成熟，房地產(chǎn)開發(fā)蜂擁而上的局面開始得到控制，房地產(chǎn)業(yè)是中國利潤最高行業(yè)的神話已被打破，房地產(chǎn)行業(yè)作為一種產(chǎn)業(yè)必須與其他產(chǎn)業(yè)一樣享受社會平均利潤，否則發(fā)展實體經(jīng)濟的資金都會涌入這一行業(yè)。目前，從緊調(diào)控下使得這一行業(yè)開始出現(xiàn)的企業(yè)倒閉，打破了這個行業(yè)只賺不賠的神話。行業(yè)發(fā)展的不景氣，使企業(yè)變得更為理性，利潤為先的思想逐漸讓渡到風險控制為主，區(qū)域發(fā)展更注重平衡，房地產(chǎn)產(chǎn)品的配置更趨向剛需的普通住宅，房地產(chǎn)企業(yè)的管理更注重集團的統(tǒng)一管理，房地產(chǎn)企業(yè)之間聯(lián)合程度會更強，以增強競爭力，減輕資金和風險的壓力。（二）企業(yè)發(fā)展更注重戰(zhàn)略，區(qū)域平衡發(fā)展布局更受重視2012年房地產(chǎn)市場發(fā)展中除了強者恒強外，就是一部分潛力企業(yè)脫穎而出，如新城控股、佳兆業(yè)、路勁、旭輝等企業(yè)逆流而上，銷售業(yè)績持續(xù)增長。在弱市的環(huán)境下，這些企業(yè)能夠逆流而上主要取決于它們在經(jīng)營策略方面適時根據(jù)市場形勢謀求轉變。新城控股在深耕長三角的同時，先后進入了長沙和武漢等中部區(qū)域，積極拓展了版圖，為進一步做大做強打下了基礎。佳兆業(yè)實行“快速周轉、搶占剛需和城市更新的雙軌制”戰(zhàn)略，在繼續(xù)保持三、四線城市項目快速周轉的同時，兼顧了企業(yè)對利潤的訴求。路勁基建的成功在于采用“分散地域及業(yè)務模式”，已完成在華東、華北、華南、華中的布局。旭輝集團則一直堅持以客戶為導向，在2012年調(diào)控持續(xù)下，加大剛需產(chǎn)品的比重來滿足當前的市場需求，并以高周轉、輕資產(chǎn)發(fā)展所需的地塊。另外，在目前的市場環(huán)境下，旭輝集團堅守為客戶創(chuàng)造價值的經(jīng)營理念，堅持走高品質(zhì)產(chǎn)品路線，品牌價值得到提升，獲得了客戶的一致認可。因此，隨著2013年調(diào)控的不放松，企業(yè)發(fā)展會更加注重發(fā)展戰(zhàn)略，其中區(qū)域平衡發(fā)展的布局和堅持高品質(zhì)的公司更易得到市場的認可。（三）住房企業(yè)集中度會進一步加強，中小企業(yè)的市場份額繼續(xù)降低近幾年隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控的不斷加深，房地產(chǎn)企業(yè)的集中度逐步加強。2012年前三季度銷售金額全國前10名的企業(yè)市場份額達到14.06%，較2011年前三季度的12.58%增加了1.48個百分點；銷售額排名前20位的企業(yè)，2012年前三季度其市場份額為19.25%，高出2011年前三季度17.11%的市場份額2.14個百分點。此外，從近年來數(shù)據(jù)變化也可以發(fā)現(xiàn)，2010年第三季度至今，銷售額排名前10與排名前20的市場份額在逐年增加，表明房企的集中度在逐漸增強?？梢灶A計在2013年房地產(chǎn)調(diào)控不會出現(xiàn)明顯松動的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的這種集中度會進一步加強，中小企業(yè)的市場份額會進一步降低。而且，2013年隨著調(diào)控的繼續(xù)，中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)數(shù)量會大大增加。（四）2012～2013年開發(fā)企業(yè)狀況預測2012年第二季度貨幣政策的微調(diào)和穩(wěn)增長的政策改變了市場住房需求者和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預期，使得一部分剛需在第二、第三季度得到一定的釋放，主要城市成交量和價格回升，但是總體偏緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策、投資投機性需求的抑制，限制成交量上行的空間，“金九銀十”顯然已經(jīng)黯然失色。房地產(chǎn)企業(yè)尤其是影響市場的主流企業(yè)由于前期回暖時資金流得到極大改善，失去降價的動力，但是拿地熱情會由于資金流的不同而出現(xiàn)分化，因此第四季度的成交量和房價整體雙降的可能性較大，但是一線城市比二、三線城市，東部地區(qū)比中西部地區(qū)下降的可能性要小得多。2013年第一季度的前期房地產(chǎn)市場將會延續(xù)2012年第四季度趨勢，成交量將進一步小幅下滑，開發(fā)企業(yè)將加大營銷力度，尤其是債務到期的企業(yè)更易在價格上做出讓步，3月兩會召開后如果穩(wěn)增長政策有微調(diào)，則會間接刺激房地產(chǎn)市場，因此季度末開始成交量可能會出現(xiàn)一定程度的回升，否則第一季度房地產(chǎn)企業(yè)狀況不會有較大好轉。第二季度企業(yè)會抓住有利時機加大營銷力度，促使成交量的回升，資金回籠。尤其是“五一”成交黃金期，成交量和價格將會明顯回升。如果中期經(jīng)濟和政策平穩(wěn)，傳統(tǒng)的7～8月淡季將使得房地產(chǎn)企業(yè)加大庫存和迎來價格的博弈期，全年成交量的放大和價格的降中有升將集中體現(xiàn)在第三季度末和第四季度初，即傳統(tǒng)的“金九銀十”，開發(fā)企業(yè)的狀況也將從第三季度開始出現(xiàn)好轉，直至進入第四季度的傳統(tǒng)市場平淡期?？傮w來講，市場狀況不會有較明顯的改變，但是在穩(wěn)增長和中央地方政府換屆的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍會有謹慎樂觀的機會，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應有調(diào)低利潤率和控制風險的預期。五住房上市公司指數(shù)：住房100指數(shù)分析（一）指數(shù)構建1.指數(shù)選取和構建以綜合客觀評價房地產(chǎn)上市企業(yè)為原則，同時兼顧房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點，本分析參照中國社會科學院重點課題“中國企業(yè)品牌競爭力指數(shù)（CBI）”中的房地產(chǎn)企業(yè)品牌評價指標體系，從規(guī)模要素、增長因素和效率因素三個方面的六個財務指標來構建住房上市公司指數(shù)。規(guī)模要素具體包括營業(yè)收入和資產(chǎn)總計。營業(yè)收入反映公司的經(jīng)營成果和盈利能力，也是考察市場份額的標準。資產(chǎn)總計以貨幣形式來測度上市企業(yè)擁有的經(jīng)濟資源。增長因素由本年度營業(yè)收入增長率和總資產(chǎn)增長率構成。兩個年度增長率指標均以上一個會計年度，即2010年數(shù)據(jù)為基準計算。這兩個指數(shù)能夠代表性地反映上市企業(yè)在一年中的經(jīng)營狀況和規(guī)模的變化。為了測度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造利潤的效率，效率因素由營業(yè)利潤率和總資產(chǎn)凈利潤率體現(xiàn)。因為創(chuàng)造利潤的效率與企業(yè)的現(xiàn)金流轉率甚至運營效率緊密相關，從而決定其能否發(fā)揮競爭力，并在市場角逐中嶄露頭角。以上所有指標都是越高越好。最后通過Excel軟件中的PERCENTRANK函數(shù)得到企業(yè)某項指標在所有樣本中的百分比排位值，所以住房100綜合指數(shù)是采用等權處理的方法。2.數(shù)據(jù)來源和樣本本指標體系中“住房100”企業(yè)的財務數(shù)據(jù)是根據(jù)其2011年度年報整理而成，通過大智慧軟件獲得。行業(yè)數(shù)據(jù)來源于國泰安數(shù)據(jù)庫并且參照了中國房地產(chǎn)TOP10研究組發(fā)布的中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告。樣本為剔除了帶有“ST”標志等經(jīng)營狀況不穩(wěn)定的個別公司后，滬深股市房地產(chǎn)上市公司中營業(yè)收入前100位的企業(yè)。（二）“住房100”上市企業(yè)分析結果對比解讀1.地域分布集中，東多西少整體來看，100個房地產(chǎn)上市企業(yè)分布呈東多西少之勢，大多企業(yè)集中分布在長三角、珠三角和京津環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)，廣東省有21家，上海市占10家，福建省占8家。而100個房地產(chǎn)上市企業(yè)中在中西部地區(qū)如廣西、西藏、新疆和貴州都僅占1席。圖5-1深滬A股上市公司住房100指數(shù)前20位公司2.行業(yè)分布集中，企業(yè)規(guī)模兩極分化從資產(chǎn)總量來看，資產(chǎn)總計排名前五位的萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、金地集團、招商地產(chǎn)和首開股份占“住房100”企業(yè)資產(chǎn)總額42.8%；而資產(chǎn)總額后五位的企業(yè)僅占0.18%。從營業(yè)收入來看，營業(yè)收入額排名前五的企業(yè)萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、象嶼股份、金地集團和招商地產(chǎn)營業(yè)額占“住房100”企業(yè)總營業(yè)額的46%；后五名企業(yè)營業(yè)收入總額僅占0.14%。雖然相比于民營企業(yè)數(shù)量上不占優(yōu)，46家國有企業(yè)在“住房100”企業(yè)中規(guī)模上仍占主導地位。其營業(yè)收入占73.1%，資產(chǎn)總量占70.5%。3.整體增長水平穩(wěn)定，民營企業(yè)表現(xiàn)突出2011年全國商品房銷售額增長率為12.7%。以此為基準，共52家企業(yè)達標，其中前12家企業(yè)營業(yè)收入