城市規(guī)劃與發(fā)展-南京篇

海狼體系基礎(chǔ)培訓(xùn)（規(guī)劃與發(fā)展）——南京篇2021/5/91

目錄

一、南京概況二、南京規(guī)劃簡(jiǎn)史三、南京現(xiàn)行規(guī)劃四、三副城規(guī)劃五、南京房地產(chǎn)板塊分析

2021/5/92一、南京概況1、區(qū)位2、歷史3、地形4、氣候5、行政區(qū)劃6、交通2021/5/93區(qū)位南京，江蘇省省會(huì)，地處華東區(qū)域長(zhǎng)江下游，北臨淮安市，東接常州，南靠安徽和浙江，西連安徽。南京是長(zhǎng)江下游地區(qū)重要的產(chǎn)業(yè)城市和經(jīng)濟(jì)中心，中國(guó)重要的文化教育中心之一，也是華東地區(qū)重要的交通樞紐。歷史南京歷史源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，原始村落在6000年前就逐步形成；有“十朝之都”的美譽(yù)；與長(zhǎng)安、洛陽(yáng)、燕京合稱“中國(guó)四大古都”。一、南京概況2021/5/94地形：南京市平面位置南北長(zhǎng)、東西窄，成正南北向；南北直線距離150公里，中部東西寬50～70公里，南北兩端東西寬約30公里。南面是低山、崗地、河谷平原、濱湖平原和沿江河地等地形單元構(gòu)成的地貌綜合體。氣候：南京屬亞熱帶季風(fēng)氣候，雨量充沛，四季分明，年平均溫度15.4°C，春季風(fēng)和日麗；梅雨時(shí)節(jié)陰雨綿綿；夏季炎熱；秋天干燥涼爽；冬季寒冷、干燥。行政區(qū)劃：共轄11個(gè)市轄區(qū)，2個(gè)縣——鼓樓，白下，玄武，秦淮，建鄴，下關(guān)，雨花臺(tái)，棲霞、浦口、江寧、六合區(qū)、高淳縣、溧水縣。面積：全市總面積6600k㎡，其中市區(qū)面積4730.74k㎡，江南八區(qū)總面積782.75K㎡。人口：區(qū)域/人口（萬(wàn)人）全市市區(qū)中心城區(qū)戶籍人口629.77545.97309.61常住人口771.31678.32433.60數(shù)據(jù)來(lái)自百度百科，為2009年末的數(shù)據(jù)。一、南京概況2021/5/95

交通：鐵路：京滬鐵路、寧蕪鐵路（南京-蕪湖）、寧啟鐵路、寧西鐵路（南京-西安）以及寧合鐵路（南京-合肥）交匯于南京；航空：祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)距南京市中心直線距離為35.8公里；公路：有寧滬、寧滁、寧連、寧通、寧合、寧馬、寧高、寧靖鹽、寧淮、寧蚌、寧常、寧杭等高等級(jí)公路呈放射狀通往本省及周邊省市；城市道路：南京快速路井字加外環(huán)系統(tǒng)中內(nèi)環(huán)線已閉合；主城“經(jīng)六緯九”主干路系統(tǒng)基本建成，次干路與支路系統(tǒng)逐步完善；地鐵：南京地鐵1號(hào)線，1號(hào)線南延線，2號(hào)線、2號(hào)線東延線；跨江通道：南京現(xiàn)有四座跨江通道，分別為南京長(zhǎng)江大橋、長(zhǎng)江二橋、長(zhǎng)江三橋和南京長(zhǎng)江隧道，長(zhǎng)江四橋在建中。南京市區(qū)道路規(guī)劃圖（2007-2030）一、南京概況2021/5/96二、南京規(guī)劃簡(jiǎn)史1、“東吳建鄴城規(guī)劃格局”2、“明朝應(yīng)天府城”規(guī)劃格局3、民國(guó)時(shí)期《首都計(jì)劃》4、《南京市城市總體規(guī)劃（1981-2000）》5、《南京市城市總體規(guī)劃（1991-2010）》2021/5/971919年-1949年南京城市總體規(guī)劃編制情況1919年《南京新建設(shè)計(jì)劃》1920年《南京北城區(qū)發(fā)展計(jì)劃》1926年《南京市政計(jì)劃》1928年10月《首都大計(jì)劃》1929年12月《首都計(jì)劃》1930年-1937年《首都計(jì)劃的調(diào)整計(jì)劃》1947年《南京市都市計(jì)劃大綱》古代六朝建康城、明代都城均有嚴(yán)格的城市建設(shè)規(guī)制；近代南京曾編制過(guò)七輪總體規(guī)劃；1949年后南京也曾編制過(guò)七輪規(guī)劃；其中80年版、90年版總體規(guī)劃，2001年總體規(guī)劃調(diào)整，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)和城市建設(shè)發(fā)展起到了科學(xué)的引領(lǐng)作用。1949年以來(lái)南京城市總體規(guī)劃編制情況1954年《城市分區(qū)計(jì)劃初步規(guī)劃草案》1957年《南京城市初步規(guī)劃草（初稿）》1960年《南京地區(qū)區(qū)域規(guī)劃》1975年《南京市規(guī)劃》1980年《南京市城市總體規(guī)劃（1981-2000）》1990年《南京市城市總體規(guī)劃（1991-2010）》2001年《南京市城市總體規(guī)劃調(diào)整（1991-2010）》二、南京規(guī)劃簡(jiǎn)史2021/5/98東吳建鄴城是南京都城規(guī)劃之源。公元229年?yáng)|吳孫權(quán)在武昌稱帝，同年9月遷都建業(yè)，這是歷史上第一次在南京地區(qū)建都。都城位于雞籠山之南，東憑鐘山，西連石頭城，北依后湖，南近秦淮，城周20里19步。都城形制雖受《周禮影響》，但融合山丘環(huán)保，河湖縈繞散步的地形，表現(xiàn)出禮制規(guī)劃與因地筑城的巧妙結(jié)合。東吳建業(yè)城圖2.1“東吳建鄴城規(guī)劃格局”2021/5/99明朝的南京城初步奠定了今天南京城市的格局。明朝的南京城為四重環(huán)套配置形制，有宮城、皇城、都城及外郭四道城垣，可分為6大功能區(qū)；

都城以外——3功能區(qū)，東部以孝陵衛(wèi)核心的陵墓區(qū)；南部為廄牧寺廟區(qū)；西部為商賈云集的繁華市區(qū)的外延區(qū)；都城以內(nèi)——三大綜合區(qū)，東部為政治活動(dòng)綜合區(qū)，南部為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)綜合區(qū)；北部為城防區(qū)，包括駐軍衛(wèi)所、教場(chǎng)、軍事倉(cāng)庫(kù)等分區(qū)。明朝南京都城圖2.2“明朝應(yīng)天府城”規(guī)劃格局2021/5/910民國(guó)時(shí)期在南京建都共23年，在此期間，有關(guān)南京市的都市計(jì)劃有七次。1929年12月《首都計(jì)劃》正式由國(guó)民政府公布。1930年后，南京城市建設(shè)執(zhí)行的基本是《首都計(jì)劃》的調(diào)整計(jì)劃。該計(jì)劃將城市劃分為中央政治區(qū)、市行政區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、文化教育區(qū)共六個(gè)部分?！妒锥加?jì)劃》城市總圖首都城內(nèi)分區(qū)圖該計(jì)劃功能分區(qū)規(guī)劃直接影響著南京城市的分區(qū)發(fā)展，特別是居住分區(qū)、大型公建設(shè)施布局仍然影響著今天城市的布局：所確定的中山北路、中山東路、中山路“Z”字形干道網(wǎng)體系成為南京主城的骨架，目前主城的主干路系統(tǒng)以此為基礎(chǔ)建設(shè)而成。2.3民國(guó)時(shí)期《首都計(jì)劃》2021/5/911該規(guī)劃是建國(guó)后南京第一部得到國(guó)家正式批準(zhǔn)的具有法規(guī)性的城市總體規(guī)劃文件。規(guī)劃目標(biāo)：把南京建設(shè)成為文明、潔凈、美麗的園林化城市；定位：兩個(gè)中心——江蘇省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，在科技、文化上成為國(guó)際活動(dòng)中心之一；三個(gè)基地——以電子儀表、石油化工、汽車制造和建筑材料工業(yè)為主的現(xiàn)代化工業(yè)基地，科研教育基地及外貿(mào)出口基地。以圈層式城鎮(zhèn)群體的布局構(gòu)架進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。以市區(qū)為主體，圍繞市區(qū)由內(nèi)向外，把市域分為各具功能又相互聯(lián)系的五個(gè)圈層，即中心圈層——市區(qū)、蔬菜、副食品基地和風(fēng)景游覽區(qū)、沿江3個(gè)衛(wèi)星城、3個(gè)縣城和兩浦地區(qū)、大片農(nóng)田、山林和遠(yuǎn)郊小城鎮(zhèn)，這種布局被概括為”市-郊-城-鄉(xiāng)-鎮(zhèn)”。市區(qū)總體規(guī)劃圖（1980版）圈層式城鎮(zhèn)群體（1980版）2.4《南京市城市總體規(guī)劃（1981-2000）》2021/5/912市域城鎮(zhèn)布局規(guī)劃圖（1991版）主城總體規(guī)劃圖（1991版）都市圈總體規(guī)劃圖（1991版）1990年代以來(lái)，國(guó)家進(jìn)入深化改革加快發(fā)展時(shí)期，該規(guī)劃在1980版規(guī)劃基礎(chǔ)上，以區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的視野，在都市圈范圍內(nèi)，思考解決南京的保護(hù)（控制）與發(fā)展問(wèn)題。規(guī)劃地域范圍分為3個(gè)層次：城市規(guī)劃區(qū)——市域范圍；都市圈——規(guī)劃修編的重點(diǎn)地域，構(gòu)筑形成“以長(zhǎng)江為依托，以主城及外圍城鎮(zhèn)為主體，以綠色生態(tài)空間相間隔，以便捷的交通相聯(lián)系的高度城市化地區(qū)”。主城——指長(zhǎng)江以南、繞城公路以內(nèi)的地域，要以內(nèi)涵發(fā)展為主，強(qiáng)化金融、貿(mào)易、科技、信息、服務(wù)職能，通過(guò)優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)改善道路交通、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高環(huán)境質(zhì)量，保護(hù)古都特色。該規(guī)劃成為九十年代全國(guó)城市總體規(guī)劃的范例2.5《南京市城市總體規(guī)劃（1991-2010）》2021/5/913

城市性質(zhì)：著名古都，江蘇省省會(huì)，長(zhǎng)江下游重要的中心城市；規(guī)劃范圍：市域——都市發(fā)展區(qū)——主城三個(gè)層次。市域城鎮(zhèn)體系：市域空間發(fā)展格局強(qiáng)調(diào)了城鄉(xiāng)一體化發(fā)展和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的指導(dǎo)思想，提出了“+”字型發(fā)展軸的構(gòu)想，即長(zhǎng)江兩岸沿江束狀交通走廊是市域城鎮(zhèn)的主發(fā)展軸，市域南北向德交通干線為城鎮(zhèn)的次發(fā)展軸。市域城鎮(zhèn)形成主城——新市區(qū)（3個(gè)）——新城（7個(gè)）——重點(diǎn)鎮(zhèn)（13個(gè)）——一般鎮(zhèn)（41個(gè)）五個(gè)等級(jí)結(jié)構(gòu)，發(fā)揮各級(jí)城鎮(zhèn)不同區(qū)域服務(wù)中心的作用。市域城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)示意圖2.6《南京市城市總體規(guī)劃調(diào)整（1991-2010）》2021/5/914都市發(fā)展區(qū)布局：規(guī)劃提出構(gòu)筑“以長(zhǎng)江為主軸，以主城為核心，結(jié)構(gòu)多元，間隔分布，多中心，開敞式的都市發(fā)展區(qū)空間格局”。除主城外，在3個(gè)新市區(qū)要加快培育次區(qū)域中心，形成多中心格局，共同承擔(dān)南京區(qū)域中心職能。一城三區(qū)擴(kuò)張示意圖都市發(fā)展區(qū)2010年規(guī)劃圖2.6《南京市城市總體規(guī)劃調(diào)整（1991-2010）》2021/5/915

主城用地功能優(yōu)化：通過(guò)優(yōu)化用地功能結(jié)構(gòu)，提升主城整體品質(zhì)，進(jìn)一步保持和發(fā)揚(yáng)主城山、水、城、林融為一體的空間特色。老城——強(qiáng)調(diào)環(huán)境品質(zhì)的提升和歷史文化特色體現(xiàn)；新區(qū)——強(qiáng)調(diào)城市功能的完善和多元化就業(yè)機(jī)會(huì)提供。主城空間結(jié)構(gòu)圖2.6《南京市城市總體規(guī)劃調(diào)整（1991-2010）》2021/5/916三、南京現(xiàn)行規(guī)劃1、南京都市圈2、構(gòu)筑一日生活圈和一小時(shí)通勤圈3、城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)4、市域城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)5、市域城鎮(zhèn)發(fā)展策略6、規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)7、2021/5/917城市性質(zhì)

:由“著名古都、江蘇省省會(huì)、長(zhǎng)江下游重要的中心城市”調(diào)整為“著名古都、江蘇省省會(huì)、國(guó)家重要的區(qū)域中心城市”。(基于南京的歷史文化、科技教育、綜合交通等方面在全國(guó)的現(xiàn)實(shí)優(yōu)勢(shì)和長(zhǎng)期以來(lái)表現(xiàn)出來(lái)的在全國(guó)較高的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。)規(guī)劃區(qū)范圍：南京市行政區(qū)域規(guī)劃層次：市域：南京市全部行政區(qū)域范圍；都市區(qū)：包括六城區(qū)、雨花臺(tái)區(qū)、棲霞區(qū)、江寧區(qū)、浦口區(qū)全部和六合區(qū)大部，以及溧水拓塘地區(qū)，是南京高度城市化地區(qū)。中心城區(qū)：由主城和東山、仙林、江北三個(gè)副城共同組成。規(guī)劃層次三、《南京市城市總體規(guī)劃（2007-2030）》2021/5/918徐州市宿遷市淮北市宿州市揚(yáng)州市鎮(zhèn)江市黃山市九江市南昌市六安市安慶市景德鎮(zhèn)市阜陽(yáng)市毫州市蚌埠市合肥市池州市宜城市滁州市馬鞍山市淮南市淮安市銅陵市蕪湖市巢湖市協(xié)作圈層城市數(shù)量寧合昌戰(zhàn)略聯(lián)盟圈南京、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、淮安、泰州、宿遷、徐州、馬鞍山、合肥、蕪湖、滁州、巢湖、淮北、宿州、毫州、蚌埠、阜陽(yáng)、淮南、銅陵、六安、安慶、池州、黃山、宣城、南昌、九江、景德鎮(zhèn)跨江蘇、安徽、江西三省27地市南京都市圈南京、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、淮安、馬鞍山、蕪湖、滁州、巢湖、宣城、溧水、高淳、句容、儀征、天長(zhǎng)、來(lái)安、全椒、和縣、當(dāng)涂、溧陽(yáng)、金壇、丹陽(yáng)、揚(yáng)中、江都、高郵、金湖、寶應(yīng)、洪澤、盱眙、明光、鳳陽(yáng)、定遠(yuǎn)、長(zhǎng)豐、含山、無(wú)為、繁昌、南陵、郎溪跨兩省9地市28縣市南京都市圈緊密圈層圈南京、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、馬鞍山、蕪湖、滁州、溧水、高淳、句容、儀征、天長(zhǎng)、來(lái)安、全椒、和縣、當(dāng)涂跨兩省6地市9縣3.1構(gòu)建南京都市圈2021/5/919南京與周邊城市聯(lián)系的軌道交通規(guī)劃圖南京機(jī)場(chǎng)到周邊城市高快速交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃圖加強(qiáng)軌道交通向都市圈城市的延伸：規(guī)劃新增六條南京都市區(qū)通往南部?jī)煽h以及周圍城鎮(zhèn)的都市圈快速軌道交通線。分別是：寧高線，祿口-高淳；寧馬線，銅井-馬鞍山；寧和線，橋林-和縣；寧滁縣，林場(chǎng)-滁州；寧儀線，仙林-儀征；寧句線，湯山-句容。

加強(qiáng)南京機(jī)場(chǎng)、鐵路樞紐與周邊城市高快速路網(wǎng)的銜接：揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、句容方向：S243高速/城際軌道Z1線；滁州、天長(zhǎng)方向：寧滁、寧連-高速三環(huán)；都市圈快速軌道交通線/城際軌道+城市軌道；合肥、巢湖方向：寧合、寧巢+聯(lián)三高速；都市圈快速軌道交通線/城際軌道+城市軌道；蕪湖、馬鞍山、宣城、溧陽(yáng)方向：寧馬、寧宣+聯(lián)三高速、寧杭；快軌/城際軌道+城市軌道。祿口仙林林場(chǎng)橋林銅井湯山3.2構(gòu)筑一日生活圈和一小時(shí)通勤圈2021/5/920構(gòu)建“兩帶一軸”的城鎮(zhèn)空間布局結(jié)構(gòu)

沿江兩帶-沿江發(fā)展的江北城鎮(zhèn)發(fā)展帶和江南城鎮(zhèn)發(fā)展帶；

沿路一軸-沿寧連--寧高高速公路走廊形成的南北向城鎮(zhèn)發(fā)展軸。南京今后的城鎮(zhèn)、工廠、園區(qū)等將主要在這“兩帶一軸”上建設(shè)。3.3城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)市域城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)圖輻射安徽、蘇中地區(qū)的主要載體對(duì)接長(zhǎng)三角發(fā)展的主要載體輻射蘇北、對(duì)接寧杭城鎮(zhèn)群的主要載體2021/5/921與上輪規(guī)劃相比，該輪規(guī)劃將河西“新城區(qū)”提升為“主城”，將南站地區(qū)納入主城，將東山、仙林、江北三個(gè)“新市區(qū)”調(diào)整為“副城”。3.4市域城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)：“中心城-新城-新市鎮(zhèn)”三級(jí)城鎮(zhèn)體系。“一城三區(qū)”布局示意圖（2001年）中心城區(qū)“一主三副”布局示意圖（2001年）2021/5/9223.4市域城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)主城東山仙林浦口龍?zhí)稖降摽跇蛄譃I江板橋永陽(yáng)淳溪城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)：“中心城-新城-新市鎮(zhèn)”三級(jí)城鎮(zhèn)體系。中心城：由主城、東山副城、仙林副城和浦口副城構(gòu)成。新城：8個(gè)，分別是湯山、板橋、祿口、濱江、橋林、永陽(yáng)、淳溪、龍?zhí)?。新市?zhèn)：34個(gè)，包括竹鎮(zhèn)、馬集、冶山、程橋、八百橋、橫梁、馬鞍、龍袍、葛塘；湯泉、永寧、星甸、石橋、烏江；江心洲；八卦洲；谷里、橫溪、湖熟、淳化、秣陵；拓塘、和鳳、石湫、洪藍(lán)、白馬、東屏、晶橋；漆橋、陽(yáng)江、磚城、固城、東壩、椏溪。湖熟和龍袍遠(yuǎn)景將發(fā)展成為新城，拓塘遠(yuǎn)景納入永陽(yáng)新城發(fā)展。2021/5/9233.4市域城鎮(zhèn)發(fā)展策略主城規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖北部：主城內(nèi)京滬鐵路以北的部分，該地區(qū)結(jié)合下關(guān)車站搬遷和緯一路以北土地功能調(diào)整，提升下關(guān)—幕燕濱江城市形象老城：位于明城墻范圍內(nèi)的部分，實(shí)施以優(yōu)化功能和提升品質(zhì)為主的控制人口和控制建設(shè)強(qiáng)度的“雙控”策略。東部：主城內(nèi)明城墻以東、京滬鐵路以南的部分，該地區(qū)以鐘山風(fēng)景區(qū)為主體，文化教育、高品質(zhì)住區(qū)和風(fēng)景名勝去協(xié)調(diào)發(fā)展的社區(qū)。南部：主城內(nèi)寧蕪公路以東、外秦淮河與新秦淮河之間的部分，該地區(qū)加快推進(jìn)南站周邊地區(qū)土地在開發(fā)，提升南部地區(qū)綜合服務(wù)功能。河西：規(guī)劃河西新城區(qū)部分，該片區(qū)加快中部功能的完善和中心功能提升，有序推進(jìn)南部地區(qū)的開發(fā)建設(shè)。2021/5/9243.4市域城鎮(zhèn)發(fā)展策略江北副城仙林副城東山副城主城中心城功能：重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)上坊地區(qū)納入到東山副城，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，重點(diǎn)打造形成長(zhǎng)三角重要的先進(jìn)制造業(yè)基地；南京市重要的科教研發(fā)、高新產(chǎn)業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)基地。近期重點(diǎn)加快南站和祿口機(jī)場(chǎng)之間城鎮(zhèn)發(fā)展軸的建設(shè)。新堯、棲霞鎮(zhèn)、棲霞開發(fā)區(qū)和麒麟地區(qū)納入到仙林副城，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，重點(diǎn)打造形成長(zhǎng)三角重要的先進(jìn)制造業(yè)基地；南京市重要的科教研發(fā)、高新產(chǎn)業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)基地。近期重點(diǎn)加快南站和祿口機(jī)場(chǎng)之間城鎮(zhèn)發(fā)展軸的建設(shè)。大廠、雄州納入到江北副城，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，重點(diǎn)打造形成國(guó)家級(jí)石化產(chǎn)業(yè)基地，長(zhǎng)三角重要的先進(jìn)制造業(yè)基地；南京市重要的科教研發(fā)、高新產(chǎn)業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)基地。2021/5/9253.4市域城鎮(zhèn)發(fā)展策略主城東山仙林浦口龍?zhí)稖降摽跇蛄譃I江板橋永陽(yáng)淳溪南京沿港口工業(yè)城鎮(zhèn)，引導(dǎo)發(fā)展倉(cāng)儲(chǔ)物流、外貿(mào)加工，以及有大運(yùn)量、大用水量和大用地需求的先進(jìn)制造業(yè)，2020年10萬(wàn)人。南京旅游休閑新城，江寧東北部地區(qū)綜合服務(wù)中心。引導(dǎo)發(fā)展休閑度假、旅游服務(wù)、會(huì)議會(huì)展、高端房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)，努力建成全國(guó)知名的溫泉旅游度假基地。12萬(wàn)人。溧水地區(qū)服務(wù)中心職能的綜合性城鎮(zhèn)，引導(dǎo)發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)、商貿(mào)服務(wù)、旅游休閑和農(nóng)業(yè)科研服務(wù)等產(chǎn)業(yè)，27萬(wàn)。拓塘-空港經(jīng)濟(jì)圈的組成部分。空港地區(qū)綜合服務(wù)中心、區(qū)域物流中心和一汽車零部件加工、航空制造業(yè)為特色的現(xiàn)代化制造業(yè)基地，引導(dǎo)發(fā)展航空物流、高新技術(shù)、包裝加工、通信電子等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。2020年16萬(wàn)人。南京沿江綜合性工業(yè)城鎮(zhèn)。引導(dǎo)發(fā)展倉(cāng)儲(chǔ)物流、先進(jìn)制造業(yè)。2020年規(guī)劃人口10萬(wàn)。南京沿江綜合性工業(yè)城鎮(zhèn)。引導(dǎo)發(fā)展鋼鐵延伸加工等為主的先進(jìn)制造業(yè)，以及綜合物流等產(chǎn)業(yè)。2020年規(guī)劃人口10萬(wàn)。南京沿江綜合性工業(yè)城鎮(zhèn)。引導(dǎo)發(fā)展鋼鐵、裝備制造、倉(cāng)儲(chǔ)物流等產(chǎn)業(yè)。2020年規(guī)劃人口23萬(wàn)。高淳地區(qū)服務(wù)中心職能、水鄉(xiāng)特色和古鎮(zhèn)風(fēng)貌的綜合性城鎮(zhèn)，引導(dǎo)發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)、商貿(mào)流通、文化旅游等產(chǎn)業(yè)。22萬(wàn)人。新市鎮(zhèn)是帶動(dòng)鄉(xiāng)村加快城市化進(jìn)程的基地2021/5/926未來(lái)南京將構(gòu)建以主城為核心，以放射性交通走廊為發(fā)展軸，以生態(tài)空間為綠楔，“多心開敞、軸向組團(tuán)、擁江發(fā)展”的現(xiàn)代都市區(qū)空間格局。也就是說(shuō)，未來(lái)的南京將呈現(xiàn)綠地與交通通道相嵌、更加適宜人居的狀態(tài)。3.5規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)都市區(qū)總體空間結(jié)構(gòu)圖2021/5/9273.5規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)中心體系：新街口—河西—南站地區(qū)新街口中心區(qū)河西中心區(qū)鐵路南站地區(qū)南京將會(huì)有多個(gè)城市中心或者副中心，每個(gè)城市中心將會(huì)有多條交通通道呈放射狀通向城市外圍，各條交通通道之間，將會(huì)根據(jù)具體的生態(tài)及地理情況打造生態(tài)綠地。2021/5/928“一帶五軸”城鎮(zhèn)布局“一帶”指江北沿江城鎮(zhèn)發(fā)展帶，主要布局有江北副城、橋林新城和預(yù)留龍寶新城。“五軸”是指江南以主城為核心形成的五個(gè)放射性的城鎮(zhèn)發(fā)展軸：沿江東部發(fā)展軸主要布局有仙林副城和龍?zhí)缎鲁?；滬寧城?zhèn)發(fā)展軸布局有仙林副城和湯山新城；寧杭城鎮(zhèn)發(fā)展軸布局有東山副城預(yù)留湖熟新城和淳化新市鎮(zhèn)；寧高城鎮(zhèn)發(fā)展軸布局有東山副城、祿口新城；寧蕪城鎮(zhèn)發(fā)展軸不具有板橋新城、濱江新城。都市區(qū)軸向布局示意圖橋林浦口雄州仙林東山龍?zhí)稖胶斓摽诎鍢?.5規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)2021/5/929四、三副城規(guī)劃1、仙林副城規(guī)劃2、東山副城規(guī)劃3、江北副城規(guī)劃2021/5/9304.1仙林副城規(guī)劃規(guī)劃范圍、功能、人口空間布局結(jié)構(gòu)各組團(tuán)功能定位綜合交通規(guī)劃2021/5/931仙林副城范圍：北到長(zhǎng)江，南到滬寧高速和京滬高鐵，西至繞城高速，東到市界、312國(guó)道和七鄉(xiāng)河，總用地面積約166平方千米。功能定位：長(zhǎng)三角重要的科技創(chuàng)新中心；南京市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地；南京都市圈東部區(qū)域服務(wù)中心；南京都市區(qū)高品質(zhì)宜居新城。規(guī)劃人口：2015年——總?cè)丝?2萬(wàn)左右2020年——總?cè)丝?0萬(wàn)左右2030年——總?cè)丝?00萬(wàn)左右仙林副城規(guī)劃區(qū)4.1.1規(guī)劃范圍、功能、人口2021/5/932仙林副城空間布局結(jié)構(gòu)——一核、三軸；一環(huán)、五心、六組團(tuán)一核：副城中心區(qū)三軸：九鄉(xiāng)河生態(tài)服務(wù)軸三軸：靈山-龍王山總部經(jīng)濟(jì)軸奔馬路棲霞大道科技南路仙新路三軸：312研發(fā)產(chǎn)業(yè)軸4.1.2空間布局結(jié)構(gòu)2021/5/933各組團(tuán)功能定位及發(fā)展引導(dǎo)仙林副城實(shí)施節(jié)能減排的主要地區(qū)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展集中區(qū)。仙林副城高等教育及高檔住宅的集聚區(qū)。仙林副城中心區(qū)用地，重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)金融、商業(yè)辦公、文化休閑等職能。仙林副城發(fā)展旅游功能的核心地區(qū)，南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)東區(qū)開發(fā)建設(shè)的重要配套區(qū)。仙林副城高等教育及高檔住宅的集聚區(qū)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。仙林副城居住功能拓展，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。4.1.3各組團(tuán)功能定位2021/5/9341、鐵路:“五主三次”京滬高速鐵路、滬寧城際鐵路、仙西聯(lián)絡(luò)線、京滬鐵路和寧蕪鐵路。城北環(huán)線、中國(guó)水泥廠鐵路專用線、小野田鐵路專用線。2、公路：“兩橫一縱”高速公路網(wǎng)，312國(guó)道（寧鎮(zhèn)高速）、滬寧高速公路、繞越高速公路。3、水運(yùn)：新生圩港區(qū)、棲霞港區(qū)。4、過(guò)江通道：5處，4條過(guò)江道路——南京長(zhǎng)江二橋、仙新路、南京長(zhǎng)江四橋、七鄉(xiāng)河過(guò)江通道，1條過(guò)江城市軌道——軌道14號(hào)線過(guò)江通道。綜合交通規(guī)劃圖4.1.4綜合交通規(guī)劃2021/5/9354.2東山副城規(guī)劃

規(guī)劃范圍、人口空間布局結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜合交通規(guī)劃2021/5/936東山副城在南京市的位置東山副城在江寧區(qū)的位置規(guī)劃范圍：位于南京主城區(qū)以南。北到秦淮新河和外秦淮河，東到寧杭高速和上坊地區(qū)，南到繞越高速，西到寧丹路及江寧區(qū)行政界線。規(guī)劃人口：2015年——總?cè)丝?4萬(wàn)左右2020年——總?cè)丝?9萬(wàn)左右2030年——總?cè)丝?07萬(wàn)左右東山副城4.1.1規(guī)劃范圍、功能、人口4.2.1規(guī)劃范圍、人口2021/5/937空間布局結(jié)構(gòu)——1核2區(qū)3園4帶8片1核——鳳凰港-楊家圩地區(qū)；2區(qū)——河定橋城市中央商務(wù)區(qū)、府前城市政務(wù)區(qū)；3園——土山國(guó)際商務(wù)園、上坊研發(fā)及主題商務(wù)園、九龍湖研發(fā)商務(wù)園；4帶——秦淮河城市公共生活景觀帶、南百九城市開敞空間景觀帶、牛首山河生態(tài)休閑景觀帶、新秦淮文化休閑景觀帶；8片——上坊片區(qū)、土山機(jī)場(chǎng)片區(qū)、老城片區(qū)、中心片區(qū)、三山片區(qū)、科學(xué)園片區(qū)、九龍湖片區(qū)、康后片區(qū)。。鳳凰港-楊家圩副城中心河定橋商務(wù)區(qū)府前政務(wù)區(qū)九龍湖研發(fā)商務(wù)園上坊研發(fā)及主題商務(wù)園土山國(guó)際商務(wù)園南百九城市開敞空間景觀帶秦淮河城市公共生活景觀帶牛首山河生態(tài)休閑景觀帶新秦淮文化休閑景觀帶康后片區(qū)九龍湖片區(qū)科學(xué)園片區(qū)三山片區(qū)上坊片區(qū)土山機(jī)場(chǎng)片區(qū)中心片區(qū)老城片區(qū)4.1.2空間布局結(jié)構(gòu)2021/5/938產(chǎn)業(yè)發(fā)展與布局規(guī)劃——6區(qū)4片1帶6區(qū)鳳凰港-楊家圩綜合性高端服務(wù)集聚區(qū)河定橋商務(wù)集聚區(qū)府前政務(wù)集聚區(qū)九龍湖研發(fā)及商務(wù)區(qū)土山國(guó)際商務(wù)區(qū)上坊研發(fā)主體商務(wù)區(qū)4片殷港科苑路愛(ài)濤路康后片康寧街1帶繞越高新技術(shù)制造業(yè)集中帶九龍湖東、科學(xué)園九龍湖西、康后總部商務(wù)、城市文化娛樂(lè)商貿(mào)服務(wù)業(yè)總部商務(wù)、金融服務(wù)城市文化娛樂(lè)商貿(mào)服務(wù)業(yè)、商務(wù)科技研發(fā)、總部商務(wù)商務(wù)、城市文化娛樂(lè)商貿(mào)服務(wù)業(yè)科技研發(fā)、主體商務(wù)城市文化娛樂(lè)商貿(mào)服務(wù)業(yè)軟件與服務(wù)外包軟件與服務(wù)外包科技研發(fā)業(yè)高新技術(shù)制造業(yè)高新技術(shù)制造業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)類型4.2.3產(chǎn)業(yè)發(fā)展2021/5/939綜合交通規(guī)劃軌道：經(jīng)過(guò)東山副城的軌道有5條：1號(hào)、3號(hào)、5號(hào)、6號(hào)、17號(hào)。高速公路：“一環(huán)三射”——寧丹、機(jī)場(chǎng)、寧杭、繞越高速。快速路網(wǎng)：“三橫五縱”：“三橫”——宏運(yùn)大道、天元路、誠(chéng)信大道；“五縱”——寧丹高速、機(jī)場(chǎng)高速、雙龍大道、天印大道、寧杭高速。主干路網(wǎng)：“五橫五縱”：“五橫”——站前路-滄麟路、文靖路、秦淮路-金箔路、清水亭路、吉印大道；“五縱”——將軍路、利源路、土山路-竹山路、高上路、緯七路。對(duì)外綜合客運(yùn)樞紐：規(guī)劃2出——上坊站和江寧公路客運(yùn)站。道路交通規(guī)劃圖繞越高速寧丹高速機(jī)場(chǎng)高速寧杭高速誠(chéng)信大道天元路宏運(yùn)大道天印大道雙龍大道4.2.4綜合交通規(guī)劃2021/5/9404.3浦口副城規(guī)劃規(guī)劃范圍、功能、人口空間布局結(jié)構(gòu)綜合交通規(guī)劃2021/5/941江北副城規(guī)劃范圍：江北副城在長(zhǎng)江北岸，東北至金江公路和寧啟鐵路，西南到長(zhǎng)江三橋連接線，西北到寧連高速公路，和寧啟鐵路，總面積約357平方公里。功能地位：全國(guó)重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)基地；長(zhǎng)三角輻射中西部地區(qū)的先導(dǎo)區(qū)和綜合服務(wù)中心；南京市相對(duì)獨(dú)立、功能完善、濱江特色鮮明的江北中心城區(qū)。規(guī)劃人口：2015年——總?cè)丝?10萬(wàn)左右，其中浦口片區(qū)60萬(wàn)人，六合片區(qū)50萬(wàn)人；2020年——總?cè)丝?45萬(wàn)左右，其中浦口片區(qū)105萬(wàn)人，六合片區(qū)84萬(wàn)人；2030年——總?cè)丝?87萬(wàn)左右，其中浦口片區(qū)128萬(wàn)人，六合片區(qū)113萬(wàn)人。江北副城在南京市域的位置江北副城在南京都市圈的位置江北副城江北副城4.3.1規(guī)劃范圍、功能、人口2021/5/942空間布局規(guī)劃——“兩心、兩片、一軸、八廊、七組團(tuán)”“兩心”——浦口中心和雄州中心；“兩片”——分別為浦口片區(qū)和六合片區(qū)；“一軸”——復(fù)合功能軸，主要由浦珠路和江北大道共同組成的復(fù)合軸；“八廊”——八條城市綠廊，高旺河隔離廊道、城南河景觀廊道、七里河景觀廊道、中央綠道、龍王山隔離廊道、大廠隔離廊道、滁河景觀廊道和靈巖山生態(tài)廊道；“七組團(tuán)”——浦口中心組團(tuán)、雄州組團(tuán)、長(zhǎng)蘆組團(tuán)、大廠組團(tuán)、高新組團(tuán)、江浦組團(tuán)、三橋組團(tuán)七個(gè)城市功能組團(tuán)。復(fù)合功能軸雄州中心浦口中心六合片區(qū)浦口片區(qū)浦口中心組團(tuán)江浦組團(tuán)三橋組團(tuán)高新組團(tuán)大廠組團(tuán)長(zhǎng)蘆組團(tuán)雄州組團(tuán)4.3.2空間布局結(jié)構(gòu)2021/5/943對(duì)外交通規(guī)劃鐵路：“一橫兩縱”——寧連城際鐵路、寧通城際鐵路、寧啟鐵路、京滬鐵路。高速路：“一環(huán)五射”，“一環(huán)”——南京繞越東北段-寧連高速副城段，“五射”——寧巢、寧合、寧洛、寧通、寧連高速公路。水運(yùn)：規(guī)劃6條內(nèi)河航道，2條旅游航道。寧洛高速公路寧合高速公路4.3.3綜合交通規(guī)劃2021/5/944規(guī)劃中的10條過(guò)江線路：過(guò)江道路6條——南京長(zhǎng)江大橋、南京長(zhǎng)江二橋、南京長(zhǎng)江三橋、南京長(zhǎng)江五橋、應(yīng)天大街過(guò)江通道、模范西路過(guò)江通道過(guò)江鐵路與城市軌道4條——地鐵3號(hào)線、地鐵4號(hào)線、地鐵10號(hào)線、南京長(zhǎng)江大橋鐵路過(guò)江通道。遠(yuǎn)景預(yù)留控制過(guò)江通道6條：過(guò)江道路4條——漢中西路、建寧西路、和燕路、仙新路；過(guò)江鐵路與城市軌道2條——上元門鐵路過(guò)江通道和軌道14號(hào)線過(guò)江通道。

南京長(zhǎng)江二橋仙新路過(guò)江通道上元門過(guò)江通道南京長(zhǎng)江大橋建寧西路過(guò)江通道模范西路過(guò)江通道漢中西路過(guò)江通道應(yīng)天大街過(guò)江通道南京長(zhǎng)江五橋南京長(zhǎng)江三橋和燕路過(guò)江通道4.3.3綜合交通規(guī)劃2021/5/945快速路網(wǎng)——“三橫十一縱”；主干路網(wǎng)——“十六橫二十九縱”；公共交通規(guī)劃：規(guī)劃“一橫五縱”的公交快線?！耙粰M”——雍六高速-江北大道-浦珠路；“五縱”——長(zhǎng)江五橋連接線-主城、定向河路-主城、橋北路-主城、萬(wàn)家壩路-主城、寧連高速-外環(huán)路。綜合客運(yùn)樞紐規(guī)劃：規(guī)劃3個(gè)城際公共客運(yùn)樞紐——林場(chǎng)站、雄州站、葛塘站；規(guī)劃一個(gè)區(qū)域停車換乘中心——城西路停車換乘中心。城西路停車換乘中心林場(chǎng)站葛塘站雄州站4.3.3綜合交通規(guī)劃2021/5/946五、南京房地產(chǎn)板塊分析1、南京房地產(chǎn)板塊簡(jiǎn)介2、各板塊土地市場(chǎng)3、各板塊商品房市場(chǎng)

4、各板塊分析

5、小結(jié)2021/5/947根據(jù)目前南京建設(shè)的狀況與房地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)，將南京城區(qū)分為城東、城南、城中、城北、仙西、河西、江寧、江北八個(gè)板塊。板塊行政區(qū)城東含玄武區(qū)、白下區(qū)的東部，棲霞、秦淮的小部分區(qū)域。東到繞城公路，南至中和橋路，西至大明路、明城墻，，北至龍?bào)绰贰庢?zhèn)公路。城南含雨花臺(tái)區(qū)、秦淮區(qū)的東南部，以及白下區(qū)桐橋的小部分區(qū)域，與江寧區(qū)接壤。東至中和橋路，難道江寧地界，西至鳳臺(tái)南路，北至中華門段明城墻。城中覆蓋了玄武區(qū)、下關(guān)區(qū)、秦淮區(qū)、鼓樓區(qū)和白下區(qū)，以及新街口、湖南路商圈和建寧路中央門地段，位于南京市規(guī)劃主城區(qū)的中片。城北含棲霞區(qū)，另外含下關(guān)區(qū)的北部區(qū)域。城北板塊位于建寧路—龍?bào)绰贰獙庢?zhèn)公路以北。仙林包含棲霞區(qū)、江寧區(qū)的部分區(qū)域。東到七鄉(xiāng)河，南至江寧地界，西至繞城公路，北至寧鎮(zhèn)公路。河西位于老城區(qū)西側(cè)，外秦淮河和鳳臺(tái)南路以西，新秦淮河以北，長(zhǎng)江以東。江寧外秦淮河以南，含江寧區(qū)全部江北長(zhǎng)江以北，含浦口區(qū)、六合區(qū)5.1南京房地產(chǎn)板塊簡(jiǎn)介2021/5/9482010年城東、城中板塊均無(wú)住宅用地出讓，城南板塊成交3宗，建設(shè)用地面積31.6萬(wàn)㎡；城北片區(qū)成交6宗，建設(shè)用地面積79.5萬(wàn)㎡；河西成交2宗，建設(shè)用地面積16.8萬(wàn)㎡；仙西片區(qū)成交5宗，建設(shè)用地面積42.2萬(wàn)㎡；江北片區(qū)成交15宗，建設(shè)用地面積66.2萬(wàn)㎡；江寧片區(qū)成交9宗，建設(shè)用地面積136.6萬(wàn)㎡。2011年上半年城東、城南、城中、仙西板塊均無(wú)住宅用地出讓，河西成交2宗，建設(shè)用地面積57.9萬(wàn)㎡，主要河西南片一塊商住用地34萬(wàn)方；江北片區(qū)成交3宗，建設(shè)用地面積27.9萬(wàn)㎡；城北片區(qū)成交2宗，建設(shè)用地面積10.3萬(wàn)㎡；江寧片區(qū)成交2宗，建設(shè)用地面積4.0萬(wàn)㎡。5.2各板塊土地市場(chǎng)2011年上半年各板塊住宅用地成交情況2010年各板塊住宅用地成交情況2021/5/9492011年上半年從成交區(qū)域來(lái)看，江北板塊銷售量領(lǐng)跑南京商品房市場(chǎng)，銷售量占去全市33%；城北銷量位于第二，占比19%；江寧緊隨其后，占17%。河西的成交比例最高，為99.8%；其次為江寧、江北；城北的成交比例較低，為51.4。5.3各板塊商品房市場(chǎng)2011年上半年各板塊商品房供應(yīng)情況2011年上半年各板塊商品房供應(yīng)成交情況2021/5/950仙林板塊——該片區(qū)市場(chǎng)認(rèn)可度較高。仙林副城仙鶴組團(tuán)、白象組團(tuán)以及青龍組團(tuán)規(guī)劃作為高檔住宅的集聚區(qū)。地鐵4號(hào)線一期工程（中保站—仙林東站）計(jì)劃于今年下半年開工，將提升該片區(qū)的品質(zhì)。保利、招商、高科、恒基、朗詩(shī)地產(chǎn)等房企已進(jìn)入該片區(qū)。熱銷樓盤——朗詩(shī)鐘山綠郡、保利紫晶山、紫金東郡等。河西板塊——納入主城范圍，河西CBD作為城市三中心之一，和新街口地位相當(dāng)。2004-09年河西住宅用地供應(yīng)比較密集，2010年供應(yīng)3地塊，2011年未推地。目前河西多數(shù)樓盤已接近尾聲，剩余存量有限。該片區(qū)市場(chǎng)認(rèn)可度較高。保利、中海、招商、華潤(rùn)、金地、和記黃埔、朗詩(shī)地產(chǎn)等房企已進(jìn)入該片區(qū)。熱銷樓盤——保利香檳國(guó)際、仁恒江灣城、鳳凰熙岸等。發(fā)展趨勢(shì)：未來(lái)向河西南片發(fā)展。江寧板塊——江寧商品房銷售量?jī)H次于江北、城北，位居第三。南站地區(qū)在現(xiàn)行規(guī)劃中調(diào)整為城市中心，地位和新街口和河西CBD地位相等，隨著南京南站的正式開通和京滬高鐵的全線運(yùn)行，必定會(huì)對(duì)周邊的就業(yè)增長(zhǎng)推動(dòng)及人口吸引有著很大的積極作用，而人口的增長(zhǎng)和就業(yè)的增加，從某種程度上來(lái)說(shuō)，是對(duì)房地產(chǎn)需求和購(gòu)買能力的增加，進(jìn)而會(huì)推動(dòng)周邊房地產(chǎn)及土地價(jià)值的升值，也給江寧房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)利好，規(guī)劃中與新街口、河西“三足鼎立”的南部新城自這一刻起有了質(zhì)的突破。5.4各板塊分析2021/5/951城中板塊——土地及商品房供應(yīng)稀缺，2009年以后