2022-2023年度房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理易錯題庫綜合試卷A卷附答案

2022-2023年度房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理易錯題庫綜合試卷A卷附答案

單選題（共54題）1、下列財務(wù)指標(biāo)中，屬于可通過資產(chǎn)負(fù)債表直接計算的指標(biāo)是（）。A.流動比率B.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率C.股東權(quán)益報酬率D.成本費用凈利率【答案】A2、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的四個開發(fā)經(jīng)營方案F1、F2、F3、F4的開發(fā)經(jīng)營期相同，投資大小為F1＞F2＞F3＞F4。方案兩兩比較計算出的差額投資內(nèi)部收益率分別為ΔIRR1－2＝19%、ΔIRR2－3＝12%、ΔIRR3－4＝14%、ΔIRR1－4＝16%，當(dāng)最低可接受收益率MARR＝15%時，四個方案中最優(yōu)的方案是（）。A.F1B.F2C.F3D.F4【答案】A3、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費者對物業(yè)品牌的認(rèn)知價值來制定價格的方法，屬于（）導(dǎo)向定價法。A.成本B.購買者C.競爭D.市場【答案】B4、當(dāng)宏觀經(jīng)濟進(jìn)入周期循環(huán)的波谷時，各國政府一般采用（）性的貨幣政策和財政政策抑制經(jīng)濟衰退。A.擴張B.適度擴張C.緊縮D.穩(wěn)健【答案】A5、房地產(chǎn)開發(fā)項目所需的大部分資金是以()的方式籌集的。A.房地產(chǎn)開發(fā)貸款B.房地產(chǎn)抵押貸款C.債務(wù)融資D.權(quán)益融資【答案】C6、下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的描述中，錯誤的是（）。A.市場參與者的投機需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的間接誘因B.可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫C.房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是土地稀缺性D.金融機構(gòu)過度放貸是泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑【答案】A7、下列各項中，不屬于項目核準(zhǔn)重點評估內(nèi)容的是（）。A.是否符合相關(guān)發(fā)展建設(shè)規(guī)劃.技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)業(yè)政策B.是否合理開發(fā)并有效利用資源C.符合社會公眾利益，未對項目建設(shè)地產(chǎn)生影響D.是否對重大公共利益產(chǎn)生不利影響【答案】C8、可行性研究報告正文的寫作要點中（）是最關(guān)鍵的部分。A.項目總說明B.投資環(huán)境研究C.規(guī)劃方案及建設(shè)條件D.項目經(jīng)濟效益評價【答案】D9、房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源通常不包括的資金渠道是()。A.資本金B(yǎng).預(yù)租售收入C.借貸資金D.政府資助【答案】D10、以抵押貸款方式向土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過土地（）的70％。A.評估價值B.實際價值C.投資價值D.出讓金收入【答案】A11、造成公司接近大眾、關(guān)懷民生的良好形象，同時做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發(fā)商定價方法稱為（）。A.成本加成定價法B.價值定價法C.目標(biāo)定價法D.認(rèn)知價值定價法【答案】B12、工程成本控制的主要對象是主要費用中的（）。A.變動費用B.固定費用C.材料費用D.人工費用【答案】A13、僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時，一般認(rèn)為購買銷售玩具的店鋪比購買生產(chǎn)玩具的廠房的投資風(fēng)險小，這是因為前者比后者（）。A.更適于進(jìn)行長期投資B.變現(xiàn)性差C.具有更強的適應(yīng)性D.具有更專業(yè)的物業(yè)管理【答案】C14、在正式申請竣工驗收之前，開發(fā)商要對項目進(jìn)項初步檢查。檢查后由（）列出質(zhì)量缺陷清單。A.開發(fā)商B.承包商C.監(jiān)理工程師D.使用單位【答案】C15、一些競爭者可能對某些方面反應(yīng)強烈，例如對降價競銷反應(yīng)強烈，但對其他方面（如增加廣告預(yù)算、加強促銷活動等）卻不予理會。這種競爭者屬于（）競爭者。A.從容不迫型B.選擇型C.兇猛型D.隨機型【答案】B16、以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資，這種估算方法為（）。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)法【答案】A17、對房地產(chǎn)投資項目進(jìn)行財務(wù)評價所選取的基準(zhǔn)收益率一般為投資者所要求的（）。A.最高投資收益率B.平均投資收益率C.最低投資報酬率D.平均成本利潤率【答案】C18、存量房地產(chǎn)交易市場屬于房地產(chǎn)()。A.一級市場B.二級市場C.三級市場D.一手房市場【答案】C19、由于工程造價的大額性和動態(tài)性，無論是投資者還是承包商都要對擬建工程進(jìn)行預(yù)先測算。這體現(xiàn)了工程造價（）的職能。A.預(yù)測職能B.控制職能C.評價職能D.調(diào)控職能【答案】A20、建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜工程約占0.2%～1.0%，該階段為（）。A.投資機會研究B.初步可行性研究C.詳細(xì)可行性研究D.項目的評估和決策【答案】C21、下列選項中不可以用于土地儲備資金的是（）。A.土地出讓收入中安排的一部分資金B(yǎng).向銀行業(yè)金融機構(gòu)舉借的貸款C.國有土地收益基金中安排的資金D.經(jīng)財政部門批準(zhǔn)可用于土地儲備的其他財政資金【答案】B22、房地產(chǎn)開發(fā)活動可以從（）兩個方面進(jìn)行考察。A.物質(zhì)形態(tài)與貨幣形態(tài)B.投資資金量和預(yù)期收益率C.出租、出售或經(jīng)營狀態(tài)D.資金流通方式與對策【答案】A23、某城市的居民對高層住宅經(jīng)歷了一個從較為抗拒到較普遍接受的過程，這一現(xiàn)象反映了消費者市場的（）。A.替代性B.發(fā)展性C.地區(qū)性D.復(fù)雜性【答案】B24、下列各項中，屬于房地產(chǎn)市場分析中需求分析的是（）。A.吸納率分析B.市場占有率分析C.估計項目市場占有率D.估算項目吸納量【答案】A25、某房地產(chǎn)投資項目的目標(biāo)收益率為10%，內(nèi)部收益率為16%，實際收益率為12%。銀行的貸款利率為7.5%，則通貨膨脹率是（）。A.1.82%B.2.33%C.3.57%D.5.45%【答案】C26、下列屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資的靜態(tài)指標(biāo)的是（）。A.財務(wù)內(nèi)部收益率B.投資回報率C.成本利潤率D.資本金凈利潤率【答案】C27、現(xiàn)金流入中不包括租金收入的是（）。A.開發(fā)-銷售模式B.購買-持有出租-出售模式C.開發(fā)-持有出租-出售模式D.購買-更新改造-出租-出售模式【答案】A28、下述各項中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是（）。A.吸納率分析B.房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期分析C.家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析D.投資購買和使用購買的比例分析【答案】B29、一般用于評價開發(fā)完成后用來出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)開發(fā)項目，也可用來評價置業(yè)投資項目，但不宜用于評價開發(fā)完成后出售情形的盈利能力指標(biāo)是()。A.成本利潤率B.動態(tài)投資回收期C.投資利潤率D.財務(wù)內(nèi)部收益率【答案】B30、下列資金中，不屬于資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流入的是（）。A.回收固定資產(chǎn)余值B.自有資金C.長期借款D.凈轉(zhuǎn)售收入【答案】B31、在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）。A.物業(yè)出租經(jīng)營成本B.同類型物業(yè)市場供求關(guān)系C.物業(yè)出租稅費水平D.業(yè)主希望的投資回報率【答案】B32、2015年某市商品住宅實際銷售量為400萬m2，預(yù)測銷售量為350萬m2，如果平滑指數(shù)=0.65，則用指數(shù)平滑法預(yù)測的2016年該城市商品住宅銷售量為（）萬m2。A.367.5B.382.5C.523.5D.543.0【答案】B33、在（）授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實施土地開發(fā)時，由開發(fā)商負(fù)責(zé)籌措資金，辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、土地征收等手續(xù)并組織實施。A.銀行B.經(jīng)銷商C.業(yè)主D.政府【答案】D34、某房地產(chǎn)開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟合理性進(jìn)行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項目的（）。A.損益表B.資本金現(xiàn)金流量表C.資金來源與運用表D.項目投資現(xiàn)金流量表【答案】D35、某開發(fā)項目的成本利潤率為80%，開發(fā)周期為4年，則該項目的年成本利潤率（）。A.等于20%B.大于等于20%C.小于20%D.小于等于20%【答案】B36、已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權(quán)益資本為1500萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元。則該投資項目的投資利潤率為（）。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%【答案】A37、某城市規(guī)劃將一個污染嚴(yán)重的企業(yè)由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的物業(yè)投資將會減少，這主要是由于房地產(chǎn)投資（）的特性。A.區(qū)位選擇異常重要B.變現(xiàn)性差C.需要適時的更新改造D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移【答案】D38、房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本是（）。A.營業(yè)成本B.開發(fā)產(chǎn)品成本C.期間費用D.開發(fā)項目總投資【答案】A39、開發(fā)項目房地產(chǎn)市場分析應(yīng)該注意方面不包括()。A.需求分析B.供給分析C.競爭分析D.建造商分析【答案】D40、小區(qū)內(nèi)停車場建設(shè)費屬于（）。A.公共配套設(shè)施建設(shè)費B.建筑安裝工程費C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費D.物業(yè)管理維修資金【答案】A41、實行施工總承包的房地產(chǎn)開發(fā)項目，施工現(xiàn)場的安全應(yīng)由（）負(fù)責(zé)。A.開發(fā)商B.監(jiān)理單位C.分包單位D.總承包單位【答案】D42、納入儲備的土地前期開發(fā)、保護、管理和臨時利用，以及為儲備土地、實施前期開發(fā)進(jìn)行融資等活動由（）負(fù)責(zé)實施。A.開發(fā)商B.土地儲備機構(gòu)C.建筑商D.土地一級開發(fā)企業(yè)【答案】B43、甲乙物業(yè)2008年10月的價值均為1100萬元。預(yù)計2009年10月甲物業(yè)的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險比較的結(jié)果是（）。A.甲物業(yè)投資風(fēng)險大B.乙物業(yè)投資風(fēng)險大C.甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險相同D.難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險大小【答案】B44、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費者對物業(yè)品牌的認(rèn)知價值來制定價格的方法，屬于（）導(dǎo)向定價法。A.成本B.購買者C.競爭D.市場【答案】B45、某城市規(guī)劃將一個污染嚴(yán)重的企業(yè)南該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的物業(yè)投資將會減少，這主要是由于房地產(chǎn)投資()的特性。A.區(qū)位選擇異常重要B.變現(xiàn)性差C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移【答案】D46、房地產(chǎn)開發(fā)項目單項工程驗收的組織者是（）。A.項目施工單位B.項目設(shè)計單位C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)D.產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督部門【答案】C47、零售商業(yè)物業(yè)的租金是以每一個獨立出租單元的()為基礎(chǔ)計算的。A.建筑面積B.總出租面積C.可出租面積D.營業(yè)面積【答案】B48、公共租賃住房投資、綠色住宅示范項目投資等屬于（）。A.固定資產(chǎn)投資、流動資產(chǎn)投資和稀有資產(chǎn)投資等B.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資C.政府投資、非營利機構(gòu)投資D.企業(yè)投資和個人投資【答案】C49、（）是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。A.差額投資內(nèi)部收益率B.內(nèi)部收益率C.基準(zhǔn)收益率D.期望投資收益率【答案】A50、關(guān)于融資成本，下列說法不正確的是()。A.融資成本是指項目為籌集和使用資金而支付的費用B.融資成本高低是判斷項目融資方案是否合理的重要因素之一C.融資成本包括債務(wù)融資成本和資本金融資成本。債務(wù)融資成本包括資金籌集費和資金占用費D.資金籌集費包括利息、承諾費、手續(xù)費、擔(dān)保費、代理費【答案】D51、下列不屬于管理費用的是（）。A.管理人員工資B.職工教育經(jīng)費C.戶外發(fā)布會D.技術(shù)開發(fā)費【答案】C52、房地產(chǎn)投資者的實際收益較預(yù)期收益增加的部分，通常稱為（）。A.超額利潤B.投資回報C.內(nèi)部收益D.風(fēng)險報酬【答案】D53、制定會計核算制度的依據(jù)是（）。A.基本準(zhǔn)則B.《中華人民共和國會計法》C.具體準(zhǔn)則D.國家統(tǒng)一的會計制度【答案】A54、下列影響房地產(chǎn)市場運行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟環(huán)境的因素是（）。A.城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局B.人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)C.土地資源狀況D.建筑技術(shù)進(jìn)步【答案】A多選題（共14題）1、房屋施工面積包括（）幾項。A.報告期新開工的面積B.上期開工跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積C.上期已停建在報告期恢復(fù)施工的房屋面積D.上期已經(jīng)停建本期未恢復(fù)施工的面積E.上期開始施工跨入本期未施工的面積【答案】ABC2、會計的目的是建立一個以提供財務(wù)信息為主的經(jīng)濟信息系統(tǒng)。該系統(tǒng)的內(nèi)容包括（）。A.會計信息流通系統(tǒng)B.會計信息控制系統(tǒng)C.會計信息解釋系統(tǒng)D.會計信息處理系統(tǒng)E.會計信息調(diào)節(jié)系統(tǒng)【答案】ACD3、下列關(guān)于工程造價計價中的定額計價，表述正確的是（）。A.定額計價以直接費單價為基礎(chǔ)B.定額計價以綜合單價為基礎(chǔ)C.定額計價是分部分項工程的不完全價格D.定額計價是分部分項工程的完全價格E.目前采用單位估價法和實物估價法確定【答案】AC4、以下關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營凈收入、利潤和稅金的數(shù)量關(guān)系表達(dá)式中，不正確的是()。A.經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入B.利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額C.稅后利潤=利潤總額-所得稅D.經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費用-銷售稅金E銷售稅金=營業(yè)稅+城市維護建設(shè)稅+房產(chǎn)稅+土地使用稅【答案】D5、在利用預(yù)期收益的期望值和標(biāo)準(zhǔn)差進(jìn)行項目比選時，下列表述中正確的有（）。A.期望值相同、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)B.標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值小的為優(yōu)C.標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的為優(yōu)D.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的為優(yōu)E.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的為優(yōu)【答案】AC6、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的主要工作內(nèi)容有（）。A.開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇B.評價方案構(gòu)造C.區(qū)位分析與選擇D.開發(fā)時機的分析與選擇E.融資方式的分析與選擇【答案】ACD7、根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，下列應(yīng)計入建筑安裝工程費用稅金的包括（）。A.增值稅B.教育費附加稅C.城鄉(xiāng)維護建設(shè)稅D.企業(yè)所得稅E.個人所得稅【答案】ABC8、收集一手資料常用的方法有（）。A.觀察法B.訪問法C.頭腦風(fēng)暴法D.問卷法E.實驗法【答案】ABD9、甲、乙兩個項目均為出售型住宅項目，開發(fā)經(jīng)營期為2年。對這兩個項目進(jìn)行比選時，可直接采用的靜態(tài)盈利能力比選指標(biāo)有（）。A.利潤總額B.投資利潤率C.資產(chǎn)負(fù)債率D.財務(wù)凈現(xiàn)值E.償債備付率【答案】AB10、宏觀經(jīng)濟周期循環(huán)的擴張過程包括（）。A.繁榮B.衰退C.蕭條D.復(fù)蘇E.重生【答案】AD11、政府對企業(yè)投資項目進(jìn)行核準(zhǔn)評估時，重點評估的內(nèi)容有（）。A.項目是否符合國家法律法規(guī)要求B.項目是否符合保護生態(tài)環(huán)境的要求C.項目是否符合國家宏觀調(diào)控政策的要求D.項目是否符合該企業(yè)投資目標(biāo)實現(xiàn)的要求E.項目是否符合該企業(yè)經(jīng)濟效益要求【答案】ABC12、房地產(chǎn)權(quán)益融資的方式有（）。A.上市B.增發(fā)新股C.發(fā)行企業(yè)債券D.住房抵押貸款E.可轉(zhuǎn)換債券【答案】AB13、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案時，與項目收益相關(guān)的基礎(chǔ)參數(shù)，通常有（）。A.基準(zhǔn)收益率B.目標(biāo)收益率C.出租率或空置率D.毛租金收入E.運營成本【答案】CD14、下列社會經(jīng)濟活動表現(xiàn)中，體現(xiàn)房地產(chǎn)市場功能的有（）。A.商品住房限購政策導(dǎo)致住房租金上漲B.居民對高層住宅需求增加使得更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)愿意建高層住宅C.保障性住房供給增加抑制商品住房價格D.房價大幅下降導(dǎo)致美國次貸危機爆發(fā)E.通貨膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)重置成本增加【答案】ABC大題（共2題）一、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經(jīng)估價人員實地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟上的可行性。結(jié)合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價對象