量販?zhǔn)劫?gòu)物中心商業(yè)規(guī)劃方案1-畢業(yè)論文

量販?zhǔn)劫?gòu)物中心商業(yè)規(guī)劃方案PlanningSchemeOfSuper山西侯馬SHANXIHOUMA規(guī)劃公司基本介紹BACKGROUND上海主張置業(yè)營(yíng)銷策劃有限公司規(guī)劃公司基本介紹●公司背景介紹：上海主張置業(yè)營(yíng)銷策劃有限公司，是專業(yè)從事商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、管理、銷售、咨詢等方面的專業(yè)公司，注冊(cè)資金人民幣100萬元。公司主要管理人員均是具備多年外資零售店經(jīng)驗(yàn)的資深主管，涉足百貨、超市、市場(chǎng)、專賣店等一系列的零售業(yè)態(tài)，同時(shí)也有多家外資房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)從事多年商鋪銷售、招商、管理、咨詢等工作的人員?！裰攸c(diǎn)案例說明：○上海來福士廣場(chǎng)由新加坡凱德置地集團(tuán)投資，商業(yè)建筑面積50000平方米，由我司主要人員與上海第一太平戴維斯物業(yè)顧問公司（英資）合作進(jìn)行規(guī)劃和招商工作，以量販型品牌店為核心樓層，一樓輔以品牌名店進(jìn)行結(jié)合，集購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑為一體的大型購(gòu)物中心，是2003年上海唯一開業(yè)的大型商業(yè)項(xiàng)目，全案以租賃店為主的經(jīng)營(yíng)模式。○鄭州丹尼斯百貨由臺(tái)灣東裕集團(tuán)投資的，建筑面積60000平方米，是當(dāng)年中原地區(qū)最大的也是唯一的外資綜合性百貨公司，其中包括丹尼斯百貨和丹尼斯量販店，年銷售業(yè)績(jī)12億元人民幣，位居全國(guó)單店零售店排行第12位，河南省銷售第一?，F(xiàn)轄安陽丹尼斯、洛陽丹尼斯、許昌丹尼斯、新鄉(xiāng)丹尼斯等連鎖店，由我司主要人員與臺(tái)灣管理人員合作規(guī)劃、招商和經(jīng)營(yíng)管理，全案為扣率店、租賃店相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式?！鹛m州世紀(jì)春天百貨量販（現(xiàn)更名為百安購(gòu)物廣場(chǎng)）由甘肅大成置業(yè)公司投資，建筑面積65000平方米，是西北地區(qū)最大的購(gòu)物中心項(xiàng)目，由我司主要人員規(guī)劃、招商和經(jīng)營(yíng)管理，歷時(shí)4個(gè)月的籌備，開創(chuàng)短期內(nèi)成功運(yùn)做如此大面積的商業(yè)設(shè)施的先河。項(xiàng)目中包括45000平方米的百貨公司和20000平方米的量販店?！鹉暇┐淦羾?guó)際城為147萬平方米的超大居住區(qū)，其中包含30000平方米的社區(qū)商業(yè)設(shè)施，由我司全程規(guī)劃、招商和經(jīng)營(yíng)管理，由我司注冊(cè)了中國(guó)唯一有的專門為超大社區(qū)商業(yè)設(shè)施提供商業(yè)配套服務(wù)的品牌——生活管家，是商業(yè)地產(chǎn)的另一表現(xiàn)模式，本案正在操作中?！鹗徍聲r(shí)代商業(yè)街為1475米長(zhǎng)的標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)步行街，商業(yè)面積70000平方米，是皖南地區(qū)最大的商業(yè)街，是標(biāo)準(zhǔn)的城市輔商圈商業(yè)設(shè)施。本案由我司全程負(fù)責(zé)該步行街的商業(yè)規(guī)劃，將全步行街分成5大主題商業(yè)區(qū)，并成功的將原定3000元/平方米的商鋪均價(jià)炒做到平均○天津金匯廣場(chǎng)建筑面積80000平方米，是天津最大的SHOPPINGMALL，是全業(yè)態(tài)全客層的商業(yè)設(shè)施，由大賣場(chǎng)、商鋪、電影院、餐飲、娛樂以及專業(yè)主題店組成。本案由我司主要人員負(fù)責(zé)規(guī)劃、招商和經(jīng)營(yíng)管理?！鹉暇┐笱蟀儇浻稍虾Ｌ窖蟀儇浕救藛T組成的團(tuán)隊(duì)，由萬達(dá)集團(tuán)投資的，面積60000平方米，是標(biāo)準(zhǔn)的百貨店模式，也是南京最大的時(shí)尚百貨店，開業(yè)第一日創(chuàng)造了中國(guó)單日業(yè)績(jī)最高值——2200萬元?！鹬袊?guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)由我司注冊(cè)并實(shí)施的中國(guó)目前唯一一家商業(yè)地產(chǎn)門戶網(wǎng)站，是由我司集合了商業(yè)和地產(chǎn)的優(yōu)秀人才，以資源和信息整合為基礎(chǔ)，專為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供信息資源、商業(yè)服務(wù)和地產(chǎn)服務(wù)的網(wǎng)站，目前網(wǎng)站正在醞釀升級(jí)，以打造成為中國(guó)最優(yōu)秀最專業(yè)的門戶網(wǎng)站。本案的規(guī)劃核心THEKERNELOFLAYOUT打造晉南地區(qū)獨(dú)一無二的商業(yè)旗艦本案的規(guī)劃核心●五大基本規(guī)劃核心：核心一量販不是大賣場(chǎng)，而是在百貨公司的基礎(chǔ)上衍生出來的更適宜于三級(jí)城市經(jīng)營(yíng)的零售業(yè)態(tài)。核心二量販店可視為藍(lán)領(lǐng)店的概念，是相對(duì)于白領(lǐng)店（質(zhì)販店）孕育而生的。核心三以高銷售價(jià)格對(duì)應(yīng)高租金商鋪為規(guī)劃的基礎(chǔ)。核心四本案是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。核心五在發(fā)展商獲取銷售溢價(jià)的同時(shí)預(yù)留部分溢價(jià)資金做為本案商業(yè)運(yùn)營(yíng)的基本費(fèi)用，從而降低純商業(yè)模式的風(fēng)險(xiǎn)?！窈诵母拍铌U述：○核心一說明以字面的含義及粗淺的理解，量販店有與大賣場(chǎng)的含義類似，其實(shí)不然，量販店不代表大賣場(chǎng)。以量販的經(jīng)營(yíng)形態(tài)而言，是從百貨公司的經(jīng)營(yíng)形態(tài)中逐漸衍生出來的，是以商品的價(jià)格為核心，而非以商品的銷售數(shù)量為絕對(duì)的界線，以量販獨(dú)有的經(jīng)營(yíng)形態(tài)來更符合消費(fèi)者的需求?！鸷诵亩f明量販即可視為藍(lán)領(lǐng)店的概念。相對(duì)百貨店而言，一般百貨公司所面對(duì)的是所謂白領(lǐng)階層，在販賣優(yōu)質(zhì)品牌商品的同時(shí)在販賣優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和環(huán)境，商品的價(jià)格帶是百貨店基本定位和鎖定目標(biāo)消費(fèi)者的基礎(chǔ)，而商品的價(jià)格帶又是通過品牌商品來表現(xiàn)的。量販店其實(shí)亦包含了上述的基礎(chǔ)，但作為商品價(jià)格帶是商場(chǎng)定位的根本，其所販賣的商品將更趨于低廉和平價(jià)，以“佐丹奴”“真維斯”等品牌為例，其就是標(biāo)準(zhǔn)的適合量販店經(jīng)營(yíng)的品牌，因?yàn)槠鋬r(jià)格帶基本鎖定在200元以下的范圍，商品的陳列以品種多，數(shù)量大來表現(xiàn)，而如“ESPRIT”等品牌即為標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)販型品牌，是針對(duì)中高收入的消費(fèi)群體銷售的，無論從陳列、銷售模式、商品價(jià)格等均與上述品牌有絕對(duì)的區(qū)分。針對(duì)本案位于侯馬地區(qū)，就當(dāng)?shù)囟愿緵]有所謂的白領(lǐng)和藍(lán)領(lǐng)的定位和概念，所以說量販?zhǔn)潜景干虡I(yè)和銷售推廣的最佳定義?！鸷诵娜f明侯馬房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫嚴(yán)重，在沿街商鋪可以銷售至15000元單價(jià)，二級(jí)市場(chǎng)可以將沿街商鋪炒做到20000元單價(jià)的情況下，平均租金僅支持2-5元/平方米/天，租賃市場(chǎng)和投資市場(chǎng)比例嚴(yán)重失調(diào)，且商鋪售價(jià)幾乎高于普通住宅樓盤單價(jià)的10倍，可見本市場(chǎng)在此方面是非常不理性和不成熟的。用以對(duì)應(yīng)的有效方式即在統(tǒng)一規(guī)劃的基礎(chǔ)上，在將商品和業(yè)種嚴(yán)格區(qū)分的前提下，以高銷售單價(jià)對(duì)應(yīng)高租賃單價(jià)，以單一樓層來對(duì)應(yīng)相應(yīng)的銷售返租成本和經(jīng)營(yíng)成本，而不進(jìn)行全館平均分配的原則，從而使后期經(jīng)營(yíng)的調(diào)整是局部的而不是全面的，以達(dá)到船小好調(diào)頭的原則。○核心四說明本案是標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，絕非單一商業(yè)項(xiàng)目和地產(chǎn)項(xiàng)目，有機(jī)的結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)是本案成功勝出的基礎(chǔ)。在商鋪銷售中相互依托相互存在，為有效控制本案的銷售和招商工作，理應(yīng)在一根指揮棒下運(yùn)做。這樣既可避免純銷售公司為獲得傭金混亂銷售拿錢走人的情況，也可避免純商業(yè)公司胡亂招商拿錢走人的情況?！鸷诵奈逭f明侯馬系晉南地區(qū)一個(gè)中等規(guī)模的縣級(jí)市，區(qū)域經(jīng)濟(jì)特征不是十分明顯。其商業(yè)目前的形態(tài)為中小型超市、批零市場(chǎng)和二線品牌專賣店、餐飲及娛樂休閑極不發(fā)達(dá)，作為銷售終端成本主要構(gòu)成的租金水準(zhǔn)很低且短期內(nèi)無上揚(yáng)空間，市場(chǎng)消費(fèi)力無法在這一單邊市場(chǎng)表現(xiàn)，消費(fèi)理念及消費(fèi)習(xí)性亦因此而受到制約?？傊?，起碼意義上侯馬是一個(gè)非常初級(jí)的市場(chǎng)。本案座落在侯馬火車站對(duì)面二條主要商業(yè)街的交口處，系該市的地標(biāo)建筑，系典型的綜合百貨大樓的設(shè)計(jì)，業(yè)主的收購(gòu)均價(jià)是該市目前住宅售價(jià)的約三倍，其售價(jià)和市場(chǎng)的租金均價(jià)比較后已顯見泡沫。同時(shí)，唯其地標(biāo)區(qū)位和地標(biāo)建筑，該項(xiàng)目已成為該市的形象工程，政府從時(shí)間和目標(biāo)上尤為關(guān)注，簡(jiǎn)單的換手交易已不可能，且從成本上亦無空間，除了選擇一個(gè)合適的業(yè)態(tài)進(jìn)入一定周期的經(jīng)營(yíng)外無其他退出途徑。目前侯馬的商品結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)狀況、零售業(yè)態(tài)、消費(fèi)習(xí)性和消費(fèi)指向均不支持這樣一個(gè)30000平方米體量的商場(chǎng)是顯而易見的。不對(duì)屬地市場(chǎng)的現(xiàn)狀進(jìn)行全面的突破，從主導(dǎo)市場(chǎng)和引領(lǐng)消費(fèi)的角度去架構(gòu)未來的經(jīng)營(yíng)，那么存活的可能性幾乎沒有。這一歷程有一個(gè)必須的前提，即以開發(fā)商三年的經(jīng)營(yíng)期作為退出機(jī)制來倒推通盤銷售額能否有溢價(jià)部分來支持經(jīng)營(yíng)期的資金。換言之就是假設(shè)有2億元的銷售額，開發(fā)商拿走1.7億元，剩下的3000萬元來經(jīng)營(yíng)三年，經(jīng)營(yíng)成功則3000萬元繼續(xù)產(chǎn)生利潤(rùn)，經(jīng)營(yíng)失敗則以3000萬元的資本體宣告破產(chǎn)，確保了前期的利潤(rùn)。經(jīng)營(yíng)期以商業(yè)管理公司來運(yùn)作同銷售期的開發(fā)商斷開。經(jīng)營(yíng)期的資本金確定以后，第一要樹立此為犧牲打的概念，第二在這個(gè)資本盤面來選擇底限為確保三年經(jīng)營(yíng)。力爭(zhēng)求存求發(fā)展的業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)模式。因此，未來的商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)確定將依據(jù)引領(lǐng)屬地市場(chǎng)原則和資本盤的原則來進(jìn)行，其目標(biāo)是完成開發(fā)退出機(jī)制。侯馬的地域特征THECHARACTEROFHOUMA消費(fèi)能力嚴(yán)重的二級(jí)分化市場(chǎng)●侯馬的基本概況：侯馬位于山西省西南部，人口23萬，屬于標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)陸型縣級(jí)城市。早期有“北侯馬南義烏”之稱號(hào)，是北方地區(qū)小商品銷售的中心。由于城市化發(fā)展，交通的便利，侯馬小商品的地位慢慢退出了歷史舞臺(tái)?，F(xiàn)在連接侯馬到省城——太原的交通非常方便，除常規(guī)火車外，每日均有多班大巴往返于二市之間。另由于侯馬自身的地理位置決定，其受陜西西安的商品輻射能力較大。城市功能輻射圈示意圖●侯馬的消費(fèi)習(xí)性：做為山西西南地區(qū)屈指可數(shù)的縣級(jí)城市，其周邊又有多個(gè)縣鄉(xiāng)構(gòu)成，由于有煤礦等重工業(yè)產(chǎn)業(yè)支柱，貧富差距懸殊，在零售、服務(wù)等行業(yè)中的消費(fèi)方式各不相同。其中：1、以煤礦主為主的消費(fèi)群體集中在餐飲、娛樂方面的消費(fèi)，由于收入高，在此方面的消費(fèi)將趨于高端，需要有包廂等的就餐環(huán)境。在消費(fèi)品方面除民生必須品在本地商場(chǎng)采購(gòu)?fù)?，大件的高價(jià)格的商品主要會(huì)在太原甚至山西以外地區(qū)采購(gòu)；這類消費(fèi)群體僅占總消費(fèi)人群的5%左右。2、以政府機(jī)關(guān)單位消費(fèi)的人群只要集中在餐飲、娛樂方面的消費(fèi)，年均消費(fèi)數(shù)額約9900萬元，由于屬于公關(guān)、應(yīng)酬性的消費(fèi)，且又屬于公款消費(fèi)，故其在消費(fèi)單價(jià)上不是追求費(fèi)用的高低，更需要的是消費(fèi)的環(huán)境、消費(fèi)的隱蔽性，并在開具發(fā)票等方面能夠提供便利的。對(duì)于商品類消費(fèi)主要由送禮、在大型城市消費(fèi)形態(tài)為主。這類消費(fèi)群體僅占總消費(fèi)人群的2%左右。3、普通百姓的人群的消費(fèi)基本集中在民生日用品為主，一般消費(fèi)類商品也均以在本地消費(fèi)為主。他們?cè)谙M(fèi)期間過多的是考慮商品的價(jià)格而相對(duì)忽視商品的質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量。平價(jià)是針對(duì)這類消費(fèi)群體最有效的手段。這類消費(fèi)群體僅占總消費(fèi)人群的絕大多數(shù)。消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)餅狀示意圖餐飲娛樂民生日用品中高消費(fèi)品平價(jià)消費(fèi)品煤礦主個(gè)體經(jīng)營(yíng)者高端本地的消費(fèi)本地采購(gòu)異地采購(gòu)為主少量消費(fèi)政府機(jī)關(guān)人員高端本地的消費(fèi)本地采購(gòu)送禮獲得異地采購(gòu)為主少量消費(fèi)普通百姓一般情況下不消費(fèi)本地采購(gòu)少量消費(fèi)大量在本地消費(fèi)本地消費(fèi)習(xí)性匯總示意表●侯馬的商業(yè)特征：○本案立地位置基本以火車站為核心向四周擴(kuò)散，本案立地位置是二大商業(yè)街區(qū)的核心，起到紐帶作用，也是二大商業(yè)街區(qū)的中心?！鹗袌?chǎng)經(jīng)營(yíng)模式屬地市場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式陳舊，基本為租賃型經(jīng)營(yíng)形態(tài)，部分低檔商品（如：皮鞋、洗滌化妝品等）的經(jīng)營(yíng)戶由于資金匱乏及商店的經(jīng)營(yíng)格局的限制采用了扣率形式的經(jīng)營(yíng)形態(tài)?！鹗袌?chǎng)商品結(jié)構(gòu)屬地市場(chǎng)商品品牌強(qiáng)弱不一，有相對(duì)中高檔的品牌，如：蘋果、鱷魚、皮爾卡丹等，也有許多不知名的中低檔品牌，基本商品單價(jià)在200元以內(nèi)，少量中高檔商品單價(jià)超過1000元，主力業(yè)種均為服飾類商品，音像、電器等專業(yè)市場(chǎng)匱乏，超市等商品價(jià)格偏高，休閑娛樂等市場(chǎng)表現(xiàn)不明顯?！鹗袌?chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境均為老舊的商業(yè)環(huán)境，沒有中央空調(diào)、電扶梯等基本商業(yè)硬件，各商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理不明顯且促銷活動(dòng)很弱，沒有成型的集中的購(gòu)物中心。本案周邊仍存在即將開業(yè)的或在建的商業(yè)項(xiàng)目，會(huì)在一定程度上瓜分廠商資源和分化消費(fèi)力?！饦I(yè)種規(guī)模效益相對(duì)諸多的現(xiàn)有市場(chǎng)而言，新港市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)情況是最好的，其主要原因自一是業(yè)種的相對(duì)集中而產(chǎn)生的規(guī)模效益，以該市場(chǎng)二樓為例，由于集中了女性服飾商品，其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和租金價(jià)格均高與一樓。○消費(fèi)市場(chǎng)潛力根據(jù)侯馬市2002年統(tǒng)計(jì)年鑒顯示其批發(fā)、零售和餐飲的年消費(fèi)額在13億元其中批發(fā)和零售消費(fèi)為9300萬元，餐飲消費(fèi)為5700萬元城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水準(zhǔn)食品類年人均消費(fèi)1416元服裝類年人均消費(fèi)716元居住類年人均消費(fèi)361元，年人均可支配收入5857元年人均可支配支出為4064元在崗職工平均年人均收入8251元存貸款規(guī)模擴(kuò)大城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款25億元金融機(jī)構(gòu)存款額達(dá)32億元金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額21億元上述數(shù)據(jù)基本可以滿足本案在未來的消費(fèi)能力本案的商業(yè)定位COMMERCEMOTIF量販?zhǔn)綇?fù)合形態(tài)的購(gòu)物中心百貨公司商鋪化本案的基本定位以商品價(jià)格來區(qū)分市場(chǎng)，多業(yè)態(tài)組合的量販?zhǔn)綇?fù)合形態(tài)的購(gòu)物中心量販的概念是平價(jià)的、為中低價(jià)格帶的商品為主的，符合絕大多數(shù)的消費(fèi)群體的，其不僅表現(xiàn)在商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式上面，表現(xiàn)在商品能夠符合侯馬絕大多數(shù)的消費(fèi)群體上面，在銷售上也表現(xiàn)在以小分割面積為銷售主力的銷售模式上面。量販?zhǔn)欠虾铖R此類地縣級(jí)城市的、經(jīng)濟(jì)收入和儲(chǔ)蓄不高的、人口數(shù)量相對(duì)較少的最有效的商業(yè)模式。購(gòu)物中心是指能夠滿足未來消費(fèi)群購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑的一個(gè)場(chǎng)所，是將多數(shù)零售業(yè)態(tài)有效集中的場(chǎng)所，是充分發(fā)揮商品與商品之間在銷售時(shí)達(dá)到1+1>2的效果的場(chǎng)所，是能夠滿足不同消費(fèi)群體消費(fèi)的場(chǎng)所。購(gòu)物中心需要大體量面積支撐，對(duì)于本案的面積超過25000平方米，且地理位置優(yōu)越，是購(gòu)物中心定位是本案最佳的商業(yè)定位?！窀鳂菍佣ㄎ唬簶菍佣ㄎ皇疽鈭D量販?zhǔn)劫?gòu)物中心是本案的最佳選擇和定位！●本案的命名建議：○標(biāo)志的建議本案標(biāo)志示意圖○命名的原由1、侯馬目前最大的綜合性商業(yè)設(shè)施，面積當(dāng)屬第一；2、侯馬第一家綜合性購(gòu)物中心，業(yè)態(tài)當(dāng)屬第一；3、它將擁有侯馬最好且最標(biāo)準(zhǔn)的百貨公司，百貨當(dāng)屬第一；4、它將擁有侯馬最大的標(biāo)準(zhǔn)的賣場(chǎng)，超市當(dāng)屬第一；5、它將擁有侯馬第一個(gè)室內(nèi)商業(yè)街概念，商鋪當(dāng)屬第一；6、它聘請(qǐng)了上海專業(yè)的公司進(jìn)駐全程銷售招商和管理，專業(yè)當(dāng)屬第一；7、第一亦將代表最好，字面本身意義上具有積極向上的含義；本案的銷售闡述SALEEXPLAIN以小面積分割全客層銷售對(duì)象的銷售模式本案的銷售闡述銷售是本案開發(fā)商獲得基本收益并能夠?yàn)樯虡I(yè)招商和經(jīng)營(yíng)帶來資金保障的唯一途徑，是最先啟動(dòng)的、最關(guān)鍵的步驟。為了使本案銷售達(dá)到最佳效果，其具備了以下的條件：○良好的地理環(huán)境本案地理位置占有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，優(yōu)于其它現(xiàn)有商場(chǎng)和再建商場(chǎng)的位置，所謂商業(yè)能否成功經(jīng)營(yíng)，地理位置占了60%以上的要素，本案在此方面無可非議?！鹫龀值捻?xiàng)目做為本案是市政府扶持的項(xiàng)目，是今年政府的形象工程之一。由于國(guó)家在銀行貸款等宏觀經(jīng)濟(jì)方面有所控制，大都市的商業(yè)地產(chǎn)貸款越來越難，而本案由于得到市政府的配合，在未來購(gòu)鋪中能夠得到當(dāng)?shù)劂y行的極大支持，為本案銷售帶來巨大的經(jīng)濟(jì)支持?！鹦路f的商業(yè)題材量販概念是最能夠適合侯馬本地市場(chǎng)的商業(yè)題材，在山西本概念是沒有的，在本案中可以說是量販的概念是唯一性的、是最新穎的，所有唯一性和新穎的商業(yè)題材都將為本案銷售帶來靈魂核心?！鹱顝V的受眾銷售本案有購(gòu)鋪?zhàn)誀I(yíng)的形態(tài)、有返租形態(tài)等，既能夠面向純投資性購(gòu)鋪顧客也能夠面向投資經(jīng)營(yíng)性購(gòu)鋪顧客，屬于絕對(duì)的全客層銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目。另本案基本購(gòu)鋪對(duì)象應(yīng)為本地及周邊有投資概念、想投資經(jīng)營(yíng)的顧客，小面積分割商鋪，不但可以使商鋪單價(jià)提升而總價(jià)又偏低，又可以為持少量貨幣想進(jìn)行投資房地產(chǎn)的顧客放低門檻，使購(gòu)鋪顧客受眾面再度提升，并可使本案的銷售利潤(rùn)極大化?！饘I(yè)的公司運(yùn)營(yíng)做為本提案的公司是結(jié)合了商業(yè)和房地產(chǎn)的專業(yè)公司，是目前國(guó)內(nèi)為數(shù)不多的此類公司。本案屬于標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，在商鋪銷售中相互依托相互存在，為有效控制本案的銷售和招商工作，理應(yīng)在一根指揮棒下運(yùn)做。這樣既可避免純銷售公司為獲得傭金混亂銷售拿錢走人的情況，也可避免純商業(yè)公司胡亂招商拿錢走人的情況。本案的市場(chǎng)狀況本案銷售市場(chǎng)調(diào)查示意圖本案的銷售方式●銷售對(duì)象細(xì)分類：1、純投資性客戶：僅做為購(gòu)鋪而不進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。此類多為溫州等地的客戶以及周邊地區(qū)煤礦主等范圍。此類客戶需要有相當(dāng)?shù)姆底饣貓?bào)滿足其投資收益。2、投資經(jīng)營(yíng)性客戶：既投資購(gòu)鋪也進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。此類客戶多為本地及周邊地區(qū)個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。此類客戶由于資金量不很充足故購(gòu)鋪一般為小面積或低總價(jià)的?！裆啼伵c客戶的對(duì)應(yīng)關(guān)系：B1F1F2F3F4F5F6F7F投資型√√√√√√？？投資經(jīng)營(yíng)型√√√√√√√原則：以最大限度滿足不同的購(gòu)鋪顧客●商鋪的分割標(biāo)準(zhǔn)：B1F1F2F6F最小面積分割，以高單價(jià)方式產(chǎn)生低總價(jià)的商鋪，以適合多數(shù)購(gòu)鋪客戶適中面積分割，一樓做為本案坐標(biāo)價(jià)格，面向資金充足的購(gòu)鋪客戶最小面積分割，以高單價(jià)方式產(chǎn)生低總價(jià)的商鋪，以適合多數(shù)購(gòu)鋪客戶由于屬于特殊業(yè)種，視購(gòu)鋪情況定●商鋪的銷售價(jià)格參考（價(jià)格的單位為：萬元）：樓層B1F1F2F3F4F5F6F7F總面積38803880388038803880388029602960平均單價(jià)0.501.501.000.750.500.400.300.20單鋪平均面積1015121288依整館銷售參考總價(jià)522.512943.29906604成首付21.28396264樓層總價(jià)194058203880291019401552888592本案銷售總價(jià)約：19522萬元銷售均價(jià)約6507元/平方米●商鋪銷售的6把利劍：1、無疑匹敵的地理位置，市政府重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目2、最低首付1.28萬元即可獲得黃金商鋪1間3、全新商業(yè)新概念——量販型購(gòu)物中心4、銀行提供6成10年按揭5、三年平均返租8%，在家坐收魚翁之利6、專業(yè)公司全程策劃全程服務(wù)，管理是永續(xù)經(jīng)營(yíng)的最佳保障●三年依照100%的返租費(fèi)用預(yù)算（單位：萬元）：B1F1F2F3F4F5F6F7F總價(jià)194058203880291019401552888592返租比例（毛）按100%計(jì)算返租再議第一年7.5%145.5436.5291218.25145.5116.4第二年8%155.2465.6310.4232.8155.2124.16第三年8.5%164.9494.7329.8247.35164.9131.92小計(jì)465.61396.8931.2698.4465.6372.48三年返租合計(jì)：4330萬元平均每年返租費(fèi)用：1443萬元●銷售的預(yù)計(jì)成本：項(xiàng)目預(yù)計(jì)費(fèi)用售樓處建造及裝修10萬元售樓處辦公設(shè)備5萬元樓書設(shè)計(jì)制作印刷（5000本）5萬元銷售廣告（銷售額的1.5%）450萬元公關(guān)招待費(fèi)用（包括辦證及地方關(guān)系處理）15萬元不可預(yù)見的費(fèi)用630萬元（含銷售傭金3%）合計(jì)1115萬元●本案銷售價(jià)格支撐原由：依照對(duì)屬地市場(chǎng)的基本調(diào)查，整體侯馬地區(qū)的商鋪銷售價(jià)格偏高，沿街商鋪銷售均價(jià)在10000-15000元/平方米，這也是支撐本案一樓均價(jià)15000元/平方米的原由。由于二樓以上部分結(jié)合了商業(yè)題材和商業(yè)定位，并以一樓均價(jià)做為全館的坐標(biāo)價(jià)格依次類推而得到的。●銷售廣告推廣方式：鑒于侯馬本地的特殊情況，以常規(guī)的大眾媒體的廣告方式不能起到良好的效果，更多的需要能夠有效針對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行宣傳，以下提供幾種適當(dāng)?shù)姆绞剑?、侯馬的地方性報(bào)紙2、山西省的日?qǐng)?bào)和晚報(bào)3、DM直接投遞4、具規(guī)模的下鄉(xiāng)巡回展示車輛5、由政府配合出面的軟性報(bào)道6、太原電視臺(tái)“車樓大觀”節(jié)目7、區(qū)域性的公益活動(dòng)或演出活動(dòng)等等……●銷售的階段性：7月8月9月10月11月12月上中下上中下上中下上中下上中下上中下銷售預(yù)熱期強(qiáng)勢(shì)銷售期銷售清盤期其中：強(qiáng)勢(shì)銷售期預(yù)期完成總面積的75%●本案的交房標(biāo)準(zhǔn)：依照本案的商業(yè)特性完成外觀設(shè)計(jì)、施工。依照本案的商業(yè)特性完成1-5樓的天花板、地面和柱面的裝修。完成本案的中央空調(diào)、電扶梯、電梯、雙回路電源、電量增容（基本電力需求3500KW）、消防設(shè)施、廁所設(shè)施及裝修、逃生通道的設(shè)施及裝修、樓層的商鋪分割等的工程。本案的商業(yè)闡述COMMERCEEXPLAIN以室內(nèi)商業(yè)街形式使百貨商品商鋪化本案的市場(chǎng)狀況本案商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查示意圖本案的商業(yè)闡述商業(yè)是本案的基本特性，是為銷售建立良好堅(jiān)實(shí)的后續(xù)做的鋪墊。商業(yè)題材是否可以出其不意以新取勝，是銷售能否成功的關(guān)鍵之一，商業(yè)的專業(yè)運(yùn)做也是為前期投資商鋪的客戶給予最良好的回報(bào)的關(guān)鍵?？傊虡I(yè)的成功運(yùn)做是本案銷售的關(guān)鍵，也是開發(fā)商能否獲得預(yù)期收益的唯一保障?！癖景覆贿m合的商業(yè)業(yè)態(tài)：○百貨公司百貨公司基本以扣率店形式存在，在太原唯一按時(shí)結(jié)付款的商場(chǎng)僅為百盛，其它商場(chǎng)均存在拖欠貨款的情況，造成資金力不足的供應(yīng)商無力進(jìn)貨，從而使商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)惡性循環(huán)。侯馬地區(qū)除低檔的慶豐購(gòu)物中心和飛龍商場(chǎng)外，基本均是租金店的經(jīng)營(yíng)方式。而侯馬地區(qū)的扣率店所經(jīng)營(yíng)的商品均為低檔商品，不適合百貨公司的經(jīng)營(yíng)和定位。另百貨公司的前期投入成本比較高，且是必須的投入，就本案核心五所述的標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)營(yíng)所贏利的費(fèi)用無力支持本案的經(jīng)營(yíng)?！鹋l(fā)市場(chǎng)侯馬由于地理位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、交通便利等諸多因素，無法做為商品流通的核心，且本地不屬于商品的生產(chǎn)基地，基本批發(fā)渠道均為太原市和西安市，故批發(fā)形態(tài)的市場(chǎng)不適合本案?！癖景干虡I(yè)業(yè)種的劃分：樓層館名業(yè)種7F演歌臺(tái)KTV包間，夜總會(huì)6F海鮮館包間式餐飲5F平價(jià)百貨街低檔的平價(jià)百貨類商品4F紳士服飾街中檔及中低檔男性商品、體育運(yùn)動(dòng)商品、中性休閑商品3F品位生活街中檔及中低檔成熟女性商品，兒童商品、家庭用品2F青春少女街中檔及中低檔年輕女性商品1F國(guó)際名店街中高檔服飾、皮件、化妝品、黃金珠寶、鐘表眼鏡B1F生活量販超市食品、非食品、部分生鮮產(chǎn)品●業(yè)態(tài)規(guī)劃的原由：1、以高銷售價(jià)格用高租金價(jià)格的商業(yè)形態(tài)對(duì)應(yīng)2、以低銷售價(jià)格用低租金價(jià)格的商業(yè)形態(tài)對(duì)應(yīng)3、針對(duì)頂尖消費(fèi)群以特殊的業(yè)種（餐飲娛樂和一樓名店）對(duì)應(yīng)4、以量販超市為本案的集客核心來對(duì)應(yīng)●各樓層目標(biāo)顧客（√√√為最高值）：B1FB1F1F2F3F4F5F6F7F消費(fèi)群體煤礦個(gè)體業(yè)主√√√√√√√√√√√√√√√√√√政府機(jī)關(guān)人員√√√√√√√√√√√√√√√普通本地居民√√√√√√√√√√√√√√√√√√●廠商經(jīng)營(yíng)模式（√√√為最高值）：B1F1F2F3F4F5F6F7F公司返租統(tǒng)一自營(yíng)√√√√√√√√√商戶純租賃形式√√√√√√√√√√業(yè)主購(gòu)鋪?zhàn)誀I(yíng)√√√√√√√√√√√√√●目標(biāo)顧客年齡層（√√√為最高值）：B1F1F2F3F4F5F6F7F0-16少年兒童√√√√√√√√17-35白領(lǐng)一族√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√35以上中老年族√√√√√√√√√√√√√√√√√√√●商品檔次基本定位（√√√為最高值）：B1F1F2F3F4F5F6F7F低檔√√√√√√√√√√√√√√√中檔√√√√√√√√√√√√√√高檔√√√√√√√√●生活量販超市簡(jiǎn)要說明：生活量販超市商品結(jié)構(gòu)示意圖生活量販超市經(jīng)營(yíng)方式示意圖●1-5樓商鋪簡(jiǎn)要說明：○目標(biāo)招商的對(duì)象1、侯馬本地經(jīng)營(yíng)戶55%2、太原的經(jīng)營(yíng)戶30%3、山西其它地區(qū)及外省經(jīng)營(yíng)戶10%4、公司自營(yíng)商品采購(gòu)5%○經(jīng)營(yíng)戶設(shè)柜標(biāo)準(zhǔn)1、有品牌的經(jīng)營(yíng)戶2、非假冒偽劣和侵權(quán)性商品的經(jīng)營(yíng)戶3、能夠提供商品代理、經(jīng)銷等證明的經(jīng)營(yíng)戶4、有良好形象的經(jīng)營(yíng)戶5、有足夠資金的經(jīng)營(yíng)戶6、符合中檔為主低檔為輔的商品價(jià)格帶的經(jīng)營(yíng)戶主要經(jīng)營(yíng)模式：1、租賃戶為：租金+物業(yè)管理費(fèi)2、自營(yíng)戶為：物業(yè)管理費(fèi)●全館收益價(jià)格預(yù)算：○基本商業(yè)數(shù)據(jù)1、一樓按照得房率55%計(jì)算，實(shí)際面積約為2134平方米2、二至五樓按照得房率60%計(jì)算，每層實(shí)際面積約2328平方米3、租賃面積依照實(shí)際面積計(jì)算○樓層租賃理論價(jià)格（未含物業(yè)管理費(fèi)）：1F2F3F4F5F樓層實(shí)際面積21342328232823282328平均租金單價(jià)5.01.5單鋪平均面積2015151510單鋪年均租金3.65萬2.08萬1.42萬1.10萬0.55萬樓層年租總價(jià)390萬323萬221萬170萬127萬年1-5樓租金收益1231萬元租金定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以本商圈市場(chǎng)調(diào)查為參考基礎(chǔ)○1-5樓物業(yè)費(fèi)理論價(jià)格1-5樓物業(yè)費(fèi)均價(jià)35元/平方米/月1-5樓實(shí)際面積合計(jì)11446平方米1-5樓年物業(yè)費(fèi)收入480萬元物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以新田市場(chǎng)（39元/平方米/月）為參考●商業(yè)籌建成本：○內(nèi)裝費(fèi)用：鑒于甲方的交房標(biāo)準(zhǔn)的前提下：1、1-5樓基本考慮為租賃型商鋪，基本無乙、丙工程費(fèi)用，僅預(yù)備150萬作為部分調(diào)整費(fèi)用（主要在工程方面）；2、裝修小計(jì)：150萬元；○設(shè)備及物品費(fèi)用：1、1-5樓僅綜合布線和背景音樂設(shè)備依照10萬元計(jì)算2、辦公設(shè)備、家私、保安設(shè)備、保潔設(shè)備40萬元計(jì)算3、不可遇見的雜費(fèi)20萬元4、設(shè)備及物品費(fèi)用小計(jì)70萬元○人員及耗材1、內(nèi)部管理人員：500元/月*15人*4.5個(gè)月（陸續(xù)到位）=3.4萬元2、一般管理人員：350元/月*30人*2.5個(gè)月（陸續(xù)到位）=2.6萬元3、辦公耗材及公關(guān)差旅依照每月3萬元*6個(gè)月=18萬元4、人員及耗材小計(jì)24萬元○廣告費(fèi)用包含在銷售廣告中不做另行支付○上述小計(jì)244萬元●商業(yè)營(yíng)運(yùn)成本：○營(yíng)運(yùn)期能耗費(fèi)用1-5樓依照公用面積約7760平方米，全年能源費(fèi)用約180萬元○管理人員500元/月*15人*12個(gè)月=9萬元350元/月*30人*12個(gè)月=12.6萬元○辦公及廣告依照10萬元/月計(jì)算。即120萬元/年○上述小計(jì)321.6萬元●三年經(jīng)營(yíng)期總成本：本案籌建成本為244萬元，依照三年分?jǐn)?，每年約81.3萬元本案經(jīng)營(yíng)期營(yíng)運(yùn)成本為每年321.6萬元上述合計(jì)81.3萬+321.6萬=402.9萬元/年按照1-5樓平均分?jǐn)偧s為80.58萬元●超市的營(yíng)運(yùn)情況概述：由于受到發(fā)展商要求超市自營(yíng)的要求，本案暫不對(duì)超市進(jìn)行總體財(cái)務(wù)分析，根據(jù)3880平方米的超市，屬地市場(chǎng)人均在超市的消費(fèi)單價(jià)約20元，本案超市年業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)為3000萬元，年需要150萬有效顧客支撐，日均4100人次的有效顧客，按照1：5的人流計(jì)算，每日來店數(shù)量約20000人，與侯馬總?cè)丝?3萬相比較，約為1：11.5的概率。按照超市毛利率5%計(jì)算，本案的超市年收益約為150萬元?！?-7樓的營(yíng)運(yùn)情況概述：由于本案的6-7樓為特殊的餐飲、娛樂業(yè)種，需要以整館的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，由于其特殊性，本規(guī)劃對(duì)改二層樓不進(jìn)行財(cái)務(wù)分析。本案的財(cái)務(wù)分析FINANCEANALYSE本案的財(cái)務(wù)分析●本案B1F-5F樓層B1F1F2F3F4F5F總面積388038803880388038803880平均單價(jià)0.501.501.000.750.500.40樓層總價(jià)194058203880291019401552●本案B1F-5F1F2F3F4F5F樓層實(shí)際面積21342328232823282328平均租金單價(jià)5.01.5樓層年租總價(jià)390萬323萬221萬170萬127萬●本案B1F-5F1F2F3F4F5F樓層實(shí)際面積21342328232823282328平均物業(yè)價(jià)格35元/平方米/月樓層年租總價(jià)89.6萬97.8萬97.8萬97.8萬97.8萬●1-5樓第一年按照100%返租進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析：樓層支出收入合算返租成本經(jīng)營(yíng)攤提支出小計(jì)租金收入物業(yè)收入收入小計(jì)5F116.480.58196.9812797.8224.827.824F145.580.58226.0817097.8267.841.723F218.2580.58298.8322197.8318.819.972F29180.58371.5832397.8420.849.221F436.580.58517.0839089.6479.6-37.48合計(jì)1207.65402.91610.551231480.81711.8101.25●1-5樓第二年按照100%返租進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析，租金遞增10%計(jì)算：樓層支出收入合算返租成本經(jīng)營(yíng)攤提支出小計(jì)租金收入物業(yè)收入收入小計(jì)5F124.1680.58204.74139.797.8237.532.764F155.280.58235.7818797.8284.849.023F232.880.58313.38243.197.8340.927.522F310.480.58390.98355.397.8453.162.121F465.680.58546.1842989.6518.6-27.58合計(jì)1288.16402.91691.061354.1480.81834.9143.84●1-5樓第三年按照100%返租進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析，租金遞增10%計(jì)算：樓層支出收入合算返租成本經(jīng)營(yíng)攤提支出小計(jì)租金收入物業(yè)收入收入小計(jì)5F131.9280.58212.5153.797.8251.5394F164.980.58245.48205.797.8303.558.023F247.3580.58327.93267.497.8365.237.272F329.880.58410.38390.897.8488.678.221F494.780.58575.28471.989.6561.5-13.78合計(jì)1368.67402.91771.571489.5480.81970.3198.73●本案收益合計(jì)：○銷售溢價(jià)合計(jì)（萬元）銷售總價(jià)發(fā)展商利潤(rùn)銷售成本收購(gòu)成本銷售節(jié)余1955220001115150001407○三年租金和物業(yè)收益合計(jì)（萬元）第一年第二年第三年合計(jì)101.25143.84198.73443.82上述總收益為1850.82萬元其中：○超市經(jīng)營(yíng)成本和利潤(rùn)表一：面積銷售價(jià)格第一年返租第二年返租第三年返租返租總成本38801940145.5155.2164.9465.6表二：前期設(shè)備投入按照800萬元計(jì)算，依照三年攤提，即每年為267萬元；年經(jīng)營(yíng)管銷費(fèi)用按照（包括人員和能源費(fèi)用）約為80萬元；商品按照全代銷方式經(jīng)營(yíng)；年份支出收入合算設(shè)備攤提營(yíng)費(fèi)用支出小計(jì)營(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)營(yíng)業(yè)毛利收入小計(jì)NO1267萬80萬347萬3000萬5%150萬-197萬NO2267萬80萬347萬3300萬165萬-182萬NO3267萬80萬347萬3630萬181.5萬-165.5萬合計(jì)800萬240萬1040萬元9930萬496.5萬-543.5萬●本案財(cái)務(wù)三年總分析1、三年從銷售溢價(jià)和租金物業(yè)的收益為1850.82萬元見上表說明2、由于超市經(jīng)營(yíng)屬于虧損狀態(tài)，三年虧損543.5萬剩余經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為1850.82-543.5萬元=1307.32萬元3、考慮到新店開業(yè)可能采取3個(gè)月的免租優(yōu)惠，即損失約372萬元剩余經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為1307.32-372萬元=935.32萬元4、考慮到超市商品不可能為100%代銷，其中預(yù)備200萬自營(yíng)商品費(fèi)用超市商品隨三年經(jīng)營(yíng)虧損而自然損耗消失剩余經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為935.32-200=735.32萬元5、為1-5樓自營(yíng)商品準(zhǔn)備的預(yù)備金300萬元經(jīng)過三年經(jīng)營(yíng)，約可產(chǎn)生利潤(rùn)做為再進(jìn)貨的準(zhǔn)備資金，自營(yíng)商品贏余部分約為商品的庫(kù)存，可計(jì)入財(cái)務(wù)贏利成本但不能做為現(xiàn)金儲(chǔ)備剩余經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為735.32-300=435.32萬元6、經(jīng)過上述各項(xiàng)費(fèi)用的分?jǐn)偸Ｓ?35.32萬元，可做為各樓層在經(jīng)營(yíng)期間的風(fēng)險(xiǎn)資金，此經(jīng)營(yíng)方式保證了發(fā)展商獲利后全盤推出，也基本能夠?qū)崿F(xiàn)三年的穩(wěn)步經(jīng)營(yíng)管理學(xué)名言最好的方案不等于最合理的方案最合理的方案就是最好的方案上海主張置業(yè)營(yíng)銷策劃有限公司2004-6-23《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》內(nèi)容簡(jiǎn)介：一、包含本站六大版塊內(nèi)容：研究報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目工程、營(yíng)銷策劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合……二、41個(gè)細(xì)分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地、施工、營(yíng)銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè)……三、企業(yè)實(shí)戰(zhàn)（開發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬科、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火……四、熱點(diǎn)城市（覆蓋全國(guó)絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島……五、內(nèi)容包括房地產(chǎn)銷售踩盤、活動(dòng)方案、現(xiàn)場(chǎng)布置、現(xiàn)場(chǎng)管理、銷售方案、銷售管理、銷售計(jì)劃、銷售培訓(xùn)、售樓人員業(yè)績(jī)考核、業(yè)務(wù)提成分成等……六、內(nèi)容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG（均為常見的資料格式）房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典案例、整套施工圖合集一、包含四大版塊內(nèi)容：分類景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)集、經(jīng)典案例、優(yōu)秀文本、全球知名公司整套施工圖……二、內(nèi)容涉及景觀設(shè)計(jì)多個(gè)方面：住宅、商城、城鎮(zhèn)、廣場(chǎng)、旅游風(fēng)景區(qū)、濱水區(qū)、院校運(yùn)動(dòng)場(chǎng)……三、景觀實(shí)拍、電腦效果圖、動(dòng)畫、手繪、景觀文本、全套景觀設(shè)計(jì)、施工圖、獲獎(jiǎng)作品、畢設(shè)……四、內(nèi)容格式：Word、PPT、PDF、JPG、DWG、TIFF(部分文件需安裝相應(yīng)軟件)，全套容量：80GB……精選了近百名頂尖北京，上海，香港，深圳等等商業(yè)設(shè)計(jì)師的精華設(shè)計(jì)源文件!完全矢量化CDR格式,高質(zhì)量源文件,張張為經(jīng)典之作!內(nèi)容豐富、針對(duì)性高.是造型與色彩都設(shè)計(jì)得新穎、震撼、大方!是地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域廣告創(chuàng)意公司、設(shè)計(jì)工作室、設(shè)計(jì)師不可多得的學(xué)習(xí)珍藏品!由于篇幅所限，以下僅列出2009年以及2010年網(wǎng)站更新的資料如對(duì)目錄有疑問，可從下面的目錄中隨機(jī)抽取若干資料，聯(lián)系QQ1323556639驗(yàn)證！www.tuanyuan.tv<企業(yè)管理2010年09月更新>《某公司組織授權(quán)手冊(cè)（標(biāo)準(zhǔn)模板）》--12頁excel<企業(yè)管理2010年09月更新>《房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃（姚玉蓉）》--214頁ppt<企業(yè)管理2010年09月更新>《策源工作手冊(cè)2010版》--143頁word<企業(yè)管理2010年09月更新>《2010年新湖中寶《商品房買賣合同》法律體系示范文本》--26頁word<企業(yè)管理2010年09月更新>《2010年萊蒙鵬源定制化薪酬分析報(bào)告》--51頁ppt<企業(yè)管理2010年09月更新>《2008年萬科營(yíng)銷出品標(biāo)準(zhǔn)化》--76頁pdf<企業(yè)管理2010年09月更新>《2010年6月建設(shè)工程承包合同》--78頁ppt<企業(yè)管理2010年09月更新>《某地產(chǎn)集團(tuán)綜合治理工作手冊(cè)》--19頁word<企業(yè)管理2010年09月更新>《創(chuàng)建客戶型開發(fā)商---企業(yè)轉(zhuǎn)型、制度創(chuàng)新與流程再造》--98頁ppt<企業(yè)管理2010年09月更新>《績(jī)效考核基礎(chǔ)知識(shí)》--40頁ppt<企業(yè)管理2010年09月更新>《沿海綠色家園2006年房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值管理量化指標(biāo)體系》--59頁ppt<企業(yè)管理2010年09月更新>《2008年4月金地集團(tuán)上海地產(chǎn)南京公司技術(shù)管理部工作制度》--13頁word<企業(yè)管理2010年09月更新>《2010年華潤(rùn)置地經(jīng)典形象推介：華潤(rùn)的一天》--27頁ppt<企業(yè)管理2010年09月更新>《2010年龍湖企業(yè)管理與運(yùn)營(yíng)管理》--62頁pdf<企業(yè)管理2010年09月更新>《浙江通和置業(yè)投資有限公司預(yù)算管理制度》--9頁word<企業(yè)管理2010年09月更新>《房地產(chǎn)開發(fā)全程解析》--52頁pdf<企業(yè)管理2010年09月更新>《2009年萬方地產(chǎn)股份有限公司資金管理制度》--7頁pdf<企業(yè)管理2010年09月更新>《2010年8月國(guó)信地產(chǎn)成本管控節(jié)點(diǎn)概要》--58頁ppt<企業(yè)管理2010年09月更新>《2010年東旭地產(chǎn)管控資料》--9個(gè)文件word/ppt/excel<企業(yè)管理2010年09月更新>《拓新集團(tuán)新貴置業(yè)有限公司招標(biāo)采購(gòu)管理規(guī)定》--46頁word<企業(yè)管理2010年09月更新>《某公司組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、管控模式設(shè)計(jì)》--66頁ppt<企業(yè)管理2010年09月更新>《某房地產(chǎn)公司制度匯編》--190頁pdf<企業(yè)管理2010年09月更新>《房地產(chǎn)項(xiàng)目前期定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》--115頁ppt<企業(yè)管理2010年09月更新>《深圳大學(xué)房地產(chǎn)投資分析課件》--6個(gè)文件ppt<企業(yè)管理2010年09月更新>《2010年6月浙江圣大建設(shè)集團(tuán)員工管理手冊(cè)》--123頁word<企業(yè)管理2010年09月更新>《浙江千里馬2010年新明集團(tuán)薪酬福利調(diào)查報(bào)告》--49頁pdf<企業(yè)管理2010年09月更新>《中國(guó)建筑股份有限公司內(nèi)部控制手冊(cè)（2009年版）》--402頁pdf<企業(yè)管理2010年09月更新>《偉業(yè)大客戶戰(zhàn)略管理》--33頁ppt<企業(yè)管理2010年09月更新>《萬科企業(yè)股份有限公司辦公室規(guī)章制度》--70頁pdf<企業(yè)管理2010年09月更新>《賽普咨詢房地產(chǎn)集團(tuán)管控》--87頁ppt<企業(yè)管理2010年09月更新>《《招標(biāo)投標(biāo)法》與《政府采購(gòu)法》（尹貽林）》--158頁ppt<企業(yè)管理2010年09月更新>《探討城市社區(qū)建設(shè)與管理（郭學(xué)賢）》--189頁ppt<企業(yè)管理2010年09月更新>《標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃解讀與借鑒（黃博文）》--146頁ppt<企業(yè)管理2010年09月更新>《宏泰2010年8月人力資源戰(zhàn)略建議》--38頁ppt<企業(yè)管理2010年09月更新>《世聯(lián)2008年濟(jì)南建工集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略》--90頁ppt<企業(yè)管理2010年09月更新>《如何建立支持順馳商業(yè)模式的工程管理體系》--46頁ppt<企業(yè)管理2010年09月更新>《2010年政府拆遷整治與土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)務(wù)操作》--28頁pdf<企業(yè)管理2010年09月更新>《園林樹木栽培與養(yǎng)護(hù)》--72頁word<企業(yè)管理2010年09月更新>《沿海地產(chǎn)全面預(yù)算管理介紹及沿地當(dāng)前預(yù)算工作交流探討》--27頁ppt<企業(yè)管理2010年09月更新>《萬科房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析Excel模型》--5頁excel<企業(yè)管理2010年09月更新>《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部流程》--1頁word<企業(yè)管理2010年09月更新>《房地產(chǎn)開發(fā)成本、利潤(rùn)測(cè)算表》--1頁excel<企業(yè)管理2010年09月更新>《佛奧集團(tuán)運(yùn)作表格》--82個(gè)文件word<企業(yè)管理2010年09月更新>《金地集團(tuán)2011-2014三年戰(zhàn)略規(guī)劃》--37頁ppt<企業(yè)管理2010年09月更新>《眾美地產(chǎn)績(jī)效管理手冊(cè)》--24頁word<企業(yè)管理2010年09月更新>《大連市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建費(fèi)用明細(xì)表》--4頁word<企業(yè)管理2010年09月更新>《客戶活動(dòng)禮品庫(kù)》--4個(gè)文件ppt<企業(yè)管理2010年09月更新>《2010年房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)講義》--12個(gè)文件word<企業(yè)管理2010年09月更新>《希望陽光股份2010年7月26日房地產(chǎn)全程營(yíng)銷學(xué)習(xí)內(nèi)容》--45頁ppt<企業(yè)管理2010年08月更新>《2010年中國(guó)城市化空間及其形成機(jī)制（顧朝林）》--59頁pdf<企業(yè)管理2010年08月更新>《北京博思堂品牌推介2010版》--115頁ppt<企業(yè)管理2010年08月更新>《2010年4月綠城標(biāo)桿研究成果》--57頁pdf<企業(yè)管理2010年08月更新>《中天城投集團(tuán)股份有限公司2010年半年度報(bào)告》--90頁pdf<企業(yè)管理2010年08月更新>《榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司2010年半年度報(bào)告》--112頁pdf<企業(yè)管理2010年08月更新>《深圳市振業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司2010年半年度報(bào)告》--95頁pdf<企業(yè)管理2010年08月更新>《萬科企業(yè)股份有限公司會(huì)計(jì)師事務(wù)所選聘制度》--5頁pdf<企業(yè)管理2010年08月更新>《萬科2007年新項(xiàng)目投資決策與評(píng)估》--20頁ppt<企業(yè)管理2010年08月更新>《水電工程承包合同》--3頁word<企業(yè)管理2010年08月更新>《2008年萬科房地產(chǎn)全方位財(cái)務(wù)培訓(xùn)》--68頁pdf<企業(yè)管理2010年08月更新>《高通智庫(kù)2010年房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)研究（保利地產(chǎn)）》--43頁pdf<企業(yè)管理2010年08月更新>《2010年重慶建工第二建設(shè)有限公司聯(lián)營(yíng)經(jīng)營(yíng)管理暫行辦法》--25頁word<企業(yè)管理2010年08月更新>《2010年建工集團(tuán)總公司人力資源管理辦法（討論稿）》--12頁word<企業(yè)管理2010年08月更新>《建州集團(tuán)企業(yè)文化手冊(cè)（試行版）》--29頁word<企業(yè)管理2010年08月更新>《地王集團(tuán)績(jī)效考核與薪酬制度》--34頁ppt<企業(yè)管理2010年08月更新>《龍湖地產(chǎn)基于素質(zhì)能力的招聘流程及面試技巧》--89頁pdf<企業(yè)管理2010年08月更新>《萬科企業(yè)股份有限公司材料設(shè)備采購(gòu)規(guī)定》--16個(gè)文件word<企業(yè)管理2010年08月更新>《2008年探索工程建設(shè)企業(yè)如何提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lán)）\建筑施工圖\【住宅景觀01】江陰市麗都城市花園桃源居全套景觀施工圖（上海深藍(lán)）\總施工圖\【住宅景觀01】連云港怡景苑全套景觀TIF格式施工圖（0404BCA）\【住宅景觀01】連云港怡景苑全套景觀TIF格式施工圖（0404BCA）\貝爾高林－連云港怡景苑\【住宅景觀01】龍澤苑中美住宅合作示范項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)方案EDSA\【住宅景觀01】龍澤苑中美住宅合作示范項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)方案EDSA\龍澤苑景觀設(shè)計(jì)圖紙\【住宅景觀01】南昌紅谷灘新區(qū)方案(日本阿特拉斯手繪）\南昌紅谷灘新區(qū)方案(0403日本阿特拉斯）\【住宅景觀01】南都高爾夫別墅區(qū)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)方案\edsa西湖高爾夫\【住宅景觀01】南國(guó)明珠（美國(guó)KEL\南國(guó)明珠（美國(guó)KEL\【住宅景觀01】南海益田居住區(qū)與海濱景方JPG\南海益田居住區(qū)與海濱景方JPG\【住宅景觀01】深圳龍華美麗AAA花園全套施工圖（英國(guó)雅而菲）\【住宅景觀01】深圳龍華美麗AAA花園全套施工圖（英國(guó)雅而菲）\001總圖\【住宅景觀01】深圳龍華美麗AAA花園全套施工圖（英國(guó)雅而菲）\002中庭\【住宅景觀01】深圳龍華美麗AAA花園全套施工圖（英國(guó)雅而菲）\002中庭\002中庭\【住宅景觀01】深圳龍華美麗AAA花園全套施工圖（英國(guó)雅而菲）\003架空層\【住宅景觀01】深圳龍華美麗AAA花園全套施工圖（英國(guó)雅而菲）\004商業(yè)街\【住宅景觀01】深圳龍華美麗AAA花園全套施工圖（英國(guó)雅而菲）\004商業(yè)街\004商業(yè)街\【住宅景觀01】深圳如詩(shī)美地景觀房產(chǎn)部分施工圖（柏濤環(huán)境）\【住宅景觀01】深圳如詩(shī)美地景觀房產(chǎn)部分施工圖（柏濤環(huán)境）\施工圖調(diào)整格式\【住宅景觀01】深圳如詩(shī)美地景觀房產(chǎn)部分施工圖（柏濤環(huán)境）\詳圖\【住宅景觀01】深圳星海名城二期部分景觀施工圖（0209深圳園林設(shè)計(jì)公司）\【住宅景觀01】珠海華發(fā)新城景觀建筑施工圖\窗大樣\窗分格修改\【住宅景觀01】珠海華發(fā)新城景觀建筑施工圖\景觀圖\學(xué)校，輔道，幼兒園景觀\【住宅景觀01】珠海華發(fā)新城景觀建筑施工圖\景觀圖\沿河路\【住宅景觀01】珠海華發(fā)新城景觀建筑施工圖\景觀圖\沿河路景觀\【住宅景觀01】珠海華發(fā)新城景觀建筑施工圖\景觀圖\住宅區(qū)景觀\【住宅景觀02】北京翠城B區(qū)全套設(shè)計(jì)施工圖（0311北京大地豪城）\【住宅景觀02】北京翠城B區(qū)全套設(shè)計(jì)施工圖（0311北京大地豪城）\jiamei\【住宅景觀02】北京翠城B區(qū)全套設(shè)計(jì)施工圖（0311北京大地豪城）\豎向原圖\【住宅景觀02】北京翠海明珠全套景觀設(shè)計(jì)施工圖（0204北京紅杉林）\【住宅景觀02】北京翠海明珠全套景觀設(shè)計(jì)施工圖（0204北京紅杉林）\電\【住宅景觀02】北京翠海明珠全套景觀設(shè)計(jì)施工圖（0204北京紅杉林）\建筑結(jié)構(gòu)\【住宅景觀02】北京翠海明珠全套景觀設(shè)計(jì)施工圖（0204北京紅杉林）\建筑結(jié)構(gòu)\結(jié)構(gòu)圖\【住宅景觀02】北京翠海明珠全套景觀設(shè)計(jì)施工圖（0204北京紅杉林）\施工圖補(bǔ)\【住宅景觀02】北京翠海明珠全套景觀設(shè)計(jì)施工圖（0204北京紅杉林）\施工圖補(bǔ)\電\【住宅景觀02】北京翠海明珠全套景觀設(shè)計(jì)施工圖（0204北京紅杉林）\施工圖補(bǔ)\建筑\【住宅景觀02】北京翠海明珠全套景觀設(shè)計(jì)施工圖（0204北京紅杉林）\施工圖補(bǔ)\水\【住宅景觀02】北京翠海明珠全套景觀設(shè)計(jì)施工圖（0204北京紅杉林）\施工圖補(bǔ)\園施\【住宅景觀02】北京翠海明珠全套景觀設(shè)計(jì)施工圖（0204北京紅杉林）\施工圖補(bǔ)\總圖\【住宅景觀02】北京翠海明珠全套景觀設(shè)計(jì)施工圖（0204北京紅杉林）\水\【住宅景觀02】北京翠海明珠全套景觀設(shè)計(jì)施工圖（0204北京紅杉林）\園施\【住宅景觀02】北京翠海明珠全套景觀設(shè)計(jì)施工圖（0204北京紅杉林）\總圖\【住宅景觀02】北京望京新城3#地塊住宅區(qū)景觀施工圖（利安國(guó)際）\【住宅景觀02】北京望京新城3#地塊住宅區(qū)景觀施工圖（利安國(guó)際）\殘疾人坡道\【住宅景觀02】北京望京新城3#地塊住宅區(qū)景觀施工圖（利安國(guó)際）\道路\【住宅景觀02】北京望京新城3#地塊住宅區(qū)景觀施工圖（利安國(guó)際）\花架\【住宅景觀02】北京望京新城3#地塊住宅區(qū)景觀施工圖（利安國(guó)際）\基地圍墻\【住宅景觀02】北京望京新城3#地塊住宅區(qū)景觀施工圖（利安國(guó)際）\其他\【住宅景觀02】北京望京新城3#地塊住宅區(qū)景觀施工圖（利安國(guó)際）\其他\2300wanzheng\【住宅景觀02】北京望京新城3#地塊住宅區(qū)景觀施工圖（利安國(guó)際）\其他\DETAIL1\【住宅景觀02】北京望京新城3#地塊住宅區(qū)景觀施工圖（利安國(guó)際）\踏步\【住宅景觀02】北京望京新城3#地塊住宅區(qū)景觀施工圖（利安國(guó)際）\戲水池詳圖\【住宅景觀02】北京望京新城3#地塊住宅區(qū)景觀施工圖（利安國(guó)際）\總圖\【住宅景觀02】北京新北京故事小區(qū)景觀施工圖（夏威夷dgh公司）\【住宅景觀02】北京新北京故事小區(qū)景觀施工圖（夏威夷dgh公司）\beltcollins方案\【住宅景觀02】北京新北京故事小區(qū)景觀施工圖（夏威夷dgh公司）\beltcollins方案\7.28\【住宅景觀02】北京新北京故事小區(qū)景觀施工圖（夏威夷dgh公司）\beltcollins方案\A區(qū)\【住宅景觀02】北京新北京故事小區(qū)景觀施工圖（夏威夷dgh公司）\beltcollins方案\B區(qū)\【住宅景觀02】北京新北京故事小區(qū)景觀施工圖（夏威夷dgh公司）\園林施工圖\【住宅景觀02】北京新北京故事小區(qū)景觀施工圖（夏威夷dgh公司）\園林施工圖\A區(qū)\【住宅景觀02】檳城西岸華庭園林環(huán)境景觀施工圖(1024深圳雅而菲)\【住宅景觀02】檳城西岸華庭園林環(huán)境景觀施工圖(1024深圳雅而菲)\架空層\【住宅景觀02】檳城西岸華庭園林環(huán)境景觀施工圖(1024深圳雅而菲)\屋頂花園\【住宅景觀02】檳城西岸華庭園林環(huán)境景觀施工圖(1024深圳雅而菲)\屋頂花園\地下車庫(kù)\【住宅景觀02】檳城西岸華庭園林環(huán)境景觀施工圖(1024深圳雅而菲)\屋頂花園\頂樓屋頂花園\【住宅景觀02】檳城西岸華庭園林環(huán)境景觀施工圖(1024深圳雅而菲)\屋頂花園\二層屋頂花園\【住宅景觀02】檳城西岸華庭園林環(huán)境景觀施工圖(1024深圳雅而菲)\屋頂花園\入戶花園\【住宅景觀02】檳城西岸華庭園林環(huán)境景觀施工圖(1024深圳雅而菲)\詳圖\【住宅景觀02】檳城西岸華庭園林環(huán)境景觀施工圖(1024深圳雅而菲)\總圖\【住宅景觀02】長(zhǎng)春別墅全套施工圖（陳永超建筑設(shè)計(jì)）\立面及詳圖a\【住宅景觀02】長(zhǎng)春別墅全套施工圖（陳永超建筑設(shè)計(jì)）\立面及詳圖b\【住宅景觀02】長(zhǎng)春別墅全套施工圖（陳永超建筑設(shè)計(jì)）\立面及詳圖c\【住宅景觀02】長(zhǎng)春別墅全套施工圖（陳永超建筑設(shè)計(jì)）\立面及詳圖d\【住宅景觀02】長(zhǎng)春別墅全套施工圖（陳永超建筑設(shè)計(jì)）\平面等\【住宅景觀02】長(zhǎng)沙亞華花園一期景觀設(shè)計(jì)施工圖（澳大利亞PLAC公司）\【住宅景觀02】大連萬科城市花園第一期發(fā)展-市政綠化帶及售樓處入口廣場(chǎng)\【住宅景觀02】二三十幢景觀別墅建筑施工圖（0203）\白云別墅區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃\【住宅景觀02】二三十幢景觀別墅建筑施工圖（0203）\白云別墅效果圖\【住宅景觀02】二三十幢景觀別墅建筑施工圖（0203）\別墅設(shè)計(jì)施工圖\【住宅景觀02】二三十幢景觀別墅建筑施工圖（0203）\別墅設(shè)計(jì)施工圖\HD別墅\【住宅景觀02】二三十幢景觀別墅建筑施工圖（0203）\別墅設(shè)計(jì)施工圖\別墅式樣\【住宅景觀02】二三十幢景觀別墅建筑施工圖（0203）\別墅施工圖\【住宅景觀02】二三十幢景觀別墅建筑施工圖（0203）\別墅施工圖\別墅\【住宅景觀02】二三十幢景觀別墅建筑施工圖（0203）\長(zhǎng)島別墅設(shè)計(jì)施工圖\【住宅景觀02】二三十幢景觀別墅建筑施工圖（0203）\大足群力新村平面施工圖\<項(xiàng)目工程2010年09月更新>《土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本測(cè)算通用模板》--5頁excel<項(xiàng)目工程2010年09月更新>《南京萬科金色家園三期項(xiàng)目高層住宅外墻裂縫、滲漏質(zhì)量控制》--26頁ppt<項(xiàng)目工程2010年09月更新>《成都萬科房地產(chǎn)項(xiàng)目防水抗?jié)B體系》--35頁pdf<項(xiàng)目工程2010年09月更新>《2010年8月27日楓林灣智能化建筑系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)方案及施工組織》--65頁word<項(xiàng)目工程2010年09月更新>《地中海風(fēng)格經(jīng)典樓盤參考》--296個(gè)文件jpg/word<項(xiàng)目工程2010年09月更新>《2009年日本商業(yè)街景觀實(shí)拍》--78張圖片jpg<項(xiàng)目工程2010年09月更新>《2010年陜西安康巨隆大廈住宅式公寓方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)招標(biāo)文件》--68頁word<項(xiàng)目工程2010年09月更新>《2010年8月烏魯木齊綠城·玫瑰園別墅現(xiàn)場(chǎng)照片》--9張圖片jpg<項(xiàng)目工程2010年09月更新>《2010年8月“中XXX”項(xiàng)目一期智能化（弱電）系統(tǒng)工程施工招標(biāo)文件》--40頁word<項(xiàng)目工程2010年09月更新>《XXX工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作檢討會(huì)議報(bào)告》--40頁pdf<項(xiàng)目工程2010年09月更新>《阿特金斯2009年酒店地產(chǎn)開發(fā)案例》--62頁pdf<項(xiàng)目工程2010年09月更新>《2010年5月昆明市軌道交通3號(hào)線一期工程環(huán)境影響報(bào)告書（世行版）》--353頁pdf<項(xiàng)目工程2010年09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