廉租住房建設項目可行性研究報告

PAGE68常來縣梨鄉(xiāng)嘉園廉租住房工程PAGE6第一章總論概述一、項目名稱XX縣廉租住房工程二、承辦單位及概況（一）承辦單位項目承辦單位：（二）承辦單位概況XX縣建設局是XX縣人民政府的城鄉(xiāng)建設管理職能部門，內(nèi)設18個機關科室，下屬28個企事業(yè)單位，全局在冊職工300人，其中高級職稱15人，中級職稱38人。歷年來，XX縣建設局先后獲得“全省建設工作先進單位”、“市級文明單位”等多種榮譽稱號。XX城市建設歷經(jīng)數(shù)代城建人的同甘共苦、共同奮斗，取得了令人矚目的成績。近年來，以老城區(qū)為依托，加快“新城區(qū)”、“工業(yè)區(qū)”兩大板塊開發(fā)建設，不斷強化城市基礎設施配套建設，圍繞“北工、南居、東水、西園”的城市布局，突出特色，打造新時期“開放的梨鄉(xiāng)水城”。主要職能：1、貫徹執(zhí)行國家、省、市有關建設行政管理的方針、政策和法律法規(guī)；擬訂建設事業(yè)規(guī)范性文件；負責組織擬訂城鄉(xiāng)建設、工程建設、建筑業(yè)、住宅房地產(chǎn)業(yè)、燃氣等方面的政策及發(fā)展規(guī)劃并指導實施，進行行業(yè)管理。2、負責縣內(nèi)重點工程建設項目立項審批后組織實施工作；協(xié)同有關部門統(tǒng)籌組織縣內(nèi)重點基礎設施建設，參與城鎮(zhèn)總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的審查報批和實施監(jiān)督；參與風景名勝區(qū)規(guī)劃建設及歷史文化名鎮(zhèn)（名村）相關的審查報批和保護監(jiān)督管理工作。3、審查縣內(nèi)重點工程初步設計；貫徹執(zhí)行國家、省、市建設工程定額及技術標準、規(guī)范、規(guī)程等；監(jiān)督指導各類工程建設標準定額、技術標準的實施。4、指導建筑活動；規(guī)范建筑市場；指導和監(jiān)督建筑市場準入、工程招標投標、工程造價管理、工程監(jiān)理以及工程質量和安全工作；擬定勘察設計、施工、建設監(jiān)理和相關社會中介組織管理的規(guī)定并監(jiān)督實施。5、指導住宅建設和城鎮(zhèn)住房制度改革工作；負責住宅與房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)管理，指導房地產(chǎn)開發(fā)利用工作，規(guī)范房地產(chǎn)市場。負責房地產(chǎn)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構的資質審核和報批工作，負責經(jīng)濟適用房和廉租住房等保障性住房的建設和管理工作。6、負責組織建筑工程施工圖設計文件審查工作，對建設工程勘察、設計質量進行監(jiān)督管理；貫徹執(zhí)行各類房屋建筑及其附屬設計、城市市政設施等建設工程的抗震設計規(guī)范。7、指導建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的科技發(fā)展計劃、科技成果推廣和技術引進及創(chuàng)新工作，推進建筑節(jié)能管理，將預拌商品砼、散裝水泥、新型墻體革新工作納入規(guī)范管理；負責組織全縣建設職業(yè)技能培訓、崗位培訓、繼續(xù)教育工作。8、指導、監(jiān)督園林（雕塑）、風景建設、城市綠化、抗震設防（加固）建設；負責組織本縣城鎮(zhèn)范圍內(nèi)義務植樹及綠化“綠線”控制。 9、負責XX縣經(jīng)濟適用房、廉租房的建設管理工作，負責城區(qū)拆遷和拆遷住戶安置工作。10、負責貫徹執(zhí)行國家、省、市有關城鄉(xiāng)建設的方針、政策和法律法規(guī)。11、承辦縣委、縣人民政府和上級業(yè)務主管部門交辦的其他事項。三、項目性質新建四、可行性研究報告編制單位單位名稱：XX工程咨詢有限責任公司工程咨詢資格等級：乙級五、項目提出的理由與過程（一）我國城市低收入家庭住房存在的問題 1、關于2007年中國廉租房建設的最新研究報告中國廉租房建設寫入了當年的政府工作報告，這是史上頭一次，這也被公認為是今年兩會的最大亮點之一。不過，廉租房建設的現(xiàn)狀和進展并不令人樂觀，尤其是資金問題，已經(jīng)成為推進廉租房建設的一大瓶頸。2006年，全國開工建設和收購廉租住房5.3萬套，建筑面積293.68萬平方米，僅完成計劃的三分之一左右，其中一個很重要的原因，就在于財政預算安排資金不足。2007年，民主同盟中央委員會、九三學社中央委員會在分別題為《關于發(fā)展完善我國住房保障體系的提案》、《關于強化住房保障職能遏制房價過快上漲的建議》的提案中，它們共同指向一個相同的對象：廉租住房。提案建議，加大各級財政對住房保障的支持力度，適時建立住房保障基金以及強化各級政府住房保障職能，落實廉租住房制度建設的目標責任管理。全國政協(xié)委員、中國建筑工程總公司學術委員會主席陳祥福說：“但廉租房現(xiàn)狀和進展卻并不令人樂觀?！标愊楦５脑捵隼C的是：目前全國仍有4個地級城市，以及141個縣級市沒有建立廉租住房制度。廉租住房制度覆蓋面低、廉租住房建設進展緩慢的情況依然存在。很多未建廉租房的城市給出的理由都是資金問題。資金問題未獲解決。陳祥福說：“未能及時建立廉租房制度，除了地方政府重視不夠的主觀原因，客觀原因就在于這些城市普遍是‘吃飯財政’?！苯ㄔO部有關部門表示，自從2004年《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》出臺以后，考慮到各地財政相對緊張的實際情況，對于廉租住房資金問題，一直是堅持以各級財政預算安排為主，多種渠道籌措的原則。如在住房公積金增值收益中提取一部分，鼓勵單位和個人進行捐贈，地方在住房建設中提取一定比例的資金或從直管公房租金收入中提取一部分資金等。一位不愿透露姓名的建設部門行政負責人說：“但目前我國除個別城市外，多數(shù)是從住房公積金增值收益中提取部分資金，或者由政府主管部門自籌解決部分資金。公積金增值收益在提取風險準備金、支付管理費用后，剩余資金有限，不足以支持廉租住房制度建設?！痹撊耸勘硎荆骸耙虼?，財政資金支持不足、來源渠道不規(guī)范、資金不穩(wěn)定成為建立廉租住房制度面臨的最突出問題?！边@種情況在西部地區(qū)尤為明顯，以內(nèi)蒙古自治區(qū)為例，該區(qū)住房困難的低收入家庭數(shù)量較多，但由于大部分地市財政資金緊缺，公積金增值收益及土地出讓凈收益有限，住房保障資金匱乏，導致住房保障體系建設相對滯后，住房保障能力不足。（二）項目提出的理由2007年，主管部門加快了廉租房政策的出臺力度，8月公布了《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》；“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難”也在10月被寫入十七大報告。11月19日，國務院總理溫家寶在新加坡國立大學發(fā)表演講時表示，中國政府今年將安排49億元用于廉租房建設，再加上地方財政，投入將達到幾百億。 建設部等九部門日前聯(lián)合發(fā)布《廉租住房保障辦法》，對廉租住房制度建設中群眾和地方政府普遍關心的問題做出了明確規(guī)定。 辦法進一步明確了廉租住房的保障對象為“城市低收入住房困難家庭”，即城市和縣人民政府所在地的鎮(zhèn)范圍內(nèi)，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規(guī)定條件的家庭。 對新建廉租住房，辦法提出，其規(guī)劃布局應當考慮城市低收入住房困難家庭居住和就業(yè)的便利，并采取配套建設與相對集中建設相結合的方式，主要在經(jīng)濟適用住房、普通商品住房項目中配套建設。廉租住房單套建筑面積規(guī)定控制在50平方米以內(nèi)，并根據(jù)城市低收入住房困難家庭的居住需要，合理確定套型結構。 在此之前，財政部還發(fā)布了《廉租住房保障資金管理辦法》，確定了廉租住房保障的資金來源。各主管部門陸續(xù)出臺的相關措施，已經(jīng)搭建起了一個完整的廉租房保障體系?！读庾》勘Ｕ限k法》特別規(guī)定了實物配租“退出”機制。承租人不符合規(guī)定條件的，將所承租的廉租住房轉借、轉租或者改變用途，無正當理由連續(xù)6個月以上未在所承租的廉租住房居住或者未交納廉租住房租金等，將停止廉租房實物配租。 對于廉租住房來源，《辦法》規(guī)定了以下幾個方面：政府新建、收購的住房；騰退的公有住房以及社會捐贈的住房等?！掇k法》特別指出，廉租住房建設用地，應當在土地供應計劃中優(yōu)先安排，并在申報年度用地指標時單獨列出，采取劃撥方式，保證供應。 綜合看來，進口、出口、資金、房源、申請程序各項環(huán)節(jié)已經(jīng)全部到位。在房價連續(xù)出現(xiàn)上揚的大背景下，一個全新的住房保障體系已然逐漸成型，社會大眾因房價產(chǎn)生的集體焦慮癥將有望緩解。08年起，主管部門加快了廉租房政策的出臺力度，08年8月公布了《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》；“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難”也在10月被寫入十七大報告。 經(jīng)XX縣建設局、民政局2010年上半年對全縣住房情況聯(lián)合調(diào)查，XX縣現(xiàn)有低保戶2000戶，人均住房面積在15平方米以下的1800戶，無房戶500戶，為解決該縣中低收入家庭住房困難，改善居住條件，因此在縣城東巴路以北建設廉租房項目勢在必行。（三）項目實施的意義 盡管到2007年底全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已達26平方米，但我們卻不能忽視城鎮(zhèn)中仍然存在著許多居住困難的群體。他們以城區(qū)退休和下崗的老居民以及城市新增低收入家庭為主，包括城鎮(zhèn)中已有低水平住房但無法進一步改善居住質量的低收入者、工作時間短又處婚育階段的年輕人、城市拆遷釋放出的中低端住房需求者、農(nóng)村進城長期務工人員等。這些群體失去了過去福利分房帶來的住房改善機會，現(xiàn)在由于收入的限制，他們也無法靠自己的能力購買商品住房，受收入和就業(yè)的影響，他們甚至也無力購買有政府政策優(yōu)惠的經(jīng)濟適用住房。這些群體的住房條件與經(jīng)濟社會和城市的整體發(fā)展水平存在著較大的差距，他們或居住擁擠，人均住房面積較低，無獨立廚房；或居住的建筑質量較差，缺少必要的上下水、氣、熱、廁所等基礎設施；或居住在城中村環(huán)境中，房屋建筑密度高、采光通風條件差、違法違章搭建建筑安全隱患嚴重、亂倒垃圾污水等環(huán)境臟亂，居住條件極其惡劣，這些現(xiàn)象構成了當前社會發(fā)展突出的不和諧因素。解決這些群體的住房問題，已經(jīng)成為化解當前在住房市場上，住房價格變化與城鎮(zhèn)居民收入變化之間的矛盾、不同收入群體住房改善速度不平衡引起的矛盾的焦點所在。近幾年房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，整體社會已經(jīng)從溫保向全面小康社會轉型，在住房問題上，迫切需要解決的是如何處理好住房資源配置的公平與效率的關系問題。實現(xiàn)全面小康，讓廣大群眾能夠普遍分享國民經(jīng)濟發(fā)展和工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、現(xiàn)代化、國際化好處，維護社會公平、構建和諧社會，體現(xiàn)在住房問題上，就是重點改善低端人群的住房條件。建立和完善住房保障制度，特別是對最低收入家庭“應保盡保”的廉租住房制度，才能真正充分體現(xiàn)“以人為本”的價值觀和“惠及全體人民”的和諧社會理念。正如溫家寶總理在回答記者提問時曾說的那樣：“一個船隊，決定它速度快慢的不是那個航行最快的船只，而是那個最慢的船只。如果我們改善了困難群眾的生活狀況，也就改善了整個社會的生活狀況?！标P注民生、關注和諧，讓市場體系和保障體系共同形成對全社會住房需求的全面覆蓋，讓全體人民共享改革發(fā)展成果是構建社會主義和諧社會、保證社會穩(wěn)定的重要方面。毫無疑問，住房保障制度應是一個完整的政策體系，包括對用于出售的廉價公共住房的財政補貼政策，如政府對地方政府建設的公共住房補貼和私有營利或非營利機構建設的低收入者住房補貼。還包括減稅刺激投資建造公房或減免稅收補貼購買自有住房者等政策。還包括通過財政貼息扶持和幫助居民提高改善住房條件的能力等。但是，廉租住房政策是支撐整個政策體系的基礎。廉租房由于有政府財政補貼，可以保證低收入家庭的住房費用保持在低水平上，不需要住戶為購買產(chǎn)權支付費用，對特別困難的家庭甚至不需支付費用，它在滿足基本居住需求的基礎上，還可以動態(tài)地梯級覆蓋最低收入以上家庭。廉租住房提供的具體形式包括了住房租金補貼、實物配租、租金核減等多種實施方式，其中，房租補貼在住房保障達到一定水平后更是突顯其重要作用，一是避免了政府對住房市場的直接干預，不會給市場運行帶來障礙或產(chǎn)生降低市場效率的副作用；二是這種收入再分配的形式，使居民平等的住房權利更容易公平地實現(xiàn)；三是便于對不同收入家庭區(qū)別對待，更能體現(xiàn)保障的公平性，同時可以減少政府財政支出。 總之，通過完善住房保障制度，大力發(fā)展廉租住房，切實解決中低收入家庭的住房問題，實現(xiàn)“為每一個居民家庭提供良好的住房”或實現(xiàn)“人人享有適當住房”的社會目標，既是維護社會安定的重要手段，也是社會收入再分配的重要方式。六、項目建設的必要性（一）符合當今人居工程發(fā)展方向“安居樂業(yè)”自古就是人類追求的一個偉大理想。1997年6月在聯(lián)合國召開的第二次人類居住大會上，通過了《伊斯坦布爾宣言》和《人居議程》，提出了“人人皆有適宜之住房”和“城市化世界中人類住區(qū)可持續(xù)發(fā)展”的莊嚴任務，其全球行動計劃要求各國政府承擔落實《人居議程》的主要責任，并強調(diào)城市在落實《人居議程》中起重要作用。（二）符合國家行業(yè)規(guī)劃要求 國家建設部制定的“城市住宅建設與房地產(chǎn)“九五”規(guī)劃及2010年遠景目標”中要求： 1、城鎮(zhèn)（非農(nóng)業(yè)人口）人均居住面積達到12平方米，解決人均居住面積6平方米以上城鎮(zhèn)家庭的住房問題，重點解決人均居住面積在4平方米以下住房困難戶的住房問題。 2、建設住宅12億平方米，平均每年建設住宅2.4億平方米。 3、改造現(xiàn)有使用功能不全的住房和簡陋住房，使住房成套率達到70%以上。 為此，自1989年以來，建設部在56個城市建設了66個省級試點小區(qū)，以不斷總結我國住宅小區(qū)建設的經(jīng)驗。 （三）符合國家現(xiàn)行有關政策由于歷史的原因，我國長期實行低工資制，住房制度基本上是社會福利性質。為加快城市發(fā)展，改善人民居住條件，國務院下發(fā)了《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，在停止福利分房的同時，加快建立和完善以貨幣購買住房為主的住房供應體系，重點發(fā)展商品房開發(fā)市場。 近幾年來，我國的住房制度改革逐步走上正規(guī)，國務院、建設部及有關商業(yè)銀行相繼出臺了一系列方針、政策及支持措施，以解決居民的住房問題，不僅要做到居者有其屋，而且要上檔次。逐步建立起適合我國國情的住房供應體系，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點，形成高、中、低檔居住條件皆備的住房供應源，不斷滿足不同收入家庭日益增長的住房需要。2003年國務院《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號）指出房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，要堅持住房市場化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場體系，更大程度地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎性作用，完善住房供應政策，增加普通商品住房供應，逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房，采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場供應中的比例。對普通商品住房建設，要調(diào)控土地供應，控制土地價格，清理并逐步減少建設和消費的行政事業(yè)性收費項目，多渠道降低建設成本，努力使住房價格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應。確定了房地產(chǎn)業(yè)以需求為導向調(diào)整供應的發(fā)展思路，建立健全工人住房貸款擔保機制，房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預警預報體系。2004年以來，國家為了保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，相繼出臺了一系列文件規(guī)定，主要有： 2004年4月27日，國務院通知決定適當提高房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，房地產(chǎn)開發(fā)資本金比例均由20%提高到35%。 2004年4月29日，國務院發(fā)出《關于深化開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》（國辦發(fā)[2004]20號），要求深入開展土地市場治理整頓。明令“三個暫?！?，即暫停農(nóng)用地轉用、暫停土地規(guī)劃修改、暫?？h改市。 2004年7月1日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)《關于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（國土資發(fā)[2004]71號），規(guī)定自2004年8月1日起所有的經(jīng)營性土地的出讓都要公開交易，禁止協(xié)議出讓，全部采用招牌掛。2005年3月26日，國辦發(fā)明電（[2005]8號）《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，提出8條意見，一、高度重視穩(wěn)定住房價格工作。把做好穩(wěn)定住房價格工作作為加強和改善宏觀調(diào)控的一項重要內(nèi)容，采取有效措施，抑制住房價格過快上漲。二、切實負起穩(wěn)定住房價格的責任，把穩(wěn)定住房價格提到政府工作的重要議事日程，切實負起穩(wěn)定住房價格的責任。三、大力調(diào)整和改善住房供應結構，加大住房供應結構調(diào)整的力度，在控制非住宅和高價位商品住宅建設的基礎上，著力增加普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房供給，提高其在市場供應中的比例。四、嚴格控制被動性住房需求，嚴格依照土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，加強拆遷計劃管理，合理確定年度拆遷規(guī)模。五、正確引導居民合理消費預期，引導居民住房消費，控制不合理需求。六、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行，要建立健全房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預警預報體系，加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測，全面準確地掌握房地產(chǎn)市場狀況和運行態(tài)勢。七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施，要認真貫徹落實國家調(diào)控住房供求的各項政策，盡快制訂具體落實方案并組織實施。八、認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查，對部分住房價格上漲過快的地區(qū)或城市還要進行重點督查。要建立通報制度，對調(diào)控措施不落實、住房價格過快上漲的地區(qū)予以通報批評。 2005年4月30日，建設部等7部門發(fā)出了《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，稱“新八條”。“新八條”從規(guī)劃、土地管理、稅收、信貸、優(yōu)惠政策、經(jīng)濟適用住房和廉租房、市場秩序、信息等8個方面，提出了穩(wěn)定住房價格的系統(tǒng)措施，具有很強的針對性。一、強化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應結構。二、加大土地供應調(diào)控力度，嚴格土地管理。三、調(diào)整住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴格稅收征管。四、加強房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風險。五、明確享受優(yōu)惠政策普通住房標準，合理引導住房建設與消費。六、加強經(jīng)濟適用住房建設，完善廉租住房制度。七、切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為。八、加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。2005年5月17日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議指出房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)，引導和促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持整個經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費需求，有利于實現(xiàn)全面建設小康社會的目標，會議制定六條主要措施：(一)切實調(diào)整住房供應結構。(二)進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。(三)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。(四)進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。(五)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房。(六)完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度。2005年6月3日，廣西省人民政府辦公廳轉發(fā)省建設廳等部門《關于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見的通知》（政辦發(fā)[2005]39號）指出：近年來，廣西省住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)較快發(fā)展，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，要堅持住房市場化的基本方向，注重發(fā)揮市場機制和經(jīng)濟手段的調(diào)控作用，進一步培育和發(fā)展住房二級市場，不斷完善房地產(chǎn)市場體系。2005年7月1日，廣西省頒布實施《廣西省商品房銷售條例》，進一步規(guī)范了廣西省房地產(chǎn)市場。2006年5月24日，國務院《關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》，對房地產(chǎn)加強市場引導和調(diào)控，要求引導和促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。2006年8月31日，國務院發(fā)出《關于加強土地調(diào)控有關問題的通知》（國發(fā)[2006]31號），采取更嚴格的管理措施，加強土地調(diào)控。 2006年11月26日，廣西省發(fā)布《廣西省經(jīng)濟適用住房管理辦法》（廣西省人民政府令第192號），對經(jīng)濟適用住房作出規(guī)范，加強了對經(jīng)濟適用住房的管理。 2007年8月7日，國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》住房問題是重要的民生問題，按照全面建設小康社會和構建社會主義和諧社會的目標要求，把解決城市（包括縣城）低收入家庭住房困難作為維護群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務的一項重要職責。加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。以城市低收入家庭為對象，進一步建立健全城市廉租住房制度，改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度，力爭到“十一五”期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善，農(nóng)民工等其他城市住房困難群體的居住條件得到逐步改善。分析國家的房地產(chǎn)政策，國家已經(jīng)把房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，同時也是廣西省的支柱產(chǎn)業(yè)，國家從土地、房地產(chǎn)開發(fā)、市場銷售等各個方面制定了一系列政策，來促進、維護房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。到2010年，形成“供需基本平衡、結構基本合理、價格基本穩(wěn)定、調(diào)控有效”的房地產(chǎn)發(fā)展格局。盤活存量土地，推進住房改革，大力發(fā)展經(jīng)濟適用房。擴大住房信貸，活躍房地產(chǎn)二、三級市場，促進房地產(chǎn)業(yè)走上良性發(fā)展軌道，形成有序的房地產(chǎn)開發(fā)市場。（四）符合產(chǎn)業(yè)政策XX縣廉租住房工程項目的建設在《產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整指導目錄（2005年本）》中，既不屬于鼓勵類，也不屬于限制類，應符合“允許類”項目基本建設的規(guī)定。并且本項目符合XX縣城市總體規(guī)劃的規(guī)定。第二節(jié)編制依據(jù)、原則和范圍一、編制依據(jù)1、《XX縣城市總體規(guī)劃（2005-2020）》； 2、廣西省人民政府辦公廳關于印發(fā)廣西省廉租住房保障辦法的通知（政辦發(fā)[2008]16號）； 3、建設單位與XX工程咨詢有限責任公司就編制本項目可行性研究報告簽訂的合同文本；4《中華人民共和國建筑法》；5、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；6、《廣西省廉租住房保障辦法》；7、建設單位提供的經(jīng)濟技術資料；8、其它有關國家政策及信息資料。二、可行性研究的范圍1、項目背景和建設的必要性；2、市場分析及建設規(guī)模；3、建設條件及場址選擇；4、總體規(guī)劃方案；5、環(huán)境保護和節(jié)能；6、實施進度安排；7、管理機構；8、投資估算及資金籌措；9、效益分析；10、研究結論和建議。第三節(jié)項目概況一、項目地理位置 本項目位于XX縣城西北部，東巴路以北。二、建設規(guī)模根據(jù)XX縣城區(qū)低收入住房困難家庭人口、收入、住房等變化情況，本項目占地面積16200平方米，擬建設建筑面積17850平方米，50㎡戶型350戶，其他附屬用房350平方米。項目建成后，可滿足350戶XX縣城區(qū)低收入住房困難家庭。三、建設期6年，具體時間進度為2010年11月至2016年4月。其中：2011年開工建設150套，2013年開工建設100套，2015年開工建設100套。四、項目投入總資金和資金來源經(jīng)估算，本項目總投資2500萬元，其中建設投資2396.75萬元，流動資金103.25萬元。建設投資中，建筑工程費用1610.51萬元，設備購置安裝費292.75萬元，工程建設其他費用275.75萬元，預備費218.01萬元。本項目總投資中，申請上級補助資金1140萬元，XX縣財政地方配套資金1360萬元。五、主要經(jīng)濟技術指標主要經(jīng)濟技術指標表序號內(nèi)容資金（萬元）占資金總投入比例1建設投資2396.7595.87%1.1項目靜態(tài)投資2396.7595.87%1.1.1建筑工程費1610.5164.42%1.1.1.1基礎工程183.117.32%1.1.1.2土建工程1098.1143.92%1.1.1.3裝修工程183.017.32%1.1.1.4“三通”及配套工程00.00%1.1.2設備購置安裝費292.7511.71%1.1.2.1給排水91.53.66%1.1.2.2暖通91.53.66%1.1.2.3電、訊109.754.39%1.1.3其他費用275.7511.03%1.1.4基本預備費218.018.72%1.2項目動態(tài)投資0.000.00%1.2.1建設期融資費用0.000.00%1.2.2漲價預備費0.000.00%2流動資金103.254.13%3總投資25004資金籌措4.1地方政府配套13604.2申請上級資金11405建筑面積（㎡）178505.150㎡戶型350戶5.2其他附屬用房350平方米5.3占地面積16200平方米6綠化面積5670平方米7容積率1.18綠化率(%)35六、簡要結論和建議 該項目的建設符合國家有關產(chǎn)業(yè)政策，符合XX縣城區(qū)規(guī)劃，對城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難，有利于改善居住條件，項目建設按國家《招標投標法》的有關規(guī)定，各項建設條件成熟，建成后社會效益明顯，既是維護社會安定的重要手段，也是社會收入再分配的重要方式。符合加快廉租住房制度建設的目標和進程。 建設保障性住房是一項系統(tǒng)工程，政府需要在“以民為本”的指導思想下加大探索力度，把好事辦好。比如中心城區(qū)低收入拆遷戶的就地還建問題，現(xiàn)在一些廉租房被建到了偏遠地區(qū)，政府的本意是降低這些家庭的住房投入，結果卻增加了他們的謀生成本，加重了其生活負擔。解決這些問題，需要政府有一個長遠規(guī)劃，尤其是要明確給予保障性住房資金保障、土地保障。市場需求分析與建設規(guī)模市場需求分析 XX縣廉租住房工程項目位于XX縣城西北部，東巴路以北?，F(xiàn)狀地塊環(huán)境優(yōu)美，交通便利，基礎設施基本配套。項目的性質為保障性房工程規(guī)劃用地；作為XX縣政府保障性住房廉租房工程，政府給予了很大的政策優(yōu)惠和支持，建設成本較低，從而使得該項目在施工建設占有得天獨厚的優(yōu)勢。通過調(diào)查，目前XX縣低保戶有3000戶人均住房面積在15平方米以下的800戶，無房戶150戶，低收入家庭大量存在，廉租房需求缺口較大，縣政府急需安排建設廉租房，以保障和改善城市低收入家庭的住房。一、項目開發(fā)的社會與經(jīng)濟意義 隨著XX縣城市經(jīng)濟的發(fā)展和城市開發(fā)建設步伐的加快，XX廉租住房建設也提上議事日程，勢在必行，XX縣建設局以此為契機，利用規(guī)劃保障性住房工程用地，以縣城高水準的規(guī)劃設計、普通水平的住宅設計、可靠的施工質量保證、優(yōu)美的小區(qū)生活環(huán)境、完善的配套服務設施和優(yōu)質、細致、體貼的物業(yè)管理，建設XX縣第一個廉租房居住小區(qū)，打造生活配套設施齊全、完善、建筑風格獨特，環(huán)境優(yōu)美，設計水準高超，處處體現(xiàn)“以人為本、與民同心”的居住理念和超前意識，以鮮明的形象對比城區(qū)其他住宅小區(qū)；并希望它成為XX的一個具有代表意義和示范作用的政府形象工程，成為XX社會保障性住房工程開始，最終目的是逐步解決城市低收入家庭的住房問題。 作為此地塊項目的建設者，通過上級政府的支持以及縣政府的地方配套資金，加上前期細致周密的分析論證，因而在此項目的開發(fā)建設中不但能夠獲得巨大的社會效益，而且將獲得較好的經(jīng)濟效益，并將給解決城鎮(zhèn)350戶低收入家庭的住房困難；同時，加快建筑業(yè)健康發(fā)展，帶動相關產(chǎn)業(yè)，從而增加地方的財政收入與經(jīng)濟繁榮。二、銷售市場狀況預測本項目能夠為350戶低收入家庭住房困難戶需要的，據(jù)分析: 1、目前城區(qū)內(nèi)的住宅小區(qū)建設項目，大都以中等以上收入家庭為對象，以高中檔住宅為主，已經(jīng)供大于求；而普通商品房、經(jīng)濟適用房較少，許多中低收入家庭缺房而無力購房。而該項目定位在中、低檔客戶群，即以拆遷戶和中低收入家庭為對象，以普通商品住宅和經(jīng)濟適用房為主，具有較強的競爭優(yōu)勢。 2、XX縣低保戶有3000戶；人均住房面積在15平方米以下的1800戶，無房戶800戶，低收入家庭大量存在，截止目前已建設完成廉租住房375戶，廉租房需求缺口仍較大，項目一期工程市場供不應求，該項目的建成將大大增加保障對象的房源供應。三、目標對象的分析（客戶定位）XX縣城區(qū)城鎮(zhèn)居民中低收入住房困難家庭，即XX縣人民政府所在地的規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，家庭收入、住房狀況等符合XX縣人民政府規(guī)定低收入家庭。第二節(jié)建設規(guī)模根據(jù)規(guī)劃要求，結合市場需求情況、建設用地條件及周圍環(huán)境狀況、房型結構及綠化條件，同時考慮到XX縣城區(qū)低收入家庭的經(jīng)濟力狀況，確定本項目工程建設規(guī)模為總建筑面積17850平方米,總占地面積16200平方米。主要技術經(jīng)濟指標為：用地面積：16200M2建筑面積：17850M2建筑占地面積：3690M2居住戶數(shù)：350戶綠地率：35%綠地面積：5670M2建筑密度：20.5%容積率：1.1本項目計劃6年內(nèi)完成。建設地點及建設內(nèi)容一、建設地點 依據(jù)XX縣城市總體規(guī)劃，本項目建設地點為XX縣城區(qū)。具體地點為XX縣東巴路以北。土地實行政府劃撥。二、建設內(nèi)容 為加強XX縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，改善城鎮(zhèn)低收入居民居住條件，美化城市環(huán)境，XX縣建設局按照國家和省要求，把加快廉租住房建設擺在當前住房保障工作的突出位置，以切實增加房源供應，確保保障對象有房可租。 本項目XX縣廉租住房工程占地面積16200平方米，折合24畝，擬建設建筑面積17850平方米，50㎡戶型350戶，計劃建設住宅350套，5層，共計10幢住宅樓。計劃總投資為2500萬元。第四章項目所在地建設條件第一節(jié)項目地點與地理位置一、場址確定原則根據(jù)項目建設的要求，場址選擇應滿足以下條件：1、符合項目建設及發(fā)展要求；2、盡量減少占地以控制投資；3、各種配套條件好；4、周圍環(huán)境適于項目的建設；5、交通便利，生活方便。二、場址確定1、地理位置 XX縣位于廣西省北部平原的桂北開發(fā)區(qū)，縣境南北長50公里，東西寬40公里，總面積1500平方公里。2、交通條件 目前XX縣城區(qū)內(nèi)公共基礎設施齊全，無影響項目的因素存在，周邊環(huán)境條件良好。道路交通方便快捷，已建成多條高標準柏油公路，形成了良好的交通格局。郵電通訊十分便捷，數(shù)字通訊達到了國際先進水平。第二節(jié)建設條件工程地質條件1、場地穩(wěn)定性 擬建場地成因類型屬西江下游沖積平原，為第四紀喀斯特地形，場地地層成層性較好，沉積物以粘性土及粉砂土為主。地層結構較簡單，層位、厚度較穩(wěn)定；場區(qū)內(nèi)各層土均為中壓縮性土；擬建場地穩(wěn)定性較好，適宜建筑物的興建。2、地貌概況 擬建場地為西江沖積平原，地勢平緩，海拔高程一般在1-20米，由于河流沖刷、海潮內(nèi)侵、自然侵蝕的影響，形成了地勢低平的地貌特征。3、地層結構及其物理力學性質 根據(jù)鉆探揭露，結合現(xiàn)場原位測試結果，整個場地主要粘性土及粉砂土組成，土質變化較小，根據(jù)土的結構及物理力學性質該場區(qū)整個地層共分為9層，各土層其巖土工程特性分述如下：1層素填土（Q4a1）上部為黃褐色粉土和粉質粘土，下部為棕色粘土，厚度為0.7-1.6m。2層粉土（Q4a1） 黃褐色，含云母片，搖振反應迅速，振動析水，無光澤反應，干強度及韌性低，濕，稍蜜一中蜜，厚度為0.4-1.3m。 3層粘土（Q4a1） 棕紅色，夾灰褐色粉質粘土層，干強度及韌性中等一高，稍有光澤，軟塑一硬塑，厚度為0.3-1.5m。4層粉土(Q4a1） 黃褐色、灰褐色，含鐵質氧化物、云母片，夾灰黃褐色粉質粘土層，搖振反應迅速，振動析水，無光澤反應，干強度及韌性低，濕，中蜜，厚度為4.6-5.8m。5層粉質粘土（Q4a1） 灰棕色、灰色，含有機質、鈣質結核、局部變相為粉質粘土，強度及韌性中等一高，稍有光澤，可塑，厚度為1.7-3.9m。 6層粉土（Q4a1）灰黃褐色，含鐵質氧化物、鈣質結核、云母片，搖振反應迅速，振動析水，無光澤反應，干強度及韌性低，濕，中蜜，厚度為0.5-2.5m。7層粉砂（Q4a1）黃褐色，以石英顆粒為主，微量長石顆粒、云母片，顆粒渾圓，分選性良好，濕，中蜜，厚度為1.5-2m。8層粉質粘土（Q4a1）灰色、灰褐色，含有機質、鈣質結核、云母片，有砂感，搖振反應緩慢，干強度及韌性中等，無光澤，可塑，厚度為4.2-8.lm。 9層粉土（Q4a1）黃褐色，含鈣質結核、云母片，粘粒含量較高，搖振反應迅速一中等，振動析水，無光澤反應，干強度及韌性低一中等，濕，密實，該層未穿透，最大揭露厚度為2.57m。（四）場地地震效應分析擬建場區(qū)土的類型為中軟土，根據(jù)場地土及當?shù)貙崪y波速統(tǒng)計結果分析，該場區(qū)土層等效剪切波速估計在140m/s-180m/s之間，本場地覆蓋層厚度均大于50米，故該建筑場地類別III類，按《建筑地震設計規(guī)范（GB50011-2001)有關規(guī)定，建筑場地抗震設烈度為7度，設計基本地震加速值為0.10g，地震動反應譜特征周期為0.55s。場地內(nèi)未發(fā)現(xiàn)不良地質現(xiàn)象及活動性斷裂通過。擬建場地穩(wěn)定，適宜建筑。二、水文條件據(jù)石油部物探測井資料證實，在1000米深以內(nèi)無淡水。西江水是農(nóng)業(yè)、工業(yè)、生活的主要水源，對地區(qū)水文地質影響頗大。該場區(qū)地下水的類型為第四系孔隙潛水，地下水一般2.1米左右，補給來源以大氣降水和西江水為主，排泄途徑以地面蒸發(fā)為主。試驗結果表明，地下水質為CI-SO-4-NA型，地下水對硅無侵蝕性，但對鋼結構具中等腐蝕性。四、氣象條件XX縣地處中緯度，屬亞熱帶，季風型大陸性氣候，四季分明。歷年年均氣溫25℃，極端最高氣溫39℃，極端最低氣溫-1.5℃，最冷月1月，最熱月7月。年均日照時數(shù)為2704.2小時，年均日照百分率為65%，光照充足。XX縣境年降水量較少，且不穩(wěn)定不均勻，歷年平均降水量為1500.7毫米，1月最少約為50毫米，7月最多約為3200毫米。常年主導風向：西南冬季主導風向：西北夏季主導風向：東南冬季平均風速：2.6M/S夏季平均風速：2.7M/S基本風壓：0.4KN/平方米年均氣溫：12.41℃年極端最高氣溫39℃年極端最低氣溫-19.5℃年相對濕度：60%基本雪壓：0.2KN/平方米五、水文條件XX縣屬于西江沖積平原?？h境西高東低，南高北低，由西南向東北呈現(xiàn)傾斜，微坡起伏，形成了緩崗，微坡平地和淺平洼地相間的地貌特征?？h城內(nèi)土地以輕、中壤為主，且土層深厚（8米左右）。全縣土地總面積為200萬畝，其中可利用面積為80萬畝，耕地面積75萬畝。六、社會經(jīng)濟與發(fā)展規(guī)劃近年來，XX外向型經(jīng)濟突飛猛進，招商引資富有盛名。來自美國、法國等國家和臺灣、香港地區(qū)的近百家外資企業(yè)已初具規(guī)模，年出口創(chuàng)匯達3億美元。規(guī)劃面積達50平方公里的XX工業(yè)園，基礎設施更為完善，招商引資政策更為優(yōu)惠，環(huán)境更為優(yōu)化，正吸引著越來越多的國內(nèi)外客商前來投資興業(yè)。今后的XX，將堅持科學發(fā)展觀，貫徹“發(fā)展是主題、調(diào)整是主線、招商是重點、實干是關鍵、穩(wěn)定是基礎”的工作方針，緊緊圍繞“財政增長、農(nóng)民增收、就業(yè)增加、城市增靚”四大目標，加快招商引資步伐，力爭人均主要經(jīng)濟指標盡快趕上廣西省平均發(fā)展水平。七、社會公用設施依托條件（一）供水項目采用XX縣自來水作為供水水源，由XX縣自來水公司供應。給水可由附近城市干管接入向配水點送水，環(huán)狀進水，枝狀供水，供水有保障。（二）排水排水采用雨污分流制排水系統(tǒng)，雨水往各級雨水管網(wǎng)匯集后，就近排入城市雨水干管，污水排入城市排污管道，達標后排入城市排污干管。（三）供電該項目所需供電擬采用雙路供電，由變電室接入，均采用直埋的方式，供電有保障。（四）供熱、供氣本項目所需用熱可由XX天然氣公司接入，供熱、供氣有保障（五）征地該項目由政府劃撥，已辦理國有土地使用證。（六）建筑材料來源臨近的東川市是全國著名的建材基地，有著豐富的建材資源，且黃沙儲備豐富，運輸便利，運程較短，工程所需黃沙可由東川運來，工程所需磚及由當?shù)亟鉀Q，石料、水泥、鋼材由東川或就近采購，供應木材可在當?shù)厥袌鲑彽?，可滿足工程需要。、第五章項目規(guī)劃設計方案第一節(jié)規(guī)劃依據(jù)及原則一、設計依據(jù)1、《中華人民共和國環(huán)境保護法》；2、《中華人民共和國建筑法》；3、《建設工程質量管理條例》；4、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》；5、中華人民共和國城市規(guī)劃法；6、中華人民共和國招標投標法；7、《XX縣城市總體規(guī)劃》（2005-2020）；8、建筑抗震規(guī)范；9、建筑業(yè)相關法律法規(guī)。二、項目規(guī)劃原則1、功能性原則，本項目作為廉租房居住小區(qū)，必須滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟性，在經(jīng)濟適用的前提下，采用新技術、新材料、新觀念，體現(xiàn)二十一世紀城市居民對居住生活的綜合要求。2、充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，面向二十一世紀，創(chuàng)造高品質的環(huán)境，精心塑造生動和諧的建筑群體和開放、優(yōu)美的內(nèi)部環(huán)境，布置親切宜人的駐留活動空間和步行系統(tǒng)，配置完善的設施，強化歷史文化氛圍，滿足人們對物質文明和精神文明的高需求。3、按照可持續(xù)發(fā)展的原則，建立人與自然有機和諧的統(tǒng)一體，充分利用水面及其它資源，實現(xiàn)社會經(jīng)濟與自然生態(tài)在更高水平上的協(xié)調(diào)發(fā)展。4、堅持環(huán)境生態(tài)化的原則，滿足日照、采光和通風要求，著重進行步行環(huán)境和綠地系統(tǒng)的規(guī)劃設計，最大程度的使居民接近、享受自然。5、堅持科技進步的原則，采用四新成果，推進規(guī)劃設計及居住區(qū)建設水平的提高。6、把握實際性問題，提高切實可行的措施，確保規(guī)劃管理的可操作性，把握規(guī)劃的動態(tài)連續(xù)性的特點，使規(guī)劃近、遠期結合，便于滾動性實施，同時使規(guī)劃富有彈性，以利于開發(fā)建設的開展與進行。7、總體布置應按照使用功能要求進行功能分區(qū)，要做到交通合理，綠化系統(tǒng)完善，充分利用地形合理布局，空間布置和周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。8、形成成配套完善的公共設施服務體系。第二節(jié)設計原則及規(guī)劃布局一、設計原則項目在設計上認真執(zhí)行國家現(xiàn)行的有關法律、法規(guī)和設計規(guī)范，按照XX縣城市總體規(guī)劃要求，統(tǒng)籌規(guī)劃，因地制宜，努力做到技術先進、經(jīng)濟合理、安全適用、功能齊全、確保質量。同時在在節(jié)省投資和保證建設質量的前提下，注重外部空間與建筑形式的個性，與本地區(qū)的城市建設形成特色。突出“以人為核心”的原則，體現(xiàn)合理、舒適、方便、安全的指導思想。在建筑風格上，力求使傳統(tǒng)建筑風格與現(xiàn)代建筑手法相結合，相互交融，使小區(qū)居民在享受生活方便的同時，感受到傳統(tǒng)文化的延伸和現(xiàn)代化的氣息。同時考慮施工的階段性和時序性以及其完整性。設計的主要原則：整體原則、環(huán)境原則、效率原則、多樣化原則，便于管理的原則、建設時序的原則。二、規(guī)劃布局（一）規(guī)劃結構本項目整體布局力求系統(tǒng)化與組織化，采取組團一院落兩級結構模式，形成景觀中心居中的多層次融合，院落空間、組團綠地、中心綠化和外部景觀的多層次穿插與滲透。（二）公共設施公共設施沿路安排，以專賣店、銀行、郵局、修理、洗衣、美發(fā)等為日常生活服務的小型設施為主，結合路面上的綠化、水景等環(huán)境小品，創(chuàng)造具有獨特風情的、人性化的公建中心。（三）道路系統(tǒng)根據(jù)項目的外圍交通條件和居民出行方向，機動車行系統(tǒng)采用在項目內(nèi)設置環(huán)路并沿環(huán)路設停車場。（四）綠化系統(tǒng)項目綠化通過空間的滲透、借景、對景、錯景、軸線、通廊、分隔等手法的運用，和外部的自然環(huán)境和人工景觀融為一個整體，項目綠化設計盡可能為住戶與自然環(huán)境的溝通提供方便，使住宅融入綠化與水景之中，達到項目綠化景觀均好性的效果。（五）建筑布局項目在平面布局上擺脫傳統(tǒng)，在滿足南方居民對日照、通風、朝向、間距等要求的同時，以短板條式住宅為主，適應地方氣候與居住習慣。采用變形行列式對住宅進行布局，通過對住宅單元組合所采取的拼接變化、長短變化、角度變化、高低變化、空間圍合等手法的運用，打破了單純行列式布局的呆板局面，使空間布局更加靈活豐富，更為自由奔放，富有韻律。在建筑高度上項目以5層住宅加儲藏室為主，且靈活的布局使空間更具變化，掩映在綠化之中。第三節(jié)項目設計技術方案一、設計依據(jù)主要設計規(guī)范及資料如下：1、《建筑結構荷載規(guī)范》2、《硅結構設計規(guī)范》3、《鋼結構設計規(guī)范》4、《建筑抗震設計規(guī)范》5、《建筑地基基礎設計規(guī)范》6、《建筑給水排水設計規(guī)范》7、《建筑設計防火規(guī)范》8、《高層民用建筑設計防火規(guī)范》9、《室外給水設計規(guī)范》10、《室外排水設計規(guī)范》11、《建筑滅火器配置設計規(guī)范》12、《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》13、《巖土工程勘察報告》14、建設單位提供的設計圖紙、資料15、建設單位提出使用要求及相關資料16、國家和廣西省的其它相關設計規(guī)范和規(guī)定二、建筑結構設計方案（一）設計指導思想根據(jù)項目所處的環(huán)境、功能特點、規(guī)模及XX縣城建規(guī)劃部門和業(yè)主的要求，確定本項目工程特點如下：1、針對縣城低收入家庭居住情況，為實現(xiàn)“為低收入家庭居住有其屋、為城市塑造形象、”的目標，建設的住宅樓與群體，應為普通型。建筑形式在簡潔的形式下，盡可能突出高層次的文化內(nèi)涵和藝術神韻特征，以與新城區(qū)規(guī)劃相合；2、考慮內(nèi)部功能和時代的發(fā)展，要求利用現(xiàn)代的建筑設計經(jīng)驗和手法去表達現(xiàn)代城市的時代風貌；3、既要和諧于環(huán)境，又要帶有鮮明的個性，同時又要恰當?shù)赝怀銎錁酥拘?，為城市的整體空間景觀更增光彩；4、交通流線組織力求高效簡捷，既保證分區(qū)明確又要避免相互間的交叉干擾。（二）立面造型1、造型設計力求簡潔整體、和諧統(tǒng)一、莊重典雅，立意創(chuàng)造一組富有地域特色和時代氣息的現(xiàn)代文化建筑，使整個建筑有特征、體形比例優(yōu)美。2、造型設計力求空間構圖的均衡和多向性，不是單純的主要立面和次要立面，而是從空間體形入手，從各個不同的角度都有變化、有起伏。（三）建筑結構設計項目住宅設計必須有良好的朝向，以滿足采光和通風要求，住宅布置應合理緊湊，并滿足日照間距的要求。主要建設內(nèi)容：1、結構。均采用磚混承重結構；2、屋面。采用坡屋頂形式，部分頂層閣樓作退臺式處理，彩瓦坡屋面，新型防水保溫材料；3、外墻。環(huán)保型防水涂料，底層為現(xiàn)代風格仿石墻面磚；4、內(nèi)墻?；旌仙皾{抹面、刮瓷；5、地面。普通瓷磚地面；6、門窗。單元入口設防盜安全門，分戶門采用防火防盜門；內(nèi)門采用輕質板門。窗采用塑鋼窗，陽臺封閉；7、廚房。設置陶瓷洗滌槽，地面鋪設防滑瓷磚，墻身鑲貼瓷磚到頂；8、衛(wèi)生間。設置中檔衛(wèi)生潔具（座便器、洗面盆、洗刷池、預留太陽能管道），地面鋪設防滑瓷磚，墻身鑲貼瓷磚到頂，防濺水型插座；9、給排水。每戶均配獨立水表，給水管道采用新型環(huán)保PPR管材，排水管材采用環(huán)保型PVC管材；10、電氣設置。每戶均配獨立電表，內(nèi)部多路分項供電，容量充沛（應不小于8kW/戶），互不干涉；電線均為壁內(nèi)暗式配線，空調(diào)插座單設；11、暖氣。采取天然氣壁掛爐供熱，分戶獨立循環(huán)系統(tǒng)，暗埋管道，采用優(yōu)質環(huán)保管材；12、通訊設施。預留有線電視、寬帶網(wǎng)、電話接口；13、戶型面積。50平方米。14、戶型設計。在做好低收入家庭調(diào)查的基礎上，盡可能選擇建設部推薦的優(yōu)秀戶型；以一梯四戶形式為主。15、樓層。五層住宅樓；16、配套公共建筑包括娛樂活動中心、物業(yè)管理辦公用房、變配電站、公廁等。三、給排水方案1、給水方案。依據(jù)《居住小區(qū)給水排水設計方案》，確定居住生活用水量標準為300升／日?人。供水水源由城市管網(wǎng)統(tǒng)一供給，來水能夠滿足居住區(qū)用水量的需求，水質符合國家生活飲用水標準，水壓不小于0.28Mpa。消防用水采用與生活用水管道合一的供水方案，消防栓布置間距不大于120米，在主要交叉路口設置消防栓，采用地上式消防栓。管網(wǎng)縣城主干路北側接口，采用枝狀網(wǎng)的供水方式，主管線DN100，水壓不小于0.3Mpa。2、排水方案。根據(jù)《XX縣總體規(guī)劃》和本項目的性質、特點，排水體制采用雨水、污水分流制，因此在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃獨立的污水排放系統(tǒng)。污水：在縣城主干路北側接口，主管線DN400，每棟樓前均設化糞池，沿污水管道送入污水處理廠。雨水：在縣城主干路北側接口，主管線DN600，項目區(qū)內(nèi)的雨水經(jīng)項目區(qū)內(nèi)的排水溝匯集后流入規(guī)劃道路下鋪設的主干管，再排入城市干管網(wǎng)內(nèi)。3、水管。給水管道采用PPR新型高科技水管，可確保自來水達到國家衛(wèi)生標準，限制使用傳統(tǒng)的鍍鋅水管。下水管采用塑料管，限制使用傳統(tǒng)的鑄鐵管。四、電氣設計方案XX縣城主干路北側接口終端電壓為10kV，在小區(qū)內(nèi)設10/0.4千伏變配電室。本項目按每戶用電8kW設計，同時考慮配套公建用電（主要是娛樂活動中心、物業(yè)管理辦公用房、變配電站、公廁等用電）40kW設計，新增用電量按4300kW估算。五、燃氣方案氣源是縣城主干路南側城市燃氣中壓管網(wǎng)接入，主管線DN500，燃氣調(diào)壓站設在區(qū)域中部，小區(qū)內(nèi)氣網(wǎng)采用低壓直接入戶，敷設形式采用管網(wǎng)直埋。燃氣負荷按指標0.69立方米／戶?日，小區(qū)用汽量為230立方米／日。六、電信方案本項目設計預留電話線、計算機網(wǎng)絡線和有線電視線路到戶（內(nèi)）外，初裝費等其它費用由購房者自理，電信管線為HYA型通信電纜穿保護管地下直埋，主要道路管線走向為路西、南惻，從縣城主干路接入。第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析第一節(jié)環(huán)境和生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀本項目場址環(huán)境和生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀：場址中沒有嚴重的污染，不存在廢水、廢氣、化學污染物或重金屬污染物。生態(tài)環(huán)境基本為城區(qū)生態(tài)環(huán)境。周圍無工業(yè)企業(yè)，環(huán)境狀況良好，水體、氣體、土壤和植被具有較強的凈化能力。本項目所在周圍主要為居民住宅區(qū)，主要污染物為生活廢水、生活垃圾、廚房油煙等。第二節(jié)生態(tài)環(huán)境影響分析本項目屬于廉租房住宅小區(qū)建設，其主要污染源為建設過程中的粉塵污染、噪聲污染以及項目使用過程中的生活污水、廚房油煙及生活垃圾等。為確保小區(qū)本身的環(huán)境衛(wèi)生要求和不對周圍環(huán)境產(chǎn)生影響，對上述污染源必須采取適當?shù)闹卫泶胧?。第三?jié)生態(tài)環(huán)境保護措施一、項目建設期間生態(tài)環(huán)境保護措施1、防止大氣污染措施（1）清理施工垃圾時使用容器吊運，嚴禁隨意凌空拋撒造成揚塵。施工垃圾及時清運，清運時，適量灑水減少揚塵。（2）施工道路采用硬化，并隨時清掃灑水，減少道路揚塵。（3）工地上使用的各類柴油、汽油機械執(zhí)行相關污染物排放標準，不使用氣體排放超標的機械。（4）易飛揚的細顆粒散體材料盡量庫內(nèi)存放，如露天存放時采用嚴密苫蓋。運輸和卸運時防止遺灑飛揚。（5）攪拌站格設封閉的攪拌棚，在攪拌機上設置噴淋裝置。（6）在施工區(qū)禁火焚燒有毒、有惡臭物體。2、防止水污染措施（1）辦公區(qū)、施工區(qū)、生活區(qū)合理布置排水明溝、排水管，道路及場地適當放坡，做到污水不外流，場內(nèi)無積水。（2）在攪拌機前臺及運輸車清洗處設置沉淀池。排放的廢水先排入沉淀池，經(jīng)二次沉淀后，方可排入城市排水管網(wǎng)或回收用于灑水降塵。（3）未經(jīng)處理的泥漿水，嚴禁直接排入城市排水設施和河流。所有排水均要求達到國家排放標準。（4）臨時食堂附近設置簡易有效的隔油池，產(chǎn)生的污水先經(jīng)過隔油池，平時加強管理，定期掏油，防止污染。（5）在廁所附近設置磚砌化糞池，污水均排入化糞池，當化糞池滿后，及時通知環(huán)衛(wèi)處，由環(huán)衛(wèi)處運走化糞池內(nèi)污物。（6）禁止將有毒有害廢棄物用作土方回填，以免污染地下水和環(huán)境。3、防止施工噪聲污染措施（1）作業(yè)時盡量控制噪音影響，對噪聲過大的設備盡可能不用或少用。在施工中采取防護等措施，把噪音降低到最低限度。（2）對強噪聲機械（如攪拌機、電鋸、電刨、砂輪機等）設置封閉的操作棚，以減少噪聲的擴散。（3）在施工現(xiàn)場倡導文明施工，盡量減少人為的大聲喧嘩，不使用高音喇叭或怪音喇叭，增強全體施工人員防噪聲擾民的自覺意識。（4）盡量避免夜間施工，確有必要時及時向環(huán)保部門辦理夜間施工許可證，并向周邊居民告示。4、其他防止污染措施（1）施工現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生落實分工包干。建筑垃圾做到集中堆放，生活垃圾設專門垃圾箱，并加蓋，每日清運。確保生活區(qū)、作業(yè)區(qū)保持整潔環(huán)境。（2）合理修建臨時廁所，不準隨地大小便，廁所內(nèi)設沖水設施，制定保潔制度。（3）砂石料等散裝物品車輛全封閉運輸，車輛不超載運輸。在施工現(xiàn)場設置沖洗水槍，車輛做到凈車出場，避免在場內(nèi)外道路上“拋、灑、滴、漏”。（4）保護好施工周圍的樹木、綠化，防止損壞。（5）多余土方在規(guī)定時間、規(guī)定路線、規(guī)定地點棄土，嚴禁亂倒亂堆。二、使用期間生態(tài)環(huán)境保護措施1、廢水各住戶產(chǎn)生的生活污水及糞便污水經(jīng)化糞池處理后，排入市政下水管網(wǎng)。2、廢氣各住戶的廚房采用通風排氣措施，在爐灶上部要設有帶機械排風和油煙過濾器的吸排油煙機，以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境。3、廢物本項目廢物主要為生活垃圾，垃圾處理采用集中式垃圾中轉站，由專職衛(wèi)生保潔員統(tǒng)一收集清掃、集中，城市環(huán)保部門運往城市垃圾處理場。4、綠化良好的綠化不僅能創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境，而且在防止污染保護環(huán)境方面也由特殊的作用，小區(qū)內(nèi)一切可綠化的綠地均應綠化，充分發(fā)揮綠地的保護活動功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，同時可考慮垂直綠化，沿路邊種植樹木花草，以擴大綠化覆蓋面，從而起到防塵、防噪音等作用，以確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。第四節(jié)地質災害影響分析及特殊環(huán)境分析一、地質災害影響分析本項目地質情況穩(wěn)定，不處于地質災害易發(fā)區(qū)，本項目也非易誘發(fā)地質災害的項目。在XX縣房地產(chǎn)開發(fā)、城市建設和舊城改造中，尚未有引起或誘發(fā)地質災害的例子。二、特殊環(huán)境影響本項目所在地及其周圍，無歷史文化遺產(chǎn)，自然遺產(chǎn)、風景名勝和古跡遺存。項目的建設會使該地段環(huán)境得到改善，使城市景觀變得美麗優(yōu)雅，成為城市建設中的一道靚麗的風景。第七章節(jié)能方案分析第一節(jié)概況一、節(jié)約能源是我國的國策。我國是一個能源生產(chǎn)大國，同時又是一個能耗大國。我國各個行業(yè)和部門能源的消耗、產(chǎn)出比大大落后于發(fā)達國家，節(jié)約能源已成為我國經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的關鍵措施之一。也是全面建設小康社會，構建和諧社會的重要戰(zhàn)略措施之一。黨中央、國務院非常重視節(jié)能工作。國家《“十一五”規(guī)劃》對節(jié)能工作提出了明確的目標。所以，每個項目的節(jié)能工作都應切實抓好。本項目屬住宅小區(qū)建設，不是耗能大戶，他的耗能指標均采用國家有關規(guī)范、規(guī)定，其能耗嚴格控制在規(guī)定范圍內(nèi)。二、在本案中，除了電、暖和燃氣等能源之外，我們也把節(jié)水納入了節(jié)約和考核體系。這是因為：水不僅是生命之源，而且還是重要的經(jīng)濟發(fā)展資源，是一種不可缺少的戰(zhàn)略資源。國家強調(diào)建設資源節(jié)約型社會，節(jié)水也是重要內(nèi)容之一。我國水資源人均占有量很低，淡水資源總量約2.8萬億立方米，居世界第六位，但人均水資源占有量2.85立方米，僅是世界的1/3。當?shù)厮Y源總量約11.48億立方米，是全國人均水資源占有量的14%，屬于聯(lián)合國“國際人口計劃研究項目”規(guī)定的水危機地區(qū)，節(jié)水的重要性不言而喻。第二節(jié)用能標準和節(jié)能規(guī)范本項目設計嚴格執(zhí)行下列用能標準和節(jié)能規(guī)范：1、《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》（JCJ134-2001）2、建設部《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》、《廣西省民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》3、《民用建筑節(jié)能設計標準》（采暖居住建筑部分）（JCJ26-95）和《民用建筑節(jié)能設計標準廣西省實施細則》4、《建筑照明設計標準》（GB50034-2004）5、《建筑采光設計標準》（GB/T50033-2001）6、《采暖居住建筑節(jié)能檢驗標準》（JCJ132-2001）7、《民用建筑電氣設計規(guī)范》（JGJ/T16-92）8、《廣西省居住建筑節(jié)能設計標準》（DBJ14-037-2006）9、《廣西省新型墻體材料發(fā)展應用與建筑節(jié)能管理規(guī)定》第三節(jié) 能耗狀況和能耗指標分析一、能源供應狀況全市已探明的礦產(chǎn)有26種，已開發(fā)15種。西青南部山區(qū)礦產(chǎn)資源豐富，已探明銅礦儲量約56.9萬噸，同時伴生有金、銀、鉬等貴重稀有金屬；已探明可開采利用的建筑石料儲量約1.3億立方米，麥飯石儲量約1億噸左右。除西青南部山區(qū)外，轄區(qū)內(nèi)整個平原及北部海灘、淺海地下都蘊藏著豐富的石油和天然氣，石油總儲量約6億噸，天然氣總儲量約164億立方米。海青縣海岸帶有兩條寬數(shù)百米、綿延數(shù)十公里的貝殼梁，可開采利用儲量約1600萬噸，是生產(chǎn)水泥、飼料添加劑、化工添加劑、貝瓷等理想原料。海青縣東北部地下蘊藏煤層，埋深約2000米，儲量約25億噸。海青海岸地帶盛產(chǎn)原鹽，是廣西省重要的原鹽生產(chǎn)基地，地下鹵水儲量豐富，分布廣、儲量大、產(chǎn)量高。二、能源消耗狀況（1）建設期間能源消耗狀況據(jù)統(tǒng)計，我國建筑業(yè)和住宅業(yè)鋼材消耗約占我國鋼材生產(chǎn)總量的20%，水泥消耗量約占我國水泥生產(chǎn)量的20%，玻璃消耗量約占我國玻璃生產(chǎn)總量的15%，降低能耗、節(jié)約能源問題不容忽視。建設期間主要消耗鋼材、水泥、木材、砂石料等能源，預計建筑面積17850m2，預計消耗鋼材555噸、水泥3604噸、木材1168立方米等。（2）項目使用期間能源消耗狀況據(jù)統(tǒng)計建筑使用期間能耗在我國能源總消費中所占的比例已經(jīng)達到27.6%，且仍將繼續(xù)增長。我國目前城鎮(zhèn)民用建筑運行耗電占我國總發(fā)電量的25%左右，北方地區(qū)城鎮(zhèn)供暖消耗的燃煤占我國非發(fā)電用煤量的15%-20%。項目使用期間建筑能耗主要包括采暖、空調(diào)、熱水供應、炊事、照明、家用電器、通風等方面的能耗。使用期間建筑能耗采暖和空調(diào)制冷，約占能源消耗的三分之二，熱水供應約占能源消耗的15%，照明、炊事約占6%。3、中外能耗狀況指標分析圍護結構傳熱系數(shù)是衡量建筑熱工性能的主要指標。1973年世界石油危機以來，英、法、德等國至今4次建筑標準修訂，建筑圍護結構熱工性能指標已提高3~8倍，不僅新建建筑保溫隔熱性能越來越好，還對既有建筑進行了大規(guī)模、高標準的節(jié)能改造。按照我國建筑節(jié)能標準，建筑圍護結構熱工性能落后于發(fā)達國家。國內(nèi)外居住建筑標準中圍護結構轉熱系數(shù)限制的比較見下表：國內(nèi)外居住建筑標準中圍護結構轉熱系數(shù)限制的比較單位：W/（㎡?℃）國家和地區(qū)屋頂外墻外窗中國廣西0.50.62.8英國0.160.352.0德國0.200.20~0.302.0美國0.190.32（內(nèi)保溫）2.040.45（外保溫）瑞典（南部）0.120.172.0我國城鄉(xiāng)房屋平均單位建筑能耗14.6公斤標煤/㎡，其中城鎮(zhèn)住宅平均單位建筑能耗24.6公斤標煤/㎡，低于發(fā)達國家水平，德國為33.6公斤標煤/m2，美國為30.6公斤標煤/㎡，我國居民生活耗電量僅為美國的1/6~1/3。這主要是由我國氣候特點、人民生活水平及消費模式等因素決定的。第四節(jié)節(jié)能措施和節(jié)能效果分析一、節(jié)能技術為了達到《廣西省居住建筑節(jié)能設計標準》（DBJ14-037-2006）規(guī)定的居住建筑節(jié)能65%的目標，設計過程中應推選優(yōu)秀設計方案和采取以下節(jié)能技術：1、新型節(jié)能墻體和屋面的保溫、隔熱技術與材料；2、節(jié)能門窗的保溫隔熱和密閉技術；3、集中供熱和熱、電、冷聯(lián)產(chǎn)聯(lián)供技術；4、供熱采暖系統(tǒng)溫度調(diào)控和分戶熱量計量技術與裝置；5、太陽能、地熱等可再生能源應用技術及設備；6、建筑照明節(jié)能技術與產(chǎn)品；7、空調(diào)制冷節(jié)能技術與產(chǎn)品；8、其他技術成熟、效果顯著的節(jié)能技術和節(jié)能管理技術。二、節(jié)能措施1、采用節(jié)能降耗施工機器設備進行施工。2、實用新型模板和腳手架應用技術，減少模板使用量。3、選用爐具和燈具以節(jié)能為主，主要照明燈具要實用高效節(jié)能照明器具，提高電能利用率，以利于節(jié)約能源。實用管理過程中做到隨手關燈。公共區(qū)域采用延時或聲控開關，減少無用電耗。4、供水器具采用節(jié)水型，積極采用陶瓷片密封水嘴和其他新型節(jié)水水嘴，住宅衛(wèi)生間要有節(jié)水措施，一要選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具和優(yōu)質水箱配件，推廣實用一次性沖洗量為6升的座便器，座便器與水箱配件要實行成套供應，保證座便器的密封性能和沖洗性能，二要盡量使用凈化后的污水。5、熱水供應積極選用太陽能熱水器，減少能源消耗。6、電氣設備選用新型高效節(jié)能型，降低使用過程中所耗電量，如節(jié)能變電器、節(jié)能空調(diào)器等。7、選用絕熱性能好的塑鋼門窗，玻璃采用隔音、隔熱保溫性能好的中空玻璃或采用雙層玻璃。南向房間采取遮陽措施，降低夏天制冷負荷。8、屋面采用吸水率低、輕質高效的復合屋面，并具有一定強度；散熱器推廣使用高效節(jié)能型，充分發(fā)揮熱效率；室外供暖管道采取保溫措施，減少熱損失；采用熱量按戶計量及溫度控制調(diào)節(jié)裝置，實行按熱量收費。除以上措施外，小區(qū)管理機構應加強管理，完善各種規(guī)章制度，定期對各類設備、管道、器具等進行檢修，減少跑、冒、滴、漏等不必要的浪費。三、節(jié)能效果分析通過以上節(jié)能技術和節(jié)能措施的使用，爭取達到廣西省規(guī)定的居住建筑節(jié)能65%的目標。第八章組織機構與管理第一節(jié)建設期間組織機構及管理一、項目法人XX縣建設局是XX縣廉租住房工程的承辦單位和項目法人，對本工程的籌備、建設、實施工作負責。二、項目建設監(jiān)理與工程施工企業(yè)的選擇項目的建設實施將按照現(xiàn)代化工程建設的規(guī)范，實行工程監(jiān)理和招投標制。聘請具備相應資質的單位對項目實施進行監(jiān)理。工程施工企業(yè)與主要建設材料供貨企業(yè)的選擇均采取招標的方式選定，按照項目建設對工程施工資質、施工能力和材料質量、材料生產(chǎn)能力的要求遴選具備相應資質、資信和具備豐富經(jīng)驗的企業(yè)參與工程建設。三、項目實施的監(jiān)督與協(xié)調(diào)在工程建設實施過程中，項目承辦單位的主要負責同志對工程的建設實施進行指揮、監(jiān)督、協(xié)調(diào)，及時協(xié)調(diào)解決工程建設中遇到的問題，促進項目建設的順利進行。在工程建設中，將聘請工程質量監(jiān)督部門對工程的實施進行全程監(jiān)督，嚴把施工質量關，力求將本工程建設成為精品住宅工程。第二節(jié)物業(yè)管理本項目完成后組建廉租房小區(qū)管理委員會，向住宅小區(qū)提供社會化、專業(yè)化服務，主要作用：保障物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的合法權益，使物業(yè)保值增值；為物業(yè)使用人提供高效、安全、優(yōu)質的服務；為物業(yè)管理單位樹立良好的信譽，并獲得最佳的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。物業(yè)管理公司實行經(jīng)理負責制，下設辦公室、財務室、物業(yè)管理部、保安部、維修部、家庭服務部等部門。管理公司初步考慮定員10人，其中經(jīng)理1人，辦公室1人，財務室2人，物業(yè)管理部1人，保安部2人，維修部1人，家政服務部2人；人員由社會公開招聘解決。第九章工程實施進度安排本可行性研究報告核準后，應盡快進行前期準備工作，及時委托設計單位編制初步設計，并進行建設場地的拆遷平整工作，盡快著手項目設計、招標的前期準備工作，然后進行工程建設。整個工程計劃6年完成。計劃在2010年11月開始前期準備工作，工程建設期54個月，2016年4月份正式投入生產(chǎn)。具體進度安排詳見項目實施進度表。2011年150套廉租房項目實施進度表進度工作階段2010年11月——2012年4月11121234567891011121234可研報告及環(huán)評審批施工圖設計招投標工程施工竣工驗收2013年100套廉租房項目實施進度表進度進度工作階段2012年11月——2014年4月11121234567891011121234施工圖設計招投標工程施工竣工驗收2015年100套廉租房工程項目實施進度表進度工作階段2014年11月——2016年4月11121234567891011121234施工圖設計招投標工程施工竣工驗收第十章投資估算和資金籌措本項目投資估算根據(jù)當?shù)毓こ淘靸r以及相關費用具體收費情況估算。土建工程造價，以普通裝修考慮。第一節(jié)投資估算一、編制依據(jù)1、國家現(xiàn)行的有關法規(guī)和規(guī)定；2、廣西省建筑工程綜合定額；3、廣西省安裝工程綜合定額；4、西青市材料預算價格；5、設備供貨目錄或設備詢價；6、現(xiàn)行投資估算的有關規(guī)定。二、投資估算范圍本項目投資估算范圍包括：土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套工程費、管理費用、財務費用等。三、投資估算說明（一）建設投資1、建安工程費用本項目建設筑工程費包括基礎工程、土建工程及其他配套工程約1610.51萬元；設備購置安裝費包括水、氣、熱、電及電訊的增容費、開戶費、開口費等，分別按當?shù)赜嘘P規(guī)定和指標按建筑面積或戶數(shù)計取，共計292.75萬元。（詳見附表1項目建設投資估算表）2、其他費用（1）土地費用本項目用地24畝，因屬廉租房，政府無償劃撥；拆遷、土地整理費約70.35萬元。（2）前期工程費包括可行性研究報告咨詢費、規(guī)劃費、勘察設計費等，共計40萬元。（3）管理費用主要包括開辦費和其他費用，開辦費按建安工程費用的2%計取，約計35.37萬元；其他費用估計為35.37萬元。（4）審計費、保險費、監(jiān)理費、勞保統(tǒng)籌費及其他費用約為94.66萬元。（詳見附表2其他費用估算表）3、基本預備費本項目基本預備費按工程費用的10%計取，約為218.01萬元。（二）流動資金本項目流動資金按103.25萬元計取。四、投資估算本項目建設投資估算額為2500萬元。項目投資估算匯總表單位：萬元序號項目名稱投資額占總投資的估算說明1筑工程費1610.1564.42%1.1基礎工程183.017.32%1.2土建工程1098.0143.92%1.3裝修工程183.017.32%1.4“三通”及配套工程0.00%2設備購置安裝費292.7511.71%2.1給排水91.153.66%2.2暖通91.153.66%2.3電、訊109.754.39%3其他費用275.7511.03%4基本預備費218.018.72%5流動資金103.254.13%總投資2500第二節(jié)資金籌措及使用計劃一、資金籌措本項目投資總額2500元，資金來源縣政府自籌1360萬元，申請上級資金補助1140萬元。二、資金使用計劃項目前期工作自2010年11月開始，2016年4月交付使用，建設期6年。第十一章效益分析第一節(jié)財務分析根據(jù)國家發(fā)展和改革委員會、建設部發(fā)布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》“關于部分行業(yè)項目經(jīng)濟評價的特點”規(guī)定房地產(chǎn)行業(yè)一般只進行財務分析，本項目經(jīng)濟費用效益分析只進行財務分析。但本項目不同于普通房地產(chǎn)開發(fā)建設，不以贏利為目的，屬于投資社會公益事業(yè)，社會效益明顯，因此，本項目在財務上不作具體闡述。第二節(jié)社會影響分析一、社會影響效果分析1、利益相關者本項目的主要受益者為項目所在地城市低收入住房困難家庭，即XX縣人民政府所在地的鎮(zhèn)范圍內(nèi)，家庭收入、住房狀況等符合縣人民政府規(guī)定條件的家庭，他們總體上對本項目持贊成態(tài)度，而且樂意發(fā)表他們對項目的意見。項目的可能受損群體為項目建設區(qū)附近的居民，因建設期建設項目噪音等會對他們的生活造成一定的不良影響。2、項目的主要社會影響效果（1）項目能較好改善城市城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭的居住和生活環(huán)境，本項目的建設將使城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭住上寬敞明亮的樓房，喝上純凈的自來水，用上方便、便宜的天然氣，改善居民的居住和生活環(huán)境。（2）項目的實施能加快城市建設和城市化進程根據(jù)XX縣的城市規(guī)劃，本項目的建設將加快城市建設的步伐，推進城市化進程，提高XX縣城市化水平。二、社會適應性分析項目選址于XX縣西北部，通過項目的建設：第一，能夠有效地改善城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭的居住環(huán)境，進一步提升城市發(fā)展水平。人們有了自己安居的住所，有利于安居樂業(yè)。第二，能夠集中居民居住，不僅省去了大量的基礎設施配套費用，而且騰出了相當部分寶貴土地用于開發(fā)，為社會和當?shù)卣畡?chuàng)造更多的財富。此地段由于本項目的建設，環(huán)境變美了，居住條件變好了，交通更便捷，條件更優(yōu)越。因此，本項目將為當?shù)厣鐣h(huán)境、人文條件所接受，與當?shù)厣鐣h(huán)境有良好的相互適應性。三、社會風險及對策分析本項目的建設符合XX縣城市規(guī)劃，符合當?shù)丶涌斐鞘谢M程的思路，符合城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭的意愿，因此本項目建設存在